厦门禾祥西路商圈市调报告

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1、时尚生活新源地禾祥西路市调报告近年来，位于厦禾路和湖滨南路之间、并不宽阔的禾祥西路，伴随着我市商 业地产的发展加上政府部门的推动，由一条普通的生活性交通道路，迅速发展成 一条充满商机的以家具、家电、灯饰、服装、生活服务为主的综合商业街，整条 道路分段呈现若干个同类商品经营的专业街，并且逐渐形成了一个高档消费的新 商圈，是厦门比较“小资”的年轻人时常光顾的购物天堂”。继去年成为“百 城万店无假货”示范街后，今年，禾祥西路将与中山路、鼓浪屿龙头路一起，被 思明区推荐参与今年福建省十条诚信街”的评选，成为厦门的又一张城市名片。 如果说银行中心、大西洋海景城、远洋大厦等高档写字楼构筑了厦门繁华的中心

2、商务区，那么与之紧邻的禾祥西路西段成为CBD后花园”为期已不远。相关链接：禾祥西路一一见证厦门三十年巨变1973年，现在的禾祥西路一带为建设用地，被辟为新区后，在新区修建湖 滨南路。继而又在湖滨南路与厦禾路之间，修建禾祥东路、禾祥西路。家具厂、 印刷厂、冷冻厂、罐头厂、电池厂、酱油厂等都曾经在这里落户。之后，禾祥西 路演变成家装一条街，随着厦门开发进程的加快，建材家装市场逐渐移向莲花、 江头，禾祥西路于是有了更多具有生活质感的商业元素来填补和创造。1985年, 在禾祥西路开发了厦门最早的商品房项目一一佳美花园，到1993年又相继诞生 白鹭花园、白鹭苑等项目。1998年至2002年，随着禾祥商城

3、、国贸广场、汇禾 新城、聚祥广场等一系列沿街商住房产的开发，禾祥西路商业连点成线，形成现 在的规模。街道概况一、四通八达，交通方便开元街道辖内禾祥西路东起湖滨中路，西至斗西路，全长约1808 米，与后滨路、后江路、白鸯洲路、豆仔尾路四条路纵向交叉，与湖滨西路、厦 禾路、湖滨南路等各主要干道交汇，众多公交路线使本区域的交通出入畅通无阻, 交通便捷。禾祥西路车辆往来班次公交354897509526528808班次4分钟3分钟6分钟*5分钟5分钟7分钟4分钟禾祥西路车辆不同时段、路段车流、人流来往调査时间：4月1日（六）车流量人流量$私家车的士面包车小货车公交车合计“湖滨中路一后滨路”路段 （时间:

4、15： 3015： 40）2112991367283“后滨路一市府大道”路段 （时间:16： 3016： 40）362012101594 259“市府大道一斗西路” （时间:17： 3017： 40）37257121393211二、楼房林立，人口密集此路段上有湖滨、后江、希望、美仁、美湖等5个社区居委会，沿街基本上都建有髙楼大厦，主要建筑有：古龙商城、禾祥商城、国贸广场、聚 祥大厦、万禾花园、金丰花园、福满家园、祥和广场等30多栋楼。沿路5个社 区常住人口共约28366人，占全街道常住人口的。必胜客、麦当劳、肯德基等 三大快餐巨头相继落户东方时代广场、好又多大型超市去年开业，便是看重其居 民的

5、高入住率所带来的广阔市场。三、收入稳定，消费较高此路段常住人口以政府机关工作人员、本地和外来经商人员、企业中 髙级管理人员居多，收入较稳定、消费能力较高。有关房产人士表示，周围居民 以富人为主，住房均价为80008500元/*,这样的房价在厦门市区来说是较髙 的一个价位，月收入在15000元以下的居民一般来说是无法在禾祥西路购买房产 的。这是禾祥西路品牌店蜂拥入驻的的一个重要原因。四、店面众多，商业繁华经多次实地调察统计，禾祥西路段目前共有店面约842家，其中 内资企业182家，占比,注册资金万元；私营企业660家，占比,注册资金万 元。其中湖滨中路至后滨路段长度约为578米，约占总长度32%

