安徽芜湖镜湖新城建设项目可行性研究报告

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1、安徽芜湖镜湖新城工程可行性研究报告第一章 工程概括一、 工程背景镜湖新城是芜湖市为加快城市建设，开展镜湖区商务中心区功能，适应城市向东开展规划实施的一项重点城市开展工程。镜湖区是芜湖外乡文化的发祥地，过去一直是芜湖经济、文化和教育的核心区域。然而进入2000年以后，镜湖区的开展渐渐放慢了脚步。道路拥堵，交通量饱和，停车场地严重缺乏；建筑形态混杂，城市改造的边角地增多，新建社区之间原有区域破坏严重；开发企业各自为政，公共配套、公共设施分布极度不均特别是在拆迁方面，安置小区建设的滞后加大了动迁的难度，严重阻碍了城市的开展。 面临镜湖区城市开展中的这些难题，怎样突破瓶颈，为广阔市民提供高品质的居住社

2、区和完善的公共配套设施，考验着政府的执政能力。2007年镜湖区政府按照市政府规划东扩开展目标，在棠梅村及周边地区征用了374.5公顷土地，统一规划，分步实施，科学配比，以城市设计的理念和手法，高起点打造一个全新的大社区镜湖新城。 镜湖新城，北至芜屯路，南到青弋江，西至二环路，东到三环路，以路网为界，横跨镜湖、鸠江两个行政区。总建筑面积347万平方米，规划功能以居住为主，配以整体规划的公益性配套设施，建成后约有3万户，解决近十万人的居住问题。镜湖新城工程系芜湖市国土资源局于2007年8月26发布的2007年第十号国有土地使用权挂牌出让地块，该地块位于芜湖市镜湖区，弋江中路以东、赭山东路鸠江区与镜

3、湖区交界水系以南、青弋江以北、三环路西侧鸠江区与镜湖区交界水系以西。总地块面积约2684亩，其中出让用地1431.71亩。二、 工程区位及现状（一） 工程区位镜湖新城工程地块位于芜湖市镜湖区，弋江中路以东、赭山东路鸠江区与镜湖区交界水系以南、青弋江以北、三环路西侧鸠江区与镜湖区交界水系以西。总地块面积约2684亩，其中出让用地1431.71亩。镜湖新城区位（二） 总体定位镜湖新城作为加强新城区与主城区在功能上的有机联系，优化产业结构、改善人居环境,逐步开展成为高效便捷、环境优化、公建配套齐全的，集商务办公、居住为一体的、对外交通高速快捷的综合功能区，定位于建设成芜湖的居住示范新城，整体结构布局

4、为“一中心、两轴、三区、四点的大型城市开放式住区。一中心：以五星级酒店、大型娱乐中心、卖场、商贸办公组成城市商业中心。 两轴：贯穿基地的100米绿轴和区域内部水系形成的水轴。三区：利用芜屯路，黄山东路，神山东路等城市主干道将地块划分为三大区。 四点：商业中心-弋江中路黄山东路交叉口设置大型商业和新城入口广场 西洋湖公园-利用西洋湖形成开放性景观公园。 浴牛塘公园-利用浴牛塘形成开放性景观公园。 社区购物中心-在黄山东路和轨道的交汇处设置大型购物广场。（三） 区域现状1、 基地现状 现状用地主要是以工业用地、村镇用地和弃置用地为主。基地内部有大量成片的渔塘和水塘，沿南侧青弋江边有条防洪堤。现状村

5、庄和居住小区主要沿道路成片形成，工厂主要分布在基地南侧现已规划整治，局部地区形成居住小区。其中第三人民医院和镜湖环卫队相临，位于基地西南侧。基地内部目前没有形成完整的道路系统。按照目前已确定的建设开展情况，北部赭山东路 红线宽度60米只延伸到浴牛塘区域。弋江中路红线宽度60米和北赭山东路也称芜屯路于基地西北角相交环形立体交叉。同时规划建设中的黄山东路红线宽度50米东西向深入基地，完整路段与三环路相交别离式立交。另有一铁路于基地西南部相交。基地周遍主要河流是青弋江位于其南侧，基地内部水域成片连接形成一支分流自基地东北角向西南，与浴牛塘和西洋湖集合后注入青弋江。在基地北部有生态景观公园神山公园。2

6、、现状分析1. 位于市中心，与政务新区相临，交通便利。2. 基地内部土地类型相对单一且较平整，适宜开发建设。3. 南部与青弋江相临，具有难得的水体景观条件。1. 基地内根底设施不完善。2. 基地内居住与工业混杂。（四） 周边情况工程地块西临弋江中路，弋江中路目前正在拓宽改造之中，弋江中路以西为城区待改造开发区域，有西洋湖公园待建；地块中间有铁路穿越；地块以南为镜湖新城拆迁安置小区；地块以北为鸠江区行政范围，在赭山东路以南列入镜湖新城整体规划；地块往东频临三环路。三、 工程地块规划设计条件及出让要求 一、挂牌出让地块的根本情况和规划指标要求编号土地位置土地面积m2土地用途规划指标要求出让年限年起

