吴江商业市场调研分析报告

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1、吴江介绍吴江市位于江苏省东南部，东接上海市青浦区，南连浙江省嘉兴市和桐乡市，西临太湖，北靠苏州市吴中区，东南与浙江省嘉善县毗邻，东北和昆山市接壤，西南与浙江省湖州市交界。全市总面积为1176.68平方公里。全市户籍人口约为78.31万人，外来人口约为39.26万人，伴随吴江经济的进一步开展，人口数量呈逐年上升趋势。盛泽，以盛产丝绸著称，历史上与苏州、杭州、湖州齐名，并称为中国的四大绸都。位于江苏、浙江、上海二省一市交汇中心，东距上海90公里，西距湖州55公里，南距杭州105公里，北距苏州30公里。目前上海、苏州的经济开展正在向外围扩散，作为吴江市经济中心的盛泽镇，近几年的城市综合开展更是得以快

2、速的增长。盛泽总人口已达30万。目前盛泽镇区的人口增长主要是以外来人口为主，预计几年内城区面积将从现在的30平方公里拓展至50平方公里。成为中型规模城市还需要长久的开展积累，短期内因中心城市扩张带来的新城区效应，创造了新的市场契机，但同时也带来了市场短期内供应量的大幅增长，市场竞争剧烈。2007年，吴江人均GDP已超过1万美元，吴江进入了消费结构、消费水平升级换代的新时期；松陵和盛泽城区区域面积快速扩大，各中心镇区区域也不断扩大，大量集中居住区的建成，城市化的加速推进，都为商贸业开展提供了更为广阔的空间。 随着住宅的规模化开发,相应的商业配套急需要跟上住宅的步伐.而这局部商业因为有社区需求的支

3、撑,颇得投资者青睐.吴江的住宅商业配套工程的开发因而呈蓬勃之势.城区黄金地段如永康路等一些地块重新规划开发提升了这些商圈的档次和品质,地段的稀缺可不可复制,让这局部商业工程位售先热,永康路、人民路的商业工程的开发火爆场面时时可见!去年，吴江有52个投入超千万元的商贸工程，全年完成工作量35亿元。松陵城区有10个千万元以上工程，主要建设大卖场、宾馆、百货商业大楼、商业广场、新建社区的农贸市场和商业配套。盛泽城区有12个千万元以上工程，主要建设市场、宾馆、大卖场、物流和与新建住宅相配套的商业广场等。吴江经济开发区有6个千万元以上工程，主要建设市场、宾馆、商贸广场。汾湖经济开发区投入1.3亿元建设宾

4、馆、饭店和物流园，并逐步开发形成环大渠荡商业区。七都镇共投入3.2亿元，建设再生资源回收市场和商业中心。震泽镇、横扇镇分别投入2.55亿元、1.46亿元，建设商业广场、专业街、休闲餐饮等。这些巨资投入的重点工程建设，挥洒出吴江商贸业的宏大气象，为吴江商贸业在新的一年的更大开展，开辟了广阔的天地。吴江行政分区可以主要分为四大版块：松陵镇是吴江的政治中心。盛泽镇是吴江的经济重镇。汾湖开发区是吴江对外的门户重镇。震泽镇是吴江的城市副中心。吴江市松陵城区商业网点规划20072021一、标准范围、对象与期限规划范围 本规划范围为吴江市松陵城区,具体为西至太湖、北至吴江市界、东至苏同黎一级公路、南抵菀八公

5、路区域，面积约215.2平方公里。规划对象 本规划对象是吴江市松陵城区内的商业网点，包括商业中心、特色商业街区、商品交易市场、物流基地、大型零售商业网点的布局设置。规划期限 本次规划期限为2007年2021年，分两个阶段： 近期：2007年2021年 远期：2021年2021年二、规划指导思想与原那么规划指导思想 规划的指导思想是贯彻落实科学开展观，以促进和谐社会开展为根本宗旨，根据?吴江市国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要?和?吴江市总体规划?的要求，对松陵城区未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模进行统筹设计，在充分发挥区域经济特色优势的根底上，构筑功能完善、业态齐全、方便快

6、捷、结构合理的城市商业效劳网络体系，逐步提高城市商业竞争力，促进商品市场体系与城市建设的协调开展。规划原那么1坚持以人为本、生态为先的原那么2坚持远近结合、适度超前的原那么3坚持协调开展、优化结构的原那么4坚持层次清晰、突显特色的原那么5坚持规划调控与市场调节相结合的原那么6坚持传承文化与技术进步相结合的原那么三、开展目标与规划理念总体目标 吴江市松陵城区商业网点建设的总体目标是:将吴江市松陵城区商业网点体系建成“立足吴江、面向周边地区，具有江南水乡特色，适应城市社会、经济高速开展和建设最正确宜居城市的开展需要，布局合理、功能完善的商业网点格局。1.近期目标至2021年，重点改造、优化已有市级

7、商业中心的经营结构和业态，引导形成城南、运东、东太湖三个城市商业副中心；加快区内商业特色街和居住区社区商业中心的培育和建设；做好现代农副产品交易市场的建设和大型超市等新型业态的导入工作；做好现有商品交易市场的重组和改建工作，形成更具竞争力的商品交易市场品牌；结合东太湖、同里两大旅游集聚地建设，逐步构建具有水乡特色、旅游居住配套齐全的商业格局。2.远期目标至2021年，完成大型商业网点的引进、改造和升级任务，根本形成与吴江市经济开展和最正确宜居城市建设相适应，布局结构合理、功能齐全、竞争有序的商业网点体系。在吴江市商业网点规划的过程中充分考虑到松陵城区与各镇区之间的关系，力求做到互相联动、协调开