6、,却拥有店面 约500家，占总店面数的60%,密集度最高，已成为服装、餐饮、美容美发、休 闲健身的中心，目前已显出逐步由东向西延伸、并向街的两边辐射之趋势，透出 一股浓厚的商业气息，商业地位日显突出。禾祥西路街头店铺一览表服装类餐饮店美 容 美 发 类休 闲 健 身 类 家居类精品店茶叶类杂 货%店服 装 辅 料 店空闲店其他店合3计淑 女 装少 女 装1装男装运 动 妹 合内 衣 类鞋 包 类822116171816139274356226186510615166842183五、主打品牌，荟萃精品优越的地理位置和密集的人流量，让禾祥西路沿街商铺成为众多品牌专卖店 的至爱”，汇聚了众多“老、名

7、、优、特、”店铺，如芭莎行、Joe&Juel. HIM、nike、addidas, BOSS等。法国品牌箱子”在厦门的惟 家形象店就 在禾祥西路。装修高档的时装店巨式国际”，则拥有恩曼琳、GIVH SHYH、欧 时力等国际品牌。联邦广场“音响一条街”早已成为厦门最豪华、最专业音响的 代名词，这里聚集了爱浪、惠威、索尼等40多家知名品牌音响店。站在鹭江道 与禾祥西路的交汇处，泰国餐厅、韩式料理、日式烧烤、中国海鲜等各国美食招 牌不断映入眼帘，走高档路线的特色餐饮满足了 CBD白领阶层的消费需求，桑拿、 足浴、KTV等高档休闲娱乐也纷纷在这里落脚。政府也极力扶持禾祥西路建设， 广泛吸引并培植更多的

8、名牌名店入驻商业街。此外，在禾祥西路沿街的品牌店、 特色专卖店大多有稳定的主顾客，客单价较髙，提袋率较大，业绩明朗，进一步 吸引了更多的名牌名店的入驻！部分牌店消费力调查一览表时间：4/1 （六）店名经营类型客单价提袋率备注稀珍陈年酿品坊酒类650元40%30%是外国人购买广联洋酒商行酒类780元40%批发、大多为酒店成批购买BOSS男装2150 元30%恩曼琳淑女装1500 元%JOE&JUIES少淑装960元%10%是外国人购买芭莎行少淑装1200%10%是外国人购买花一武器T恤80元56%个性店，可DIY制作藤缘家具7880 元23%大多成套购买嘉豪何室家具9760 元2大多成套购买近期

9、规划厦门大卖场不少，但有特色的商业街却很少，购物场所普遍雷同。作为厦门 最长生活性道路以及目前自然形成的商业氛围，禾祥西路最具创建特色商业街条 件。随着禾祥西路愈来愈散发它魅力的同时，其街道规划的局限性也日益突显出 来。如：整条街道商业业态结构不合理，家居、服装辅料店及杂货店所占比例过 高，上档次餐饮、娱乐类店面太少；位于禾祥西路中段的后滨路一市府大道” 路段定位档次过低，一方面，与附近居民购买力不符，也不能对散客形成吸弓I, 无法积聚人流，故此段街道稍显冷清，业绩低迷，另一方面，使整条街道出现“中 空”，处于前后段的顾客一般走到此段边不愿意继续逛下去，使得购买力严重流 失！为此，由政府牵头，

10、发动有关部门，出台相关政策、措施，对禾祥西路的商 业环境进行全新规划。从思明区开元街道办事处得来消息，目前禾祥西路商业街 环境规划已获批，今后将按照规划全力将禾祥西路打造成一条海峡西岸特色商业 街。禾祥西路全长近2公里，不论是从有利于交通还是有利于商业繁荣来说，分 段推进被认为是较好的一种改造模式。结合现状，根据性质及空间结构，禾祥西 路路段将被划分为三段，由此形成一带三段三节点”的空间形态结构：一带：集购物、生活、休闲于一体的市级综合商业街，近中期为市民购物特 色商业街；三段：商业业态：分路段形成各自特色湖滨中路一后滨路”路段：被定位为“休闲时尚街，以经营高档服装服饰 为主，在规划中完善骑楼

