《房地产评估》PPT课件

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1、1第四章第四章 房地产评估房地产评估学习目标学习目标 通过本章能够学习房地产、土地使用权、建筑物、在建工程等的概念，了解它们的特征以及房地产评估的概念、特点、原理和流程等。学习要求学习要求了解房地产及其评估的相关概念。理解房地产的特点及评估特点。了解土地使用权及其相关概念。了解在建工程及其相关概念。了解建筑物及其相关概念。掌握房地产、土地使用权、建筑物和在建工程的评估方法。241 房地产评估概述房地产评估概述 42 房地产评估的成本法房地产评估的成本法43 房地产评估的收益法房地产评估的收益法44 房地产评估的市场法房地产评估的市场法 45 房地产评估的剩余法房地产评估的剩余法46 房地产评估

2、的基准地价修正法房地产评估的基准地价修正法第四章第四章 房地产评估房地产评估34.1 房地产评估概述房地产评估概述一、房地产的概念、分类与特性一、房地产的概念、分类与特性二、房地产评估的原则二、房地产评估的原则三、房地产评估的程序三、房地产评估的程序四、房地产价格的分类和影响因素四、房地产价格的分类和影响因素4一、房地产的概念、分类与特性一、房地产的概念、分类与特性(一一)房地产的概念房地产的概念房地产是指土地、建筑物和其他地上定着物及它们所附房地产是指土地、建筑物和其他地上定着物及它们所附带的各种权利。带的各种权利。 1. 从实体的角度去认识从实体的角度去认识2. 从权益的角度去认识从权益的

3、角度去认识4.1 房地产评估概述房地产评估概述5(二二)房地产的分类房地产的分类1. 按房地产的经济用途划分可划分按房地产的经济用途划分可划分(1)(1)居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。(2)(2)商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。发市场等。(3)(3)办公房地产：包括商务办公楼办公房地产：包括商务办公楼( (写字楼写字楼) )、政府办公楼等。、政府办公楼等。(4)(4)旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。旅馆房地产：包括饭店

4、、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。(5)(5)餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。(6)(6)娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、夜总会、俱乐部、娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、夜总会、俱乐部、影剧院、高尔夫球场等。影剧院、高尔夫球场等。(7)(7)工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。(8)(8)农用房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。农用房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。(9)(9)特殊用途房地产：包括车站、机场、学校、教堂、寺院、墓地等。特殊用途房地产：

5、包括车站、机场、学校、教堂、寺院、墓地等。(10)(10)综合房地产：是指具有两种或两种以上作用的房地产。综合房地产：是指具有两种或两种以上作用的房地产。2. 按是否产生收益划分可分为按是否产生收益划分可分为:收益性房地产和非收益性房地产收益性房地产和非收益性房地产3. 按经营使用方式划分可分为按经营使用方式划分可分为:出售型房地产、出租型房地产、营业出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产和自用型房地产型房地产和自用型房地产4.1 房地产评估概述房地产评估概述6房地产市场的特性房地产市场的特性 1.土地的特性土地的特性 自然特性：自然特性： 位置固定性；质量差异性；位置固定性；质量差异性；

6、不可再生性；效用永续性不可再生性；效用永续性. . 经济特性：经济特性： 供给稀缺性；可垄断性；供给稀缺性；可垄断性； 利用多方向性；效益级差性利用多方向性；效益级差性. .（三）房地产的特性（三）房地产的特性土地的特性土地的特性房地产的特性房地产的特性4.1 房地产评估概述房地产评估概述7位置固定性位置固定性风险转移能力差风险转移能力差个别性形成的重要原因个别性形成的重要原因供求区域性供求区域性使用长期性使用长期性投资大量性投资大量性保值与增值性保值与增值性投资风险性投资风险性难以变现性难以变现性政策限制性政策限制性2.房地产的特性房地产的特性4.1 房地产评估概述房地产评估概述83.房地产

7、市场的特征房地产市场的特征(1)(1)房地产市场的地区性与不完善性房地产市场的地区性与不完善性(2)(2)交易的复杂性交易的复杂性(3)(3)房地产市场供给对需求变化的反应迟缓房地产市场供给对需求变化的反应迟缓 （供给弹性小于需求弹性）（供给弹性小于需求弹性）4.1 房地产评估概述房地产评估概述9二、房地产评估的原则二、房地产评估的原则 ( (一一) )合法原则合法原则 ( (二二) )最佳使用原则最佳使用原则 ( (三三) )房地综合考虑原则房地综合考虑原则 ( (四四) )区域及地段原则区域及地段原则三、房地产评估的程序三、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项（一）接受委托，