8、展，根据吴江市现有的经济开展现状、区位特点及商业开展情况，确定市域商业开展战略布局如下：1.松陵和盛泽城区作为吴江商业开展体系中重点开发和培育的一级市域商业中心。其中松陵城区商业开展定位于“效劳于整个吴江市域、面向周边地区的综合性商贸中心；盛泽商业开展定位于“效劳于当地丝绸纺织生产出口及本地居民和外来经商人员为主的商业中心。2.汾湖开发区、震泽、同里作为吴江商业开展体系中大力开发和培育的二级市域商业中心。汾湖开发区、震泽分别作为市域东部和西部片区中心，除了效劳当地居民和外地经商人员生产、生活需求的同时，兼顾旅游人员的商业需求。同里作为全国著名的旅游景区，其商业开展应大力配合当地旅游业的开展，使

9、之成为面向外来旅游人员的重要商业旅游中心。规划理念：本次规划将贯穿现代商业、商旅文互动、网络商业、景观商业、生态商业、社区商业等理念。四、规划布局松陵城区的标志性商业格局为：“一主三副城市商业中心、十一个社区商业中心、四条特色商业街区、两个商品交易市场、两个物流基地。商业中心的规划布局 吴江市松陵城区商业布局体系分为：市级商业主中心、市级商业副中心区域商业中心、社区商业中心三级。1.永康路市级商业主中心范围： 吴江市商业主中心位于东到公园路、西至鲈乡路、南至县府路、北抵油车路的区域，包含长约1015米的永康路步行商业街，用地面积约44.7万平方米。定位： 零售主导型市级商业中心。该商业中心定位

10、为“立足吴江，面向周边地区，集购物、休闲、文化娱乐为一体的综合商业中心。该中心在城市商业网点体系中处于主导地位，主要提供购物、休闲娱乐、餐饮等多种生活性消费效劳和必要的生产性商务效劳。该中心将成为吴江市创新消费文化和效劳方式，促进消费结构升级的主要拉动力量，成为表达城市形象、城市繁荣和城市文化的窗口。设置导向：鼓励设置：百货店、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐和商务性效劳设施。适度设置：购物中心、超市、便利店、大型专业店。限制设置：大型综合超市、大型购物中心、仓储式会员店、各类市场。2.市级商业副中心设立三个商业适当集聚、功能比拟完备、业态相对先进的城市商业副中心：城南商业副中心、运东商业副

11、中心、东太湖美食休闲商业副中心。开展梯次为：城南商业副中心、运东商业副中心、东太湖美食休闲商业副中心。2.1城南商业副中心范围：北至人民路、南至联杨路、西至鲈乡南路、东至花园路的区域，邻近规划中的城南行政区，用地面积约为67.7万平方米。定位：满足未来城南大片新建居住区的生活需求，满足未来行政区工作人员的消费需求，开展集购物、商务、文化、休闲功能为一体的中高档综合商贸中心。设置导向：鼓励设置：百货店、超市、专业店、专卖店、餐饮网点、便利店、文化娱乐、商务效劳设施。适度设置：中小型专业店、中小型超市、中小型购物中心。限制设置：大型超市、大型购物中心、仓储式会员店、各类市场。2.2运东商业副中心范

12、围：北至江兴东路、南至锦湖路、西至运河路、东至庞金路区域，用地面积约为19.3万平方米。定位：满足吴江经济开发区的生活需求和根本商务活动需要，充分表达现代化工业新城风貌，立足开发区，面向整个吴江松陵城区的集购物、商旅、休闲娱乐为一体的综合商贸中心，实现以商贸中心的建设促进工业区开展的目标。设置导向：鼓励设置：百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施、商务效劳设施。适度设置：中小型超市、购物中心。限制设置：大型超市、大型专业店、仓储式会员店、各类市场。2.3东太湖美食休闲商业副中心范围：北至流虹路、南至潇苏路、西至胥延路、东至思齐路，用地面积约为3万平方米。定位：满足该区域居

13、民的根本生活需要，并为东太湖和同里两大旅游区带来的旅游人员创造购物休闲环境。设置导向：鼓励设置：餐饮娱乐网点、特色旅游用品专业店、专卖店、超市、便利店。适度设置：特色百货店、大型专业店。限制设置：购物中心、大型超市、仓储式会员店、各类市场。3.社区级商业中心吴江市松陵城区居住片区和开发区开展现状，社区商业按照三种类型开展：传统社区商业中心、规划新建的现代社区商业中心、工业开发区商业中心。规划吴江市社区商业中心共11个，其中传统社区商业中心4个，规划新建现代社区商业中心4个，工业开发区商业中心3个。3.1传统社区商业中心传统社区商业中心包括：水乡社区商业中心、梅石社区商业中心、城中社区商业中心、