11、空间；在商业环境设计时，将主要考虑设计理念与商业 街风格的协调，街道小品、灯光、休憩设施都将从现代人的潮流时尚视角去诠释。 在该路段的改造过程当中，将引进高端精品店增强区域的影响力和辐射力，提高 路段内知名专业店和专卖店的比例，使其成为厦门真正的“时尚精品休闲街” O“后滨路一市府大道”路段：被定位为“琳琅满目的综合购物街”，在对 该路段的改造过程当中，将减少家具建材店、美容美体店的比例，积极引导知名 品牌的主力专业店、专卖店和高档百货店，增加大众娱乐行业、餐饮业的比例， 增加现代化、人性化的休闲服务设施。同时加强景观渗透，形成街景新亮点；市府大道一斗西路”路段：被定位为“新生活、新时尚家具特

12、色街”，体 现的是专业特色商业街理念。针对商业街內新、老家具店存在的经营障碍，要求 在档次上要有所提高，品位上要多样化；对传统老牌家具店进行保护和鼓励，并 适当引进国内或国际知名家具品牌主力店。对部分建筑进行改造，形成较完整的 商业氛围。X三节点：湖滨中路一禾祥西路”路口绿化节点；聚祥广场西侧绿化节点; 市府大道一禾祥西路”路口三面建筑围合，一面绿化开敞的景观节点。辅街定位：后滨路北段，该路段经营特色明显，以服饰店和餐饮店为主，定 位为餐饮特色一条街；豆仔尾路北段，以餐饮、食杂、音响电器为主要成分，定 位为生活服务性的“小区生活街”。相关建议：若想把禾祥西路打造成海峡西岸特色商业街，除了以上的

13、大体规划外，在细 节和执行面上，需要进一步完善和落实。结合个人的思考，提出以下几点拙见：（一）、美街策略：1、增加街头小景、休憩公共设施，完善主力店铺的形象设计等一般商业街以600米左右为最佳，过长容易让消费者产生产生疲劳、厌 倦的感觉。禾祥西路长1808米，沿街公共设施奇缺。因此，更应从人文的 角度出发，在合理的位置多为顾客设置一些休憩凳椅、公共电视、自动购物 机以及雕塑小品、小亭、喷泉、花坛等设施，缓解消费者视觉和身体疲劳。 如：政府可灵活对待，在统一规范的情况下，在一定时间段允许商家在店门 前摆上休闲桌椅、茶座、咖啡座等为逛街购物人群提供小憩场所，既营造出 一道特殊风景，又创造舒适的购物

14、环境。此外，于高端目标消费者群来说， 他们来到步行街就是为了追求品位与时尚，对于这类人群来说，他们一般直 奔消费场所而去，对于公共设施接触的机会没有中低收入者多，因此需要有 针对性对街道内的高端消费场所进行了形象包装，包括橱窗的设计都力求新 颖潮流。2、增加停车位，进一步解决购物停车问题目前禾祥西路街面狭窄，停车位不足，缺少规模的停车场；整条街道上 共有471个停车位，其中70%被周边单位、居民私家车长时间占据。经调查 表明，沿街品牌店有40%左右顾客是开车专程购买。因此，政府可准备免费 提供禾祥西路部分邻近停车场，如白鹭花园地下停车场，或增建停车场，以 解决顾客购物停车需求！3、增加绿化，拆

15、除违章搭盖，减少公交停车点目前，整条街道绿化不足，绿化面窄，绿化地带不够长；沿街（如市府 大道一斗西路路段）存在较多脏、乱、差、”店面、破旧围墙以及报废电 话亭。因此，政府在加强街道绿化规划的同时，对予破旧建筑物、公共设施 予以拆除或粉刷、修整，保证街道的整体美观，避免新旧店面参差不齐。同 时，定期清理占道经营和违章建设，疏导交通秩序！此外，1808米长的禾 祥西路路段来回却有公交站点10个，可适当予以减少，保证路道畅通！4、进一步完善LED夜景工程去年4月，禾祥西路首次投入夜景工程建设，受到市民的欢迎，营造良 好的商业氛围。如位于汇合新城十字路口的LED显示屏每晚吸引了不少市民 驻足观看。目

