海南某地产公司年度推广策略报告

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1、半山半岛、凤凰岛、清水湾等典型全国盘深入思考和研究，我们挖掘出海南豪宅度假盘全国推广的一些规律，并发现了一些问题，为本案的推广树立了参照系；而对整个神州半岛的品牌思考，让我们对于隆源地块有了更加清晰的认知，正视各种复杂的状况下，我们的目标锁定在一个问题上:如何推广隆源地块C12的1827套海景公寓，为地块的后续开发吹响冲锋号？风火广告神州半岛隆源地块专案组2010.6.19沧海横流显本色黄沙吹尽始见金神州半岛隆源地块年度推广策略报告The way to become No.1本项目如何跳出片区障碍和区域竞争？1 与神州半岛共赢，且拔得神州半岛头筹；2 全海南集精华于一身的高端海景公寓。本项目如

2、何找对客户并洞悉他们内心的欲望？1 目标客群细分；2 洞察他们的核心需求。一 我是谁 Who am i?二 你是谁 Who are you?三 如何沟通How to say?本项目如何全方位的管理消费者体验？1 广告体验；2 公关事件体验；3 现场产品体验。Contents如何跳出片区障碍和区域竞争压力，安稳实现销售任务？Part 1 一 我是谁 Who am i?海南的房子挑花了眼神州半岛没听说过海南的房子不值全国市场一片哀鸿 这个时候买房，有钱没处花清水湾的大盘配套齐全没有凤凰岛牛万宁也太远了点没什么配套啊等等看吧，看买的人多不多买了也只能干放着1 最火的三亚，最宜居的海口，最具话题性的博

3、鳌，神州半岛尚未进入主流半径；2 亚龙湾、海棠湾、清水湾、石梅湾，湾湾皆是豪雄；3 上半年高位运行，虽去化良好，下半年将集中放量，本案千余套公寓销售任务；4 从半山半岛、清水湾到凤凰岛，海南群星闪耀，知名度垄断。本案必须解决片区认知障碍和产品突围。中信红树湾片区发展借鉴巧打片区。与百仕达联动进行片区营造p片区覆盖，将中信的标识系统在整个红树湾区域建立起来，界定红树湾区域边界同时树立项目在红树湾的主导地位，强化“”的强烈印象。p借百仕达开盘宣传之势，紧随其后进行软文炒作，通过一系列文章解读片区，营造纯粹富人区形象。角色区分,建立霸主地位发展商在红树湾的角色区分百仕达：最大利益的掘取者；中信：红树

4、湾的建设者、维护者和贡献者，站在城市的高度与城市对话。形象上的领导者，策略上的挑战者，改变游戏规则，建立新的物业类型另一种类型国际顶级湾区物业；另一种组合城市中心Golf组合；另一种空间形式空中院馆；另一种街区第一纯粹街区后发制人。共赢超越1 项目与神州半岛板块之间的关系。项目与神州半岛板块之间的关系。三个兵团的组合集团军，像一把尖刀，而本项目是由特种兵组成的先锋部队。三个兵团的组合集团军，像一把尖刀，而本项目是由特种兵组成的先锋部队。神州半岛是背书，神州半岛的一切价值体验都属于本项目，双方是共赢的。消费者第一层选择半径，需要的是大度假圈，享有的是周边所有资源。他们很难第一次就认清项目与神州半

5、岛的关系。神州半岛推广的能借势的一定借势，共同助力：如品牌推广识别符号；大型公关活动；软文价值体系炒作。落地执行巧借片区角色区分。1本项目是神州半岛的关键触媒之一；和神州高尔夫、喜来登、朝阳海岸一样，本项目是作为神州半岛起势阶段的先锋部队，具有良好的展示面，占尽先机。2 本项目是神州半岛上满足多元化度假需求，集粹精华于一身的公寓。本项目位于所有资源最易到达的中心位置，集奢配套于一身；拥有内外海景、山景、高尔夫景、商业景、酒店景、园林景六重景观体系。借势之上，落脚点都是本项目，做好区隔：传播体验：广告沟通；清晰定位；价值排序；产品信息；现场体验：进入本项目的整体包装；导示引导；产品体验。先发制人

