物业管理催费培训

《物业管理催费培训》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理催费培训（41页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、 物业管理费催缴方法前言前言 在日常物管费缴纳过程中，业主常常会在日常物管费缴纳过程中，业主常常会因为工作繁忙、因为工作繁忙、 人在外地、返修整改、久未出租人在外地、返修整改、久未出租等等各种原因迟交、各种原因迟交、 甚至拒缴物管费！甚至拒缴物管费！ 为了维持物业的正常运作，保障公司的合法权益，为了维持物业的正常运作，保障公司的合法权益，“催费催费” 便成为便成为“必不可少必不可少, ,重中之重重中之重”的工作。的工作。一、基本概念一、基本概念 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生

2、和秩序的活动。 概括一句话，即物业管理是：立足于服务、崇尚于管理、立足于服务、崇尚于管理、起源于市场、生存系于收费起源于市场、生存系于收费。1 1、物业管理的概念、物业管理的概念2 2、物业服务费的构成内容、物业服务费的构成内容 物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法规定：物业服务成本或者物业服规定：物业服务成本或者物业服务支出由以下内容构成。务支出由以下内容构成。 1、人员费用； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用； 3、物业公共区域清洁卫生费用； 4、物业公共区域绿化养护费用； 5、物业公共区域秩序维护费用； 6、物业公司固定资产折旧； 7、办公费用； 8、法定税金； 9

3、、经业主同意的其他费用。3 3、物业服务费不包括的内容、物业服务费不包括的内容 1 、物业费不包括住宅内部设施设备维修费用，也就是业主家里比如电灯坏了、家中电路坏了、水笼头坏了等，物业是可以不提供服务的，提供的话，按特约服务收费。 2 、物业费不包括因房屋建筑质量导致的种种问题，比如漏水、渗水、裂缝等。但有义务替业主向开发商反映。质保期内由开发商负责处理，或超出维保期动用维修基金。 3 、物业费还不包括公共区域设备的大中修费用及重大部件更换费用，此费用由维修基金解决。（电梯消防监控）二、物业管理收费难的原因二、物业管理收费难的原因 1 1、业主不了解物业管理的实际涵盖、业主不了解物业管理的实际

4、涵盖 2 2、业主对物业管理服务不满意、业主对物业管理服务不满意 3 3、开发商遗留问题、开发商遗留问题 4 4、侥幸心理、跟风心理、侥幸心理、跟风心理 由于业主并非物业管理专业人员，对物业管理的认识只停留在表面上。目前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是简单的保洁、保安、绿化。认识不够尤其体现在我们拆迁安置小区，很多人住了一辈子房都没交过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，表示无法接受，无法接受就不交。有的回迁户甚至出现多年不交物业费的情况。这时候，物业要做的就是通过小区宣传栏张贴物业管理相关法律法规，让业主了解物业管理的涵盖内容，意识到欠费侵害的是全体业主的利益，会影响小区的正常运作。

5、1 1、业主不了解物业管理的实际涵盖、业主不了解物业管理的实际涵盖2 2、业主对物业管理服务不满意、业主对物业管理服务不满意目前，由于国家对物业管理服务项目还没有统一的规定和检查标准，支付多少物业管理费，达到什么样的物业服务标准，怎样达到质、价对等也没有统一的要求，所以造成了业主和物业管理公司在物业服务标准上认识偏差较大。实践中，物业管理公司只能从双方的利益出发，根据物业管理费的收缴情况，提供“质价相符” 的物业服务，对此，部分业主心理期望高，就会认为质、价“不符”，不满意，这就需要我们在实际管理过程中对业主心里疏导。3 3、开发商遗留问题、开发商遗留问题开发商的虚假承诺、公摊面积不实、施工质

6、量低劣、规划的配套设施不到位问题，业主并不知道应该找开发商进行交涉、处理，而把一切怨气撒向物业公司。一旦解决不了，就不交物业管理费。同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理公司负责，所以一旦房屋存在质量问题，就以此为“借口”，拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题是由开发商负责，而不属于物业管理公司的工作职责范围。甚至有些业主自己装修不当等原因造成的问题，也一并认为是物业公司应该帮他解决。4 4、侥幸心理、跟风心理、侥幸心理、跟风心理 毋庸置疑的是极少部分业主存在一定的侥幸心理。由于物业服务具有社会性，服务对象是广大业主而不是某个单体，因此不可能因极少部分业主不交物业管理费就不进

