政策对深圳房地产市场成交量变化的课件

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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。代理事业部代理事业部 专题研究专题研究策略资源中心策略资源中心数据研发部数据研发部2022-6-25本报告是严格保密的。21、直接影响类的政策，即政府直接针对购房者的政策，和政府通过金融机构直接作用于购房者的政策，对房地产市场成交量具有显著影响，其他类型的政策对成交量的影响较弱。周期时段2-4月4-7月7-11月11-2月成交量变化1.8倍0.5倍1.8倍0.5倍2、直接类政策，在政策细则出台之后开始对成交量产生影响，影响周期为2-3个月，在此期间成交量将下降40%-60%，而价格会在惯性的作用下继续保持一段时间的增长，之后出现小幅下降3、房地产市场成交

2、量变化在各种因素作用下，出现一个周期性的波动，该周期共分为4个阶段：研究表明直接影响类的政策将会对成交量的变化产生显研究表明直接影响类的政策将会对成交量的变化产生显著影响；影响周期为著影响；影响周期为2-32-3个月，成交量下降个月，成交量下降40%-60%40%-60%政政 策策 分分 类类直接影响1、政府购房者2、政府金融机构购房者间接影响3、政府金融机构4、政府开发商5、政府中介本报告是严格保密的。3研究说明研究说明1.1.成交量的定义成交量的定义u本报告中的成交量均指成交面积。本报告中的成交量均指成交面积。2.2.整体市场的定义整体市场的定义u整体市场是指一手房与二手房市场总和。整体市

3、场是指一手房与二手房市场总和。本报告是严格保密的。4根据房地产市场中的参与主体，我们将政策分为根据房地产市场中的参与主体，我们将政策分为5 5类，类，并将并将5 5类政策分为直接影响类政策分为直接影响 和间接影响政策和间接影响政策中国房地产市场还是一个政策主导的市场，政府一方面以市场参与者的中国房地产市场还是一个政策主导的市场，政府一方面以市场参与者的身份参与市场供应土地，另一方面又以行政命令制定市场规则。身份参与市场供应土地，另一方面又以行政命令制定市场规则。我们从市场参与者的身份将政府划分到研究体系中，并将政策的影响分为我们从市场参与者的身份将政府划分到研究体系中，并将政策的影响分为直接影

4、响和间接影响。直接影响和间接影响。定义定义表现表现影响链影响链直接影响直接对购房者的购买产生影响1、刚性限制购买，例如限外令2、弹性限制购买：（1）增加交易过程的成本；（2）增加持有环节的成本1、政府购房者2、政府金融机构购房者间接影响对购房者的心理预期产生硬性不直接针对购房者，仅对其心理预期产生影响3、政府金融机构4、政府开发商5、政府中介本报告是严格保密的。520042004年房地产政策回顾年房地产政策回顾5 54 41 10 03 37 73 35 57 75 55 57 74 47 73 36 63 37 77 77 78 85 55 55 59 9- -2 2% %- -2 2% %

5、- -4 4% %8 8% %- -5 5% %4 4% %- -8 8% %4 4% %6 6% %4 4% %3 3% %0204060801001201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发由20%及以上提高到35%及以上 国土资源部、监察部联合下发71号令，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土

6、地国务院下发紧急通知，要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批，深入开展土地市场治理整顿 出台经济适用房管理办法以及关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知 国家发改委、建设部下发通知，提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价 从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮 要求全国国土部门以2004年12月31日为基准日期，到2005年3月31日，对全国城镇的存量用地、闲置用地情况进行地毯式调查 价格变动率成交面积本报告是严格保密的。65 54 41 10 03 37 73 35 57 75 55 57 74 47 73

7、36 63 37 77 77 78 85 55 55 59 9- -2 2% %- -2 2% %- -4 4% %8 8% %- -5 5% %4 4% %- -8 8% %4 4% %6 6% %4 4% %3 3% %0204060801001201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%20042004年政策分析：该年度政策较少，并且主要以第年政策分析：该年度政策较少，并且主要以第5 5类类政策为主，全年房地产市场走势平稳，成交量在政策为主，全年房地产市场走势平稳，成交量在1111月月增幅较大增幅较大价格变动率成交面

