商业地产基础知识

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1、商业地产基础知识整理（一）2012年6月商业地产定义和类别划分目录商业地产业态解读城市商业地产的发展条件商业地产的开发定位尺度商业地产阶段模式附件：商业地产业发展态势商业地产定义和类别划分商业地产业态解读城市商业地产的发展条件商业地产的开发定位尺度商业地产阶段模式附件：商业地产业发展态势解读“城”与“市”（一）解读“城”与“市”（二）商业地产定义和类别划分商业地产业态解读城市商业地产的发展条件商业地产的开发定位尺度商业地产阶段模式商业地产业发展态势什么叫商业房地产 ？u开发岸口的择优性u功能定位的差异性u物业经营的多样性u业态组合的复杂性u主力品牌的号召性u装修配置的层次性u保值增值的可能性u

2、抵押融资的变现性u开发经营的风险性u服务管理的专业性商业地产特点矩阵什么叫商业房地产 ？商业房地产的类别划分购物中心shopping center(SC)是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。MALL目前世界大型商业地产的顶级形态-可以定位为规模在10万以上,由管理商者统一经营管理,主要采取出租方式运营的集零售,娱乐,餐饮,休闲等一体的复合商业业态.步行街最初出现步行街，是因为城市膨胀，尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居住成为可能，由于城市中心的拥挤不堪和生态环境的恶化，人们搬到郊区去居住。政府为了复活城市中心的活力和魅力以及商业物态

3、，因此建了步行街，使得人们在城市中心生活也一样拥有安静、繁荣而方便购物、娱乐的场地。步行街始终是城市本身魅力的反映。 豪布斯卡步行街的升级版细分功能区划的“豪布斯卡” ， “中央商务区产业“3322”配比，即30%办公区，30%零售，20%服务，20%高档公寓社区商业社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业购物中心购物中心的分类 Shopping Center购物中心的分类 Shopping Mall购物中心的分类 CitymallMALLDubaiWafi MallMALL的建筑特征 商业步行街东京银座商业步行街的三个空间维度：长、宽

4、、高 全球声誉、密集的客流量、可靠的收入世界一流商业街的三大特征 特 征商业街知名度日客流量（万人）年商业收入（亿美元）巴黎香榭丽舍大街享誉全球507015伦敦牛津街享誉全球5032东京银座享誉全球2540芝加哥密歇根大道世界知名122127上海南京路中国知名8014世界一流商业街的六个关键影响因素 1、丰富的历史是一条古老而又传统的商业街，有着自己的历史和文化底蕴，能引起人们的历史回忆。2、独特的建筑和商业格局有着百年以上历史的建筑，却汇集着传统和现代的各种零售业态。3、多元化的商业功能具有零售、餐饮、住宿、娱乐和文化的综合功能4、知名的骨干商户具有不断更新的知名骨干店铺或曰核心店铺，是吸引

5、客流的基石5、便捷的公共设施和愉悦的环境配备有便利的交通和足够的停车位，有绿地、休闲椅和花园广场等6、牢固的政企合作关系有自己的店铺组织，有相关的管理机构，并与政府保持着密切的联系豪布斯卡长沙豪布斯卡大酒店“豪布斯卡”(HOPSCA) “豪布斯卡”(HOPSCA)是6个英语单词的第一个字母组合的译音商业地产定义和类别划分商业地产业态解读城市商业地产的发展条件商业地产的开发定位尺度商业地产阶段模式商业地产业发展态势 业态 ？以什么方式卖业态、业种 业种 ？卖什么专卖店、便利店、连锁店、百货店 历史上的八次零售业态创新次数名称业态开始时间高潮期特征1百货商店1852年18601940扩大品种2一价

6、商店1878年18801930同一价格3连锁商店1859年19201930组织创新4超级市场1930年19351965自选购物5购物中心1930年19501965商店聚集6自动售货机第二次世界大战后19501985自动售货7步行商业街1967年1967？漫步购物8多媒体销售1980年1980？电视、网上购物零售业态手风琴定律综合化专业化杂货店1860年前专业店1860年后百货店1930年后便利店1950年商业街 20世纪60年代时间商业地产定义和类别划分商业地产业态解读城市商业地产的发展条件商业地产的开发定位尺度商业地产阶段模式商业地产业发展态势商业地产市场发展条件（一） ShoppingMa

