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1、北京CBD区域写字楼与产业、人口发展报告高俊川Gaojunchuan215CBD区域写字楼市场存量较大，截止2010年12月，北京CBD区域共有写字楼项目41个，写字楼存量为4133990平方米，办公人口456111人，其中国际金融中心未入住，建设面积162398平方米。从级别来看，甲级写字楼是CBD区域市场存量的主体，甲级写字楼37个，建筑面积3554004平方米，占存量的85.97%；乙级写字楼4个，建筑面积579983平方米，占存量的14.03%。从区位分布来看，CBD区域写字楼以国贸桥为中心，向四周蔓延分布，其中写字楼大部分分布在国贸桥西北侧，共有写字楼项目17个，建筑面积131993
2、2平方米，占市场存量的31.92%，办公人口147819人；国贸桥西南侧共有写字楼项目8个，建筑面积1243658平方米，占市场存量的30.08%，办公人口129277人；国贸桥东北侧共有写字楼项目9个，总建筑面积780848平方米，占市场存量的18.88%，办公人口87447人；东南侧共有写字楼项目7个，总建筑面积789552平方米，占市场存量的19.09%，办公人口97596人。第一使馆区位于国贸桥西北部，受其影响，CBD写字楼空间分布呈现出西密东疏的空间布局。区位写字楼数量建筑面积所占比例人口西北17131993231.92147819西南8124365830.08109203.1东北9
3、78084818.8887447东南778955219.0997596从行业结构来看，CBD区域专业服务业、金融业、传媒广告出版业聚集度较高，从业人口位列前三甲，其中专业服务业（以咨询顾问等高端服务业为主）从业人员最多，达到81166人，占区域办公人口的17.11%；金融业（包含投资、保险、证券、银行、基金等）从业人员74549人，占区域从业人口的15.72%；传媒广告出版业从业人口43872人，占区域从业人口的9.25%，以上三产业合计从业人数199587人，占区域从业人口的42.08%。行业分类建筑面积行业比例%可容办公人口实际办公人口专业服务(咨询/财会/法律/物业服务等)724759.
4、31 17.11 89587.06 81165.88 金融业(投资/保险/证券/银行/基金)665676.20 15.72 82283.83 74549.15 传媒/广告/出版/文化/会展391752.46 9.25 48424.28 43872.40 房地产开发/建筑与工程236486.76 5.58 29231.99 26484.18 教育/培训/科研/院校224677.35 5.31 27772.23 25161.64 能源及原材料加工(电力/石油/金属/木材/橡胶/玻璃/陶瓷)182774.66 4.32 22592.67 20468.95 计算机/网络/IT171573.91 4.0
5、5 21208.15 19214.58 贸易/进出口152520.68 3.60 18852.99 17080.81 制药/生物工程/医疗器械150629.27 3.56 18619.19 16868.99 旅游/酒店/餐饮服务127655.15 3.01 15779.38 14296.11 通信(/电信/设备/运营/增值服务)124137.03 2.93 15344.50 13902.12 互联网/电子商务123004.28 2.90 15204.48 13775.26 电子/微电子107455.99 2.54 13282.57 12034.01 医疗/保健/美容/卫生服务/会所86574.
6、83 2.04 10701.46 9695.52 仪器/仪表/工业自动化/电气82231.70 1.94 10164.61 9209.14 日用消费品(服饰/纺织/食品/饮料/烟酒)80083.24 1.89 9899.04 8968.53 交通/运输/物流79413.44 1.88 9816.25 8893.52 中介机构69302.54 1.64 8566.45 7761.20 家电/家居/室内设计/装潢62275.28 1.47 7697.81 6974.22 机械制造/机电/重工58926.99 1.39 7283.93 6599.24 非盈利组织（办事处/协会）46406.06 1.
7、10 5736.23 5197.02 汽车/摩托车(制造/维护/配件/销售/服务)40753.76 0.96 5037.55 4564.02 印刷/包装/造纸37859.77 0.89 4679.82 4239.92 农业生产18189.16 0.43 2248.35 2037.01 环保7631.70 0.18 943.35 854.67 批发零售3662.92 0.09 452.77 410.21 其他178763.05 4.22 22096.79 20019.69 世联评估办公室办公人数84人，办公面积680平方米，人均办公面积8.09平方米，人均办公面积参照此标准CBD区域写字楼平均空
8、置率为9.4% 实际办公人口计算工式为：建筑面积*（1空置率）*人均办公面积从历年写字楼竣工面积及从业人口来看，1997年以前，CBD区域写字楼存量较少，在500000万平方米以下，从业人口在50000人以下；2000年，招商局大厦、丰树大厦、惠普大厦、京汇大厦等写字楼竣工，写字楼竣工量较大，写字楼市场存量达到1264950平方米，从业人口达到141662人；2003年2007年写字楼竣工量增长较快，2004年，建外SOHO竣工，写字楼市场竣工量较大，达到716532平方米，为近20年竣工量最大年份，市场存量达到2196468平方米，从业人口达到245983人；2008年之后写字楼竣工量出现放
9、缓趋势。从租金水平来看，国贸桥西北区域及长安街沿线写字楼租金较高，其中国贸三期租金为25元/平方米*月；租金水平在8元/平方米*天以上的写字楼有16个，除东方梅地亚以外，其余写字楼均在长安沿线及国贸桥西北区域。在CBD区域写字楼中，国贸三期，净租金为25元/平方米*月，市场估价为69713元/平方米，租售比较高，达到1：92，租售比前五名分别为，国贸三期、嘉里中心、国贸一二期、环球金融中心、万通中心。项目名称大楼等级租售形式净租金平均售价或市场评估价租售比国贸三期甲级出租2569713.52731:92国际贸易中心一期二期甲级出租1456286.46331:134嘉里中心甲级出租11.6461
10、66.14891:132环球金融中心甲级出租11.650133.49341:144LG双子座甲级出租1047241.9751:157银泰中心甲级出租10500001:166远洋光华国际甲级出租10500001:166中海广场甲级出租1045433.83231:151北京世纪财富中心甲级出租9.5500001:175IFC（高楼）甲级出租9.33510851:182中环世贸甲级出租、出售9.3480001:172金地中心甲级出租9460001:170东方梅地亚甲级出租9433121:160万通中心甲级出租、出售8.1360001:148万达广场写字楼甲级租售8400001:166财富中心甲级出售
11、8.5500001:196京广中心甲级出租6.6450001:227富尔大厦甲级出售7380001:180丰树大厦甲级出租7400001:190华彬中心甲级出租6.634807.69091:175铜牛国际大厦甲级出租6.5388731:199泰达时代中心甲级出租6.5381141:195CBD国际中心甲级出租6.1732403.12531:175招商局大厦甲级出租6550001:305世茂大厦甲级出租5.7424001:247通用国际中心甲级出租5.6629885.31491:176住总大厦乙级出租5.525797.17591:156阳光100甲级出售5.5420821:255京广中心商务楼甲级出租5.3310001:194惠普大厦甲级出售5560001:373中服大厦甲级出租4.5425001:314京汇大厦甲级出租4.5362231:268数码01乙级出租4.532410.6751:240和乔丽致甲级出租4.5429501:318soho现代城甲级出租、出售4.25250001:196建外soho乙级出租、出售4260001:216 光华路SOHO甲级出售4400001:333雨霖大厦甲级出租3.8250001:219朝外soho甲级出租、出售3.63282701:259汉威大厦甲级出租3.5260001:247艾维克大厦甲级出租3.5390001:371
北京CBD区域写字楼与产业、人口发展报告
