深圳XXX地产项目可行性研究报告

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1、深 圳 * 项 目可行性研究报告评估 深圳-有限公司成本部贰零零捌年壹拾贰月第一章 项目概述一. 广东省深圳市的城市特点l 世界的生态奇观：坐落在广东省深圳市的*生态城、即将竣工的*生态工程、正在兴建的大学生运动会工程位于本区的中心地带。l 旅游资源驰名中外：深圳市是全国11个重点旅游城市之一。全市已开放的旅游点350多处，享有盛誉的有100多处，全国旅游热线，世界著名。二.项目简介本项目位于深圳市*区的东北角，紧临总投资3.5亿元全长5.8公里、路宽60米、双向六车道的*大道，为城市一级主干道。所在区域自然环境优美，交通顺畅、配套设施齐全，距*高速公路处仅900米；距深圳火车站约5分钟的车程

2、；离深圳机场和世界著名的华侨城景区约20多公里的里程。*国际会展中心项目（暂定）总占地面积约882亩，总建筑面积约73.5万平方米，总投资约12亿元。本项目由国际会展中心、五星级国宾馆、城市广场中心及*国宾山水园高档社区中心四大组团块构成。三、 项目主要经济技术指标1.总体规划指标项目指标总量总用地面积649,000总建筑面积735,000其中：国际会展中心（公建）60,000（1.5万平米为会议中心） 国宾馆（公建）50，000 Townhouse（8-10层）405,000 小高层（4-6层）150,000别墅（2-3层）70,000建筑结构砖混结构、框架剪力墙结构容积率1.13建筑密度2

3、0.3%绿化率40%2.各地快的规划指标(万)总指标一号地块三号地块四号地块二号地块总用地面积64.925.728.36.14.8总建筑面积73.52027 188.5住宅面积632025 18酒店面积5公建面积10.52会展中心3.5容积率1.130.780.95 2.951.77建筑密度20.3%18.6% 15.5% 20.1%49.8%绿地率40%45% 42% 41%33%四.土地费用及税费：本项目会展中心土地的取得费用，包括土地取得成本及契税。在开发企业的土地费用及税费为25500万元。我公司取得土地的费用为80000万元，加上4%的契税、有关审批、报建手续费用等共计82,578万

4、元左右。第二章 法律及政策性风险分析一.项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述1.项目用地现状土地所有权归属: 国有用地土地使用权归属： 不详土地的他项权益: 不详土地的用途: 不详项目用地现状的文件:不详2.项目用地规划项目用地规划用途：不详规划批文： 不详3.已取得的政府文件： 不详4.项目用地取得土地使用权程序评估（1）取得土地使用权程序我公司与*公司签定“土地使用权转让”协议。去“市土地交易中心”办理土地使用权转让手续。去“市土地局”办理土地使用权变更手续，与“市土地局”签定土地出让合同，办理“国有土地使用证”。 （2）取得土地使用权的风险及控制风险控制：土地方保证按时交地，同时在合

5、同中约定每笔付款与立项、拆迁等工作进度相结合，同时约定如果工作延迟，损失由对方承担。5.政策性风险（1）当地政府对高档楼堂馆所的投资管理情况对本项目的别墅等是否构成影响；（2）国际会展中心项目当地政府能给予多大的政策支持；（3）外资企业在深圳地区的地产投资，在政策上的限制和要求情况。二.项目合作方式及风险评估1.合作方情况：不详2.合作方式：不详3.主要合作条件：不详4.合作风险评估（1）合作背景：不详（2）土地使用年限：出让为商品房用地后，出让年限为70年。该项目的出让时间不详；（3）土地权属情况：不详是否具有土地证件，土地权属是否明确，是否有法律纠纷。（4）土地方的信任情况：不详第三章 市

6、场研究一.区域市场的销售价格： 按照现有的资料，采用算术平均值确定本项目Townhouse单价为：4780元/平方米；小高层单价为：3680元/平方米；别墅单价为：8800元/平方米（别墅二期定价13000元/平方米） 由于考虑到目前市场的情况已于2007年的情况相差甚远，所以在价格上，建议均下浮25%，作为本项目房产的销售价格，即：Townhouse单价为：3585元/平方米； 小高层单价为：2760元/平方米； 别墅单价为：6600元/平方米（别墅二期定价9750元/平方米）二园区配套设施：（1）专用10兆宽带网线入户。（2）6表（电表、煤气表、热力表、纯净水表、中水表、自来水表）远传抄表

