北京右安门内大街商业项目营销策划提案08-159p日新伟业Y

《北京右安门内大街商业项目营销策划提案08-159p日新伟业Y》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京右安门内大街商业项目营销策划提案08-159p日新伟业Y（160页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、Copyright by RIXINWEIYE Consulting All rights reserved.2008.7WWW.RIXINWEIYE.COM右内商业项目右内商业项目|提案|PROPOSAL+ 项目条件 +CONTENT目录目录+ 项目商业环境研究 + 项目核心问题 + 客户研究 + 项目定位方向初探 + 产品建议 + 营销建议 +房行东方房行东方房地产专业交流平台房地产专业交流平台http:/ 项目条件项目条件 / /项目位置项目位置项目位置项目位置项目位置：项目位置：北京市宣武区右内大街28号院 项目条件项目条件 / /项目位置项目位置项目位置项目位置位于北京市宣武区右内大

2、街28号院，右安门内大街东侧，半步桥（南街）北侧北临宣武区师范学校附属小学南临华堂商场项目处于北京市南二环，地理位置较好，路网密集，交通发达是城市中心有限的改建项目之一关键词：二环内，右内大街关键词：二环内，右内大街 项目条件项目条件 / /技术指标技术指标大部分面积为回迁，商业承担价值主力部分大部分面积为回迁，商业承担价值主力部分商业与住宅的价值关系？商业与住宅的价值关系？规划上看，商业的二层、三层为价值实现的难点。规划上看，商业的二层、三层为价值实现的难点。A.A.技术经济指标总表技术经济指标总表总用地面积 :2.06公顷规划总建筑面积 :12.50万m其中地上:9.00万m地下:3.50

3、万m地上建筑中:商业及配套: 1.80万m （占20%）住 宅: 7.20万m （占80%）回迁房建筑面积：53000 m(按回迁率100%计算）容 积 率 ： 4.37建筑密度 ： 37.1%绿 化 率 ：20.6%（不含预留教育用地）建筑高度 ：地上218层 地下3层规划人口 ：828户、1935人其 中 ：原有500户、新增317户机动车位 ：地下570辆、地上44辆（住宅按57%，469辆；公建145辆）非机动车位：2074辆,均停地下商业商业1-31-3层层2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-835135

4、98 QQ:69031789 项目条件项目条件 / /技术指标技术指标B.B.配套建筑指标一览表配套建筑指标一览表配套总建筑面积27196 m 14055m/千人具体如下：1.教育建筑面积 :722 m（其中新增户数配建为120m ）2.卫生站建筑面积 : 27 m3.便民店建筑面积 :307 m4.居委会建筑面积 : 54 m5.综合服务站面积 : 86m6.机 动 车 库 ：1.80万m7.非 机动 车 库 ：0.50万m8.地上市政建筑面积 : 0.01万m(含煤气调压、垃圾房等）9.地下市政建筑面积 : 0.29万m(含变电所、生活及消防给水、中水处理、热力、弱电机房等）C.C.小户型

5、套型比例小户型套型比例1、90平米以下住宅共572套2、90平米以下住宅建筑面积5.06万m 占住宅总面积的70.3% 项目条件项目条件 / /项目进度项目进度项目进度：项目进度：拆迁进行中，大部分民房、厂房尚未拆迁项目拆迁难度较大，为系统工程。项目拆迁难度较大，为系统工程。 项目条件项目条件 / /项目四至项目四至北侧：北侧：宣武区师范学宣武区师范学校附属第一小学校附属第一小学南侧：南侧：华堂商场华堂商场本本案案西侧：西侧：宣武红宣武红旗业余大学旗业余大学北京一建北京一建九合人家饭店九合人家饭店东侧：东侧：天隆华天隆华美综合市场美综合市场露天摊位及小吃露天摊位及小吃市场入口市场入口本项目所处

6、北京二环右安门内大街位置。周边的公建配套以及道路交通系统已经很成熟。地块内部不规则，地势平坦。 项目条件项目条件 / /重点公建配套重点公建配套项目位置项目位置：中轻宾馆：国华酒楼：宣武区师范学校附属小学：天隆华美综合市场：华堂商场：万博商厦：红旗业余大学：圣鑫全洗浴：北京康桥医院：金泰开阳大厦属老城区公建配套比较成熟，属老城区公建配套比较成熟，商业发展不够完善商业发展不够完善。公交站点线路：19、395、414、626、717路均到项目位置 项目条件项目条件 / /道路交通条件道路交通条件西侧：西侧：右安门内大街双向右安门内大街双向四车道路面平整四车道路面平整东侧：小区路路况一般南侧：南侧：

7、半步桥街路面平整半步桥街路面平整北侧：北侧：道路狭窄路况较差道路狭窄路况较差从路网尺度看，西侧右内大街对于商业有一定的支撑。从路网尺度看，西侧右内大街对于商业有一定的支撑。 项目条件项目条件 / /项目地块商业价值分析项目地块商业价值分析根据项目用地的商业价值商业价值，可以将用地划分为A、B、C、D四部分，针对不同的地块，有不同的价值体现。n本地块右安门内大街北端与牛街商业聚集带相连，街边商业比较成熟，路面较宽，客流量大，学校、公司等潜在的客源发达n本地块南侧建有华堂商场，形成商业竞争，但也同时起到客源的相互带动、促进的作用以东是综合市场形成商业竞争，地摊摆设等秩序凌乱得不到有序治理，对新开发

8、商铺有不良影响n本地块以北建有师范小学，现状没有小区入口n本地块相对封闭，主要客源针对小区内部商业价值的不均衡性商业价值的不均衡性 项目条件项目条件 / /项目地块居住价值分析项目地块居住价值分析根据项目用地的居住价值居住价值，可以将用地划分为A、B、C、D四部分，针对不同的地块，有不同的价值体现。n本地块为东西向住宅，朝向相对较差，道路车流量大，会有噪音和空气污染，但视野开阔n本地块为南北向住宅，以南建筑项目较规整，景观良好，出行购物便利n本地块为南北向住宅，以北是师范小学，比较喧嚣，现状无小区入口，出行较远n本地块为南北向住宅，可享用的地块较多，相对安静，处于小区住入口的位置，出行方便居住

