物业与设施管理：1 概论

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1、物业与设施管理物业与设施管理开篇语开篇语 物业管理是诞生于住房制度改革和房地产的商品化过程中，围绕着物业的使用和业主的多种需求而产生的管理和服务行为。 物业管理在我国的开展只有30年的时间，行业定位和理论体系还不完善，尚需行业内人员的不断实践和探索。教学大纲 本教学围绕物业管理和设施管理两条主线安排内容，注重理论对实践的指导作用，培养既懂技术又会管理的综合型专业人才。课内教学与课外教学结合，适当安排讨论课和讲座，学生自觉独立完成课后作业。参考书 黄安永教授现代房地产物业管理，东南大学出版社； 曹吉鸣、缪莉莉编写的设施管理概论，中国建筑工业出版社。课程主要内容 物业管理概述 物业管理主体 理论基

2、础 服务标准 物业管理服务与价格 法规 物业管理委托与招标 服务合同 设施管理概述 设施战略规划 空间管理 设施价值管理 设施运行与维护 环境管理 能源管理 设施运营持续管理物业管理物业管理设施管理设施管理物业管理的主体关系及知识框架物业管理的主体关系及知识框架承接查验制度承接查验制度，监审监审第一章 主要内容 物业、物业管理 为什么要实施物业管理 物业管理的发展 物业管理的基本内容一、物业1.1 物业：物业：（property或estate ）物业应是房产和地产的统一 ，有三个含义： (1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇； (2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施； (3

3、)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交 通道路。 (4)建筑物坐落的地基或基地。广义的物业物业与“房地产”和”不动产”含义相同狭义指？把握物业的定义 对于住宅小区，物业管理物业管理中的物业主要指物业的共用部位、共用设施设备、规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施。 与之对应的是？意味着什么？1.2 物业的分类物业的分类物业的分类其他用途物业工业物业商业物业居住物业根据使用功能不同居住物业商业物业工业物业其他用途物业 文化、教育 体育 卫生 娱乐 其他1.3 物业的认识物业的认识二元性二元性有限性有限性差异性和多样性差异性和多样性自然属性固定性自然

4、属性固定性永久性和长期性永久性和长期性配套性配套性物业的性质商品属性物业的性质商品属性短缺性短缺性经济属性保值、增值性经济属性保值、增值性社会属性宏观调控性社会属性宏观调控性法律属性法律属性1.3 物业的认识某物业某物业 A单位举例分析：单位举例分析： 售价售价3000元元/m2 面积面积 100m2 公摊公摊 3m2 （平均分摊）（平均分摊） 则：则：A单位房款单位房款30001003000330.9万万公共部分ABCD1.3物业的认识物业的认识分析：分析： 业主专有部分业主专有部分 购房款包括：购房款包括： 公共面积分摊公共面积分摊1.3 物业的认识物业的认识分析推导：分析推导： 共有物业

5、：全体或部分业主拥有；共有物业：全体或部分业主拥有； 物业构成物业构成 专有物业：个别业主拥有。专有物业：个别业主拥有。 公共有用 辨辨 析析1.3物业的认识物业的认识 结构基础、结构、天面；结构基础、结构、天面；1）共有物业范围）共有物业范围 空间有效空间；空间有效空间； 配套设备、设施和场地。配套设备、设施和场地。 1.3物业的认识物业的认识2）共有物业产权人业主）共有物业产权人业主 全体业主共同拥有全体业主共同拥有业主共有业主共有产权形态产权形态 部分业主共同拥有部分业主共同拥有 户内面积以门窗为界限；户内面积以门窗为界限；3）专有物业范围）专有物业范围 阳台面积阳台垂直投影；阳台面积阳