7、行物业管理服务，从而导致极少部分业主贪图小利，躲避、逃避交纳物业管理费。他们不交费也享受到了与交费业主同样的服务，这样既严重挫伤广大已交纳物业管理费的业主的积极性，又有可能引起其他业主效仿，或跟风心理。三、物业管理费用催缴的方法三、物业管理费用催缴的方法方法方法程序程序技巧技巧法律法律适适时时提提醒醒断断其其后后路路苦苦肉肉计计地地毯毯搜搜索索统统一一战战线线糖糖衣衣炮炮弹弹全全民民总总动动员员律律师师函函1 1、适时提醒、适时提醒 1、对象： 未缴费的全体业主未缴费的全体业主 2、招数详解：由于工作生活繁忙，业主常常忘记缴纳物管费一事，由于工作生活繁忙，业主常常忘记缴纳物管费一事，更有甚者觉

8、得迟交更有甚者觉得迟交1 1、2 2个月也没什么。故我们应从每个月也没什么。故我们应从每月月5 5日起，按照下表中的时间节点及客户类型进行分类，日起，按照下表中的时间节点及客户类型进行分类，通过短信、电话等形式不断提醒业主，给业主紧迫感，通过短信、电话等形式不断提醒业主，给业主紧迫感，让其明白是否按时缴纳物管费是有人管控的，打消客让其明白是否按时缴纳物管费是有人管控的，打消客户户“迟交无所谓迟交无所谓”的念头。只有的念头。只有正常缴纳的客户越早正常缴纳的客户越早完成缴纳，你才能腾出更多的时间对付完成缴纳，你才能腾出更多的时间对付“困难户困难户”。关键时间关键时间每月每月5号号说明说明在每月在每

9、月5号前将预付金提付完毕后，进行第一次催提，本次主要以提醒为主号前将预付金提付完毕后，进行第一次催提，本次主要以提醒为主催提形式催提形式短信短信或张贴或张贴话术话术正常缴纳正常缴纳预付金余额不足预付金余额不足恶意欠费恶意欠费*物业温馨提醒：尊敬的XX业主，为避免滞纳金的产生，请您于15日前前往XX客户中心缴纳相关物管费。若为代扣用户请于14日前在账户内存入足够金额以便代扣。如您因故不便前往现场缴纳，可汇款至以下账户：xxx物业服务有限公司，*行江*支行， xxxxxxxxxxxxxx 。如已缴纳，请忽略本信息。*物业温馨提醒：尊敬的XX业主，您的预付金已用完，请于本月15日前前往XX客户中心缴

10、纳相关费用，以免产生滞纳金。如您因故不能前往现场缴纳，可汇款至以下账户：xxxx物业服务有限公司，*行*支行，xxxxxxxxxxxxxx。如您已经缴纳，请忽略本信息。尊敬的XX业主：您的物管费已欠费，请尽快到XX客户中心缴纳，以免滞纳金递增。如您因故不能前往现场缴纳，可汇款至以下账户：xxxxxx物业服务有限公司，*行*支行， xxxxxxxxxxxx 。如恶意欠费，我司将保留追究法律责任的权利！催提对象全体业主关键时间关键时间1515日前一个周五日前一个周五说明说明1515日前的一个周末往往是缴费的关键时刻日前的一个周末往往是缴费的关键时刻催提形式催提形式短信短信或张贴或张贴话术话术正常缴

11、纳预付金余额不足恶意欠费 *物业温馨提醒：尊敬的XX业主，为避免滞纳金的产生，请您于15日前前往XX客户中心缴纳相关物管费。若为代扣用户请于14日前在账户内存入足够金额以便代扣。如您因故不便前往现场缴纳，可汇款至以下账户：*物业服务有限公司，*行*支行，*。如您已经缴纳，请忽略本信息。 *物业温馨提醒：尊敬的XX业主，您的预付金已用完，请于本月15日前前往XX客户中心缴纳相关费用，以免产生滞纳金。如您因故不能前往现场缴纳，可汇款至以下账户：*物业服务有限公司，*行*支行，*。如您已经缴纳请忽略本信息。 电话催费（详见其他招数）催提对象全体业主对象： 满口答应，却总不出现的业主满口答应，却总不出