9、价值档次的不均衡居住价值档次的不均衡+ + 项目条件项目条件 | | 小结小结 + +p核心区里的核心区里的“老城区老城区”，公建配套成熟。，公建配套成熟。p路网对于商业价值有一定的支撑路网对于商业价值有一定的支撑p商业承担了本项目价值的主力部分商业承担了本项目价值的主力部分p住宅存在价值档次的不均衡性住宅存在价值档次的不均衡性p商业二层、三层为价值实现的难点商业二层、三层为价值实现的难点p商业规划价值的不均衡性商业规划价值的不均衡性项目商业项目商业环境研究环境研究 项目商业环境研究项目商业环境研究/ /中观商业环境研究中观商业环境研究/ /两大商圈两大商圈【两大商圈支撑西南二环生活圈】【两大

10、商圈支撑西南二环生活圈】马马连连道道商商圈圈宣武门商圈宣武门商圈马马连连道道商商圈圈右内右内2828号院号院 项目商业环境研究项目商业环境研究/ /中观商业环境研究中观商业环境研究/ /两大商圈两大商圈马连道商圈马连道商圈一一. .马连道商圈马连道商圈马连道现在已不再批准住宅项目马连道现在已不再批准住宅项目, ,而是而是重点定位重点定位茶叶、图书、音像的大宗采购中心及百姓购物茶叶、图书、音像的大宗采购中心及百姓购物( (家家乐福乐福) )。随着近几年的发展随着近几年的发展, ,马连道已形成了较有规模的马连道已形成了较有规模的商业影响力商业影响力, , 目前目前, ,马连道地区已具有商业零售、马

11、连道地区已具有商业零售、专业采购批发等功能。专业采购批发等功能。二二. .宣武门商圈宣武门商圈重点为大型商业百货重点为大型商业百货, ,如菜百、沃尔玛、崇光百货如菜百、沃尔玛、崇光百货等大型百货及购物场所等大型百货及购物场所。其主要客源是来自西单商业区的共享客流其主要客源是来自西单商业区的共享客流, ,由于地由于地理位置与西单接近以及经营定位上的互补性理位置与西单接近以及经营定位上的互补性, ,宣武宣武门和西单将会产生很强的合力。门和西单将会产生很强的合力。本案本案宣武门商圈宣武门商圈本案本案宣武门商圈宣武门商圈 项目商业环境研究项目商业环境研究/ /中观商业环境研究中观商业环境研究/ /两大

12、商圈两大商圈/对本案影响对本案影响一一. .马连道商圈马连道商圈右内区域生活便利性差右内区域生活便利性差, ,已是多年已久问题已是多年已久问题, ,该区域内该区域内居住者已习惯性的走出该区域内进行日常消费居住者已习惯性的走出该区域内进行日常消费, ,马连道马连道商圈正是该区域内最近的大型购物场所所在地商圈正是该区域内最近的大型购物场所所在地, ,其品种其品种繁多繁多, ,价格合理价格合理,“,“家乐富家乐富”就是该区域内居住者较为就是该区域内居住者较为长去的购物场所长去的购物场所, ,且大大分流、吸纳了大量消费。且大大分流、吸纳了大量消费。二二. .宣武门商圈宣武门商圈 大型百货的聚集地大型百

13、货的聚集地, ,且本案与此商圈道路交通及公共且本案与此商圈道路交通及公共交通极为方便交通极为方便, ,更加大了居住者出行购物的频次。更加大了居住者出行购物的频次。马连道商圈马连道商圈右内区域指标右内区域指标: :华堂商场华堂商场日常购物分流日常购物分流大型百货类购物强力吸呐大型百货类购物强力吸呐 项目商业环境研究项目商业环境研究/ /中观商业环境研究中观商业环境研究/ /两大商圈两大商圈/ /对本案影响对本案影响宣武门商圈宣武门商圈【两大商圈对于本项目存在较大的客户分流】【两大商圈对于本项目存在较大的客户分流】马连道商圈马连道商圈 微观商业环境研究微观商业环境研究 / /范围的划定范围的划定/

14、 /本区域商业本区域商业本区域本区域集中型集中型商业包括右内华堂商场、天隆华美综合市场以及未来本项目商业商业包括右内华堂商场、天隆华美综合市场以及未来本项目商业。 微观商业环境研究微观商业环境研究 / /范围的划定范围的划定周边商圈发展成熟，辐射范围广，能力强周边商圈发展成熟，辐射范围广，能力强周边商圈存在对本区域的客户分流周边商圈存在对本区域的客户分流目前项目周边商业尚未形成商圈概念目前项目周边商业尚未形成商圈概念商业辐射能力小商业辐射能力小【适合打造半径【适合打造半径1 1公里核心商圈】公里核心商圈】 微观商业环境研究微观商业环境研究 / /集中式商业集中式商业/ /天隆华美综合市场天隆华

15、美综合市场位位 置置 位于本项目东侧占地面积占地面积 18000平方米业业 态态 大型综合市场开开 发发 商商 北京天隆华美农副产品市场有限公司经营模式经营模式 开发商自持，根据经营业主需要分割面积租赁 微观商业环境研究微观商业环境研究 / /集中式商业集中式商业/ /天隆华美综合市场天隆华美综合市场经营业种经营业种服装鞋帽 床上用品箱包皮件 五金家电文体用品 古玩字画花鸟鱼虫 餐 饮 综合市场虽然业种丰富，但是运营商规划较差规划较差，没有根据相同业种规划出集中的区域，而是任由业主随意选择业种经营，导致整个市场业种随意搭配，凌乱繁杂，整个市场专业性差市场专业性差，产品质量参差不齐，整体档次较低

16、整体档次较低。 微观商业环境研究微观商业环境研究 / /集中式商业集中式商业/ /天隆华美综合市场天隆华美综合市场租金水平租金水平平均3 3元元/ /平方米平方米/ /天天，其中地域特产型产品店铺和特色店铺，如宠物店，租金水平较高，服装皮具型产品店铺租金水平普遍较低。消费对象消费对象为本地社区中老年人和外地来京务工者为主，普遍消费能力较低普遍消费能力较低，消费仅以满足日常生活需求日常生活需求为主。经营状况经营状况较差，闲置率达较差，闲置率达20%20%左右左右，日流水普遍200元左右，经营较好的也只有500元左右。【低端商业满足低层次配套需求】【低端商业满足低层次配套需求】【低层次配套商业市场

