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1、开发商和代理商策划的区别把它理解成两个性质的东西就好明白了： 比如卖家具的，和家具加工厂 都是家具，但是工作内容和方向基本完全不一样。 甲方策划： 第一它的工作范围更广，包括物料制作、做多少才最合理？做什么画 面？放什么文字？围挡找谁做最合适，不同制造商的价格、每一次的 价格都是不一样的，你要怎么处理，争取最少的花费？包括售楼处选 址，风格，家具购买；包括和设计院、设计部对接，确定这个面积段 搭配能不能满足这个容积率。如果赠送面积会不会降低利润？等等等 等； 第二他是一个完整的链条，推售一栋楼或者几栋或者什么大的动作， 需要找找财务进行营销费用审批和收益计算（这个有时候也得自己 做，但是最后肯
2、定财务要审）营销自己出策略，出价格找工程确 定进度找设计出图纸找制作方出物料找活动公司做活动 媒 体做推广 最后还要拿一堆材料给老大审批 老大期间还会问你各 种你想到或者想不到的问题。最后都通过了才会上市（顺序不分先后 但你肯定都会走一遍）。所以对于策划人的交往能力，把控能力，专 业能力要求都有 第三以上说到的说不到的这些环节你都要会做，所以你想想一天你需 要见多少人？处理多少事情？第四甲方的策划，不仅仅要做决策，还要做执行（这点很多代理公司 都会进行误导，说甲方就是执行，其实还有关键一点，是决策！） 你就想吧，比如，代理公司给你提一版方案你觉得不错，很简单：今 天9月1号，代理公司建议，10
3、月1号开盘，13号楼，90平产品，8500， 开盘前发5万条短信，DM单户型折页什么的提前到位直销进行派单， 开盘搞个歌舞暖场。是不是很简单？好了你的工作到了， 9月2号你得找你们财务，问问你们项目的营销 费用10月份还有多少（因为很多项目都会透支营销费用），你要做 个简单的计划，起码心理有底你得花多少钱啊 10月份。然后还得让 财务同意你得计划。9月3号你得找你们工程，确定下现在 13#什么 进度了啊？再找下你们开发部， 13#预售下来没啊？啥时候下来啊？ 我们要10.1开盘那时候能下来不啊？9月4号你得找设计， 13#的户 型做出来没啊？啥时候做出来啊？ 9月5号你得找N家制作公司，我们
4、要出1万份（这个数字你还得合计合计）DM和户型折页，10月1号我 们就得开盘用了，你需要我提前几天给你图纸你好做啊？这次多少钱 啊？还得告诉他们我要做什么材质的（好了到这步各家的钱就不一样 了），找哪家你自己合计去吧。9月 5号你得找广告公司了吧，这次 上市的宣传语你做出来，画面要这么这么设计，你赶紧做我们 10.1 上市。好了9月 6号了，财务告诉你不行你没费用了/行有费用你整吧，工程 告诉你不行进度跟不上巴拉巴拉/行你开吧，开发告诉你预售下不来 政府的出差了/OK没问题了，设计告诉你我没空啊公司那么多户型我 整不完啊/哥们我做好了，制作商你谈好价钱和工期了/完蛋了旺季制 作商进度赶不上。先
5、发出去我喝口水，回来接着说。 好了我回来啦，9月6号，给你否定答案的你要去确定，去逼迫，去 讲道理。因为10.1就是要开盘。现在9月7号了，假如说你都确定了，好了我们还有下一步工作要做。 你得找代理公司把价格做好了，把收益做好了，你做个审批表吧，找 你们老大签字确认去吧。老大给你一顿表扬/问你各种问题/就问你一 句你能卖50套不，不能你就别开了。好了不难为你了就算你通过了， 你要找你们代理公司，这个短信你发给谁啊？发给竞品，没问题，你 去找短信公司买资源，谈价格；9月8号你开始找活动公司，让他出 个方案，他出一个，你也同意了。9月9号设计告诉你户型出来啦你 去做吧，你把广告、制作都叫来，让他们
6、按照这个户型去美化、去制 作吧。9月10号你把你花的这些钱，做个合同，去走流程去审批吧。9月11号你开始着急了，因为这都半个月过去了，项目这个月的任务 缺口还有1000万呢？怎么办？还有15天的客户积累时间，才15 天，怎么办？你要找你们代理公司，问现在积累多少客户了啊？能行 不啊开盘？等等等等，你看就这样，你小半个月过去了，你不休息？ 他们都不休息？再没别的事情？而以上的以上的源头在于，你，同 意了代理公司的意见。谁让你同意的？代理公司就一定是对的吗？你 真的完全相信他们说的每一句话吗？ 你真的果断的下决策说：你们说的有道理， 10.1，按照这个价格， 这个方式，去开盘吧！ 而且一般来讲，代
7、理公司会给你出很多版方案，很多个方向，你自己 选去吧。要么这样这样10.1开，要么那样那样10.30开 你要怎么分辨哪个是最有利的？ 这就是甲方策划，决策与执行的结合体。考虑最多的是利益最优，可 执行！当然啦以上的工作说的是比较绝对的，当然也漏了不少东西没说，甲方策划没我说的那么悲催，以上这个工作都会有人协助你去做，可能 是一个团队，可能是兄弟部门，也可能是乙方帮你做（但你要考虑好 让他们这样做的风险）；但是，多少你都会参与一些进来，所以我说他跟代理不是一个性质，他注重和涉及的是一个链条，代理只是这个链条的其中一个环节。房地产策划的五大原则一独创原则独创就是独到、创新 有个性 差异化，独创具有
8、超越一 般的功能，它贯穿房地产策划的各个环节，使地产项目在众 多的地产项目中脱颖而出。（一）策划观念要新。（二）策划主题要独创。主题是房地产开发项目的总体 指导思想，是发展商赋予项目的灵魂。（三）策划手段要创新。策划手段就是地产策划的具体 方法办法。二整合原则在地产策划中，有各种不同的客观资源，大概可分为两 大类：一是从是否明显看出来分，有显性资源，隐性资源。 二是从具体形式来分，有主体资源（或称概念资源）社会资 源，物力资源，人力资源等，这些资源在整合之前，是松散 的，凌乱的，没有中心的。（1）要把握好整合资源的技巧，在整合分类，组合中 要有的放矢，抓住重点，是客观资源合力加强，达到 1+1
9、=3 的效果。（2）整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中 心，远离主题中心资源往往很难达到目的。三要善于挖掘，发现隐性资源，创新的独到的主题是 隐藏起来的，不易被人发现，需要策划人聪慧的头脑去发现 去提炼。四客观原则客观原则是指房地产策划云做过程中，策划人通过各种 努力，使自己的主观意志自觉能动的符合策划对象的客观实 际，要遵循客观原则，作好地产策划。1.事实求实进行策划， 不讲大话空话；2.作好客观市场的调研，分析预测，提高策 划的准确性；3.在客观实际的基础上晋升行动；4.策划的饿 观念理念既符合实际，又有所超前。五定位原则所谓定位，就是给地产策划的基本内容确定具体位置和 方向，照准明确的目标。1. 具体要从大小两方面入手，大的方面是地产策划的 总体方向，包括开发项目的目标，项目的指导思想，项目的 总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向等等，晓得方 面是地产项目的具体定位，市场定位，目标可户定位建筑设 计定位广告宣传定位，营销方面的定位等2. 把握各项定位内容的功能作用3. 要熟年的运用项目定位的具体方法和技巧
开发商和代理商策划的区别
