XX年房地产估价师考试4科模拟题

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第34页 共34页2011年房地产估价师考试4科模拟题房地产基本制度与政策模拟试题（一）一、单项选择题 1.城市房屋拆迁管理条例的适用范围，是在（）实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。 A.城市规划区内国有土地上 B.城市规划区内集体土地上 C.城市建成区内国有土地上 D.城市建成区内集体土地上 2.拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是（）。 A.面积结算 B.货币补偿 C.产权调换 D.货币补偿或产权调换 3.委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。对被拆迁

2、房屋的性质不能协商一致的，应当向（）申请确认。 A.拆迁人 B.拆迁主管部门 C.城市规划行政主管部门 D.房地产权属登记部门 4.拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A.5 B.7 C.10 D.15 5.裁决应当自收到申请之日起（）日内作出。 A.15 B.30 C.60 D.90 6.行政裁决规定的搬迁期限不得少于（）天。 A.7 B.10 C.15 D.30 7.将“房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级”的部门规章是（）。 A.城市房地产开发经营管理条例 B.商品房销售管理办法 C.房地产开发企业

3、资质管理规定 D.城市商品房预售管理办法 8.房地产开发企业资质管理规定规定，申请暂定资质证书的条件不得低于（）级资质企业的条件。 A.一 B.二 C.三 D.四 9.2005年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司实施该项目的项目资本金不得少于（）万元。 A.1200 B.1800 C.2100 D.3000 10.中华人民共和国城市房地产管理法规定，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由（）规定。 A.全国人大 B.国务院 C.国土资源部 D.住房和城乡建设部 11.以（）方式取得出让土

4、地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。 A.土地使用权出让 B.房地产出租 C.房地产转让 D.房地产抵押 12.商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，其保修期从（）起计算。 A.商品房竣工之日 B.商品房竣工验收之日 C.商品房竣工验收合格之日 D.商品房交付之日 13.李某与W房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为93。其面积误差比的绝对值为（）。 A.3 B.3 C.7 D.7 14.无正当理由

5、拖欠房租（）个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。 A.1 B.3 C.5 D.6 15.下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是（）。 A.该租赁关系可以对抗已登记的抵押权 B.抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力 C.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任 D.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担 16.人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由（）参照评估价确定。 A.委托人 B.人民法院 C.拍卖师 D.

6、竞买人 17.中华人民共和国城市房地产管理法规定，国家实行土地（）和房屋所有权登记发证制度。 A.使用权 B.所有权 C.收益权 D.占用权 18.下列关于预告登记的表述中，错误的是（）。（2007年试题） A.预告登记的目的是保障将来实现的物权 B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效 C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力 D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖 19.张某购买了一套二手房，按照有关规定，张某应到当地房地产管理部门办理（）。 A.房屋总登记 B.房屋所有权初始登记 C.房屋所有权

7、转移登记 D.房屋所有权变更登记 20.（）是一种反映房屋、土地现状的专业图。 A.房地产平面图 B.房地产有关证明和文件 C.房地产卡片 D.房地产权属账册 21.房地产估价采用（）。 A.差额定率分档累进计收 B.足额定率分档累进计收 C.差额定率分档累退计收 D.足额定率分档累退计收 22.某经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为（）万元。 A.1.60 B.3.00 C.4.25 D.5.525 23.新设立中介服务机构的房地产估价机构资

8、质等级核定为三级资质，设（）年的暂定期。 A.1 B.2 C.3 D.5 24.县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时，应当有（2）名以上监督检查人员参加，并出示执法证件。 A.1 B.2 C.3 D.5 二、多项选择题 1.下列拆迁行为中，适用城市房屋拆迁管理条例的有（）。 A.征收集体土地的过程中对民房的拆迁 B.城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁 C.城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁 D.城市市区内国有企业对厂房的自拆自建 E.城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁 2.产权不明确的房屋是指（）的房屋。 A.有权属证明 B.产权人下落不明 C.产权人出国