14、北门社区商业中心。设置导向：农贸市场、超市、便利店、美容美发、群众浴池、服装干洗、银行、废旧物资回收、图书报刊、便民药店、照相馆、经济型旅馆、网吧、音像制品出租、修理铺、中介效劳等根本效劳业种。配置要点：对原社区内开设的杂货店、食品店，引导开展成连锁经营的社区便利店或专业店；对原有传统农贸市场，可逐步改造为标准化农贸市场，对各种占道经营的网点主要通过政府提供局部优惠政策和平价场地引导占道经营者迁入、城管部门的严厉执法、媒体对占道经营卫生状况的曝光等方法进行全面整改和引导。3.2现代社区商业中心规划新建的现代社区商业中心包括：滨湖社区商业中心、西荡社区商业中心、城南社区商业中心、长安社区商业中心

15、。设置导向：现代社区商业中心除包含传统社区商业中心的根本效劳业种外，还应包括健身、休闲、娱乐等效劳业种，并有银行、邮局、医院等其他效劳机构相配套。配置要点：现代社区商业中心是以一个标准化农贸市场为骨干的组团式社区商业中心，不仅满足居民生活效劳的根本需求，还满足休闲、娱乐、康体等高级需求；现代社区商业中心的网点布局相对集中，商业和住宅保持一定距离，既要保证消费的便利性又要保证住宅的宜居性；现代社区商业中心宜建于交通便利、有停车场所的地段，商品档次和级别根据居住区购置力大小确定。3.3工业区商业中心工业区商业中心主要分布在吴江经济开发区内，具体为：北部片区社区商业中心、中部片区社区商业中心、南部片

16、区社区商业中心。设置导向：农贸市场、连锁超市、美容美发、照相冲印、报亭、修理、干洗、复印社、网吧、 超市、邮局和银行等生活效劳网点。配置要点：以一个标准化农贸市场为骨干，配合23个中小型连锁超市，根据务工者独特的消费心理和需求，开发具有针对性的商业业态，效劳网点有较强的休闲效劳和文化娱乐功能。设置相当数量价格廉价的家常餐饮网点、实惠的群众休闲娱乐网点，并延长营业时间。商业街的规划布局根据城市商业定位，在规划区内重点开展综合步行街、餐饮休闲街区、电子文化街区、精品服饰街等现代商业特色街区。近期重点培育和建设的4条主要商业街是：永康路综合步行街、东太湖餐饮休闲街区、运东电子文化用品街区、市南精品服

17、饰街。1.永康路综合步行街范围：永康路综合步行街位于城市地理位置中心，东西向，西至鲈乡北路，东至公园路，全长1015米。定位：规划建成“面向松陵城区居民及外来旅游人口，集购物、金融、餐饮、休闲、文化为一体的综合商业街区。该街区的商业街为综合性步行商业街。主力业态：购物中心、百货店、专业店、专卖店、餐饮店、休闲娱乐设施。规划期末商业类型比营业面积：购物50，餐饮20%，休闲娱乐20%，文化、商务效劳类102.东太湖餐饮休闲街区范围：北至流虹路、南至潇苏路、西至胥延路、东至思齐路，用地面积约3.1万平方米。定位：规划建成“面向松陵城区居民及外来旅居人口，以主题餐饮和休闲娱乐为特色的中高档餐饮休闲街

18、区。该街区为专业性普通商业街区。主力业态：中高档主题餐厅、特色酒吧茶舍、休闲娱乐设施。规划期末商业类型比营业面积为：餐饮40%、休闲娱乐40%、其他20%。3.运东电子文化用品街区范围：北至云梨路、南至锦湖路、西至庞南路、东至庞山河，用地面积约2万平方米。定位：规划建成“面向整个吴江市域，以电子产品和文化用品为特色的电子文化用品街区。该街区为专业性普通商业街区。主力业态：大型专业店、专卖店、专业店。规划期末商业类型比营业面积为：购物80其中电子和文化产品占80以上、餐饮效劳类10%、其他10。4.城南精品服饰街范围：位于城南城市商业中心内，长板路、中山南路交叉囗至花园路段，长约700米。定位：

19、规划建成“面向松陵城区中高档消费者及局部外来旅居人口，以精品服饰专卖为特色的中高档商业街。该街区为专业性普通商业街区。主力业态：专卖店、专业店。规划期末商业类型比营业面积为：购物80其中服饰精品占80以上、餐饮效劳类10%、其他10。商品交易市场的规划布局1.农产品市场农产品市场分农贸市场、农副产品交易市场2个层次进行规划。1.1农贸市场农贸市场目前松陵城区共有10处，占地面积约34950平方米，在各个主要居住区都有分布，根本可以满足居民对农副产品的日常需求。规划期内鼓励全部10家现有农贸市场进行“标准化农贸市场的整改，新建的8处农贸市场，按标准化农贸市场目标进行建设，分别为：滨湖社区农贸市场

20、、西荡社区农贸市场、城南社区农贸市场、长安社区农贸市场、开发区南部片区农贸市场、三里桥农贸市场、淞南农贸市场、山湖花园农贸市场。1.2农副产品交易市场规划期内吴江城区农副产品交易市场共两处，一处是位于双板桥路、梅石路附近的农副产品交易市场，一处是位于城市南部的农产品直供中心。前者以干货、糖烟酒为主的小型批发零售市场，后者是效劳于整个中心吴江市域，具有蔬菜、粮油、肉禽蛋、水产品、干鲜果品、调味品批发功能的大型专业市场。2.消费品交易市场规划期内，吴江市松陵城区重点打造华东商贸城和交通路家电汽配商贸城两大消费品商品交易市场。2.1华东商贸城范围：位于北至淞南路、南至吉市路、西至淞山河、东至苏嘉杭高