8、积44443本报告是严格保密的。78 86 64 43 38 83 39 95 55 59 91 10 08 87 70 05 55 56 62 26 68 87 77 79 97 7- -5 5% %8 8% %- -2 2% %4 4% %1 14 4% %- -3 3% %0 0% %5 5% %- -1 1% %2 2% %4 4% %- -1 10 0% %0204060801001201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月-15%-10%-5%0%5%10%15%20%旧国八条。国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知，共有八条意见 新国八点： 国务院总理温家宝4月2

9、7日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。个人住房贷款利率从从2005年3月17日起再次上调 七部门日联合出台关于做好稳定住房价格工作意见的通知。“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键词 建设部等三部关于加强房地产税收管理的通知2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。 关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知深圳开征土地增值税使用全市统一的示范文本 ；取得预售许可证后，必须全部即时上网公开销售 ；不得采取“提前登记、集中开盘、分期销售”的售房模式 ；严

10、禁“炒卖楼花” 20052005年房地产政策回顾年房地产政策回顾国税局强调要对 20% 个人所得税进行一体化征收财政部部长金人庆表示， “ 十一五 ” 期间将出台物业税央行发布 2004 年中国房地产金融报告，建议取消现行的房屋预售制度人民币兑美元即日升值 2% 。 ，我国开始实行以市场供求为基础、参考一揽子货币进行调节、有管理地浮动汇率制度，人民币汇率不再盯住单一美元价格变动率成交面积本报告是严格保密的。88 86 64 43 38 83 39 95 55 59 91 10 08 87 70 05 55 56 62 26 68 87 77 79 97 7- -5 5% %8 8% %- -2

11、 2% %4 4% %1 14 4% %- -3 3% %0 0% %5 5% %- -1 1% %2 2% %4 4% %- -1 10 0% %0204060801001201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月-15%-10%-5%0%5%10%15%20%20052005年政策分析：年政策分析：“国八条国八条”的相关政策始终贯穿整个的相关政策始终贯穿整个0505年，年，税收政策是税收政策是0505年房地产政策的主题；年房地产政策的主题；“国八条国八条”以行政税收以行政税收手段直接影响到购房者手段直接影响到购房者价格变动率成交面积21 2 411 434141均为均为“国

12、八条国八条”相关政策相关政策本报告是严格保密的。9价格变动率成交面积4月28日，央行全面上调各档次贷款利率027个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由612上调至639。温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见一、近期经济适用房建设目标9月底前公布 二、90平方米以下住房须占项目总面积七成以上 三、购房不足5年转让须交营业税 四、空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物 五、个人房贷首付比例不低于三成 六、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型 七、土地闲置2年将被收回使用权 八、各地城市

13、年内建立廉租住房制度 一、明确套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，要求把套型结构比例落实到具体项目二、房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房三、5土地出让金用于廉租房 温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”）建设部、商务部等联合发布了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见(“外资限炒令”）。境外机构和个人在国内购房必须满足三点要求：其一，必须到土地和房地产部门备案；第二，在中国工作或者学习超过一年；第三，购房实名制。 上海市国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知的操作意见。一、用地预申请制度，二、国有土地协

14、议出让公示五部委联合发出紧急通知：要求各地在1个月内对今年以来的新开工项目进行全面清理，新开工项目至少满足5个条件：一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，个人住房贷款利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍国家外汇管理局、建设部发布关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知，凡外商投资房地产公司未全部缴付注册资本金、未取得国有土地使用证或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得借用外债；外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。国土资源部发布全国工业用地出让最低价标准，将全国工

