项目开发报批报建流程

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1、工程开发报建报批流程前 言本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟标准的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且标准操作的开发商。作为内部交流和分享的时机，我们期待大家批评及建议性反应，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！此致敬礼 营销筹划部 敬上 2003年12月29日工程开发流程一、 土地使用权的取得1. 取得方式1) 行政划拨2) 协议出让3) 招标拍卖挂牌、投标两类：其中深圳目前已根本采用挂牌拍卖的方式4) 转让2. 流程

2、示意以拍卖为例现场勘察，收集相关资料信息的初步收集、分析确定竞拍价、竞拍人、叫价原那么获取土地出让信息及相关规划指标一般1-3个月前，政府予以公布即挂牌组建竞投小组，购置标书。成员包括：估价师、筹划分析、财务、工程设计、法律等多种人员测算土地本钱、估算开发总投资、总价值。一般采用假设开发法进行计算办理竞买登记手续，提交相关资料及竞拍保证金，领取竞拍号牌，了解规定细那么及其他。竞拍成功，签订成交确认书，并按规定期限交纳成交价款和相关费用。获得土地使用权限办理相应的土地产权转移变更登记手续3. 细节阐述1) 信息资料局部A. 招标文件、公告政府对地块现状、用途、规划的说明；B. 现场勘察地块的位置

3、、地块形态、生熟程度 生、熟地指地块是否已“三通一平：及通水、通电、通路和地块外表了平整处理；、四至环境、区域竞争楼盘资料；C. 前期研究报告包括：市场相关数据、动态和开展趋势预测，工程开发的工程信息资料、类似工程资料、同区域工程的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析；D. 参拍开展商的意向分析：资金状况、土地储藏、开发传统、背景资源等；竞拍提交资料包括：法人营业执照法人企业另加附股东会或董事会决议；法人代表身份证件或法人代表授权委托书深圳允许自然人参与竞拍；2) 前期可行性分析时机可行性分析可行性分析可大致分为三个阶段：1. 时机可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标；2. 初步可行性分析

4、阶段：确定工程的开发前景及定位方向；3. 最终可行性分析阶段：对工程进行市场论证、经济和技术分析，预算分析、资金安排；一般采用假设开发法又叫剩余法确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，开展商对市场收益进行预测，剔除开发本钱、税费和期望利润得出最高地价；地价=工程市场收益-开发总本钱费用-期望利润总本钱费用=开发本钱详见下表+开发费用详见下表+税费详见下表开发本钱明细表序号工程备注1土地取得本钱、2前期费用、2.1筹划研究费、2.2勘察设计费、3建筑期费用参考?价格信息?及同类物业3.1桩根底工程、3.2地下室工程、3.3主体土建工程、3.4安

5、装工程、3.5室外配套工程、3.6专业人员费用约前五项之和的3%3.7不可预见费约前五项之和的3%4总建造本钱、开发费用明细表序号工程备注1管理费用建安费用的3%2财务费用贷款年期利率计算3推广费用按售价/租金的3%-5%计算税费明细表序号类别税费率计算基数1营业税5%成交价2城市维护建设税1%营业税3教育费附加仅为房屋租赁所须缴交工程，房产转让无须缴交该税项。3%营业税4印花税0.1%售价/租金5房产税*1.2%房产原值X 70%6房屋租赁管理费*2%租金7企业所得税 深圳市企业所得税率15%，具体依各地政策和企业性质而定。15%销售税后利润二、 立项筹备凭土地出让合同到规划局规划技术处申报

6、，规划测绘队测绘后，取得建设工程规划红线图，进行放点确位，报工程名并注册。选定各类专业效劳机构。广告设计公司印刷包装公司礼仪制作公司模型制作公司筹划、代理公司规划设计单位开发商施工单位监理机构市场调研机构专业公司工作分工示意图 虚箭头表示可由甲方执行或甲方委托执行 甲方进行招标，选定筹划销售代理效劳公司；筹划公司提交工程的可行性分析报告，以市场需求出发，协助完成工程规划设计的要点；甲方依据可行性分析，下达设计委托招标书，并最终选定；设计单位提交初案；筹划公司综合甲方意见提出具体书面修改意见；设计单位依据修改意见，出正式的规划设计方案；依据确定的筹划规划设计方案，选择具体执行机构后实施；1. 市