17、实现价值较弱】【低层次配套商业市场实现价值较弱】分结论分结论项目线索项目线索 微观商业环境研究微观商业环境研究 / /集中式商业集中式商业/ /右内华堂商场右内华堂商场位位 置置 位于本项目南侧占地面积占地面积 12000平方米业业 态态 中高档百货商场经营模式经营模式 品牌商场 微观商业环境研究微观商业环境研究 / /集中式商业集中式商业/ /右内华堂商场右内华堂商场业种结构业种结构为超市为金银珠宝、化妆品、皮鞋皮具为女装、内衣为男装、运动床上用品、童装童玩家居用品、饰品、厨房家电、餐饮租金水平租金水平一层40-6040-60元元/ /平米平米/ /天天, 2-5层为流水倒扣 微观商业环境研

18、究微观商业环境研究 / /集中式商业集中式商业/ /右内华堂商场右内华堂商场消费对象消费对象主力消费群是半径公里以内半径公里以内新建小区的居民，如耕天下、世纪金色嘉园、清芷园(南国花城)、万博苑、中华家园、泰然居、万和世家、东华金座、枫桦豪景等小区业主，他们消费能力强，已不满足对生活必需品的大众消费，追求时尚、追求时尚、娱乐、奢侈、品牌的消费娱乐、奢侈、品牌的消费，中高档购物区域中高档购物区域是他们的首选。经营状况经营状况较好较好，华堂品牌百货与超市的联动，在半径1公里内吸纳了55-70%55-70%的顾客。但是消费对象普遍反映华堂超市价格较高，百货品牌较少超市价格较高，百货品牌较少，选择余地

19、小，价格也较高。【中高端商业满足高层次配套需求】【中高端商业满足高层次配套需求】【品牌、时尚的配套商业实现价值较高】【品牌、时尚的配套商业实现价值较高】【本项目应当与华堂产生商业互动【本项目应当与华堂产生商业互动 】分结论分结论项目项目线索线索 微观商业环境研究微观商业环境研究 / /底商底商/ /调研说明调研说明调研区域：主要集中在项目周边街区。调研人员：共计7人，分成三组。调研方法：问卷调查结合深访。其中经营业主调研为上门走访，消费者调研为随机拦访。样本数量：经营者与投资者30人次，消费者20人次。 商业部分商业部分 / /商业概况商业概况/ /环境意向环境意向 微观商业环境研究微观商业环

20、境研究 / /底商底商/ /环境意向环境意向本区域底商规划凌乱，档次偏低本区域底商规划凌乱，档次偏低 微观商业环境研究微观商业环境研究 / /底商底商/ /业态构成业态构成经营业态分析经营业态分析百货10%五金0%烟酒30%服装60%家电0%餐饮0%其他0%烟酒百货五金服装家电餐饮其他从业态构成上看，主要以服装与日常生活类为主，从业态构成上看，主要以服装与日常生活类为主，休闲娱乐类严重缺乏。休闲娱乐类严重缺乏。 微观商业环境研究微观商业环境研究 / /底商底商/ /经营时间分析经营时间分析经营时间分析经营时间分析4-5年44%6年及以上17%2-3年22%2年以下17%2年以下2-3年4-5年

21、6年及以上从经营时间上看，大都在从经营时间上看，大都在4-54-5年。年。经经营营面面积积20及以下32%20-4047%41-6016%61-805%20及以下20-4041-6061-80 微观商业环境研究微观商业环境研究 / /底商底商/ /经营面积分析经营面积分析从现有经营面积来看，主要从现有经营面积来看，主要以以20-6020-60平米平米的小的小分割面积为主。分割面积为主。从租金水平上看，从租金水平上看，3-63-6元元/ /平米平米. .天占到了天占到了40%40%以上。以上。 微观商业环境研究微观商业环境研究 / /底商底商/ /租金水平分析租金水平分析商铺租金(单位:元/平米

22、.天)分析商铺租金(单位:元/平米.天)分析3元及以下19%10元及以上6%6元-10元13%自有19%3元-6元43%自有3元及以下3元-6元6元-10元日日流流水水分分析析1500-200026%20001以上5%1000-150016%500-10005%500以下48%500以下500-10001000-15001500-200020001以上 微观商业环境研究微观商业环境研究 / /底商底商/ /日流水分析日流水分析从日流水上看，大都在从日流水上看，大都在500500元以下。元以下。装装修修分分析析简装92%精装8%其他0%精装简装其他 微观商业环境研究微观商业环境研究 / /底商底

23、商/ /装修分析装修分析从装修上看，简装为主流，感觉脏、差。从装修上看，简装为主流，感觉脏、差。+ + 商业环境研究商业环境研究 | | 小结小结 + +p两大商圈在百货类消费上对本区域具有较大的客户分流两大商圈在百货类消费上对本区域具有较大的客户分流p区域内低端市场类业态实现价值较低区域内低端市场类业态实现价值较低p品牌时尚类业态实现价值较高品牌时尚类业态实现价值较高p项目周边底商业态主要以低端的服装与日常生活类为主项目周边底商业态主要以低端的服装与日常生活类为主p项目周边底商较低端、分散，装修较差项目周边底商较低端、分散，装修较差p底商经营面积大都以底商经营面积大都以20-6020-60平

24、米的小分割面积为主平米的小分割面积为主p底商的租金水平大都在底商的租金水平大都在3-63-6元元/ /平米平米. .天之间天之间p底商经过了较长经营时间，经营情况仍然较差底商经过了较长经营时间，经营情况仍然较差项目项目核心问题核心问题 项目核心问题项目核心问题根据区域环境及项目特性引出的关键问题根据区域环境及项目特性引出的关键问题商业氛围较弱的区域如何实现价值较高的商业商业氛围较弱的区域如何实现价值较高的商业? ?商业如何迅速变现商业如何迅速变现? ?商业与住宅如何价值互动商业与住宅如何价值互动? ?业态、产品如何定位业态、产品如何定位? ?如何保证开发商品牌可持续性如何保证开发商品牌可持续性

25、? ?在商业氛围较弱的区域如何实现项目在商业氛围较弱的区域如何实现项目商业商业价值的最大化价值的最大化 ？ 客户研究客户研究区域人口结构年龄比重偏大，居民多为一些老企业、工厂退休职工。区域人口结构年龄比重偏大，居民多为一些老企业、工厂退休职工。 客户研究客户研究/ /区域客户分析区域客户分析分结论分结论【区域人口结构老龄化【区域人口结构老龄化 】清芷园：本区域内较清芷园：本区域内较新楼盘，一般为公司新楼盘，一般为公司白领及高管中青年比白领及高管中青年比重较大。重较大。 客户研究客户研究/ /区域客户分析区域客户分析新安北里新安北里万博苑万博苑万和世家万和世家育人小区育人小区里仁小区里仁小区本本

