工程维修部管理手册

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1、兴业物业管理有限公司工程维修部管理手册兴业物业管理有限公司目 录第一章 工程维修部组织结构图3第二章部门和岗位职责一、部门工作职责和内容4二、维修领班岗位职责4三、土木工程师岗位职责4四、水电工程师岗位职责5五、空调工程工程师岗位职责6六、弱电工程师岗位职责6七、网络管理员岗位职责7第三章 工程维修部日常工作管理一、人员调配7二、工作单制度8三、报告制度8四、工具管理9五、巡检制度10六、交接班11七、值班管理11八、材料领取12九、机房钥匙管理12十、机电设备房出入管理12十一、故障处理13十二、大中修管理14十三、维修管理14十四、综合维修房屋管理14十五、设备故障和事故处理程序15十六、

2、公用设施改造及维护维修工作程序15十七、设备节能管理办法18十八、设备安全运行制度19十九、设备运行记录管理制度19二十、设施设备日常保养规定20二十一、设备养护总体要求20第一章 工程维修部组织结构图备注：1、根据公司发展的实际工作需要可以增加或减少岗位工程师2、工程部经理和各班组组长可以兼任专业工程师第二章部门和岗位职责一、部门工作职责和内容1、为公司提供技术支持,指导其做好展馆的市政设施、房屋及其附属设备设施的运行管理工作。2、对展馆各市政设施、房屋及其附属设备设施的日常运作进行安全使用督导，对存在的安全隐患提出整改意见。3、负责组织对公司管辖区域房屋结构安全进行鉴定，对损坏房屋提出修缮

3、方案或报房屋技术部门鉴定，并根据房屋技术部门的意见组织进行整改。4、制定公司管辖区域房屋设备设施的年度保养计划，并对实施情况进行监督。5、负责对各展馆设施设备的日常运行管理进行监督考核。6、负责公司的技术安全管理工作。7、负责公司业务拓展中的技术筹备、前期介入和新项目的验收接管工作。8、负责公司各技术专业和其他有关单位的业务联系工作。9、对本部门环境因素的识别、评价及管理。10、对本部门所产生的固废分类收集、处理.11、完成公司下达的责任指标。二、维修领班岗位职责1、协助经理做好本部的各项管理工作，对管理中存在的问题提出解决办法或建议。2、协助经理检查督促各项工作的落实。3、协助经理做好本部员

4、工的劳动纪律管理以及其它行政事务的管理工作。4、协助做好员工的业绩考评,并对奖罚提出意见.5、兼任受聘的专业技术职责，负责本专业的技术决策。6、协助经理做好本部与其它部门之间的协调工作。7、当经理不在岗时,全面负责本部的工作.三、土木工程师岗位职责1、负责展馆本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作.2、负责组织指导班组完善管理区域内的房屋建筑、市政道路图纸资料及维修档案的归档。3、负责审批涉及建筑结构的房屋装修方案,防止出现违章改建及装修，并对违章提出处理意见。4、负责对公司在管房屋的结构安全进行鉴定，对一般损坏房屋提出修缮方案并报批施行。5、制定房屋大中修计划，报经批准后组

5、织实施。6、负责各土木工程小修的技术指导。7、负责制定和完善公司内部与房屋安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度.8、负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算.9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析.10、配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。11、负责相关专业对外的业务联系，协调与相关工程部门的关系。12、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。13、完成公司领导及部门经理交办的其它任务。四、水电工程师岗位职责1、负责展馆本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2、负责组织指导班组完善房屋、市政水电图纸资料及

6、维修档案供归档.3、负责水电设施正常使用的技术监督和指导。4、制定水电设施大中修计划,报经批准后组织实施。5、负责水电设施维修保养的技术指导.6、负责制定和完善公司内部与水电设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。7、负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。8、负责指导供水计量、节约用水用电的技术管理，努力降低水电损耗9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析.10、配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。11、兼管管道煤气工程跟踪、资料完善工作。12、负责相关专业对外的业务联系。13、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制.1