7、场调查分析1) 宏观环境分析预测A. 国家政治法律环境；B. 经济科技开展趋势；2) 中观环境所在城市分析预测：城市建设与规划；A. 竞争企业及知名企业的开展状态；B. 市场供给与需求关系；C. 各类专业机构状况；3) 微环境分析预测A. 区域消费需求研判；B. 竞争对手调查；依据上述调查分析，对关键问题做出专项主题研究，提出初步可行性分析报告：开发方式、材料供给、设计方案、产品形态、施工进程、市场定位等初步设想各类专业效劳机构开始正式介入；2. 投资方案安排依据初步可行性分析和公司资源，经计算、评估分析后，确定最优方案，参加相应的资金流量分析和投资预算安排，得出最终可行性分析。3. 工程的开

8、发模式最终确定开发模式：独立开发、合作开发、投资商介入等；可行性分析内容提纲参考1. 工程开发背景研判包括：宏观经济运行状况、区域社会、经济开展特征、产业政策环境、市场供求趋势等；2. 工程概况及根本数据包括：工程名称工程名及推广名、技术参数、规划要点、地理位置、四至状况、片区特点、工程性质特征SWOT分析等；3. 目标市场分析包括：市场需求分析及预测、工程规划设计、开展主题及产品定位、目标客户确定与描述、销售价格预测、包装推广及销售方案制定等；4. 工程进程安排包括：工程开工、包装推广、预售、竣工、验收、入伙方案等；5. 工程本钱估算按方案确定的开发次序、模式与规模，做出工程本钱估算；6.

9、工程管理及财务评价管理局部包括：贷款本钱、贷款归还方案以及贷款与归还平衡计算；财务平衡分析；工程规模及规划设计修改费用测算；财务评价局部：现金流量分析依据工程进程安排估算、净现值、内部收益率、动态投资回收期、财务敏感度；7. 经营管理风险预测及处理；8. 物业管理效劳要求； 三、 报建规划1. 提交可行性研究报告和立项申请，到方案开展委员会申请立项；2. 将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。3. 在工程签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管

10、理办公室申报地名。4. 上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。5. 在工程的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个工程的所有专业管线包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。6. 到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下：1) 将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，

11、取得建筑工程消防意见书。2) 到当地建设局方案财务处缴纳建设规费。3) 到当地教育局方案财务处缴纳教育设施附加费。4) 到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。5) 与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。6) 按整个建设工程规划的绿化率规定专门对工程进行绿化设计，将绿化报建图，送园林管理局审批。7) 按当地的人防配套要求，做工程的人防规划，然后将所做的人防规划和人防工程的立项申请报当地人防办部门审批通过。8) 到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费。9) 到当地城建档案馆签订建设工程档案移交协议书。10) 到当地建设局质监站签订建设工程质监协议，缴纳工程

12、质监费。7. 领取建设工程规划许可证后，将准备实施的所有单体建筑的施工图纸送建设局技术处和建筑工程施工图审查中心审查。审查通过后领取建筑工程施工图审核批准书。8. 如投资方工程控股方是国有资产，建筑工程必须通过当地招投标办公室进行公开招投标，对中标施工单位发中标通知书。9. 凭建筑工程施工图审核批准书和施工单位中标通知书到建设局建管处，申领建设工程施工许可证。10. 凭建设工程施工许可证及商品房核价的有关资料送当地物价部门进行商品房预售核价。名词解释五证：土地出让合同土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证外销证视规定执行；三书：房屋质量保证书、住宅使

13、用说明书、质量验收合格证；四、 营销推广n 推广流程细解房屋销售流程工程听证会前：市场调研市场可行性调研分析报告 市场营销组工程立项确定后：市场定位工程定位、产品定位、客户定位、价格定位 市场营销组规划设计阶段：规划设计建议开发节奏、户型、立面、庭院、配套 市场营销组规划方案确定后：工程操作筹划销售推广筹划、前期销售工作方案 市场营销组、包装组正式出售前3-6个月：销售推广实施销售准备销售效劳,广告筹划市场营销,包装筹划包装楼花销售期 ：正式出售销售组织、信息反应销售效劳；合同按揭手续客户事务楼花销售期：销售策略调整上月销售总结、下月销售推广方案市场营销、阶段销售总结及策略调整销售效劳入伙前1

