国内外住宅产业发展现状与发展方向

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1、一、住宅产业的概念和特点长、投资量大、位置固定、价值高、长 拢。 住宅产业与建筑业和房地产业既有 期使用、异质性等特点。住宅产业还具 （2）新型的、工业化的建筑结构体密切联系，又有明显的区别。从涵盖的 有受宏观政治、经济和金融政策以及气 系的广泛应用。建筑结构体系是标志一 范围考察，建筑业是生产建筑产品的产 候的影响大、产业链长，关联度大，带 个国家经济以及工业化、现代化的发展 业，它的产品不仅包括住宅，还有厂房、 动性强等特点，它能带动投资、消费、创 水平，发达国家经过多年的发展，形成 商店、饭店、写字楼等等。房地产业除 造大量的就业机会。除了住宅建设本身 目前的以钢结构、钢混凝土结构、木结

2、 开发与经营建筑产品外，还开发与经营 巨大的投资额对国民经济的直接拉动作 构等为主的新型建筑结构体系。使得住 土地。住宅产业是以住宅为最终产品的 用外，住宅建设的生产和消费，还与50 宅的建筑体系朝着安全、环保、节能和 产业，其生产对象有明确的限定和特定 多个生产部门、成百个行业，几千种产 可持续发展方向发展。 的技术要求（用户多，需求也千差万 品密切相关，其带动效应巨大，住宅投 （3）标准化、系列化、通用化的住 别）。 资对各行业的诱发系数为1.72.2左 宅部品的开发、生产和供应。住宅部品住宅产业(HousingIndustry)于1968 右。开发、生产和供应的标准化、系列化、通 年由日

3、本通产省提出，它是社会化大生总之，住宅产业发展有广阔的市场 用化是保证住宅（最终产品）功能与质 产的客观需要，是产业经济的产物，不和发展潜力，对国民经济增长有重要的 量的基本条件之一，也是实现住宅产业 是一般的三次产业分类，而是系统化的促进作用。承认并认识住宅产业的独特 化的重要标志。瑞典新建住宅中，通用 产业概念。住宅产业的概念有狭义和广性，并采取相关政策与措施促进住宅产 部品占80左右。日本用了二十年时 义之分，狭义住宅产业系指从事住宅设业发展，对促进我国产业结构的调整和 间，推行住宅部品，现在住宅的各个部 计、建造及其构件、配件的生产和销售国民经济发展与社会进步具有重要意 分都有通用部品

4、，对无特殊要求的住 及其经营活动的总称。广义住宅产业，义。宅，只要将通用部品组合起来即可。 包括住宅商品形成到销售的全过程，包 二、国外住宅产业的发展方向（4）现场施工的技术服务体系。经 括项目的策划、规划设计（住宅（区）的 国外住宅产业的发展方向可以归纳济发达国家目前已基本做到分工种、专 规划及住宅设计）、住宅建设所需的材 为以下几点:业来进行施工，如一个住宅楼的建设有 料、设备和住宅部品的研发生产与流通 （1）标准化。特别是模数协调标准专门的土方施工、结构施工、水电施工、 供应、施工建造，以及后期的住宅交易、 对住宅生产工业化的重要意义。各国的装饰施工等，甚至分得更细，而我国却 物业管理、

5、住宅金融等。 模数协调标准正在逐步向国际标准化组还停留在一个项目，由一个施工单位全国内外住宅产业发展现状与发展方向姜阵剑一些简单的分工，这样就很难提高工程 社会相和谐等。例如，许多工业发达国 程设计，完成了大规模定制的模块定 的建造质量。一些经济发达国家商品混 家采用集中空调和新风系统。外墙使用 单。实现装配式、可变式户型住宅，并 凝土已占混凝土总量的7080%。在模 了保温隔热墙体材料。美国粘土砖的比 将导致新型建材的革命轻型、环保、 板工程方面，美国在上世纪70年代就有 例不到15，日本只占3。这些国家 可切割的建筑材料。100多家模板工厂，从设计到制作逐步 新型建筑材料的比重一般占609

