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1、长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。 住在富人区的她 东北财经大学21春“房地产开发与管理”房地产估价期末考试题库附带答案一.综合考核(共50题)1.某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于()年。A.15B.16C.17D.20参考答案：C2.评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋征收补偿，这时减去的项目中包括房屋征收补偿费。()A.正确B.错误参考答案：A3.由于具有()特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。A.保
2、值增值B.价值量大C.不可移动D.寿命长久E.独一无二参考答案：ABCD4.下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有()A.物业管理情况B.房屋空间布局C.土地开发程度D.房屋建筑结构E.房屋出租情况参考答案：BCD5.交易实例的成交日期与价值时点相差不宜超过()，不得超过()。A.1年，2年B.半年，1年C.1年、3年D.半年、2年参考答案：A6.下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是()。A.土地所有制在城乡之间不同B.土地和房屋的所有制不同C.行政管理不到位D.房地产市场足够规范参考答案：D7.运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有()A.成本法B.总和法C.静态
3、分析法D.动态分析法E.比较法参考答案：CD8.划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。()A.正确B.错误参考答案：B9.下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是()A.土地和房屋的所有制不同B.土地所有制在城乡之间不同C.房地产市场足够规范D.行政管理不到位参考答案：C10.房地产开发投资利润率的计算基数为()。A.土地成本+建设成本B.开发完成后的房地产价值C.土地成本+建设成本+管理费用D.土地成本+建设成本+管理费用+销售费用参考答案：D11.评估政府定价或政府指导价的房地产，仍应遵循本地区本类房地产的市场价值
4、。()T.对F.错参考答案：F12.对估价机构和估价师而言，交易实例是一个不断积累的过程，平时就应留意搜集，不能等到需要采用比较法估价时才去收集。()A.正确B.错误参考答案：A13.可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。()T.对F.错参考答案：T14.关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是()。A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率参考答案：C15.与非专业估价相比，专业估价的特点包括()。A.
5、是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长参考答案：ACD16.在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。()A.正确B.错误参考答案：B17.在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是()A.未来数据资本化公式法B.过去数据简单算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.过去数据资本化公式法参考答案：A18.下列各项中，一般不适用收益法估价的是()。A.学校B.写字楼C.影剧院D.游乐场参考答案：A19.基准地价修正法是一种直接的估价方法，估价
6、结果的准确性取决于其基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。()T.对F.错参考答案：F20.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是()。A.某酒店B.公园C.某住宅D.某娱乐厅参考答案：B21.基准地价修正法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。()A.正确B.错误参考答案：A22.下列有关房地产变现的描述，错误的是()A.可以分割转让的房地产，变现能力较强B.价值越大的房地产，变现能力越强C.通用性越强，变现能力越强D.独立使用性越差，变现能力越差参考答案：B23.对估价机构和估价师而言，交易实例是一个不断积累的过程，平时就应留意搜集，不能等到需要采用
7、比较法估价时才去收集。()T.对F.错参考答案：T24.在比较法中，提高估价精度的一个基本保证，是收集的交易实例的内容信息要()A.完整B.准确C.真实D.针对E.独特参考答案：ABC25.下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有()。A.物业管理情况B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋空间布局参考答案：BCE26.在假设开发法的估价前提中，房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。()T.对F.错参考答案：T27.房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。()A.正确B.错误参考
8、答案：A28.房地产开发投资利润率的计算基数为()A.土地成本+建设成本+管理费用B.土地成本+建设成本+管理费用+销售费用C.土地成本+建设成本D.开发完成后的房地产价值参考答案：B29.通过房租求取房地产净收益，不应扣除()。A.空置损失B.房产税C.房屋折旧费D.房屋保险费参考答案：C30.在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测()房地产市场状况下的价值A.建设期间的某个时间B.全部租售出去时的C.未来开发完成之时的D.购买待开发房地产时的参考答案：C31.房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。
9、()T.对F.错参考答案：T32.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，其中()是估价主体。A.估价报告的使用者B.估价服务的需求者C.估价委托人D.房地产估价机构和注册房地产估价师参考答案：D33.求取建筑物折旧的方法主要有()A.市场提取法B.年限法C.分部分项法D.指数调整法E.分解法参考答案：ABE34.某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于()。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧参考答案：A35.收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向
10、来求取房地产的价值或价格。()A.正确B.错误参考答案：B36.在运用假设开发法估价时，遵循谨慎原则，不应高估未来开发完成后的价值和估后续开发的必要支出及应得利润。()T.对F.错参考答案：F37.交易实例的成交日期与价值时点相差不宜超过()，不得超过()A.半年、2年B.1年，2年C.半年，1年D.1年、3年参考答案：B38.假设开发法具体可为房地产投资者提供()A.房地产开发项目的平均利润B.房地产开发项目的预期利润C.待开发房地产的平均价格D.房地产开发中可能的最高费用E.待开发房地产的最高价格参考答案：BDE39.下列估价业务中，属于估价机构不应承接的业务的是()。A.被动接受的估价业
11、务B.业主没有提供明确估价目的的业务C.估价项目所处区位环境复杂的业务D.超越资质等级的业务参考答案：D40.界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。()A.正确B.错误参考答案：A41.假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的()。A.可接受性B.保值增值性C.现实社会需要程度D.未来发展趋势E.固定性参考答案：ACD42.征收集体土地时，土地征收补偿费用一般包括()。A.土地补偿费B.安置补助费C.地上附着物和青苗的补偿费D.安排被征地农民的社会保障费用E.征地管理费参考答案：ABCD43.
12、下列关于土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是()。A.根据土地的生熟程度，将土地分为生地、毛地和熟地三类B.人们平常所说的房价指的是建筑物的价格C.房地价格=土地价格建筑物价格D.在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和参考答案：B44.下列有关长期趋势法描述错误的是()。A.长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的B.拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断越准确C.长期趋势难以消除房地产价格的短期波动和意外变动D.长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产参考答案：C45.收益法的理论基础是()。A.替代原理B
13、.预期原理C.均衡原理D.边际收益递减原理参考答案：B46.在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测()房地产市场状况下的价值。A.未来开发完成之时的B.购买待开发房地产时的C.建设期间的某个时间D.全部租售出去时的参考答案：A47.直接资本化中未来第一年的收益不能用当前的收益近似代替。()T.对F.错参考答案：F48.在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是()。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销售费用参考答案：C49.下面不属于造成功能折旧的因素是()A.建筑设计缺陷B.环境污染C.建筑技术进步D.人们消费观念的改变参考答案：B50.直接资本化中未来第一年的收益不能用当前的收益近似代替。()A.正确B.错误参考答案：B
东北财经大学21春“房地产开发与管理”《房地产估价》期末考试题库附带答案6
