国际广场商业部分市场调查及定位报告

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1、谨 呈： 首座国际广场商业部分市场调查及定位报告 北京泰益德置业有限公司郑州分公司 商 业 部 二零零八年五月廿五日 目 录第一部分 城市经济与规划分析 02n 国民经济生产总值 02n 工业和建筑业06n 固定资产投资06n 国内贸易08n 综合分析09第二部分 商业市场调查分析10n 量贩大卖场调查分析 11n 百货调研分析 16n 步行街区调研分析 25n 分析总结 29第三部分 商业个案调查分析34n 个案调查 49n 调查分析总结 78第四部分 项目定位82n SWOT分析82n 战略定位84n 主体定位85n 经营定位87n 客户定位91n 功能定位96第五部分 本方案可行性及投资

2、收益分析99 第一部分 城市经济与规划分析一国民经济生产总值市国民经济持续健康快速发展。初步核算，全年完成生产总值2421.2亿元，比上年增长15.6；人均生产总值33169元，增长14%。其中第一产业增加值88.4亿元，增长4.6；第二产业增加值1308.7亿元，增长18.9；第三产业增加值1024.1亿元，增长12.3。产业结构出现新的变化，由上年的3.8：53.5：42.7调整为3.6：54.1：42.3，二、三产业比重比上年提高0.2个百分点。非公有制经济完成增加值1404.3亿元，增长22.6，占生产总值的58.0，比上年提高2.8个百分点。积极推进城镇化战略，城镇化进程进一步加快，

3、中心城市集聚功能和辐射作用增强，年末全市城镇化水平达到61.3，比上年提高1.1个百分点l 城市经济指标：GDP进入快速增长通道，虽然在2007年增长速度略有缓和，但发展势头良好房地产发展与GDP增速之间的关系小于4%45%58%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展图2 产业增长状况l 城市经济指标：第三产业比例一直低于第二产业，对房地产发展尤其是价格的上升有一定制约作用房地产发展与第三产业比重之间的关系小于30%3050%大于50%客户结构单调，市场平淡市场产品结构不清晰，发展不确定客户多元、交易活跃、产品丰富市场价格上涨较快。全年城镇居民消费价格比上年上涨5.6，其中食品价格上涨14.1，家庭

4、设备用品及服务价格上涨3.4，烟酒及用品价格上涨5.2，衣着价格上涨0.8，娱乐教育文化用品及服务价格上涨1.2，居住价格上涨7.2；医疗保健及个人用品价格下降2.4，交通和通信价格下降2.9。l 居民消费价格指数： 在居民人均收入一定的情况下，消费价格指数增长过快，则会影响居民投资。对于房地产尤其商业地产的发展产生一定的影响二工业和建筑业 全年全部工业完成增加值1166.9亿元，比上年增长20.8，其中全市建筑业完成增加值141.8亿元，比上年增长10.2。具有建筑业资质的独立核算建筑业企业共完成建安工作量552.8亿元，增长37.8；实现利润总额13.1亿，增长81.9；实现税金总额17.

5、3亿元，增长38.4。l 工业和建筑业增长：工业作为第一产业，国民经济的支柱产业，对房地产的发展有着重要影响，而建筑业作为广义房地产业的重要组成部分，对房地产有着直接作用！三、固定资产投资全年全社会固定资产投资完成1367.3亿元，比上年增长32.5，其中第一产业完成投资32.9亿元，增长31.1；第二产业完成投资615.7亿元，增长49.8；第三产业完成投资718.7亿元，增长20.6。城镇固定资产投资完成1135.8亿元，比上年增长35.2， 民间投资完成784.7亿元，增长58.4。房地产开发完成投资298.8亿元，增长30.0。 全年房地产开发完成投资298.8亿元，比上年增长30.0

6、，其中住宅投资225.3亿元，增长27.1。商品房屋施工面积3684.4万平方米，比上年增长38.2，其中住宅施工2817.4万平方米，增长36.3。商品房新开工面积1399.9万平方米，增长19.0。商品房屋竣工面积665.4万平方米，增长36.7。商品房屋销售面积1097.9万平方米，增长37.1；销售金额392.3亿元，增长69.6。全年经济适用房完成投资17.6亿元，比上年增长53.0。经济适用房新开工面积53.9万平方米；竣工面积45.4万平方米；销售面积59.4万平方米。l 固定投资： 各类固定投资持续增长，对于商业地产开发，无疑是利好消息。能够一定程度上带动个人购房投资四、国内贸

7、易全年完成社会消费品零售总额978.7亿元，比上年增长19.0。分城乡看，城市消费品零售额690.1亿元，增长19.6；县及县以下消费品零售额288.6亿元，增长17.6。分行业看，批零贸易业零售额796.7亿元，增长17.6；住宿餐饮业零售额164.6亿元，增长26.4；其他行业零售额17.4亿元，增长18.4。年末全市共有批零贸易住宿餐饮业网点16.3万个。全年批零贸易企业完成商品销售总额1567.2亿元，比上年增长13.7，其中批发总额1209.1亿元，增长10.4。在限额以上批发和零售业零售额中，汽车类比上年增长14.0，石油及制品类增长82.7，通讯器材类增长30.6，电子出版物及音

8、像制品类增长51.0，家用电器和音像器材类增长44.8，日用品类增长30.9，食品、饮料、烟酒类增长32.3，服装类增长25.8，化妆品类增长29.7，金银珠宝类增长31.4。l 国内贸易： 各类商业消费持续增长，并达到历年最高增长点。在今后几年里将持续增长或保持稳健发展态势！综合分析：无论国民生产总值、各个产业、各类投资都呈持续增长态势。对于商业地产开发、运营都将产生有利影响。第三产业作为社会经济结构的重要组成部分，在各个产业中的比重日益加大，商业作为第三产业的重要支柱，在经济结构所占的比重越来越大。随着城市化进程的逐步加快，商业必将得到长足发展。尤其从2007年下半年至今，股市震荡，基金低