8、明确评估的基本事项 1 1、明确评估对象、明确评估对象 2 2、明确评估目的、明确评估目的 3 3、明确评估基准日、明确评估基准日 4 4、明确评估报告提交日期、明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告4.1 房地产评估概述房地产评估概述10（一）房地产价格分类（一）房地产价格分类1.根据实物形态划分根据实物形态划分土地价格：土地价格：基准地价、标定地价等基准地价、标定地价等建筑物价格：建筑物价格：不包含土地价格

9、不包含土地价格房地产价格：房地产价格：四、房地产价格的分类和影响因素四、房地产价格的分类和影响因素4.1 房地产评估概述房地产评估概述11我国土地权属类型与土地使用权价格体系我国土地权属类型与土地使用权价格体系我国土地权属类型：我国土地权属类型： 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。所有权。4.1 房地产评估概述房地产评估概述12 农民集体所有农民集体所有农村和城郊土地农村和城郊土地国家所有国家所有城镇土地城镇土地土地所有权

10、土地所有权 出出让让土土地地使使用用权权划划拨拨土土地地使使用用权权土土地地使使用用权权土地使用权属无形资产（对物产权），其价值取决于土地使用权属无形资产（对物产权），其价值取决于其载体其载体土地的特性和条件。土地的特性和条件。 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。让、出租、抵押。根据国家规定：根据国家规定： 但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，

11、再出让。接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。4.1 房地产评估概述房地产评估概述13土地使用权出让土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合

12、或其他教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。五十年。 出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。否则国家将无偿收回土地使用权。4.1 房地产评估概述房地产评估概述14我国土地使用权价格体系我国土地使用权价格体系 1 1、基准地价、基准地价 城镇大面积土地的平均地价。城镇大面积土地的平均地价。2 2、标定地价、标定地价 在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期

13、内的价格。3 3、出让底价、出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。4 4、转让价格、转让价格 土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。5 5、其他价格、其他价格 上述上述1 13 3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4 45 5属土地属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。二级市场价格，由市场竞争决定价格。4.1 房地产评估概述房地产评估概

14、述152. 根据价格表示单位划分：根据价格表示单位划分：总价格、单位价格、楼面地价总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价土地总价格楼面地价土地总价格建筑总面积建筑总面积 楼面地价土地单价楼面地价土地单价容积率容积率 容积率容积率 = = 建筑总面积建筑总面积 / / 建筑占地面积建筑占地面积4.1 房地产评估概述房地产评估概述16有关有关“容积率容积率”所谓所谓“容积率容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。面积的比率。 物业类型物业类型 参考容积率参考容积率 独幢独幢 0.4 - 0.5 0.4 - 0.5 联排联排 0.7 - 0.8 0.7 -

15、0.8 多层多层 1.2 - 1.5 1.2 - 1.5 小高层（小高层（1212层）层） 2.5 - 3 2.5 - 3 高层（高层（1313层以上）层以上） 3.5 - 5 3.5 - 5 4.1 房地产评估概述房地产评估概述17容积率与社区规模容积率与社区规模 枫华府第（）枫华府第（）总面积总面积9400094000平方米平方米 银马公寓（）银马公寓（）总面积总面积4450044500平方米平方米容积率与规划布局容积率与规划布局 远洋杭一棉地块远洋杭一棉地块 荷塘月色荷塘月色 绿城西子绿城西子 紫兰公寓紫兰公寓 容积率与建筑密度容积率与建筑密度 凯德视界（）凯德视界（）高层高层 名城燕园

16、（名城燕园（2）连排、多层、高层连排、多层、高层http:/=2904.1 房地产评估概述房地产评估概述183.根据价格形成方式分类：根据价格形成方式分类： 市场交易价格；评估价格市场交易价格；评估价格4.按交易方式分类：按交易方式分类： 拍卖价格；招标价格；协议价格拍卖价格；招标价格；协议价格5.根据权益分类：根据权益分类：所有权价格；使用权价格；其他权利价格所有权价格；使用权价格；其他权利价格4.1 房地产评估概述房地产评估概述19（二）影响房地产价格的因素（二）影响房地产价格的因素1.一般因素一般因素 （ 1 1 ）经济因素）经济因素 （ 2 2 ）社会因素）社会因素 （ 3 3 ）政策

17、因素）政策因素 （ 4 4 ）心理因素）心理因素2.区域因素区域因素 （ 1 1 ）商业繁华度）商业繁华度 （ 2 2 ）道路通达度）道路通达度 （ 3 3 ）交通便捷度）交通便捷度 （ 4 4 ）设施完善度）设施完善度 （ 5 5 ）环境质量状况）环境质量状况对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。4.1 房地产评估概述房地产评估概述203.个别因素个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。 （ 1