6、台垂直投影； 户内归属业主的建筑如隔墙等。户内归属业主的建筑如隔墙等。1.3物业的认识物业的认识1.3物业的认识物业的认识4）专有物业范围专有物业范围法律假说法律假说“表层粉刷说表层粉刷说”与共同共有；与共同共有；“壁心说壁心说” 与专有部分。与专有部分。1.4 物业的特点及分析物业的特点及分析1）规模趋大；）规模趋大；2）技术含量越来越高；）技术含量越来越高；3）共有物业比重不断增加；）共有物业比重不断增加；4）共有物业正常运行是物业使用前提条件。）共有物业正常运行是物业使用前提条件。物业使用问题举例 2012年9月14号温州集资房电梯门开处 母抱子踏空坠楼； 车是车位数量的三倍，车辆乱停乱

7、放； 抢劫盗窃事件频发； 装修垃圾无人管； 二次供水设备故障，停水； 养鸡种菜物业特点分析：问题的产生：问题的产生：谁来提供运行、维护和管理保障？谁来提供运行、维护和管理保障？共有物业管理？共有物业管理？物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理1、业主自行管理、业主自行管理 经济上是否合算经济上是否合算 分析分析 技术上是否可能技术上是否可能 法规上是否允许法规上是否允许 共有物业管理分析矛盾：矛盾： 共有物业应由业主管理，但其无法自行管理。共有物业应由业主管理，但其无法自行管理。 解决的有效途径：共有物业管理权让渡。解决的有效途径：共有物业管理权让渡。共

8、有物业管理分析共有物业管理权的共有物业管理权的“让渡让渡”涵义：涵义：（1）让渡的仅是业主共有物业管理权；）让渡的仅是业主共有物业管理权；（2）让渡是有偿的；）让渡是有偿的；（3）让渡是在法律框架下进行的。）让渡是在法律框架下进行的。共有物业管理分析共有物业管理分析2、物业管理等专业公司介入物业项目管理、物业管理等专业公司介入物业项目管理对共有物业进行管理，确保物业正常使用。对共有物业进行管理，确保物业正常使用。 平等民事法律当事人平等民事法律当事人分析分析 商品交换关系产生商品交换关系产生共有物业管理分析 总结：总结： 业主为什么要交物业服务费？业主为什么要交物业服务费？二、物业管理 2.1

9、 物业管理定义（property management）： 受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对已竣工验收、投入使用的房屋建筑及其附属配套设施及场地，应用现代化的管理方式和先进的维修养护技术，以经济手段进行管理。同时，对房屋区域周围的环境卫生、安全、绿化、道路养护等统一实行专业化管理，并向业主提供综合性的服务。 2.1 物业管理定义 物业管理条例第二条规定“本条例所称物业管理物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动” 2.1 相关定义相关定义设施管理设施管

10、理 国际设施管理协会（国际设施管理协会（IFMA）和美国国会图书）和美国国会图书馆的定义，是馆的定义，是“以保持业以保持业务空间高品质的生活和提务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和活环境进行规划、整备和维护管理的工作维护管理的工作”。绿色物业管理绿色物业管理 以人为本以人为本 环保环保 可持续发展可持续发展2.2 物业管理的对象物业管理的对象物业管理对象共有物业物业管理对象共有物业 “物物”的方面；的方面； 物业管理对象物业管理对象 “人人”的方面；的方面；2.2 物业管理对象物业管理对象“物物”的

11、方面共有物业的方面共有物业包括：空间、结构和配套。包括：空间、结构和配套。物是同质的，因而管理方式和方法是趋同的。物是同质的，因而管理方式和方法是趋同的。2.2 2.2 物业管理对象物业管理对象“人人”的方面物业区域业主和非业主使用人的行为。的方面物业区域业主和非业主使用人的行为。 物业管理难点之所在。物业管理难点之所在。 受托性受托性 服务性服务性物业管理的特性物业管理的特性 经营性经营性 专业性专业性 规范性规范性2.3 物业管理特性物业管理特性1层次性、区域性、文化性1物业管理的服务对象和房屋内容决定了物业管理的社会化，是房地产行业的重要组成部分，也是服务业的重要组成部分。2分工和专业化