9、迷，各类投资都不景气的情况下。商业地产作为固定资产投资必将再次引发关注。关键在于我们如何因势利导！ 第二部分 商业市场分析郑州市商业高度集中，主要集中在二七商圈、碧沙岗商圈、紫荆山商圈等，各商业中心格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特色的商业物业体，差异性不强导至市场间竞争激烈，每家商业体均未能形成自己的优势。火车站附近芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品等大型批发市场；二七商圈集中了金博大、北京华联、百盛、丹尼斯等中高档百货等，已形成辐射郑州市的第一商业中心；碧沙岗商圈形成了以家电、百货为主的二级商业中心，成为西区人民的购物首选；同时，现在以超

10、市为带动的商业繁华地段主要有：经三路北段、碧波园周边等等。 主力百货步行街区大卖场家乐福沃尔玛世纪联华华润万家丹尼斯量贩 主力百货店大商新玛特丹尼斯百货北京华联百盛百货中原商贸城紫荆山百货中环百货大卖场大卖场步行街区1. 量贩大卖场分析沃 尔 玛世纪联华家乐福沃尔玛华润万家易初莲花量贩大卖场沃尔玛百货有限公司由美国零售业的传奇人物山姆沃尔顿先生于1962年在阿肯色州成立。经过四十余年的发展，沃尔玛百货有限公司已经成为美国最大的私人雇主和世界上最大的连锁零售商。目前沃尔玛在全球十六个国家开设了超过6500多家商场，员工总数160多万，分布在美国、墨西哥、波多黎各、加拿大、阿根廷、巴西、中国、韩国

11、、德国和英国16个国家。每周光临沃尔玛的顾客近一亿四千万人次。沃尔玛在郑州的旗舰店位于郑州最繁华热闹的二七商圈太康路附近。项目涉及340亩地内的355户居民的拆迁。沃尔玛旗舰店因拆迁问题，一直进展不顺，截至目前，仍有四五十户居民拒绝搬迁，工期只能一拖再拖，远远超出了预期时间。 同时，除首家旗舰店外，沃尔玛在郑州西郊规划的一家社区店，同样也因为涉及拆迁问题，工程至今搁浅。世纪联华经三路店二七路店碧波园店汝河路店东风路店金博大店 联华超市股份有限公司于一九九一年起在上海开展业务，于十五余年间，以直接经营、加盟经营和并购方式发展成为一家具备全国网点布局、业态最齐全的零售连锁超市公司。于二零零五年十二

12、月三十一日，联华超市的总门店数目已经达到3,609家（不包括本公司联营公司经营的门店），遍布全国21个省份及直辖市，继续保持中华人民共和国（中国）最大的零售连锁超市公司的行业领先地位，连续九年成为以营业额计中国最大的零售连锁超市。 河南世纪联华超市有限公司成立于2002年10月16日，是上海世纪联华和河南金博大强强合作的结果，其中联华占51%股份，金博大占49%股份。目前共有五家门店，其中经三店于2002年12月18日隆重开业，1.6万平方米的面积及四万多种的商品在上海联华全国的卖场中排名都是靠前的，加之金博大原有的两个门店：二七店面积为10000多平方米，经营品种有3.5万余种；碧波园面积为

13、80000多平方米，经营品种有3万余种。三家门店都在稳步经营，已经在郑州的零售业中处于领先地位。 易初莲花紫荆山路店，农业路店等 位列于财富500强的正大集团是易初莲花的总公司。这个泰国商业集团已经在20个国家建立了250个公司，聘用了超过100,000名员工，是中国最大的外商投资的企业之一，且以亚洲领先的跨国企业形象活跃在世界的前沿。 易初莲花目前在郑州市已经有两家店投入运营，第一家店位于紫荆山路与商城路交叉口，第二家店位于农业路与旧107国道交叉口，正大世纪城市广场项目由正大集团所属的易初莲花公司与河南广元置业有限公司联合投资兴建，总投资3亿元人民币，占地面积3.5万平方米，由易初莲花超市

14、、主体商场和高层住宅等组成，建筑面积超过10万平方米。 华润万家航海西路店：郑州市桐柏路98号(桐柏路与航海路交叉口) 经三路店： 郑州经三路与农业路交口嵩山路店： 郑州嵩山南路19号南阳路店： 南阳路300号（南阳路与黄河路交口）华润万家是华润集团旗下优秀的零售连锁企业品牌。经过24年的发展，华润万家已经快速成长为中国最具规模的零售连锁企业品牌之一，并与华润苏果一起成为华润零售业务的主力军。截止2007年底，华润万家在全国拥有门店2450家，员工人数超过10万人，2007年销售额突破500亿元，蝉联中国连锁超市第一位。目前，华润万家的业务发展区域已遍布华东、华南、华北、西北、东北、中原以及香

15、港地区等15个省市、80多个县级以上城市。 华润万家奉行“全国发展、区域领先、多业态协同”的发展战略，坚持“时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利”的经营理念，主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态；同时针对细分市场，华润万家开拓了以中高消费市场为定位的Ole超市，以及为满足年轻消费者追求快捷、舒适的时尚生活而精心打造的一种全新形象便利店Vango。华润万家以持续改善消费者生活品质为己任，引领现代与健康的生活方式，多种业态优势互补，为消费者提供高质、超值、安全的商品与服务，最大限度的满足消费者的各种购物需求。家世界大型综合超市成立于1997年，以“低价、新鲜、丰富”的经营理念迅速占领中国北方市场。