12、现的业主招数说明： 很多业主认为物管费能拖就拖，接到电话之后含糊其词很多业主认为物管费能拖就拖，接到电话之后含糊其词“过两天来过两天来”“”“有有空的时间就来空的时间就来”“”“我知道了我知道了”等等，往往业主最后都不会来交，而此时，我等等，往往业主最后都不会来交，而此时，我们的催费就做了无用工。对于这种业主们的催费就做了无用工。对于这种业主“断其后路断其后路”就成了我们将无用工变就成了我们将无用工变有用工的有效手段。有用工的有效手段。2 2、断其后路、断其后路 如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，

13、并确定转账的时间。并确定转账的时间。 如果业主一直含糊其辞说如果业主一直含糊其辞说”最近最近” “” “这两天会来交这两天会来交”则要和业主约定一则要和业主约定一个有效的时间，到了时间之后再次提醒业主，这样，不仅使业主自己心里个有效的时间，到了时间之后再次提醒业主，这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达在时间上产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达到有效催费的目的。到有效催费的目的。 确定时间后一定要按着时间持续跟进确定时间后一定要按着时间持续跟进 在谈话中要向其透露，如果他没得按时缴纳，下次一定会准时再联系他的在谈话中要向其

14、透露，如果他没得按时缴纳，下次一定会准时再联系他的信息信息断其后路断其后路 注意事项：注意事项：p 您看您平时也比较忙，不如办个银行代扣，多省心啊，就不用每个月还要惦您看您平时也比较忙，不如办个银行代扣，多省心啊，就不用每个月还要惦着来这边缴费了，有大老远的（用意：突出远、累）着来这边缴费了，有大老远的（用意：突出远、累）p 像您平时比较忙（人在外地）的，也可以考虑银行转账啊，我们这边有招行像您平时比较忙（人在外地）的，也可以考虑银行转账啊，我们这边有招行和农行的，您看哪个还比较方便啊？和农行的，您看哪个还比较方便啊？p 老师，打扰您了，我来跟您确认一下转账的时间和金额，避免中途有什么失老师，

15、打扰您了，我来跟您确认一下转账的时间和金额，避免中途有什么失误。误。p 那行，下周二我让财务查账，到了我通知您那行，下周二我让财务查账，到了我通知您( (用意：告知业主，我会继续跟进用意：告知业主，我会继续跟进这个时间，如果没有到，我还会再这个时间，如果没有到，我还会再“骚扰骚扰”你的你的) )断其后路 话术：招数说明：n 业主并非恶因欠费，多次催费中能感觉到对方有耐心，且答应快，却一直以业主并非恶因欠费，多次催费中能感觉到对方有耐心，且答应快，却一直以工作忙忘记交费为由，不及时缴纳物管费，当然也没有明确表示拒缴。工作忙忘记交费为由，不及时缴纳物管费，当然也没有明确表示拒缴。对象： 欠费较短，

16、平日联系多，有交情，心软有同情心的业主。欠费较短，平日联系多，有交情，心软有同情心的业主。3 3 、苦肉计、苦肉计了解掌握对方性格，善于区分类型，避免表现过度引起业主反感，此招不建了解掌握对方性格，善于区分类型，避免表现过度引起业主反感，此招不建议在性格暴躁，没有耐心的业主前使用。议在性格暴躁，没有耐心的业主前使用。面对此类业主，可以把自己的难处、尴尬、责任、时限等情况告知业主，以面对此类业主，可以把自己的难处、尴尬、责任、时限等情况告知业主，以获得理解获得理解与业主建立良好关系，使其信任你与业主建立良好关系，使其信任你利用业主与个人关系套近乎，态度诚恳，表现出为难，甚至引人怜悯的样子，利用业

17、主与个人关系套近乎，态度诚恳，表现出为难，甚至引人怜悯的样子，让对方知道催费对你、对你的工作绩效影响何其重要。让对方知道催费对你、对你的工作绩效影响何其重要。苦肉计注意事项：p“我知道您不是有意欠费，只是前几天上司当着部门所有同事的面，我知道您不是有意欠费，只是前几天上司当着部门所有同事的面， 提到我提到我负责的区域收费率是部门最低的，个人考核也受到了较大影响。连我也开始怀疑负责的区域收费率是部门最低的，个人考核也受到了较大影响。连我也开始怀疑自己的工作能力了自己的工作能力了”p “ “说实话，我也知道您很忙，我也不希望天天给您电话打扰您工说实话，我也知道您很忙，我也不希望天天给您电话打扰您工

