次贷危机及我国住房信贷风险防范

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1、次贷危机及我国住房信贷风险防范 内容摘要美国不完善的住房保障体系、宽松的房贷政策以及创新的房贷产品，使市场积累了巨大风险，而利率上升和房市降温引爆了次贷危机。我国住房信贷市场存在类似于次贷危机的风险形成机制。公共住房供需矛盾突出，住房信贷市场准入标准宽松，提供按揭贷款的银行缺乏合理的避险手段，长期内利率波动和住房产权流动性不足，使我国住房信贷市场风险不断积累。防范我国住房信贷风险必须未雨绸缪。 关键词次贷危机；住房信贷风险；住房制度建设 美国次贷危机发端于2006年下半年，到2007年8月升级成全球金融风暴。危机已经导致全球金融市场遭受重大冲击，美国经济乃至世界经济陷入衰退。反思美国次贷危机的

2、制度背景、根源与发生的内在机制，对于比较分析我国住房信贷存在的问题、防范潜在风险、完善住房制度具有重要意义。 一、次贷危机的制度背景与形成机制 美国政府对自有住房率的盲目追求和以售为主的住房政策取向，是次贷危机形成的制度背景。早在1949年，国家住房法提出了“让每一个美国人拥有合适的住宅和居住环境”的住房目标。联邦政府积极鼓励并帮助低收入群体借助市场解决自有住房问题。政府对低收入住房的直接资助几乎每年都在削减，住房与房地产发展部的预算授权占美国联邦政府授权总额的比例由1978年的8调整到现在的12之间。政府在减少财政直接资助的同时，大幅增加税收优惠。2004年，联邦政府用于直接住房资助的花费为

3、300亿美元，但为有房户、出租房和抵押贷款债券投资者提供的税收减免达到了1200亿美元。20世纪80年代后，二级房贷市场成为美国住房融资的主要渠道，1994年到2006年，美国住房自有率由64提高到69，有900多万个家庭通过住房信贷获得自有住房，其中相当大部分是低收入群体。虽然低收入者通过住房抵押贷款市场获得了自己的住房，但其支付能力不足的特征却为次贷危机的爆发埋下了伏笔。 房地产市场繁荣时期宽松的贷款条件和贷款产品设计的先天缺陷，使市场积累了巨大的风险。2001年到2004年美联储的低利率政策导致了房地产市场异常繁荣，房价普遍持续上涨，贷款机构提供贷款的条件更加宽松。次级贷款总规模不断扩大

4、，其占抵押贷款市场总规模的比率由2001年的5.6上升到2006年的20。大多数次级抵押贷款产品有三个特征：低首付、较高的平均利率以及浮动利率。低首付使本来没有偿债能力的群体进入住房抵押贷款市场，较高的平均利率使低收入者购房比中高收入者购房成本更高，而浮动利率则使风险承受能力很低的次贷群体单边承担了利率上升的风险。 住房抵押贷款证券化在转移风险的同时放大并扩散了风险。尽管证券化可以使次贷合同的风险远离银行系统，但由于债务主体不变，风险的源头没有变化，风险并未消失。不仅如此，证券化的风险转移机制使贷款机构具有扩大次贷规模的强烈动机，却缺乏对申请者还贷能力考查的动力。同时，基于MBS的CDO、CD

5、S等金融产品的反复衍生和杠杆交易使金融创新进一步脱离实体经济，各种金融衍生品异化为投机工具，风险被成倍放大，并被扩散到投资银行、保险公司。 利率上升和房价下降直接导致了次贷危机的爆发。在截至2006年6月的两年时间里，美联储连续17次加息，联邦基金利率从1提升到5.25。利率的上调增加了购房者偿还月供的负担，并导致了房地产价格下降。房市的降温使购房者既无法在市场上出售抵押房产变现，也无法通过抵押再融资获得足够偿还贷款的资金。购房者支付能力下降，大量违约出现。 二、我国住房信贷市场存在的问题 我国的住房信贷风险与美国次贷危机有类似的形成机制。对次贷危机发生的制度背景、根源和内在机制的分析，为考察

6、我国住房信贷市场存在的问题和潜在风险，提供了一个“参照系”。 (一)公共住房供需矛盾突出 以2007年国发24号文件为标志，我国确立了以面向低收入群体的经济适用房和廉租房为主的、包括集资合作住房、经济租赁房、限价商品房等多种形式的保障性住房供应体系。公共住房供需矛盾突出，仍是我国公共住房体系存在的主要问题。具体表现在：第一，2007年国发24号文件中，经济适用房定位由中低收入家庭下调为低收入家庭，廉租房定位由最低收入家庭上扩到低收入家庭，二者实现无缝对接。但这样以来，在购买商品房和经济适用房的群体间产生了政策覆盖不到的“夹心层”群体。第二，我国部分不发达和欠发达地区，城镇居民总体收入水平和居住