15、业用地划分为15个等级。,标准自2007年1月1日起实施。 20062006年房地产政策回顾年房地产政策回顾本报告是严格保密的。1020062006年政策分析：年政策分析：“国六条国六条”和和“国十五条国十五条”以控制产品结以控制产品结构和房价快速增长为目的，直接影响到购房者；而针对开发构和房价快速增长为目的，直接影响到购房者；而针对开发商出台的政策对成交量的影响则不大商出台的政策对成交量的影响则不大价格变动率成交面积241 2 44 4 41 331均为均为“国六条国六条”“”“国十五条国十五条”相关政策相关政策本报告是严格保密的。118 80 04 46 65 52 24 49 94 47

16、 73 36 62 24 42 2% %8 8% %2 2% %2 2% %1 19 9% %3 3% %- -1 14 4% %01020304050607080901月2月3月4月5月6月7月-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%国家税务总局网站发布 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，要求从2月起正式向房地产开发企业征收3060不等的土地增值税。十届全国人大五次会议闭幕式上，中华人民共和国物权法草案获得通过。全市所有一手在售楼盘6月30日前完成商品房销售明码标价工作；第二步：全市所有二手房12月30日前完成二手商品房明码标价工作 建设部、人民银行联

17、合发布关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知，对通过房地产经纪机构或交易保证机构代收代付客户交易结算资金的支付方式作了多项重点“规范”。从2007年1月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 从2007年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应

18、上调0.09个百分点。 从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 。从2007年5月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 境外个人、港澳台地区居民和华侨在深圳市只能购买一套用于自住的商品房（住宅类） 未获预售证禁止内部认购、内部登记、办理VIP卡认购书使用全市统一示范文本严禁“炒卖楼花”；商品房项目必须实行明码标价。 “认购书”、“房地产买卖合同”，应使用全市统一的示范文本 ，不得使用手写文本。 严禁“炒卖楼花” 。从事二手商品房销售的房地产经纪机构应尽快完成二手商品房明码标价工作。 自2007年7月21日起上调金融机构人民币存贷款

19、基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。 从2007年8月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。 深圳房贷紧缩政策 20072007年房地产政策回顾年房地产政策回顾价格变动率成交面积本报告是严格保密的。128 80 04 46 65 52 24 49 94 47 73 36 62 24 42 2

20、% %8 8% %2 2% %2 2% %1 19 9% %3 3% %- -1 14 4% %01020304050607080901月2月3月4月5月6月7月-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%价格变动率成交面积20072007年政策分析：年政策分析： 0707年的政策以金融政策为主，前期出台金融政策，属于间年的政策以金融政策为主，前期出台金融政策，属于间接影响，对成交量的影响较小，而后期金融政策直接涉及到购房者的首付及贷接影响，对成交量的影响较小，而后期金融政策直接涉及到购房者的首付及贷款资格，属于直接影响，对成交量的影响较大；款资格，属于直接影响，对成交量的影

21、响较大；“限外令限外令”则直接限制了部分则直接限制了部分客户的购房权客户的购房权315434 53 3 34 53 3 23 3本报告是严格保密的。132004-20072004-2007年政策分析：成交量的变动主要由直接影响类政年政策分析：成交量的变动主要由直接影响类政策引起，及主要由第策引起，及主要由第1 1类政策和第类政策和第2 2类政策引起类政策引起l 在没有第1类政策和第2类大量出现的阶段，即使3、4、5类政策频出，成交量的走势也比较平稳，甚至不断走升，说明第第3 3、4 4、5 5类政策（间接类政策（间接影响类政策）对成交量的影响较小影响类政策）对成交量的影响较小；l 在第1类政策

22、和第2类集中出现的阶段，成交量会出现大幅的萎缩，说明第第1 1、2 2类政策（直接影响类政策）对成交量的影响较大类政策（直接影响类政策）对成交量的影响较大政政 策策 分分 类类直接影响1、政府购房者2、政府金融机构购房者间接影响3、政府金融机构4、政府开发商5、政府中介无明显下降阶段42005年1，2，43，4，12006年1，2，43，42007年1，2，3，4，53，4，5成交量下降阶段主要政策其他阶段主要政策年度2004年本报告是严格保密的。14直接影响类政策的影响程度分析：在具体的细则出台后政策直接影响类政策的影响程度分析：在具体的细则出台后政策将迅速对成交量产生影响，一般影响周期为将