16、家世界大型综合超市是经营面积上万平米的大型卖场，主要经营食品、饮料、日用百货、服装、电器等2万余种商品，在进入的每个城市都已成为当地居民喜爱的购物场所。其目前在北方城市开设了58家连锁店。预计2006年底将超过74家。 2006年，家世界超市在河南省的郑州、洛阳、新乡、安阳和三门峡等地陆续开6家商店。 2007年3月，华润万家全资收购家世界。2. 百货调研分析经过商战的优胜劣汰过后，目前郑州百货市场主要集中了两大阵营:一批是80年代末、90年代初发展起来的老牌国有百货；一批是商战过后，新兴发展起来的民营企业。由于商战过后，竞争压力有所缓解，国有百货还有一定的喘息时间，但随着大量新兴商业的涌进，

17、它们的生存环境开始恶化。随着郑州商贸城市的迅速发展和政府的大力招商引资，国内外知名商业巨头纷纷进入郑州，不断改写郑州的商业竞争格局。大商、丹尼斯、北京华联是其中较有代表性的大型商场。大商以经营中高档品牌为主，品牌种类丰富，消费群较年轻化；丹尼斯走“精品”路线，定位于高档品牌，国际性品牌居多；北京华联基本定位是流行和时尚，展示流行趋势，引导时尚消费。先进的体制，新颖的理念让大商、北京华联、丹尼斯等新兴百货充满了生机，成为市场的亮点，也将是市场主导力量。u 营业中的百货 丹尼斯百货郑州丹尼斯百货是台湾东裕集团下属的集百货、大卖场、便利店等业态于一体的零售集团，自1997年开业以来，销售额累计达60

18、多亿人民币， 2006年人民路丹尼斯单店销售额超过10亿元，居河南省零售企业销售榜首。目前郑州百货业能与之相匹敌的只有金博大等少数企业，但随着市场的变化和郑东新区的开发，将会有许多新的商业项目产生，同时也会引进众多外资零售巨头，丹尼斯百货在今后的市场中要保持一支独秀的局面将面临着更为激烈的竞争。目前丹尼斯百货在二七路、花园路布点圈地，加速连锁扩张规模，正是为了在未来的竞争中占据更为有利的地位。商场名称丹尼斯百货位置郑州市人民路2号经营模式开放式与独立店铺相结合定位流行精品百货规模营业楼层为地下一层，地上6层，总建筑面积约45000平方米，其中营业面积33500平方米。租金保底扣点约25-28行

19、业组合女装40%、男装18%、运动休闲14、皮具、精品14、家居用品11、餐饮3主要品牌负一楼经营运动休闲系列，主要品牌有耐克、阿迪达斯、NIKE360、Kappa、匡威、rapido、锐步、彪马、美津浓、李宁、杰克琼斯、ESPRIT、LEVIS、UCLA、RIVERSTONE、LEE、苹果、WRANGLER、GSTAR、真维斯、佐丹奴、卡丹路、哥伦比亚、探路者等一楼经营化妆品、皮鞋、珠宝精品等，主要品牌有迪奥、资生堂、羽西、SK-II、纪梵希、百丽、Aee、千百度、天美意、真美诗汤普葛罗、卡地亚、豪雅表、欧米茄、艾美、劳力士、万宝龙、梵姿珠宝、戴梦得珠宝、金伯利钻石、金克拉钻石、谢瑞麟、周大

20、褔等。二楼经营时尚少女装、饰品等，主要品牌有Cushow、 EUE、洛卡小镇、花木马、季候风、耐克、VERO MODA、ONLY、艾格、a、Aznoa 、B2、巧帛、艾衣人、Take-IT 、G2000、La Pargay、COZZI 、BETU、MORGAN、箱子、艾格周末、VEEKO、史努比、播、淑女屋、马克华菲JEANS、CASIO等。三楼经营成熟女装等，主要品牌有慕诗、宝姿、贝尔尼尼、莱卡佛、Ein、LUXMAN、M.TSUBOM、伊芙心悦、OTT、恩曼琳、TOMOKO、例外、波妮尔、范怡文、黛安芬、迪可、柯罗芭、e+ 、米多米、B.R.Jinvogue、研色、XIM、龙笛、黛安芬、欧

21、迪芬、安莉芳、曼妮芬等四楼经营女装、童装等，主要品牌有敦奴、路逸莎美、吉蒂拉、娜尔思、红人、阁兰秀、阿玛施、柯玛、雅莹、蕾朵、贝儿尼尼、莱克思蔓、艾可儿、米奇妙、法米尼、凯莱、伊莲凡登、埃米雅文、依瑶、时尚小鱼、BK、常春藤、巴布豆、贝蒂、梦特娇、丽婴房、芭比、慕托丽、安姬奥、吉帝拉、奥菲欧、菲姿、美雪、鄂尔多斯羊绒、暖倍儿、ELLE、埃米雅文、丽儿宝、樱桃小丸子、雅迪斯、贝瑞、贝纳菲尔等五楼主要经营男装，主要品牌有庄子、CAMEL、美国马球、VASTO、尼诺里拉、Jeep、威可多、华伦天奴、皮尔卡丹、沙驰、蓝豹、乔顿 、萨巴蒂尼、梵思诺、圣大保罗、布莱恩、Lacoste 、法兰诗顿、Selo