21、速公路的区域。定位：规划建成“效劳于吴江市域及周边地区的，以建材家居、五金灯具为主的大型批零市场。建议成立统一的华东商贸城管理机构，针对商贸城的目标顾客，组织招商和整体营销，通过对城内商家的严格管理，逐步提升该批发市场的经营层次。2.2家电汽配商贸城范围：北至体育路、南至学院路，交通路西侧区域。定位：规划建成“效劳于吴江市域及周边地区的，以江苏大发电器市场、吴江市汽车摩托车市场、汽车商贸城等批发市场为核心，兼具办公、展示、餐饮等强大商务功能的综合性批发商贸中心。物流基地的规划布局 本规划确定吴江市松陵城区物流基地分别为城北物流基地和城南物流基地两处。 1.城北物流基地范围：位于苏嘉杭高速公路东

22、侧，瓜泾路北侧区域。定位：利用已规划的淞江码头和苏嘉杭高速公路，依托上海经济辐射前沿和京杭大运河水运、陆路交通网络重要节点地位，结合物流需求分布，建效劳于整个吴江市域的物流基地。该物流基地主要表达以下功能：运输功能、储运功能、装卸搬运功能、配送功能、分拣功能、包装功能、物流信息化效劳功能。2.城南物流基地范围：城南物流基地包括位于云龙路南侧、庞金路东侧区域的现状城南物流基地和同津大道东侧、云龙路南侧区域的新建城南物流基地。定位：依托京杭大运河、苏嘉杭高速公路和松金公路，发挥水、陆联运优势，承当城市生活物资与工业企业的货运配送。该物流基地主要表达十大功能：流通加工功能、运输功能、储运功能、装卸搬

23、运功能、配送功能、分拣功能、包装功能、为货主全方位效劳功能、物流信息化效劳功能。五、零售业态规划规划期内松陵城区应适度增加大型零售网点，根据城市开展要求和居民生活需要引入新型业态，对现有零售网点加快改造升级，引导原有中小型商业网点向新型业态开展，逐步提升经营档次。根据松陵城区的商业开展要求，确定规划期内商业零售业态主要包括：购物中心、大型综合超市、百货店、专业店和专卖店、超市和便利店等。1.购物中心布局原那么： 大型购物中心：设置在城市的市级、区域级商业功能区内，建筑面积在10万平方米左右，商圈半径为1020公里。中型购物中心：设置在城市区域级商业功能区，建筑面积在3万6万平方米左右，商圈半径

24、为510公里。小型购物中心：设置在城市社区级商业功能区，建筑面积在2万平方米，商圈半径为500米。设置导向：目前吴江市松陵城区尚无严格意义上的购物中心业态，近期拟新建两个中小型购物中心，一个建在城南商业副中心内，一个建在运东商业副中心内，建筑面积3万6万平方米左右，设置不低于营业面积40%的停车场。远期总量应控制在4个以内，新建购物中心与其他三个购物中心间隔距离应控制在大约35公里以上。2.大型超市布局原那么：应该设置在市、区级商业中心，以及城郊结合部、交通要道及大型居住区，目标顾客以居民、流动顾客为主；具有群众化衣、食、日用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发等商品结构特征；自选销售，出入口

25、分设，在收银台统一结算；设不低于营业面积40%的停车场，管理信息系统应用程度较高。设置导向：吴江市松陵城区目前有大型超市2个其中一个在建，近期拟再引进大型超市1个，营业面积在600010000平方米，设置在城南商业主中心以南区域。远期总量应控制在4个以内，吴江市大型超市的商圈覆盖范围约为2.5公里。3.百货店布局原那么：百货店一般设置于市、区级商业中心,历史形成的商业集聚地；目标顾客以追求时尚和品味的流动顾客为主，营业面积600020000平方米；一般为综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化装品、家庭用品、家用电器为主；采取柜台销售和开架面售相结合方式；注重效劳，设餐饮、娱乐等效劳工程和设施

26、；管理信息系统程度较高。设置导向：吴江市松陵城区目前尚无严格意义上的百货店，近期拟在城南商业副中心、运东商业副中心各引进百货店1个，可设置在购物中心内，也可单独设置。尽量防止性质雷同的百货业商店设置在同一条街上，以防止恶性竞争，更多地满足不同层次消费者的需要。远期总量应控制在5个以内，同类商店距离应在0.51公里以上。4.专业店和专卖店布局原那么：专业店一般设置在市、区级商业中心以及百货店、购物中心内；目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主；以销售某类商品为主，表达专业性、深度性，品种丰富，选择余地大；采取柜台销售或开架面售方式。专卖店一般设置在市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心

27、内；目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主；以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利。设置导向：规划期内建议大力开展专卖店和品牌专业店，鼓励自有品牌，协助提高其知名度，鼓励相似经营类别形成集聚，鼓励传统专业店向专卖店和品牌专业店转换。通过定期公布商业网点信息，引导投资者经营缺失的经营品类。有控制地开展大型专业店，尤其是家电类大型专业店。5.超市布局原那么：超市一般设置于市、区级商业中心，社区商业中心；辐射半径0.51公里左右；目标顾客以居民为主；营业面积在10006000平方米；经营包装食品、生鲜食品和日用品。设置导向：加大超市结构调整力度，鼓励开展1000平方米以上，生鲜食品