7、始价万元竞买保证金万元备注容积率建筑密度绿地率0714镜湖区弋江中路以东、赭山东路鸠江区与镜湖区交界水系以南、青弋江以北、三环路西侧鸠江区与镜湖区交界水系以西(具体面积以实测为准)居住23%40%70179949出让单价133万元/亩40000毛地挂牌、净地交付出让面积中约119200暂不出让商业、办公35%40 二、本次国有土地使用权挂牌地点为：芜湖市招标采购中心,地块挂牌时间定于2007年 9 月 16 日 8：00 时至2007年 9 月 28 日 17：00 时。 三、其他事项1、 成交价格中不包括契税。建设行政事业性收费按芜湖市现行有关规定另行缴纳。2、 报价不低于底价最高者为竞得人

8、。加价幅度为100万元整数倍。3、 建设内容：代建房代建房包干价3000元/平方米不少于76.5万平方米；住宅商品房应设置相应的公建商业配套和5个布局合理单体建筑面积不少于1500平方米的社区效劳中心；城市配套综合商业设施大型效劳型公建包括金融中心、五星级酒店、公寓、文化娱乐设施、国际标准级甲级办公楼、购物中心等。4、 住宅执行90以下占住宅比例不少于70%的要求。5、 居住汽车停车位不少于70%，地面停车位不少于10%。6、 1-6、8、9号地块面积838641为居住含配套学校78400；7-1、7-2号地块面积194245为商业、办公、酒店用地。7、 综合容积率为2.3按实际出让面积计算，

9、其中住宅建筑密度为23%以下，公建建筑密度为35%以下；建筑限高为120米以下。 竞买人负责按照出让方审定的规划方案和图纸要求在规定时间段内完成以下根底公建配套建设：A、不少于2.5万平方米区域社区效劳中心室内游泳池、篮球馆、羽毛球馆、少年宫、文化效劳中心、藏书阅览等；B、建筑面积3万平方米51个班的高级中学及建筑面积2.2万平方米48个班的九年一贯制学校；C、建筑面积0.95万平方米的两层菜场按出让方提供的施工图纸建设；D、占地1.55万平方米及建筑面积不少于2000平方米配套管理房的公交调度站；E、约33万平方米的九条道路及地下管网建设、约61万平方米的绿化工程含绿带小型室外活动场地建设、

10、水系清淤整治、景观建设、区域内西洋湖公园改造等。以上根底设施、公建配套的规划方案和建设标准需经出让方审核认可，由竞买人按图施工，出让方验收合格后无偿移交政府，其总投资不少于4亿元。 四工程投资和建设工期 工程总投资约80亿元,年均投资额约15亿元以上。 整个工程建设周期5年内根本完成。其中，城市配套综合商业设施5年内全面竣工投入使用、代建房2年内竣工交付、住宅商品房含相应的公建商业配套4年内全面竣工交付使用、根底设施及公建配套2年内竣工交付使用。代建房及相关配套在出让方交地并协调办理相关报建手续后12个月内完工。 五付款方式：竞买人摘牌后，根据出让方交付土地面积支付同比例土地出让金；2021年

11、底前出让方交付剩余全部土地，竞买人付清全部土地余款。具体付款交地方式、代建房购房款支付及建设要求详见挂牌出让文件。六保证金处置方式：竞买保证金4亿元，乙方摘牌后保证金按以下方式处置：竞买保证金的50%计2亿元转作首期土地出让金，剩余50%计2亿元转作履行合同定金并可冲抵最后一期土地出让金。冲抵前不计息。第二章 投资环境分析一、 城市总体概况 芜湖市位于安徽省东南，地处长江下游南岸，中心地理位置为东经119度21分、北纬31度20分。南倚皖南山系，北望江淮平原，长江自城市西南向东北缓缓流过，青弋江自东南向西北穿城而过，汇入长江，芜湖就处在长江与青弋江的交汇口。 有“长江巨埠，皖之中坚之称的江城芜

12、湖，兴于二千年前，兴盛自唐宋之际，历经兴衰。到近代，已开展成为安徽省近代工业发祥地，著名的对外通商口岸，全国四大米市之一，长江流域经济中心之一。 建国以后，芜湖一度开展较为缓慢。但改革开放以后，尤其是上世纪九十年代以来，芜湖市的区位、自然资源、交通优势和芜湖人开拓创新精神和能量得到了充分发挥和释放，经济以超常规的速度迅猛开展，综合经济实力和竞争力位居安徽省前列，是安徽省经济中心之一。 东向开展融入长三角城市经济圈，安徽是最具活力的长江三角洲的纵深与腹地，在提供资源支撑的同时，可以承接在经济开展过程中长三角沿海地区必然出现的产业转移，承接长三角兴旺地区对安徽的经济辐射。就安徽而言，芜湖是最具备与

