上海碧云国际社区案例研究（29页）

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1、碧云国际社区案例分享碧云国际社区案例分享 投资及运营管理部 营销组 赢商网赢商网- -运营中心，最专业运营中心，最专业“商业地产在线商学院商业地产在线商学院”，海量专业资料每日，海量专业资料每日 更新中！资料下载地址：更新中！资料下载地址：http:/ http:/ 添加添加Q Q群群 340180654340180654，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送 社区概况社区概况 碧云国际社区是浦东新区开发开放进程中，最早按照外向外向 型型、多功能多功能、现代化国际新城区现代化国际新城区的功能定位，参照国际标准和 惯例，以超前的规划和理念建设而成的一

2、个新型国际社区。 由上海金桥（集团）有限公司、上海金桥出口加工区开发 股份有限公司和上海金桥出口加工区联合发展有限公司共同规 划与开发建设。以“碧云品牌”为系列，投资建成了碧云别墅碧云别墅、 碧云花园碧云花园等欧美风格的涉外高档住宅小区，总建面达20余万平 方米；同时建成新金桥大厦、华美达酒店等一系列配套项目。 从最早作为金桥出口加工区的居住配套区金桥出口加工区的居住配套区，再到国际人流国际人流 由浦西到浦东迁徙的栖身之所由浦西到浦东迁徙的栖身之所，碧云国际社区现在已成为精神 和文化的符号。 区位：区位：内中环间及杨浦大桥 产业：产业：金桥出口加工区、张江高科、陆家嘴金融贸易区 交通：交通：浦

3、东机场、内环线、杨浦大桥 土地属性土地属性 碧云国际社区位于浦东新区金桥出口加工区的西侧，周边众多产业区辐 射，交通便利，区位优势明显 陆家嘴陆家嘴 金桥开发区金桥开发区 碧云社区碧云社区 张江高科张江高科 内环 中环 发展发展 阶段阶段 配套配套 开发开发 配套建配套建 设及环设及环 境营造境营造 w建成写字楼和建成写字楼和国际学校国际学校 w项目周边项目周边无生活配套设施，无生活配套设施， 区域环境尚处于规划阶段区域环境尚处于规划阶段 w首次出现了首次出现了外销外销的的独栋别独栋别 墅墅和内销的公寓，定位高和内销的公寓，定位高 端端 w建成区内建成区内城市级生活配套城市级生活配套， 如超市

4、、建材、高尔夫球场、如超市、建材、高尔夫球场、 商业步行街、酒吧街商业步行街、酒吧街 w公交车站等均按国际标准， 公共交通系统建设完备公共交通系统建设完备 w高端高端涉外别墅等各种居住产品放量涉外别墅等各种居住产品放量，出现，出现联排联排、 叠拼叠拼等产品形式；等产品形式； w休闲购物、文化教育及交通生活配套成熟休闲购物、文化教育及交通生活配套成熟 w外籍人士大量入住，国际化社区形成规模外籍人士大量入住，国际化社区形成规模 浦东民航大浦东民航大 厦、体育休厦、体育休 闲中心闲中心 中国福利会幼儿园、平和双语中国福利会幼儿园、平和双语 学校、新金桥大厦、银东大厦学校、新金桥大厦、银东大厦 上海协

5、和国际学校上海协和国际学校、中欧国际中欧国际 工商学院工商学院 OBI建材超市、建材超市、 家乐福家乐福、MINI 高尔夫练习场高尔夫练习场18万平米绿地万平米绿地 酒吧街酒吧街、 coffee吧、吧、商商 业街业街 天主教堂、华天主教堂、华 山医院山医院 住宅住宅 开发开发 19992002 启动期启动期上升期上升期成熟期成熟期 金桥酒店公寓金桥酒店公寓 碧云碧云108 碧云东方公寓碧云东方公寓 晓园晓园云间绿大地云间绿大地 维诗凯亚维诗凯亚 银泰花园银泰花园碧云花园碧云花园 爱建园爱建园 中天碧云中天碧云 罗山花苑罗山花苑 碧云中惠碧云中惠 新金桥酒店公新金桥酒店公 寓寓 碧云东壹栋碧云东