7、4、完成公司领导及部门经理交办的其它任务。五、空调工程工程师岗位职责1、负责展馆的本专业图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2、负责组织指导班组完善空调图纸资料及维修档案供归档.3、负责空调设施正常使用的技术监督和指导.4、制定空调设施大中修计划，报经批准后组织实施。5、负责空调设施维修保养的技术指导。6、负责空调设施合理使用、经济运行的技术指导，节约用水用电，努力降低能耗。7、负责完善公司内部与空调设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度.8、负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算.9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。10、

8、配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。11、负责相关专业对外的业务联系。12、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制.13、公司领导及部门经理交办的其它任务.六、弱电工程师岗位职责1、负责展馆的本专业图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。2、负责组织指导班组完善弱电系统图纸资料及维修档案供归档.3、负责弱电系统设备设施正常使用的技术监督和指导。4、制定弱电系统设备设施大中修计划，报经批准后组织实施.5、负责各个管理区域内弱电系统（如对讲、监控及其它设备的弱电控制部分)的技术维护和管理，按质量要求制定管理办法和运行维护规范,监督、检查、指导各个管理区域内运行管理班组对弱电设备、线路的

9、维护保养工作.6、负责完善公司内部与弱电系统设备设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度.7、负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。8、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。9、负责公司内电脑网络、设备及办公软件的技术维护和管理,保障电脑网络系统的正常、安全运行.10、 负责指导公司内职员对电脑设备的使用，及时指导解决电脑操作运行中出现的问题。11、负责公司电脑网络系统设备配置的统筹安排工作。12、负责公司网站及社区宽带网络建设工作。13、配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。14、负责相

10、关专业对外的业务联系.15、公司领导及部门经理交办的其它任务七、网络管理员岗位职责1、协助弱电工程师做好公司内电脑网络、设备及办公软件的技术维护和管理工作，保障电脑网络系统的正常、安全运行。2、负责公司电脑网络内重要资料的备份保存工作，按一定周期进行更新。3、负责指导公司内职员对电脑设备的使用，及时指导解决电脑操作运行中出现的问题.4、负责物业管理软件的管理工作和其它办公软件的安装工作。5、协助弱电工程师完成公司电脑网络系统设备的配置工作。6、协助弱电工程师完成公司网站及社区宽带网络建设工作。7、协助弱电工程师完成本专业相关技能培训工作8、完成公司领导及部门经理交办的其它任务和弱电工程师交办的

11、本专业的其它任务。第三章 工程维修部日常工作管理一、人员调配1日常情况下，按工程维修部的组织架构图，负责各自的职责范围,完成自身的工作。2当发生突发事件时，需要班组之间协助解决，由工程师可协商调配人力、工具，解决问题。3经理有权根据工作情况，临时调配人力、工具。4. 当发生危及人身安全、危及设备安全时,工程维修部的每一位员工应根据自己的能力，首先处理问题，可不顾工种、专业的限制。 二、工作单制度1对于维修的项目，以维修单的方式送达工程,维修部由工程维修员统一接单。维修单上内容必须填写清楚并记录接单时间。2工程维修部根据轻重缓急和工种不同，将维修单派给工程师,由各专业工程师或维修领班安排实施.3

12、维修人员接单后准备相应工具进行修理.完成后注明维修时间和所消耗材料,并请客户签字认可后带回交给维修领班.4维修领班审核后交还工程维修部备案，并向有关部门返单。5工程维修部一般情况下不接受电话报修,如有特殊情况，事后应补工作单。6 所有正常的维修保养计划,应根据维修领班或工程师的指示填写工作单后方可进行。7工作单按如下顺序分列优先安排:（1）人身安全、消防安全。（2）与客户有关。（3）设备故障影响到客人。(4）一般维修。（5)正常计划维修保养.8工程师和经理应经常检查或抽查工作单的执行情况。9。 每月汇总一次工作单,向经理汇报。10工程维修部一般情况下不接受客户和任何电话报修，一切报修均要填写工