13、长三角对接条件的城市区域，芜湖与长三角一衣带水，人员交往密切，风俗习惯相近，文化观念和思维方式有诸多共同之处。芜湖与长三角具有较好的产业链接关系，芜湖的电子电器、汽车、纺织、服装、机械、船舶工业等，在相当程度上融入了以上海为龙头的长三角产业体系和市场体系。随着芜湖与长三角互通的高速公路等快速通道的建成，芜湖与长三角主要城市间的对接更加紧密。借助长三角地区资金、技术、人才、物资、信息等优势，全面融入长江三角洲经济圈，带动芜湖市的经济开展。（一） 城市规模芜湖市为安徽省省辖市，现下属三县芜湖、繁昌、南陵，四区镜湖、弋江、鸠江、三山。全市面积3317平方公里，其中市区面积720平方公里。2006年年

14、末，市区建成区面积扩大到116.61平方公里。全市公交运营线路网长度1330公里，车辆955辆；拥有出租车3130辆，其中市区2530辆。城市日供水综合能力76.37 万吨。城市天然气利用二期工程和三县天然气利用工程投入使用；朱家桥污水处理厂建成运营；全年管道燃气供气总量7846万立方米，用气人口35.73万人；液化气家庭用量3.76万吨，用气人口76.05万人，城市气化率95.4%。全年居民用电量5.56亿千瓦时。年末，城市绿化覆盖面积到达37.75平方公里，建成区绿化覆盖率30.1 %，人均公共绿地面积8.56平方米。（二） 城市人口。二、 区域经济开展概括（一） 区域经济开展水平1、 主

15、要国民经济指标据初步核算，芜湖市2006年。2、 财政收入近年来芜湖市各级财政收入快速增长。2006年全年实现财政收入82.60亿元，比上年增长22.3%，其中，地方财政收入34.15亿元，增长22.7%。在地方财政收入中，增值税6.79亿元，增长23.7%；营业税8.71亿元，增长17.2%；企业所得税2.79亿元，增长38.1%；城市建设维护税3.06亿元，增长17.5%。全年完成财政支出52.02亿元，比上年增长38.1%。（二） 经济结构1、 产业结构安徽芜湖以科学开展观统揽全局，产业结构不断优化。其中，汽车及其零部件、电子电器、新型建材等支柱产业已具备良好根底。随着国家促进中部崛起战

16、略的一系列政策的落实，芜湖支柱产业和新兴产业迎來开展新机遇。芜湖市坚持大企业、大集团、大項目、大品牌战略，加快产业结构调整和招商引资，走新型工业化道路。在继续壮大原有支柱产业的同時，芜湖注重开展新材料、船舶制造、电力能源、文化产业等新兴产业。芜湖正致力建設具有较强核心竞争力和产业层次较高的先进制造业基地，打造芜湖制造的工业品牌。同時，培育和壮大文化产业，建設区域文化中心。 目前，芜湖产业结构特点鲜明，已形成一批具有较强竞争优势的龙头企业，汽车及零部件、电子电器、新材料等三个支柱产业对经济增长的奉献率达80。芜湖已先后建立或家特种显示工程技术研究中心、或家节能环保汽车工程研究中心等5个国家和省級

17、工程技术研究中心。芜湖产业结构中第一产业增加值28.3亿元，增长3.1%；第二产业增加值201.82亿元，增长18.5%；第三产业增加值114.95亿元，增长11.0%。三次产业结构比例由上年的8.5：57.7：33.8调整为8.2：58.5：33.3，工业化实现程度进一步提高，一产比重继续下降。2、 固定资产投资2006年芜湖市全年完成全社会固定资产投资287.22亿元，比上年增长30.0%。其中，城镇投资270.69亿元，增长34.9%。全年新增固定资产155.15亿元，本年工程建成投产率为56.5%，固定资产交付使用率为54.0%。 固定资产投资中，第一产业投资1.82亿元，比上年下降1

18、2.9%；第二产业投资124.39亿元，比上年增长35.9%，其中，工业投资123.56亿元，增长35.9%；第三产业投资161.01亿元，比上年增长26.5%，其中，房地产开发投资59.34亿元，增长35.7%。全年销售商品房146.44万平方米，比上年增长20.4%；商品房销售额42.49亿元，比上年增长37.0%。3、 招商引资和对外贸易2006年，芜湖新批外商投资企业78家。实际利用外资金额3.42亿美元，比上年增长32.9%。实际利用内资金额186.7亿元，比上年增长29.8%。引进了台达电子、沃特新材料和宝成鞋业3个投资逾亿美元的外资工程，有美国江森自控公司、德尔福沙基诺公司等世界

19、500强企业落户芜湖，来芜投资的世界500强企业累计已达27家；引进亿元以上内资工程40个。2006年，实现进出口总额8.70亿美元，比上年增长37.1%。其中，进口总额2.22亿美元，增长29.0%；出口总额6.48亿美元，增长40.1%。从出口产品类别看，机电产品出口额4.50 亿美元，占出口总额的69.4 %。从出口产品地区看，对亚洲出口 2.67亿美元，对欧洲出口2.22亿美元，分别占出口总额的41.2%和34.3 %。（三） 居民收入与消费据抽样调查，2006年全年城市居民人均可支配收入10841元，比上年增长12.6%；人均消费支出7900元，比上年增长5.3%；人均住房使用面积1