6、壹栋 政策及政策及 产业产业 w90年年规划陆家嘴，张江、规划陆家嘴，张江、 金桥、外高桥四大国家级金桥、外高桥四大国家级 开发区开发区 w浦东机场扩建，主要基浦东机场扩建，主要基 础设施开始建设础设施开始建设 w普通外籍公司进驻普通外籍公司进驻 w99年重点开发金桥和张江年重点开发金桥和张江， 金桥出口加工贸易初具规模，金桥出口加工贸易初具规模， 张江硅谷、药谷成形张江硅谷、药谷成形 w跨国公司开始规模进驻跨国公司开始规模进驻四四 大开发区，自主创新产业大大开发区，自主创新产业大 力发展力发展 w陆家嘴陆家嘴CBD成熟成熟 、展览中心、磁悬浮等设施、展览中心、磁悬浮等设施 落成落成 ，启动洋

7、山深水港，浦东成就金融中心、，启动洋山深水港，浦东成就金融中心、 产业基地地位产业基地地位 w跨国公司批量落户跨国公司批量落户金桥、张江，包括西门子、金桥、张江，包括西门子、 惠普、可口可乐等数百家惠普、可口可乐等数百家500强企业强企业 人口人口 大型跨国公司外派中高管大型跨国公司外派中高管 出差的外派工作人员出差的外派工作人员 碧云别墅碧云别墅百富丽山庄百富丽山庄世贸湖滨花园世贸湖滨花园 浦东花园别墅浦东花园别墅 2005 普通外籍高层管理者普通外籍高层管理者 别墅别墅 公寓公寓 配套配套 酒店式公寓酒店式公寓 中国籍白领中国籍白领 普通外籍高层管理者普通外籍高层管理者 500强企业外派中

8、高管强企业外派中高管 中国籍白领中国籍白领 普通外籍高层管理者普通外籍高层管理者 大型跨国公司外派中高管大型跨国公司外派中高管 开始大量出现城市化居住物业开始大量出现城市化居住物业 开发历程开发历程 1990 碧云国际社区占地总面积约4平方公里，由“生活服务区生活服务区”和“办公核心办公核心 区区”所组成。具有“小联合国”之称，目前已集聚了来自世界60多个国家和 地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。 通过多样性的建筑形态多样性的建筑形态、多极化的道路体系多极化的道路体系以及标志性的公共建筑标志性的公共建筑，聚 合成碧云国际社区的整体氛围。 生活服务区生活服务区 商务中

9、心 邻里中心办公核心区办公核心区 社区规划社区规划 社区由城市道路划分为18个地块，规划西起黑松路，东至金桥路；北起 杨高路，南至云间路。 真正意义上的“碧云”国际社区，北到蓝天路，南到明月路，东抵红枫 路，西接白桦路，即图中的5、6、7、8、11、12红色区域。 社区规划社区规划 碧云国际社区集发展商组合投资、城市组合规划为一体；其核心区域主要 由碧云花园碧云花园、碧云别墅碧云别墅、碧云东方公寓碧云东方公寓和钻石酒店公寓钻石酒店公寓等项目组成；非核心 区域则由世茂湖滨、维诗凯亚、百富丽山庄等住宅项目以及花园办公及公共配 套所组成。 Office Park 核心区域核心区域 华山医院 浦东妇幼

10、 保健医院 中欧国际 工商学院 碧云别墅南区 项目组成项目组成 新金桥大厦 浦东民航大厦 银东大厦 产品以出租为主要运营模以出租为主要运营模 式式，由专业物业公司统一 运作； 产品形式多样产品形式多样，别墅、花 园洋房、酒店式公寓和谐 统一； 注重景观及交通规划，打打 造高品质宜居社区造高品质宜居社区。 项目组成项目组成 项目组成项目组成 项目名称项目名称开发商开发商占地面积占地面积建筑面积建筑面积建筑形态建筑形态 容积容积 率率 绿化绿化 率率 碧 云 核 心 区 碧云花园I期金桥约61000约119000多层、小高层1.7435% 碧云花园II期金桥约20000约40000多层、小高层 碧

11、云别墅（1-3期）金桥15703058629别墅0.370% 信和花园蛇口招商2482043263小高层1.7440% 碧云国际社区 晓园中通贵云3694360373小高层1.6145% 非 核 心 区 金桥爱建园爱建约89000约200000小高层2.2550% 中天碧云苑亚东约3500059214多层、高层1.6745% 金洋十方庭金洋约25000约30000小高层1.243% 罗山花苑金洋约3000041565小高层1.2242% 世茂湖滨花园世茂约137000约269000高层、别墅1.667% 维诗凯亚俐马向荣55823独栋、联排0.563% 浦东花园别墅 印尼 LANDMARK 3