14、-3个月：尾盘促销尾盘促销方案市场营销正式入伙前7-20天：业主入伙入伙组织、安排客户事务销售率达95%以上：工程销售总结工程销售总结报告及客户分析报告市场营销入伙1个月后：办理业主房产证房地产初始登记、办理业主房产证客户事务全文完以需提交报告展开A. 营销策略总案B. 总体执行方案C. 阶段策略及执行方案D. 专项执行报告E. 效果评估分析F. 其他1. 销售准备阶段筹划公司：提交工程销售策略及执行报告：具体价格表包括销售底价 工程的最低销售价格，是价格的最低防线；、表价 对外公布的价格，是与客户沟通价格的支点；、成交价、销控安排、销售策略、价格策略、促销方式、广告策略、包装策略、媒体方案、

15、销售人员组织与培训方案，由甲方审核认可后执行或委托执行；完成要素列表类别工程备注设施类售楼处包装位置、大小、风格模型的制作与摆放尺寸、形态剖面或平面、数量样板间的设计、装修数量、位置、风格销售通道的安排、包装平安性、便捷性、美观度等户外包装审批、设计制作提前申报审批，确定地点、数量、规格、时间等文件类销售文件的制作与印刷包括：楼书、认购书、收据、价格表等媒体版面的预订包括版位、版面、形式等销售及财务人员的培训准备培训提纲及销售管理条例其他/以上各类审批和制作必须提前做出工作方案表，确定日期、数量、规格等2. 正式销售在正式销售开始前，可采用内部认购 内部认购：内部员工认购或试探市场的手段，后者

16、现居多，一般采用收取诚意金、派发筹码券等，转化方式有：排队、抽签、优先选购及其他；或内部咨询方式进行市场试探市场反映，同时进行市场预热，为正式销售累积客户资源。工程建设进度到达法定要求，凭建设工程施工许可证和预售批准文件到当地国土局开发办或房管局房地产市场处领取商品房预销售许可证，销售正式展开。工作内容说明：1) 依据阶段方案执行广告、推广，由销售人员做来电、来访登记，进行汇总，筹划部评估广告投放效果，并适时做出调整方案；2) 销售管理人员将每日客户及成交资料汇总整理，校对销控表，与财务部就当日或前一日成交情况进行核对，将需跟进与款项将到期客户单列，交由当事销售员跟进；3) 销售部每周提交“周

17、销售统计表，及客户关注热点、问题统计，交由筹划部进行研究分析，并提出相应的调整或解决方案；4) 销售部每月或半月，视具体情况而定出具“销售状况汇总表，协助筹划部对前阶段销售进行评估分析，对下阶段广告节奏、投放方式、价格策略、销控处理、促销活动等做出方案； 销售效劳流程示意图核对销控财务开具收据交纳定金取消销控客户追踪客户来访、来电销售接待客户资料登记成交意向确定交纳诚意金小定签订临时认购书签订正式认购书成交意向未确定挞定进行销控签订正式销售合同补足楼款首期款1) 诚意金：也可称为临时定金即小定，有效期一般规定为24小时，金额500元为起点依工程而定,临时认购书：也可不设此环节；2) 定金：一般

18、起点为10,000元依工程而定,有效期7天-15天,根据工程档次和销售状况而定;3) 正式合同签订流程:a 通知客户携带相关身份证件和购房证明资料b 客户凭销售部开具的交款通知(确认)书,到财务部交纳相关款项(可依需要代收相关税费)后,领取付清楼款证明书和相应收据;c 凭付清楼款证明书,与客户签订正式的买卖合同(如代办房产证,另签委托授权书);d 办理银行按揭手续(现场办公居多),交纳相关费用;五、 后期效劳工程在通过质检综合验收包括消防、人防、煤气、水电等，准备“房屋质量保证书和“房屋使用说明书，具备入伙条件。1. 物业管理局部1) 前期介入工作内容A. 从物业管理角度，对工程的结构设计和功