6、落地执行2 项目与海南竞品的关系。这支特种兵在具备强大集团军的背景下，还拥有其特有的兵种优势。本项目的竞争产品主要来自泛三亚东海岸和海口区域及邻近的博鳌片区。其中三亚区域，一线海景房售价基本在47万元/平米；二、三线商品售价也超过1.8万元/平米；东线一线海景基本在1.5-5万元/平米；西线暂时还无一线海景项目，其它售价在1400-7000元/平米。PK主要领域还是：“一线海景”本案拥有极佳的内外海景.博鳌东西海岸泛三亚东线三亚一线海景不但高价，而且供应严重不足，海景污染，破坏严重；海口东西海岸海景不佳，博鳌城市生活配套跟不上，地势低洼，海景不佳。最大竞争对手清水湾今年主推产品是无海景的金色果

7、岭。清水湾营销预判：清水湾今年要完成80亿的销售任务，6-7月份开始推售星海传说（黄色部分），以高折扣（8.6折）和高赠送面积（108平米）低风险的完成别墅的推广，年底的金色果岭（红色），只有高尔夫景观，势必借清水湾的品牌影响力以较低价格全面扑向市场。会对本案产生比较大的客群分流。本案产品顶尖的国际规划和设计，让本案具备极佳的观景条件大空间大面宽观景面设计V字型设计户户景观最大化户户超大弧形独立阳台为极致景观而生高尔夫商业中心酒店为极致享受而生山景外海游艇会老爷海高尔夫酒店商业中心社区会所把房子交给那些真正懂得享受海的人来设计。全海南真正媲美国际品质的一线海景公寓；全海南顶级的集奢顶配系公寓；

8、全海南绝无仅有六重景观体系公寓。（内外海景、山景、高尔夫景、商业景、酒店景、园林景）亚洲首席环幕海寓亚洲首席环幕海寓天工极景集奢精粹全海南唯一六重景观体系公寓11米一线环幕观景面超前海南的大尺度大面宽设计户户顶配超大弧形独立阳台V字型设计观景面最大化媲美国际顶级酒店式奢享户型全南北通透，最适宜海居的空间设计全球22家顶级梦幻设计团队集合神州半岛自然精华，原生四湾双海最近距离享有10公里内湖、14公里海岸天堂岛、燕窝岛两大奇岛伴生踞全岛顶级奢配核心，资源享有率最高享中国最美41洞国际赛事级高尔夫社区唯一高端地标式商业中心与邻250个内海泊位的游艇码头4座国际顶尖海岸休闲酒店环簇产品概念命名环幕海

9、寓产品档次高；观景面一流；集奢顶配一身。透天别墅联排别墅别称；在保证私密同时最大化创造半空间；生态材质应用。如何找对客户并洞悉他们内心的欲望？Part 2二 你是谁 Who are you?第一类主力客户第二类跟进客户第三类边缘客户十一类客户对象和消费需求预判分析A.核心城市：上海、北京等大城市，有效消费力充足，有意置业或投资海南；消费力分流明显，由于争夺这批客户的对手太多，导致竞争异常激烈；B.中信泰富员工：品牌忠诚度高，易认同项目，购买实力强劲，但面临着中信多个海南项目的分流；C.高尔夫客，冲着神州第一高尔夫的名头，抢先出手；A、东北：因东北天气寒冷，秋冬季节来海南过冬的客户量不少，合适的

10、产品可满足其过冬和度假的需求；B、江浙：疯狂的大手笔投资客，对政策十分敏感，大量富二代；C、珠三角、香港：有一定比例倾向于置业海南，侧重于度假及投资；D、业内客户：了解房地产行业趋势和项目的价值及品牌实力；E、万宁富裕客户：公务员、私营老板等，对项目充满期待；A.海口、三亚：城市中上班，周末渡假为辅（以5+2形式为主）B.来海南旅游较多的国际客户：俄罗斯、日韩等C.其它：预计项目将吸纳少部分与东海岸各项目有业务联系的生意人来此置业海南三大热点片区客户细分和需求特征三亚典型楼盘以传统的东北、长三角、环渤海高端客户为主，投资客泛滥。海口典型楼盘的客户较分散，来自全国各地的客户，度假居住需求旺。博鳌