7、，再通过梅江卡自动收缴费用。（3）通过当地局域网络平台提供全方面的信息服务。（4）安防系统包括社区安防、家庭安防，其中家庭安防运用智能家庭终端控制器通过门磁、窗磁、红外、烟感、煤气探头与煤气锁闭连动和紧急按钮等与物业中心相连，实现安全报警。 （5）中水、直饮水、自来水三水直接入户，垃圾无害化处理，远传技术换热。第四章 规划设计要点一.规划设计的可行性分析 1.根据建设用地的位置、地形条件和周边环境，对用地进行综合分析评价。建设用地共有五类，其中一类建设用地位于香媚子水面和城市道路中间，适宜设置会展中心和酒店；二类建设用地紧邻城市道路，适宜设置商业服务设施、小区入口、会所、中小型住宅；三类建设用

8、地紧临水面，景观环境最佳，适宜别墅或连体别墅建设；四类建设用地位于坡度小于25度的丘陵地带，远离城市道路，适宜大中户型住宅建设；五类用因坡度大于25度，为不适宜建设用地。2.在项目用地内西北角还设置了一栋高层办公楼；在各小区入口处，设置有会所和托幼设施，沿城市道路设置有小区各种商服等配套设施如超市、小百货、食品店、餐馆、面包房、洗衣店、理发美容店、邮局、银行、诊疗所等。小学将在二期统一设置。3.该项目目前只有政府做的控制性规划，在做详细规划时，可进行适当调整，一般来说项目周边的市政道路是不能调整的，项目用地内规划支路及配套公建位置可进行调整，容积率也可进行调整，但不能超过政府规划的上限。4.根

9、据本项目规划的经济技术指标：总用地面积: 64.9万平方米总建筑面积: 73.5万平方米 居住用地容积率: 1.13公建： 11万平方米住宅总建筑面积： 62.5万平方米 建筑密度: 21.3% 5.项目实施进度安排根据原可研报告提供的开发进度安排，整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施的进度。整个项目从2007年6月开始，至2010年8月结束，历时近3年。具体时间安排如下： 2007.2-2007.6 前期工程（报批、报建）2007.6-2007.10 基础设施工程（拆迁）2007.11-2009.11 主体工程2009.11-2010.2 设备安装工程

10、2010.3-2010.8 公共设施配套工程 2008.1-2010.12 销售阶段第五章 投资收益分析一. 成本预测1.依据项目现状条件、各专业配套收费标准及其他政策性收费标准、当地实际成本水平，在不考虑可售商业配套的情况下，单位成本按照住宅总建筑面积62.5万平方米计算。估算该项目总投资21.573亿元，单位可售面积完全成本3452元/平米，详细构成如下：总投资估算表项 目总成本(万元）单位成本（元）说 明一.土地成本82,5781,321 单位成本按照住宅建筑面积62.5万平米计算转让金80,0001,280转让土地面积64.9万平米资产评估费100转让土地面积64.9万平米交易费168

11、3评估值的0.21%契税240038土地费的3%二.开发前期费383961 单位成本按照住宅建筑面积62.5万平米计算地质勘察费5569建安工程费*5（111170万元）规划设计费111218建安工程费*1%（111170万元）可行性研究3345建安工程费*3（111170万元）三通一平费1492场地具备道路场地平整每平米2元，按深圳标准考虑临水31万元临电92万元。市政配套费16882764.9*0.4万平米*65元/平米,道路及其他65元/平米三.主体工程873251,397单位成本按照住宅建筑面积62.5万平米计算会展中心108001731800元/平方米高层建筑框架剪力墙（6万平米）国

12、宾馆104001662080元/平方米高层建筑框架剪力墙（5万平米）Townhouse38475616950元/平方米、多层砖混结构建筑签约价827元/平米,变更及签证35元/平米,本项目按863元/平米考虑；另考虑20套样板间500万、考虑提高建造档次共折算87元/平米；（40.5万平米）小高层210003361400元/平方米、框架剪力墙（15万平米）别墅6650106950元/平方米、多层砖混结构建筑签约价827元/平米,变更及签证35元/平米,本项目按863元/平米考虑；另考虑20套样板间500万、考虑提高建造档次共折算87元/平米；（7万平米）四.安装、道路费23845382 单位成