12、5000别墅0.4555% 碧云别墅南区（4、5期）金桥别墅 百富利山庄金桥约55000别墅0.3250% 碧云国际社区的主要住宅项目参数如下： （I期）期） 重点项目概览重点项目概览碧云花园碧云花园I期期 碧云花园碧云花园I I期期为美国学院派建筑风美国学院派建筑风 格格。占地面积6.1万方，总建面约11.9万方。 采用围合式组团设计围合式组团设计，中央为会所和公 共绿地，三个角形成独立而又互有联系的三 个组团，公寓总计356套，面积段覆盖 217466平方米。小区会所内设有室内游泳 馆、休闲咖啡吧、儿童游戏房、健身中心、 桑拿房、多功能厅等。 在建筑外型设计方面，采用了中世纪西中世纪西 方

13、建筑风格方建筑风格的大竖窗、柱体结构和凸字型屋 顶等，整体建筑风格简洁、典雅、稳重。在 建筑结构方面，保留了独院式住宅相对应该 具备的庭院绿化与大空间形成的多功能房间 分割形态。 在环境设计方面，结合了西方与中国园结合了西方与中国园 林的元素林的元素，大面积的宽阔自然绿地，与中国 园林的人造景观如亭阁、长廊、假山等巧妙 组合。在水系处理上多处运用意大利技术， 形成人工瀑布，喷泉等，贯穿于小区南北， 呈现开阔的灵动形水景。 碧云花园碧云花园始建于2001年，坐落于碧云国际社区城市主干道碧云路上。共建有490多套高级 公寓，总建面近15万平方米。由法国著名FRIFRI设计公司设计公司进行概念与规划

14、设计，整个建筑群以中世 纪欧美风格欧美风格为主，融入百年上海建筑的历史文化底蕴，与周边园林绿化和自然景观融为一体。 碧云花园碧云花园II II期期为全欧式建筑风格全欧式建筑风格住宅组团，占地面积2万余平方米，其中A组团为法式法式 建筑风格建筑风格，B组团为德式建筑风格德式建筑风格，A、B组团公寓总计137套。 在规划布局上，采用组团围合式组团围合式设计方案，整个小区由多栋独立的多层建筑围而合成，呈 矩形、北高南低状，北可俯瞰碧云体育休闲中心和足球绿茵场；西可融入云山路绿化带中；南 可共享其它组团的葱葱绿意；东可俯瞰德威学校橄榄球场及毗邻的碧云别墅。 在环境设计上，以分散与集中有机结合分散与集中

15、有机结合为布置方式，且以大型公共绿地衬托建筑，达到总 体环境的美感。沿街的住宅建筑，布置20余米宽的绿化带，将绿化景观延伸至城市街道。小区 集中绿地布置了雕塑、木廊等建筑小品。 在建筑选材上，公寓屋面及外墙均采用保温隔热材料处理，外窗选用密封性能良好的铝合 金窗框，建筑外立面材料为法国全进口石材。三面玻璃的全透明观光电梯，加上法式味浓重的 老虎窗，在呈现国际居住装饰风尚的基础上，充分演绎出风情十足的欧式生活画面。 重点项目概览重点项目概览碧云花园碧云花园II期期 重点项目概览重点项目概览碧云别墅碧云别墅 碧云别墅碧云别墅是上海引入水景住宅概念水景住宅概念的第一个高档别墅楼盘，也是碧云国际 社区

16、的标志性建筑之一。自1997年底开始规划建设以来，整个别墅群占地面积约 25万平方米，目前已建成了一至三期102栋，四期29栋，五期39栋别墅建筑，其建 筑以北美、欧式风格北美、欧式风格为主。 碧云别墅采用了澳大利亚设计师的规划方案，强调“人与自然和谐”，具有 低密度、高品位的特征。整个别墅群绿化率高达70%，别墅间的水体以湖面、溪 流、瀑布等构成，每栋别墅单元住户均享有绿地和水景。 重点项目概览重点项目概览碧云别墅碧云别墅 碧云别墅碧云别墅I-IIII-III期期由102栋北美风格的独立花园别墅北美风格的独立花园别墅组成，为美加木结构式美加木结构式住宅，占地面 积18.5万方，容积率仅为0.