6、0。 （8）技术集成。随着消费者生活水 形成独立行业。在经营方面，既可定购、 （6）积极开展住宅产业发展的预测 平的提高，人们对住宅的品质要求也越 选购，也可租赁与提供技术指导和现场 工作。这类预测工作大致包括三个方 来越高。住宅的设计内容也随之复杂 培训。机械租赁业也较发达，同时提供 面:住宅现状调查、评价和住宅需求预 化，技术的纷杂和层出不穷，促使许多 维修服务。此外，现场运输、挖掘、抢 测，住宅建设经济能力评价和预测，住 技术成为独立的专业，专业化的细分反 救、运垃圾、现场清理、建筑物拆除等 宅建设技术途径的评价和预测。 映出住宅“精密程度”的提高，是现代 均可委托专业公司完成。另外，家

7、庭装 （7）国外住宅开发的新方向大设计突出的表现。也就是说，把所有的 修工业化。所谓的家装工业化，即住宅 规模定制。它是住宅开发企业面对住宅 专业集成到一个住宅中来才能组合成一 装修所使用的物品和材料也都同样由工 市场激烈竞争和需求细分化的必然选 个好的产品，住宅的品质最终取决于先 厂统一生产，现场采用集成化装配，取 择。将制造业大规模定制(Mass 进技术的集成程度。 代“湿作业”。住宅产业一体化、集约化、 Customization)引入住宅的生产:把大规 （9）大力提高住宅小区建设的科技 工业化导致了“三省二高”省时、省模生产和定制生产，这两种生产模式的 含量和“四新”（新技术、新产品、

8、新设 力、省消耗，高品质、高质量。提高了 优势有机结合起来就是个性化定制备、新工艺）技术的应用，全面提升住 住宅的综合质量，提高住宅生产的劳动 产品和服务的大规模生产。在不牺牲经 宅小区的居住环境、住宅功能、工程质 生产率，缩短了施工周期，降低了住宅 济效益的前提下，满足单个客户的需 量、物业管理水平，使科技转化为实际 成本。 求。通过供应链的灵活和快速响应来实 生产力，推进了住宅产业现代化。（5）环境保护、资源节约和“可持 现多样化、定制化以适应市场需求，这 三、我国住宅产业的发展现状续发展”，提升综合效益。主要表现为: 场工业革命正在引起住宅开发企业的注 我国住宅产业经过十多年的改革和 其

9、一，在住宅全寿命各个环节(建设、使 意，已被现代企业逐渐吸收和接受。 发展，取得了显著的成效。尤其是一九 用、维修、改造、拆除)掌握一个“核心”， 模块化设计和生产是大规模定制的 九八年以来，随着我国城镇住房制度改 三个“原则”:一个“核心”是指保护地 关键和前提。模块可以是特种预制件; 革的深入推进，全国住宅产业投资的快 球环境和节约各类资源。三个“原则”是 整套菜单式橱、卫;装配式楼宇等。其特 速增长，大大改善了居民的住房条件， 资源节约、合理利用和再利用，即节约 点是:既能大规模的工厂化生产，又能 拉动了经济增长、并且扩大了就业。住 使用能源、水资源、建筑材料、土地资 组合达到大规模定制

10、模式下的敏捷产 宅产业已经成为国民经济第三产业中仅 源等各类资源;水资源再利用和废弃物 品。这就必须研究在预制件、“活动房” 次于服务业和商业的第三大支柱。按照 的再利用与再生利用;充分利用天然资 基础上的模块化设计和生产。小到橱、 中国社会科学院的预测，未来10年我国 源(太阳能、风力、地热)等。我国称之为 卫、客厅、卧室整套带家具的模块化、菜 城镇居民每年对新建住宅的需求量最低 “三节一治”（实现节能、节水、节地和 单式装修;中到活动式工厂化生产的小 约5亿平方米左右，年均住宅建设投资 无污染）。其二，创造健康、舒适的居住 型公寓、排屋和别墅;大到大面积无隔 达50008000亿元人民币，

11、到2010年城 环境。主要包括适宜的室内温度、无害 断住宅的开发都可朝模块化建造方向， 镇住宅投资占GDP的比重将达到5%以 的空气环境，以及室内外的声、光、振 进行可行性研究。由于这是一个系统工 上。因此，住宅产业在未来的二三十年 动等环境;其三，与周围环境相融合。与 程，需要整合建筑、建材、装潢、家电、 内，都将是中国国民经济发展的增长 周围生态环境相和谐，根据用地条件创 家具等相关行业的力量。 点，发展空间十分巨大，是前景光明的 造良好的自然环境并改善景观，与地区 通过多媒体系统实现客户参与的远 朝阳产业。尽管我国住宅建设顺利完成了由计 条件相近的发达国家相比，我国单位 总之，目前我国住