13、作单。11特殊情况，紧急情况可先进行维修,但必须后补报工作单。三、报告制度 1各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报告专业维修领班： （1)所辖设备非正常操作的开停及开停时间。 （2)所辖设备除正常操作外的调整。 （3）所辖设备发生故障或停台检修。 （4）零部件更新、代换、或加工修理。 （5)运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向. (6）运行人员请假、换班、加班、倒休等。 2各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告维修领班： (1)执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。 (2）重要零部件的更换、代替或加工修理。 （3)系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检

14、记录之备注栏中加以说明。 （4)维修人员请假、加班、倒休等.3维修领班在下列情况下必须书面报告工程师: （1)重点设备除正常操作外的调整。 (2）变更运行方式。 (3）主要设备发生故障或停台检修。（4）系统故障或正常检修.(5）零部件更新、改造、或加工修理。(6）领用工具、备件、材料、文具及劳保用品.（7）加班、换班、倒休、病假、事假等.(8)须与外班组或外部门、外单位联系。4工程师在下列情况下必须以书面形式报告经理:（1)重点设备发生故障或停台检修。（2）因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。（3）应急抢修及正常检修后的维修总结。（4）系统运行方式有较大改变.（5）影响本物业运行（如

15、停电、停水、停空调、停电话等)之任何施工及检修。(6)重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。（7)系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工.（8）人员调度及班组重大组织结构调整。（9）所属人员请假、换班、倒休、加班等。 （10) 对外部门、外单位联系、协调。 (11） 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。 （12) 维修保养计划及工作计划的变更或调整. （13) 月度工作总结报告. 5除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。四、工具管理 1本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分,公用工具及专业自用工

16、具由维修领班负责保管及使用,个人工具由个人自行保管及使用。 2所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次,以保证各类机具的正常使用. 3工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。 4全体员工必须爱护工具,必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具者,将被扣除当月绩效分,凡因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿，并同时扣罚当月绩效分 5公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用办法，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延. 6专业自用工具必须由维修领班进行每

17、日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏,如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿. 7借用公用工具归还时，须由维修领班和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写工程维修部借还物品记录，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏,由当班人员负责照价赔偿。 8所有工具一律不得外借，如因情况特殊,必须经工程经理批准后方可借出，员工擅自外借、带出,经查实要严肃处理，不得用工具干私活。 9所有工具要爱惜使用，工具按规定的使用年限到期时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新.五、巡检制度 1巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行

18、的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。 2在巡检过程中，如发现设备存在问题，应立即用对讲机通知维修领班，并在可能的情况下自行消除故障。如条件所限一时不能处理，则必须做好临时补救措施后，报告维修领班，并将详细情况记入巡检记录备注栏。 3巡检人员在巡视完毕机房、泵房、配电室、竖井等所有无人值守之设备间后，必须做到随手锁门。 4巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后，必须将门锁好。 5各运行、维修领班,必须每天对所辖系统设备进行检查；各工程师必须每周一次巡检本系统所有设备,发现问题，书面报告经理，并应立即组织处理

19、。 六、交接班1接班人员须提前10分钟到达岗位，更换工服，做好接班准备工作。2接班人员接班时必须检查以下工作：1)查看上一班运行记录是否真实可靠,听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。2）查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍,交接系统设备巡检记录表.3）检查所辖设备之运行情况是否良好,是否与运行记录、巡检记录相符,如有不符，应记入备注栏,并应要求上一班值班人员签字.4)检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题，应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏,并由上一班人员签字.5)查看交接班记录中是否有上级维修领班及工程

20、师发布之特别任务或安排,并在交接班记录上签字.3交班人员在下列情况时不得交班离岗:1）接班人员未到岗时，应通知上级维修领班或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。2）接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级维修领班或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。3）所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。4）交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时,接班人员应要求交班人员做好清洁工作后,方可进行交接班。七、值班管理 1值班人员必须坚守岗位,不得擅自离岗、串岗。如

21、有特殊情况,必须向工程师或部门经理请假，经准许后方可离开。 2值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话.3每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备,做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。 4须按计划及工程师之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告上级维修领班或工程师。 5值班人员用餐时，必须轮换进行,必须保持值班室内24小时有人值班,当班人员严禁饮酒。 6值班人员必须每班打扫值班范围内之卫生，每班两次,清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处,随时保持值班范围内之清洁卫生。7非值班人员未经