17、17，绿化率高达70% 。其最主要特色是规划了蜿蜒曲折的河道，围合 成7个小岛，保证每一单元的住宅都享有绿地和水域。建筑采用轻型组合式木结构，所用隔音隔 热、防风抗震等结构材料及设备均由美国、加拿大进口。小区内欧陆风格的会所内设有咖啡厅、 酒吧、健身房、壁球场、游泳池等。 碧云别墅碧云别墅IV-VIV-V期期的规划设计则以万国里弄花园洋房概念万国里弄花园洋房概念和浓郁的欧式风格欧式风格为设计思路， 紧邻碧云别墅IIII期南侧，共68栋，成为碧云别墅品牌的又一个延续。对于每户住宅而言，既 有独立的私家花园空间，又有所有住户进出的弄道公共空间。同时整个里弄又是被围合起来的， 仿佛是一座城中之城。I

18、V-V期融合了现代与古典建筑美学之精华，外观以白墙、红瓦巧夺天工 于绿茵之上，彰显其建筑的绚烂夺目与大气。 时间时间 节点节点 浦东大事件浦东大事件碧云大事件碧云大事件 19901990年年 金桥进出口加工园区设金桥进出口加工园区设 立，通用汽车、西门子立，通用汽车、西门子 等公司进驻；等公司进驻； 陆家嘴金融贸易区成立陆家嘴金融贸易区成立 碧云国际社区开始碧云国际社区开始 形成形成 19961996年年 “中福会中福会”幼儿园幼儿园 招生招生 19971997年年碧云别墅开始建设碧云别墅开始建设 19981998年年家乐福金桥店开业家乐福金桥店开业 19991999年年 浦东国际机场一期投入

19、浦东国际机场一期投入 使用使用 上海市委、市政府颁布上海市委、市政府颁布 “聚焦张江聚焦张江” ” 战略决战略决 策策 碧云别墅一期入住碧云别墅一期入住 20002000年年碧云别墅二期入住碧云别墅二期入住 20022002年年上海境外航班东移上海境外航班东移世茂湖滨花园开盘世茂湖滨花园开盘 20032003年年 房地产进入高速发房地产进入高速发 展期展期 20042004年年 浦东国际机场第二跑道浦东国际机场第二跑道 投入使用投入使用 20052005年年世茂湖滨花园入住世茂湖滨花园入住 适合外国人居住和生活的国际化社区；适合外国人居住和生活的国际化社区； 运动和活力是社区生活的主旋律运动和

20、活力是社区生活的主旋律 ； 多元化交融，充满活力。多元化交融，充满活力。 区位优势明显，紧邻内环线及杨浦大桥；区位优势明显，紧邻内环线及杨浦大桥； 位于浦东机场连接市中心的必经之地；位于浦东机场连接市中心的必经之地； 金桥加工区及世纪公园金桥加工区及世纪公园2 2公里辐射范围；公里辐射范围； 陆家嘴陆家嘴1010公里范围辐射。公里范围辐射。 发展定位发展定位 发展背景发展背景 依托金桥加工区及陆家嘴商圈、张江高科技园区，服务外企，定位高端。 发展基础发展基础产业支撑产业支撑 金桥出口加工区金桥出口加工区 上海上海最大的综合最大的综合工业园，集合工业园，集合 出口加工、贸易、商业服务与出口加工、

21、贸易、商业服务与 居住居住于一体；于一体； 形成以轿车及零部件、微电子、形成以轿车及零部件、微电子、 现代通现代通 信、家电、机械及自信、家电、机械及自 动化设备和生物医药等为主的动化设备和生物医药等为主的6 6 个高科技产业群个高科技产业群。 陆家嘴金融贸易区陆家嘴金融贸易区 唯一以唯一以金融贸易区金融贸易区命名的国命名的国 家级开发区；家级开发区； 建设成为建设成为面向国际面向国际的现代化的现代化 金融贸易区；金融贸易区； 国际金融中心的国际金融中心的重要载体重要载体 ； 上海最繁华的上海最繁华的中央商务区中央商务区。 国家级高新技术园区国家级高新技术园区，浦东新，浦东新 区重点开发区域；

22、区重点开发区域； 形成集成电路、生物医药、软形成集成电路、生物医药、软 件及文化创意和新能源、新材件及文化创意和新能源、新材 料等战略性新兴产业集群；料等战略性新兴产业集群； 截止截止20102010年，从业人数约年，从业人数约1717万，万， 博士博士41834183，硕士，硕士2.72.7万，占万，占20%20% 张江高科技园区张江高科技园区 发展基础发展基础产业支撑产业支撑 多元化交融，以完善配套及高品质环境吸引更多外籍人士入住。 发展基础发展基础客群导入客群导入 西门子、通用汽车、贝尔、惠普、沃尔 沃、柯达、联合汽车、日立电器、可口 可乐、夏普电器、东芝电脑 n 金桥出口加工区金桥出口