12、宅建设呈现出 划经济型发展方式向市场导向型发展方 建筑面积能耗分别为:外墙能耗为国外 “四低两高”的特点:工业化水平低，成 式转变的第一次重大转折，住宅产业也 建筑的45倍，屋顶能耗为2.55.5 套技术集成度低，劳动力生产率低，住 已经进入了持续、健康发展的新时期，但 倍，外窗为1.52.2倍，门窗空气渗 宅综合质量低;资源消耗高，住宅生产 是与发达国家相比，我国的住宅产业仍 透率为36倍。尽管国家已经对粘土 造成的污染程度高。这种粗放型的住宅 处于工业化前时代，存在着较大的差距。 砖的使用实行严格限制，但实际上粘 生产方式已经不适应可持续发展、走新（1）住宅建造的施工周期长。同样 土砖仍占

13、墙体材料的一多半。要真正 兴工业化道路的要求，不能适应改善居 建造一栋300平方米的别墅，中国需要 取代粘土砖，必须要有大量质优、价廉 民住房质量的需求。57月的时间，投入大量的人力、水泥、 的新型节能墙体材料上市，否则仍是 四、结 论砂石钢筋等材料，交付使用的大多是清 一句空话。所以，目前亟待对住宅的围 住宅产业的发展方向是系列化开发、 水房，而欧美等发达地区只需要12月 护结构、门窗保温密封、照明、供热、 规模化生产、商品化供应、社会化服务的 时间，大批量使用机械施工和预制件， 制冷系统进行节能设计。 生产、供求体系，实现住宅建设供产销的 且交付使用的是装修好的成品房。 建筑节能与室内环保

14、与国民经济、 一体化、标准化、工业化和集约化，推动（2）劳动生产率低。发达国家建筑 居民消费、身体健康有着密切的关系， 住宅产业整体水平提高，实现所谓的“三 工人的劳动生产率可达到150平方米/ 所以也是建筑可持续发展的重要内容。 省二高”（省时、省力、省消耗，高品质、 人年左右，而我国整个产业的人均年 要实现建筑节能和室内环保，需要新的 高质量）。要实现这些发展目标，达到让 竣工面积28平方米左右，仅为美国和日 设计、结构、材料、设备和控制手段。因 消费者感觉商品房买得称心、居住放心、 本的1/4和1/5;建筑业增加值仅为美国 此，在建筑领域内采用高新科技是保障 安居乐业处处舒心的目的，就必

15、须在住 的 1/20、日本的1/42。 建筑可持续发展的一个关键因素。建筑 宅建设领域采用高新科技，从目前主要（3）住宅部品的系列化产品不到 设计已不再仅是一种艺术，而成为建依靠劳动和资金投入的粗放型生产方式20%，施工工艺落后。施工仍以现场手 筑、结构、热工、机电、环境、卫生、材 逐步转变为主要依靠科技进步的集约型 工操作为主，尤其是广大的农村建房还 料、经济、计算机等学科的交叉学科。 产业发展模式。并且逐步在住宅产业的 是以手工砌筑的方式进行，难以控制住 （5）科技进步对我国住宅产业发展 社会化分工和生产组织模式上，整合建 房建设的安全质量和功能质量。 的贡献率刚过30%，而欧美主要发达国

16、 筑、建材、装潢、家电、家具等相关行业（4）建筑的可持续发展在节能与室 家均在7080%以上。我国住宅产业的 的力量，以模块化和大规模定制生产为 内环保方面远远落后于发达国家。仅以 产业化率仅为15%，美国、日本达70% 基础实施供应连管理。 巨大的建筑能耗为例，在我国目前每年 80%。按国际通行标准，科技进步对产 （作者单位: 山东建筑工程学院） 近20亿平方米的房屋竣工面积当中，只 业的贡献率超过50%，才能算是集约型 参考文献:1.建设部住宅产业化促进中心刘敬有五、六千万平方米是节能建筑，只占 发展的产业，因此我国的住宅产业仍然 疆.简介国外住宅产业的发展.2003-10-3%左右，也就