18、 作、生活。作、生活。每次每次 给您电话通知缴费，打多了，我自己都不好意思了（实际上真正觉得不给您电话通知缴费，打多了，我自己都不好意思了（实际上真正觉得不好意思的是欠费不交的业主），真的让我很为难好意思的是欠费不交的业主），真的让我很为难”p “ “今天我们部门开会，我还挨批来着今天我们部门开会，我还挨批来着” ” 苦肉计 话术：对象： 无法取得联系的业主无法取得联系的业主招数说明： 业主在买房、接房时留下了个人信息，但出现欠费时，却无法通过当初业主在买房、接房时留下了个人信息，但出现欠费时，却无法通过当初软件、资料留下的电话号码及其他途径（通过户内门机呼叫、上门催收、业软件、资料留下的电话

19、号码及其他途径（通过户内门机呼叫、上门催收、业主朋友转达等）及时联系业主缴费，这时就可以想尽办法，挖掘资源，利用主朋友转达等）及时联系业主缴费，这时就可以想尽办法，挖掘资源，利用其他途径查询到业主的联系方式通知其缴费。其他途径查询到业主的联系方式通知其缴费。 4 4 、地毯搜索、地毯搜索可与地产联系，获得业主初期买房时在地产公司留下的电话号码，或获得可与地产联系，获得业主初期买房时在地产公司留下的电话号码，或获得购房时身份证复印件上的地址；购房时身份证复印件上的地址；利用中介：新老业主通过中介进行房屋买卖交易时必定留下联系电话；利用中介：新老业主通过中介进行房屋买卖交易时必定留下联系电话；针对

20、已接房、未装修入住的业主，可查看业主是否办理房屋租赁转让服务，针对已接房、未装修入住的业主，可查看业主是否办理房屋租赁转让服务，登记相关信息，透过转让租赁委托人电话联系上业主；登记相关信息，透过转让租赁委托人电话联系上业主；通过业主亲朋好友、工作单位等渠道通知业主交费、获得联系方式。通过业主亲朋好友、工作单位等渠道通知业主交费、获得联系方式。一般人在听到一般人在听到“欠费欠费”二字时都比较敏感和反感，在联系到业主的亲朋好二字时都比较敏感和反感，在联系到业主的亲朋好友时，希望其转达或告诉你联系方式，建议用情况紧急又为业主着想的口吻友时，希望其转达或告诉你联系方式，建议用情况紧急又为业主着想的口吻

21、表达来电用意。比如表达来电用意。比如“现在有关于房屋的重要事宜需要直接与业主取得联系，现在有关于房屋的重要事宜需要直接与业主取得联系，您看方便留下业主本人的联系方式吗？您看方便留下业主本人的联系方式吗？”地毯搜索 注意事项：p联系业主朋友亲人时：联系业主朋友亲人时：“现在有关于房屋的重要事宜需要直接与业主取得现在有关于房屋的重要事宜需要直接与业主取得联系，打电联系，打电p 话一直打不通，您看您那儿有业主其他的联系方式吗？话一直打不通，您看您那儿有业主其他的联系方式吗？ ” ”（语气急切，（语气急切，“逼迫逼迫”对方告诉你）对方告诉你）p 联系业主朋友亲人时：联系业主朋友亲人时：“我们寄给业主寄

22、优惠券被退回来了，业主现在我们寄给业主寄优惠券被退回来了，业主现在联系不上，想联系不上，想看您那儿有没有其他的联系方式，或者其他的地址？看您那儿有没有其他的联系方式，或者其他的地址？” ” ( “( “利诱利诱”对方告对方告诉你诉你 ) )地毯搜索 话术：对象： 因房屋问题拒交物管费的客户（整改户）因房屋问题拒交物管费的客户（整改户）招数说明: 房屋质量存在问题，业主对地产或施工方不满，可借以充当业主与第房屋质量存在问题，业主对地产或施工方不满，可借以充当业主与第三方润滑剂，加强感情联络，博得业主信任。三方润滑剂，加强感情联络，博得业主信任。 5 5 、统一战线、统一战线 因整改拒交物管费的客