20、7.49平方米，比上年增加0.12平方米。农村居民人均纯收入4512元，比上年增长13.0%；人均生活费支出3208元，比上年增长9.2%；人均生活用房面积33.01平方米，比上年增加1.09平方米。城市居民和农村居民的恩格尔系数分别为41.2%和46.6%。在岗职工年平均工资18970元，比上年增长15.3%。2006年芜湖城乡实现社会消费品零售总额139.72亿元，比上年增长15.7%。分城乡看，城市消费品零售额101.32亿元，增长15.9%；县及县以下消费品零售额38.40亿元，增长15.2%。分行业看，批发和零售业零售额123.32亿元，增长16.4%；住宿和餐饮业零售额15.58亿

21、元，增长17.4%; 其他行业零售额0.83亿元。三、 城市规划概况根据?芜湖市中心城区近期建设规划?20062021年，芜湖市中心城区将形成“一心四组团空间结构。“十一五期间，中心城区的居住建设以新区开发为主，旧区改造为辅。 1、城中区市区的核心区，也是芜湖市的居住中心。近期重点改造大砻坊地区、东郊路、三山里、大官山、花园路、棠梅地区和神山口等地区；重点开发新建大桥开发区居住区、商务文化中心周边居住区、鸠江开发区组团和棠梅地区的镜湖新城。其中，镜湖新城工程为城中重点开发区域。 2、城北区 芜湖经济技术开发区所在地，先进制造业基地。近期主要改造四褐山旧区和裕溪口地区，重点开发新建天门新城。 3

22、、城南区 芜湖高新区和高教园所在地。近期主要改造青弋江南岸旧区，重点完善长江居住片区和弋江居住片区的开发建设，启动开发火龙岗、石硊和白马居住组团。 4、城东区 近期内主要依托清水镇区，开发建设居住用地；同时开发扁担东岸居住用地。 5、三山区依托三山镇和峨桥镇区进行居住区开发。附图：芜湖市城市总体规划图芜湖远期城市开展设想三方案在芜湖城市总体规划2006-2021中提出了芜湖城市中远期城市开展设想的三种方案，其中设想一是立足市域，构建“一主两副的组团型城市；设想二是沿江北联，组成马马鞍山芜城市联合体；设想三是跨江开展，打造“拥江入城的大都市。镜湖区分区规划四、 芜湖市住房规划根据芜湖市中心城区住

23、房建设规划2006-2021显示，“十一五20062021年期间，通过强化政府职能，加强和改善房地产市场调控，加大中低价位、中小套型商品住房的建设力度，实现房地产业可持续开展能力不断提升，建设节地、节水、节能、节材住宅，完善住房保障体系，使住房供给结构趋于合理，住房价格根本稳定。到2021年，城市人口人均住房建筑面积达27平方米左右2006年末为17平方米左右，实现常住人口户均拥有或租住一套住房，充分解决双困家庭的住房问题。人口规模预测及其分布 规划近期至2021年，芜湖中心城区总人口150万人，其中户籍人口122万人，一年以上暂住人口28万人。 近期至2021年，芜湖中心城区总人口预计增加3

24、4.4万人，其中户籍人口增加24.47万人，暂住人口增加9.93万人。 芜湖中心城区人口分布为：城市核心区城中区总人口约72万人；城北区总人口约16万人；城南区为约36万人；城东区约10万人；三山区约16万人。第三章 房地产市场分析一、 整体市场分析芜湖市商品房市场自2001年开始起步，目前已逐步开始步入正规。当前芜湖市房地产市场总体运行根本正常，市场供求略为从紧，工少于求，市场结构趋向合理，住宅价格在经历2007年一季度的快速上涨后受芜湖市四三新政的影响在上半年出现短时间稳定后又开始出现井喷，但从整体市场的价格趋势来看，市场的上升空间刚爱国能够翻开，结合芜湖市2007年上半年的房地产市场情况

25、分析如下： 1、房地产开发投资情况2007年1-6月份，芜湖市城镇固定资产投资总额为174.01亿元，同比增长54.30；芜湖市房地产开发投资额为40.90亿元，同比增长24.32%，其中住宅开发投资额为27.91亿元，同比增长24.93。从整体上看，芜湖市房地产开发投资额继续保持着稳步增加的开展态势，但其增长幅度与固定资产投资增长相比偏小，这在一定程度上说明短期内芜湖市房地产开发投资力度仍略显缺乏。2、房地产信贷情况截至2007年6月底，芜湖市房地产开发贷款余额为20.42亿元，比年初增加2.80亿元；芜湖市个人住宅贷款余额为38.58亿元，比年初增加6.94亿元。芜湖市房地产开发贷款与个人

26、住宅贷款规模总量继续平稳增加。3、土地市场供给情况随着芜湖城市行政区划的调整以及良好的总体经济开展趋势的引导，众多的房地产开发企业对芜湖未来几年的房地产形势看好，一些外地来芜的房地产企业纷纷在芜湖拿地。与此相适应的是，在今年四月的“六大新政后，芜湖市土地部门储藏了数量相当可观的地块准备出让，并于前不久向外推出了其中的两块用于住宅建设的经营性用地，分别位于城北区和城南区，并一举出让成功，芜湖市房地产市场仍然保持着较强的吸纳力。4、房地产市场供给情况2007年16月份，芜湖市市区共计批准商品房预售37.77万平方米，其中住宅32.23万平方米，同比分别下降26.87%和33.20%。从市场供给结构