28、占30%以上的社区超市门店；超市的设置应与大型综合超市和仓储商店保持一定距离；设置邻里中心的，可将超市设在其中。6.便利店布局原那么：便利店一般设置在商业中心区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等公共活动区；商圈范围小，顾客步行5分钟内到达。设置导向：规划期内鼓励规模型连锁企业开设，加快把传统的杂货店、食品店整合为连锁便利店。应同时引入多家国内外著名的便利店品牌，防止形成一家垄断。7.大型家居建材商店布局原那么：应该设置在城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比拟高的地区；目标顾客以拥有自有房产的顾客为主；营业面积6000平方米以上；商品以改善、建设家庭居住环境有关的装饰、

29、装修等用品、日用杂品、技术及效劳为主；采取开架自选方式，提供一站式购足和一条龙效劳；停车位300个以上；管理信息系统使用程度较高。松陵工程介绍永康路商业街商业街内代表性商家：好玛士商场，新华书店4层，吴江食府，松陵饭店，滨河新天地，时代购物中心，好旺广场，求知书城，友谊商城，好玛士，好旺广场，时代购物中心。友谊商城：租金：5元/天/M2 ，售价：2万元/M2 “好玛士共建6层，拥有两台电梯和两个楼梯通道，其中一台为观光电梯。其13层为产权式铺位，共计74个；46层为大型品牌店，13层中的74个铺位平均都在10平方米左右，拥有包括两个电梯在内的4个上下通道。 “好旺广场 总投资1.8亿元的好旺广

30、场以打造吴江市地标级国际购物、休闲广场为目标，以现代、时尚的购物方式为指导思想，注重购物与休闲互动。目前，好旺广场北楼已成功引进香港肇丰集团江苏时代超市，全力打造吴江最大的超级购物中心。南楼为欧洲步行街，构筑以巴黎香榭、米兰时尚、摩登休闲、数码魅力为主题的四大时尚主题馆。租金：1楼77.5元/天/M2，2楼3.54元/天/M2，3楼1.82元/天/M2虽为永康路商业街二期重点工程，但是商家入住率不高，营业以中低档服装为主，营业效果很差。 “时代购物中心一楼为KFC, 大卖场，服饰专卖店；2，3层为超市大卖场该地为吴江商业中心步行街，人气聚集，人流量大，是已经成型的成熟商业，交通便利，业态组合丰

31、富。定位适中，吸引着吴江大局部市民前来消费，现新开发的商业工程也多向这里靠拢，但是从好玛士广场看来，此处的人流动线已经完全成型，再有新的工程进来假设无特色或业态的交错很难将人流会聚，产生冲动式消费。永康路已逐步成为集购物、娱乐、休闲于一体的吴江商贸中心。据统计，一年来经营者收入增幅达40。油车桥改造工程结束后，永康路商业街将实行交通管制，实现白天商业街、晚上步行街，方便市民出行和购物，同时实行24小时全天候管理，提高市政设施完好率，为市民提供舒适的购物环境。分析：步行街分1期和2期，中间有一条马路隔断，导致人流有所分散，老步行街上有医院，新华书店，但是人流量不如新步行街。新天地商业广场工程概况

32、地理位置吴江市中山北路与大江河路交汇处交通占地面积1.1万建筑面积2万层数商业3层业态分析业态组合10万人口农贸商圈，独立街铺市场定位餐饮、娱乐、休闲、农贸市场主力店次主力店层高 进深 开间A区：由于政府规划，将城北农贸市场整体搬迁至此B区：定位于中高档服饰，餐饮类。开间：8米。径深：8米。层高：5.5米。有隔层。建筑结构办公楼是精装修；容积率3.7 ，绿化率26.70合作方式租售兼营，以售为主租售价沿街2.5万元/平方米，内部2.2万元/平方米住宅：5000元/平米总户数:住宅72户招商 051263676666 63032222开发商开发商吴江市华诚房产开发开发商联系方式63422999投

33、入资金交房日期2021-10物业物业管理公司众联国际苏州机构物业设施电梯、空调物业管理费3.5元/月/平方米筹划参谋公司众联国际苏州机构招商代理公司众联国际苏州机构运营公司众联国际苏州机构建筑单位吴江市华诚房产开发设计单位吴江市华诚房产开发区位介绍停车位300个周边状况周围多为老的住宅小区，邮局，幼儿园，中小学，医院，银行等配套设施齐全。新天地采用独立街铺设计，最大可能的为投资者规划极具投资空间的商业形态。外街、农贸市场、内街，街街相连，店店相望，形成集客式的商业街。商业广场和农贸市场相结合的商业工程开发模式，使得商铺和菜场形成一种互动关系，菜场、餐饮、娱乐、休闲、购物等满足了人们“一站式消费

34、的城市生活模式；为了营造商业形象，开发商打造了3000平方米的主题广场，并将设计建造屋顶停车场。新天地广场工程还附带局部小高层住宅，主推80120平方米的户型。工程农贸市场局部为2层，底层的2600平方米按规划是市政府用于安排城北农贸市场的搬迁商户，完全按照现代农贸市场的要求来设计：一层6米挑高，分区规划，不同的商品有不同的商位设计，并将突出防水设计，科学设置下水管道，保持整洁的市场环境；一层和二层之间，采用双向自动扶梯，二楼商铺分隔规正统一装修，有车的消费者可以从屋顶直接进入农贸市场。对农贸市场一块，将和商业广场局部一起由专业的物业公司进行管理。江南奥斯卡工程概况地理位置松陵镇运东开发区运东