9、留学 D.因产权关系正在诉讼 E.暂时无法确定产权的合法所有人 3.下列关于暂定资质证书，表述正确的是（BE ）。 A.暂定资质证书有效期为3年 B.房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书的有效期 C.房地产开发主管部门延长暂定资质证书的有效期不能超过3年 D.自领取暂定资质证书之日起3年内无开发项目的，暂定资质证书的有效期不得延长 E.自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的，暂定资质证书的有效期不得延长 4.中华人民共和国城市房地产管理法规定了（）的转让房地产开发项目条件。 A.以出让方式取得的土地使用权 B.以划拨方式取得的土地使用权 C.以转让方式取得的土地使用权 D.

10、以出租方式取得的土地使用权 E.以抵押方式取得的土地使用权 5.当前，我国各地房地产交易管理机构的主要职责是（）。 A.办理房地产交易鉴证等手续 B.开展房地产股票活动指导和监督 C.为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务 D.协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费 E.为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格 6.下列（），不属于房地产有偿转让。 A.房地产买卖 B.房地产入股 C.房地产继承 D.房地产抵债 E.房地产赠与 7.当前我国房地产权属登记管理的任务主要是（）。 A.做好房地产登记信息化工作 B.做好登记薄记载工作 C.做好房地产登记档案管理工作 D

11、.为落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据 E.做好物业管理工作 8.房屋所有权初始登记是指（）原始取得所有权而进行的登记。 A.新建房屋申请人 B.原有但已进行过登记的房屋申请人 C.原有但未进行过登记的房屋申请人 D.转让所得房屋申请人 E.继承所得房屋申请人 9.房地产中介服务合同应包括的主要事项有（）。 A.当事人姓名或名称 B.当事人住所 C.当事人联系方式 D.中介服务项目名称、内容、要求和标准 E.合同履行期限 三、判断题 1.按照城市房屋拆迁管理条例规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得 转让拆迁范围内的房屋。（） 2.房屋拆迁公司在房屋拆迁中，根据其服务对象，

12、凡是排他性的且不是共享性的，可以认定为公益事业。（） 3.拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑，不予补偿。（） 4.拆迁当事人王某对w市A县房屋拆迁管理部门的裁决不服，王某可以向A县房屋拆迁管理部门申请行政复议。（） 5.根据城市房屋拆迁估价指导意见，估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告。（） 6.申领房地产开发企业二级资质，从事房地产开发经营的时问应不少于3年。（） 7.经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。 （） 8.城市房地产开发经营管理条例规定，因房地产开发商的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的，不征收土地

13、闲置费。 （） 9.未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。 （） 10.发布房地产广告，应当遵守中华人民共和国广告法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。 （） 11.房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，就可以要求交易双方当事人更改成交价格，并按市场评估交纳有关税费。（） 12.凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到土地管理部门申请土地使用权变更登记，然后凭变更后的土地使用权证书向同级人民政府房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记。（） 13.房地产开发企业进行商品房预售，

14、应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。（） 14.房地产直销是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。（） 15.某商品房于2007年1月8日竣工验收合格，2007年3月8日开发商将其交给购房人孙某，该商品房保修期应从2007年1月8日起计算。（） 16.土地初始登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名、名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。（） 17.建筑规划区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，并及时颁发房屋权属证书。（） 1

15、8.单位和个人可以自己查询房屋权属登记信息，但不可委托他人查询。（） 19.内墙面装饰厚度不计入套内使用面积。（） 20.套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。（） 21.对中介服务机构的管理主要从市场准入抓起，采取资质核准、资质分级、资信评价与日常监督相结合的管理模式。（） 22.房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司、股份有限公司或者合伙企业的形式设立。（） 23.申请三级房地产估价机构，要在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万以上或者土地面积3万以上。（） 24.房地