22、n、庄吉、:)爵度 、雅乐士、Cele、金利来、阿兰德龙、老人头等六楼经营家居用品、小电器等，主要品牌有松下 、宝祥、索尼、虎牌、飞利浦小家电、德国好运达、双立人、成家家居 、利快、梦洁 、SamSonite、馨亭、多样屋、松下、佳能、东芝、三星、派克、德国博朗、伊莱克斯等停车位约300多个营业状况2006年人民路百货单店销售额超过10亿元，位居郑州百货业绩首位。销售良好的品牌如歌力思等，每月营业额约为50-60万。经营管理丹尼斯百货能够郑州的龙头商业项目，这与其日常的经营管理有着密切的关系。台商管理的百货零售业在业界一直备受瞩目，从郑州其他的商业项目可以看到，商场门前的广场部分基本被用作停车

23、和出租车所占用（如金博大、北京华联等），而丹尼斯百货门前的广场则在进行商户的推广促销活动。由此可以看到，对广场的利用不但可以聚集人气，同时对场内的品牌和商户的形象宣传也能起到积极的作用。品牌组合从丹尼斯的品牌组合上看，主要以服饰为主，在不同楼层中穿插一些休闲餐饮，从人性化、多元化角度考虑，让顾客在购物同时得到休闲享受。品牌提升在经营业绩良好的状况下同时不断地拓新经营范围，拜特高档精品超市应运而生，成为郑州首个精品超市，商品中2530由国外采购，主要面对郑州高端消费群体。虽然拜特超市目前收益未达到理想效果，但是对丹尼斯品牌的提升起到良好的作用。市场定位丹尼斯百货针对2540岁之间顾客，以公务员、

24、白领及私营业主为主要消费群体；从产品定位来看，以中档产品为主，中高档为补充，产品的选择相对广泛，也成为众多品牌商家进入郑州市场的首选之地。硬件设施一组手扶电梯，四组垂直电梯，对于单层面积6000多平方米的商业来说，在交通组织上存在一定的问题，但3米宽的主通道、2.5米的次通道和明亮的灯光在一定程度上弥补了硬件上的不足。结论：结合以上分析，本项目应注意以下问题：首先，从项目的硬件设施来看，如果本项目定位为中高档购物中心，建筑的层高、通道的宽度、灯光的设计、店面的设计、停车位、人流车流的交通组织等都要达到一定的要求，这些都是在前期策划过程中需要考虑的因素。其次从产品的组合来看，作为购物中心需要多功

25、能的业态来支撑。行业的组合、各业态的合理比例、功能区域的规划、主力店的确定将根据市场的变化趋势进行设计与规划。最后从经营管理来看，由经验丰富的经营管理公司对整个商业项目进行运作对项目的成功是至关重要的。不但能很好的调换购物中心的品牌结构，同时通过各种宣传活动和促销手段让项目持续增值。 北京华联商厦北京华联商厦地处二七商圈内，区域内人气旺盛，有着浓厚的商业氛围。定位于家集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化为一体的大型综合广场，经营定位于流行化、时尚化、年轻化、娱乐化的高中档商品，主要消费群体锁定在1845岁的年轻女性，在经营风格上体现了对顾客群的目标定位。商场名称北京华联商厦位置郑州市民主路3号经营模

26、式百货定位时尚大众百货规模约50000平方米租金扣点形式，根据品牌不同，约20%-30%如在活动时,扣点数还要增加行业组合主题服饰百货、休闲美食广场、电动游戏中心主要品牌欧珀莱、玉兰油、羽西、美宝莲、美伊娜多、欧莱雅、戴安芬、安莉芳、曼妮芬、桑扶兰、芬狄诗、嘉娜宝、真维斯、班尼路、以纯、美特斯邦威、YYT、互动地带、鳄鱼恤、梵蒂士等。营业状况目前经营情况良好，最高品牌月销售额可达25万元以上从经营情况来看目前北京华联目前经营状况良好，其次，现在北京华联已开始进入品牌提升期，品牌选择上也将更加注重时尚性、年轻化，同时进一步提升品牌的档次和质量。目前商场餐饮功能分别引了品奇餐厅、仙踪林、呷哺火锅等

27、休闲美食，由此带来较高的人气。 中原商贸城中原商贸城位于郑州市西区的碧沙岗商业圈，商场总经营面积5万平方米，于2003年开业，是目前郑州西区投资最多、经营面积最大的零售商场。由于中原商贸城地处碧沙岗商圈，但随着碧沙岗商圈的衰退，商业氛围上断下降的情况下，作为碧沙岗商圈的领头军中原商贸城也同样面临生存的危机，据了解，中原商贸城的月销售额仅100万元左右，同时品牌商家开始逐步流失，商场主要采用低廉的租金条件来吸引品牌商家的留驻，如“哥弟”之类的品牌；商场名称中原商贸城位置嵩山路与建设西路交汇口经营模式百货定位中低档规模48000平方米行业组合女装：30%，精品：8%，男装：15%，其他：47%主要

28、品牌玉兰油 欧珀莱 SK-II 清妃 羽西 郑明明 高丝 兰蔻 蝶妆 欧莱雅 兰妮简爱 子菡 江南布衣 天恩 狐仙 哥弟 李宁 安踏租金一楼约250元/平方米，二楼170元/平方米，三楼约90元平方米营业状况月销售额最高“哥弟”可达20万元左右,约占商场总销售额的1/5，其余品牌月销售不足5万元据了解，中原商贸城的产权已全部出售，现主要采用返租的形式经营，但同时也有部分产权的业主，自主开店经营，由此造成整体业态和功能混乱的局面；现租金情况，一楼约在200-250元/平方米左右，二楼约在170元/平方米，三楼约80元平方米左右。 金博大大商新玛特河南大商新玛特金博大购物中心有限公司，位于郑州市二