18、 1 ）影响土地价格的个别因素）影响土地价格的个别因素 区位、面积、宽度、深度、形状、地力、地质、地区位、面积、宽度、深度、形状、地力、地质、地势、地形、容积率、用途、使用年期等。势、地形、容积率、用途、使用年期等。 （ 2 2 ）影响建筑物价格的个别因素）影响建筑物价格的个别因素 面积、结构、材料、设计、设备、质量、法律限制、面积、结构、材料、设计、设备、质量、法律限制、与周围环境的协调性等。与周围环境的协调性等。4.1 房地产评估概述房地产评估概述214.2 房地产评估的成本法房地产评估的成本法一、基本思路及基本公式一、基本思路及基本公式 评估值重新购建价格各种贬值评估值重新购建价格各种贬

19、值二、适用范围二、适用范围 主要适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，不产主要适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，不产生现金流（收益），无法利用市场法、收益法等方法评估的生现金流（收益），无法利用市场法、收益法等方法评估的情况。情况。 如：政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机如：政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园等公益性房地产；以及无需计算场、博物馆、纪念馆、公园等公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。损耗的新建房地产。 注意：注意：土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值

20、时，其应用范围受到限制，尤其是商成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。三、新开发土地评估中成本法的操作步骤三、新开发土地评估中成本法的操作步骤土地价格土地取得费土地价格土地取得费+ +土地开发费土地开发费+ +税费税费+ +利息利息+ +利润利润+ +土地增土地增值收益值收益22（一）计算待开发土地取得费用（一）计算待开发土地取得费用 取决于土地使用权是如何取得的：是划拨还是支付出让金；取决于土地使用权是如何取得的：是划拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。

21、是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。 1、从农村取得土地、从农村取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。）支付给政府的土地使用权出让金。 2、从城镇取得土地、从城镇取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。）支付给政府的土地使用权出让金。（二）计算土

22、地开发费用（二）计算土地开发费用 1、基础设施建设费、基础设施建设费 2、公共配套设施建设费、公共配套设施建设费 4.2 房地产评估的成本法房地产评估的成本法23（三）计算投资利息（三）计算投资利息注意：注意： （1 1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2 2）计息基础土地取得成本）计息基础土地取得成本+ +土地开发成本土地开发成本+ +管理费管理费 （3 3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。费是均匀投入，则按资金投入时间

23、的一半计息。（四）计算税费（四）计算税费（五）计算投资利润（五）计算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。也可以是开发后土地的地价。 *注意注意所用利润率的内涵。所用利润率的内涵。（六）确定土地增值收益（六）确定土地增值收益 主要是由于土地用途的改变或土地功能变化而引起的。主要是由于土地用途的改变或土地功能变化而引起的。4.2 房地产评估的成本法房地产评估的成本法24例例4-14-1 某地块面积为某地块面积为80,00080,000平方米，是通过城镇土地出让而平方米，是通过城镇土地

24、出让而取得的，出让金为取得的，出让金为2020万元万元/ /亩，拆迁费亩，拆迁费3030万元万元/ /亩，开发费亩，开发费3 3亿元亿元/ /平方公里，其他费用（包括税费）平方公里，其他费用（包括税费）5 5万元万元/ /亩，土地开亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%40%，目前，目前市场上地产开发的投资报酬率为市场上地产开发的投资报酬率为10%10%，银行贷款利率为，银行贷款利率为6%6%，试评估该土地经开发后的价格。试评估该土地经开发后的价格。1 1、估算土地取得成本、估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费土地取得成本出让

25、金拆迁费 202030305050万元万元/ /亩亩750750元元/ /平方米平方米2 2、估算土地开发成本、估算土地开发成本 土地开发成本开发费其他费用土地开发成本开发费其他费用 3 3亿元亿元/ /平方公里平方公里5 5万元万元/ /亩亩 300300元元/ /平方米平方米7575元元/ /平方米平方米 375375元元/ /平方米平方米4.2 房地产评估的成本法房地产评估的成本法253 3、估算投资利息、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：发成本分阶段均匀投入，则：投资利息投资利息7

26、50750 （1 16%6%）2 21137537540%40% （1 16%6%） 1137537560%60% （1 16%6%）11 元元/ /平方米平方米4 4、估算开发利润、估算开发利润 开发利润（开发利润（750750375375）10%10%元元/ /平方米平方米5 5、计算土地价格、计算土地价格 土地单价土地单价750750375375元元/ /平方米平方米 土地总价土地总价1,350.551,350.5580,00080,000108,044,000108,044,000元元即该地块经开发后的价格为即该地块经开发后的价格为108,044,000108,044,000元。元。