27、来看，在今年上半年市区批准预售的商品住房中，单套建筑面积超过90m2的商品住房的总面积和总套数占整个预售面积及套数的比例分别到达89.4和83.8；预售备案均价超过3500元/平方米的新建商品住房的总面积和总套数占整个预售面积及套数的比例那么分别到达65.6和65。短期内市区中小户型、中低价位的普通住房市场供给量仍然呈现缺乏。今年上半年，芜湖市房屋施工面积为543.77万平方米，其中市区为434.11万平方米，同比分别增长35.59和28.21；全市房屋新开工面积为177.68万平方米，其中市区为130.87万平方米，同比分别增长20.66和16.83；全市房屋竣工面积为77.98万平方米，其

28、中市区为48.06万平方米，同比分别增长51.06和77.61。今年上半年，芜湖市住宅施工面积为461.62万平方米，其中市区为364.08万平方米，同比分别增长37.33和29.91；全市住宅新开工面积为152.18万平方米，其中市区为113.07万平方米，同比分别增长21.73和16.74；全市住宅竣工面积为58.50万平方米，其中市区为33.21万平方米，同比分别增长55.25和36.89。短期内芜湖市房地产市场现实供给量略显缺乏，但中长期的市场潜在供给量却较为充足。5、房地产市场需求情况2007年16月份，芜湖市市区商品房实际登记销售累计完成46.50万平方米，其中住宅完成43.24万

29、平方米，同比分别增长24.41和52.10；市区新建商品房预售成交42.74万平方米，其中住宅41.38万平方米，同比分别增长33.65和60.73。从整体上看，虽然新建商品住房市场需求依然呈现较快增长的开展态势，但增长幅度与今年一季度相比已经有了较大程度的回落，芜湖市居民购房需求仍然保持着较为旺盛的开展态势。从市场需求结构来看，在今年上半年实际登记销售的商品住房中，单套建筑面积超过90m2的商品住房的总面积和总套数占整个销售面积及套数的比例分别到达89.75和84.33，中小户型的普通住房市场成交量较少。2007年16月份，芜湖市市区二手房交易完成33.31万平方米，其中住宅完成21.36万

30、平方米，同比分别下降7.49和21.64。从整体上看，芜湖市存量房市场交易仍在一定程度上受到国家宏观调控政策中的税收杠杆的影响，短期内二手房市场交易量仍然维持小幅萎缩的开展态势。6、房地产市场价格情况今年上半年，芜湖市市区商品住宅预售成交均价为3675.72元/平方米，与今年一季度的均价3699.33元/平方米相比微降0.66%，而今年一季度的均价与2006年全年均价相比那么增长12.27。从整体上看，在国家及市政府宏观调控政策逐步显现的情况下，市场机制使得我市房价稳步运行在合理轨道上，住宅价格在经历了今年一季度的快速上涨后趋于稳定。7、总体印象从上述分析结果来看，芜湖市房地产市场已经自发走出

31、宏观调控的影响，在全国特别是长三角地区市场的波动影响下，整体上出现了一波不可改变的上升势头，市场供给量与成交量都有所放大，供给趋紧，价格上升势头较为明显。全市的开发在几年的积累后，也得到了进一步的标准，特别是全国性品牌企业的进入上海绿地、世贸滨江、广东碧桂园等，将进一步加剧芜湖房地产市场的繁荣。二、 芜湖市历年房地产开发数据三、 芜湖住宅市场板块分析芜湖市区商品住宅小区开发建设情况公示表二七年七月止 发布单位：市标准房地产市场领导小组办公室 面积单位： 万平方米 区域序号开发工程名称开发企业名称土地出让面积可供 开发总建筑面积出让时间可供开发住宅建筑面积住宅开发建设情况备注经批准预售建筑面积已

32、销售建筑面积未销售建筑面积已开发建筑面积未开发建筑面积代 码101201301401501901100110021003100410051101镜湖区 11利华锦绣家园利华房地产公司2006-3-13拆迁主体为市国土收储中心12月桂花园天泰置业2005-6-2000拆迁主体为市国土收储中心13融汇锦江融汇置业2005-11-171、分栏数据依出让地块而定；2、未分栏数据为汇总数据2005-7-1914平湖秋月伟星置业2004-8-187.84拆迁主体为市建投公司15圣地雅哥伟星置业52006-6-6000拆迁主体为市国土收储中心16金山国际公寓金山集团2003-7-31000开发企业自拆17天

33、和苑锦天公司72003-1-28拆迁主体为市建投公司18蓝山逸居金鼎集团12005-9-291.77开发企业自拆19华亭阳光绿洲华亿房地产公司2003-1-205.340开发企业自拆110巨龙城市花园巨龙房地产公司2004-8-307.28开发企业自拆111左岸生活伟星房地产公司82003-1-170112暂未定中房公司42006-12-2000001、地块名称为：赤铸山西路北侧。2、代码为401和901的两栏数据以容积率为根底估算而得。113鹰都花园中鹰投资集团公司1998-8-200114春江花园鸿达房地产2003-1-286.310115金海龙韵金海投资公司2004-12-280代码为6