29、七路，于1997年9月28日开业,是郑州市新崛起的一家民营现代化商业企业。公司主要经营有一家5万平方米的大型购物中心，公司经营品种涉及男女服装、珠宝名表、皮具化妆、家电床品、食品百货等十万种商品，并引入了麦当劳、必胜客等国际餐饮品牌。大商新玛特金博大店已成为郑州市及省内消费者广泛认可的最具现代气息、最具吸引力、人气最旺的购物、休闲场所。一楼精品百货商场：主营：名表照材、黄金珠宝、女士皮鞋、化妆品、职业女装配套餐饮：麦当劳餐厅、必胜客比萨饼、哈根达斯二楼女士服装商场：主营：少女服饰、淑女服饰、女士内衣、女士皮具、女士饰品、美发三楼男士服装商场：主营：男士休闲、精品服饰、男士西服、男式皮鞋、男鞋皮

30、具四楼时尚用品商场：主营：童装玩具、运动服饰、休闲服饰、床上用品、羊绒毛衫、针织内衣、健身器材、家电音响 百盛购物中心百盛购物中心郑州店是马来西亚金狮集团在中国投资的大型百货连锁店。营业面积5万多平方米的大型商场，购物环境舒适优雅，目前拥有独有品牌近百个，在时尚女装、女士基本着装方面与其他商场有所不同。 百盛郑州店5层共5万多平方米，是集中高档流行百货、餐饮、娱乐为一体的休闲购物场所。400多个百货品牌中，13是郑州市场前所未有的新面孔，餐饮娱乐场所将占到整个商场面积的110：每一层都会有餐厅或咖啡厅，不仅郑州市场上生意火爆的中西餐厅会被请进来，还将从外地带来部分新品牌。 楼层面积业 态租 金

31、5F10000家电、采用租金和联营两种形式，租金水平100-400元/平方米，联营扣点23%加保底 4F10000男装、运动装、休闲3F10000淑女装、贵妇装2F10000少女装、配饰1F10000化妆品、黄金珠宝、男女皮鞋BF10000量贩超市（目前未开业）u 新营业或筹建中的百货1.目前大商新玛特进入郑州后迅速扩张新店，建设路和桐柏路交叉口建设路店07年10月1日试营业，该项目建筑面积26000平方米，其中大众百货6000平方米，生活超市13000平方米，电器卖场7000平方米（将打造中原最大的电器卖场）2、大商新玛特购物中心将在农业路和花园路交叉口国贸中心打造华北地区的旗舰店，面积40

32、000平方米，定位于中高档。将于近期开业3、丹尼斯百货花园路店（十六层，建筑面积共68000平方米）将于今年筹备开业。3. 步行街区调研分析u 建业置地广场河南建业置地广场是河南省迄今最大的综合性建筑项目之一，包括甲级写字楼、大型商业、soho、酒店、酒店式公寓以及普通公寓。总占地约3.85公顷，项目落成后总建筑面积达到26.7万平米。建业置地广场位于郑州市两大主干道中州大道和郑汴路交汇处，整个项目分为三个部分，南侧临郑汴路的四层商业娱乐性建筑为建业置地商城；正对主干道交叉的高层写字楼及其裙房建业置地广场；临中州大道向北依次排开的酒店、SOHO、公寓共四幢高层建筑及其裙房组成建业置地中心。 商

33、业总建筑面积约10万平方米，包括郑汴路商业、中州大道商业、写字楼底商三部分。商业部分整体定位为集精品购物、生活服务、餐饮、休闲、娱乐为一体的一站式综合性购物广场 u 宝龙城市广场郑州宝龙城市广场位于郑州市郑东新区，介于CBD中央商务区与龙湖商住区之间，为郑东新区起步区33平方公里范围内唯一大型商业开发项目。项目规划总建筑面积约25万平方米，建成后的郑州宝龙城市广场将集购物、旅游、休闲、游乐、娱乐、商务、文化、运动等于一体，2小时车程，辐射范围内居住人口超过5000万（据投资方分析）。 郑州“宝龙城市广场”的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐馆娱乐业的店

34、铺，它可以涵盖所有零售业和服务业的内容。 u 大上海城步行街 郑州大上海城步行街事目前中原地区规模和影响力都为首屈一指的商业地产项目，总投资15亿人民币，总占地面积约103亩，总建筑面积28万平方米。项目位于郑州市最繁华的“二七商圈”黄金腹地，由北二七路、东太康路、人民路这三大金街所围合的“金三角”的核心原点。 大上海城步行街项目东西跨度为430米，南北跨度为280米，包括上海商城、金街、银街、展示中心、城市主题广场等子项目，其以巨大的内聚力和辐射力形成了一个开放式、跨区域的商业群体，集购物、休闲、娱乐、饮食、影视、会展、康体、旅游等多种功能于一身，是郑州首席时尚生活中心岛和市民休闲娱乐场所。

35、 u 郑州国贸中心郑州国贸中心位于花园路与农业路交汇处西南方向，是郑州市区的“黄金地带”。由河南新田置业有限公司开发，建筑规划单位为珠海艺秦工程设计有限公司，承建单位为中建二局。 总建筑面积50万，由国贸街、酒店式公寓、写字楼等组成的复合式建筑，包括2栋酒店式公寓、1栋写字楼、2栋住宅楼，均为30层。酒店式公寓共5.6万，对市场销售；写字楼建筑面积近11万，呈一排弧线排列；南侧的2栋住宅楼共8万，用于安置回迁居民； 5层商场，位于农业路和花园路交汇处，其中地下1层为家乐福超市，已签约；地下2层为车库； 项目中央设有近1万的大型下沉式广场，周围有3条商业步行街分别和花园路、农业路和丰产路相连接，

