XX国际物业程序文件

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第79页 共80页颐和国际 物 业 程 序 文 件颐和国际物业管理有限公司 二00六年十月十八日生效目 录文件管理控制程序3质量记录控制程序6管理评审控制程序8人力资源管理控制程序12基础设施控制程序15服务策划控制程序19客户费用收了控制程序21工程报修服务控制程序23采购控制程序25消防服务控制程序28安管服务控制程序32保洁绿化服务控制程序35门禁管理控制程序39车场管理控制程序41装修工程控制程序43楼宇交接控制程序46现场服务客户管理控制程序48紧急突发事件处理控制程序51顾客满意控制程序53内部质量管理体系审核控制程

2、序56服务质量检查评定考核控制程序59不合格服务控制程序61纠正和预防措施控制程序64供方合同评审控制程序67监视和测量装置控制程序6920文件管理控制程序（YHGJWY-CX-RS001）21 目的对质量管理体系所要求的文件予以控制，确保公司所有受控的场合使用的均为相应文件的有效版本。22 适用范围适用于公司质量管理体系文件的控制，包括外来文件、质量体系管理文件和技术文件的控制。23 主要职责231 管理者代表负责程序文件、作业指导书的评审和批准；232 人事行政部负责对公司选题管理体系制度文件的存档、整理、发放控制；233 人事行政部负责外来公司管理制度文件的存档、整理、发放控制；234

3、工程部负责技术文件的归档管理；235 作业指导书、工作流程及相关的质量记录由各部门负责发布、整理、存档；236 各部门负责管理本部门持有的质量管理体系文件，并确保使用文件按规定进行控制。24 工作程序241 质量手册（含质量方针和质量目标）的控制；242 程序文件和作业指导书的控制（本条款指书面形式发放文件的控制）；2421 管理者代表负责组织人员编写（或修改）质量管理体系文件；2422 标识与编码l 受控的程序文件和作业指导书的批准页应有“受控文件”印章（填写发放序号）、审核和批准人签字（或盖章）；l 文件的编码方法按质量手册中的“术语和定义”中的规定执行；l 质量管理体系文件对公司外部的非

4、受控发放应加谏“非受控文件”字样的印章，不受更改控制；l 无受控印章或已失效的质量管理体系文件，在本公司内禁止使用，一旦发现人事行政部予以没收交销毁，并通报批评。243 评审与批准2431 规章制度总经理签字或盖章批准后发放；2432 程序文件、作业指导书经管理者代表签字或盖章批准后发放；2433 质量记录经部门经理签字批准后发放。244 文件发放2441 人事行政部在管理者代表批准后，发放到各相关部门并登记。各部门内部发放的文件由本部门负责人发放到各使用场所和人员，并记录在文件发放记录表上，确保文件使用的各场所都能得到适用文件的有效版本；2442 文件发放记录表由管理者代表审批；2443 各

5、部门负责作业 指导书、质量记录的编写、发布、归档和管理，工程部负责技术文件的编制、审核、批准、发放和管理；2444 保管质量管理体系文件（包括电脑贮存的文件）由人事行政部负责，各部门持有的质量管理体系文件由本门文员负责保管，各部门应确保文件保持清晰、易于识别和查找。245 文件更改2451 程序文件和管理制度的修改，可由公司任一员工提出并填写文件更改申请单，经本部门负责人评审后，报管理者代表审批并组织修改。文件更改申请单由人事行政部存档，后附上原有内容和更改后的内容。2452 作业指导书、技术文件的修改，可由公司任一员工提出并填写文件更改申请单，经管理者代表审核批准后进行更改。文件更改申请单由

6、本部门存档，后附上原有内容和更改后的内容。246 文件的换版和作废2461 每个程序文件、规章制度、方案、流程、岗位职责都有独立的文件编号、版本号和生效日期，均以换版的方式进行变更；2462 作废文件的处置由人事行政部负责收回各部门的作废文件，加盖“作废”章后销毁或另保存，除人事行政部外，其它部门不得保存作废文件。247 文件的管理2471体制人事行政部/工程部应编制全公司的表明现行有效状态的受控文件清单。各部门应将人事行政部发给本部门的管理文件，列入本部门受控文件清单；2472 需临时借阅文件的人员，必须经各部门负责人批准后方可借阅；2473 不能随意复制体系文件，公司内不得使用未加盖受控红