11、是新兴的板块，客群成哑铃型，高端投资客+新加入的度假客，呈现出来的结果是几乎所有楼盘户型面积偏小，属于低风险区域。三亚海口博鳌区域需求偏好示意图 高端的投资低风险居住三亚度假博鳌海口1 本案的第一个前提是，满足较长期的度假需求；2 本案的第二个前提是，满足高品质的品位需求。？客户核心需求洞察购买动机：一、混合型多元化消费满足：资产投资；收藏占有；社交平台；度假养生如本案海景公寓易满足家庭式度假需求和养生型生活品质需求；二、领先成熟的居住理念和方式：1、海洋居住文化；（游艇、海钓、海滩/海上运动、海底探险等）2、低碳、环保社区。从这些动机上来讲，目标客户可归于两大类：一类是有实力花小钱赚大钱的投

12、资者，（殷实的中产投资者，抱有多种需求）另一类是追求情感满足的富裕中产阶层（较富裕的中产休闲型客户，希望过上有品位的度假生活）。他们需要这样一处地方：既能让身、心、灵得到远离俗世喧嚣的休憩，也要在地域价值上升中获得回报；既符合他们对度假的需求，也是自我身份和意义的提升；既要在大众认知中首屈一指，也要享有私密隐蔽的私享安全更确切的说，他们的这套房子，就是撬动他们人生的一个支点！他们在这里，仅以一套公寓就能享有一个岛的资源，而且是全岛的精华集萃之地：有环幕双海的空前海景，最近享有高尔夫和游艇会，是神州半岛整个社区，唯一一座地标式商业区的中心，且最先入主此岛，就相当于最先获取此岛的“原始股”，未来价

13、值无可限量！所以，这套房子，不仅提供给他们，一种全新的、与众不同的，度假方式和生活享受，更重要的是，这套房子满足的是他们，情感与财富双重利益，给予他们“君子得意”之感，让他们的人生，至此豁然开朗，对人生，是一种更高境界的实现，对度假与生活，是一种前所未有的体验！人生至此，方知何为真正的海,何为真正的海景公寓，何为真正的奢华，何为真正的懂得度假，一切都臻于至善，而成本不高，以一公寓之名，得神州第一半岛之全部，人生至此，夫复何求！广告语：人生至此品牌调性富度假酒店感的现代的宁静的（国际顶级度假酒店套房的改良版产品）（建筑风格和生活价值配套）（私密安全，度假生活享受的）策略小结本项目如何跳出片区障碍

14、和区域竞争？项目定位：亚洲首席环幕海景公寓本项目如何找对客户并洞悉他们内心的欲望？目标客群定位：中产休闲型和中产投资型客户；目标客群欲望：一套极致海景公寓带来全方位的满足沟通广告语：人生至此，重新想象。一 我是谁 Who am i?二 你是谁 Who are you?如何全方位的管理消费者体验？Part 3三 如何沟通 How to say?3类目标客户意见领袖客户跟随型客户（中产休闲和中产投资型客户）偶得型客户能迅速接近或懂得了本案价值，具有强大购买实力。跟随潮流，虽心存质疑，能引导爱上本案补缺型客户，一掷千金、随机性强如高尔夫客户。量很大，也是本案最主力的消费群。如本地、业务相关“很想买”

15、“可买可不买”“很可能不买”高端地产品牌的奢侈品牌式 爆炸推广模型广告体验产品价值体验公关事件体验群体归属细节体验社会声誉产品企业形象渠道人群终端企业公民人文历史责任精神家园意义价值功能组织仪式文本自然气息友邻之爱美学人文经济人文情绪偏好美学瞬间移民品牌无形资产增值产品形象形成豪宅独特区隔性传播效果放大产品价值放大圈层口碑积累持续造就客户影响力形成记忆点和关注点增强偏好和说服客户现场体验形成购买预期统一的营销概念，一以贯之的消费者全面体验管理让体验制造溢价。养生、闲暇“重新想象”本案营销内容广告体验类公关事件体验类产品价值体验类1.案名；2.VI识别；3.现场应用；4.平面创意；5.媒体运动；