36、并设有空中连廊、步行梯、手扶电梯、观光梯。步行街18米宽、400米长，上下3万； 项目共设3个人行出入口（北、南、西方向）、3个车行出入口（东、西、南方向）； u 宇通百年德化步行街 百年德化风情购物公园自2004年7月20日正式公开以来，以其不可复制的商业地段，先进的规划设计理念以及宇通企业集团的实力和品牌，一经推出即受到本地及江浙地区投资者的极力追捧，销售业绩一路飘红 百年德化项目定位为中原首座集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、旅游等多功能于一体的综合性休闲购物公园 。首期由10多部现代化手扶电梯，“聚宝盆”似的下沉式中央广场，3道圆弧内街、4道放射状连同外界的主街等组成 4. 商业市场总结

37、分析 现阶段商用物业销售市场的分析 1) 供应量持续增加,存在竞争压力2005至今，郑州市商用物业有持续增加的趋势，随着市政建设的进一步加快，旧城区的改造及新城区的进一步开发，将会有更多新的商业用地，再加上目前的商用物业的存货量，郑州市的商用物业市场将面临激烈的竞争。2) 传统商业仍是商家热点首选传统的百货商场、商业步行街、批发中心由于固有消费习惯的原因，一直是消费者休闲购物的热点区域，每逢节假日更是人如潮涌。假日经济的引发，经济形势的好转，消费力水平的回升，闹市商铺自然成为各路商家的首选。 商用物业市场的发展趋势分析 随着社会经济和商业流通的发展，房地产开发水平的提高，城市消费人口的增长，现

38、代交通工具（公交线路的扩张与私家车）对居民活动能力和活动范围的扩展，郑州商用物业市场呈现了新的发展趋势。1) 市场竞争具有共赢性商业活动已在城区形成多个区域性商圈，在一个商圈里面，如果没有几个大型项目将无法吸引足够的客流量，更不足以支撑整个商业区域的繁荣。 如前所述，城市的发展催生了两大商业区域的新格局，构成郑州市区两大主力商圈（二七商圈、碧沙岗商圈），每个商圈都有几个中大型商业项目在同场竞争，但各发展商和商业项目都重视发挥各自的优势，互为补充，在竞争中谋求发展，争取达到共同做旺市场的共赢局面。2) 物业市场发展规模化根据中国加入WTO的协议，我国已承诺在五年内逐步放开零售市场，允许外商在中国

39、开展商业经营活动，外商的介入，促使商用物业也讲究与国际接轨，商用物业从原来无序、散乱的不规则市场，逐步走向有序的规范市场，纯商业项目与商住混合项目均向规模化、专业化方向发展。 开发规模化、经营专业化将成为未来商用物业的发展趋势，百年德化、大上海城、宝龙城市广场等一批大型商业项目先后进入市场，备受投资者及商家注意。 商用物业市场存在的现实问题 买家购买行为的理性化随着市场的成熟也将同步来临，郑州房地产市场的发展和商用物业市场的变革，会培育出一大批成熟的消费者，他们将会向商用物业的发展商提出更高的开发要求。 从市场现状来看，郑州商用物业市场还面临着以下的现实问题。1) 商用物业产品同质化住宅同质化

40、主要表现是建筑风格的克隆现象，商铺则多见于项目概念和对推广手法的克隆。2) 商业项目缺乏可感性强的形象定位很多人认为只要商铺的地点好，位于商业旺地，就一定能卖得好；商用物业若不重视塑造感性的项目形象，项目缺乏具体化、可感性强的形象表现，会减弱对目标客户的吸引力。 有很多人明明知道有这个项目，却无法联想起或无法用什么词语去形容这是一个怎么样的项目，买家往往难以将它纳入购买商铺的备选视线范围，相应就会减少成交机会。3) 营销策略单一目前商用物业的定位策略单一，营销策略单一，远不及住宅营销策略的多姿多彩。，或明或暗的返租是近期用得较多的手法。4) 建筑设计不能完全满足多功能的商贸需求 在早期，发展商

41、都不重视商铺的间隔布局是否合理，只注重通过增加商铺的可销售面积来赚取最大的利润。随着市场的成熟，发展商就意识到要通过提高商铺的商业利用价值，合理规划商铺间隔布局和提高物业管理和商业管理等手段，来达到理想的价位和提高产品的竞争力。 建筑设计要考虑物业各种经营项目的特性，不同的经营品种，对物业的规划间隔有不同的要求，而且还要预留服务配套设施，如停车场、仓储运输、顾客休息等区域。5) 商业经营管理水平与项目开发水平不能同步发展在房地产发达地区的物业管理水平已经发展到可与国外先进水平比美的程度，相续涌现了一批以物业管理作为项目优势的强势地产品牌。 而商用物业的经营管理则较为滞后，专业的、成熟的、商业性

42、的、社会性的商业管理机构在市场上较少，目前负责商场经营管理的机构，多为开发商公司内的一个部门，只负责自身开发项目的经营管理，在业主或商户眼里，既欠缺专业性，又欠缺客观性。 很多经营失败的项目并不是因为地段欠佳，也不是发展商财力不济，开业后经营管理不善是重要原因之一。 我项目经营可行性的分析 1) 购物中心（百货商场）郑州目前百货业除了丹尼斯、大商新玛特金博大店经营很好。其他均不甚理想。百货大楼、紫荆山百货等为代表的传统国营百货只能勉强维持。虽然紫荆山百货、正道百货等都先后改制，引入合作伙伴，共同经营，但在短期内仍然难脱沉疴。北京华联、百盛等外来百货进入郑州经历了多年的市场培育，目前仍然只能实现