26、案案清芷园清芷园育人小区：水里、育人小区：水里、电力宿舍。老年人电力宿舍。老年人占占40%40%，中青年，中青年20%20%，儿童儿童20%20%。里仁小区：旧小区，里仁小区：旧小区，退休职工，老年人退休职工，老年人比重较大。比重较大。万和世家：老年人万和世家：老年人占占60%60%，小孩占，小孩占10%10%，中青年中青年30%30%。新安北里新安北里：儿童占儿童占20%20%，老年人占老年人占50%50%以上，中以上，中青年青年15%15%。三口之家、。三口之家、退休职工。退休职工。万博苑：万博苑：20022002年入住，年入住，在此区域内属于比较在此区域内属于比较新的小区，中青年居新的小

27、区，中青年居多。多。分结论分结论【区域内企业多为国有企业】【区域内企业多为国有企业】 客户研究客户研究/ /区域客户分析区域客户分析本本案案回民医院回民医院北京中建北京中建一公司一公司经济日报社经济日报社宣武区师范学宣武区师范学校附属小学校附属小学华堂商场华堂商场北京电力公司北京电力公司红旗大学红旗大学项目所处区域商业价值被低估；本区域内人口结构以国企退休职工，老年人为主，消费意识比较落后，购买能力有限；中青年虽然人数相对较少，但具有中青年虽然人数相对较少，但具有较强的消费力，消费意识比较强，对较强的消费力，消费意识比较强，对时尚、品牌等比较敏感。时尚、品牌等比较敏感。新安北里新安北里万和世家

28、万和世家育人小区育人小区万博苑万博苑里仁小区里仁小区清芷园清芷园回民医院回民医院北京中建一北京中建一公司公司经济日报社经济日报社宣武区师范学校宣武区师范学校附属小学附属小学北京电力公司北京电力公司红旗大学红旗大学华堂商场华堂商场 客户研究客户研究/ /区域客户分析区域客户分析本本案案楼盘名称楼盘名称青少年青少年中青年中青年老年人老年人家庭结构家庭结构客户描述客户描述清芷园清芷园20%70%10%以两口之家居多公司白领为主万博苑万博苑20%60%20%以两口、三口之家居多公司白领为主重点案例：本区域内比较新的楼盘以中青年为主要本区域内比较新的楼盘以中青年为主要群体，也形成了不可忽视的消费力量。群

29、体，也形成了不可忽视的消费力量。 客户研究客户研究/ /区域客户分析区域客户分析【人口【人口“置换置换”正在发生，高成长正在发生，高成长性消费群体正在逐步壮大。】性消费群体正在逐步壮大。】 客户研究客户研究/ /区域客户分析区域客户分析分结论分结论项目所在地商业发展具有较大潜力：项目所在地商业发展具有较大潜力：随着旧城改造，政府政策指向，性价比较高的南城区域将吸引更随着旧城改造，政府政策指向，性价比较高的南城区域将吸引更多人来此置业。多人来此置业。周边新房逐步盖建，旧房拆迁，人口结构在未来的几年内会得到周边新房逐步盖建，旧房拆迁，人口结构在未来的几年内会得到改变，改变，由衰退型变更为成长型由衰

30、退型变更为成长型，这样新生的主力消费群体将会代替，这样新生的主力消费群体将会代替老年消费群体，从而爆发出惊人的的消费量。老年消费群体，从而爆发出惊人的的消费量。社 区 企事业单位年龄结构家庭结构互 换 子 女红旗业余大学流动性消费外地人、经营者、个体商户 客户研究客户研究/ /区域客户分析区域客户分析消费暗流会在未来消费暗流会在未来1-2 1-2 内爆发内爆发 经营业主学历分析经营业主学历分析高中及以下72%硕士及以上0%大学本科6%大专22%高中及以下大专大学本科硕士及以上 客户研究客户研究/ /区域客户需求调研区域客户需求调研本次调研业主学历大都在高中及以下本次调研业主学历大都在高中及以下

31、。 客户研究客户研究/ /区域客户需求调研区域客户需求调研投资意向投资意向购买35%租赁59%其他6%购买租赁其他从意向上看，以租赁需求为主，但投资从意向上看，以租赁需求为主，但投资的需求也占到了的需求也占到了35%35%。 客户研究客户研究/ /区域客户需求调研区域客户需求调研如经营首先考虑因素如经营首先考虑因素租金10%环境29%客流量51%建筑质量5%配套设施5%其他0%客流量租金环境配套设施建筑质量其他经营者首先考虑的因素为客流量与经营环境。经营者首先考虑的因素为客流量与经营环境。面积需求面积需求100-1200%120-1500%213022%150以上6%31-5027%51-80

32、22%81-1006%20以下17%20以下213031-5051-8081-100100-120120-150150以上 客户研究客户研究/ /区域客户需求调研区域客户需求调研从面积需求上看，大都需求从面积需求上看，大都需求20-8020-80平米的较小分割面积。平米的较小分割面积。期望购买价格期望购买价格12000-1500040%15000-180000%18000-2000020%8000以下0%20000以上20%8000-10000%1000-1200020%8000以下8000-10001000-1200012000-1500015000-1800018000-200002000

33、0以上 客户研究客户研究/ /区域客户需求调研区域客户需求调研从期望购买的价格上来看，大都认为在从期望购买的价格上来看，大都认为在2000020000元元/ /平米以下平米以下可以接受。可以接受。期望经营业态期望经营业态烟酒19%其他13%家电0%餐饮19%五金0%百货6%服装43%烟酒百货五金服装家电餐饮其他 客户研究客户研究/ /区域客户需求调研区域客户需求调研从期望经营的业态上来看，有从期望经营的业态上来看，有43%43%的人选择了的人选择了服装类，共有服装类，共有38%38%的人选择了餐饮和烟酒。的人选择了餐饮和烟酒。期期 望望 相相 邻邻 业业 态态家 电10%其 他14%餐 饮38