27、4.2 房地产评估的成本法房地产评估的成本法26面积换算表面积换算表 1 1亩亩=60=60平方丈平方丈=6000=6000平方尺平方尺 ；1 1平方米平方米=9=9平方尺平方尺 ；1 1亩亩=6000=60009 9666.666666.666平方米平方米 （平时说的市亩也就是亩（平时说的市亩也就是亩, ,主要是为了与公亩区分）主要是为了与公亩区分）1 1公顷公顷=100=100公亩公亩=10000=10000平方米平方米=15=15亩亩1 1平方千米平方千米=100=100公顷公顷=10000=10000公亩公亩=1000000=1000000平方米平方米1 1顷顷=100=100亩平方米

28、亩平方米 4.2 房地产评估的成本法房地产评估的成本法27（一）土地取得费用（一）土地取得费用（二）开发成本（二）开发成本 1 1、勘察设计和前期工程费、勘察设计和前期工程费 2 2、基础设施建设费、基础设施建设费 3 3、建安工程费、建安工程费 4 4、公共设施建设费、公共设施建设费 5 5、开发过程的税费及其他间接费、开发过程的税费及其他间接费（三）管理费用三）管理费用（开办费、开发过程中管理人员工资等）（开办费、开发过程中管理人员工资等）（四）投资利息（四）投资利息（五）销售税费（五）销售税费 1 1、销售费用、销售费用 2 2、销售税金及附加、销售税金及附加 3 3、其他销售税费、其他

29、销售税费（六）开发利润（六）开发利润4.2 房地产评估的成本法房地产评估的成本法新建房地产价格土地取得费用新建房地产价格土地取得费用+ +开发成本开发成本+ +管理费管理费用用+ +投资利息投资利息+ +销售税费销售税费+ +正常利润正常利润四、新建房地产评估的操作步骤四、新建房地产评估的操作步骤 28五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物贬值旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物贬值4.2 房地产评估的成本法房地产评估的成本法29注意：估算贬值注意：估算贬值1、估算土地的贬值、估算土地的贬值 土地损耗率已使用年限土地损耗率已使用

30、年限/ /法定使用年限法定使用年限2、估算建筑物的贬值、估算建筑物的贬值 有形贬值（理化因素）有形贬值（理化因素） 无形贬值（社会经济因素）无形贬值（社会经济因素）NRCNSCD 14.2 房地产评估的成本法房地产评估的成本法（1）直线折扣法（使用年限法）直线折扣法（使用年限法） 假设建筑物的价值损耗是均匀的，则建筑物每年的贬值为：假设建筑物的价值损耗是均匀的，则建筑物每年的贬值为：实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物贬值旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物贬值30例

31、例4-24-2 某建筑物建筑面积为某建筑物建筑面积为320320m m2 2，重置价为，重置价为25002500元元/ /m m2 2，耐用，耐用年限为年限为4040年，已使用年，已使用7 7年，残值率为年，残值率为4 4。试用耐用年限法估。试用耐用年限法估算（定额法）其现值。算（定额法）其现值。 V V80000080000019200192007 7665600665600（元）（元）非生产用房的耐用年限和残值率非生产用房的耐用年限和残值率钢筋混凝土结构：钢筋混凝土结构：6060年，年，0 0砖混结构一等：砖混结构一等：5050年，年，2 2砖混结构二等：砖混结构二等：5050年，年，2

32、2砖木结构一等：砖木结构一等：4040年，年，6 6砖木结构二等：砖木结构二等：4040年，年，4 4砖木结构三等：砖木结构三等：4040年，年，3 3简易结构：简易结构：1010年，年，0 0耐用年限建筑物已使用年限耐用年限建筑物已使用年限+ +尚可使用年限尚可使用年限4.2 房地产评估的成本法房地产评估的成本法31（2）成新折扣法（观察法）成新折扣法（观察法） 成新率结构部分合计得分成新率结构部分合计得分G+G+装修部分合计得分装修部分合计得分S+S+设备部设备部分合计得分分合计得分B B 不同结构类型房屋成新率评分修正系数库不同结构类型房屋成新率评分修正系数库钢筋混凝钢筋混凝土结构土结构

33、混合结构混合结构砖木结构砖木结构其他结构其他结构结构结构部分部分G装修装修部分部分S设备设备部分部分B结构结构部分部分G装修装修部分部分S设备设备部分部分B结构结构部分部分G装修装修部分部分S设备设备部分部分B结构结构部分部分G装修装修部分部分S设备设备部分部分B单层单层0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三层二至三层0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五层四至五层0.750.120.130.550.150.3六层六层七层以上七层以上0.80.10.14.2 房地产评估的成本法房地产评估的成本法32例例4-34-3 某钢