23、户，首先应通过服务让业主感受到物业的服务，因整改拒交物管费的客户，首先应通过服务让业主感受到物业的服务，进而获得认可和信任。进而获得认可和信任。 对于谈费色变的客户，可从其它角度切入。如通知业主收取邮件、通知对于谈费色变的客户，可从其它角度切入。如通知业主收取邮件、通知参加社区活动、或提供其他增值服务等方式联系业主，注意在与业主的联参加社区活动、或提供其他增值服务等方式联系业主，注意在与业主的联络中一定要让业主记住并认识你，这是培养信任的基础条件。络中一定要让业主记住并认识你，这是培养信任的基础条件。 涉及到赔付的客户，可请地产公司给予一定支持，将结清物管费作为赔涉及到赔付的客户，可请地产公司

24、给予一定支持，将结清物管费作为赔付协议的处理项之一，以此促进业主缴费。对于整改过程已建立客情关系付协议的处理项之一，以此促进业主缴费。对于整改过程已建立客情关系的客户，必要时可表达难处，获得业主同情。的客户，必要时可表达难处，获得业主同情。统一战线 注意事项：p XX XX老师，关于老师，关于XXXX整改问题，我们会从整改进度及整改质量方面做好管控，整改问题，我们会从整改进度及整改质量方面做好管控，这方面请您放心。同这方面请您放心。同 时，对于您提及的赔付事宜，我们建议您先做整改，待时，对于您提及的赔付事宜，我们建议您先做整改，待整改事宜完毕后，整改事宜完毕后， 物业会协助您解决这类问题。对于

25、整改过程，我们将随时物业会协助您解决这类问题。对于整改过程，我们将随时与您保持沟通。与您保持沟通。p XXXX老师，这个事情，小老师，这个事情，小X X肯定会尽全力去帮你和地产肯定会尽全力去帮你和地产/ /施工方协商，但是相施工方协商，但是相对的，也希望对的，也希望XXXX老师你也能配合我们老师你也能配合我们统一战线 话术：对象： 曾经对物业有所误会，发生过不愉快的业主曾经对物业有所误会，发生过不愉快的业主招数说明： 某些业主对物业服务有过不好的感受，从而拒交物管费，对于这种客某些业主对物业服务有过不好的感受，从而拒交物管费，对于这种客户，一味的催费，只会加大负面影响，而不催的话，只会使欠费金

26、额越来户，一味的催费，只会加大负面影响，而不催的话，只会使欠费金额越来越大。这时越大。这时“糖衣炮弹糖衣炮弹” ” 法就是一个不错的选择。法就是一个不错的选择。 6 6、 糖衣炮弹糖衣炮弹如果业主对于我们服务的不满是如果业主对于我们服务的不满是 出于我方责任且是可改正的，一定要先出于我方责任且是可改正的，一定要先将业主不满意的地方更正，并及时将我们的处理结果反馈给业主。将业主不满意的地方更正，并及时将我们的处理结果反馈给业主。给予糖衣炮弹的一定不要是让其有不好感受的人。给予糖衣炮弹的一定不要是让其有不好感受的人。 对于此类业主的报事等要特别的敏感，片区负责人可上门访谈或者电对于此类业主的报事等

27、要特别的敏感，片区负责人可上门访谈或者电话访谈，看看业主的报事是不是处理好了，是不是还有其他需要，让其感话访谈，看看业主的报事是不是处理好了，是不是还有其他需要，让其感到我们工作地细致。到我们工作地细致。 当园区里有什么活动的时候可以短信或者电话的方式特别通知此类业当园区里有什么活动的时候可以短信或者电话的方式特别通知此类业主，让其感到自己是备受关注的。主，让其感到自己是备受关注的。当园区里举办节日送礼等活动的时候，可以优先考虑此类业主，让其重当园区里举办节日送礼等活动的时候，可以优先考虑此类业主，让其重新感到物业大家庭的温暖。新感到物业大家庭的温暖。 使用此招时，一定要注意适度，避免业主使用

28、此招时，一定要注意适度，避免业主“恃宠而骄恃宠而骄”。糖衣炮弹 注意事项：糖衣炮弹 话术：p 老师，我今天看到您的报事，家里的下水道堵塞了啊。现在我们工程部老师，我今天看到您的报事，家里的下水道堵塞了啊。现在我们工程部同事帮您修好了吗？同事帮您修好了吗？；老师，以后家里有什么事的话直接给我打电；老师，以后家里有什么事的话直接给我打电话，我的手机是话，我的手机是XXXXXXXXXXp 现在我们园区里准备举行现在我们园区里准备举行XXXX活动，我看您家里有老人（小孩），有时间活动，我看您家里有老人（小孩），有时间可以过来参加一下嘛，应该挺有意思的。可以过来参加一下嘛，应该挺有意思的。p 老师，现在