7、印章的文件。248 外来文件控制2481 人事行政部/工程部要识别外来文件的适用性，明确哪些是一质量管理体系有关的外业文件，并列入受控文件清单，对外来文件要控制分发，以确保其有效；2482 人事行政部负责收集国家相关行业的法律、法规的最新版本统一编号并加盖受控印章，分发到相关部门使用，发放控制执行本程序2 .4.4。25 质量记录文件发放明细表；文件更改申请表；受控文件清单。30 质量记录控制程序（YHGJWY-CX-RS002）31 目的对质量管理体系所要求记录予以控制，以提供符合要求和质量管理体系有效运行的证据，并为采取纠正和预防措施以及保持和改进质量管理体系提供信息。32 适用范围适用于

8、本公司质量体系运行相关质量记录的控制。33 主要职责331 人事行政部负责全公司质量记录的归口管理，各部门的质量记录控制清单在人理行政部存档；332 各部门负责本部门相关质量记录的编制、填写、归类和保管。34 工作程序341 质量记录分类3411 服务质量记录为证实服务质量满足工作标准的程度提供证据；3412 质量体系记录为质量体系运行的有效性提供各项证据。342 质量记录标识3421本公司的质量记录不设编码，但质量记录要有部门负责人的批准方可运用。343选题记录的贮存和保存期3431选题记录的环境要适宜，保管方式要合理，应防潮、防火、防蛀；3432 质量记录的保存期按质量记录控制清单的规定进

9、行。344 质量记录检索为便于检查，质量记录应按类别、按流水号依次顺序排列，当需要找某项记录时，保管人员应迅速将其查出并交付。345 质量记录的处置当质量记录超过保存期后，由本部门负责人在质量记录销毁申请单上签字后，由质量记录管理人员负责销毁。346 质量记录的填写3461 质量记录应按表格栏目内容逐项填写，字迹要清晰、内容要真实、完整；3462 质量记录一般不应涂改，如需要更正时，更正人要签字确认。35 相关/支持性文件“质量手册”中“手册说明”的第二款“术语和定义”中的有关规定。36 质量记录质量记录销毁申请单；质量记录控制清单。40 管理评审控制程序（YHGJWY-CX-RS003）41

10、 目的通过定期地对质量管理体系的评审，保证本公司质量管理体系持续的适宜性、充分性有效性。42 适用范围本程序对公司质量管理体系的评审。43 主要职责431 总经理4311工科负责组织对质量方针、目标、近期的内审报告及重大的纠正措施等信息资料进行评审；4312 批准管理评审计划和管理评审报告。432 管理者代表4321 组织人事行政部做好管理评审前的各项准备工作，包括评审中所需的文件和资料的收集，管理评审计划的审核；4322 协助总经理实施管理评审；4323 拟制管理评审报告；4324功指导人事行政部对各部门纠正和预防措施实施追踪检查。433 人事行政部4331 做好管理班次审前的各项准备工作，

11、制定管理评审计划；4332 协助管理者代表组织管理体制评审；4333 对各部门的纠正和预防措施实施追踪检查，并向管理者代表文艺报纠正和预防措施的实施效果。434 各部门工作内容4341 负责评审输入资料的编制及评审中提出的纠正和预防措施的实施工作。44 工作程序441 评审的频次4411 公司每年进行一次管理评审；4412 当本公司的质量体系发生重大变化、纶结构发生重大调整/顾客有严重投诉时，由总经理抽出调整时间，增加评审频次。442 评审的内容4421 质量管理体系对采用标准的适宜性、有效性；4422 质量管理体系对质量方针、目标的适宜性，有效性；4423 质量管理体系对顾客需求的适宜性、充

12、分性、有效性；4424 质量管理体系对服务质量持续稳定的适宜性、有效性；443 评审的形式 管理评审采取会议评审的方式，由总经理亲自主持。444 评审的计划4441管理者代表负责组织人事行政部编制管理评审计划，并报总经理批准；4442 管理评审每年举行一次，间隔不超过12个月，在内部质量审核完成后进行。445 管理评审前的准备4451管理者代表在组织人事行政部编写管理评审计划中需明确：l 评审时间l 评审地点l 参加人员l 评审目的l 评审范围l 评审依据l 评审内容l 编制人l 批准人l 批准日期4452 在实施管理评审前一周，人事行政部负责将管理评审计划下发给参加管理评审的相关人员。446