34、筋混凝土某钢筋混凝土5 5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分部分8080分，装修部分分，装修部分7070分，设备部分分，设备部分6060分。再经查表得出修分。再经查表得出修正系数正系数G G，S S，B B， 成新率（）成新率（）100100100100 在实践中，也往往将年限法（在实践中，也往往将年限法（4040）和打分法（）和打分法（6060）得）得出的结论加权平均，得出成新率。出的结论加权平均，得出成新率。 对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新

35、率确定的基础物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。作适当减价修正。4.2 房地产评估的成本法房地产评估的成本法33例例4-44-4 某套住宅重新建造价为某套住宅重新建造价为300000300000元，经对其结构、装修和元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为8080，但，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作和估测，决定在成新率的基础作1010的减价修正。的减价修正。 V V3000003000008

36、080（1 11010） 3000003000007272 216000216000（元）（元） 4.2 房地产评估的成本法房地产评估的成本法344.3 房地产评估的收益法房地产评估的收益法一、基本思路及步骤一、基本思路及步骤无限期：房地产价格纯收益无限期：房地产价格纯收益/ /资本化率资本化率 （1 1）有限期：有限期： （2 2） nrrAP)1(11二、适用范围二、适用范围 适用于有收益的房地产，如：商场、写字楼、适用于有收益的房地产，如：商场、写字楼、旅馆、公寓等。不适宜公益性房地产。旅馆、公寓等。不适宜公益性房地产。35三、各参数的估算三、各参数的估算（一）净收益（一）净收益 除去各

37、种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。4.3 房地产评估的收益法房地产评估的收益法净收益净收益客观总收益客观总收益客观总费用客观总费用=最佳利用状态下；最佳利用状态下；对有偏差的实际净收益对有偏差的实际净收益进行修正，提出其中特进行修正，提出其中特殊的、偶然的因素。殊的、偶然的因素。管理费、维修费、保险费、税管理费、维修费、保险费、税金，不包含折旧费。金，不包含折旧费。36 求取方法：求取方法： 1、收益与售价比法（市场法）、收益与售价比法（市场法

38、） 寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。资本化率资本化率无风险报酬率无风险报酬率风险调整值风险调整值+ 资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。资本化率。2、累加法、累加法（二）资本化率（还原利率）（二）资本化率（还原利率）实质：房地产投资的报酬率（收益率）。实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 4.3 房地产评估的收益法房地产评估的收益法37（三）收益期的确定（三）收益期的确定 单独评房单

39、独评房建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命单独评地单独评地土地使用权年限土地使用权年限 一一：可可采采用用以以下下两两种种方方法法之之土土地地使使用用权权年年限限，建建筑筑物物经经济济寿寿命命收收益益期期据据土土地地使使用用权权年年限限确确定定土土地地使使用用权权年年限限，建建筑筑物物经经济济寿寿命命房房地地合合一一.（1 1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。建筑物经济寿命部分的价值。（2 2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地

40、费用的摊销。物的折旧费和土地费用的摊销。4.3 房地产评估的收益法房地产评估的收益法38四、收益法的计算公式四、收益法的计算公式（一）房地合一评房地产价值（一）房地合一评房地产价值房地产价值房地产纯收益房地产价值房地产纯收益/综合资本化率综合资本化率房地纯收益房地产总收益房地产总费用房地纯收益房地产总收益房地产总费用房地产总费用房地产总费用管理费管理费+维修费维修费+保险费保险费+税金税金4.3 房地产评估的收益法房地产评估的收益法39例例4-5 4-5 某房地产公司于某房地产公司于20042004年年5 5月以出让方式取得一月以出让方式取得一块土地块土地5050年使用权，并于年使用权，并于2

41、0062006年年5 5月在此地块上建成月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,8003,800元，经济耐用年限为元，经济耐用年限为6060年。目前，该类型建筑的重年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米置价格为每平方米4,8004,800元。该大楼总建筑面积为元。该大楼总建筑面积为12,00012,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米元，空置率在型写字楼的租金一般为每天每平方米元，空置率在10%10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的左右，每年需支付

42、的管理费用一般为年租金的3.5%3.5%，维修费为建筑物重置价的，维修费为建筑物重置价的1.5%1.5%，房产税为租，房产税为租金收入的金收入的12%12%，其他税为租金收入的，其他税为租金收入的6%6%，保险费为建，保险费为建筑物重置价的筑物重置价的0.2%0.2%，资本化率确定为，资本化率确定为6%6%。试根据以。试根据以上资料评估该写字楼在上资料评估该写字楼在20092009年年5 5月的价格。月的价格。4.3 房地产评估的收益法房地产评估的收益法401 1、估算年有效毛收入、估算年有效毛收入 年有效毛收入年有效毛收入2.52.536536512,00012,000（1 110%10%）