16、产估价机构合并的，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较低的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。（） 四、阅读理解 1.w市甲房地产开发公司2008年8月拟在A市投资建设一综合住宅小区，需拆迁部分原住户住房。拆迁前，甲房地产开发公司委托B拆迁公司进行拆迁，委托A市方正房地产估价公司进行拆迁评估。在拆迁过程中，遇到钉子户王某，王某无正当理由拒不签订拆迁协议，致使该拆迁工作难以正常进行。w市甲房地产开发公司2008年8月拟在A市投资建设一综合住宅小区，需拆迁部分原住户住房。拆迁前，甲房地产开发公司委托B拆迁公司进行拆迁，委托A市方正房地产估价公司进行拆迁评估。在拆迁过程中，

17、遇到钉子户王某，王某无正当理由拒不签订拆迁协议，致使该拆迁工作难以正常进行。 (1).该项目房屋拆迁许可证应由（）部门发放。 A.A市建设管理部门 B.A市房屋拆迁管理部门 C.w市房屋拆迁管理部门 D.w市建设管理部门 (2).如对拆迁协议不服，王某应到（）部门申请裁决。 A.A市建设管理部门 B.A市房屋拆迁管理部门 C.w市房屋拆迁管理部门 D.w市建设管理部门 (3).王某申请裁决，裁决部门应当自收到申请之日起（）日内作出裁决。 A.15 B.30 C.45 D.60 (4).如果对裁决部门作出的裁决不服，王某可以在接到裁决书之日起（c）个月内向人民法院起诉。 A.1 B.2 C.3

18、D.4 (5).A市方正房地产估价公司进行房屋拆迁估价时，估价时点应当确定为（）。 A.房屋拆迁公告之日 B.房屋拆迁实施之日 C.房屋拆迁补偿协议签订之日 D.房屋拆迁许可证颁发之日 (6).下列关于A市方正房地产估价公司进行房屋拆迁估价工作中的做法不规范的是（）。 A.拆迁估价目的表述为“为确定被拆迁房屋价值而评估其房地产拆迁价格” B.主要采用市场比较法进行拆迁估价 C.拆迁评估价格以人民币为计价货币，精确到万元 D.将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日 (7).如果拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起（ ），向原估价机构书面申请符合估价。 A.3日内 B.5日内 C

19、.7日内 D.10日内 (8).不是达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理的方式有（）。 A.行政裁决 B.依法起诉 C.强制拆迁 D.投票方式 (9).如果在拆迁过程中涉及违章建筑，下列做法正确的是（）。 A.由B拆迁公司认定是否属于违章建筑 B.由方正房地产估价公司认定是否属于违章建筑 C.由B拆迁公司和方正房地产估价公司共同认定是否属于违章建筑 D.由B拆迁公司申请A市规划行政主管部门认定是否属于违章建筑 答案部分 一、单项选择题1. A【解析】：城市房屋拆迁管理条例的适用范围，是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。参见教材P40 2. C【解析】：对于

20、出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，城市房屋拆迁管理条例规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。参见教材P47 3. C【解析】：委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。参见教材P51 4. A【解析】：拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。参见教材P51 5. B【解析】：裁决应当自收到申请之日起30日内作出。参见教材P53 6. C【解析】：行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。参见教材P57

21、7. C【解析】：原建设部于2000年3月发布了房地产开发企业资质管理规定，将房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。参见教材P5960 8. D【解析】：暂定资质的条件不得低于四级资质的条件。参见教材P60 9. C【解析】：2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200413号），将房地产开发项目（不含经济适用住房项目）资本金最低比例由20提高到35。6000万元35=2100万元。参见教材P62 10. B【解析】：中华人民共和国城市房地产管理法规定，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格

22、应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。参见教材P109 11. C【解析】：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。参见教材P113 12. D【解析】：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。参见教材P119 13. D【解析】：面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积100=（93100）100=7，7=7。参见教材P119 14. D【解析】：无正当理由，拖欠房租6个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形

