奥园韶关项目投资可行性研究报告

《奥园韶关项目投资可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《奥园韶关项目投资可行性研究报告（49页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、项目投资可行性研究报告（项目命名： ）目 录一 发展商概况（略）3二 项目概况 31 项目选址2 交通状况3 自然环境4 人文状况5 周边配套6 市政规划方向三 项目所在市场状况分析51 国家宏观政策2 地区国民经济总体分析3 地区房地产发展、现状及走势分析4 地区消费者购房置业心理分析四 项目开发设想 121 开发理念2 规划特色3 建筑形态与特色4 技术经济指标五 项目营销分析161 营销目标2 SWOT分析3 市场定位4 营销渠道5 营销策略要点六 项目经营方案 231 销售模式2 经营方式七 开发建设方案 241 建设方式2 开发方案设想与分析3 开发进度4 主要工程的建设分期（略）5

2、 项目建设经营期工序表及网络图（略）八 融资与资金筹措计划 25九 项目投资可行性研究 261 项目概况（略）2 投资分析主要技术经济参数与指标3 投资估算与资金筹措计划4 销售收入（住宅、商铺、车位）测算5 经济效益评价（1） 资金损益表与静态盈利分析（2） 现金流量表与动态盈利分析（3） 项目总体盈利分析6 不确定性分析（1） 盈亏平衡分析（2） 敏感性分析（3） 概率分析7 社会效益评价十 结论与建议 49一 发展商概况（略）二 项目概况（一） 项目选址本项目地块位于xx市xx区xx镇东北角，呈半岛状凸出于xx河畔。项目占地约300亩，由南向北渐窄呈梯形状，西面约100米左右与丘陵山坡地

3、相接，西北面接农民自建楼房，南面边界为xx市海豚水上乐园，其余边界均为江岸。本项目地块目前为农田，整体地形走势低洼平坦。本地块在xx市区总体规划地块编号为A-5地块。（二） 交通状况毗邻耗资6342万元在建的连接市中心区的xx大桥，距xx市行政、经济商业中心区仅一江之隔，距xx火车站也只需15分钟车程；xx路延长段（在建）沿xx河畔途径项目东界；西南面是一条已规划扩建为一级市政路的xx路，计划在2003年建成通车。作为城市新规划区，项目周边市政交通路网规划简捷通畅，纵横交错，使本项目的交通辐射力轻易扩展至xx市区的每一个角落。（三） 自然环境地块现状以农田、鱼塘为主，地势较为低洼平坦。在用地范

4、围内基本无民房与厂房，基本无人为污染。项目南面为水上乐园，西面、西北面为黄岗山，东北面为xx河，xx河自西向东流经本项目地块恰好内弯往南下游，因此本项目东北向望江景观开扬，可望见xx河对岸帽子峰。本项目地块所在自然环境优越，依山畔水，实在是不可多得的“风水宝地”。（四） 人文状况xx有着悠久的历史和古老的文明、xx的人类历史可上溯到距今十万年前，这已被曲江“马坝人”头骨化石的发现所证明。三国末年（公元265年），吴主孙诰置始兴郡，治所在曲江城(今xx市区)，是xx市郡之始。隋开皇九年（公元589年）曾改设xx，取州北韶石山之“韶”字为州名、明代嘉靖二十六年（公元1547年）曾在曲江县武水边开设

5、税关、清康熙九年（公元1670年）又将原设于南雄的太平关移至曲江浈水边，后又在曲江城北门外增设税关，xx之名即由此而来，xx人杰地灵，孕育了唐代名相张九龄、刘瞻，宋代著名政治家和外交家余靖等杰出人物，六祖惠能和尚选择xx为其禅宗南派的发祥地。xx作为“马坝人”的故乡，石峡文化的发祥地，是中华民族古老文化摇篮之一。xx广大地区主要使用二种汉语方言：粤方言（又称广州方言）、客家方言。地方民间艺术主要有：xx采茶戏、花鼓戏、花灯戏、山歌剧、山歌、说书、快板、粤曲、狮舞等。（五） 周边配套项目地块现状仍为生地，地块与繁华的xx市行政、经济、商业中心区仅一河之隔，紧挨地块南面是海豚水上游乐世界，通往地块

6、的两条主要交通干线武江北路、惠民北路沿线分别分布有：江湾名庭、朝阳新村、江滨花园、海景花园、明日之星幼儿园、邮局和医院、福利院老人公寓、xx市委党校、xx体校、广东省重点中学xx中学、xx教育学院（黄田坝校区）；金融与商业网点星罗棋布，市政配套设施相当齐全。（六） 市政规划走向xx市位于广东省北部，北江中上游，是粤湘赣三省的结合部，北界湖南，东邻江西、河源，西靠清远，南临广州、惠州。xx地处南岭山地的中段，构造上属于华南褶皱一带的一部分，地势北高南低，南岭山脉横贯北部。行政区域面积达18594平方公里，约占全省面积的10.5%，人口310万。辖北江、浈江、武江3区，曲江、仁化、始兴、翁源、新丰