7、水平较低，中等收入群体发育不充分。这种经济背景和收入结构，必然要求住房保障层面上浮，将部分中等收入与低收入人群列入保障对象之中。第三，我国正处于城镇化快速发展的阶段，全国进城务工人员已达1.18亿，其中低收入人口的比例较大，其住房保障问题尚无明确的政策。第四，由于没有形成稳定、充足的资金渠道，各地廉租住房建设尚处于起步阶段，实际建设的数量更小，保障面尚不足0.5。住房保障体系存在的缺陷，造成了公共住房需求强烈与供给严重不足的矛盾，部分群体被迫通过市场自己解决住房问题。日积月累，最终殃及金融系统。 (二)住房按揭贷款市场准入标准宽松 我国按揭贷款市场准入标准宽松，主要表现在： 1、2001200

8、7年，中国人民银行先后印发多个文件，规范个人住房贷款按揭成数，严禁“零首付”，适当降低第二套或二套以上住房的按揭成数。但商业银行为了争夺客户，变相降低门槛，多数依然执行2030的首付比例。而国际上除了英国和美国，首付比例一般在4050之间。 2、在大多数国家，个人住房按揭贷款每个月还款的比重不会超过家庭月可支配收入的2835，但我国可达50。 3、在大多数国家，个人住房按揭贷款申请需要用个人银行对账单、个人所得税税单、个人银行信用记录及个人公司证明等多个文件来证明其收入真实性。我国只要个人公司收入证明，而这种个人收入证明的真实性可信度很低。 4、我国房地产信贷中已存在着一些“假按揭贷款”、“自

9、我证明贷款”和“零首付贷款”，一些类似于美国再抵押融资的创新信贷产品如“加按揭”、“转按揭”、“循环贷”、“气球贷”和房屋“净值”贷款等也不断面市。 (三)房地产金融风险过度集中于商业银行 经过20多年的发展，我国住房金融逐步形成了以“银行为主、信贷为主、一级市场为主”的市场体系。房地产金融风险过度集中在商业银行。 1、融资渠道单一，过度依赖银行贷款。由于我国资本市场尚不发达，直接融资比例过小，住房资金高度依赖银行。相关数据显示，中国银行业房地产贷款集中度逐步提高，到2008年1季度末，商业性房地产贷款余额达到5.01万亿元，占人民币贷款的比重已经提高到18.2，部分银行占比甚至达到了30以上

10、。80左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。个人住房抵押贷款2007年总额达到2.7万亿元，已经占据了整个个人银行业务量 的60以上。 2、政策性住房金融发展滞后。对于贫困人群、低收入者、刚参加工作人群、外来人口等特定人群，住房金融缺乏明确的政策性制度安排，滞后于社会发展需要。部分人群被迫通过市场购买住房。 3、住房金融市场结构不合理，市场机构体系不完善。我国住房金融市场发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主，缺乏直接融资产品，存在着明显的滞后和不均衡；市场结构不完善，一级市场初具规模，但二级市场正在探索试点之中，且规模很小；机构体系不完善，缺乏许多发达经济体常见

11、的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险(担保)机构。 (四)利率上升和抵押房产产权流动性不足已成为住房信贷的潜在风险 对次贷危机的分析告诉我们，利率上升和房地产市场降温所带来的贷款者流动性不足，是导致大量违约的关键。利率上升、工资收入的下降、资产缩水、资产不能变现、缺少其他财产性收入、失业、重病等，都可能导致购房者流动性不足，进而发生断供。比较分析我国房地产信贷市场，利率上升和抵押房产变现能力不足是两个重要的潜在风险。 从1998年开始发放住房抵押贷款以来，我国住房抵押贷款利率在相当长时期内停留在历史最低水平并保持基本稳定。2008年下半年，5年以上的按揭贷款利率更是下降到4.158。而我

12、国的住房按揭贷款人对未来长时期内利率变动风险思想准备普遍不足，人们很少认真思考过长达2030年按揭贷款会面对什么样的利率变动风险。在城市化、工业化、信息化、市场化以及国际化不断加速的情况下，中国经济正处于良性增长阶段的上升时期。在未来2030年里，中国经济繁荣，利率上升、优惠利率政策的改变是必然的事情。利率持续上调，将会有一定比重的贷款人因“月供”超出预期而难以承受，偿贷能力将普遍下降，银行房贷的违约风险将明显升高。 理论上，购房人是以所购房屋作为资产信用抵押给银行的，并且银行的按揭贷款要求贷款人支付了一定比例的“首付”，即贷款额是针对房价下跌的可能性做了风险扣除的。除非出现危机性的房价连续暴