23、。参见教材P123 15. A【解析】：该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，所以A选项不正确。参见教材P127 16. B【解析】：人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定。参见教材P133 17. A【解析】：中华人民共和国城市房地产管理法规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。参见教材P136 18. D【解析】：预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。参见教材P140141 19. C【解析】：房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠

24、与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。参见教材P144 20. A【解析】：房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。参见教材P156 21. A【解析】：房地产估价采用差额定率分档累进计收。参见教材P175 22. D【解析】：对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不能超过表81标准的30。（1000.5+9000.25+10000.15）130=5.525万元。参见教材P175176 23. A【解析】：新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设1年的暂定期。参见教材P178 24. B【解析】：县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查职

25、责时，应当有两名以上监督检查人员参加，出示执法证件。参见教材P184 二、多项选择题1. BE【解析】：城市房屋拆迁管理条例的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。参见教材P40 2. BDE【解析】：产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。参见教材P47 3. BE【解析】：暂定资质证书有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长暂定资质证书有效期，但延长期不得超过2年。自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的，暂定资质证书的有效期不得延长。参见教材P60 4. AB【解析

26、】：中华人民共和国城市房地产管理法第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件；第四十条规定了以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。参见教材P6566 5. ACD【解析】：房地产交易管理机构的主要职责是：执行国家有关房地产交易管理的法规，并制定具体实施办法；整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；办理房地产交易鉴证等手续；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；发布市场交易信息，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。参

27、见教材P110 6. CE【解析】：房地产继承、房地产赠与均属于房地产无偿转让。参见教材P111 7. ABCD【解析】：房地产登记的任务：做好登记薄记载工作；做好房地产登记信息化工作；做好房地产登记档案管理工作。除了以上任务外，房地产登记工作还要为征地、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据。参见教材P138139 8. AC【解析】：房屋初始登记是指新建房屋申请人，或但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。参见教材P143144 9. ABDE【解析】：房地产中介服务合同应包括以下主要事项：当事人姓名或名称、住所；中介服务项目名称、内容、要求和标准；合同履行期

28、限；收费金额和支付方式、时间；违约责任和纠纷解决方式；当事人约定的其他内容。参见教材P173 三、判断题1. 错【解析】：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋。参见教材P42 2. 错【解析】：用于公益事业房屋的认定，一是要根据其服务对象，是为大多数老百姓服务还是为特定人群服务，是共享性的还是排他性的；二是考虑此类房屋是否有经营、是否以盈利为目的。参见教材P48 3. 对【解析】：拆迁人对拆除超过批准期限的临时建筑，不予补偿是符合法律规定的，也是符合公平原则的；在拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑，不予补偿。参见教材P49 4

29、. 错【解析】：若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日60日内向做出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向做出裁决的房屋拆迁管理部门的上一级主管部门申请行政复议。参见教材P53 5. 错【解析】：估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。参见教材P52 6. 错【解析】：申领房地产开发企业二级资质，从事房地产开发经营的时问应不少于3年。参见教材P60 7. 对【解析】：经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。参见教材P61 8. 错【解析】：城市房地产开发经营管理条例规定，因政府或者政府有关部门的行

30、为而不能如期开工的或中断建设一年以上的，不征收土地闲置费。参见教材P63 9. 对【解析】：未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。参见教材P67 10. 对【解析】：发布房地产广告，应当遵守中华人民共和国广告法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。参见教材P69 11. 错【解析】：房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于房地产行政主管部门确认的评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续，核

31、发权属证书。参见教材P109 12. 错【解析】：凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。参见教材P113 13. 对【解析】：房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。参见教材P115 14. 错【解析】：房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。参见教材P117 15. 错【解析】：保修期从交付之日计算。该商品房保修期应从2007年3月8日起计算

32、。参见教材P119 16. 错【解析】：土地初始登记是指，土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。参见教材P141 17. 错【解析】：建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。参见教材P146 18. 错【解析】：房屋权属登记信息既可以由单位和个人自己查询，也可以委托他人查询。参见教材P154 19. 错【解析】：内墙面装饰厚度计入套内房屋使用面积。参见教材P167 20. 对【解析】：套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭

33、的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。参见教材P167 21. 对【解析】：对中介服务机构的管理主要从市场准入抓起，采取资质核准、资质分级、资信评价与日常监督相结合的管理模式。参见教材P172 22. 错【解析】：房地产估价机构由自然人出资，主要由房地产估价师个人发起设立，组织形式有：合伙制、有限责任制。参见教材P177 23. 对【解析】：申请三级房地产估价机构，要在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万以上或者土地面积3万以上。参见教材P179 24. 错【解析】：房地产估价机构合并，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。参见教材P

34、183 四、阅读理解1. (1). B【解析】：该项目应由A市房屋拆迁管理部门发放房屋拆迁许可证。参见教材P41 (2). B【解析】：城市房屋拆迁管理条例规定拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。参见教材P53 (3). B【解析】：裁决部门应当自收到申请之日起30日内作出。参见教材P53 (4). C【解析】：若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉。参见教材P53 (5). D【解析】：拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。参见教材P50 (6). ACD【解析】：拆迁估价目的统一表

35、述为“为确定被拆迁房屋货币补偿价值而评估其市场价格”。拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元。估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。参见教材P50-51 (7). B【解析】：如果拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构书面申请符合估价。参见教材P51 (8). D【解析】：达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式：行政裁决、依法起诉、强制拆迁。参见教材P54 (9). D【解析】：违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。参见教材P49房地产估价相关知识模拟试卷

36、（一）一、单项选择题 1.某居住小区，用地面积35公顷，其中公共建筑用地占12%，道路广场用地占22%，绿地率30%，住宅总建筑面积31.56万平米。则该小区的住宅建筑面积净密度为（）。 A.0.90 B.2.50 C.2.70 D.3.90 2.室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中（）材料中可能含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，造成室内氡的污染。 A.水泥 B.聚苯乙烯泡沫塑料 C.涂料 D.壁纸 3.当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，在不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用（）。 A.独立基础 B.整体式筏式基础 C.箱形基础 D.桩基础 4.利润应根据工程类别按相应的计

37、费基础乘以利润率确定。其中土建工程的利润计算基础是（）。 A.直接工程费 B.直接费 C.直接工程费+间接费 D.人工费 5.（房产分丘图 ）是绘制房产权证附图的基本图。 A.宗地图 B.房产分户图 C.房产分丘图 D.房产分幅图 6.若X商品对Y商品的交叉弹性系数Exy0，则表明X商品与Y商品为（）。 A.正常商品 B.替代品 C.互补品 D.不相关商品 7.某房地产项目投入自有资金支付土地投资350万元人民币，其余采用银行贷款方式投入开发成本470万元，开发周期2年，年贷款利率8，利息支出78.21万元，正常利润为210万元，若该项目能够获得超额利润，则销售收入至少应该为（ ）万元。 A.

38、898.21 B.1108.21 C.1166.25 D.1322.83 8.以下金融工具属于直接金融工具的是（）。 A.抵押契约 B.保险单 C.银行券 D.存款单 9.以下不属于信托职能的是（ ）。 A.融通资金 B.财务管理 C.信用服务 D.投资咨询 10.股票与股单都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，它们（）。 A.适用范围相同 B.性质相同 C.表现形式相同 D.同属于证据证券 11.保险损失补偿时，权益转让原则近适用于（）。 A.财产保险 B.责任保险 C.信用保险 D.人身保险 12.反映总体单位的属性和特征的统计术语称为（）。 A.指标 B.统计总体 C.标志 D.总体单

39、位 13.当有价证券的市场价低于成本时，应相应的减记资产帐面价值，并将减记金额计入当期损益。这样的做法体现（）。 A.配比原则 B.谨慎原则 C.历史成本原则 D.责权发生制原则 14.在当事人意思表达一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同，称为（）。 A.双务合同 B.赠与合同 C.要式合同 D.实践合同 15.限制物权是指权利人可以在其所有物上为他人设立权利。下列属于限制物权的是（）。 A.益物权 B.所有权 C.债权 D.自物权 16.在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有（）报价才是要约表示。 A.拍卖公司 B.委托人 C.竞买人 D.买受人 二、多项选择题