29、我们有老师，现在我们有XXXX优惠活动，您可以体验一下，也给我们反馈反馈意优惠活动，您可以体验一下，也给我们反馈反馈意见，您见多识广肯定比我们想得周到。见，您见多识广肯定比我们想得周到。对象： 能联系上业主，但业主一直以工作忙、不在家、无时间来前台等为原因拖欠能联系上业主，但业主一直以工作忙、不在家、无时间来前台等为原因拖欠费用，且迟迟不露面，不交费的客户费用，且迟迟不露面，不交费的客户招数说明： 业主非恶意欠费，却迟迟不主动缴纳所欠费用。因电话沟通力度小，故充分业主非恶意欠费，却迟迟不主动缴纳所欠费用。因电话沟通力度小，故充分利用各部门资源，利用一切利用各部门资源，利用一切“眼线眼线”，关注

30、业主动向，凡遇到业主均当面提醒，关注业主动向，凡遇到业主均当面提醒，以达到收回欠费目的。以达到收回欠费目的。7 7、全民总动员、全民总动员客户中心客户中心车管员及门岗车管员及门岗朋友、邻居等与业主有联系的人朋友、邻居等与业主有联系的人1 1、凡客户来访，均需凡客户来访，均需打开物管收费软件打开物管收费软件，确认是否欠费，确认是否欠费，根据欠费情况判断根据欠费情况判断是否特殊客户是否特殊客户, ,如不如不是应当面提醒其缴是应当面提醒其缴纳纳, ,如是，及时提醒如是，及时提醒片区经理，是否需片区经理，是否需要当面沟通，以确要当面沟通，以确认收费。认收费。2 2、上门收取、上门收取 对于始终不露面对

31、于始终不露面的客户，可将的客户，可将户位及相关信户位及相关信息传递车管员息传递车管员、门岗，遇业、门岗，遇业主回家时先与主回家时先与业主当面提醒业主当面提醒，再及时联系，再及时联系客户中心，由客户中心，由客户中心人员客户中心人员侍机上门沟通侍机上门沟通收费收费通过系统软件可以查到与业通过系统软件可以查到与业主有关联人员的相关信主有关联人员的相关信息，可通过告知业主朋息，可通过告知业主朋友或亲人其欠费的信息友或亲人其欠费的信息，进而使其代为传递信，进而使其代为传递信息。（此招术的具体使息。（此招术的具体使用可参考全面搜索）用可参考全面搜索）全民民总动员注意事项：p XXXX老师，很久没见你回来了

32、。工作很忙吧！对了提醒您一下。物管费每老师，很久没见你回来了。工作很忙吧！对了提醒您一下。物管费每月月1515日交，别搞忘了哟！日交，别搞忘了哟！ （车管员、门岗）（车管员、门岗）p XXXX老师，物管软件显您老师，物管软件显您X X月物管费暂未结清，是不是比较忙，把这事忘月物管费暂未结清，是不是比较忙，把这事忘了啊？了啊？（前台）（前台） p 上门收费：上门收费：XXXX老师，因为您最近比较忙，没时间去客户中心，所以我们老师，因为您最近比较忙，没时间去客户中心，所以我们今天特意将今天特意将 收据（或发票）给您送上来。（潜台词是让他拿钱出来）收据（或发票）给您送上来。（潜台词是让他拿钱出来）全

33、民民总动员 话术：对象： 部分业主针对某一个自身认为不公平或不合理的问题拒缴物管费部分业主针对某一个自身认为不公平或不合理的问题拒缴物管费（如房屋久未出租、公摊水电不合理等等），在已经过多次解释沟通（如房屋久未出租、公摊水电不合理等等），在已经过多次解释沟通（我方无责任时），或已解决该问题（我方有责时），但对方仍不肯缴（我方无责任时），或已解决该问题（我方有责时），但对方仍不肯缴纳物管费想借机得到进一步好处或实惠的业主。纳物管费想借机得到进一步好处或实惠的业主。招数说明： 此招将员工与业主间的个人行沟通行为转换为公司层面的正式行为，此招将员工与业主间的个人行沟通行为转换为公司层面的正式行为，使