7、、乳源6县，代管乐昌、南雄2个县级市。xx市区三面环山，挟浈江、武江汇入北江，称“三江六岸”。作为广东省重要的重工业基地，粤北地区的经济、交通和旅游中心以及全市的政治、经济、文化、信息中心，xx市区以发展基础工业为主的工、贸、旅相结合的山青水秀的现代化都市为长远规划目标。规划到2015年，市区总人口达8899万人，用地发展规模90100平方公里。xx市区城市空间形态将以“三山”（芙蓉山、皇冈山、莲花山）与三江六岸的地理环境为依托，延续自然形成的现状特点，呈较为舒展和开放的带状与组团相结合形式。城市建设将全力融合山水，继承城市历史文脉，形成具有粤北特色的，山水城三景交融的城市格局。xx市区内中心

8、城区将由两部分组成，一部分是内环路以内的现状城区，包括现状的小岛、西河、东河三个部分，规划作为全市的商业、金融、文化、娱乐等大型公共活动区。另一部分是建设路至内环路西路之间的区域，包括沙湖公园，规划为全市的行政中心、体育中心和文化中心。两部分以工业大道为轴相连接。近来，xx市区加快拓展步伐，从西、东、北三个方向规划建设武江区西联片、浈江区大塘片、北江区五里亭片新城区，拉大城市框架。xx市委、市政府加强了城市规划、建设和管理的力度，把城市建设作为经济建设的一项重要内容来抓，增大资金投入，加快城市基础设施建设。三 项目所在市场状况分析（一） 国家宏观产业态势国家统计局近日公布的统计报告显示，今年1

9、11月，全国国有及其他经济类型单位累计完成投资26119亿元，同比增长23.4%，增速比110月回落0.7个百分点，快于上年同期7.1个百分点。其中，基本建设投资13783亿元，增长23.8%；更新改造投资5023亿元，增长15.7%；房地产开发投资6228亿元，增长28.2%。分行业看，111月，第一产业投资869亿元，同比增长35.2%；第二产业投资8383亿元，增长27.4%。第三产业投资16866亿元，增长21.0%。今年1至10月份，全国商品房销售进一步加快，共实现销售额3059亿元，增长35.4%，比19月份增幅上升3.5个百分点。其中，商品住宅销售额2596亿元，增长35.5%，

10、增幅比19月份上升3.3个百分点。国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果表明：10月份，“国房景气指数”为105.15点，比去年同期下降0.47点，比今年9月份上升0.18点。7月份以来，“国房景气指数”连续4个月保持稳定回升的势头，在相隔9个月之后，“国房景气指数”再次突破105点，反映出全国房地产开发综合景气水平整体上扬。10月份，从影响景气程度的结果来看， “国房景气指数”所属的八个分类指数呈现出3升5降的格局。其中，土地转让收入、竣工面积和资金来源分类指数的强劲增长，拉动了“国房景气指数”继续保持上升态势；而新开工面积和商品房空置面积分类指数明显下降，仍然是抑制“国房景气指数”

11、进一步上扬的主要因素。综观2002年，我国房地产业发展迅速，一年当中，国家相继出台了一系列重要的政策，总体可以概括为：调控树方向，整顿为主调，规范是趋势，金融做重点，政策更细致。2002年，各级政府部门都加大了对房地产行业的宏观调控，中央和地方对房地产行业的发展重点都有比较明确的思路。今年2月4日国家建设部在上海召开的2002年全国住宅与房地产工作会议中指出：今年全国住宅与房地产市场要紧紧围绕住房消费中心，以满足广大中低收入居民家庭住房需求为出发点。政府部门制订住房发展目标和政策时，应面向中低收入居民，以保障广大人民群众的根本利益。落实住房分配货币化、改善住房供应、扩大个人住房贷款、搞活和规范

12、市场、发展物业管理、推进住宅产业现代化，被确定为2002年住宅与房地产市场发展的重要内容。房地产业是资金密集型产业。金融政策的变化，对房地产业影响至关重大。今年以来，央行对公积金贷款利率、金融机构人民币存贷款利率以及个人住房商业贷款利率相继作了下调。5月16日在北京召开的全国住房公积金工作会议上，国务院副总理温家宝强调，实行住房公积金制度是深化城镇住房制度改革的重要步骤和措施，要进一步完善住房公积金制度，加强住房公积金监督管理。5月21日，商品住宅装修一次到位实施细则（试行稿）正式公布。该细则包含了商品住宅装修一次到位的具体实施办法和材料、部品技术要点两部分内容，从装修一次到位的全过程实施引导

13、，到装修材料选择与质量检查分别提出要求，在全国范围内推荐房地产开发、设计和施工单位参照执行。国家宏观经济政策、金融政策以及行业法规等等一系列利好政策的出台，无疑对于进一步规范和完善整个房地产行业的良性发展和刺激住房消费、拉动国民经济增长点起到了重要的作用。（二） xx国民经济总体分析2001年xx市以发展为主题，以经济结构调整为主线，围绕“十五”计划开好头、起好步的总体要求，努力克服各种困难，实现了国民经济持续增长，社会各项事业全面进步，各项改革稳步推进。2001年xx市各项经济指标（表1）经济指标绝对值（亿元）比去年增长幅度（%）备注国内生产总值219.429.1人均国内生产总值暂缺第一产业