40、1.下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（）。 A.用地面积 B.建筑红线后退距离 C.建筑控制高度 D.建筑密度 E.建筑间距 2.工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由（）组成。 A.规费 B.人工费、材料费、机械使用费 C.管理费、利润 D.风险 E.税金 3.由于需求拉上型造成通货膨胀的基本原则因有（）。 A.原材料价格上涨 B.物价总水平持续下降超过6个月 C.国民经济比例失调 D.过分提供信用 E.政府支出大幅扩张 4.商业保险包括（）。 A.保证保险 B.存款保险 C.财产保险 D.养殖业保险 E.劳动工伤保险 5.下列属于强度相对指标的是（）。 A.绿地率 B

41、.容积率 C.房屋空置率 D.人口净密度 E.建筑密度 6.根据民法通则规定，（）的诉讼时效期间为1年。 A.寄存财物被丢失 B.环境污染损害赔偿 C.身体受到伤害要求赔偿 D.拒付租金 E.损坏公共物品 三、判断题 1.城市规划运作体系包括城市规划的编制和审批两个方面。（） 2.大气污染物中，颗粒物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。对人体危害最大的是飘尘。（） 3.建筑物横墙是与建筑短轴方向一致的墙。（） 4.根据工程量清单计价法，建筑安装工程费用由直接费、间接费、利润和税金组成。（） 5.地形图是按一定比例绘制的地形的正射投影图。（） 6.某房地产项目的需求价格弹性系数Ed1.6

42、7。当房价下降时，购房者支出会下降。（） 7.外部效应引起私人成本与社会成本不一致，使得私人最优配置与社会最优配置偏离，而市场机制往往可以自主消除负外部性所带来的影响，因而促进了市场配置资源的有效性。（） 8.大额可转让存单不记名、金额大、允许在市场上买卖转让、有条件的情况下允许提前支取。（） 9.证券可分为货币证券、资本证券和商品证券三类。（） 10.债券发行时，若债券利率高于市场利率，则债券的发行价往往高于票面价值。（） 11.保险基本职能中的分散危险是保险经济活动所特有的内在功能。（） 12.在统计指标中，算术平均数、几何平均数、平均差都是平均指标。（） 13.某房地产开发企业，在会计核

43、算时，应把销售中发生的销售费用计入成本类会计科目。（） 14.合同双方约定工程总价7500万元。定金为主合同标的的25%，该定金条款无效。（） 15.拍卖中价高者得规则只是约束竞买人的。（） 四、阅读理解 1.甲房地产开发有限公司（以下简称甲公司）与乙建筑工程公司（以下简称乙公司）签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元（70%商业贷款），正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。 (1).根据经济学中的成本概念，该项目的超额

44、利润为（）。 A.5902.57 B.5869.50 C.2576.93 D.8479.50 (2).该项目中，作为开发商应该了解的居住区规划的经济技术指标有（） A.建筑形式 B.人口净密度 C.住宅平均层数 D.停车泊位 (3).当前国家针对房价上涨过快采取了调控措施，其中有（）。 A.增加公共工程开支 B.买卖政府债券 C.提高抵押贷款首付比例 D.提高贷款利率 (4).甲公司所购买的保险属于（）。 A.担保保险 B.保证保险 C.信用保险 D.责任保险 (5).销售均价29800元/m2是（）。 A.比较相对指标 B.众数 C.中位数 D.算术平均数 (6).甲公司与乙公司签订的合同属