34、客户产生逼迫感，打消其使客户产生逼迫感，打消其“讨价还价讨价还价”“”“你们拿我没办法你们拿我没办法”“”“能拖一能拖一时是一时时是一时”的念头。的念头。 8 8、公司行为、公司行为催费函催费函 随催费函一定要附上该业主的缴费明细、欠费明细及缴纳方式的说随催费函一定要附上该业主的缴费明细、欠费明细及缴纳方式的说明，以免业主答应缴纳后再询问查询，耽误缴纳时间。明，以免业主答应缴纳后再询问查询，耽误缴纳时间。 催费函寄出催费函寄出1 1周内，请勿主动联系业主，要知道你找他还是他找你，周内，请勿主动联系业主，要知道你找他还是他找你，决定了最终的主动权在谁手上。决定了最终的主动权在谁手上。1 1周后，

35、如业主未主动联系，应及时与周后，如业主未主动联系，应及时与其取得联系，探听情况。其取得联系，探听情况。催费函 注意事项：对象： 所有关怀、催缴均无效，恶意欠费费用所有关怀、催缴均无效，恶意欠费费用6 6个月上，发个月上，发多多2 2封以上催费函无效的客户封以上催费函无效的客户招数说明: 此招能震慑恶意欠费客户，消除某些客户认为物业此招能震慑恶意欠费客户，消除某些客户认为物业是弱势方拿其没办法的观点。是弱势方拿其没办法的观点。 9 9、法律途径、法律途径律师函律师函 当有多人同时符合律师函发放条件时，切勿同时发函，以免当有多人同时符合律师函发放条件时，切勿同时发函，以免“狗急狗急跳墙跳墙”多人抱

36、团，应根据具体情况选择几人中较为怕事或领头的人多人抱团，应根据具体情况选择几人中较为怕事或领头的人“开刀开刀”，杀鸡儆猴。，杀鸡儆猴。 发函前，提前以私人名义发函前，提前以私人名义“透露消息透露消息”给业主，让他赶紧前来缴纳给业主，让他赶紧前来缴纳 随催费函附上该业主的缴费明细、欠费明细及缴纳方式的说明，以随催费函附上该业主的缴费明细、欠费明细及缴纳方式的说明，以免业主答应缴纳后再询问查询，耽误缴纳时间。免业主答应缴纳后再询问查询，耽误缴纳时间。 律师函里的缴纳时间最好定为离发函日律师函里的缴纳时间最好定为离发函日2 2周。周。 在发函后不要主动与业主联系，等其上门，你便可掌握主动权。如在发函

37、后不要主动与业主联系，等其上门，你便可掌握主动权。如到达律师函上约定的缴费时间时，对方仍未主动联系，则联系业主，到达律师函上约定的缴费时间时，对方仍未主动联系，则联系业主，探听情况。探听情况。 在律师函的发放过程中，一定要让客户感觉这是从第三方律师事务在律师函的发放过程中，一定要让客户感觉这是从第三方律师事务所发出了（如用律师事务所的信封等）所发出了（如用律师事务所的信封等）适时提醒断其后路苦肉计地毯搜索统一战线全民总动员催费函律师函糖衣炮弹未缴费的所有业主满口答应，却总不出现的业主无法取得联系的业主房屋存在整改问题的业主因房屋久未出租而欠费的业主曾经对物业有误会，发生过不愉快的业主以工作忙、

38、不在家、无时间等为借口的业主恶意欠费3个月以上的业主 总总 结结 总之，物业催费方式灵活多样，可采取多种方式进行催缴。总之，物业催费方式灵活多样，可采取多种方式进行催缴。 10、其他：限制性服务其他：限制性服务物业管理费清欠宣传口号物业管理费清欠宣传口号 1、欠费影响物业公司经营,损害最大的是广大业主的利益!2、物业管理服务需要业主按约缴费来支持! 3、拖欠物业管理费是对交费业主的侵权和对全体业主的损害!4、拖欠物业管理费是违约违规损人害已的错误行为!5、树立正确的物业管理消费观念,克服丑恶的赖账消费行为!6、树立正确的荣辱观,纠正缺德失范的恶意欠费行为!7、改善物业环境,加大清欠力度,解决历史积欠!8、维护业主合法权益,做好物业管理费清收清欠工作物业管理的催费口号物业管理的催费口号 业主问题不回避； 办法总比问题多。- -结束页结束页- -谢谢大家！