13、本按照住宅建筑面积62.5万平米计算给排水费367559 单方造价50元/平米（建筑面积73.5万平米） 供暖系统费294047含换热站建设费、锅炉房建设费、锅炉房征地费、区内工程费为40元/平米；（建筑面积73.5万平米）室外燃气系统374960含气源发展基金20元/平米、区内工程费28元/平米、灶表费3元/平米；（建筑面积73.5万平米）室内外供电8232132 单位成本112元/平米计算（建筑面积73.5万平米）室外智能161726 单位成本22元/平计算（建筑面积73.5万平米）道路及广场187530此项造价约为75元/平方米。（25万平米）综合管网175728工程费的2%。五.园林环

14、境2,75744单位成本按照住宅建筑面积62.5万平米计算环境设计1693环境工程总造价*10%绿化建设费1,69027区内、区外绿化支出约为65元/平方米，64.9*0.4=26建筑小品1462此项造价约为5.6元/平方米围墙建造费5008包括永久性围墙、大门,为500元/延米,本项目围墙约为10000米室外照明1703室外照明电气工程，如路灯、草坪灯,此项造价约为6.54元/平米室外零星设施821各种指示牌、标识牌、示意图等,此项造价约为3.15元/平方米六.公建配套1,50024 单位成本按照住宅建筑面积62.5万平米计算幼儿园2804按2000平米考虑，每平米土建1200元，配置费20

15、0元/平米游泳池4507 网球场801建造成本及配套物品购置,一个标准尺寸的网球场为40万2个儿童游乐设施2404土建、设备、各项设施,非营业性公建4507会所、居委会等3000平米、土建1200元/平米、设备及装修300元/平米七.直接费合计201,8443,230 单位成本按照住宅建筑面积62.5万平米计算八.不可预见费2,01832直接成本*1%（201,844万元）九.开发间接费1369.2222监理费0.5%、行政管理费10万每月(3年)十.开发成本205,2323,284 单位成本按照住宅建筑面积62.5万平米计算十一.营销费用10,500168销售收入（30亿）*3.5%、按照住

16、宅建筑面积62.5万平米计算十二.总投资215,7323,452 单位成本按照住宅建筑面积62.5万平米计算2. 分项测算（单位为：万元、万平米）单方造价分析测算表名称总指标会展中心国宾馆Townhouse小高层别墅用地面积64.9不详不详不详不详不详建筑面积73.56540.5157建筑面积权重1.000 0.08 0.07 0.55 0.20 0.10 居住面积62.540.50 15.00 7.00 居住面积权重10.00 0.00 0.65 0.24 0.11 土地费825786741.06 5617.55 45502.16 16852.65 7864.57 前期费用3839313.3

17、9 261.16 2115.37 783.47 365.62 主体费8732510800 10400 38475 21000 7150 主体费权重1.00 0.12 0.12 0.44 0.24 0.08 安装、道路238451946.53 1622.11 13139.08 4866.33 2270.95 园林绿化2757225.06 187.55 1519.16 562.65 262.57 配套费1500122.45 102.04 826.53 306.12 142.86 直接费合计20184420148.49 18190.41 101577.31 44371.22 18056.57 不可预

18、见费2018.44164.77 137.31 1112.20 411.93 192.23 开发间接费1369.22169.34 163.07 603.27 329.27 112.11 开发成本205231.6620482.60 18490.78 103292.78 45112.42 18360.91 营销费用10,5001298.60 1250.50 4626.25 2525.05 859.72 总投资215731.6621781.20 19741.29 107919.03 47637.47 19220.63 单方造价2935 3630 3948 2665 3176 2746 居住单方造价27

19、96 可销售部分的造价：176，060万元销售收入145192.50 41400.00 46200.00 平均销售单价3724.68 止亏点0.74 成本高于售价0.42 综合止亏点0.75 二.税务分析 营业税及所得税，按国家法定税率考虑：1、营业税及附加：销售收入的5.5%；2、所得税：税前利润的33%；3、土地转让契税：土地成本（拆迁补偿费、土地出让金、大市政配套费）的3%；三.经济效益分析1.销售收入部分有：小高层预计收入为：=15*2760=41400万元； Townhouse预计销售收入为：=3585*40.5=145193万元；别墅销售收入：=6600*7=46200万元；预计本

20、项目可销售部分总销售收入为232793万元；会展中心商务21966万元。加上国宾馆5万平米，固定资产价值达18205万元。 2.敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。1） 成本的影响：可销售部分总建筑面积：62.5万平米成本的敏感分析 估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本 10.950.91.051.1单位成本(元/m2)2817 2676 2535 2958 3099 总投资174777 166038 157299 183516 192255 销售收入232793 232793 232793 232793 232793 项目利润58016 66755 75494 4