43、盈亏平衡！随着城市的发展、社会消费水平的提高。郑州的百货业必将再次扩容和升级。大商国贸店、丹尼斯花园店将是百货行业升级的前奏，百货业的竞争在未来几年里，必将空前激烈。商业的市场定位，商业的运作管理水平等将是竞争的核心。鉴于以上分析，不建议我项目经营百货。即便丹尼斯、金博大依然经历了3-5年的市场培育期。而我项目的经营目标是在短期内通过经营运作快速实现物业的升值。而丹尼斯等成功商业也都是经历一二十年的商业积淀才实现的。显然我项目不具备这样的条件和优势！2) 超市量贩郑州市大型超市和量贩目前普遍经营比较好！主要分布在各大商圈，或者是以量贩本身作为主力店所形成的社区型商圈。主要以满足生活消费为主导的

44、快速消费品和轻工商品为主。经营业种划分较细，业态众多，管理专业，多以连锁方式全国发展！ 鉴于超市、量贩经营的专业性，不建议我项目自营超市或者量贩。可考虑将自留物业长期租赁给大型超市或量贩，将其作为主力店以营造人气，带动项目销售和招商等工作。并借助主力店优势迅速带动项目商业氛围迅速形成，在尽量短期时间内实现物业升值。3) 步行街区街区和MALL是目前河南定位比较多的商业形态。但真正意义上的MALL在河南目前尚属空白，只是概念上的一种炒作。而街区则是目前经营层面比较普遍的一种商业形态。但目前在河南经营相对成功的街区案例并不多，如德化步行街，漯河新天地步行街区等。大上海城、郑州国贸等几个大型街区新开

45、业或尚在筹备中，经营态势目前尚不能下定论。但从前期商铺销售和招商情况看，还是比较理想的。因此，相对来说开发式的街区比购物中心或者MALL的经营难度相对较小。建议我项目可作考虑! 第二部分 项目所处商圈分析 纵观河南乃至全国商业，莫不是以一家或多家主力店为核心形成商圈，并依托于商圈而存在。或者以主力店为核心构建新的商圈。郑州商业尤为明显。 以郑州目前商业格局，大致形成了以二七商圈、碧沙岗商圈、紫金山商圈为代表的核心商业圈层；以世纪联华为核心的碧波园商圈、以家乐福为中心的北环商圈，以世纪联华为核心的经三路北圈圈等为代表的区域性商业圈层；以华中食品城、万客来为代表的食品商贸圈、以郑汴路沿线中博、凤凰

46、名优、东建材等为代表建材商贸物流圈形成了商贸物流圈层。 碧沙岗二七商圈 紫金山碧波园北 环经三路北万客来郑汴商圈华中食品 我项目位于商城路与未来大道的交汇处，处于郑汴商圈的边缘。任何一个商业项目必须依托于商圈而存在。接下来将依据市调情况对郑汴路商圈略作分析。n 项目周边路段商业分布情况 郑 汴 路 商 都 路未来大道商 城 路玉凤路中州大道凤 凰 路本案家电城燃气具市场 家电市场中博家具中心凤凰名优建材东建材红星美凯龙澳柯玛物流园新家居五洲陶瓷城郑州建材城郑州板材市场集美家私城铝材市场金三角陶瓷城等中博世 贸中博车城广告材料市场中原博览中 心n 项目所处商圈商业分布情况路 段代 表 商 业市场

47、体量(万)知 名 品 牌未来大道中博世贸家具广场 2.3万 盛大网络永乐电器等家电市场 4郑州厨具市场 2郑州酒店用品市场3郑汴路-商都路中原国际博览中心5肯德基麦德龙国美电器等中博家具中心汽车贸易广场 家电城中博傲龙等八大家具商场2大批发展厅在建家具名店街80集美家私城集美洁具城4河南广告材料油漆建材市场2凤凰名优建材城九大专业卖场四大批发市场精品一条街在建四期120郑州建材大世界（东）30板材装饰市场约4万金三角陶瓷城10青年路铝材市场3好客隆家具城5万左右省建材精品市场4万左右五洲陶瓷精品城5万澳柯玛物流园32万新家居53010中力广告材料市场300亩红星美凯龙25万商城路商城路城东路联

48、华商场小食品服装农贸等2万左右沿街店铺五金洗车餐饮服务等不详思达超市玉凤路广告材料市场2万左右总结近300万分析 郑汴路沿线二十多个建材、家具相关专业市场及周边配套共同构成了郑汴商圈。在营或在建商业总体量超过300万，并且随着建材市场的进一步细分及市场的进一步整合升级，并将进一步扩容!n 项目所处商圈商业分析凤凰名优建材城 市场概况 凤凰名优建材城是由占地100亩的不锈钢装饰材料市场,占地300亩的名优建材市场和占地800亩的郑州商品大世界的基础上发展而来，.2003年，将原有的“商品大世界”升级改造为“凤凰城建材物流科技园” 。凤凰名优建材城作为中国华中建材家居商业暨物流中心，是华中地区首家

49、现代化建材物流科技园，园区包括25万九大专业化卖场，15万四大专业化建材批发市场，2万多建材精品商业街。拥有超过5000的商务会所、1800的设计师图书馆，3000的促销广场、15万的商务公寓，1800个停车位等配套。另辅以金融、税务、工商、保险、邮政、信息、物流等综合服务。目前36万的商业4期工程在建中。解释将形成华中地区集厂商办公平台、建材大卖场展示和交易平台，物流配送平台，二级市场终端销售平台，电子商务等于一体的区域性建材总部经济圈。届时将形成总体量80万平米以上、涵盖建材相关所有业态业种及产品展示、物流配送、建材加工等配套产业的于一体华中地区最大的建材基地！ 市场基本数据 市场铺位：5

