苏州工业园区公租房制度的探讨.doc

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1、苏州大学自学考试本科生毕业论文（设计） 苏州工业园区公租房制度的探讨前 言公租房制度是国家在实施住房制度改革的过程中建立的，其促进了住房制度改革、加快了城镇住房建设、改变了住房消费观念，这无不显示出公租房制度在住房保障中的核心地位以及支撑作用。但公租房制度还存在一些不足和问题，亟待研究解决。住房保障作为一个国家和地区社会保障体系的重要组成部分，具有很强的公共政策福利性、居住保障性和生活救助性，对国家和地区的人权维护及其稳定发展具有基础性作用。目前我国的公租房制度已经取得了一定成效，但是作为一种新制度还存在一定缺陷，特别是在房价上涨过快，背离商品价值规律的情况下，已不能满足大多数中低收入家庭的住

2、房需求。一、园区公租房制度实施的由来（一）现实需求公租房保障实行有条件配租、有期限承租和有偿居住，供应给城市中等偏低收入以下住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员等。经过半年多的调研、公示，苏州市公共租赁住房保障办法终于出台，2010年12月1日起正式实施。2011年4月7日，经由苏州市机构编制委员会办公室批复同意，将苏州工业园区优租房管理中心更名为“苏州工业园区公租房管理中心”，其主要职责调整为：负责制定和实施园区公共租赁住房（优租房、廉租房、公租房等保障性住房）的规划，承担园区公共租赁住房的统筹管理工作。作为国际合作的典范，国内发展速度最快、最具竞争力的开发区之一，园区这几年每年都引进几万

3、的人才和劳动力，对此，苏州工业园区创造性地提出了建设“优租房”、以优惠的租金帮人才解决后顾之忧的办法。建设公租房是苏州工业园区借鉴新加坡“居者有其屋”经验，结合园区自身实际落实中央廉租房政策要求创新性地提出的一种新型住房保障制度，也是园区为优秀人才提供优质的住房服务和保障以提升园区综合竞争力的一项重要举措。作为建设与管理公租房的主体-苏州工业园区公租房管理中心于2007年11月成立后，坚决贯彻落实园区工委、管委会“人才强区”战略，近年来，园区认真落实科学发展观，高度重视住房保障工作，积极探索发展公共租赁住房，创新建立以优租房为主的公共租赁住房制度，逐步解决了城市中低收入住房困难家庭和新引进人才

4、的住房问题，基本形成了满足住有所居、具有园区特色的较为完善的住房保障体系。（二）政策推动1、关于园区公积金会员动用普通专户存款支付公租房租金 2008年5月4日工委管委会发布了关于园区公积金会员动用普通专户存款支付优租房租金的实施办法， 为进一步落实苏州工业园区优租房制度，保障园区新进人才的住房需求，对园区公积金会员动用公积金普通专户存款支付优租房租金有以下几点条件：(1)符合优租房租住条件的公积金A类综合保障计划会员，在按规定正常缴纳公积金期间，可申请动用公积金普通专户存款支付优租房租金。(2)会员每月提取公积金普通专户存款用于支付优租房租金的额度，按办理提取时本人最近缴费月份计入普通专户金

5、额计算。可提额度与租房的月租金相比，以低者为准。(3)会员动用公积金普通专户存款支付优租房租金的提取期限以租房合同期限为准，提取期限最长不得超过二年。(4)提取公积金普通专户存款支付优租房租金的有关手续由园区公租房管理中心统一办理。2011年7月1号以后园区公积金实行新的苏州工业园区住房公积金管理办法，现就2011年7月1日后参保员工动用公积金支付优租房租金的有关事项如下：(1)2011年7月1日后，甲类综合社会保障计划员工在按规定正常缴费期间，可申请动用住房账户存储额按月支付优租房租金。2011年7月1日至2012年6月30日期间苏州工业园区劳动和社会保障局、苏园劳保201121号、2011

6、.7，本人住房账户存储额支付优租房租金的不足部分，可动用普通专户存储额支付。从2012年7月1日起，本人住房账户存储额支付优租房租金的不足部分，仅可动用普通专户存储额在留足本次动用前的本人社会保险及公积金实际缴费年限的基本养老保险应计存款额后的余额支付。(2)参保员工可动用公积金的额度，与本人优租房租金相比，以低者为准。2、园区公租房的房源及公租房租金制度公租房的租金实行“参照市场价格、体现保障功能” 的原则。 政府提供的公租房的租金一般低于住房市场同类地区、 同类住房的平均租金的 70 左右； 对符合城市居民低收入家庭承租的公租房应该按市场平均租金 50苏州市公共租赁住房保障办法、苏府规字2