34、%服 装38%烟 酒0%百 货0%五 金0%烟 酒百 货五 金服 装家 电餐 饮其 他 客户研究客户研究/ /区域客户需求调研区域客户需求调研从期望相邻的业态上来看，大都希从期望相邻的业态上来看，大都希望相邻餐饮与服装。望相邻餐饮与服装。 客户研究客户研究/ /区域客户需求调研区域客户需求调研年年龄龄分分析析31-35岁12%56-60岁0%2 26 6- -3 30 0岁岁4 46 6% %36-40岁12%60以上岁0%20-25岁18%51-55岁6%46-50岁6%41-45岁0%20-25岁26-30岁31-35岁36-40岁41-45岁46-50岁51-55岁56-60岁60以上岁

35、从随机调研的消费者构成来看，从随机调研的消费者构成来看，26-3026-30岁占到了主力部分。岁占到了主力部分。注：调研时间为工作日下午。注：调研时间为工作日下午。工资水平工资水平5000-800020%3000-500030%2000-300040%8000-100000%2000以下工资水平10%工资水平2000以下工资水平2000-3000工资水平3000-5000工资水平5000-8000工资水平8000-10000 客户研究客户研究/ /区域客户需求调研区域客户需求调研从消费者的工资水平来看，大都在从消费者的工资水平来看，大都在2000-30002000-3000元元/ /月（由于国

36、人保守的特性，应予以修正）月（由于国人保守的特性，应予以修正） 客户研究客户研究/ /区域客户需求调研区域客户需求调研消费倾向消费倾向超市23%商场23%批发市场15%其他12%特色小店27%从消费倾向上来看，对于特色小店，尤其对从消费倾向上来看，对于特色小店，尤其对于具有很好的购物感受的小店具有一定情节，于具有很好的购物感受的小店具有一定情节，其次是商场和超市。其次是商场和超市。+ + 客户研究客户研究 | | 小结小结 + +p区域内客户老龄化严重，中青年虽然较少，但成为了较大的消费力量区域内客户老龄化严重，中青年虽然较少，但成为了较大的消费力量p从未来发展看，中青年为高成长性消费群体，具

37、有潜在的巨大消费能量从未来发展看，中青年为高成长性消费群体，具有潜在的巨大消费能量p从经营者与投资者需求上看，需求面积为较小分割的面积，需求业态为服装、从经营者与投资者需求上看，需求面积为较小分割的面积，需求业态为服装、餐饮与日常生活类，承受单价大都在餐饮与日常生活类，承受单价大都在2000020000元元/ /平米以下，权重因素主要为客流量平米以下，权重因素主要为客流量与环境与环境p从消费者消费倾向上看，更希望有到特色、享受环境的小店去购物、休闲从消费者消费倾向上看，更希望有到特色、享受环境的小店去购物、休闲在售可比在售可比项目分析项目分析所属商圈：崇文门商铺类型：社区住宅底商商铺类型：社区

38、住宅底商规模：占地16.8万平米，建筑面积48万平米，商业面积3万平米销售方式：可租可售装修状况：毛坯地理位置：崇文区广渠门内大街东花市南里环线位置：二环以内交通状况：地铁、3路、57路、23路、715路、723路、610路等多条公交线路直达开 发 商：北京京都房地产开发有限责任公司销 售 证：40年产权：开间面积：47平方米-5000平方米价格：25000元/平方米(均) 在售可比项目分析在售可比项目分析 / /富贵园富贵园/ /概况概况历史价格历史价格记录时间记录时间均价均价最高价最高价最低价最低价价格描述价格描述1 2008-7-1-至今 25000元/平方米 2 2008-5-14 2

39、5000元/平方米 目前项目只售不租 3 2008-3-11 25000元/平方米 4 2008-3-11 7元/平米.天 5 2007-12-17 16000元/平方米 15000元/平方米 一次性付款、银行按揭 6 2007-12-17 7元/平米.天 6元/平米.天 押三付一 7 2007-9-24 16000元/平方米 15000元/平方米 一次性付款、银行按揭 8 2007-5-31 16000元/平方米 一次性付款、银行按揭 9 2007-5-31 7元/平米.天 6元/平米.天 押三付一 10 2006-12-30 20000元/平方米 11 2006-12-30 7元/平米.天

40、 6元/平米.天 价格为出租价格 12 2006-12-22 25000元/平方米 一次性付款、银行按揭富贵园价格走势富贵园价格走势 在售可比项目分析在售可比项目分析 / /富贵园富贵园/ /价格走势价格走势【价格平稳，均价【价格平稳，均价2500025000元元/ /平米，租金平米，租金7 7元元/ /平米平米. .天】天】u 内场空间： 共分5层(地下2层，地上3层)，总面积超过总面积超过3 3万平米万平米， 整个商业空间从功能上可分：物流和大型商场物流和大型商场两大主体空间。 物流空间设有大容量的货物库房，并且地下二层设有专业的商业物流车库地下二层设有专业的商业物流车库，全部采用人车分流

41、设计， 同时拥有多部大型货梯和大型货梯和207207席泊车位席泊车位，能宪全满足商家的货物采集，供应。 2 2层还特设有独立的办公区层还特设有独立的办公区，十分适合大中型商家的营业需求。u 营业空间： 空间全部采用大跨度、贯通式大跨度、贯通式的建筑设计， 同时大尺度、敞开式大尺度、敞开式的建筑格局 在售可比项目分析在售可比项目分析 / /富贵园富贵园/ /产品类型产品类型【大跨度、贯通式，大尺度、敞开式的设计，产品易分割】【大跨度、贯通式，大尺度、敞开式的设计，产品易分割】业态定位业态定位：大型百货超市，电器，家屠用品，服装，餐饮，娱乐，健身等：大型百货超市，电器，家屠用品，服装，餐饮，娱乐，

42、健身等3000平方米的星级休闲会所休闲会所，融商务中心、阅览、娱乐于一体，有游泳池、健身、按摩、美容、棋牌、乒乓球、阅览、儿童室等功能室的设置 在售可比项目分析在售可比项目分析 / /富贵园富贵园/ /业态定位及招商情况业态定位及招商情况物美投资集团物美投资集团签约该广场的二、三层，总体量约2万平方米；大中电器大中电器将入驻地下一层，约8000多平方米。业态定位业态定位招商情况招商情况【百货，餐饮，休闲，娱乐】【百货，餐饮，休闲，娱乐】所属商圈：两广大街商铺类型：社区住宅底商销售方式：销售装修状况：毛坯规模：占地面积占地面积92809280平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积107000107