12、是现代经济发展的主要推动力之一，是物业管理的基本特征。3现代物业管理区别于传统的房屋管理的根本特征是，现代物业管理是一种市场化的行为，是房地产市场改革和发展的产物。2.3 物业管理的基本特征物业管理的基本特征2社会化社会化专业化专业化市场化市场化比较内容比较内容物业管理物业管理传统房屋管理传统房屋管理物业权属多元产权（私有）单一产权（公有）管理主体物业服务企业政府、单位单位性质企业事业单位管理手段经济和法律手段行政手段管理性质经营型有偿服务福利型无偿、低偿管理观念以人为本以物为中心管理费用服务费低租金加补贴管理内容全方位管理服务管房养房管理形式社会化、专业化统一管理部门管理与多头管理管理关系服

13、务与被服务管理与被管理管理模式市场经济计划经济管理机制契约、竞争行政指令、终身物业管理与传统房屋管理的区别2.4 总结物业管理概念 管理对象物业 服务对象人 成果服务 具有中介性质的信托信托服务 采用现代科学的管理手段 专业机构负责实施 统一管理和协调 物业管理与社区服务相结合 委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，以受托人的名义进行管理运用，并获得收益，而受托人收取一定报酬的一种行为2.4 总结物业管理行业特点l管理对象的特殊性l集管理、服务、经营为一体 称为“三位一体三位一体”l属第三产业l业主对物业服务的质量影响很大l产品具有“准公共产品”属性l综合性和长期性思考：物业管理行业

14、的价值和盈利模式？2.5 物业管理的由来 物业管理雏形源于19世纪60年代的英国。 1978年 十一届三中全会召开 1979年 设立经济特区 1984年 有计划的商品经济提出 1994年，国务院作出关于深化城镇住房制度改革的决定 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳物业管理公司正式成立，标志着这一新兴行业的诞生。 2.5 物业管理的由来 1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会； 1994年深圳市颁布了深圳经济特区住宅区物业管理条例。 1994年4月建设部颁布了33号令，城市新建住宅小区管理办法，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由

15、物业管理公司统一实施专业化管理”。 2003年9月1日，我国第一部物业管理条例正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。 2007年10月1日起中华人民共和国物权法施行 2005年年12月月1日日 物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法、物业管理师资格认定考试办法开始实施； 2.6 物业管理的类型自管方式委托管理物业管理委托服务 适合销售型物业，属售后服务范畴物业管理顾问服务或委托顾问服务 适合自主经营型物业，属经营范畴 物业管理单项承包 两种都适合，但有区别例例 题题下列关于物业管理社会化的叙述，不准确的是：下

16、列关于物业管理社会化的叙述，不准确的是：A社会化要求全社会都关注物业管理、参与物业管理B社会化有利于实现社会效益、经济效益和环境效益的统一C物业的所有权、使用权与管理权相分离是物业管理社会化的前提条件D现代化大生产的社会专业分工是社会化实现的必要条件三、为什么要实施物业管理？ 为什么非要个什么物业公司来管理我们的家园呢？以前住单位分的房子没有物业管理公司的时候不也一样过来了吗？个人看好各自的家门就好了，干嘛非要请个什么物业管理公司啊？还费了那么一笔物业管理费，还不是一样没有任何安全保障？真是赔了夫人又折兵啊! 我买房就不能决定自己房子的管理吗？我不需要那些名不副实的管理。 买了楼,买了车位还得