21、9277 40538 税后利润34810 40053 45296 29566 24323 销售净利率%15%17%19%13%10%内部收益率%20%24%29%16%13%2） 售价的影响：售价的敏感分析一、售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价10.950.91.051.1销售均价(元/m2)3725 3539 3353 3911 4098 营业收入232793 221153 209514 244433 256072 总投资176060 176060 176060 176060 176060 项目利润56733 45093 33454 68373 80012 税后利润34040

22、 27056 20072 41024 48007 销售净利率%15%12%10%17%19% 内部收益率%19%15%11%23%27% 由以上两表可以看出，成本和售价对指标的影响都呈现钝化的趋势，反映不明显。所以在项目的运行中只能通过降低成本、尽可能提高售价，来满足利润的最大化。3.止亏点分析（1）保本售价：总体Townhouse小高层别墅2796元/m22665元3176元2746元（2）保本销售率： 75% 4.项目收益水平综合分析：就项目本身的收益水平而言，15%的销售净利率较高,但该项目尚存在以下操作层面上的因素对项目收益有较大影响：1）税务资源的充分运用：中国-集团是港资企业，如能

23、取得营业税及所得税50%的优惠，则可增加税后利润11347万元，使项目销售净利率达到20%；2）成本中大、小市政配套费、人防等政策性收费均按政府规定标准估算， 操作中尚存在一定减免可能；3）地块中有配套及商业用地地价已分摊进住宅成本，操作中，存在调整规划、改建成住宅的可能；若学校改建住宅，可增加住宅净用地。项目现金流量分析表年份200820092010201120122013开发年数1 2 3 4 5 一资金投入174777 98807 25323 25323 25323 1土地费用70219 70219 2开发前期费3264 3264 3主体等分期投入101293 25323 25323 2

24、5323 25323 二收入232793 46559 46559 46559 46559 46559 1销售收入232793 46559 46559 46559 46559 46559 三支出14779 2956 2956 2956 2956 2956 1营业税及附加12804 2561 2561 2561 2561 2561 2土地增值税1975 395 395 395 395 395 四利润43237 -55204 18279 18279 18279 43603 五弥补前期亏损-55204 -36925 -18645 -366 六应缴所得税额43237 43237 七企业所得税14268

25、14268 八税后利润28969 28969 九净现金流量28969 28969 十累计净现金流量43237 -55204 -36925 -18645 -366 43237 十一折现率（8%）1 0.926 0.857 0.794 0.735 0.681 十二折现净现径流量-51115 15672 14511 13436 29675 十三累计折现净现金流量22179 22179 -51115 -35443 -20933 -7497 22179 静态投资回收期：=4*12+366/43603*12=48.1个月动态投资回收期：=4*12+7497/29675*12=51个月投资利润率：=4323

26、7/174777=24.7%内部收益率：=22179/174777=12.7%第六章可行性结论一.项目优势：（1）-集团在香港、深圳的影响力，以及一流的管理水平，在竞争中处于有利位置。（2）本案所在区域的购买力较强，中高档市场发育较为成熟，占全市该档次产品成交之首。 （3）宗地内原有的植被极其丰富，且种植的相对规整，同时在项目周边有大量的绿地和水面，在项目规划中便于利用。二.项目劣势：（1）公司的主业并非地产开发没有开发楼盘的经验，行业跨度很大。（2）项目所在地远在广东省深圳市，是一个完全陌生的城市，在开发时可能存在当地政策、市场、居民的居住习惯上的不了解、不熟悉等情况。（3）目前房地产行业的不景气、宏观调控的影响，现在搞房地产开发仍然存在很大的风险。三.结论及建议（1）从项目项目可研报告可以看出：原有地产公司在2007年已经开始运作，取得土地的成本是2.3亿元、建成总投资12亿元，可能由于目前的销售情况不容乐观，销售难度很大； （2）土地成本需要经过专业的资产评估机构来确定本地块的市场公允价； （3）本项目通过基建部测算，保本售价：2796元/m2、保本销售率：75% ； （4）静态投资回收期4年、动态投资回收期4年零3个月，本项目建设期共4年，本金只有在项目全部建好后才能收回本金；同时，内部收益率12.7%； （5）总体评价投资风险很大。