14、增加值49.814.8第二产业增加值96.6610.7第三产业增加值72.9510.3建筑业增加值19.94.5工业企业成本利润率4.90.9固定资产投资78.2-0.7房地产投资7.6139.1市区居民人均可支配收入796910.6100户抽样居民人均消费性支出暂缺城市消费品零售总额69.9910.4商品零售价格指数-2城市居民消费价格指数0持平虽然受到洪涝灾害的影响，2002年前三季度，xx市围绕全年经济增长预期目标，努力扩大内需，深化国有企业改革，加大招商引资力度，大做旅游文章，尽力解决制约经济增长的问题，使国民经济仍然保持良好的发展势头。2002年13季度经济指标（表2）经济指标绝对值

15、（亿元）同比增长幅度（%）备注国内生产总值166.939.1人均国内生产总值暂无第一产业增加值3.3第二产业增加值12.0第三产业增加值9.1固定资产投资41.312.8房地产投资4.02-3.8全社会消费品零售总额74.078.6城市8.8%商品零售价格指数-2.6城市居民消费价格指数97.4xx市经过不断调整和优化产业经济结构，三次产业比例由1995年的28.3：43.0：28.7调整到2000年的24.1：43.7：32.2。2002年前三季度，三次产业构成为22.7:44.1:33.2，第一产业比重下降1.4个百分点，第三产业比重提升0.8个百分点。根据xx市“十五”计划纲要，到200

16、5年国内生产总值达到348亿元，年均增长9%；人均国内生产总值达到10540元，约合1270美元（按8.3元：1美元折算），年均增长7.5%；农业总产值年均增长6%，工业总产值年均增长11%，地方财政一般预算收入年均增长8%。第一、二、三产业增加值年均增长分别为5%，9%，11.7%；三大产业比例为19：45：36。所有制结构进一步完善，区域经济布局趋向合理；城市化水平达到42%以上；信息化综合指数达到45%。全社会固定资产投资年均增长6%，投资率平均32%左右；外贸出口总额年均增长7%；外商直接投资年均增长5%；社会消费品零售总额年均增长10%；零售物价指数年均涨幅2.5%；居民消费价格指数

17、年均涨幅3%左右。“十五”期间，人民生活水平和质量进一步提高。人口自然增长率降至8以下；城镇居民人均可支配收入年均实际增长5%，农民人均纯收入年均实际增长5%；城镇和农村居民人均居住面积分别达到16和18平方米。而且生态环境将得到明显改善。环境综合指标达到80分以上，城市人均公共绿地面积达到9平方米以上。（三） xx房地产发展、现状及走势分析（1） xx住宅市场概况xx市房地产业总体发展在广东省处于居中偏后的地位。就局部区域而言，从1999年到2001年的三年间，xx市的住宅市场基本上保持了稳定、健康发展的态势，与区域经济的运行基本同步。每年住宅商品房年销售额大概在4060万之间。2001年x

18、x市城镇竣工住宅面积125.82万平方米，农村竣工住宅面积225.69万平方米。个人购买商品房51.69万平方米，比上年增长17.4%。就价格而言，多层住宅平均价格基本保持在12001600元/，高层住宅价格在18002500元/的水平幅度内波动。目前，xx市中心城区基本上还没有上规模的商品房综合开发，旧城改造工程也较少。在建的最大商住小区（25万）在曲边；市区内最大的商住小区南枫碧水园占地面积100亩，建筑面积18万。2001年xx市商品房住宅销售成交量40多万，今年上半年市区住宅销售面积达到36万左右。据xx市建设局住宅产业科估计，由于受全国性产业政策调整，今年房地产行业各项指标将会有不同

19、程度回落，预计今年销售总量将在50万左右。目前xx市商品房积压面积大约有50万左右。通过考察，目前xx房地产市场的发展尚处于萌芽阶段，上规模综合开发的房地产项目凤毛麟角，而具有个性和特色的产品以及知名品牌房地产企业则更显得稀缺。纵观整个市场格局态势，具备巨量的发展空间。（2） 2002年13季度xx楼市态势根据xx市统计局公布的数据显示，今年1至11月，市区房地产交易达4472宗，比去年同期增长37；成交面积56.74万平方米，同比增长47；成交金额6.02亿元，同比增长15。其中“二手房”交易十分活跃，增幅最大，1至11月“二手房”交易2347宗，比去年同期增长99；交易面积28.16万平方

20、米，同比增长32；成交金额2.79亿元，同比增长57。（3） xx房地产市场走势分析近两年，房地产业尽管受到国家宏观调控和区域整体经济低迷的影响，投资增速有所减缓，但在众多政策利好因素的共同作用下，随着国家和地方政府一系列扶持、促进房地产业发展的政策先后出台，以及银行利率的数次调整和货币分房、公积金政策的进一步健全和完善，xx房地产业仍然实现了稳步发展的良好态势。分析其原因主要有以下几方面：1) 作为新一轮经济周期的经济增长点，国家继续从政策和金融上对住宅建设的扶持，实施一系列刺激消费的财税、金融政策，出台减轻房屋流通环节税费，对契税、营业税、土地增值税实施了减免政策，使房地产投资结构向住宅倾