17、要交管理费,而且比租还贵,不如租了算.还是乡间盖房的好社会观点三、为什么要实施物业管理？（内部需求）（1）房屋产权多元化。 在一栋物业内，存在区分所有、两方互有、部分共有以及全体共有四种产权形态，而两方互有、部分共有以及全体共有都因产权主体的多元化而具有“公共物品公共物品”的特点（2）人们生活水平的提高，需求增强。 （3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理专业性程度高。 政府的角色转变政府的角色转变 在20世纪80年代以前，房屋的所有权属于国家、集体，对住宅区物业的维修和管理就仅仅局限于房屋单体建筑的维修和使用管理，而住宅小区其他方面的管理则由多个管理部门进行分割管理 三、为什么要实

18、施物业管理？（外部需求） 政府管房的问题；一是国家财政不堪重负。二是多头管理严重影响了管理效率的提高，导致效率低下。三是影响管理质量的提高。 物业管理预示着中国福利模式从国家向社会转变 业主委员会是政府职能从管理向服务转变的平台 政府职能转变为制定法规政策，引导和制定法规政策，引导和监督监督 物业管理的“准公共产品准公共产品”属性例题例题政府在物业管理的作用不准确的说法是（政府在物业管理的作用不准确的说法是（ ） A在福利制到市场化的房屋管理模式过程中发挥应有作用； B物业管理水平直接关系到城市管理水平，因此政府必须对物业管理进行强有力的干预 C普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百

19、姓的民生问题，需要政府从全局的高度进行必要的监管 D政府在物业管理发展过程中重要作用体现在制定相关法规政策方面例题例题物业管理的作用（物业管理的作用（ ） A有利于促进经济增长； B有利于提高人民居住水平 C有利于增进就业 D有利于维护社区稳定 E有利于推动房地产业的良性发展四、物业管理的发展4.1 4.1 我国物业管理现存的问题我国物业管理现存的问题 1.“1.“配角配角”地位造成中国物业管理身处险境地位造成中国物业管理身处险境2.2.法制建设滞后于行业发展法制建设滞后于行业发展3.3.建管之间缺乏有效衔接建管之间缺乏有效衔接4.4.业主与物管企业双向选择的机制无法确立业主与物管企业双向选择

20、的机制无法确立5.5.缺乏权益保护意识缺乏权益保护意识6.6.物业管理的服务内容不明确物业管理的服务内容不明确7.7.物业管理收费缺乏规范性物业管理收费缺乏规范性8.8.市场化程度较低，招投标行为不规范市场化程度较低，招投标行为不规范四、物业管理的发展4.2 未来发展 需求进一步扩大 竞争激烈 法规不断完善五、物业管理的基本内容 常规性公共服务 （房屋、设备、环境） 专项服务 特殊服务五、物业管理的基本内容 常规性公共服务常规性公共服务 （面向物业所有使用人、基本管理和服务、合同中明确规定）房屋设备环境档案房屋档案修缮管理装修管理设备状况运行维修治安绿化卫生消防道路档案管理五、物业管理的基本内

21、容 专项服务专项服务 （面向一部分物业使用人，提高和改善目的，可选）包括：日常生活、商业服务、文化教育卫生体育、金融、中介、社会福利 特约服务特约服务 （面向个别使用人，无清单）六、常规性公共常规性公共服务内容v6.1 6.1 房屋修缮管理房屋修缮管理第第17 17章章v6.2 6.2 设备管理设备管理第第18 18章章v6.3 6.3 公共区域管理公共区域管理第第19 19章章v1房屋修缮v1）房屋的基础知识建筑等级：耐久等级 ：耐火等级房屋分类：结构材料 ： 结构类型： 建筑层数房屋的构成：基础、墙柱、楼地面、楼梯、 屋顶、门窗6.1 房屋修缮管理房屋修缮管理v2）房屋修缮的概念是指房屋建