13、跌，房在，银行的贷款安全就应当是有保障的。但我国的实际情况是，由于房地产二级市场的发展远不充分，由于中国城镇大多数居民只拥有一套生活必需的住房，依靠作为抵押物的住房产权变现来保障银行贷款安全实际上存在着相当大的难度。 三、防范我国住房信贷风险的思路 (一)完善我国住房保障体系，缓解公共住房供需矛盾 完善住房保障体系，缓解公共住房供需矛盾，解决低收入群体的住房问题，防止没有偿还能力的群体进入住房抵押贷款市场，是房地产业健康发展的必要条件，同时也是规避住房信贷系统性风险的根本。 要避免对住房自有率的盲目追求，建立健全我国多层次住房保障体系。通过发展限价房、经济适用房、廉租房、经济租赁房等手段，解决

14、低收入者、夹心阶层、农民工的住房问题。财力缺乏的地区，可采取旧有公房回购、大力发展廉租房等措施，用有限的财政资金解决基本住房保障，不必刻意追求住房自有率。即使在房地产市场上，也同样鼓励刚毕业的大学生等收入暂时处于低位的群体租赁住房，对其进行税收减免或者一定贴租，避免其在财力不逮情况下仓促涌入房地产市场，进而对银行系统造成压力。 (二)严格信贷政策，加强住房抵押贷款市场的政府监管 严格信贷政策，把好发放个人住房抵押贷款的第一关。严格执行贷款准入条件，合理确定抵押贷款的首付比例和月还款额占可支配收入的比例；对借款人的真实借款目的进行监督，防止用“假按揭”为开发商套取贷款；认真评估贷款对象的还款能力

15、，加强对贷款对象真实收入水平的考察，并对借款人的经济状况进行及时监督；合理确定抵押物价值，加强对抵押物的管理，保障银行对抵押物的所有权和处置权。 加强住房抵押贷款市场的政府监管。作为新兴市场国家，中国的市场机制还很不完善，要依靠金融监管培育被监管机构的风险管控能力和市场监督约束机制，支持和培育良好的市场秩序。尽快建立起针对住房市场与住房金融市场的风险监测与评估体系，为拟定风险防范措施和宏观调控政策提供可靠的依据。建立健全由相关部委参加的综合协调、磋商机制，统筹各方力量对住房市场与住房金融市场进行综合监督、管理与调控。 (三)规范发展住房抵押贷款证券化，分散集中于银行系统的风险 我国个人住房抵押

16、贷款的资金供给基本来自于银行系统，分散银行的金融风险是完善我国住房金融体系的一个关键任务。证券化可以将原来高度集中在银行系统的风险通过金融市场分散给不同投资主体，使高风险远离银行系统。借鉴美国住房抵押贷款证券化的方式，推动住房抵押贷款证券化的规范发展，仍是我国住房金融完善与深化的途径选择。 住房抵押贷款证券化的规范发展要与银行风险管理能力、客户风险承受能力、市场环境和外部监管相适应。要防止金融产品由风险管理的工具异化为投机的工具，防止金融创新过度发展造成金融与实体经济的脱离。要建立严格的监管体系，通过实行更严格的安全标准及对金融机构实行更高的资本金要求等措施，减轻金融技术演变过程中所产生的风险

17、。在自由化的条件下，监管永远落后于市场，除了建立严格的监管体系外，必须在源头上将衍生金融工具的创造和使用限制在合理范围内。 (四)建立利率变动风险的均衡配置机制 贷款利率是影响住房抵押贷款供给与需求的一个重要变量。住房抵押贷款利率可以分为固定利率与浮动利率两种类型，不同的利率类型，对应着不同的风险分布结构。浮动利率使原本风险承受能力较小的居民个人承担着20至30年利率上升的风险，实际加大了利率上升期银行的违约风险。因此，要打破单一的抵押贷款利率确定方式，探索不同条件下固定利率与可变利率的多元化组合，并发展金融期货市场、抵押贷款证券化等避险工具，使利率变动风险在不同风险偏好、风险认知能力和风险承受能力的经济主体间均衡配置。 (五)加快房地产二级、三级市场发展 房地产二级市场和租赁市场的发展，有利于促进存量住房产权的流动和住房资源的合理使用，满足不同收入层次群体的住房需求。大力发展提高住房产权流动性的二级市场和提供租赁住房的三级市场，已成为进一步扩大房贷规模的必然要求。要加快处理房屋产权办理中的各类遗留问题，鼓励房改房、拆迁安置房等上市流通，实现新建商品房和存量住房的联动交易，满足居民改善住房的需求；落实房屋租赁管理办法，进一步完善住房租赁相关的政策法规，规范市场租赁行为，实现租售并举，多渠道解决老百姓住房问题。 责任编辑：邵华明 11