43、9,855,0009,855,000元元2 2、估算年营运费用、估算年营运费用（1 1）年管理费）年管理费9,855,0009,855,0003.5%3.5%344,925344,925元元（2 2）年维修费）年维修费4,8004,80012,00012,0001.5%1.5%864,000864,000元元（3 3）年保险费）年保险费4,8004,80012,00012,0000.2%0.2%115,200115,200元元（4 4）年税金）年税金9,855,0009,855,000（12%12%6%6%）1,773,9001,773,900元元（5 5）年营运费用）年营运费用344,925

44、344,925864,000864,000115,200115,2001,773,9001,773,900 3,098,0253,098,025元元4.3 房地产评估的收益法房地产评估的收益法413 3、估算净收益、估算净收益 年净收益年有效毛收入年营运费用年净收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0009,855,0003,098,0253,098,025 6,756,9756,756,975元元4 4、计算房地产价格、计算房地产价格 房地产的剩余收益期为房地产的剩余收益期为4545年，则：年，则： 房地产价格房地产价格6,756,9756,756,9756%6%111/1/（1 16%6

45、%）4545 104,434,671104,434,671元元 房地产单价房地产单价104,434,671104,434,67112,00012,000 8,7038,703元元5 5、评估结果、评估结果 经评估，该写字楼房地产在经评估，该写字楼房地产在20092009年年5 5月的价值为月的价值为104,434,671104,434,671元，单价为每平方米元，单价为每平方米8,7038,703元。元。 4.3 房地产评估的收益法房地产评估的收益法42（二）单独评土地价值（二）单独评土地价值4.3 房地产评估的收益法房地产评估的收益法 1、由土地收益评土地价值、由土地收益评土地价值一般适用于

46、空地出租一般适用于空地出租土地价值土地纯收益土地价值土地纯收益/土地资本化率土地资本化率2、房地合一评土地、房地合一评土地土地价值土地价值=房地产价值房地产价值-建筑物现值建筑物现值建筑物重置价年贬值额建筑物重置价年贬值额已使用年数已使用年数（建筑物重置价残值）耐用年限（建筑物重置价残值）耐用年限土土地地资资本本化化率率建建筑筑物物净净收收益益房房地地产产净净收收益益或或者者：土土地地价价值值434.3 房地产评估的收益法房地产评估的收益法（三）单独评建筑物价值（三）单独评建筑物价值建筑物价值房地产价值土地价值建筑物价值房地产价值土地价值建建筑筑物物资资本本化化率率土土地地净净收收益益房房地地

47、产产净净收收益益或或者者：建建筑筑物物价价值值注：注：1.1.以上求取房地产净收益的房地产总费用不包含建筑物折旧费；以上求取房地产净收益的房地产总费用不包含建筑物折旧费；2.2.上述公式均假设土地使用年期为无限期，在实务中需注意土地上述公式均假设土地使用年期为无限期，在实务中需注意土地的使用年期。的使用年期。44例例4-4- 某房地产公司于某房地产公司于20042004年年3 3月以有偿出让方式取得一月以有偿出让方式取得一块土地块土地5050年使用权，并于年使用权，并于20062006年年3 3月在此地块上建成一座砖月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米混结构的写字楼，当时造

48、价为每平方米20002000元，经济耐用元，经济耐用年限为年限为5555年，残值率为年，残值率为2 2。目前，该类建筑重置价格为每。目前，该类建筑重置价格为每平方米平方米25002500元。该建筑物占地面积元。该建筑物占地面积500500平方米，建筑面积为平方米，建筑面积为900900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3 3万元。另万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米米5050元，空置率为元，空置率为1010，每年需支付的管理费为年租金的，每年需支付的管理费为年租金的 ，维修费为

49、重置价的，土地使用税及房产税为每建筑，维修费为重置价的，土地使用税及房产税为每建筑平方米平方米2020元，保险费为重置价的，土地资本化率元，保险费为重置价的，土地资本化率7 7，建，建筑物资本化率筑物资本化率8 8。试根据以上资料评估该宗地。试根据以上资料评估该宗地20102010年年3 3月月的土地使用权价格。的土地使用权价格。4.3 房地产评估的收益法房地产评估的收益法451 1、选定评估方法、选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2 2、计算总收益、计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益

50、年总收益50501212900900（1 11010）486000486000（元）（元）3 3、计算总费用、计算总费用（1 1）年管理费）年管理费1701017010（元）（元）（2 2）年维修费）年维修费3375033750（元）（元）（3 3）年税金）年税金20209009001800018000（元）（元）（4 4）年保险费）年保险费45004500（元）（元）年总费用（年总费用（1 1）+ +（2 2）+ +（3 3）+ +（4 4） 17010+33750+18000+450017010+33750+18000+45007326073260（元）（元）4.3 房地产评估的收益法房地