13、 评审的输入4461 质量体系运行情况报告，包括质量方针和质量目标的适宜性和有效性；4462 审核结果包括内审和外审；4463 预防和纠正措施报告，包括纠正和预防措施的实施及有效性的监控结果；4464确良服务质量分析报告，包括服务过程测量和监控结果；4465 服务市场调查报告，包括顾客反馈的信息；4466 可能影响质量管理体系的各种变化，包括内外环境的变化的信息；4467 改时的建议和信息。447 评审的实施4471 评审会议由管理者代表主持，说明评审目的、范围、做法及要求；4472 管理者代表及各部门向会议报告有关情况；4473 管理体制者代表对会议提出的问题进行确认，提出整改要求。448

14、评审的输出4481 质量管理体系及其过程的改进，包括对质量方针、质量目标、组织结构、过程控制等方面评价；4482 与顾客要求有关的服务的改进，包括对现有服务符合要求的评价、资源需求等。449 评审的跟踪管理4491体制人事行政部做好管理评审会议记录，并编制管理评审报告，总经理批准后。连同纠正/预防措施通知单一并下发给各责任部门；4492 各责任部门收到管理评审报告和纠正/预防措施通知后应一周内制定纠正/预防措施报人事行政部；4493 人事行政产对责任部门纠正/预防措施实施情况进行跟踪验证，执行纠正和预防措施控制程序。4410 与管理评审有关资料由人事行政部保存备案。45 相关/支持性文件纠正和

15、预防措施控制程序46 质量记录管理评审会议记录；管理评审计划；管理评审报告；纠正/预防措施通知50 人力资源管理控制程序（YHGJWY-CX-RS004）51 目的准确识别从事影响质量活动岗位人员的能力需求，提供满足各岗位工作要求的人员。52 适用范围适用于全公司范围内人力资源的管理。包括：人员配置、服务意识和能力、培训计划、人力资源需求计划及考核。53 主要职责531 总经理负责审批公司的人力资源需求计划。532 人事行政部负责工作分析，制定岗位职责；识别各岗位人员的能力需求，分析员工工作绩效、调整岗位人员；制定培训计划；对员工进行职业管理、设立员工保障体系。533 各部门负责制定本部门人需

16、求计划，评价员工工作绩效以及培训计划534 人事行政部负责保存公司所有员工的至少包括有关教育、经历、培训和资格的人事档案及记录，各部门负责保存本部门员工的工作绩效评价。54 工作程序541 人员配置5411 在质量管理体系中，承担职责人员应是有能力的，对能力的判断应从教育、培训、技能、经历等方面考虑。5412 每年初/需要时，人事行政部应依据公司发展要求，进行工作分析，制定、调整各岗位名称、岗位职责（见各部门组织架构及岗位职责）、岗位人员能力需求、制定员工任职资格；5413 岗位任职资格应从教育、培训、资格、经历等方面识别和确定；5414 员工任职资格需报总经理审批；5415 员任职资格经审批

17、后，作为人事行政部选择、招聘员工的主要依据；5416 人事行政训依据岗位任职资格、员工工作绩效评价结果、培训成绩、人员变化动态，审核、调整各岗位 上岗人员，并报总经理审批，以确保符合岗位工作要求；542 培训意识和能力5421 应识别从事影响质量管理体系活动的人员的能力需求，分别对新聘、在岗、关键岗位、内审等员工，根据地他们的岗位责任制定并实施培训计划；5422 新员工入职后进行1天的入职培训：具体内容按员入职培训计划执行；5423 在岗员工培训：按培训计划，每年对员按不同专业进行培训，不少于20课时，并进行岗位技能考核。5424 关键岗位培训：本公司中安全监控员、消防监控员等岗位为关键岗位，

18、对这部分员工的培训每季不少于8个课时，并取得相关资格证书方能上岗；5525 通过教育和培训使员工意识到：l 满足顾客和按法律、法规要求行事的重要性；l 违反这些要求所造成的后果；l 员人事活动与公司发展的相关性；5426 评价所提供培训有效性，通过理论考核、现场实操考核、业绩等进行考评；5427人事行政部负责保存员工培训记录，经考核的培训建立公司的培训考核成绩统计表；543 培训计划的实施5431 人事行政部每年年底根据第二年公司整体工作情况以及各部门要求编制年度员工培训计划，经总经理批准后下发到各部门；5432 每次组织培训，均应填写培训签到表，记录培训人员、时间、地点、教师、内容、培训后的