7、01018 号、2011.10左右的比例实行减免。具体租金标准如下：小区名称房源类型户型租金（含物业费）有线电视收视费宽带上网费明日之星单身合租型-350元/月/床位12元/月/床位30元/月/床位单身型包间-700元/月/间24元/月/间60元/月/间锦程之星单身合租型二室一厅650元/月/间12元/月/间30元/月/间三室一厅650元/月/间8元/月/间30元/月/间家庭户二室一厅（简单标准型）1300元/月/套24元/月/套90元/月/套二室一厅（简单非标准型）1900元/月/套24元/月/套90元/月/套二室一厅（高级）2100元/月/套24元/月/套90元/月/套三室一厅（高级）26

8、00元/月/套24元/月/套90元/月/套四室一厅（高级）3000元/月/套24元/月/套90元/月/套群星苑家庭户二室一厅（简单）1600元/月/套24元/月/套90元/月/套三室一厅（简单）2000元/月/套24元/月/套90元/月/套三室一厅（高级）2300元/月/套24元/月/套90元/月/套四室一厅（高级标准型）2700元/月/套24元/月/套90元/月/套四室一厅（高级非标准型）3200元/月/套24元/月/套90元/月/套菁英公寓单身合租型二室一厅550元/月/间12元/月/间30元/月/间三室一厅550元/月/间8元/月/间30元/月/间家庭户二室一厅（简单）1100元/月/套

9、24元/月/套90元/月/套二室一厅（高级）1800元/月/套24元/月/套90元/月/套三室一厅（高级）2300元/月/套24元/月/套90元/月/套四室一厅（高级）2800元/月/套24元/月/套90元/月/套苏州工业园区公租房管理中心、收费标准、苏州工业园区、2011.1目前苏州工业园区内有四个公租房小区：“菁英公寓”、“锦程之星”、“明日之星”和“群星苑”。所谓“优租房”的“优”体现在两个方面：居住环境优、居住人群素质优。在园区内新就业的人员基本都入住优租房。小区的配套服务设施有健身房、体操房、乒乓球馆、篮球和桌球馆，物业公司负责公共区域的保洁，并且提供报修服务甚至上门清洁等各种后勤工

10、作，让房客住得安心。房客的房租一律从其在公司缴纳的住房公积金中扣除，这样既不会给房客带来额外的经济压力和负担，也不会有拖欠房租的事件发生。苏州的“优租房”是缓解新进就业人员在外租房困难问题的一个措施，为他们提供一个为期两年的过渡期。两年后这些人员可能已经有能力自己买房，或者相较刚毕业时也足以支付在外的租金，于是优租房公寓继续为其他新就业的人群提供租房服务。苏州采取“优租房”的形式为外来打工的新就业白领阶层解决住房问题不仅仅是为了响应政府关于保障性住房建设的号召，同时也是结合苏州自身的条件，因地制宜，为保证社会稳定和优化苏州的投资环境采取的有效措施。二、园区公租房制度的具体内容及成效（一）具体内

11、容1、公租房的申请有一定的条件，不是所有的人都能够申请到公租房，同时符合下列条件的园区企事业单位的员工，可申请租住公租房：（1）在园区内就业的，优先考虑毕业不满5苏州工业园区公租房管理中心、公共租赁申请条件、苏州工业园区、2011.1年的新员工；（2）未在苏州购房；本人和配偶在苏州市无居住条件；（3）未动用原公积金普通专户或住房账户购房的甲类计划员工和缴纳住房公积金的乙类计划员工；（4）与所在企事业单位已签订劳动合同，优先考虑IC产业、软件业、新材料、生物医药、科研等科技创新型企业，汽车航空零部件、电子与信息产业、机械等先进制造业企业，旅游管理、商贸管理、商业服务、物流、投资金融、文化艺术、医