34、01的一栏所填的为要求竣工时间116艺江南水景别墅新利房产公司94年0代码为601的一栏所填的为要求竣工时间117侨鸿国际凤凰花园芜湖侨鸿国际实业公司42004-12-244.3100118天泰大厦天泰花园大富房地产公司95年0000表中两个楼盘皆为此公司开发119泰华家园二期泰华置业股份32005-3-210.57开发企业自拆120暂未定芜湖万丰置业2005-5-2300001、地块名称：吉和街西侧地块2、代码为401和901的两栏数据以容积率为根底估算而得。3、代码为601的一栏所填的为住宅竣工时间121香榭大院首信房地产公司32006-8-10000122风华园风华房地产99年0代码为6

35、01的一栏所填的为要求竣工时间123建工新村8号楼杨子房地产开发公司94年0000代码为601的一栏所填的为要求竣工时间小计弋江区21长江长现代城长江长置业2001-8-300022奥韵康城明远爱法置业开展公司18.232003-8-20 23江城国际永捷房地产开发公司22004-5-2113.58024江岸明珠大鑫房产开发公司12.292004-12-2325富贵园马塘公司平安公司2005-3-21026中央城安兴杰成房产公司2005-11-14拆迁主体为弋江区重点办27汇成名郡汇成置业公司2006-11-0800001、代码为401和901的两栏数据以容积率为根底估算而得。2、代码为601

36、的一栏所填的为要求竣工时间3、地块名称：会展中心东侧地块28万豪白领新马投资公司2003-7-300土地面积为1、2、3、4期汇总数据；其他皆为2、3、4期汇总数据29暂未定江城房地产公司97年00001、地块名称为禹王宫地块。2、会议纪要要求竣工时间为2006年12月10日小计鸠江区31香江碧水城升辉置业芜湖2006-7-10000032暂未定芜湖联合置业2005-11-100001、地块名称：东四大道1地块2、代码为801的一栏存在道路、杆线迁移未完毕问题小计0000经济技术开发区41奇瑞BOBO城祥瑞实业42003-12-28代码为401的一栏所填为一期工程的相应数据42凤鸣湖凤凰城凤鸣

37、湖房地产公司2005-6-143银湖波尔卡海泰置业公司2004-12-30开发企业自拆44北城水岸宇润实业2004-11-30045银湖春天别墅和顺置业公司2004-12-274.02046雍锦园芜湖腾越房地产公司2006-4-120地块名称：珠江路西侧47春苑楼春城房地产公司42005-3-40000地块名称：金安公司南侧地块小计188.16202.07大桥开发区51景江东方宇华房地产公司22002-11-196.3852香榭丽舍金恒发置业2005-12-300.71053醇美华城华强旅游城公司22004-12-30000代码为802的一栏所填为一期工程的相应数据54雅园宝文置业2004-8

38、-250代码为802的一栏所填为两相邻地块的汇总数据55紫苑花园洋房怡富开展置业公司2004-8-2500056云龙阳光地带云龙房地产公司93年00代码为601的一栏所填的为要求竣工时间57香格里拉伟星置业2001-12-310代码为401和901的两栏依调整后的规划数据填写小计总计8721163/105725522233381676注：1、可供开发总建筑面积(代码为401)一栏的数据指标分解以土地出让公告中规划设计任务书为准。2、对未拆迁建筑面积代码为802一栏数据不为0的地块，假设备注栏中未注明拆迁主体，那么均为地块所在的各区政府或各开发区管委会。3、本表代码为701、702、703、80

39、1、802、1001、1002、1003、1004、1005的栏目数据未加“下划线的均与上月数据无变化。4、三山区，清水、火龙岗片楼盘未列入。5、本表逻辑审查关系：301701+702+703；9011004+1005；10011002+1003。6、本表解释权归市标准房地产市场领导小组办公室。四、 住宅板块代表性楼盘分析芜湖市各重点版块代表楼盘开发建设销售情况区域序号楼盘名称开发企业名称经批准预售建筑面积已销售建筑面积未销售建筑面积销售比例%最新售价元/平方米已开发建筑面积未开发建筑面积代 码1012011001100210031004100510061007镜湖 区 11融汇锦江融汇置业9

40、0%4776/07-912平湖秋月伟星置业7.8499%3965/06-613天和苑锦天公司62.88%4155/06-1114阳光绿洲华亿房产5.340100%4188/06-1115左岸生活伟星房产公093.49%4152/06-1016凤凰花园侨鸿国际4.31097.23%5005/06-060弋江区21长江长现代城长江长置业096.55%4731/07-04022奥韵康城明远爱法置业 93.28%23江城国际永捷房产13.58099.03%3223/07-0324江岸明珠大鑫房产90.15%4945/07-0925中央城安兴杰成100%3672 /070926汇成名郡汇成置业00003