35、大道与三兴路交叉口交通2路 7路 13路,离苏嘉杭高速出口3分钟车程占地面积10万平米建筑面积20万平米层数五层业态分析业态组合1F：特色中、西餐，休闲饰品； 2F：电子数码，精品服饰；3F：大型餐饮和时尚家居； 4F：健身中心，娱乐中心；5F：大型餐饮开间8.5米，进深14米，层高4.8米市场定位商务办公、购物中心、休闲娱乐，生活公寓主力店次主力店层高 进深 开间建筑结构商业，办公，住宅合作方式租售兼营，以售为主租售价1楼，2楼捆绑销售 5月中旬价格出台。招商率招商 051263189888 63189999开发商开发商吴江通达房产开展开发商联系方式0512-63552988投入资金交房日期

36、2021-06物业物业管理公司物业设施物业管理费5月中旬价格出台筹划参谋公司上海锦钧房产经纪02162870200招商代理公司运营公司建筑单位设计单位吴江市建筑设计院区位介绍停车位300个周边状况周围多为中高档小区，中小学，邮局，银行,第一人民医院商场:运东商业中心，海悦五星级大酒店，三里桥农贸市场HOPSCA的商业理念，是指在城市中的Hotel酒店，Office(商务办公)，Parking(广场景观和停车场)，Shopping购物中心、Club休闲娱乐、Apartment生活、公寓等种类功能复合，相互作用，互为价值链的高度集约的街区建筑群体，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市

37、功能集约化开展的结果。目前运东板块会聚了江南奥斯卡、幸福里、海悦花园国际酒店、运东商业广场等知名工程和优势资源，已经具备了国际流行的HOPSCA城市规划雏形它具备各种城市功能和完整的街区特点，但是同时，运东板块的商业、办公、住宅又呈现各自为政的局面，难以形成整体规模效应；商业与办公、商业与住宅、住宅与办公之间缺乏有效的联系，使运东板块的商业价值和生活价值整体被低估。汇金中央广场工程概况地理位置松陵镇吴江运东开发区云梨路与庞金路交汇处售楼处地址: 大润发超市广场交通占地面积3.3万平米建筑面积7万平米层数地上2层，地下1层业态分析业态组合购物休闲、餐饮娱乐、商务酒店、商务办公等市场定位一站式消费

38、场所，情景式购物中心主力店次主力店层高 进深 开间1楼流行品牌服饰区品牌大卖场，银行、邮局等公共配套区2楼儿童用品区，美食广场3楼：商务酒店，足浴，亲子乐园，电玩中心开间5米，进深8米，层高4.5米3楼为6米建筑结构35%高绿化率，容积率1.80合作方式租售兼营，以售为主租售价临街：1楼：2万元/平方米，2楼1.5万元/平方米1楼1.7万元/平方米，2楼1.2万元/平方米招商率80%招商 0512-63013111；63013000开发商开发商苏州汇金置业开发商联系方式0512-63030318投入资金交房日期2021-08交房 2021-10月入住物业物业管理公司上海锦日物业管理公司物业设施

39、物业管理费3.5元/平方米筹划参谋公司苏州汇金置业招商代理公司苏州汇金置业运营公司苏州汇金置业区位介绍停车位600个停车位周边状况地处吴江市运东开发区，周围以工厂和厂房居多，周围居民多为务工型流动性人口 汇金中央广场强调与外界的沟通与交流，大跨度的玻璃穹体，充分享受阳光购物的乐趣，将景观与商业完美地融合为一体，商铺、精品街、绿化景观中庭、休闲景观小品等组合，充分迎合休闲性消费的需求，整体三层3.5米退廊设计充分表达人性关心，整个广场景观一览无余，营造出舒适愉悦的购物气氛，打造出别具一格的“情景式购物享受。汇金中央广场14层地标性智能5A商务办公楼，把守运东开发区咽喉地段，便捷交通与优越区位高效

40、联动。分析：地处吴江市运东开发区，周围以工厂和厂房居多，周围居民多为务工型流动性人口，消费能力有限，目前看来无法支撑如此体量的大规模的商业工程。但随着吴江“东进扩容的城市开展规划，以及所处云梨路与庞金路两条市政规划主干道，在未来的23年内将开展成为一个新兴城区，其影响力和商业价值有很大开展潜力。万亚广场工程概况地理位置吴江市永康路商业街与中山北路交接处交通占地面积3万平方米建筑面积9万平方米层数商铺5层写字楼28层业态分析业态组合休闲购物，商务办公市场定位购物休闲居住办公一站式主力店次主力店层高 进深 开间时尚主题餐饮：星巴克，必胜客。化装品区：服饰区：开间8米，进深11米，层高5米建筑结构1