23、迅速对成交量产生影响，一般影响周期为2-32-3个月，成交量个月，成交量萎缩萎缩40%-60%40%-60%，同时价格将出现小幅下降，同时价格将出现小幅下降8 86 64 43 38 83 39 95 55 59 91 10 08 87 70 05 55 56 62 26 68 87 77 79 97 7- -5 5% %8 8% %- -2 2% %4 4% %1 14 4% %- -3 3% %0 0% %5 5% %- -1 1% %2 2% %4 4% %- -1 10 0% %0204060801001201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月-15%-10%-5%0

24、%5%10%15%20%“新国八条”细则出台成交量首月下降26%价格仍保持增长连续下跌3个月成交量下降42%价格出现小幅下降4个月后成交量、价格开始出现回升吹风/“旧国八条” 出台吹风“国l六条”“国十五条”细则出台成交量首月下降55%价格仍保持增长连续下跌2个月成交量下降57%价格出现小幅下降3个月后成交量开始回升，但价格出现小幅下降下降周期为下降周期为3个月个月成交量下降成交量下降42%价格小幅下降价格小幅下降下降周期为下降周期为2个月个月成交量下降成交量下降57%价格小幅下降价格小幅下降2005年年主要房地产政策对成交量的影响主要房地产政策对成交量的影响2006年年主要房地产政策对成交量

25、的影响主要房地产政策对成交量的影响本报告是严格保密的。15世联数据：政策出台后，成交量的下降周期为世联数据：政策出台后，成交量的下降周期为2-32-3个月，成交个月，成交量下降幅度为量下降幅度为40%-60%40%-60%世联代理项目的成交量，在2005年和2006年政策出台前后与整个市场的情况非常相似：成交量在政策细则出台后开始下降，下降周期为2-3个月，下降幅度为40%-60%政策的影响显著政策的影响显著u2005年世联代理项目在政策细则出台后开始持续下降3个月，成交量萎缩39%；u2006年世联代理项目在政策细则出台后开始持续下降2个月，成交量萎缩61%图图 2 20 00 05 5年年

26、世世联联代代理理项项目目成成交交变变化化趋趋势势02004006008001000120014001600180020001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月图图 2 20 00 06 6年年世世联联代代理理项项目目成成交交变变化化趋趋势势020040060080010001200140016001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月下降周期为下降周期为3个月个月成交量下降成交量下降39%下降周期为下降周期为2个月个月成交量下降成交量下降61%本报告是严格保密的。16根据研究，根据研究，3-43-4月为政策出台前的传闻及酝酿期，月为政策出台前的传闻及酝酿期

27、，5-85-8月为政策的月为政策的高发期，强力型政策一般都在这段时间内出台，其它时间为政策高发期，强力型政策一般都在这段时间内出台，其它时间为政策的消化期的消化期2005 年 3 月 5 日，国务院总理温家宝在政府工作报告中明确提出抑制高房价。矛头直指房地产投资过热，房价上涨过快。2006年 3 月 5 日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。以上两个政策指向直接拉开了以上两个政策指向直接拉开了0505、0606年的政策大调控。年的政策大调控。2005 年 4月底5月初，国八条、新国八条的细则相继出台，在接下来的5-6月由此3项

28、政策引出的各种细节性政策不断出现。2006年 5月中旬，国六条出台，5月底细化文件国十五条出台，6-7月各种细节性政策层出不穷。2007年6月，各银行开始紧缩房贷，7月出台限外令。强力型政策一般都在一般都在此段强力型政策一般都在一般都在此段时间中出台。时间中出台。政策吹风期政策吹风期进入9月以后，一般以市场整治类的政策居多，较少出现直接影响购房者的购买成本，购房门槛，购买资格的政策。政策在这段时间的影响相对较弱，政策在这段时间的影响相对较弱，市场逐渐进入政策消化期。市场逐渐进入政策消化期。3-4月月政策集中出台期政策集中出台期政策消化期政策消化期5-8月月9-2月月本报告是严格保密的。17春节