21、斜；2) 从金融面看，国家对消费贷款额的放量增加及投资方向从向开发商倾斜改为向购房消费者政策性倾斜的改变，对贷款业务限制范围的放宽，金融利息率连续9次的下调以及央行对货币供应从直接调控转向间接调控的逐步实现，为住宅市场的进一步发展奠定了基础；3) 央行从98 年3月21日起改革存款准备金制度，下调金融机构存款准备金利率和再贷款利率，取消金融机构贷款规模的计划指标，增加了金融机构的经营活力，也为住宅市场的进一步发展创造了有利条件；4) 取消福利分房制度，货币分房等政策在韶关已逐步推广，相应的政策以及相关的措施相继出台并引导居民购房，而居民对住房观念的转变，将对今后xx房地产市场的发展走向起到重要

22、的影响和冲击。5) 近几年，省、市政府加快行业立法的进度，加大执法力度整治房地产行业，不再新批房地产综合开发企业的建立，并取缔了一批不符合开发资质的房地产企业，这可有效地控制一窝蜂现象的出现，并可避免开发企业间的恶性竞争，从而使房地产行业进一步走向规范化、法制化、专业化；6) xx市政府制定出台的房屋拆迁总量计划以及旧城改造计划将有助于延续旧城区居民迁入新区的速度，保证有购买力的居民分年分批进入住宅消费市场，从而使xx住宅吸纳市场在近年内每年都保持一定的需求量；7) 今年以来，xx市建设局采取有效措施，大力推动市区商品房销售和“二手房”交易，增强住房消费对经济增长的拉动力。其中包括：开辟房改房

23、上市“绿色通道”，促进房改房上市流通；支持组建了房屋置换中心和按揭事务所，加快房地产二级市场的全面发展；支持开办“金钥匙”住房金融超市和零首期购房“房屋置换万家欢”业务，使房地产一、二、三级市场联动发展；颁布实施xx市房地产中介服务管理办法，进一步规范房地产中介服务行为。强化办证的提速服务。从12月1日起，商品房办理产权证全部进入绿色通道，办证期限由原来法定的30个工作日缩短为5个工作日，市民可比过去提前25天拿到产权证。举办房地产展销会，这样激活了市区房地产交易市场，促进了住房消费。综上所述，再加上国家实施城市化发展战略，以“大区域”、“大城市”的概念为引导，积极推动小城镇的发展，进一步发展

24、区域中心城市。xx市作为xx地区的政治、经济、文化中心，其发展必将获得国家政策性支持；同时，大量农村人口将向城镇转移，对城市基础设施建设提出了新的需求，也对城市住房建设提供了新的市场机遇。因此，总体衡量，预计xx房地产业将会有更大的、持续稳定的发展空间和格局。发展的主要特点表现为以下几点：一是从商品房市场的供求状况看，房地产市场竞争将更趋激烈；二是商品住宅价格受供求关系制约的因素更加显现，房地产开发的利润率进一步趋向社会平均利润；三是新的城市发展规划战略将建立新的楼市发展格局；四是各级政府、部门加强宏观调控，进一步规范房地产市场；五是货币分房等住房制度改革的纵深推进，住宅市场体系将进一步完善。

25、（四） 消费者购房置业心理分析时下购房置业的市民日益注重居住环境、绿化空间、配套设施和物业管理等物业的附加值因素，高附加值的住宅小区今后必将热销于市场，是市民未来置业消费的主要取向。据住宅产业科统计数字，今年上半年xx市三区住宅销售面积约36万，其中将近七成为住宅小区物业。因此，鉴于市场需求趋势，在开发过程中需更加注重用家入住后居住环境的建议，从建设的角度为项目的销售制造更多的卖点。另一方面，购房置业的市民日益注重物业的价格性能比，高层住宅相对于多层住宅普遍存在实用率较低、楼价和管理费较高的不足，因而从经济角度出发，大部分买家的置业取向偏好于多层住宅。但高层住宅自身亦有干扰小、空气好、视野开阔

26、、景观开扬等优点，同时由于城市土地资源的稀缺性，尤其是适合发展优质住宅的路段更是不多，因此优质地段的高层住宅，同样会受到市场的追捧。另外，现时房地产市场呈两极分化。一些信誉好实力雄厚的发展商开发的高档次、高质素住宅小区销售业绩斐然（如南枫雅居、南枫碧水园、金福园等），此类楼盘虽然售价较高，但在市场上仍有供不应求的抢购行为；而一些配套不完善、规划环境差、物业管理滞后的住宅则普遍出现滞销，这说明了时下购房置业者对发展商的品牌商誉及物业的质素要求日益提高。对于这个问题，发展商在开发项目和企业经营思路规划时是必须详细考虑的。经过实地走访了解，xx市民普遍对现有居住状况不满意。目前xx居民住所多为计划经