41、-5层为百货商场，负一楼为大型生活超市，总面积约38000平方，6-28层为写字楼、公寓、及酒店，合作方式租售兼营租售价1楼6万元/平方米，2楼3万元/平方米招商 0512-63160000/63161111开发商开发商万亚集团开发商联系方式0512-63022650投入资金交房日期2楼已经交房，1楼正在销售物业物业管理公司戴德梁行物业设施16部扶梯物业管理费5年免租筹划参谋公司万亚国际控股投资招商代理公司吴江永康路商业管理开展运营公司万亚国际控股投资建筑单位万亚集团设计单位香港ESS国际规划建筑设计区位介绍停车位650个周边状况位于吴江市区最繁华的中山路与永康路商业步行街核心地段，为整个吴江

42、市唯一的大型集中商业广场，各知名品牌云集于此。招商内容：F1：时尚璀璨精品馆主营：品牌珠宝、化装品、男女皮鞋、皮具、名表、主体餐饮等。F2：时尚青春名媛馆 主营：品牌少淑女装、淑女装、职业女装。 F3：时尚绅士休闲馆主营：品牌男装、运动、休闲及精品配饰。F4：精品家居生活馆主营：精品家居用品、床品、童装、童鞋、文化用品。F5：特色美食娱乐馆 主营：各类餐饮、咖啡厅、娱乐城、BF1：生活超市主营：各类生活用品、食品、烟酒饮料等。伟业新都汇工程概况地理位置苏州市吴江行政中心高新路与长安路路口交通占地面积4.8万平方米建筑面积10万平方米层数3层业态分析业态组合副食品零售与批发，餐饮娱乐，休闲养生，

43、商务办公，酒店公寓市场定位主力店次主力店层高 进深 开间层高5.5米，进深4米，开间3米，面积140170平方米A区是西面的时尚消费区、B区是东南面的城市邻里区、C区是东北面的酒店办公商务区。建筑结构11栋建筑，2栋为餐饮，其余为购物休闲，配套写字楼，酒店合作方式以售为主的商业模式租售价1期售完8000元/平方米 2期年底交房价格未定，物业费免1年，楼捆绑销售招商率招商 0512-63163333开发商开发商苏州伟业投资集团开发商联系方式0512-63402588投入资金交房日期2021-09物业物业管理公司颂唐机构物业设施水，电， ，宽带，消防设施，电梯物业管理费3元筹划参谋公司颂唐机构招商

44、代理公司颂唐机构运营公司颂唐机构建筑单位苏州伟业投资集团设计单位苏州伟业投资集团区位介绍停车位100个周边状况周围以奥林清华小区为主，都为07年新出住宅周边地段开发尚处于开发阶段西北位置是工商局，检察院，法院伟业新都汇周边交通非常便捷，高新路为本区域的主要干道是贯穿东西的行政区，西南部位是政府以及卫生中心。长安路是贯穿南北的阳光新天地、连接了周边的学校其两条道路也是南城区交通主线，外拥227省道，毗邻吴江新汽车客运总站。分析：周围尚处于开发阶段，但凭借此地的城市战略意义和政府的积极规划以及周围奥林清华小区在吴江的知名度与影响力，相信在不久的将来，该区域是一个投资的热点地段。但是该工程以售的主的

45、模式将大大限制商业的积极开展，日后不易管理，这将是开发商和运营公司必须面对和解决的一大问题，目前对于商业定位还没有具体的策略，让投资者自营，无疑会让业态紊乱。而且该工程招商没有专业团队，依靠的还是仅仅售住宅楼的营销团队，这对商业工程来说无疑是一大弊端。盛泽东方钻石广场工程概况地理位置吴江市盛泽镇市场路东方花园售楼中心交通占地面积3.3万建筑面积10万层数业态分析业态组合健身会所，商务会所，美食广场市场定位高档主力店次主力店层高 进深 开间A区 Shopping Mall式旗舰商业 约9000平方米，地下1层-地面2层，以大卖场、生活广场为主。 BC区 商务酒楼、精品商铺 B区约7000平方米C

46、区约9000平方米，以主题餐饮为主，时尚演绎吧屋顶休闲吧，结合主街的精品商铺。聚集具有苏州特色的中、西餐饮、酒楼。 D区娱乐、休闲、高档特色餐饮约6000平方米，时尚精品街，娱乐、休闲、健身等功能区块，开间6米，进深8米，层高5米建筑结构1栋美食广场，1栋健身会所合作方式只租不售租售价租金4元/天/ 平方米招商 051263575888开发商开发商苏州顺利房地产开发开发商联系方式051263516687投入资金交房日期2021-10物业物业管理公司物业设施周围建临湖广场、水幕电影、音乐喷泉、水上廊桥物业管理费3元/月/平方米筹划参谋公司苏州大器恒泽文化传播招商代理公司建筑单位苏州顺利房地产开发

47、设计单位苏州顺利房地产开发区位介绍停车位500个周边状况周边高档小区林立，靠近丝绸市场，文体中心，东盛步行街，物流中心主题招商工程:27层5星级酒店及6层超豪华KTV，1万4千方游泳健身馆，7千方高档酒楼近万方大型超市，大型女子休闲广场和亲子乐园随着盛泽城市化的开展，新行政中心的西移以及盛泽新城总体大规划的初步完成，盛泽正式向第三产业进发。兼具了开展中心商业中心财富中心消费中心四大优势的盛泽新城，东方花园作为未来新盛泽的CBD商务区，大型商业工程的建设呼之欲出，使得该工程的开发建设有了强势规划的平台为根底。盛泽财富中心工程概况地理位置盛泽镇市场路与西环二路交界处交通占地面积12万平方米建筑面积