22、筑自建成到报废的整个使用过程中,为了恢复由于自然原因自然原因、人为原因人为原因造成的物业损怀，维护和改善房屋的使用功能，延长房屋的使用年限而采取的各种养护和修复的活动。 房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。 6.1 房屋修缮管理房屋修缮管理v3）房屋修缮的工作程序（大中修） 现场查勘和统计，掌握所管房屋完损程度，拟定房屋维修设计或维修方案、编制房屋维修计划 修缮设计 工程报建 住户搬迁 维修施工 工程验收与结算 工程资料归档v3）房屋修缮的工作程序（小修）北京市住宅公共维修基金使用管理办

23、法北京市住宅公共维修基金使用管理办法 第七条管委会成立后，物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修(包括大修、中修、更新、改造)计划及经费预算，报管委会批准后执行。维修项目完成后，物业管理企业持管委会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续；管委会应根据竣工决算进行维修基金的具体分摊，并计入各产权人明细户中。 第八条 住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，由责任人承担费用，不得使用维修基金。 无法确定责任人的，按照受益人原则分摊。 维修资金使用流程维修资金使用流程v4）房屋修缮的特点： 简单再生产 经营性和服务性的统一 广泛性和分散性 较强的技术性和分散性v

24、5）房屋修缮的原则： 用户第一，服务第一 经济、合理、安全、实用 区别对待6）房屋完损五等级标准： 完好标准 基本完好标准 一般损坏标准 严重损坏标准 危险房标准v7）房屋维修工程的分类包括:小修工程 中修工程 大修工程 翻修工程 综合翻修工程小修小修也称维护，是指对房屋的日常零星维修维护工作，其目的是使房屋保持原来的等级。中修中修是指房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求，需进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。大修大修是指房屋的主要结构部位损坏严重，房屋已不安全，需要进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。翻修翻修是指房屋已失去维修价

25、值，主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，需全部拆除，另行设计，重新在原地或异地进行更新建造的过程。 不良维修不良维修 良好维修良好维修 隐蔽费用隐蔽费用 节约额节约额 隐蔽费用隐蔽费用非计划与应急非计划与应急费用费用非计划与应急非计划与应急费用费用有计划预防性有计划预防性费用费用有计划预防性有计划预防性费用费用编制计划费用编制计划费用编制计划费用编制计划费用 不同房屋修缮管理水平的费用对比不同房屋修缮管理水平的费用对比v2 房屋修缮管理v1) 修缮管理的概念维修管理的基本内容：房屋质量管理 施工管理 维修技术管理行政管理 维修档案管理概念 :房屋修缮管理指物业管理公司为做好房屋维修

26、工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。一般可分成企业管理层次的维修管理和施工项目层次的维修管理 改进设计后的住宅 功能及可靠性 改造 可靠性监控分析 预防维修 设计规划 维修大纲 改善维修 反馈环 4 维修 故障及其结果 使用及合理需求 反馈环 3 调整 调整 反馈环 2 维修经验对改造的影响 反馈环 1 诊断登记 基于 RCM的 数据收集 存储 统计分析 故障处理 维修反馈环 v2）房屋修缮管理的原理v3）房屋维修工程经济技术指标 1房屋完好率2年房屋完好增长（下降）率3房屋维修工程量（人年）4维修人员劳动生产率5大、中修工程质量合格品率6维修工程成本降低率7年职工负伤事故频率8小

27、修养护及时率9物业服务费收缴率10流动资金占用率11机械设备完好率6.2 设备日常维护与管理设备日常维护与管理1）物业设备定义物业设备定义物业设备是物业附属设备的简称它是物业建筑实体的有效组成部分。由于房地产业的发展和人们生活水平的提高，这就要求物业必须要配备日趋完善的给水、排水、供暖、供冷、供电、供气、通风集中控制等各种设备。从内容上看，物业设备种类日益增多，新型产品不断出现给设备管理工作带来了一定难度。 2 2）物业设备分类）物业设备分类物业设备管理中的设备按使用功能分以下几类： （1）基础设备类包括：供配电设备、供水设备。（2）生活设备类包括：电梯、排水、停车、照明、弱电、特殊用水、通风

