东北财经大学21春“房地产开发与管理”《房地产估价》期末考试题库附带答案9

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1、长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。 住在富人区的她 东北财经大学21春“房地产开发与管理”房地产估价期末考试题库附带答案一.综合考核(共50题)1.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是()。A.同处于一个领域B.同处在同一供求范围内C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区参考答案：B2.房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。()T.对F.错参考答案：T3.下面不属于造成功能折旧的因素是()A.建筑设计缺陷B.环境污染C.建筑技术进步D.人们消费观念的改变参考答案：B4.交易实例的成交日期与价值时点相差不宜超

2、过()，不得超过()A.半年、2年B.1年，2年C.半年，1年D.1年、3年参考答案：B5.下列关于土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是()。A.根据土地的生熟程度，将土地分为生地、毛地和熟地三类B.人们平常所说的房价指的是建筑物的价格C.房地价格=土地价格建筑物价格D.在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和参考答案：B6.征收集体土地时，土地征收补偿费用一般包括()。A.土地补偿费B.安置补助费C.地上附着物和青苗的补偿费D.安排被征地农民的社会保障费用E.征地管理费参考答案：ABCD7.基准地价修正法是一种直接的估价方法，估价结果的准确性取决于

3、其基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。()A.正确B.错误参考答案：B8.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，其中()是估价主体。A.估价报告的使用者B.估价服务的需求者C.估价委托人D.房地产估价机构和注册房地产估价师参考答案：D9.在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是()A.未来数据资本化公式法B.过去数据简单算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.过去数据资本化公式法参考答案：A10.可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。()T.对F.错参考答案：T11.直接资本化中未来第一年的收益不

4、能用当前的收益近似代替。()A.正确B.错误参考答案：B12.下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是()A.土地和房屋的所有制不同B.土地所有制在城乡之间不同C.房地产市场足够规范D.行政管理不到位参考答案：C13.适用于开发完成后的房地产销售的公式：V=VP-C。()T.对F.错参考答案：T14.房地产的独一无二特性导致了()。A.没有完全相同的房地产供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易不宜采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别，并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大参考答案：ABCD15.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是()。A.报酬率

5、是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率参考答案：D16.有关房地产按照权益状况划分的说法，错误的是()。A.共有的房地产可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产B.处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意C.房屋征收范围确定后，可以改变房屋用途D.已依法公告列入征收范围的房地产，不得设定抵押参考答案：C17.由于具有()特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品A.独一无二B.保值增值C.寿

6、命长久D.不可移动E.价值量大参考答案：BCDE18.在运用假设开发法估价时，遵循谨慎原则，不应高估未来开发完成后的价值和估后续开发的必要支出及应得利润。()A.正确B.错误参考答案：B19.下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有()A.物业管理情况B.房屋空间布局C.土地开发程度D.房屋建筑结构E.房屋出租情况参考答案：BCD20.评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋征收补偿，这时减去的项目中包括房屋征收补偿费。()A.正确B.错误参考答案：A21.关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是()。A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，

7、计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率参考答案：C22.移动平均法包括简单移动平均法和加权移动平均法。()T.对F.错参考答案：T23.下面不属于造成功能折旧的因素是()。A.建筑设计缺陷B.人们消费观念的改变C.建筑技术进步D.环境污染参考答案：D24.如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。()T.对F.错参考答案：F25.下列关于土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是()A.根据土地的生熟程度，将土地分为生地、毛地和熟

8、地三类B.在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和C.人们平常所说的房价指的是建筑物的价格D.房地价格=土地价格+建筑物价格参考答案：C26.下列关于长期趋势法运用，描述错误的是()。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.需要在市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.适用于价值、价格有一定变动规律的房地产D.保证政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格参考答案：D27.评估政府定价或政府指导价的房地产，仍应遵循本地区本类房地产的市场价值。()A.正确B.错误参考答案：B28.房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，

9、价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。()A.正确B.错误参考答案：A29.一个估价项目中的价值时点，本质上是由()决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人的意愿参考答案：B30.下列估价中宜采用假设开发法的有()。A.征收补偿估价B.在建工程估价C.出让地块估价D.改变用途房地产估价E.房屋抵押估价参考答案：BCD31.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是()A.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高B.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率C.当投资于房地产能获得某些额外好

10、处时，投资者将提高所要求的报酬率D.报酬率是投资回收与投入资本的比率参考答案：B32.如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。()A.正确B.错误参考答案：B33.成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。()T.对F.错参考答案：T34.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致相等时，宜采用()预测房地产的未来价格。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法参考答案：B35.在比较法中，提高估价精度

11、的一个基本保证，是收集的交易实例的内容信息要()A.完整B.准确C.真实D.针对E.独特参考答案：ABC36.在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测()房地产市场状况下的价值A.建设期间的某个时间B.全部租售出去时的C.未来开发完成之时的D.购买待开发房地产时的参考答案：C37.下列各项中，一般不适用收益法估价的是()A.学校B.写字楼C.影剧院D.游乐场参考答案：A38.与非专业估价相比，专业估价的特点包括()。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长参考答案：ACD39.在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理

12、的是()。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法参考答案：D40.由于具有()特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。A.保值增值B.价值量大C.不可移动D.寿命长久E.独一无二参考答案：ABCD41.基准地价修正法是一种直接的估价方法，估价结果的准确性取决于其基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。()T.对F.错参考答案：F42.某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。()T.对F.错参考答案：T43.按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购

13、建成本分为()。A.重建成本B.重置成本C.置换成本D.估算重建成本E.估算重置成本参考答案：AB44.某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于()。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧参考答案：A45.对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()A.计算公式和计算过程正确无误B.估价方法选用恰当C.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分D.各种估价方法的测算结果一致参考答案：D46.直接资本化中未来第一年的收益不能用当前的收益近似代替。()T.对F.错参考答案：F47.下列有关长期趋势法描述错误

14、的是()。A.长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的B.拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断越准确C.长期趋势难以消除房地产价格的短期波动和意外变动D.长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产参考答案：C48.下列关于开发经营期的描述正确的是()。A.建设期又可分为前期和建造期B.在预售情形下，销售期和建设期没有重叠C.在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠D.在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠E.运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日参考答案：ACDE49.收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格。()A.正确B.错误参考答案：B50.下列有关房地产变现的描述，错误的是()。A.通用性越强，变现能力越强B.独立使用性越差，变现能力越差C.可以分割转让的房地产，变现能力较强D.价值越大的房地产，变现能力越强参考答案：D