22、许可不准进入配电室,如有违者，值班人员必须立即制止，否则追究其责任。如有来访者，必须进行登记。8任何易燃、易爆物品，不准暂放、存放于值班室，违者一切责任由值班人员负责。八、材料领取1所有工具、备件、材料必须经过维修领班或工程师方可领取。2 领取工具、材料必须填写领料单。3材料使用后要在工作单上填写清楚，并经维修领班或工程师确认。4多余材料必须退回库房.九、机房钥匙管理1凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套外，其余钥匙交工程维修部统一保管。2. 任何人不得私自配钥匙.3凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。4无关人员不得借用机房钥匙。5

23、遗失钥匙须立即报告.6无人值班机房借用钥匙需登记。十、机电设备房出入管理1工程维修部机电设备房包括范围：1 ） 高压配电室 2 ） 空调机房 3 ） 物业自控机房 4 ） 水箱间 5 ） 各电梯机房2以上机房均为工程维修部的机电设备运行用房，为了确保本大楼内各机电系统正常运行，非工程维修部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房.3本公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或其指定人员陪同，并通知当值维修领班开门后进入，同时在设备房出入登记簿上做好记录。4凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时, 应由部门经理或工程师陪同，通知当值维修领

24、班开门进入，同时在设备房出入登记簿上认真做好记录。5本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值维修领班处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所.工作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场手续。6外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当值维修领班处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。7所有人员进入这些场所后，都应随手关门,并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备.8所有施工和检修人员进入现场

25、后，不得进行与自己工作无关的活动.必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清.9所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房。十一、故障处理1、不需要停止运行进行修理的故障，称一般故障，由工程师调查与分析原因,提出修理意见和责任故障原因，吸取教训，记录在案,并汇报工程维修部经理。2、被迫停止运行必须进行修理的故障，称重大故障，应及时汇报工程师,由工程师组织调查分析,提出修理意见报经理批准后实施，并且对故障做到三不放过，（即：故障原因分析不清不放过；责任者与群众没受到教育不放过;没有防范措施不放过。)记录在案，对责任者做出处理意见，同时以书面材料汇报服务中心主任。十二、大中

26、修管理1.设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修，对设备的全部或大部分解体检查,称之为大修。2。 中修是根据设备的结构特点而定的，对技术状态已达不到使用要求的设备，按实际需要进行有针对性的修理,恢复设备的性能。3。对中修以上的设备进行修复前，必须要有书面报告交工程经理，说明：设备安装日期、使用时间。损坏程度及修复费用等.4.对设备大修必须书面得到公司领导批准，专业性、技术性较强的设备或进口设备,应有专业公司出具的鉴定报告及预估的修复费用报告.5. 对非正常情况下出现的设备大、中修理工作，有关专业工程师必须在修理工作实施前，出具详细的分析报告，必要时追究有关人员责任.十三、维修管理1. 值

27、班员必须认真执行工作单(维修单）。2. 在接到报修单20分钟内必须到达现场进行处理。3. 遇特殊情况时，必须征得客户同意,另行约定修理时间,并在工单上注明.4。 遇客户特殊零件损坏，必须讲清原因，取得谅解.5。 进客户区维修时，必须着装整齐，使用文明语言，不得大声喧哗，与客人口角。6. 值班员遇到解决不了的问题，不能讲“我不会”、“你找别人”此类的话，要“我帮您找个人看看或“我需要拿回去分析一下”。7。 每天要对本班次所有的维修单进行登记。8。 每周要对维修单汇总,对耗材、时间、返修等做出统计。十四、综合维修房屋管理1。 职责：工程维修部对各类维修情况进行检查，对维保过程进行跟踪指导。2。 内