29、对成交量的影响从每年的春节对成交量的影响从每年的1212月份开始：月份开始：1111月是每年月是每年成交量最大的一个月，之后成交量将出现大幅下降成交量最大的一个月，之后成交量将出现大幅下降在政策消化期这个阶段，政策出现的频率并不是很多，但是，11月份成交量在上升到最大值之后，却出现成交量的大幅下降。什么原因造成了成交量的下降？什么原因造成了成交量的下降？我们对成交量做详细分析后，发现房地产市场成交量变化呈明显周期性变化，春节春节对成交量的对成交量的影响从每年的影响从每年的1212月份开始，并在月份开始，并在4 4月得到恢复月得到恢复本报告是严格保密的。18图图 2 20 00 04 4- -2

30、 20 00 07 7深深圳圳房房地地产产成成交交走走势势0501001502002501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2004年2005年2006年2007年整体市场走势整体市场走势本报告是严格保密的。19成交量的周期性变化成交量的周期性变化2004-2007年深圳房地产市场成交周期示意图2004-2007年深圳房地产市场成交周期示意图-38.0%-38.0%-26.2%-26.2%-30.4%-30.4%-31.6%-31.6%-21.3%-21.3%1.1%1.1%43.8%43.8%-6.0%-6.0%58.6%58.6%55.3%55.3%68.6%68.6%4

31、4.0%44.0%-5.2%-5.2%67.5%67.5%0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.002004年2-4月2004年4-7月2004年7-11月2004年11月-2005年2月2005年2-4月2005年4-7月2005年7-11月2005年11月-2006年2月2006年2-4月2006年4-7月2006年7-11月2006年11月-2007年2月2007年2-4月2007年4-7月-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%平均成交量增幅2-4月增长月增长2-4月增长月增长

32、2-4月增长月增长2-4月增长月增长4-7月下降月下降4-7月下降月下降4-7月下降月下降4-7月下降月下降7-11月增长月增长7-11月增长月增长7-11月增长月增长11-次年次年2月下降月下降11-次年次年2月下降月下降11-次年次年2月下降月下降本报告是严格保密的。20图图 2 20 00 04 4- -2 20 00 07 7深深圳圳一一手手房房成成交交走走势势0204060801001201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2004年2005年2006年2007年一手房市场走势一手房市场走势本报告是严格保密的。21一手房市场周期性变化一手房市场周期性变化2 20 0

33、0 04 4- -2 20 00 07 7年年深深圳圳一一手手房房成成交交周周期期示示意意图图- -3 34 4. .4 4% %- -3 35 5. .4 4% %- -2 29 9. .1 1% %- -1 17 7. .7 7% %- -2 23 3. .8 8% %7 72 2. .0 0% %6 6. .3 3% %- -1 10 0. .5 5% %4 40 0. .8 8% %- -9 9. .0 0% %1 10 06 6. .8 8% %4 42 2. .1 1% %1 10 03 3. .5 5% %6 65 5. .6 6% %0.0010.0020.0030.0040.

34、0050.0060.0070.0080.0090.00100.002004年2-4月2004年4-7月2004年7-11月2004年11月-2005年2月2005年2-4月2005年4-7月2005年7-11月2005年11月-2006年2月2006年2-4月2006年4-7月2006年7-11月2006年11月-2007年2月2007年2-4月2007年4-7月-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%平均成交量增幅2-4月增长月增长4-7月下降月下降7-11月增长月增长2-4月增长月增长4-7月下降月下降7-11月增长月增长

35、11-次年次年2月下降月下降2-4月增长月增长4-7月下降月下降7-11月增长月增长11-次年次年2月下降月下降2-4月增长月增长4-7月下降月下降11-次年次年2月下降月下降本报告是严格保密的。22图图 2 20 00 04 4- -2 20 00 07 7深深圳圳二二手手房房成成交交走走势势0204060801001201401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2004年2005年2006年2007年二手房市场走势二手房市场走势本报告是严格保密的。23二手房市场周期性变化二手房市场周期性变化2004-2007年深圳二手房成交周期示意图2004-2007年深圳二手房成交周期