28、、空调、供暖、燃气、智能。 （3）安全设备包括：消防、安防、防雷、防险照明。 3 3）物业设备管理的目的及意义）物业设备管理的目的及意义 物业设备管理主要通过有效合理的管理，保证物业设备处于良好的工作状态，尽量避免其使用价值的下降。在保证和提高各种设备设施功能的同时，最大限度地发挥其综合效益。 设备管理是对设备寿命周期全过程的管理，包括选择设备、正确使用设备、维护修理设备以及更新改造设备全过程的管理工作。 从物业设备管理的目的不难看出，设备管理的意义主要表现在以下几方面： 1良好的物业设备管理是物业管理工作的基础之一，是维护物业本身，使之正常发挥使用功能的保证。 2良好的物业设备管理，是延长设

29、备使用寿命，保障设备安全运行。 3良好的物业设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。 4推动建筑设备管理的现代化。 5）设备经济寿命分析 经济寿命经济寿命 费用 平均年费用平均年费用 资金恢复费用资金恢复费用 平均年使用费平均年使用费 使用年限 4 4）物业设备管理的内容）物业设备管理的内容1、物业设备的基础资料管理。 主要是建立设备管理原始资料档案和重要设备的维修资料档案。2、物业设备的运行管理 3 3、物业设备的维修管理、物业设备的维修管理物业设备的基础资料管理 (1)设备原始资料档案管理。这类档案主要有： 验收文件，包括验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货

30、合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明等；房屋设备卡片设备运行管理v基础管理v安全管理v维修管理v节能管理设备运行管理方法 建立和完善标准体系 有预防性措施 技术革新 保险 组织措施3、物业设备的维修管理、物业设备的维修管理 保养维护日常养护、一级养护、二级养护、点检 定期检查 计划修理6.3 6.3 物业公共区域管理物业公共区域管理主要内容：主要内容：v4.3.1 4.3.1 环境环境卫生管理环境环境卫生管理v4.3.2 4.3.2 绿化管理绿化管理v4.3.3 4.3.3 安全管理与服务安全管理与服务v4.3.4 4.3.4 车辆停放管理与服务车辆停放管理与服务 6.3.1

31、6.3.1 环境环境卫生管理概述环境环境卫生管理概述1）环境卫生管理是指物业管理企业对物业管理区域范围内的卫生保洁服务实施的一系列管理活动。它是通过制定规章制度、做好日常清洁和垃圾清运、加强宣传教育和监督管理等活动来实施管理的。环境卫生管理是物业管理中一项经常性的管理服务工作，其目的是净化环境，给业主或使用人提供一个清洁宜人的生活、工作环境。 2 2）环境卫生管理的机构设置）环境卫生管理的机构设置 物业管理企业可以将所管理的物业区域内的日常环境卫生，委托给专业保洁服务公司具体实施，自己只安排12名主管负责环境卫生的监督检查；也可以在物业管理企业下设保洁部来具体负责所管理物业区域内的环境卫生工作

32、，并聘用保洁人员进行日常的环境卫生。其机构设置及人员配备应根据物业的类型、区域的分布、面积的大小、保洁的标准等情况灵活设置。 3 3）环境卫生的主要内容）环境卫生的主要内容 环境卫生的主要内容包括室内、室外及外墙保洁等。室内保洁的内容有：1（1）大堂保洁；（2）卫生间保洁；（3）电梯间、走道、楼梯等公用区域保洁；（4）地下室、地下车库保洁；（5）门、窗、栏杆、扶手等保洁；（6）茶水房保洁；（7）信报箱、井道口、管线、消防栓等公共设施设备的保洁；（8）其他方面的保洁。 4 4）环境卫生的管理内容）环境卫生的管理内容 1、工作量的估算 2、保洁岗位的划分，人员编制 3、保洁岗位流程的编写 4、保洁