45、于（）。 A.有偿合同 B.实践合同 C.双务合同 D.要式合同 答案部分 一、单项选择题1. B【解析】：参见教材P37 2. A【解析】：参见教材P56 3. D【解析】：参见教材P79 4. C【解析】：参见教材P128 5. C【解析】：参见教材P155 6. B【解析】：参见教材P167 7. B【解析】：参见教材P182 8. A【解析】：参见教材P215 9. D【解析】：参见教材P237 10. D【解析】：参见教材P259 11. A【解析】：参见教材P280 12. C【解析】：参见教材P294 13. B【解析】：参见教材P319 14. D【解析】：参见教材P358 1

46、5. A【解析】：参见教材P365 16. C【解析】：参见教材P375 二、多项选择题1. ABD【解析】：参见教材P26 2. BCD【解析】：参见教材P138 3. DE【解析】：参见教材P226 4. AC【解析】：参见教材P275 5. BDE【解析】：参见教材P298 6. ACD【解析】：参见教材P355 三、判断题1. 错【解析】：参见教材P7 2. 对【解析】：参见教材P44 3. 对【解析】：参见教材P81 4. 对【解析】：参见教材P129 5. 对【解析】：参见教材P152 6. 错【解析】：参见教材P166 7. 错【解析】：参见教材P198 8. 错【解析】：参见教

47、材P241 9. 对【解析】：参见教材P250 10. 对【解析】：参见教材P261 11. 对【解析】：参见教材P273 12. 错【解析】：参见教材P298 13. 错【解析】：参见教材P325 14. 错【解析】：参见教材P363 15. 错【解析】：参见教材P376 四、阅读理解1. (1). A【解析】：参见教材P182，（17400220.5）15%2576.93 17400220.52576.93120075005902.57 (2). BC【解析】：参见教材P36 (3). CD【解析】：参见教材P229 (4). B【解析】：参见教材P276 (5). D【解析】：参见教材P

48、298 (6). ACD【解析】：参见教材P358房地产开发经营与管理模拟试题（一）一、单项选择题 1.房地产投资的物业按照使用目的划分的类型不包括（）。 A.居住物业 B.商业物业 C.新兴物业 D.酒店与休闲娱乐设施物业 2.平均建设周期（CPt），指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工使用所占用的是时间长短。在数值上，平均建设周期=（）。 A.房屋施工面积/建筑面积 B.建筑面积/所有建筑面积 C.房屋施工面积/新竣工面积 D.可以房屋面积/房屋总面积 3.被邀请参加招标的承包商通常在（）之间。 A.1-3个 B.3-5个 C.3-10个 D.5-10个 4.假设上述的两居室每套价格提高

49、5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于（）。 A.因果性调查 B.描述性调查 C.试探性调查 D.假设性调查 5.房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。 A.观察法 B.实验法 C.讨论法 D.问卷调查法 6.下列属于概率抽样的是（ ）。 A.整群抽样 B.随机抽样 C.估计抽样 D.定额抽样 7.（）就是特定商品的潜在购买者数量。 A.市场规模 B.合格有效市场 C.有效市场 D.潜在市场 8.对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。 A.潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场 B.潜在市场有

50、效市场服务市场合格的有效市场 C.潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场 D.服务市场潜在市场有效市场合格的有效市场 9.在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。 A.简单平均法 B.移动平均法 C.加权移动平均法 D.时间序列分析法 10.一笔月利率为2的贷款，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。 A.24% B.25.1% C.25.36% D.27.1% 11.银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25，则名义年利率是（）。 A.7.02%

51、B.7.04% C.7.50% D.7.85 12.银行为某家庭提供年利率为6%，按月等比递增偿还期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.3%，首期偿还额为2600元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额是（）元。 A.2843.86 B.2847.55 C.3102.62 D.3291.27 13.一新建写字楼的公开售价为26000元，开发商推出了以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金5000元，5年付清。若同类物业投资收益率为8，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说（）。 A.比售价优惠 B.不如售价优惠 C.与售价一样 D.难以判定是否给予了优惠 14.银行为某家