7、ll发展条件（二） ShoppingMall发展条件（三） ShoppingMall发展条件（四） 商业地产定义和类别划分商业地产业态解读城市商业地产的发展条件商业地产的开发定位尺度商业地产阶段模式商业地产业发展态势商业地产开发定位尺度（一） 人 均 G D P业 态 发 展 情 况 1000美元 百货商店兴起2000至3000美元超级市场兴起6000美元便利店兴起8000美元仓储式商店兴起12000美元购物中心大发展的时代 尺度一：经济水平在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。尺度二：交通状况 商业地产开发定位尺度（二） 国外大型商业地产（Shopping Mall）的发展经验告

8、诉我们，当一个社会进入到汽车时代，才为Shopping Mall的出现提供了可能。从交通形式上来说，所谓Shopping Mall，尤其是郊区的Shopping Mall，必须依托于高速公路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，那么Shopping Mall在一个城市的建设才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。尺度三：老商业中心依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位，世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。我们把城市的发展分为三个阶段： 1、城市化初级阶段：城市化率30%以下； 2、城市化初级阶段：城市化

9、率70%以下； 3、城市化高级阶段：城市化率70%以上。商业地产开发定位尺度（三） 尺度四：独具特色的新型商业 商业地产开发定位尺度（四） 即便你的商业不具备良好的地理条件、不具备老商圈的支持，区域内人流量也达不到支撑商业存在的总数，那你的产品一定要与其他商业圈差异化，要独具特色且实用、拥有吸引人的魅力且恰到好处。如：泰国芭提雅人妖街 城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。 初级阶段 城市化率30%以下 商业向城市的几何中心聚集 零售行业的特征： 向心聚集 中级阶段 城市化率70 %以下 零售行业的特征： 离心分散 商业向

10、城市的几何中心发展高级阶段 城市化率70%以上 零售行业的特征： 离心聚集 商业离开城市的几何中心，向郊区聚集商业地产开发定位尺度（五） 商业地产定义和类别划分商业地产业态解读城市商业地产的发展条件商业地产的开发定位尺度商业地产阶段模式商业地产业发展态势经营大型商业地产要着重考虑两方面的问题：一是前期的规划，二是后期的商业运营管理。商业地产的发展模式 建设模式、投资模式建设模式 改 建 新 建如：李家村万达、西安御溪望城如：上海新天地、民乐园万达投资模式 银行贷款 外 资上海迪美购物中心、西安美美长安设计模式、管理模式 设计模式 管理模式 合作管理（南门珠江投资商业）委托国外机构管理（东郊凯宾

11、斯基酒店）自行组建管理公司（浐灞临河商业街）商业地产项目开发三阶段5.1 十项原则 1、要维护购物中心零售、餐饮、娱乐52：18：30的产业经营黄金比例。2、要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。3、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。4、核心主力零售店尽量自营；而非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅。5、核心主力店先行，辅助店随后；零售购物项目优先，辅助项目配套。6、核心主力店适合放在经营轴线（线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间。7、对特殊商户（指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位）给予优惠政策，能增强购物中心整体文化氛围，提升品位。8、放水养鱼，即采用合

12、理租金与优质服务做法，先做市，后赚钱。9、统一管理、统一服务。10、完善信息系统。统一招商管理的十项基本原则 后期经营管理商业地产项目重在后期经营管理 商家也会选择好的开发商，有些拥有很长经营历史的商家，一旦发现适合的商业项目就会想方设法进场。找到客户不等于就能完成招商。开发商要有一个懂得商家需求的团队，包括客户关系管理内容。 怎么让这个商场可持续发展？ 这是在后期经营中很重要的内容。当然物业经营管理是最基本的，对于物业经营管理必须要高标准。危机管理对商场相对更重要，这种场所的公众性非常突出，任何一个意外可能对这个商场形成致命的影响。商业地产定义和类别划分商业地产业态解读城市商业地产的发展条件

13、商业地产的开发定位尺度商业地产阶段模式附件：商业地产业发展态势商业地产对人才的要求城市化背景下商业与地产的对接商业地产的发展态势（一） 商业地产的发展态势（二） 商业房地产魅力如斯，各路玩家纷纷下水，按需各自设计不同模式。只是地产一旦冠以“商业”的名头，就不再是单纯的地产项目，房地产业迅速回收资金和物业经营升值成为商业地产商的万有定律。中外商业发展规模对比分析： GDP中商业所占比例美国零售商业50强（亿美元）中国零售商业50强(人民币亿元)英法德日美国 中国零售总额 占零售总额零售总额占零售总额15左右161710左右 491021.4542.07 1.74%商业地产的发展态势（三） 中外连