33、计划的编制 5、保洁设备、工具的配备和管理 6、保洁耗材用量的估算和管理 7、保洁员工管理（招聘、培训） 8、环境卫生的检查方式和方法 9、环境卫生劳动安全 6.3.2 6.3.2 绿化管理绿化管理 1 1）绿化管理的概念）绿化管理的概念 绿化管理是指物业管理企业对物业管理区域范围内的绿化过程实施的一系列管理活动。它是通过设立绿化管理机构、配备专职管理人员、制定绿化管理制度、做好绿地的设计、营造和养护工作等来实施管理的。绿化是美化物业管理区域环境的重要因素。通过绿化管理能创造良好的经济效益、社会效益和环境效益。 2 2）绿化管理的机构设置）绿化管理的机构设置 物业管理企业可以将所管理的物业管理

34、区域内的绿化管理工作，委托给专业园林花木公司负责，并由有关人员负责与该专业公司签订转包合同，督促检查合同落实的情况即可；也可以成立专门的绿化管理机构具体负责所管理的物业区域内的绿化管理工作，并聘用绿化工人进行日常的养护工作。其机构设置及人员配备应根据管理的范围、任务繁简程度不一等情况进行设置。一般应设经理1名、技术主管或办事人员若干名。下面根据具体任务和分工不同，设置若干功能组，如养护组、花圃组等。各个功能组又相应的配置工人若干名。 3 3）绿化管理的主要内容）绿化管理的主要内容 1 1、绿化的设计和营造、绿化的设计和营造 2 2、绿化养护管理、绿化养护管理 3 3、绿化档案资料管理、绿化档案

35、资料管理 6.3.3 6.3.3 安全管理与服务安全管理与服务 1 1）安全管理的概念）安全管理的概念安全管理是指物业管理企业为维护管理区域内正常的工作和生活秩序，保护业主和使用人的生命财产安全所进行的防火、防盗、防破坏、防爆炸、防自然灾害等一系列管理活动。安全管理在整个物业管理中占有举足轻重的地位，良好的安全管理能为物业管理区域的业主和使用人提供安居乐业的环境；能为物业管理企业提升企业形象；能创造良好的经济效益和社会效益。 2 2）安全管理的机构设置）安全管理的机构设置物业管理企业对物业的安全管理可以聘用社会专业保安公司具体实施，也可以自己组建保安部门实施管理。自行设置管理部门要根据所管物业

36、的类型、规模来确定机构的设置和人员的配备。物业管理的面积越大，各种类型配套设施越多，机构设置和人员配备就越多。在高层大厦里一般设置保安部，保安部下设门卫班、安全巡逻班、车辆管理班、监控室、消防班等机构，各班组设若干经过专业培训的保安员；在住宅小区里，一般是在管理处下设保安班，配备下相应数量的保安员。 三、安全管理的主要内容三、安全管理的主要内容1 1、出入管理、出入管理 2 2、施工现场管理、施工现场管理3 3、社区管理、社区管理 4 4、安防设备管理、安防设备管理 5 5、消防管理、消防管理 6.3.4 6.3.4 车辆停放管理与服务车辆停放管理与服务 1 1）车辆停放管理概述）车辆停放管理概述车辆停放管理是指物业管理企业对所管辖物业区域内的道路交通、车辆、停车场等实施的一系列管理活动。它是通过制定规章制度、做好日常交通安全、道路畅通、维护停车秩序、防止车辆被损坏等活动来实验其管理的。 2 2）车辆停放管理的主要内容）车辆停放管理的主要内容1 1、道路管理、道路管理 2 2、交通管理、交通管理 3 3、车辆管理、车辆管理车辆管理一般包括机动车、摩托车、助动车、自行车的管理。 3 3）停车场（库）管理）停车场（库）管理 （1）场内区位要明确（2）场内光线要充足消防管理机构设置（3）场内标志要清楚（4）车辆进出管理要严格（5）防盗和防损措施要得力