19、有关记录在人事行政部存档。544 人力资源需求计划5441 每年初，人事行政区部根据公司战略、现有人员状况、预测人需求，制定年度人力资源需求计划交总经理审批；5442 各部门根据工人需要，本部门人员变化动态，制定本部门的人员需求交人事行政部审核；5443 人事行政区产根据部门人力资源需求计划、人员变化动态、部门人员需求，制定人力资源需求计划，交总经理审批。5444 人事行政部根据审批后的人力资源需求计划安排招聘，确保氖聘用人员符合岗位任职资格要求。候选人可从公司内部和外部中挑选。545 考核 员工考核按员工手册及考核管理体制规定执行。 各部门定期对本部门员工、人事行政部对各部门负责人进行工作绩

20、效评价，考核员工的实际工作能力及表现，作为员工晋升、岗位调整、工资调整、奖励等项依据；并应及时将各员工有关岗位知识、技能掌握、工作能力等情况交公司其他部门，作为员工在职培训安排的依据。546 培养员的奉献精神，建立企业文化人事行政部应在制度建设中注重培养员工奉献精神。可通过职业规划、制度管理、内部晋升，培养员工认同公司价值对和目标，鼓励员工参加业余学习和认真对待公司组织的培训，最大程度地开发和利用员工的技术和能力，帮助员工自我实现。绩效工资、奖金、福利要公平对待、正视自身的问题和积极改进自身的缺点。55相关/运行性文件员工入职培训计划56 质量记录员工入职培训登记表；年度员工培训计划；培训签到

21、表；培训考核成绩统计表。60 颐和国际基础设施控制程序（YHGJWY-CX-GC001）61 目的对管辖范围内颐和国际的设备及设施进行有效控制，确保其正常运行。62 适用范围适用于对颐和国际控制的所有服务设备及服务设施的维护。63 主要职责负责管辖内颐和国际的设备及设施的管理、运行、纵使和保养。64 工作程序641 管辖内颐和国际设备和设施6411 空调系统l 板式换热器l 制冷机l 循环泵6412 给排水系统l 废水泵l 污水泵l 隔油泵l 消防泵6413 强电系统l 主压器l 变电所内高低压配电柜l 现场配电柜/箱6414 弱电系统6415电（扶）梯系统6416工程公司所管辖颐和国际的主体

22、建筑有地面、墙体、天花板、门窗等设施。642基础设施的调试和验收6421 设施调方式由颐和国际设备部负责，物业工程部进行配合工作；6422 设施的接收按物业接收流程进行；6423 设施的验收标准按基础设施验收标准进行。643 设备设施的使用和维护6431各系统主管依据本公司情况，制定相应规范及制度；经部门经理审查，上报总经理批准后，由专业主管下发至各专业岗位执行；6432 各系统专业维修人员编制需依据 本公司情况，由专业主管编制 ，部门经理负责审核，报人事行政部；6433 公司管辖所有设备根据地需要由专业主管编制设备运行记录，经部门经理批准后，方可执行；运行记录本由当班负责制人认真填写，专业主

23、管审核签字并存档；6434 有倒班的专业需由专业主管编制 交接班记录本，当班负责人认真填写记录本并由专业主管及部门经理审核签字并存档。644 设备检修6441 工程部各专业主管负责编制各专业设备运行及维修保养规范。645 设备管理6451 工程部负责建立管辖内的设备台帐，主要内容包括：设备名称、制造厂家、制造年月、设备原值、安装地点等；6452 建立设备登记卡片；6453 设备更新当设备或系统无法正常使用及运行时，由工程部专业主管确认并填写设备报废报告单及设备及部件购置申请单后，经部门经理审批，总经理批准后方可报送人事行政部门进行采购。6454 购置设备手续l 申请专业主管根据地需求填写设备及

24、部件购置申请单；l 审批由部门经进审核，报总经理批准；l 购买由人事行政部门采购；l 验货专业主管依据设备及部件购置申请单内容进行验货，待安装调试合格验收后，记录存档。646 设备及设施维修标识6461 设备设施检修、保养时，按需要做醒目标识，以确保人身安全；6462 修复后及时撤去标识。65 相关/支持性文件651 工程部管理体制制度（详见工程部管理制度目录）。652 工程部管理规范（详见工程部管理规范目录）。653 工程部管理规程（详见工程部管理规程目录）。654 物业接收设施验收标准（详见工程部管理流程目录）。655 基础设施验收标准（详见工程部管理标准目录）。66 质量记录661 安全