43、000平方平方米，其中商业建筑面积米，其中商业建筑面积3600036000平方米平方米地理位置：宣武区广安门内大街200号环线位置：二环以内交通状况：地铁二号线、地铁四号线、地铁七号线：特5、5、6、10、38、48、57、381、477、613、626、687、717、715、917、917支、109电车等25条公交线路开 发 商：北京房地产开发置业股份有限公司开间面积：15平方米-100平方米价格：23800元/平方米(低)38000元/平方米(均)78800元/平方米(高) 在售可比项目分析在售可比项目分析 / /北京金色佳国际珠宝城北京金色佳国际珠宝城/ /概况概况北京金色佳国际珠宝城

44、概况北京金色佳国际珠宝城概况 项目2008年4月开始招商，2008年8月入住，2008年10月正式开业。 项目商业总建筑面积：项目商业总建筑面积：3600036000平米，平米，1-31-3层面积层面积1684816848平米，地下一层平米，地下一层39063906平米。平米。 三层三层2800028000元左右，一层外铺元左右，一层外铺7880078800元左右，二层元左右，二层4000040000元左右元左右 独立商铺独立商铺，起价23800元，每套最低总价37万元起。 在售可比项目分析在售可比项目分析 / /北京金色佳国际珠宝城北京金色佳国际珠宝城/ /价格价格北京金色佳国际珠宝城价格北

45、京金色佳国际珠宝城价格【各层差价大，小分割低总价】【各层差价大，小分割低总价】 商城内涵盖了活力时尚商铺、世界名品店。 商城经营国内外知名黄金、铂金、钻石、珍珠、翡翠、玉石、水晶、银饰产品. 打破北京同类市场产品单一经营模式，一站式采购京城独有。 集交易会展、珠宝鉴定、钻石加工、黄金交易、网络商贸、专业物流于一体，京城升级精华版的珠宝城。 在售可比项目分析在售可比项目分析 / /北京金色佳国际珠宝城北京金色佳国际珠宝城/ /业态业态业态业态【专业卖场，一站式珠宝商业中心】【专业卖场，一站式珠宝商业中心】 在售可比项目分析在售可比项目分析 / /北京金色佳国际珠宝城北京金色佳国际珠宝城/ /产品

46、类型产品类型 层高：4米5，地下二层至地上三层为商业 开间面积：15平方米-100平方米北京金色佳国际珠宝城产品北京金色佳国际珠宝城产品 在售可比项目分析在售可比项目分析 / /考拉社区考拉社区/ /概况概况所属商圈：两广大街商铺类型：社区住宅底商规模：项目占地面积:11455平方米，总建筑面积:61703平方米，商业建筑面积约5000平方米销售方式：可租可售容 积 率：4.11装修状况：毛坯地理位置：宣武区鸭子桥路21号(白纸坊桥西100米环线位置：二至三环交通状况：414、800、604、10、340、49、5、716、732、运通102、202开 发 商：北京城乡中昊房地产开发有限公司销

47、 售 证：40年产权：京房售证字(2006)195号、京房售证字(2006)376号、京房售证字(2008)95号价格：28500元/平方米(均)29000元/平方米(高)历史价格历史价格记录时间记录时间均价均价最高价最高价最低价最低价价格描述价格描述1 2008-6-20-至今 28500元/平方米 29000元/平方米 此为住宅底商售价 2 2008-6-20 6元/平米.天 此为商业楼租价 3 2008-5-19 20000元/平方米 28500元/平方米 4 2008-5-19 6元/平米.天 5 2008-4-2 20000元/平方米 28000元/平方米 6 2008-4-2 5元

48、/平米.天 7 2008-1-2 20000元/平方米 28000元/平方米 一次性付款、银行按揭 8 2008-1-2 5元/平米.天 押三付三 在售可比项目分析在售可比项目分析 / /考拉社区考拉社区/ /价格价格【均价【均价2850028500元元/ /平米平米. .天，租金天，租金6 6元元/ /平米平米. .天】天】 商业建筑面积约5000平方米，2007年12月22日正式开盘，2007年12月31日入住。 地下一层和首层为商业 面积区间：面积区间：100-190100-190平米平米 标准层层高为2.8米，净高:2.55米. 商业层高为商业层高为3.93.9米。米。 在售可比项目分

49、析在售可比项目分析 / /考拉社区考拉社区/ /产品产品+ + 在售可比项目分析在售可比项目分析 | | 小结小结 + +p项目周边底商均价项目周边底商均价2500025000元元/ /平米，租金平米，租金6-76-7元元/ /平米平米. .天天p销售情况一般销售情况一般p灵活性，小分割，低总价易于出售灵活性，小分割，低总价易于出售p业态以生活类为主的易于销售业态以生活类为主的易于销售项目定位项目定位方向初探方向初探化妆品化妆品珠宝珠宝家电家电服装服装家具家具日用百日用百货货 项目定位方向初探项目定位方向初探 / /方向可能性方向可能性/ /大型购物中心大型购物中心大型购物中心大型购物中心影院

50、影院酒吧酒吧网吧网吧歌舞厅歌舞厅洗浴中洗浴中心心KTVKTV 项目定位方向初探项目定位方向初探 / /方向可能性方向可能性/ /娱乐中心娱乐中心娱乐中心娱乐中心服装服装家电家电健身中心健身中心餐饮餐饮银行等公银行等公共配套共配套生活日用生活日用品超市品超市 项目定位方向初探项目定位方向初探 / /方向可能性方向可能性/ /社区配套中心社区配套中心社区配套中心社区配套中心网吧网吧健身中健身中心心服装服服装服饰饰陶吧陶吧咖啡厅咖啡厅，茶馆，茶馆KTVKTV 项目定位方向初探项目定位方向初探 / /方向可能性方向可能性/ /休闲生活中心休闲生活中心休闲生活中心休闲生活中心 项目定位方向初探项目定位方