41、300/07-100经济技术开发区41凤凰城凤鸣湖房产88.4%3300/07-0842银湖波尔卡海泰置业82.3%3486/07-0943北城水岸宇润实业88.79%3366/07-04044春天别墅和顺置业4.0258.23%/070大桥开发区51醇美华城华强旅游00003860/07-1052雅园宝文置业090.83%3583/07-0153香格里拉伟星置业98%4663/07-0802007年芜湖市楼盘开盘及销售情况工程开盘时间建筑类型主力面积预售均价元/成交均价元/容积率成交套数可售套数销售率%锦江家园2007-1-1多层93-1601829189816480奥韵康城2007-1-1

42、3高层83-1753077332213212融汇锦江2007-1-14小高88-1433912396019195雅园2007-1-18多层87-1603588-8688/3588-37687045/358311/4018/0100江城国际2007-1-26多层88-13231863177350100金鑫花园2007-1-26多层90-2401790-388018217346长江长现代城2007-2-26高层50-180421943443280100银湖波尔卡2007-3-24多层86-96278831591326银湖波尔卡2007-4-8多层86-9632633707520100长江长2007

43、-4-10高层98-155475347311520100富贵园2007-4-12多层120-143435643762400100凤凰城2007-4-12别墅108-300541650574817泰华家园2007-4-21小高126-18141103556440100北城水岸2007-5-24小高3365608富贵园2007-5-25小高1404408中央城2007-6-10小高90-18534831626雍锦园2007-6-22多层863400348520686香格里拉2007-7-28多层82-140477346071730100江岸明珠2007-8-8高层88-14346854537263

44、16奇瑞BOBO2007-8-15多层25172634凤凰城2007-8-17多层、别墅3237/8471323414810中央城2007-8-18小高90-184308030682470100融汇锦江2007-9-3小高4769/10543云龙阳光2007-9-64747江岸明珠2007-9-9高层4913 五、 芜湖商业市场分析作为皖江城市带的龙头，融入长三角的先锋，芜湖近年来经济形势的开展，令人惊喜。然而纵观芜湖商业地产市场，虽然近年来在市区核心商圈内的出现了众多商业地产工程，但其运营状态一直并不令人满意，这对芜湖市商业地产的后续开展、芜湖第三产业的升级都带来了负面影响。一边是存量的商业

45、工程难有作为，招商困难；另一边却是新的一批商业工程纷纷抢滩芜湖东西南北。随着芜湖在皖南经济地位的抬升，受芜湖城市经济蓬勃开展的形势所吸引，区内外大批的商业企业来芜湖考察，特别是新型业态商业企业，进入芜湖开展的意愿非常强烈，联盛国际、小九华商业街、华强旅游城等商业工程迅速增加，投资额、规划建筑面积直线上升。2006年，芜湖市社会消费品零售总额140亿左右，其增幅在20%左右，并且这种增长势头有望继续得以保持。近年来，芜湖市的GDP增长速度连续保持着15%左右的增幅，2006年，芜湖市国民生产总值为480亿元，按此速度开展，到2021年，芜湖全市GDP可望步入千亿，成为长三角地区又一个千亿俱乐部成

46、员。在宏观经济层面，以奇瑞汽车为代表的一批现代化的产业集群正在初步形成，汽车及其零部件、电子电器、新型建材等支柱产业已具备良好根底，新材料、船舶制造、电力能源、文化产业等新兴产业正在快速形成规模，芜湖正致力建设具有较强核心竞争力和产业层次较高的先进制造业基地，打造芜湖制造的工业品牌。同时，随着芜湖市行政区划的调整，城市的区域面积以及人口数量也在随之逐步增长，城市“东进、南扩的整体开展战略已然形成。在这样一串利好的城市与经济快速开展数据的支撑下，芜湖现有商业却出现令人难以接受的滞后，给芜湖的第三产业的开展带来不错的时机，商业地产在此其中，也充满着商机和成长空间。 人口的增长，城市规模的扩大，宏观

47、经济根本面的长期向好，尤其面对着与目前芜湖城市开展和经济开展水平所不相适应的芜湖商业市场，相信其未来的增长空间一定会更广阔。当然，竞争也会更加剧烈！六、 商业物业代表性楼盘分析（一） 芜湖商业存量市场现状1、 中山路商业步行街中山路步行街位于芜湖市市中心镜湖西侧，北至北京西路，南至下二街，全长697米，宽3040米，东西纵深160180米，是集购物、娱乐、休闲、文化、餐饮等综合功能为以体的商业步行街。中山路步行街规划图中山路步行街多以56层多层建筑为主，一、二层为沿街商业，沿街商业上部为银行办公、企业办公、经营用房诸如网吧、健身房等，整个商业街由华艺购物中心、华艺购物中心南楼、中山大厦、银座大