36、示意图-41.6%-41.6%-16.5%-16.5%-21.9%-21.9%-41.6%-41.6%-18.6%-18.6%0.3%0.3%65.4%65.4%-0.7%-0.7%8.8%8.8%49.6%49.6%72.1%72.1%8.4%8.4%-2.7%-2.7%47.5%47.5%0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.002004年2-4月2004年4-7月2004年7-11月2004年11月-2005年2月2005年2-4月2005年4-7月2005年7-11月2005年11月-2006年2月2006年2-4月2006年4-7月2006年7-11月2

37、006年11月-2007年2月2007年2-4月2007年4-7月-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%平均成交量增幅2-4月增长月增长4-7月下降月下降7-11月增长月增长11-次年次年2月下降月下降2-4月增长月增长4-7月下降月下降7-11月增长月增长2-4月增长月增长4-7月下降月下降7-11月增长月增长11-次年次年2月下降月下降2-4月增长月增长4-7月下降月下降11-次年次年2月下降月下降本报告是严格保密的。242月-4月2月-4月4月-7月4月-7月7月-11月7月-11月11月-次年2月11月-次年2月总体成交量变化总体成交量变化

38、一手房成交量变化一手房成交量变化二手房成交量变化二手房成交量变化4 4月相对月相对2 2月月7 7月相对月相对4 4月月1111月相对月相对7 7月月次年次年2 2月相对月相对1111月月1.81.8倍倍0.50.5倍倍1.81.8倍倍0.50.5倍倍1.91.9倍倍0.50.5倍倍1.91.9倍倍0.30.3倍倍房地产市场成交量周期变化四个阶段：房地产市场成交量周期变化四个阶段：4 4月相对月相对2 2月上升近月上升近1 1倍；倍；4-74-7月如月如有大政策调控，有大政策调控，7 7月相对月相对4 4月将下降一半，如果没有，则成交量保持稳定；月将下降一半，如果没有，则成交量保持稳定；111

39、1月相对月相对7 7月上升月上升1 1倍；次年倍；次年2 2月相对月相对1111月下降一半月下降一半1.71.7倍倍0.50.5倍倍1.61.6倍倍0.70.7倍倍本报告是严格保密的。254-74-7月，政策对成交量的影响最为显著，月，政策对成交量的影响最为显著，11-211-2月成交量月成交量受季节性影响显著受季节性影响显著政策出台前的吹风期，对成交量的影响较为有限，成交量的大幅增加主要是因为受春节影响导致的过低的成交量基数政策影响有限的期间政策影响有限的期间该期间的政策有两个特征：一是多，二是狠，像国八条、国六条、十五条都出现在这一个时期， 政策对成交量影响非常显著，成交量在此期间出现大幅

40、的回落；政策影响显著的期间政策影响显著的期间政策强度开始大幅减小，前一阶段的压抑性需求开始得到释放，观望态势得到缓解，成交量出现较大的反弹。政策强度减小，需求释放政策强度减小，需求释放的期间的期间政策强度较小，成交量等多的受到季节性特别是春节的影响，成交量大幅下跌。季节性因素为主的期间季节性因素为主的期间2-4月月4-7月月11-次年次年2月月7-11月月政策影响较小政策影响较小政策影响有限政策影响有限政策影响显著政策影响显著政策影响有限政策影响有限季节因素为主季节因素为主4-74-7月期间政策对成交量的影响最为显著，月期间政策对成交量的影响最为显著，2-42-4月处于政策的吹风期，也会对成交量造成月处于政策的吹风期，也会对成交量造成一定的影响，而一定的影响，而7-117-11月政策的影响就相对较小，月政策的影响就相对较小，1111月月- -次年次年2 2月成交量主要受到季节性影月成交量主要受到季节性影响。响。【注】【注】今年出台的金融政策，将对市场产生非常大的影响，我们将在近期对该影响进行进今年出台的金融政策，将对市场产生非常大的影响，我们将在近期对该影响进行进一步的分析一步的分析