51、产评估的收益法464 4、计算房地产净收益、计算房地产净收益年房地产净收益年总收益年总费用年房地产净收益年总收益年总费用4860004860007326073260412740412740（元）（元）5 5、计算建筑物净收益、计算建筑物净收益（1 1）计算年贬值额）计算年贬值额（元元）使使用用年年限限建建筑筑物物重重置置价价年年贬贬值值额额46875489002500（2 2）计算建筑物现值）计算建筑物现值（假设建筑物收益年期为无限年期）（假设建筑物收益年期为无限年期）建筑物现值建筑物重置价年贬值额建筑物现值建筑物重置价年贬值额已使用年数已使用年数 2500250090090046875468

52、754 420625002062500（元）（元）（3 3）计算建筑物净收益：）计算建筑物净收益：房屋年净收益房屋现值房屋年净收益房屋现值房屋资本化率房屋资本化率206250020625008 8165000165000（元）（元）4.3 房地产评估的收益法房地产评估的收益法476 6、计算土地纯收益、计算土地纯收益土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益 412740412740165000165000247740247740（元）（元）7 7、计算土地使用权价格、计算土地使用权价格土地使用权在土地使用权在20102010年年3 3月的剩余使用年期为月的剩

53、余使用年期为50506 64444（年）。（年）。)(15.3358836%)71(11%724774044元元V单价（元）单价（元）8 8、评估结果、评估结果本宗土地使用权在本宗土地使用权在20102010年年3 3月的土地使用权价格为元，单价月的土地使用权价格为元，单价为每平方米元。为每平方米元。 4.3 房地产评估的收益法房地产评估的收益法484.4 房地产评估的市场法房地产评估的市场法一、基本思路及计算公式一、基本思路及计算公式 以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。 被估房地产价格交易实例单价被估房地产价格交易实例单价时间因素

54、修正系数时间因素修正系数交交易情况修正系数易情况修正系数区域修正系数区域修正系数房地产状况修正系数房地产状况修正系数容积率修正系数容积率修正系数土地使用年期修正系数土地使用年期修正系数二、适用对象及条件二、适用对象及条件（一）市场条件：（一）市场条件： 充分发育活跃的房地产市场能够找到至少充分发育活跃的房地产市场能够找到至少3个交易案例个交易案例（二）被评估对象：（二）被评估对象： 具有广泛交易性的房地产具有广泛交易性的房地产49三、市场法操作步骤及因素修正三、市场法操作步骤及因素修正（一）勘察被估房地产（一）勘察被估房地产（二）收集与选择房地产交易实例（二）收集与选择房地产交易实例 交易实例

55、应符合的条件：交易实例应符合的条件： 与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修型相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。正）。（三）建立价格可比基础（三）建立价格可比基础4.4 房地产评估的市场法房地产评估的市场法505、容积率修正：、容积率修正：一般据地方容积率修正系数表一般据地方容积率修正系数表6、土地使用年期修正、土地使用年期修正 100交易情况修正系数交易情况修正系数 100系数系数nmrr)1(11)1(11 年限修正系数年限修正系数估价对象（四）估算调整系

56、数（四）估算调整系数1、2、交易日期修正系数、交易日期修正系数定基定基环比环比4、房地产状况修正系数、房地产状况修正系数4.4 房地产评估的市场法房地产评估的市场法3、区域修正系数、区域修正系数51（五）确定比准价格（调整值）（五）确定比准价格（调整值） 将交易实例的价格与各调整系数连乘。将交易实例的价格与各调整系数连乘。（六）确定被估房地产价格（六）确定被估房地产价格 将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。例例4-74-7 待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,0005,000平方米，要求评估其平方米，要

57、求评估其20092009年年1212月的市场价格。评估人员通月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出过收集有关数据资料，选出3 3个交易实例作为比较参照物，个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。交易实例的有关情况如下表所示。4.4 房地产评估的市场法房地产评估的市场法52 交易实例交易实例比较交易比较交易ABCD坐落坐落 略略略略略略略略所处地区所处地区 繁华区繁华区 繁华区繁华区 繁华区繁华区 繁华区繁华区 用途用途 商业商业 商业商业 商业商业 商业商业 土地类型土地类型 熟地熟地 熟地熟地 熟地熟地 熟地熟地 价格（元价格（元/ M/ M2 2 ） 1,550

58、1,550 1,200 1,200 1,400 1,400 交易时间交易时间 20082008年年1010月月 20082008年年1212月月 20082008年年1212月月 20092009年年1212月月 面积（面积（ M M2 2 ） 1,800 1,800 2,000 2,000 2,200 2,200 3,000 3,000 形状形状 规则规则 规则规则 规则规则 规则规则 地势地势 平坦平坦 平坦平坦 平坦平坦 平坦平坦 地质地质 普通普通 普通普通 普通普通 普通普通 基础设施基础设施 完备完备 完备完备 完备完备 完备完备 交通状况交通状况 很好很好 较好较好 较好较好 很