52、庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，则每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是（）元。 A.5142.74 B.5475.37 C.5163.96 D.7000.00 15.下列不属于清偿能力指标的是（）。 A.现金回报率 B.流动比率 C.速动比率 D.偿债备付率 16.某房地产开发项目的收益率高于项目基准收益率，那么该项目的财务净现值会（ ）。 A.大于零 B.小于零 C.等于零 D.都可能 17.某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则

53、该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。 A.45.05% B.49.31% C.58.86% D.63.6 18.开发投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的（）占开发项目总投资的比率。 A.年利润总额 B.项目投资的资本价值 C.总开发成本 D.总开发价值 19.张某购买了一商品房，购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该楼房用于出租，出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。 A.9.00% B.8.05% C.30.00% D.7.52 20.某房地产开发项目的占地面积2万，土地总价26

54、000万元，如果房屋开发成本为4500元，预测销售价格为12000元，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。 A.1.4 B.1.5 C.1.6 D.1.7 21.“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面哪个是不属于“三个预测值”。（ ） A.最乐观预测值 B.最悲观预测值 C.最可能预测值 D.最不可能预测值 22.对投资项目或投资方向提出建议，是（）阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 23.房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是（）。 A.最高最佳使用原则 B.符合城市规划 C.利润最大化 D.

55、开发项目所处区域的宏观经济条件 24.主要通过出售有限责任权益份额融通资金的是（）。 A.有限股份责任公司 B.股份有限公司 C.房地产投资信托 D.有限责任合伙企业 25.我国央行目前规定，（）不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。 A.建设银行 B.工商银行 C.商业银行 D.农业银行 26.对于居住物业，房地产资产管理的全部内容是（）。 A.物业管理 B.设施管理 C.资产管理 D.投资组合管理 27.对收益性物业而言，物业维修通常起源于（）。 A.租户对建筑物状况的抱怨 B.物业管理人员对建筑物的检查 C.业主对建筑物的检查 D.物业管理人员对建筑物使用情况的调查

56、 28.具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是（）。 A.甲级写字楼 B.乙级写字楼 C.丙级写字楼 D.丁级写字楼 29.写字楼承租时为每个办公室工作人员提供（）的单元内建筑面积比较合适。每个工作人员封闭的办公面积一般需要（）。 A.1015，56 B.1520，56 C.1520，810 D.1218，69 30.谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40m2，外墙面积8m2，单元间分隔墙面积10m

57、2，公摊面积5m2，那么，可出租面积应为（）。 A.44 B.48 C.54 D.64 31.某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是（）。 A.18% B.25% C.30% D.50 32.服务人口15万人，年营业额在3000万10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（）。 A.地区购物商场 B.居住区商场 C.邻里服务性商店 D.特色性商店 33.项目可行性报告的基本构成不包括（）。 A.封面 B.摘要 C.目录 D.建议书 34.关于契约型和公司型信托的

58、比较，下列不正确的是（）。 A.资金属性不同 B.资金使用不同 C.管理经理不同 D.利益分配不同 35.房地产担保形式不包括（）。 A.抵押 B.保证 C.质押 D.协议 二、多项选择题 1.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有（）。 A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命 B.自然寿命一般要比经济寿命短 C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命 D.房地产的经济寿命与使用性质无关建设工程教育网整理 E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间 2.房地产投资信托资金（REITs）可划分为（）。 A.权益型 B.抵押

59、型 C.混合型 D.常规型 E.地区型 3.市场定位的方式有（）。 A.避强定位 B.重新定位 C.跟随定位 D.差异定位 E.对抗定位 4.当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式（）。 A.从容不迫型 B.选择型 C.凶猛型 D.随机型 E.灵活型 5.影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（）。 A.自然特征 B.细分市场 C.人口密度的大小 D.该区域发展的类型和范围 E.竞争性项目的区域 6.可贷资金利率理论认为（）。 A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成 . B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成 C.利率是由货币的供给与需求决定的 D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数 E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数 7.关于房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有（）。 A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 B.利润总额=经营利润+营业外收支净额