12、疗卫生、教育等现代服务业企业；（5）本科以上学历、专业列入园区当年度紧缺和急需专业人才目录大专以上学历或经园区组织人事局核定的高技能人才，本科以上学历优先安排。（6）申请公租房各小区不同户型的补充条件小区名称房源类型户型租赁对象要求明日之星单身合租型-符合基本条件单身型包间-符合基本条件的已婚人才锦程之星（菁英公寓）单身合租型二室一厅符合基本条件的单身人才三室一厅家庭户二室一厅（简单）符合基本条件的已婚人才或硕士学历以上或具有高级职称的人才二室一厅（高级）符合基本条件且硕士学历以上或具有高级职称的人才三室一厅（高级）四室一厅（高级）群星苑家庭户二室一厅（简单）符合基本条件的本科学历已婚人才或硕

13、士学历以上或具有高级职称的人才二室一厅（高级）三室一厅（高级）四室一厅（高级）2、“租赁管理。政府提供的公共租赁住房实行轮候配租制度。 已登记的申请人配租公共租赁住房， 应当按照规定的轮候方式公开进行，配租结果应当在园区公租房管理中心公布。 申请人不接受政府配租的房源、 不签订公共租赁住房租赁合同、 不按规定时间办理入住手续的，作弃权处理。 住房保障实施机构二年内不再受理弃权申请人配租公共租赁住房的申请。 新就业人员、 外来务工人员承租政府提供的公共租赁住房的初次承租期一般为 13 年。初次承租期满后，符合相关规定的可以继续承租。新就业人员继续承租政府提供的公共租赁住房的，续租期限最长不超过

14、2 年，并应当根据合同约定提高续租期内的租金标准。 承租人租住的公共租赁住房，不得转借、 转租、闲置、 改变用途； 不得擅自 对住房进行二次装修、改变原有使用功能以及内部结构。承租人应当合理使用租住的公共租赁住房。因不当行为造成房屋和家用设施损坏的，应当赔偿；因过失造成责任事故， 应当承担相应的法律责任。 3、监督管理。申请人隐瞒身份、 住房和收入状况， 以虚假证件或证明材料申请配租政府提供的公共租赁住房的，住房保障机构对其 2 年内不予配租。申请人以欺骗等不正当手段承租政府提供的公共租赁住房的，住房保障机构责令其退房，5 年内不予配租。 承租人将所承租的公共租赁住房转借、 转租、 改变用途的

15、， 或无正当理由连续 6 个月未居住的， 或累计 6 个月以上未缴纳租金的， 或合同期满不符合续租条件的，出租人应当按照合同约定收回其承租的公共租赁住房， 承租人应当承担合同约定的相关责任。承租人和用人单位拒绝履行合同义务的，由出租人依法向人民法院提起诉讼，申请强制执行。住房保障主管部门、住房保障实施机构及有关部门的工作人员， 滥用职权、 徇私舞弊、玩忽职守的，由行政主管部门或者监察机关依法依纪追究行政责任；涉嫌构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。” 苏州市公共租赁住房保障办法、苏府规字201018 号、2011.10（二）成效1、园区优租房创新之举-在线租房作为服务苏州工业园区人才的载体

16、与平台之一，园区公租房中心在公租房管理体制上又有新的突破，在大调研的基础上，公租房中心近期推出了“在线申请”、“在线审核”、“电子合同”、“无忧入住”、“续租年审”、“服务下延” 、“网上报修”等一系列“在线租房”的管理措施和理念，流程制度设计力臻完美，让园区人才不再为租房来回奔波，轻松无忧地入住优租房。自从公租房中心推出“在线租房”后，公租房中心创新了“数据交互审核企业和个人申报资格”、“学信卡网上查学历”、“认租定金企业代保管” 、“网上签订租房合同” 、“续租年审”等一系列“在线租房”管理制度，这样园区企业和人才只需要在企业内填填表格、发发传真等人才就可凭身份证至小区直接入住，企业和人才

17、一次也用不着至公租房中心办事，最大限度地避免了企业和人才报送纸质材料的麻烦。公租房中心将开发“优企通”网络平台，企业可在企业端先行上传申请企业个人信息一览表后，即可获得本企业未能通过优租房资格审核人员的名单和事由，这样企业也就无需再为该部分人员正式申报了，以减少周折。2、园区公租房项目规划苏州工业园区公租房管理中心、小区展示、苏州工业园区、2008.6目前苏州工业园区的公租房主要有三个小区：明日之星、锦程之星、菁英公寓1、“明日之星”项目位于园区胜浦路268号，总建筑面积6.80万平方米，共有819间房间，每间一般可居住二人，简易酒店式公寓配置，已于2008年5月完工。2、锦程之星项目位于苏州