16、前，整条街道2/3的路段尚未全面投入夜景工程建设，尤其要 照顾到街头的一些死角、墙、柱面。因此，需要进一步加强夜景工程的投放, 在十字路口增设LED显示屏，以美化街体，吸聚人流！（二）、招商策略商业街是城市的商业最集中的街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功 能、多业种、多业态的商业集合体，具有城市商业中心和现代购物中心的双重 功能。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、 金融、电信、会展综合功能和几十种业种。由于禾祥西路的业态整体结构欠合 理，如娱乐休闲类所占比例太小，餐饮类虽占一定比例，但特色风味小吃、时 尚、高档餐饮所占比重少，大多餐饮店经营的是大众饮食，不能形

17、成特色。整 条街没有经营主题，混杂经营，商业业态有待进一步调整，对一些商铺可重新 进行洗牌，以符合街道定位、整体规划。1、抓品牌，引精品与大型购物中心不同的是，在禾祥西路购物的人们大多以随意闲逛为主， 如果卖的东西不精，那消费者也就失去淘宝”的乐趣，所以，禾祥西路提供 的必须是个性化、品牌化的消费品。此外，由于附近居民消费能力强，品牌观 念强，加上在商业领域，经营户们的羊群效应十分突出一一行业大户走向哪, 散户多半会跟随而至。因此，政府应推出相关政策提供优质的软环境，大力引 进、培植“名牌、名店”，如对入驻禾祥西路的名牌名店给予若干年的经营租 金补贴等。不断提髙禾祥西路的品位和档次，把禾祥西路

18、办成是名牌的展台！2、发展特色餐饮，搞活娱乐消闲以文化休闲为导向，餐饮娱乐购物为主业，增加文化休闲、餐饮娱乐类商 铺比例，为政府官员的公务活动、社会名流的公众活动、企业家的商务活动、 时尚女士的潮流购物、异地投资商的休闲生活、观光客的旅游生活，提供尊贵 优美的环境和时尚温馨的服务。淘汰过于大众化、缺乏特色、档次较低的饮食店，发展髙档路线的特 色餐饮。在保留中餐特色（如辽菜、川菜、淮扬菜、粤菜等风味餐饮） 的同时，大力引进西餐，形成特色经营。提供、营造高档的娱乐场所，如主题酒吧、高级会所等，全力打造年 轻人喜欢的娱乐时尚专业街。多种多样的餐饮和娱乐消费的有机结合 可为市民提供家庭休闲聚会的理想场

19、所。针对不同路段的特点优势，进行合理的规划，如角滨路拥有天然的绿 树屏障，可考虑改造成“酒吧一条街”，作为CBD配套的休闲娱乐设 施；位于禾祥西路延伸段已分布着20多家餐饮店，有泰国菜、意大 利菜、港台特色风味小吃等，因此，在此基础上可将禾祥西路西段打 造成国际美食一条街。（三）借势策略中山路，是原门商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业 旺区，不论往昔还是如今，人们一提及厦门，就言必中山路，好似纽约的曼哈顿、 东京的银座、香港的中环、北京的王府井、上海的南京路。中山路代表了厦门的 繁华、富有和时代韵律，它不仅是中华十大名街之一，更是全国唯一通向大海的 商业街。禾祥西路与中山路南

20、北呼应，若思明商业区的形状描述成“哑铃形”的。其 中，中山路商圈是“哑铃”的一头，禾祥西路是“哑铃”的另一头。由于禾祥沿 街路口部位狭小、杂乱，对中山路上的行人缺乏感观吸引力。因此，应有效解决 这一瓶颈问题，在禾祥西路中间路段开通一条街道（并对街道进行全新规划） 与中山路相通，充当连接两头的“柄”，拉近与中山路的距离，有效地借助其浓 厚的商业氛围，将其人流吸引过来。同时，也避免了禾祥西路自我封闭，自成一 体，而和中山商圈内的其它商业充分关联互动，相互补充、共同发展，实现“两 路”一体化，整个商业区更显完善合理，形成双赢的局面，未来势必将形成人流 和车流的汇聚焦点，带来进一步的商业繁荣。（四）旺