48、厦、伟基商业中心、三泰国际大厦、新百大厦等组成。具体分布见以下图中山路步行街是目前芜湖市唯一的专业商业街，也是商业最为集中，人流最为集中的聚集地，截止目前，已有诸如麦当劳、肯德基、必胜客、耐克、阿迪达斯、世纪联华等品牌商家的入驻，已成为芜湖市民购物休闲的首选场所。 商业业态整条步行街沿街商业以经营品牌服饰、金器首饰、快速餐饮、鞋类箱包为主，以银行营业点、眼镜店为辅。华艺购物中心：大型商场，主营男女服饰、家居用品、化装品、家电；银座大厦沿街商业：五星电器、美特斯邦威、肯德基、世纪联华； 华艺购物中心 银座大厦沿街商业中山大厦沿街商业：老凤祥银楼、安踏体育用品、三福百货；三泰国际大厦沿街商业：阿迪

49、达斯专卖、万里鞋庄、耐克专卖； 中山大厦沿街商业 三泰国际大厦新百大厦沿街商业：苹果品牌专卖、自然美钻、达芙妮女鞋、宝岛眼睛、新华电器；伟基商业中心沿街商业：婚纱影楼、金苹果品牌专卖、梦特娇专卖、班尼路、浪潮美发、康龙休闲鞋、水明月旗舰店、百利女鞋、傻子瓜子专卖。 新百大厦 伟基商业中心沿街商业 周边商业介绍依托中山路商业街商业气氛，中山路西边临近道路中和路商业气氛也相对较好，其中以融汇中江广场最具代表性。融汇中江广场为五层建筑，其中一楼定位为男装，二楼定位为女装，三楼定位为童装，四楼定位为大型餐饮，五楼定位为娱乐场所。目前，中江广场一、二、三层已正式对外营业，入驻的主要品牌有男装太子龙、九牧

50、王、西域威龙、柒牌服饰，女装伊人在线、美伊恋、ANGEL、1025，童装西瓜太郎、木木的小屋、私服小铺，四层餐饮、五楼娱乐场所正在装修中。天不等，而经营状况比拟不理想。 内街式商铺位于中山路步行街黄金地段的金鼎广场目前不仅是芜湖市的地标性建筑，所处地段更是财富的聚集之地。金鼎广场自开盘销售至今，其低层商业主体局部，一直没有商家入驻。它的长期空置，对于芜湖的商业整体格局也好对于芜湖商业步行街的整体形象也好，都让人觉得有点可惜和遗憾！得悉，开发商金鼎集团一直在寻求大型品牌商家的协作，但迟迟无果。与金鼎类似的还有芜湖商业龙头-南京新百大厦主楼局部的开发建设。多年来，由于市场因素等方面的限制，芜湖南京

51、新百大厦一直没有完成其建设，给各方面都留下了缺憾。今年，在芜湖、南京两地政府及有关部门的大力支持下，从1995年芜湖南京新百大厦落户芜湖之日起，12年来一直没有彻底完工的南京新百大厦主楼续建工程终于如期启动。据悉，芜湖南京新百方面预计将投资2个亿，将新百主楼改建成一座现代化的准五星级酒店。目前，改建总体方案正在紧张完善中，2021年9月，整个改建工程有望顺利结束。届时，芜湖南京新百大厦将以崭新的面貌展现在芜湖人的面前。位于中山北路的中茗大厦自建成以来虽地处商业核心圈，但却一直没有来年搞好经营。据悉，目前，汉庭酒店经多轮考察，已与中茗大厦和中山北路大鹏车业达成合作意向，工程已正式签约。汉庭也是芜

52、湖市区第一家成规模的连锁酒店物业。芜湖锦嘉百货商场位于中和路，紧临芜湖商业步行街，系阳光置业底层商铺，商场面积3700平方米。自开业以来，因商场定位不准，经营不善，曾经两次开业，2007年春节之夜，锦嘉百货商场业主董某等终于神秘失踪，原告以及有关方面曾经屡次寻找也无果。该百货商场至今停业。1.5和平国际、融汇中江广场 位于中山路步行街附近的融汇中江广场东区与和平国际两大商业地产工程，均属于新建工程，目前它们各自的销售根本完毕，局部主力商家业已进驻经营。但是由于刚刚进入前期运营期，其开展前景仍然值得观察。 从地段角度来看，这两大商业地产工程已经占据了有利的地理优势。目前，融汇中江广场东区已经完成

53、主力店的招商，“麦当劳、“东方帝豪、“遥之川日本料理等主力品牌店已经入驻，西区销售、招商正在进行中，融汇中江广场东区铺位销售状态尚好，从对商业地产工程的销售标准来评估，甚至可以说芜湖融汇置业公司的对此工程的操作是相当成功的，但是目前或许是因为商业定位的调整的原因，融汇中江广场东区仍然有一定的空置率，相对于东区，西区的销售和运营还有待观察。 与融汇中江广场不同的是，和平国际工程的销售已经根本完成，诸如“宏图三胞、“宝丽金等主力商家也已入驻，据了解，同处步行街商圈的和平国际大厦的4层以上局部楼层的主体局部的招商又获得突破性进展，一家国内知名快捷式酒店也与开发企业签定了合作协议。2、银湖中路市场商业街区银湖中路是芜湖市区连接长江大桥开发区和芜湖经济开发区的主要通道，目前银湖中路聚集了芜湖最主要的市场类商业物