18、工业园区娄葑南区通园路东、苏州工业园区企鸿路58号，总建筑面积9.42万平方米，规划建设住宅864套，这个项目为属于现代建筑风格，配套设施完善，交通出行便利。该项目于2008年3月26日正式开工。3、菁英公寓项目位于苏州工业园区美丽的独墅湖畔，苏州工业园区启月街1号，总建筑面积28.15万平方米。菁英公寓规划建设住宅总计2559套，可入住7000人左右。整个项目为欧式风格建筑设计，规划小高层、高层建筑31幢，商业配套面积1.21万平方米，包括餐饮、超市、恒温游泳池、健身中心、银行等项目。一期工程由21幢住宅和商业配套组成，建筑面积18.81万平方米， 2010年12月交付使用。二期工程由10幢

19、高层住宅组成，总建筑面积9.44万平方米，计划于2012年年底交付使用。3、解决了夹心层的住房需求对既买不起商品房，又不符合申请廉租住房的“夹心层”，在苏州市区公共租赁住房实施办法中有了相关规定，用公租房的形式来满足本地困难家庭、新就业者、外地来苏工作人员等基本住房需求。三、园区公租房制度存在的问题公租房主要是为了解决那些既买不起经济适用房，又不符合廉租房标准的城市“夹心层”的住房问题。近年来，公租房越来越受关注。在全国建设千万套保障房的目标中，公租房占到了五分之一。虽然具有典型的保障性，但相对于保障房当中的限价房、经适房，回报期过长的公租房受到开发商的“冷遇”，成为保障房建设的难点。（一）申

20、请条件设置不合理，难以发挥其保障性功能 公租房申请就苏州工业园区而言，申请人在园区内就业的，优先考虑毕业不满5年的新员工；未在苏州购房，本人和配偶在苏州市无居住条件；未动用原公积金普通专户或住房账户购房的甲类计划员工和缴纳住房公积金的乙类计划员工；与所在企事业单位已签订劳动合同。这个申请条件限制了一些人群的承租。第一，申请人在园区工作的，使得一些在苏州其他城区的人无法申请到园区工作公租房。据了解苏州其他城区的公租房建设比较少，发展缓慢，其他城区的外来人员无法申请到园区的公租房，保障具有局限性。第二未在苏州购房本人和配偶在苏州市无居住条件，这个条件排除了那些买到房却没拿到房的人，现在买经济适用房

21、都要1年左右才能拿到房子，加上装修也要1.5年左右，这样买房没拿到房的人无法申请到公租房，保障不到这部分人的利益。第三要求未动用公积金，这个要求不合理，比如说一个大学生刚毕业的时候住在公司的集体宿舍动用了公积金，过了几年结婚了要和爱人住在一起，这样就无法住到公司的集体宿舍，这种情况下他就无法申请公租房。是否动用公积金成为公租房申请条件不合理。第四要求与企业签订劳动合同，使得一些打零工的群体无法得到保障，是否签订劳动合同不应成为公租房申请条件的限制之一。总的来说公租房的申请条件应该是为了大都数人设计的，这样才能突出公租房的保障优势。 （二）公共租赁房的融资困难 融资机制是影响公租房供给持久性和稳

22、定性的重要因素，是公租房制度安排突破的瓶颈。根据中央政府安排，2011年我国将安排建设各类保障房1000万套。根据相关机构的测算，按照每套保障性住房平均13万元的造价计算，2011年建设1000万套保障性住房需要投资 http:/ 发达国家的租赁性公租房保障方式主要有两种，一是实物配租；二是货币补贴。并且随着其住房保障体系的不断完善，补贴方式逐步由实物配租向货币补贴转移。从我国各城市发展公租房的情况来看，基本上实行的是实物配租，即对符合条件的申请人配租一处公租房。但由于公租房的建设周期较长，这种单一的保障方式必将延长夹心层群体解决住房问题的轮候期，也不能适应市场的变化，无法发挥保障性住房协调和