16、6.舆论管理；1.社区生活方式演绎；2.会所海洋主题包装社区；3.样板房细节体验；4.社区骑警+社区物管+酒店服务三重体系。1.十万DM攻略；2.北京、上海新闻发布会暨巡展；3.神州号东线高铁冠名赞助攻略；4.2010世界高球盛典暨本案开盘仪式；5.岁末圈层活动：名车GOLF邀请赛、EMBA总裁班年度会议；6.岁末贺岁大片业主专场活动。第一部分 广告体验案名?只有世界上最大的钻石“库里南”（Cullinan）才配彰显英国女王至高无上的权威方案一VI现场物料档案袋环保袋礼品礼品礼品礼品名片水杯DM信封信纸胸牌现场包装导示效果图导示工艺、尺寸路旗路旗路旗户型水牌楼层导示楼栋号楼栋号门楣门牌围墙围墙

17、销售中心销售中心形象墙网站风格示意宣传物料产品手册楼书风格户外平面现场开放平面现场开盘报纸方案二VI现场物料现场包装网站网络宣传物料户外广告阶段执行方案养在深闺人不识，内部条件又尚未具备销售条件，如何一起势，便形成超越清水湾、凤凰岛的轰动？2010年年79月月销售前如何造势？销售前如何造势？第一波启动期的形象宣传攻势“海南没有海”“人生至此”DM客群运动+形象亮相入市策略：舆论先行。通过DM精准高端客户投递+加上媒体配合，让北京、上海高端意向置业客户充满期待。动作一：10万DM攻略。时间：7月份。方式：向伟业、易居数据库10万北京、上海家庭及内部认筹客户投递DM；内容：本项目海景实景照片。礼品

18、：欲前往本项目客户均可凭借此DM获得参与东部沿线高铁10月份首发试乘 仪式。动作二：传播聚焦化形成合力。（公开亮相）时间：8月份。DM信息释放北京、上海中信泰富相关物业处设立咨询点；本项目开通全球800服务热线，24小时接听。官网短信杂志网络热线户外项目官网开通短信通知查看DM项目案名亮相项目形象广告出街一、与中国国家地理杂志或 Discovery探索频道、旅游卫视等全球及全国最知名的旅游、度假消费媒体合作，进行本案海景公寓冠名的神州半岛专题节目制作。+二、其它媒体配合形式：网络首页文字链专题报道关键词购买航空杂志长期战略合作封面专题+内开门形象广告高尔夫杂志封面专题封面专题封面专题高端平面媒

19、体软文专题+形象广告软文专题+形象广告动作三：搭建媒体平台，启动专题拍摄。时间：9月份软文话题：第一阶段，2010年6月-8月。话题重点：以独一无二的自然资源，从岛的享用度角度，表明买公寓享有一个岛的利益点。标题1：谁在误解国际旅游岛海居？神州半岛珑源解读真正国际海居，4大标准。标题2：海南何时进入“岛居时代”？神州半岛珑源解读国际岛居，4大标准标题3：85平方米=18平方公里 神州半岛珑源，亚洲首席环幕海寓标题4：全海南人均资源享有率最高的居住地 神州半岛珑源2010年911月销售如何起势，迅速引爆全国关注，树立本案品牌知名度并促进热销?通过系列广告运动，迅速引爆市场；业内、媒体纷纷关注，有