27、济时代的建筑产物，普遍存在诸如楼龄大、密度大、人口密集度大、楼宇间距窄小、户型间隔比例不合理以及车位稀缺和物业管理滞后等等问题，因此，整体规划合理、具有强烈时代感、环境怡人、综合管理质素过人的上一定规模的大型住宅社区一旦面市，在xx这一同质化现象尚未凸现的房地产市场势必引起轰动，吸引大众消费的眼球。四 项目开发设想见人所未见，发人所未发；人人心中皆有，人人作品皆无。（一） 开发理念 （略）（二） 规划特色（略）1 融汇于自然美景中的“海滨小城”（略）2 以人为本，康居生活新概念 （略）3 精心设计的社区空间环境（略）（三） 建筑形态与特色1 全部建筑均采用坡面屋顶处理（略）2 建筑细部处理精致

28、 （略）3 强调室外景观与建筑的协调 （略）4 新技术及环保智能新型材的运用 （略）（四） 主要经济技术指标由于本项目规划方案设计招标书尚未编制，因此仅根据中华人民共和国城市规划法和建设部颁布的住宅设计规范（建标【1999】76号文）以及xx产市场现状对本项目用地规划主要经济技术指标作如下估算：主要经济技术指标表（表3）项 目指 标（）备 注规划总用地（亩）规划总人口14400总建筑面积360000其 中公建28800占建筑面积的8%住宅324000占建筑面积的90%其中多层(F=7)199200（约119栋）占住宅的61.5%小高层(F=12)124800（约20栋）占住宅的38.5%商铺7

29、200占建筑面积的2%建筑密度28%容积率1.8绿化率40%人均绿地 4.86/人规划总户数4113人口密度0.072人/停车场1650个注：多层高7层不带电梯，6层以上为复式单元； 小高层为12层带电梯，11层以上为复式单元。五 项目营销分析本项目在开发前期就导入全程的整合营销策划理念，确定清晰、明朗的营销思路和策略，对诸如资金、智能（人力资源）、品牌、社会关系等房地产营销相关资源要素进行整理、组合，并在项目开发及市场推广过程中不断挖掘、营造、凸显项目的卖点及优势，找准市场切入点，抢占市场有利时机，在周边相邻地块乃至整个xx产市场同时期同类物业尚未出台之际抢先入市；xxxxxxx划和设计以及

30、智能化的全方位物业管理模式作为重点宣传；为强化售后服务意识，在销售期间可将物业管理的内容加进，使购房者从购房伊始就清楚居住后将会得到的服务承诺，增强购房信心等，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定的营销目标。（一） 营销目标藏其拙，露其锋，避其短，扬其长。（1） 进度目标为了保证本项目能够按预定的工期进度完成，优化工期，及早订立各期的销售推广策略，使项目在周边地区还没有出现同档次同类型楼盘的时候抢先入市，占领市场的先机。本项目在每期工程施工图出来并通过会审后，就介入营销推广整体策划工作程序。（2） 财务目标由于项目规模较大，开发周期长，投入资金较多，因此有必要建立良好的

31、银企合作关系，制订周详的融资及资金运作计划，实施对成本的有效控制。本案在项目开发过程中，通过不断的收集掌握最新的韶关建筑市场行情信息及国家住宅产业与金融政策动向，不断地更新、制定各期每一阶段的开发方案以及销售推广方案，不断优化整合各方面要素，从而达到以最合理的投入获得最大的经济效益，有效控制成本及加速资金回笼的目的。（3） 品牌目标鉴于项目规模大，xxxx度和美誉度，因此，只要本项目综合素质过硬，具备独特的产品个性，迎合消费者的置业心理，强调其唯一性和与当地传统居住社区的差异性，选择恰当时机以品牌方式进入市场，引起市场广泛关注并获得认同，就能够使本项目凝聚成品牌这一独特的无形资产进行运作经营。

32、（4） 物业形象本项目处处体现“以人为本”的原则，以人为本的规划设计意念，人性化的建筑语言，人性化的全方位物业经营管理，小区内每一个细部、每一个角落的一草一木都充满了温馨的艺术的人文生活氛围。（5） 附加值本项目的核心价值蕴含着满足客户不同层次需求的丰富内涵，即开发商通过策划、设计、施工、销售、售后服务等不同环节不同阶段创造性劳动所提升的物业的高附加值。（二） 竞争性楼盘个案分析（详见附表一）（三） SWOT分析（1） 优势（strength）位置优越，环境优美。项目依山畔水，景观豁达开扬，地理位置相对较为独立，基本上不受工业厂矿噪音、废气、粉尘干扰，是一致公认的“风水宝地”。规划设计意识超前

33、。项目规划将处处体现“以人为本”的设计意念，低建筑密度、低容积率、高绿化率，小区布局合理，功能分区明显，环境优雅恬静，生活空间自由、开阔，有独特的小区景观，每一个细部都经过艺术化的精雕细琢、立体生态园林绿化具有强烈的艺术层次感。xxxx高质素、高附加值的性能价格比优越的综合性社区。本项目规划设计致力于营造一种全新的温馨家居生活模式，亲善、和谐、活力、健康的人文社区氛围以及xx优质的物业综合管理服务质素将进一步彰显本项目的高附加值。新技术及环保智能新型材充分运用。本项目集成了一系列的新材料、新技术、新工艺的运用，集约化程度相对较高。规模大，配套设施不假外求。本项目一旦立项，将成为目前xx产市场在