28、容：(1） 做好房屋接管工作，各种手续资料齐备,各种验收单与协议等文件保存好.（2 ）为了延长展馆的使用寿命,认真执行各项维修保养计划,使各种设施设备达到正常使用标准。（3） 定期对房屋设施设备进行巡视检查，发现事故隐患及时排除，从而保证设施设备正常使用。(4) 二装施工中对施工图纸严格审验，对房间改造等项目要严格把关，确保主体结构不被破坏.(5） 树立安全第一的思想,二装施工中对动火严格控制,动火必须有动火证方可施工。（6) 装修竣工验收必须有电检、消检验收合格报告.（7 )在巡查中发现重大事故隐患，要及时上报上级领导,并采取相应措施，防止重大事故的发生.十五、设备故障和事故处理程序1、无论

29、发生何种设备和事故，工程师必须立刻组织力量迅速处理。2、发生较重大事故或故障(指造成较大范围、较长时间有关系统不能正常工作或将造成有关系统不能正常工作，产生较严重影响,直接经济损失1000元以上者）时，必须及时报告上级领导和有关单位协调解决。3、无论发生何种设备故障和事故，工程师有关人员必须在值班记录和故障检修记录本上作详细记录,不得疏漏隐瞒。4、发生较重大事故或故障时，工程师在事故、故障初步处理后，写出事故、故障报告，由工程经理召集有关单位参加的事故分析会，写出分析意见和改进措施，然后由工程经理审批后送工程师。对于改进措施，有关班组必须严格执行。5、相关文件记录：无十六、公用设施改造及维护维

30、修工作程序（一)目的：确保及时更新、改造、维护维修公用设施,保证其适时适量增容和正常运行.（二）适用范围:适用于展馆的公用设施的改造及维护维修。参考文件1、设施和工作环境管制程序2、分供的选择与评估管制程序3、采购管制程序（三)定义1、公用设施的抢修：是指损坏的公用设施，已经严重影响到人身和财产安全或其正常生活,必须对其及时进行的维修。2、外委：指委托公司外单位进行的改造及维护维修。3、自修：指物业工程技术人员自行进行的改造及维护维修。（四）职责工程维修部职责1、作为维修（改造）项目的主审部门,负责立项工程方案及预算的审核；2、负责做好维修（改造）工程的年度总结;3、负责单项项目的申报、实施及

31、结算;4、为各服务中心提供工程方案、预算上的技术支持；5、组织有关部门对本部负责的项目进行竣工验收,并将验收情况反馈给该项目所属管理区域内服务中心；参与其它工程项目的竣工验收工作；6、工程部经理为部门负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作；同时须督促员工做好工程项目的年度总结和部门所负责项目的实施。(五）、工作程序1、管理区域内公用设施的确认2、物业管理原制作公用设施一览表并徐备用相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料。资料应予编号。3、管理区域内公用设施应包括如下几种:（1）、供电、供水设施。（注：不包括水泵房、开关站、变（配）电

32、所，该部分公用设施的控制按供电供水设施控制程序进行）。（2)、路灯、公共通道灯、应急灯。（3)、消防设施.（4）、公共天线、公用电信线路.(5）、清洁卫生设施。（6）、公共防盗设施.(7）、其他公用设施。4、责任范围划分根据公用设施一览表和物业管理员人数及特长划分各物业管理员责任范围，并在一览表相应栏目注明。5、维修（改造）计划(1）“年度计划的制定每年12月15日前做好下一年度的工程维修（改造）、设备保养计划，维修（改造)、保养项目主要包括：电梯、空调机组、高(低）压配电系统、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、电脑（网络)设施、停车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、

33、市政道路、园林绿化、出租房屋及设施、避雷设施等。须报计划的项目是指单项预算费用2000元以上的项目.做计划时必须根据实际管理需要，做到方案切实可行、预算基本准确。各服务中心将编制好的年度维修（改造）计划送至总经理、财务部、工程维修部（送往工程维修部时须附送上用Excel编制的计划表磁盘，下同)。（2)、季度计划的制定各班组须在年度计划的基础上，根据实际管理情况，于每季度末做好下一季度的维修（改造)计划(单项预算2000元以上的项目)，编制季度维修（改造）计划表，并将计划表送至总经理、财务部、工程维修部。6、 日常巡视检查（1）物业管理员对自己责任范围的公用设施在正常工作日内每天巡视检查,并作公