21、街策略1、在连接禾祥西路和中山路的街道上建设休闲广场，通过对休闲广场的借 势，营造广场经济，促进两路”互动。众所周知，在一些中小城市，由于社会娱乐休闲节目和场所比较少，市 民的休闲娱乐欲望被大大抑制，很多市民只能待在家中看电视，也就无法剌 激消费来拉动经济。目前思明区南部（覆盖禾祥西和中山路区域）社会娱乐 休闲的场所也比较少，绝大部分地块都被安排用于店铺、商住项目。因此， 附近若任何一块有特色的休闲广场都将成为了市民逛街常去的地方。当我们 在户外搞一些大型活动时，休闲广场可以作为路段空间和气势上的补充，以 扩大整个商业圈的吸引力。一方面可以提供较多的空间，容纳更多的人群； 另一方面，由于其休闲

22、广场的特性，吸引的人群层面大，从广告心理学来说, 其放松的心理，更能够接受广告效果。在媒体的包装宣传上，也更具噱头性! 2、利用广告宣传和各类活动吸引人群。可以利用稳定的周期性广告宣传巩固禾翔西路在市民心目中的地位。利用户 外广场和沿街空地，开展各类商展，举办一些经常性的社会文化活动和休闲娱乐 节目，尤其在周末设计一些主题促销推广活动，如维护消费者权益打造健康商 业典范”、感受时尚魅体验精彩生活”、“展示自我风采感受文化魅力”、体 验自在消费主张感受时尚休闲乐趣”等），告知消费者禾祥西路不卖假货，努 力打造诚信街，推广街道文化、教育功能。每月可开展大型主题推广活动，让商 家、消费者和街道发展商

23、之间都得到了一种良性的互动，让目标消费者积极参入 到其中来。由于主题推广活动大多在周六、周日举行，一方面吸引了人气，延长 消费者逗留时间，提高其光顾率，有助于培养市民、游客对广场的长期关注和忠 诚度；另一方面，在形成街道凝聚力的同时，更全面树立了街道商业新典范， 休闲新时尚”形象定位，突出了其购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等功能！市调感想随着我国经济的成长壮大，居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一 站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。今天，我们注意到消费 者对购物场所的挑剔，已摒弃了对单体卖场的推崇，越来越有“逛街”的意识 休闲、购物、餐饮、娱乐任我挑选！在此背景下，商业街逐

24、渐演变为城市的 “窗口”和名片”，远的如北京的王府井、上海的南京路、南京的中山路、 武汉的江汉路、重庆的解放北、成都的春熙路、苏州的观前街，近的如福州的元 洪路、漳州的世纪不夜城等，以其巨大的商业价值和对城市振兴发展的推动作用 成为城市未来商业形态的重要模式。可以说，这些商业街成为了城市时尚的晴雨 表以及城市形象的集中代表。休闲商业街（休闲商业中心）区别于传统的商业模式，在目标市场的定位上 相对比较复杂，它是若干单一市场的有机组合。正确地细分、合理地组合目标市 场是休闲商业街成功的第一步，也是正确招商的基础。就其投资价值而言，业内 人士指出，商业街发展到现在，最重要的问题在于如何提升价值。因此

25、，商业街 要创新，不是简单模仿，要与历史积淀、文化理念、市民消费习惯相匹配，在经 营管理上有先进的理念并独具创新。此外，随着人们对休闲消费需求的不断增大 以及不同的人对休闲生活及休闲商业的期望和需求有着巨大的差异，商业服务必 须适应多样化、个性化时代要求，从商品中追求有个性化的生活感觉，并希望在 购物中注入如音乐、泡吧、观光等休闲娱乐的元素。总之，每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律。如今，用街铺与商 场相结合的形式打造新形态商业街、大型购物场所，以塑造不同的主题和消费概 念适应不同消费群体、不同消费习惯、不同消费档次的要求已成为商业物业的一 种流行操作模式，街铺与裙楼商场已成为每个商业街上的必要构成部分和互相依 存的有机组合，在这种情况下，如何对街铺的特色性和灵活性与商场的合理规划 性和整体经营进行优势整合互补借势，是摆在商业街价值提升，业态规划上的一 个重要课題！