23、稳定市场的作用。此外，相对于货币补贴完善的退出机制而言，单一形式的实物补贴的退出机制的可操作性则差得多。四、完善园区公租房制度的对策建议(一)制定合理的申请条件，集中公租房的保障范围 公租房的保障对象范围的选择是否合理，如何确定合理的申请标准，成为了确保公租房的“夹心层”保障功能得以充分发挥，为了避免公租房保障对象混乱，公租房在保障对象上应当更加关注刚刚毕业的大学生和一些有技术性的农民工住房问题。所以我们不能将公租房职能肆意扩大，要集中发挥公租房的保障优势；在公租房的申请条件上适当设定一个下线并且有意的区分公租房与廉租房的租金价格，使城市中等偏下又暂时买不起产权房的人群切实享受公租房在城市为其

24、提供的便利，而低收入人群更多享受廉租房的保障。我国现有的公租房制度本身就是将公租房整体的、不分层次的面向广大中低收入人群，这就意味着国家不能放松对廉租房等其他保障性住房的建设，各种保障性住房必须齐头并进，而不是使城市中低收入人群和特困人群都蜂拥向公租房，加大公租房的负担，反而不能真正解决城市“夹心层”被住房需求问题。 (二)创新融资手段，多渠道融资为有效解决公租房建设资金的瓶颈，在落实各级财政预算安排资金的同时，应积极拓展资金来源渠道，创新公租房的融资机制。首先政府应保证财政资金的来源，政府作为公租房保障资金筹集的主要主体，政府可以在开发商报批的商品房项目中强制给予优惠政策使其配建一定比例的公

25、租房等措施保障公租房的资金来源。通过编制公租房资金年度预算，建立专款专用制度并科学的划分一定比例的财政资金用于公租房保障。其次提高土地出让收益和地方政府债券资金安排比重。同时规范和利用企业债券融资，专项用于公租房等建设。银行金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款的政策一起。(三)实行区别对待两个夹心层的保障方式 对介于廉租房与经济适用房之间的夹心层公租房，应以实物补贴为主、货币补贴为辅。尽管货币补贴比实物补贴的优势多，但发展货币补贴是建立在实物补贴已经发展到一定阶段的基础上，它不应先于实物补贴。现阶段我国住房市场还不健全

26、，住房买卖市场远大于租赁市场，而市场上出租的房源，又是私营为主，政府可提供的租房数量太少，无法通过与私营房东的竞争来抑制房屋租金价格。而如果采取货币补贴，无异于将这部分经济实力薄弱的困难群体推向市场，很可能推动租金的上涨，加重租户和国家的负担。 但对于介于经济适用房和商品房之间的夹心层，则可采取货币补贴为主，实物补贴为辅的保障方式。一方面这部分群体有一定的经济实力，可以承受市场租金，对他们进行货币补贴，将有助于他们根据自己的家庭状况租住符合条件的租房。另一方面，也有利于减轻政府财政负担，提高资金的利用效率，在短时间内建立起完善的公共住房体系。在实施货币补贴时，可以把货币补贴直接发放到户，这样将

27、有利于货币补贴的灵活性和人性化，同时也将大大提高行政资源的利用效率。同时货币补贴的标准应实行差异化的原则，这就需要政府事先能清晰的界定出差异化的收入水平。 结 论 公租房保障制度是中国新住房体系中的一个重要组成部分，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。其住房并不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承担者承受得起的价格，向新就业职工出租出售，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体等。虽然没有像住房公积金制度完善，但也有它一定的发展。我国的公租房保障制度发展较晚，鉴于国情特殊，发展的道路也困难重重。公租房制度发展的几年来，在中国住房制度的改革、改

28、善夹心层群体住房方面功不可没。当然公租房保障制度还是不成熟的,可以说是理所当然地存在着一些弊端，应当在借鉴国外经验的基础上,结合我国国情不断的健全、完善和发展。参考文献1苏州工业园区公租房管理中心、公共租赁申请条件、苏州工业园区、2011.12苏州工业园区公租房管理中心、中心介绍、苏州工业园区、3关于加快发展公共租赁住房的指导意见、建保201087号、2010.84王春敏、公租房制度的现实选择与理想路径J、中国房地产、2010.15苏州工业园区管理委员会、苏园管200818号、2008.56苏州工业园区劳动和社会保障局、苏园劳保201121号、2011.77苏州工业园区公租房管理中心、小区展示、苏州工业园区、2008.68苏州市公共租赁住房保障办法、苏府规字201018 号、2011.109苏州工业园区公租房管理中心、收费标准、苏州工业园区、2011.111