51、向初探 / /方向研判方向研判/ /大型购物中心大型购物中心大型购物中心大型购物中心操作复杂，难度大操作复杂，难度大 不易快速变现不易快速变现存在与华堂同质竞争存在与华堂同质竞争 项目定位方向初探项目定位方向初探 / /方向研判方向研判/ /娱乐中心娱乐中心娱乐中心娱乐中心区域环境不支持区域环境不支持对投资客吸引力小对投资客吸引力小风险大风险大 项目定位方向初探项目定位方向初探 / /方向研判方向研判/ /社区配套中心社区配套中心社区配套中心社区配套中心农贸市场中低端客户存在分流农贸市场中低端客户存在分流不利于提升项目价值不利于提升项目价值对投资客吸引力不大对投资客吸引力不大供应需求支持供应需

52、求支持 项目定位方向初探项目定位方向初探 / /方向研判方向研判/ /休闲生活中心休闲生活中心休闲生活中心休闲生活中心与华堂充分互动与华堂充分互动有利于提高项目价值有利于提高项目价值对投资客吸引力大对投资客吸引力大区位环境支持区位环境支持辐射力较大辐射力较大与项目住宅互动与项目住宅互动兼具配套中心功能兼具配套中心功能+ + 项目定位方向初探项目定位方向初探 | | 小结小结 + +p与华堂充分互动与华堂充分互动p有利于提高项目价值有利于提高项目价值p对投资客吸引力大对投资客吸引力大p区位环境支持区位环境支持p辐射力较大辐射力较大p与项目住宅互动与项目住宅互动p兼具配套中心功能兼具配套中心功能【

53、项目初步定位【项目初步定位休闲生活中心】休闲生活中心】项目定位项目定位以体验式购物、娱乐、餐饮为主线，兼具配套功能的商业中心以体验式购物、娱乐、餐饮为主线，兼具配套功能的商业中心Recreational Center of District Recreational Center of District 整体定位形象定位城市感城市感 现代现代 强调品质强调品质 享受购物情景享受购物情景富饶休闲生活广场富饶休闲生活广场引领南城商业新理念引领南城商业新理念 项目定位项目定位/ /业态定位业态定位/-1F/-1F-1F-1F业态定位业态定位便民中档超市便民中档超市小型健身中心小型健身中心便民中档超市

54、便民中档超市物美、京客隆、天客隆等，为周边居民提供充足的生活便利，同时吸引小商品市场的客源。小型健身中心小型健身中心良子健身、氧吧、SPA、瘦身 项目定位项目定位/ /业态定位业态定位/1F/1F1F1F业态定位业态定位休闲购物外贸休闲服装饰品店精品专卖店休闲购物休闲购物外贸休闲服饰、精品专卖、音像中心、国内中档品牌服饰 项目定位项目定位/ /业态定位业态定位/2-3F/2-3F2-32-3层业态定位层业态定位休闲吧休闲吧咖啡厅、茶楼、陶吧、音乐水吧，网吧轻型办公轻型办公吉他培训、英语培训、小型广告公司+ + 项目定位项目定位| | 小结小结 + +p整体定位：休闲生活中心整体定位：休闲生活中

55、心 右内右内RCDRCDp形象定位：城市感形象定位：城市感 现代现代 强调品质强调品质 享受购物情景，富饶休闲生活广场享受购物情景，富饶休闲生活广场p业态定位：便民中档超市业态定位：便民中档超市, ,小型健身中心小型健身中心, ,休闲购物休闲购物, ,休闲吧，轻型办公等休闲吧，轻型办公等【根据区域居民特性量身打造休闲生【根据区域居民特性量身打造休闲生活中心，充分满足区域配套需求活中心，充分满足区域配套需求 】产品建议产品建议 商业部分商业部分 / /休闲商业休闲商业/ /前景前景休闲商业的发展是基于恩格尔系数的不断下降，马斯洛需求理论的不断升级，人们越来越注重基本需求之外的休闲消费，从而带动了

56、整个休闲产业的发展。现代人已从传统目的型消费进入休闲型购物目的型消费进入休闲型购物，在工作节奏繁忙、生活压力日益增加的情况下，一个消费中心应是一个人们放松心情、休闲娱乐的地方，任何一个商业地产项目都不能脱离不能脱离“以人为本以人为本”的设计的设计与服务。与服务。 商业部分商业部分 / /休闲商业休闲商业/ /构成元素构成元素休闲商业的必要因素休闲商业的必要因素良好的位置良好的位置 准确的市场定位准确的市场定位 投资商的雄厚实力投资商的雄厚实力 商业组合及入驻商家实力商业组合及入驻商家实力休闲商业的休闲元素休闲商业的休闲元素品位细节品位细节座椅、雕塑、街头小品等，强调互动和趣味性光概念特色光概念

57、特色强调灯光布置，与街景和建筑相呼应，创造一个高处俯瞰以及夜景的视觉亮点消费与休闲互动消费与休闲互动环境氛围风情化、特色化，可以促进消费的增长 商业部分商业部分 / /休闲商业休闲商业/ /示意图片示意图片香港铜锣湾香港铜锣湾杭州信义坊美食休闲商业街杭州信义坊美食休闲商业街 新加坡乌节路新加坡乌节路 商业部分商业部分 / /休闲商业休闲商业/ /示意图片示意图片世界城世界城 光谷步行街光谷步行街 巴黎的香榭丽舍大道巴黎的香榭丽舍大道 商业部分商业部分 / /休闲商业休闲商业/ /示意图片示意图片休闲商业街休闲商业街 环境幽雅的餐厅环境幽雅的餐厅 别致的展示橱窗别致的展示橱窗 局部趣味性装饰局部

58、趣味性装饰 鲜艳柔和的灯光色彩鲜艳柔和的灯光色彩室内休闲的购物环境室内休闲的购物环境 特色小店特色小店 步行小道步行小道特色休闲场所特色休闲场所 商业部分商业部分 / /休闲商业休闲商业/ /示意图片示意图片 商业部分商业部分 / /设计原则设计原则n立面、建筑细节强调品质感、现代感立面、建筑细节强调品质感、现代感n模块化、小分割、多组合，利于销售模块化、小分割、多组合，利于销售n增加廊架等建筑细节，营造灰空间，便于商业内外之间的联系增加廊架等建筑细节，营造灰空间，便于商业内外之间的联系n增加休憩空间，与景观结合形成独特的视觉景点增加休憩空间，与景观结合形成独特的视觉景点n强调地块内外景观的呼