34、用设施巡视记录。（2)物业管理员对重要公用设施应适当增加巡视频次,必要时，对其性能状况可进行试验。7、计划外公用设施改造及维护维修（1）、物业管理员根据下列资料提出计划外公用设施改造及维护维修项目。1）、日常巡视检查记录。2）、客户投诉记录。3）、访问客户记录。4）、上级指示。(2)、经批准的计划外项目按规定实施。8、公用设施的抢修（1)、工程经理当班时，由工程经理组织实施抢修；工程经理不在时,由责任专业工程师和各班组组织实施抢修。（2）、必要时，抢修负责人可向上级报告抢修情况或请求帮助。(3）、物业所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。（4）、抢修完毕,工程经理应向物业领导报告抢修情况，

35、包括：1）事故原因;2)损失情况；3)抢修结果；4）抢修费用；5)纠正和预防措施.6)除抢修外，公用设施在保修期内发生质量问题，由工程经理书面通知并监督施工单位或供应商处理。7)公用设施改造及维护维修工作质量的检查.8)各专业工程师重点检查项目质量和抢修项目质量,发现问题，及时通知各班组处理。9）公司经理随机检查公用设施的改造及维护维修工作质量,发现问题，及时通知工程经理处理并要求其书面报告处理结果。相关表格记录公用设施一览表 年度维修（改造）计划 季度维修（改造)计划 公用设施巡视记录 十七、设备节能管理办法1重视节能的重要性，让每位员工都了解节能是工程管理之重要内容。2工程维修部各专业管理

36、人员要了解主要用电设备的数量、运行情况。3了解各种能源的收费标准.4指派专人负责节能工作的检查、督促.5推广节能观念、意识和方法.6不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。7应用物业自动化控制进行管理，根据季节、时间变化，时刻调整。8加强保温材料的维护保养。9空调风量根据季节、时间、现场需求随时调整。10照明线路的布置及调整。11灯具的选择（节能灯、日光灯带功率补偿器）.12升降梯/电扶梯的智能管理。13采用节能开关控制照明：1) 声控开关 2） 光控开关3）时间控制开关 4 ）延时控制开关14合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率，例如；变压器最合理的工作

37、负载是8090%,这时它各方面的利用率最佳.15使设备保持良好的运行状态。（润滑、密封等）16采用节能水龙十八、设备安全运行制度1、机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由工程维修部专业技术人员实施，维修人员须持有相应的操作证、上岗证。2、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度值班员必3、须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录.4、机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护,保证设备完好。5、值班员和维修人员应严格按照操作管理规程进行操作和维修.6、设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故

38、发生.7、维修设备时，先准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生。8、在电源干线、低压配电柜上进行工作时,必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌.9、做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生.10供配电设备房必须具备有灭火器材。相关文件记录：无十九、设备运行记录管理制度1、管理区域内验收交接应移交有关机电设备档案资料,包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等，综合部档案室设专柜保管.2、建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。3、值班员和维修人员做好智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班

39、记录和各种设备的巡视检查和保养记录，并有记录人的签名。4、所有记录以月为单位整理、装订成册，归档管理。5、定期对设备管理记录进行统计分析，掌握设备运行情况.6、借阅查找设备管理记录应办理相关手续。相关文件记录：无二十、设施设备日常保养规定1、供水、供电、供气及机电设备是经过周密考虑而设计的,不要随意更改，如未获批准擅自更改，造成经济损失由个人负责.2、爱护公共设施、电梯、对讲机，教育小孩不要在电梯内嬉戏,不要乱按对讲机和电梯开关键，如属人为损坏，当事人负责修理费用，并视损坏程度受到罚款。相关文件记录：无二十一、设备养护总体要求1、工程维修部各专业工程师分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经经理审批后,统一安排,形成整个物业的设备维修保养计划。2、 各专业工程师根据设备维修保养计划的要求,将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。3维修保养人员根据维修领班的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养相关设备。4维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档.5专业工程师要进行维修保养检查、结果，经理亦应抽查.6在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生,应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。7一般情况下不得拖延维修保养的时间.8由工程经理经理跟进维修保养的落实情况。19