34、建规模最大的商住社区。本项目规划配套自成一体，将会有大型室内体育场馆、会所、商业街、主题公园、幼儿园，并引入大型超市、农贸市场、银行、邮政、医疗卫生等，生活、休闲、娱乐配套设施应有尽有，一应俱全。发展商资源整合实力首屈一指。xxxxxx（2） 劣势（weakness）目前项目地块交通仍不顺畅。虽xxxxxx周边市政配套设施欠完善。项目所在稍微偏离城市中心区，故周边市政配套设施及商业繁华度有待进一步完善。周边生活社区概念尚未形成。xxxxxxxxxxxx（3） 机会（opportunity）按照xxxxx个性和特色为标准进行衡量，目前当地住宅市场同类同档次可类比的项目为零，本项目具备唯一性；结合

35、目前的市场状况，xx产市场尚未形成规模开发效应，本项目一旦立项，将成为xx规模最大的居住小区；而且目前众楼盘普遍走低、中档次路线，销售均价在1500元/左右。然而从市场调查表中销售率情况则可以发现，一些上规模、上档次的项目如南枫雅居、南枫碧水园等，均价上到2000元/幅度仍受到市场的追捧。xxxxxxxxxxxxx（4） 威胁（threats）作为外来企业，必须防范当地政府出于地方保护主义观念而制造人为的障碍；本土有实力的开发商由于具备优势的人脉和文脉基础，并且随着大规模城建工程的规划和落实，将必然加剧区域内市场的竞争，同规模、同档次的竞争性楼盘将相继涌现，导致消费者市场进一步细分。（四） 市

36、场定位（1） 整体形象（品质）定位xxxxx（2） 项目命名xxxxx（3） 目标客户定位考虑到项目的大规模以及中高档的形象定位，因此所面向的顾客消费群体辐射整个xxx并延伸到周边县、乡边缘地带。根据进一步的市场细分原则，他们包括： 本项目客户群主要定位为：3550岁左右的行政机关、企事业单位以及公务员队伍（如教师、医疗、电信、公检法等）； 年轻白领工薪阶层，此阶层年轻人追求高素质生活，对住宅的要求日益提高但囿于经济能力，所以会选择房价适中而环境好、素质高的楼盘； 附近工厂、企业的管理阶层及部分有浓厚地域情缘的原居民； 外资企业及国有垄断性行业员工福利分房； 再置业人士，即因家庭人员发展或因地

37、域关系，需要再购进一套住房的再置业者； 作为未来物业升值，保值的投机者或购置用于出租的置业人士；（4） 价格定位xxxxxxx初期总体销售均价在1800元/。具体定价视开盘后市场反馈信息再作相应调整，整个项目总体均价在2300元/左右。（5） 配合项目定位需注意的问题 xxx xxxx xxxxx xxxxx xxxxx（五） 营销渠道本项目采取自行销售为主、代理销售为辅的方式进行销售。一方面由于本项目是一个大型项目，开发周期长、资金投入大，为了便于销售环节的管理，更为了能够更好地始终如一地贯彻实施本方案所拟定的整体开发经营思路，本项目发展商需建立一支专业、稳定、经验丰富的高质素销售队伍；另一

38、方面，不容忽视一家专业的成熟的代理中介行在促进销售方面所起到的作用，因此，本项目在强销期阶段介入代理商以达到更好的销售效果。根据公正、公平原则选择的中介代理公司以共担风险的合作关系，预先支付楼盘销售方面的有关费用并按实际完成销售额度付款定期结算。（六） 营销策略要点1. 整合现有资源。xxxx2. 与xx府紧密合作。努力将本项目建设成xx优质样板工程，使之成为xx地产行业的“名片”、楷模，从而争取政府的各项有利政策。3. 整合xx附近的旅游资源，并最终形成以xx待终点的假日旅游热线。4. 提早xx繁华、重要公众场合公开亮相，进行项目展示，培养客户群。5. 采取高姿态的社会公关活动。利用商务营销

39、、信函营销、直访营销以及社团传销等营销手法，巧妙利用目标客户群集中的社团进行宣传公关、活动营销，提高营销的命中率。6. xxxxx7. xxxxx六 项目经营方案本项目开发周期较长，而发展商作为全国性知名房地产品牌企业，企业的长远发展战略及企业可持续性发展的思路将极大程度地影响到本项目的实施，因此项目开发公司的企业经营思路就显得极为重要。针对本项目的具体操作，现就以下两方面作简单说明：（一） 销售模式本项目的住宅、商铺、车位部分采用全销售方案，以期达到资金的尽快回笼。在销售过程中以自销为主，即发展商组建自己的销售队伍，统一管理，通过培训上岗。在工程每一期的强销期阶段，视具体情况引进专业中介代理

40、商协助销售，以便获得更大的销售业绩。（二） 经营方式对于会所和运动场所设施则根据集团的特色采取目标经营的方法，一方面可以减少业主的负担，另一方面又方便对这些设施设备的维护管理，使其得到更好的利用。但这些设施是对业主实行优惠措施，业主可以凭xx住户IC卡进行优惠打折。七 开发建设方案（一） 建设方式采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，以便有效地控制项目的工期、成本、质量。（二） 开发方案设想与分析根据项目规模及发展商项目开发的经验，项目拟分四期进行开发，分别为（前期工程）、首期、二期、三期和四期。考虑市场推广计划及今后几年住宅物业市道的现状，以及开发商资金回笼的程度，整个项目拟在5年内