50、000多间 市场构成：凤凰名优灯具广场、凤凰名优橱柜暖通广场、凤凰木地板门业广场等九大专业卖场，凤凰布艺家纺市场等四大批发市场及建材精品商业街等 铺位结构：上下联体临街门面 商场内铺 独立式单层街铺 铺位面积：40-400不等 租金均价：50元 管理费：4.8元/月/ 运营商：鑫山实业 市场评析随着03年鑫山实业对于旗下几大市场的整合以及商品大世界的升级改造。区域性建材总部经济圈渐成雏形。4期36万商业投入使用后，将形成一个汇集建材相关所有业态的庞大商业集群。建材市场将更加细分，更加专业化。凤凰名优建材城以其规模效应，专业运作能力以及市场的深耕细作，必将具备更强的市场竞争力。河南中博家具中心市

51、场概况【经营范围】家具零售批发、装饰材料、沙发材料、灯具、家电、 洁具等1990年起，随着中博沙发材料市场的成功，沿郑汴路两侧相继建成家具、家电、汽车、厨具与酒店配套用品等专业市场，建筑面积60万平方米，吸引入驻商家3000多户，各类品牌专营店或授权代理商3600多家，直接进场人员上万。辐射影响省内各市地及山西、湖北、安徽等周边省份。河南中博成为中西部起步最早、规模最大的家具、家电、厨具用品集散地和现代化物流配送中心，是郑州乃至中原最繁荣的市场之一。“中博家具中心始建于1992年，由8栋家具展销商场和两个家具批发展厅组成，建筑面积近30万平方米，汇集各类家具营销机构1600余家，汇集了目前国内

52、外各种知名品牌的家居套房、办公家具、床上用品、家装饰品、家具配件和电动工具产品。” 中博家具中心是郑州经营家具时间最早、经营规模最大、经营商户最多、产品线最长、市场配套最全、市场最繁荣的大型家具市场群。 2006年9月开业的中博世贸家具广场，又将中博家具的经营提升到全新的、更高的层次，标志着中博丰富了高端家具业种。 场馆面积2.3万平方米，富丽堂皇、设施齐全，是郑州市目前规模大、档次高、商品新潮的航母级家具商场之一。 中博国际家具名店街土建工程正顺利进行，届时，22栋独立的街边店将矗立在郑汴路商圈，据调研中博下一步要将批发和零售业务分离，在中州大道东的物流港建起一个30万平方米的家具批发市场，

53、而将现有的市场重新建设成为一个现代化的精品家具零售市场，这样中博世贸、名店街、精品城串联一起，扼守家具黄金大道，定会给中原家具带来绝代芳华。 基本数据：市场铺位：6000多间市场格局：中博家具 中博傲龙等八大家具商场，中博两大批发商场、中博电子城、中博世贸家具、中博汽车广场等 铺位结构： 商场内铺 独立式单层街铺 铺位面积：50-400不等 租金均价：40元 管理费： 10元/月/ 运营商： 中博股份 市场评析随着中博家具名店街的完工投入运营，中博家具的总体量将达到120万以上，并将涵盖家具所有经营业态及产业链上下游所有相关产品，成为家具行业毋庸置疑的航空母舰!通过市场的进一步整合升级，随着市

54、场进一步细分，中博也必将在业务领域由批发转为零售为主导，在家具细分市场中，必将具备更强的市场影响力！郑汴路家电市场市场概况郑汴路家电城是郑州最大的家电市场，汇集了郑州市市场上几乎所有的家电品牌。商户500家左右，面向全省，以家电批发为主，兼营零售。随着未来大道的打通，家电市场被一分为二。未来路东的中博电子城，主要以白电、黑电、小家电为主、未来路西的家电城仍以AV类电器为主。 而原先位于郑汴路北的厨具市场，则搬到路南未来大道西侧。仍以小家电及厨房电器为经营方向。市场评析国美、苏宁、永乐、五星等各大家电巨头的腾挪转移，互相竞合，抢滩郑州，价格和服务成为其竞争利器。家电市场的价格优势不复存在，而随着

55、各地市家电行业的迅猛发展和各大家电卖场深入地市深耕细作，传统家电市场的渠道优势也被打破。家电市场向卖场、专卖发展的趋势必将成为一种趋势和必然选择。因此郑汴路家电市场的进一步升级换代也是持续发展的唯一选择！q郑东建材城：市场概况郑东建材家居城，总投资26亿元，首期开发1000亩，主要经营建材、五金机电、家居装饰等，是以商品展示交易为主线，集批发、零售、商务洽谈、仓储加工、物流配送、电子商务、为一体的多功能、现代化、多业态、复合型商贸物流中心，可辐射到山西、陕西、湖北、安徽等省，是中南最大的建材家居批发基地。基本数据 总占地面积2000亩，一期占地1000亩，建筑面积60万平米 采用单独商铺销售形

56、势，每个铺面3层110平米左右，售价为每平米6000-8000多元 已经销售了2000多套商铺，购买者有1000多商户，其中大约有10%的投资者q东建材大世界：市场概况郑州东建材大世界自一九九六年六月五日开业以来，以其规模大、档次高、设计新、品种全，雄踞于全国装饰建材市场之首，市场所建的1000余个摊位全部爆满，北区铝型材市场即是应广大商户要求所建的配套专业铝材市场，进驻商户200多家， 基本数据l 正在进行升级改造，将会改造成为四层建材购物广场l 租金一层45-65元/月，二层15-20元/月 项目评析l 近20年的发展郑州东建材一直是郑州建材销售的“二七商圈”，占据了郑州建材市场的大部分份额，西建材长期处于区域性补充的地位郑州建材市场历来有“东建材领舞，西北建材补充”的说法广义的东建材市场占据了郑州市60%的家具建材市场份额。狭义的东建材仅指郑汴路郑州建材大世界，依然处于郑州建材市场的领导地位!