20、志去往海南购房的部分目标客户浮出水面。此时，现场已经开放。要成为超越清水湾、凤凰岛的中国超级明星，完成第一波最重要的销售任务，我们还要吸引更高端的意见领袖，构建更加高端、引导更多话题的舆论影响力，并且客户到现场后被强烈的震撼！第二波引爆期的公关攻势“亚洲首席环幕海寓全球登场”入市策略：公关造场，舆论配合；媒体事件，内容深入；“环幕海寓”成为黄金“九、十月”最夺目的明星，成为高端客户纷纷讨论的话题。公关事件体验百家媒体发布会暨巡展东线高铁首发冠名2010年世界高尔夫盛典暨本案开盘仪式外造场。北京、上海新闻发布会暨房展会巡展。（9.16；10.3）百家媒体新闻发布会产品推介媒体晚宴新闻通稿德国三维

21、技术投影蓝紫色灯效干冰喷雾滨海秘境122010世界高球盛典暨本案开盘仪式“中国最美的高尔夫，亚洲最好的高尔夫”，神州高尔夫作为本项目最强有力的尖端武器，能快速撬动高端市场，也最容易引起媒体、舆论关注。时间：10月初日开盘前后，时间7天；地点：神州高尔夫球场，会所，酒店，体验中心B、EMBA四校联合总裁对抗赛（清华、北大、长江、中欧）C、世界顶尖高尔夫设计师沙龙A、世界顶级球手开杆仪式（老虎伍兹、高球第一美女魏圣美）意见领袖证言世界明星证言高端人物证言专业大师证言汤姆汤姆法齐奥法齐奥杰克杰克尼克劳斯尼克劳斯里克里克罗宾斯罗宾斯罗伯特琼斯2010世界高球盛典暨本案开盘仪式汤姆汤姆维斯科普夫维斯科普

22、夫内造势。神州号东线高铁冠名赞助攻略；1、联合神州半岛冠名东线高铁首发车：神州号；2、广告植入：DM物料、视频内容植入、纪念邮票；3、本案内部认筹客户免费参与首发仪式。4、参观东线包装：神州站包装、接驳大巴包装、路旗、交通导示等；3首发仪式神州号冠名记者团、业主团广告内容植入文章：xx篇，合计xxxxx字网络：xx篇电视：x条 电台：x条；增值服务：平面x篇、x个半版广告，电台x条，房信网论坛置顶帖x条，网络论坛xx条。各媒体共发稿xxx篇，x个平面广告。文章：xx篇，合计：xxxxx字；网络：x篇电视：x条 电台：x条；增值服务，电台x条，网络论坛xx条。平面、电视、电台和网络共发稿xxx篇

23、。文章：X篇，合计：Xxxx字；网络媒体：Xx篇，网络论坛：xx篇，平面与网络：x篇；电视：x条，总时长xxxx秒，电台：x条，总时长 xxxx秒。把投放变投资，100万投入，实现3000万以上传播回报媒体黏合应用周期来电量网络点击率百家媒体发发布暨巡展东线高铁首发冠名2010年世界高尔夫盛典暨本案开盘仪式活动前期、中期、后期全方位报道，做好媒体舆论管理。媒体事件全国+地方主流媒体事件攻势精准高端媒体全面覆盖，定点爆破3本不同于传统的项目楼书网络舆论运动配合巡展和节点爆破媒体主要媒体排期及预算现场体验设计消费者情绪路线社区品牌符号：会所海洋主题体验：样板房细节营造：社区生活方式展示：沙滩自行车

24、吊床沙滩布海洋主题形象墙/植物标本园/海洋文明博物展/海居生活元素创意导示装置艺术顶级酒店管家MR.ALL三重豪宅物业服务体系社区女骑警海军陆战队服饰保安软文话题：第二阶段，2010年9月-11月。话题重点：1、以项目的观景面、豪宅式公寓、集萃精华等特点，强调项目在神州半岛及全海南的稀缺价值。2、针对小众圈层，阐述项目核心价值：高尔夫、游艇会等特点。标题1：神州半岛的原始股珑源 全亚洲首席环幕海寓标题2：媲美7星级酒店的观海公寓 神州半岛珑源 海南公寓的新标杆标题3：全球22家顶级梦幻团队齐聚神州半岛 珑源 全亚洲首席环幕海寓标题4：11米环幕观海，海南公寓的空前创举 鉴赏神州半岛珑源标题5：