59、应和融合，强调标志性和独立感强调地块内外景观的呼应和融合，强调标志性和独立感n设置部分的室外楼梯，以便增加设置部分的室外楼梯，以便增加2-32-3层的商业价值层的商业价值 商业部分商业部分 / /设计原则设计原则/ /示意图片示意图片小分割，多组合小分割，多组合 立面强调品质和现代感立面强调品质和现代感 室外扶梯室外扶梯 立面强调品质和现代感立面强调品质和现代感 商业部分商业部分 / /设计原则设计原则/ /示意图片示意图片廊架的运用，使得室内外廊架的运用，使得室内外空间有机的联系在一起空间有机的联系在一起 高挑空，大面积落地窗，高挑空，大面积落地窗，沿街有很好的展示性沿街有很好的展示性 独特

60、的商业入口，体独特的商业入口，体现标志性和独立感现标志性和独立感 商业部分商业部分 / /业态面积比例业态面积比例项目项目项目细则项目细则比例比例% %备注备注休闲餐饮休闲餐饮酒吧、茶坊、咖啡馆10-15通常单位酒吧经营面积100-500平米间。且夹杂1、2处较大型连锁餐饮，分布在三层精品超市精品超市中档、偏日常消费类、食品类业种15-20负一层整层可用商业面积流动餐饮流动餐饮风味小吃、港台美食、自动器械-流动性质，面积不计亲子娱乐亲子娱乐露天电玩、亲子乐园2-5设二至三个点为适宜，分布在三层休闲娱乐休闲娱乐KTV、舞厅、陶塑、健身中心、桌球、壁球15-20主要以上三层为主，需求面积较大购物场

61、所购物场所精品服饰、礼品、运动休闲、玩具、宠物商店、电子商店、书店、文具店等15-20单位面积20-150平米，大小结合、服饰类在一层，玩具、文化用品类在二层服务场所服务场所美容、瘦身、银行、邮局、便利店等10-15含走道、设备间、公共设施等必要配套，单位面积在100200平方米，根据业种的租金承受能力，银行、邮局、便利店等分布在一层，美容、瘦身等分布在二层通讯服务通讯服务手机专卖店及维修点、电信营业厅等5面积需求相对较大，分布在一层雅致的咖啡厅雅致的咖啡厅精品书店精品书店情调茶馆情调茶馆便利店便利店中档餐饮中档餐饮 商业部分商业部分 / /业态业态/ /示意图片示意图片美容美容西饼屋西饼屋精

62、品服饰精品服饰礼品店礼品店 商业部分商业部分 / /业态业态/ /示意图片示意图片 住宅部分住宅部分 / /商品房商品房/ /单体示意单体示意 住宅部分住宅部分 / /商品房商品房/ /单体示意单体示意 住宅部分住宅部分 / /商品房商品房/ /产品建议产品建议产品建议产品建议建议住宅产品做成城市公寓的形式，具体考虑因素如下：n地理位置二环内，极佳的地段，便利的交通；n考虑到商业与住宅之间的互动关系户型户型一居一居两居两居三居三居面积区间（平方米）面积区间（平方米）40-6070-90100-1290所占所占面积比例面积比例30%60%10%户型面积指标户型面积指标 住宅部分住宅部分 / /商

63、品房商品房/ /户型示意户型示意两居户型示意：两居户型示意：70-90 三居户型示意：三居户型示意：100-120 住宅部分住宅部分 / /商品房商品房/ /户型示意户型示意一居户型示意：一居户型示意：40-60 营销建议营销建议本项目区域租金情况本项目区域租金情况主街区及可比主力型商业主街区及可比主力型商业商业体量商业体量（平方米）（平方米）平均租金平均租金（元（元/ /天天/ /平米）平米）右内大街右内大街约约10000100005 5半步桥街半步桥街约约500050004 4里仁街里仁街约约200020003.53.5白纸坊东街白纸坊东街约约800080004.54.5天隆华美综合市场天

64、隆华美综合市场18000180003 3本项目同等区域项目租金水平本项目同等区域项目租金水平4.064.06本项目租金价格推理本项目租金价格推理 营销建议营销建议 / /租金价格推理租金价格推理本项目商户承租水本项目商户承租水平平项目项目楼层楼层经营商户租金报价下限经营商户租金报价下限（元（元/ /天天 平方米）平方米）经营商户租金报价上限经营商户租金报价上限（元（元/ /天天 平方米）平方米）精品超市B135休闲服饰、运动休闲F148银行、邮局、便利店F136通讯服务F147美容、瘦身、健身F236玩具、文化、礼品、 宠物F235休闲餐饮F335娱乐F323经营商户租金报价范围3.125.6

65、2经营商户平均租金报价4.39本项目租金价格推理本项目租金价格推理 营销建议营销建议 / /租金价格推理租金价格推理本项目租金提升系数本项目租金提升系数从项目所在区域商业发展现状及终端客户群需求、消费心理考虑，填补了区域甚至整个南城的休闲商业的空白，本项目主题明确，业态丰富，且居二环内右安门奇缺位置，应该高于整个区域的商业租金水平。商户租金报价与实际成交价之间，由于招商策略及谈判方式的不同，存在一定提升空间，这对本项目定价所要考虑的因素。提升因素提升因素提升比例提升比例项目商业规划、地位优势5%商户实际成交价提升因素5%本项目租金价格推理本项目租金价格推理 营销建议营销建议 / /租金价格推理

66、租金价格推理商业物业租金基准价商业物业租金基准价所谓商业租金基准价是不考虑商业业态，后期商业运营等价值提升手段，仅仅参考项目所在区域商业物业租金水平以及商户对本项目的租金意向情况，得出纯静态的租金价位。项目项目数值数值区域商业平均租金（元区域商业平均租金（元/ /天天 平方米）平方米）4.064.06经营商户平均租金报价经营商户平均租金报价（元（元/ /天天 平方米）平方米）4.394.39本项目商业物业租金基准价（元本项目商业物业租金基准价（元/ /天天 平方米）平方米）4.284.28本项目租金价格推理本项目租金价格推理 营销建议营销建议 / /租金价格推理租金价格推理本项目商业提升值核算本项目商业提升值核算本项目租金基准价（元本项目租金基准价（元/ /天天 平方米）平方米）提升因素提升因素提升比例提升比例提升值（元提升值（元/ /天天 平方米）平方米）4.284.28整体商业的规划及地位优势整体商业的规划及地位优势5%5%0.210.214.284.28商户实际成交价提升因素商户实际成交价提升因素5%5%0.210.21商业租金总体提升值商业租金总体提升值0.420.42本项目租