17、是说有97%属于高耗能建 处于粗放型的生产方式。 202. 夏秋. 略论国外与国内住宅产业筑。据统计，2001年我国的建筑能耗已 （6）我国住宅产业链上的企业（发 发展方向. 四川建筑 第 20 卷 4 期达到3.76亿吨标准煤，占全国总能耗的 展商、建筑商、材料及部品供应商、勘 20001127.6%，是能耗大户。而且我国建筑能耗 查设计单位、中介机构等）普遍规模不 3.冯凯,李忠富,关柯.论我国住宅 产业科技进步.学术交流.2002 年 1 月总每年的增长率约5.84%，大大高于2.4% 大，长期处于“小、散、乱”，各自为战 第 100 期第 1 期的能源生产增长率。我国建筑能耗有 的状态

18、，很难向用户提供价廉物美的个 4. 吴 强. 中国住宅产业发展走向 分析.广东行政学院学报，2001 年 8 月第50%是供热和空调产生的，也就是说建 性化产品。企业在粗放型的低水平上激 13 卷第 4 期筑的使用能耗大、能效低、围护结构的 烈竞争着，由此就带来了一系列严重的 5. 刘金霞. 我国建筑能耗现状堪忧 中国建筑节能路在何方. 中国经济时报.保温隔热性能差。建筑保温状况与气候 资源浪费和质量问题。 2003-11-18The special topic on the 50th anniversary of the start publica-tion of Architecture

19、and Construction On May 2004. (P6)Half of the century ago, when National Architecture and EngineeringMinistry decided to publish Architecture; when Marshal Zhu De gladly inscribed two characters Jian Zhu as the name of the magazine, the Archi- tecture naturally shoulder the mission of propagating in

20、dustry policy, eulogizing industry achievement, exploring industry development and re- porting industry trends. During these 50 years, going regardless if wind or rain, with the support of successive administrative department, after the hard work of all previous staffs, the kindness of new and forme

21、r readers and authors, the Architecture expands and grows up to popular publication in the field. The Architecture is chosen as economic and social performancemagazine in Chinese publication field.This issue puts out the special topic on the 50th anniversary of the startpublication of Architecture a

22、nd Construction for celebration.Technical means and function purpose Talk about the theoryof intelligent architecture and the build of theory (P78)Review the development of the field of intelligent architecture, thequestion what is intelligent architecture is always a secret. Can we conclude that in

23、telligence is a new function of architecture or they are so many techniques, especially advanced technique? We should realize that the purpose of architectural intelligence is to advance architectures function. Any technique, including the main trend and non-main trend, the traditionand advanced, is

24、 a means to achieve the purpose.The analysis of status and way of housing industrys develop-ment at home and abroad(P81)Housing industry has a wide market and developing potential, and haspromoted function to raise national economy. Acknowledging and realizingthe peculiarity of housing industry, and

25、 advancing the development bytaking related policy and measure have important meaning to advance industrial restructure, development of national economy and social progress. The direction of housing industrial development is to open up serially, produce on scale, provide in commercialization, produc

26、e in socialitys service, have supply-demand relations, achieve housing architectures integration, standardization, industrialization and intension in providing, producing and selling, promote to heighten the level of housing industry, achieve so-called three save and two highsave time, save labor, s

27、aveconsumption, high character and high quality.Information378 construction items of Olympic economy de-clare views in Beijing (P36)Beijing Olympic economic market spreading and introduction conferencewas held in Beijing, which was the focus of world attention. It marked formal starting up of Beijin

28、g Olympic economy. This conference issued 378 items, which is worth 135 billion including capital airport north line expressway and Beijing automobile manufacture base (nucleus area). These items attract GM, Volkswagen, Boeing, Sony, Siemens and Multinational Corporation in 500 Powerful Corporation

29、and Chinese large and medium- side enterprises. Mr. Wang Qishan, Mayor of Beijing undertook to the world that Beijing is improving the hardware and software environment of investment to promote service system by more opening market and invest- ment which according with international usage. He said t

30、hat making a good preparation for Olympic Game is a chance to overall advance Beijingmodernizations level.Mr. Ding Xiangyang, Director of Beijing Development and ReformCommittee said that the development of Beijing Olympic economy is coming into a huge market. We estimate that the demand of investment and consume market in Beijing will be over 3 thousand billion Yuan in next 7years.file:/D|/新建 Microsoft Word 文档.txtdf机及ov及ojxlkvjlkxcmvkmxclkjlk;jsdfljklem,.xmv/.,mzxlkjvolfdjiojvkldffile:/D|/新建 Microsoft Word 文档.txt2012/8/2 16:09:56