14、锁商店比较： 创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国18591900（40年） 19011970（70年）1970后？法国18661900（35年） 19011960（60年）1960后日本19261960（35）19611971（10）1972年后中国19902010（20年） 20112020（10年）2020年后中国与西方国家的差别距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同发展阶段商业地产的发展态势（四） 中外百货商店比较 创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国18501899（50年） 19001929（30年）19301979（40年）1980年后法国18521880（28年） 1

15、8801914（34年）19141950（36年）1950年后日本19041922（18）19231937（14）19381973（35）1974年后中国18941949（55年） 19501995（45年）19952025（30年）2025年后中国与西方国家的差别距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年商业地产的发展态势（五） 中外超级市场比较 国家创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国18301935（5年） 19361965（30年）1966200（35年）2001年法国19591962（3年）19631968（5年）1969日本1

16、9531959（7年） 19601989（30年）1990香港19601971（11年） 19721982（10年）1982中国19812000（20年） 20012020（20年）2020年中国与西方国家的差别距美、50年，距法日港3040年大体相距3040年大体相距3040年商业地产的发展态势（五） 日本各类型购物中心比较参考邻里型社区型区域型超区域型商圈半径（公里）123510203040时间距离（分）355810152030商圈人口（万人）1251050100200以上停车场容量（辆）5010030050020005000500010000商店组成超级市场综合超市1家百货店2家百货店2

17、6家专业商店专业商店综合超市2家综合超市23家综合店饮食服务服装店服装店药店其它饮食服务饮食服务洗衣店杂货店杂货店其它其它其它1020家2040家100200家180250家商业地产的发展态势（六） 商业低进入壁垒的后果 在中国，进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两极发展，大企业盲目扩张和小企业无节制发展，导致“低市场集中度和过度竞争”进入市场壁垒低产品差别程度低企业小型化大企业盲目扩张市场过度竞争市场集中度低商业地产的发展态势（七） THANKS!商业物业的分类分类方法种类按市场形式分类大型商厦专业市场小区商铺按物业用途分类购物中心小区配套商铺专业市场批发及商贸中心餐饮及美食广场按建筑特

18、征分类商业大厦住宅区商铺临街商铺步行街露天商铺地下商城按物业区位分类商业区物业住宅区物业近郊物业按经营方式分类统一经营物业分散经营物业按经营类别分类综合经营物业单一经营物业按招商方式分类招商物业租售物业出租物业按物业产权分类产权物业非产权物业商业物业的分类招商专业术语p 商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。 p 消费市场调查对商业项目所在的社会经济发展状况、商业经营及竞争状况、居民的购买力及消费水平、商品品牌资源及人们的消费行为进行专业的市场调查，为商业项目的功能规划、业态定位、市场定位、以及为企业的经营策

19、略、发展战略提供依据。 p 商业业态定位根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。 p 楼层定位根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。 p 动线设计对商业企业的客流动线、物流动线、人流（员工）动线、车流交通进行平面和立体的设计。 招商专业术语q 产权证书 产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图

20、。q 加盟商 加盟商仅是终端商的一种,是销售点的一种,产品价格方面没有优势,不过销售任务一般不会很重. q 代理商 代理商是在授权地区能代表或替代公司，在营销上拥有更多的自主权，与公司在授权地区平等；而加盟商要认同经营理念，遵守公司的规定，并接受公司监督。代理商可以享受到区域性的产品保护,价格优势,属于厂家在当地的代言人,要一个销量的要求,厂家会有广告,技术,设备方面的去持。q 意向书 意向书是国家、单位、企业以及经济实体与个人之间，对某项事务在正式签订条约、达成协议之前，由一方向另一方表明基本态度或提出初步设想的一种具有协商性的应用文书。q 租赁合同 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、

21、收益，承租人支付租金的合同。凡是当事人需要取得对方标的物的临时使用、收益而无须取得所有权，并且该物不是消耗物时，都可以适用租赁合同。 招商专业术语p协议书 协议书是契约文书的一种。协议书是当事人双方（或多方）为了解决或预防纠纷，或确立某种法律关系，实现一定的共同利益、愿望，经过协商而达成一致后签署的书面意见。 p定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房产卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。p违约金 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。