59、好很好 剩余使用年限剩余使用年限3535303035353030容积率容积率 5 54.54.54.54.55 5531 1、进行交易情况修正、进行交易情况修正 评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。作为正常交易看待，故无需修正。2 2、进行交易时间修正、进行交易时间修正根据调查，根据调查，20082008年年1010月以来，土地价格平均每月上涨月以来，土地价格平均每月上涨1%1%，则：，则：交易实例交易实例A A交易时间修正系数交易时间修正系数114/100114/100交易实例交

60、易实例B B交易时间修正系数交易时间修正系数112/100112/100交易实例交易实例C C交易时间修正系数交易时间修正系数107/100107/1003 3、进行区域因素修正、进行区域因素修正 交易实例交易实例A A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B B、C C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100100，则：

61、则：交易实例交易实例B B区域因素修正系数区域因素修正系数100/86100/86交易实例交易实例C C区域因素修正系数区域因素修正系数100/93100/934.4 房地产评估的市场法房地产评估的市场法544 4、关于面积因素的修正、关于面积因素的修正: :由于待估宗地的面积大于由于待估宗地的面积大于3 3个交易实例的面积，对个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%3%。5 5、关于土地使用权年限因素的修正、关于土地使

62、用权年限因素的修正: :除交易实例除交易实例B B与待估宗地的剩余使用年与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例限相同外，交易实例A A和和C C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为定折现率为8%8%）：）：9659. 0%)81/(11%)81/(113530 的的使使用用年年限限修修正正系系数数及及交交易易实实例例CA6 6、关于容积率因素的修正、关于容积率因素的修正: :交易实例交易实例A A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例交易实例B B、C C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集

63、有关数据资的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在4 45 5之间，容之间，容积率增加，地价增加积率增加，地价增加2%2%。则：。则： 交易实例交易实例B B及及C C的容积率修正系数的容积率修正系数110/100110/1004.4 房地产评估的市场法房地产评估的市场法55个别因素修正系数计算如下：个别因素修正系数计算如下： 交易实例交易实例A A的个别因素修正系数的个别因素修正系数 交易实例交易实例B B的个别因素修正系数的个别因素修正系数 交易实例交易实例C C的个别因素修

64、正系数的个别因素修正系数7.7.计算比准价格计算比准价格 A A1,7581,758（元（元/ M/ M2 2 ） B B1,7711,771（元（元/ M/ M2 2 ） C C1,7621,762（元（元/ M/ M2 2 ）8.8.采用算术平均法求得评估结果采用算术平均法求得评估结果 得到的得到的3 3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果： 待估宗地评估价值（单价）（待估宗地评估价值（单价）（1,7581,7581,7711,7711,7621,762）/3/3 1,7641,764（元（元/ M2 / M2 ） 待估宗地评估价值

65、（总价）待估宗地评估价值（总价）1,7641,7643,0003,0005,292,0005,292,000元元4.4 房地产评估的市场法房地产评估的市场法564.5 房地产评估的剩余法房地产评估的剩余法二、适用范围及注意事项二、适用范围及注意事项 该方法主要适用于：待开发、待拆迁的土地、未完工的房该方法主要适用于：待开发、待拆迁的土地、未完工的房地产项目。地产项目。 注意：注意： （1）正确选择最佳开发形式）正确选择最佳开发形式 （2）正确预期卖楼价）正确预期卖楼价 （3）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的时间，必要时需折现。时间，

66、必要时需折现。地价卖楼价建筑费专业费用销售费利息税费利润地价卖楼价建筑费专业费用销售费利息税费利润一、基本思路和计算公式一、基本思路和计算公式57例例4-8 4-8 有一宗有一宗“七通一平七通一平”的待开发建筑用地，土的待开发建筑用地，土地面积为地面积为20002000平方米，建筑容积率为，拟开发建设平方米，建筑容积率为，拟开发建设写字楼，建设期为写字楼，建设期为2 2年，建筑费为年，建筑费为30003000元元/ /平方米，平方米，专业费为建筑费的专业费为建筑费的1010，建筑费和专业费在建设期，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为90009000元元/ /平方米，销售费用为楼价的，销售税费平方米，销售费用为楼价的，销售税费为楼价的，当地银行年贷款利率为为楼价的，当地银行年贷款利率为6 6，开发商，开发商要求的直接成本利润率为要求的直接成本利润率为1010。 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。4.5 房地产评估的剩余法房地产评估的剩余法58（1 1）确定评估方法）确