41、完工。在取得该项目预售证时进行内部认购，并结合每一期工程进度及营销策划方案对外公开发售，价格采取低开走高策略，尽快打开市场销售渠道，树立项目品牌形象与口碑。（详见项目营销分析）（三） 开发进度项目开发周期拟定5年（约55个月）分四期进行，具体时间安排如下：前期工程由2003年4月2003年6月；第一期工程由2003年7月2004年6月；第二期工程由2004年5月2005年7月；第三期工程由2005年6月2006年9月；第四期工程由2006年6月2007年9月。（四） 主要工程的建设分期（略）（五） 项目建设经营期工序表及网络图（略）八 融资与资金筹措计划（详见可行性研究部分之投资计划与资金筹措

42、表）九 项目投资可行性分析（一） 项目概况（略）（二） 可行性分析的主要技术经济指标1. 本项目研究主要技术经济参数（表4）：项目面积（）备注总建筑面积360000不含车位面积其 中住宅多层住宅199200小高层住宅124800商铺7200车位24750计1650个车位公建28800总投资金额（万元）57417.94含建设期利息自有资金投入（万元）20000银行贷款（万元）17616.49含利息预售收入再投入（万元）19801.462. 经分析测算，本项目主要经济指标为：（表5）项目名称指标得房成本多层住宅1640（元/）小高层住宅1882（元/）商铺1747（元/）税后利润13083.39万

43、元全部投资净现值10437.34万元内部收益率22.79%投资利润率34.01%自有资金净现值10171.44万元内部收益率58.74%投资利润率97.64%（三） 项目投资估算与资金筹措计划投资估算与资金筹措计划结合当前房地产项目的具体操作方法，综合本项目各方面客观因素，并参考项目的实际操作经验，以求达到最大限度控制成本、降低开发商的投资风险，使资金尽快回笼，同时也使本项目的投资决策获得最佳的经济效益回报。项目可售建筑面积为331200；住宅可售面积为324000，其中多层住宅199200，小高层住宅124800；商铺可售面积为7200；车位1650个。1. 开发成本估算（1） 土地使用权出

44、让金（含征地及拆迁安置补偿费）根据市国有土地使用权出让金标准，项目地块土地款按40万元/亩，总计12,000万元。详见土地成本构成一览表（表6）土地用途用地面积（万）金额（万元）单方成本（元/）可售建筑面积（万）得房成本（元/）多层11.58694860019.92348.80小高层7.70462060012.48370.19商铺0.724326000.72600总计201200060033.12362.32（2） 建安工程费（表7）序号项目工程量（）单价（元/）金额（万元）一多层住宅720 14,342.40 1土建工程（含桩基础）199,200 580 11,553.60 2外墙装修工程1

45、99,200 50 996.00 3水电装修199,200 90 1,792.80 二小高层住宅楼940 11,731.20 1土建工程（含桩基础）124,800 650 8,112.00 2外墙装修工程124,800 80 998.40 3水电装修124,800 110 1,372.80 4电梯124,800 100 1,248.00 四商铺575 414.00 1土建工程7,200 450 324.00 2外墙装修工程7,200 45 32.40 3水电装修7,200 80 57.60 五合计26,487.60 （3） 前期工程费（表8）序号项目计算依据金额（万元）1筹建开办费建安工程费的

46、2.5%662.19 2可行性研究费总投资的1.539.73 3规划勘测设计费建安工程费的4.8%1,271.40 4七通一平费30元/600.00 5合计2,573.33 （4） 基础设施费（表9）序号项目计算依据金额(万元)1城市基础设施配套费基建投资额的4.5%1,191.94 （5） 公建配套费（表10）序号项目建筑面积（）单价(元/)金额(万元)1体育馆600020001,200.002会所40002000800.003幼儿园3500900315.004肉菜农贸市场3,000500150.005其他公建12,300300369.006小计28,8002,834.00（6） 开发期间税

47、费（表11）序号项目计算依据金额（万元）1配套设施建设费建安工程费的3%794.63 2工程质量与施工安全监督建安工程费的4.4116.55 3物业管理费建安工程费的252.98 4其它税费建安工程费的3%794.63 5合计 1,758.78 （7） 不可预见费 取以上（1）（5）项之和的3%（12000+26487.6+2573.33+1191.94+2834）3%=1352.61万元（8） 以上（1）（7）项合计项目开发成本（见表12）：序号项目金额（万元）1土地使用权出让金12,000.00 2建安工程费26,487.60 3前期工程费2,573.33 4基础设施配套费1,191.94

48、 5公建配套费2,834 6开发期间税费1,758.78 7不可预见费1,352.61 8合计48,198.25 2. 开发费用 开发费用汇总表 表13序号项目计算依据金额（万元）1管理费用开发成本1-5项之和的3%1,352.61 2销售费用5,250.60 2.1广告及市场推广费销售收入的4%3,500.40 2.2销售代理费销售收入的1%875.10 2.3销售手续费销售收入的1%875.10 3贷款利息详见“贷款还本付息表”2,616.49 4合计9,219.69 说明：销售收入见“销售收入测算表”3. 投资成本费用估算表（表14）序号项目计算依据合计（万元）单方成本多层住宅得房成本小