19、能配置提出建议；B. 搭建管理组织架构、制定管理方案与计算管理份额；C. 制定管理工作流程及员工培训方案；D. 拟定物业管理文本包括业主公约；E. 核对客户物业费优惠名单及数额；F. 制定第一年度财务预算；2) 施工安装工作内容A. 了解并审查各类设备的性能特点；B. 掌握各管线连接、分布状况；3) 竣工验收工作内容A. 质检综合验收完毕后，交付使用之前入伙之前，进行内部质量验收；B. 制定各类设施的使用、维修、保养制度；4) 后期效劳工作内容略2. 销售筹划工作内容移交相关客户资料，协助客户办理入伙手续附件一：工程规划设计方案产生细解1. 开发立项阶段，甲方营销部或委托专业调研机构对市场进行

20、评估，确定工程的市场空间及可行性；2. 营销部依据工程状况，明细工程筹划方案要点要求既方案内容提纲，选择筹划效劳公司进行招标比稿，并最终选定；3. 工程部依据确定的工程定位分析，选择规划设计机构 规划设计可细分为：整体规划、建筑设计、园林设计等，可由一家或多家机构完成，内容由“概念设计初步规划详细规划建筑单体楼层分布室内户型过渡；，列明工程规划设计要点要求 内容包括：工程定位、户型配比、功能要求等原那么性设想，但不能有过多的细节要求，防止对设计方的不必要干扰和限制；与工程红线规划图，进行招标；4. 规划设计机构提交规划设计初稿，甲方评标、选定中标单位；5. 甲方综合筹划公司意见 分别从市场接纳

21、和工程实施的角度提出意见，可依据工程的实际提出一些市场流行的创新要素，以供参考；，下达正式的设计委托书；6. 规划设计机构提交方案，并进行讲解说明；7. 甲方进行研究，提出书面修改意见可重复过程；8. 最终确定方案，出正稿；9. 依据最终正稿，出施工蓝图；整体规划空间处理、用地平衡、管网分布等建筑外立风格、层高、外型、线条楼层平面分布、户型设计园林道路小区配套规划设计要点原那么：先整体后局部，先主体后配套，由大到小，由外至内。参考资料 深圳某品牌房地产开发业务流程主线：房屋建造流程寻找新的土地资源开展研究部或工程开发部工程可行性论证设计部，工程开发，销售部，本钱或财务部购置投标土地并签订土地使

22、用权出让合同工程开发部工程立项工程开发部，设计部，销售部工程的规划设计方案招投标报建设计部，工程开发部工程的扩初设计方案的审查报建设计部，工程部，工程开发部工程的施工图的审查报建设计部，工程部，工程开发部工程施工监理的招投标工程部，工程部桩根底施工招投标及施工和验收工程部，工程部，工程开发部建筑主体施工招投标及施工工程部，工程部，工程开发部小区道路环境施工设计部，工程部竣工验收设计部，工程部，工程部工程收尾与物业公司对接工程部，物业公司物业管理公司正式为小区居民效劳物业公司 商业地产营销筹划内容整合多层、高层、别墅、公寓、豪宅、千亩大盘等多种住宅业态，涉及工程定位、竞标提案、全程筹划、定价、营

23、销策略、推广方案、前期筹划、筹划报告等房地产企业管理内容包括标杆房地产公司内部管理表格/制度/岗位说明/绩效薪酬/考核制度/财务控制/管控模式/房地产企业行政管理资料和企业管理/企业战略咨询报告等 北京龙熙顺景三位一体高尔夫休旅别墅工程资料答客问补充知识.doc 北大综合-北京公交房地产开发有限责任公司业绩合同管理方法.doc 华星时代广场商业物业局部整合营销企划方案DOC 17.doc 华源地产2007年莆田市莆田学园北路工程华源上品行销筹划提案.doc 厦门海沧行政效劳中心工程人工挖孔桩施工方案(doc 31).doc 合富辉煌-天津奥林匹克花园开盘阶段活动筹划详案.doc 合富辉煌200

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