23、加工区 美国陶氏、德国汉高、罗门哈斯、通用 电气、帝斯曼、霍尼韦尔、杜邦、罗氏 制药、阿莫仙制药、葛兰素史克、 SAP n 张江高科张江高科 n 陆家嘴商贸区陆家嘴商贸区 多家国资银行建有独立办公楼，包括工 商银行、建设银行、交通银行、浦发银 行等；多家外资银行设立中国总部，包 括汇丰银行、花旗银行、渣打银行，东 亚银行等 各大产业园区典型入驻企业：各大产业园区典型入驻企业： 客户类型客户类型客户描述客户描述 产业区外籍人士 金桥出口加工区、陆家 嘴商贸区、张江高科技 园区的中高管理层外籍 人士，以欧美人士为主； 国内高收入人群 完善国际化配套及高品 质，吸引更多国内高收 入人群入住； 浦东机

24、场导入 机场便利的航线交通， 方便国际人士出行，导 入部分客源 发展基础发展基础国际化配套国际化配套 基础配套：基础配套：逐步完善的国际化配套是碧云社区发展的基础，包括符合 国际人群需求的教育、娱乐、购物、休闲等 配套体系配套体系国际教育体系国际教育体系 中欧国际工商学院 德威英国国际学校 品牌商学院 幼儿园幼儿园 国际学校国际学校 中欧商学院中欧商学院 贵族学校基础教育 协和国际学校协和国际学校 由欧盟资助的由欧盟资助的中欧国际工商学院中欧国际工商学院 英国英国DulwichDulwich国际幼儿园和国际学校国际幼儿园和国际学校 上海市上海市平和学校平和学校 中日中日合作的九年一贯制平和双语

25、学校合作的九年一贯制平和双语学校 教育配套教育配套 学学 学 学 上海协和国际学校 医疗康乐配套医疗康乐配套 医疗配套医疗配套 中外合资医院中外合资医院-华山医院（浦东分院）、华山医院（浦东分院）、 中日合资的瑞东医院、中日合资的瑞东医院、 浦东新区妇幼保健院浦东新区妇幼保健院 World Link诊所（合资）诊所（合资） 悠庭保健会所悠庭保健会所 配套体系配套体系 生活娱乐配套生活娱乐配套 生活配套生活配套 家乐福超市、进口食品超市、家乐福超市、进口食品超市、 百安居、德国百安居、德国OBIOBI建材超市建材超市 娱乐休闲娱乐休闲 红枫商业街、酒吧、咖啡馆、红枫商业街、酒吧、咖啡馆、 餐厅餐

26、厅 红枫商业街蓝蛙 酒吧咖啡厅 商家导视牌 酒吧 配套体系配套体系 运动休闲配套运动休闲配套 迎合欧美人士喜好，设置多种运动休闲设施，包括：美格菲体育中心、 足球场、橄榄球场 美格体育中心美格体育中心 德威学校德威学校足球场足球场橄榄球场橄榄球场 迪卡侬迪卡侬 配套体系配套体系 大面积生态绿化大面积生态绿化 18万方生态植物群落、5万方中心绿地和400米宽的防护林绿化带； 上海目前生态环境最好的社区，首家通过ISO1400国际环境认证 上海市区内唯一达到国际空气质量一级标准的区域 400m400m 18W方植物 5W方绿地 名副其实的名副其实的 GREEN CITY 配套体系配套体系 案例小结

27、案例小结 基础奠定基础奠定 依托金桥、外高桥产业， 为社区的发展奠定基础。 打造认知度打造认知度 注重国际氛围营造， 吸引外籍人士入住。 提高认同度提高认同度 国际配套设施逐步完善， 提升知名度及认同感。 品质升华品质升华 成为精神和文化的符号， 国际化社区的标志。 产业基础奠定、国际氛围营造、配套设施完善、品质形象提升等多产业基础奠定、国际氛围营造、配套设施完善、品质形象提升等多 方面综合因素，共同保证了碧云国际社区今天的形态。方面综合因素，共同保证了碧云国际社区今天的形态。 社区实景欣赏社区实景欣赏 小区入口小区入口 指示牌指示牌 社区一角社区一角 社区一角社区一角 社区实景欣赏社区实景欣赏 别墅别墅公寓公寓 别墅别墅 建筑形态建筑形态 社区实景欣赏社区实景欣赏 学校学校学校学校 教堂教堂教堂教堂 国际氛围国际氛围 社区实景欣赏社区实景欣赏 湖滨道湖滨道湖滨道湖滨道 路牌路牌主街道主街道 道路街景道路街景 社区实景欣赏社区实景欣赏 星巴克星巴克 COSTA 休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮 休闲商业休闲商业 08. 03. 26 Page 29