49、高层住宅得房成本商铺得房成本1开发成本1.11.8项之和48,198.25 14551362160314681.1土地使用权出让金12,000.00 3623493706001.2建安工程费26,487.60 8007209405751.3前期工程费2,573.33 787878781.4基础设施费1,191.94 363636361.5公建配套费2,834.00 868686861.6开发期间税费1,758.78 535353531.7不可预见费1.11.6项之和1,352.61 414141412开发费用2.12.3项之和9,219.69 2782782782782.1管理费用1.11.6

50、项之和的3%1,352.61 414141412.2销售费用销售收入的6%5,250.60 1591591591592.3财务费用见还贷付息表2,616.49 797979793合计57,417.94 1734164018821747说明：单方成本计算中的总建筑面积为331200；住宅得房率为100%，商铺得房率为100%。4. 资金筹措与投入计划及贷款利息（1） 资金筹措与投入计划本项目开发投资的资金来源主要有三个渠道：一是开发商自（筹）有资金；二是向银行贷款；三是预售收入用于投资部分。具体资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关的税费后用于投资；此外，若还缺资金，则向

51、银行短期借贷或企业间拆借。本项目开发总投资共计57417.94万元，其中建设投资为54801.46万元，银行借贷利息为2616.49万元。总投资中自（筹）有资金20000万元，占总投资的34.83%，符合当前房地产项目开发自有资金投入不少于总投资25%的有关规定；银行借贷为15000万元（不含利息），占总投资的26.12%；预售再投入为19801.46万元，占投资的34.49%；利息为2616.49万元，占总投资的4.56%。详见投资计划与资金筹措表（表15）（2） 贷款本金偿还及利息支付银行借款采用每年等额偿还本金，利息照付方案，根据本项目分期工程施工的进度及具体资金运作情况，从第一年开始连

52、续三年分三笔向银行借贷，五年还清，从建设经营期第二年开始计算，到项目完成时还清所有的银行债务，详见贷款还本付息表（表16）（取贷款利息5.50%） 投资计划与资金筹措表（表15）序号项目合计建设经营期1234561投资总额57,417.9416,632.948,725.816,132.6711,593.238,642.185,691.131.1建设投资54,801.4616,440.448,220.225,480.1510,960.298,220.225,480.151.2贷款利息2,616.49192.50505.59652.52632.94421.96210.982资金筹措57,417.9

53、416,632.948,725.816,132.6711,593.238,642.185,691.132.1自有资金20,000.009,440.443,000.001,000.003,000.002,000.001,559.562.2借款(含利息)17,616.497,192.504,505.594,652.52632.94421.96210.982.3销售收入再投入19,801.460.001,220.22480.157,960.296,220.223,920.58贷款还本付息表（表16）项目名称合计建设经营期123456贷款还本付息17,616.49 0.00 1,834.09 3,00

54、8.52 4,468.94 4,257.96 4,046.98 年初贷款累计0.00 7,192.50 5,754.00 4,315.50 2,877.00 1,438.50 本年借款(第一笔)7,000.00 7,000.00 本年应计利息1,379.26 192.50 395.59 316.47 237.35 158.24 79.12 年底还本付息8,379.26 0.00 1,834.09 1,754.97 1,675.85 1,596.74 1,517.62 本金7,192.50 0.00 1,438.50 1,438.50 1,438.50 1,438.50 1,438.50 利息1

55、,186.76 0.00 395.59 316.47 237.35 158.24 79.12 年末借款累计7,192.50 5,754.00 4,315.50 2,877.00 1,438.50 0.00 年初贷款累计0.00 4,110.00 3,082.50 2,055.00 1,027.50 本年借款(第二笔)4,000.00 4,000.00 本年应计利息675.13 110.00 226.05 169.54 113.03 56.51 年底还本付息4,675.13 0.00 1,253.55 1,197.04 1,140.53 1,084.01 本金4,110.00 0.00 1,02

56、7.50 1,027.50 1,027.50 1,027.50 利息565.13 0.00 226.05 169.54 113.03 56.51 年末借款累计4,110.00 3,082.50 2,055.00 1,027.50 0.00 年初贷款累计0.00 4,110.00 2,740.00 1,370.00 本年借款(第三笔)4,000.00 4,000.00 本年应计利息562.10 110.00 226.05 150.70 75.35 年底还本付息4,562.10 0.00 1,596.05 1,520.70 1,445.35 本金4,110.00 0.00 1,370.00 1,370.00 1,370.00 利息452.10 0.00 226.05 150.70 75.35 年末借款累计4,110.00 2,740.00 1,370.00 0.00 借款还本付息的资金来源17,616.49 投资回收17,616.49 其它资金（四） 项目销售收入测算1. 住宅销售单价的确定（1） 采用市场比较法确定销售价格的上限（平均价格）经比较测算得本项目多层住宅销售单价为22