25、东部快线开通，神州号启航 神州半岛何种背景，受益最大？2010年年122月月如何巩固形象，促进第二批单位热销？如何巩固形象，促进第二批单位热销？通过全方位的内外造势造场，本项目在完成第一波销售任务后，将面临第二批单位的推售。而此时恰好是海南市场竞争最激烈的时候，如何构建更加高端，别人无法超越的舆论影响力？第三波再登高峰热潮期“为极致的人生”（暂拟）入市策略：先扬后抑，常规的媒体投放后，以高端渠道的圈层拓展实打实的客户维护、升级为主。现场体验条件此时已经具备多种功能需求。圈层事件（名车GOLF邀请赛，宝马、奔驰、路虎等）新车展基地试驾体验车队高尔夫对抗赛升级客户EMBA总裁班年度会议范曾国学讲堂

26、星云大师讲禅EMBA年会高尔夫升级客户第一批业主维护及外围业主活动（岁末贺岁大片新少林寺、让子弹飞业主专场活动）维护客户业主包场活动，每位业主赠票5张，可携带亲友。报告总结本项目如何跳出片区障碍和区域竞争？项目定位：亚洲首席环幕海景公寓本项目如何找对客户并洞悉他们内心的欲望？目标客群定位：中产休闲型和中产投资型客户；目标客群欲望：一套极致海景公寓带来全方位的满足沟通广告语：人生至此。创作概念：重新想象。一 我是谁 Who am i?二 你是谁 Who are you?三 如何沟通？How to say?本项目如何全方位的管理消费者体验？1 广告体验:案名/VI识别/现场应用/平面创意/媒体运动

27、/舆论管理；2 公关事件体验:十万DM攻略/北京、上海新闻发布会暨巡展/神州号东线高铁冠名赞助攻略/2010世界高球盛典暨本案开盘仪式/岁末圈层活动：名车GOLF邀请赛、EMBA总裁班年度会议/岁末贺岁大片业主专场活动。3 现场产品体验:社区生活方式演绎/会所海洋主题包装社区/样板房细节体验/社区骑警+社区物管+酒店服务三重体系。营销执行大表？阶段进程广告推广阶段主题立体化作作战确立地位广告运动建立品牌认知圈层攻坚启动期7月-9月高峰热潮期12月-2月公关活动线引爆期9月初-11月亚洲首席环幕海景公寓1、升级客户：名车GOLF邀请赛、EMBA总裁班年度会议2、维护客户：岁末贺岁大片业主专场活动

28、。10万DM攻略；8月公开亮相；启动专题片拍摄。人生至此，重新想象节目合作：Discover中国国家地理CCTV探索发现旅游卫视长期战略合作：新浪、搜狐、搜房、google、百度、中国之翼、新华航空、南方航空、中国之韵；高尔夫、高尔夫大师、中国高尔夫、节点主流媒体：经济观察报、时代周报、第一财经周刊、LP、中国房地产报精准高端媒体全面覆盖，定点爆破:机场攻略、高尔夫球场攻略、高端写字楼攻略）3本项目楼书:新周刊增刊，中国国家地理杂志附刊、第一财经周刊别册网络舆论运动：新浪、搜狐、搜房、百度、谷歌配合巡展和节点爆破媒体全国三大主流媒体、地方主流报刊、地方地产专业杂志精准高端媒体全面覆盖，定点爆破:机场攻略、高尔夫球场攻略、高端写字楼攻略网络舆论运动：新浪、搜狐、搜房、百度、谷歌配合巡展和节点爆破媒体全国三大主流媒体、地方主流报刊、地方地产专业杂志占位及属定：亚洲首席环幕海景公寓 广告语：人生至此 创作概念：重新想象百家媒体发发布暨巡展东线高铁首发冠名2010年世界高尔夫盛典暨本案开盘仪式报告结束，谢谢聆听!谢谢 谢谢22.7.49:26:499:269:2622.7.422.7.49:269:269:26:4922.7.422.7.49:26:492022年7月4日星期一9时26分49秒