48、30万平方米层数39层业态分析业态组合一期为住宅，二期为大卖场，三期为商铺、城市公寓市场定位金融、商贸、购物及休闲娱乐为一体的商务中心主力店次主力店层高 进深 开间大润发超级购物广场、39层财富大厦、沿江高档住宅小区、丝绸文化博物馆、沿江游船码头、大型商业广场及商业步行街建筑结构合作方式租售价住宅4300/元/平方米招商率招商 0512-63508888开发商开发商吴江市鹏翔房地产开发开发商联系方式0512-63470085-投入资金20亿元交房日期住宅已经建好，商铺尚未开工物业物业管理公司物业设施人工湖面、灯光音乐喷泉、表演舞台、展示大厅、大型电视屏幕、钟楼物业管理费筹划参谋公司盛虹集团招商

49、代理公司盛虹集团运营公司盛虹集团建筑单位吴江市鹏翔房地产开发设计单位吴江市鹏翔房地产开发区位介绍停车位周边状况主要建筑包括一个近20万平方米的综合性大型商贸、购物及休闲娱乐中心ShopingMall，一幢39层约5万平方米的高档写字楼，一个约5万平方米的金融、高档公寓式酒店、高档公寓式办商中心，其中39层高达150米的世贸中心将成为盛泽的标志性建筑。工程将在2005年10月份破土开工，于2021年建成。将会成为吴江的一个标志性建筑。盛泽正在大力向西建设新城区，而财富中心恰好处于新城区的核心地段以小区配套设施目前小区已经建设完成，二期商业设施开始筹建。盛泽东盛步行街工程概况地理位置江苏吴江盛泽镇

50、舜湖西路66-68号(金荣华大厦1楼)交通占地面积3万平方米建筑面积10万平方米层数业态分析业态组合丝绸买卖、旅游购物、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓市场定位高品位的、立体式的商业工程主力店次主力店层高 进深 开间ITAT，必胜客，KFC，迪欧咖啡，烟酒行，美容美发会所，苏宁电器，国美电器，古玩点，烟酒奢侈品店，百度时尚酒吧，豪门盛世高档休闲会所合作方式租售兼营，以售为主租售价临街 1楼5.8万元/平方米， 内部1楼3.8万元/平方米，2楼1.8万元/平方米，3楼9000元/平方米招商率85%招商 0512-68999999 61528888开发商开发商苏州东盛置业开发商联系方式0512-

51、63523081投入资金5亿交房日期物业物业管理公司吴江市鼎盛明华物业管理物业设施水，电， ，宽带，消防设施物业管理费7元/月/平方米筹划参谋公司上海胤龙房地产经纪招商代理公司杭州鸿伟摩尔投资管理咨询运营公司上海胤龙房地产经纪建筑单位吴江民生房产开发设计单位美国AY国际建筑设计集团&上海汉度建筑规划设计区位介绍停车位670个地下400个停车位,地上260个周边状况临近盛泽广场，盛泽广场湖滨休闲坊为底楼商业和一条以中低档次为主老商业街。与盛泽广场，湖滨花园等一起构筑成了盛泽新的商业核心。东盛步行街地处盛泽东方丝绸市场十字河西侧地块。它位于东方丝绸市场的正中心，建筑面积近10万平方米与中心广场相互

52、照应，构成一个集：丝绸买卖、旅游购物、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓为一体的纯商业空间，它的建成将成为东方丝绸市场的标志性建筑群落，也将成为未来的盛泽城市商业中心区域之一。 该工程现处于培育期，人流量尚为到达顶峰，随着更多的商家的入住和其知名度的传播，相信不久后一定能聚集大量人气。但其现在的售价也不由的让人咂舌，只能感慨盛泽人真的很富有！吴江市场分析总结吴江市场总结：1，低总价,中小面积的商铺符合吴江投资者的需求2，纯一层的商铺是投资者最想购置的楼层3，挑高5米左右的商铺是市场的一个主流产品4，捆绑式销售是开发商带动商铺销售的一个惯用策略5，大面积特别是捆绑式商铺商业销售慢6，看得见收益的

53、成熟区域或者潜力区域最受投资者追捧7，住宅配套商业片面求大,不符合社区商业特点吴江商业市场的特点：一是以塑造城市形象为核心的商业中心建设，通过网点的调整增强商业中心的辐射能力和吸引力，提升综合效劳功能；二是以城市居民生活效劳为核心的社区商业中心建设，通过效劳便捷性塑造宜居城市的内涵；三是强化商业街的特色和主题打造，重在布局调整；四是将现代业态融于传统市场改造，用社区商业中心的理念勾画农贸市场的空间格局，立足于产业效劳和地区特色的工业品市场建设；五是以现代业态为核心，形成效劳生活和工作人口、本地居民和流动人口需求的便捷网点的空间体系。以前吴江人经常跑到苏州，上海去购物休闲，吴江也一直没有大型商场的出现，致使当地没有高档的商业定位。现在随着本地经济的迅速崛起和持续开展以及住宅市场的急速扩张。人们逐渐有了投资意思，周围的住宅小区也开始建有配套的商业设施，商业地产开始蓬勃开展起来，上万平米的商业工程随处可见，这些无疑都会加快吴江商贸业的开展，促进经济开展方式的转变，最终也会提升吴江人的生活质量。吴江开始进入一个商业时代。