25、、培训工作记录簿662 值班记录簿663 继电保护及自动装置记录簿664 开关故障跳闸记录簿665 设备缺陷记录簿666 警铃室签到表667 警铃室巡检记录表668 污水坑巡检记录表669 隔油池巡检记录表6610 废水坑巡检记录表6611 设备保养记录表6612 设备报废报告单6613 设备及部件购置申请单6614 设备事故报告6615 设备维修记录表6616 设备验收单6617 停、送水申请表6618 稳压泵房签到表6619 消防示房、稳压泵房巡检记录表6620 消防泵房签到表6621 消防泵月运行记录表6622 地极电阻测试记录表6623 配电盘/开关柜绝缘测试记录表6624 电缆绝缘测

26、试记录表6625 设备登记卡片6626 颐和国际设备设施交接表6627 小型板式换热器运行检查记录6629 水表更换记录6630 电梯日常巡检表6631 失梯日常巡检表6632 设备台帐6633 空调机级运行检查记录表6634 颐和国际变电所高压巡检记录表（中心变）6635 颐和国际变电所高压电量记录表6636 颐和国际变电所低压巡检记录表（一）6637颐和国际变电所低压巡检记录表（二）6638颐和国际变电所低压巡检记录表（三）6639颐和国际变电所低压巡检记录表（四）6640颐和国际变电所低压巡检记录表（五）6641工程部技术文件借阅登记表70服务策划控制程序（YHGJWY-CX-RS005

27、）71 目的对公司服务策划的过程做出规定，使物业服务活动有序开展，保证达到规定的质量目标。72 适用范围适用于顾客对服务有特殊的要求/新的服务项目开发的系列活动。73 主要职责731 人事行政区部负责组织质量策划活动，编写质量计划并对实施情况进行监督检查；732总经理负责审批质量计划；733 其他相关部门配合人事行政部进行质量策划并承担相应的责任。74 工作程序741 选题计划的制定7411 人事行政部针对服务活动的特殊要求，编制质量计划，报管理体制者代表审核，经总经理批准后，以受控文件形式发到各相关部门；7412 质量计划内容应确保与其它质量体系文件的相容性，具体包括：l 活动内容、地点、时

28、间、日程安排；l 应达到的目的和要求；l 针对服务内容确定所需过程、文件和资源的要求，包括应参加的部门和人员，奖金以及使用的材料和设施等；l 服务所要的确认、检验活动；l 所需记录。742 服务活动的实施7421 人事行政部负责调配已落实的资源，按质量计划组织活动准备及实施工作；7422 各相关部门按质量计划的要求展开工作，活动完成后人事行政部对此项活动的情况及结果进行验证；7423 人事行政部负责监督部门质量活动的实施，根据要求协调各部门之间的活动和7.4.2.4资源的配置，填写质量计划实施情况检查表并上报总经理。743 当原计划需要修改时，由修改部门填写文件更改申请单，经总经理批准后进行修

29、改，按文件控制程序执行。744 服务活动完成后的资料由人事行政部负责存档。75 相关/支持性文件文件控制程序76 质量记录质量计划；质量计划实施情况检查表；文件更改申请表。80 客户费用收取控制程序（YHGJWY-CX-001）81 目的对公司费用收取的过程做出规定，确保楼宇的正常营运，达到规定的质量目标。82 适用范围适用于颐和国际费用收取作业的过程控制。83 主要职责831 物业管理部负责按规章进行颐和国际租金、物业管理费、能源费等各项费用的收取工作；832 准确、及时作好租金费用的统计及装修费用、物业管理费计算工作；833 及时了解、反馈市场状况，并根据其状况适当调整物业管理费相关作业事

30、项；834 及时呈报、解决各类专案事宜。84 工作程序841 费用收取8411 业户装修费用的收取标准按装修费用收取标准执行，收取办法按颐和国际物业二次装修流程执行；8412 业户各项固定费用的收取按青岛颐和国际租赁与物业管理协议书执行，费用的收取办法按固定费用收取流程执行；8413业户各项日常费用的收取办法按定期费用收取流程执行；8414 业户临时性费用的收取按临时租赁协议书执行，费用的收取办法按临时合同费用收取流程执行；8415 业户特约维修服务费用的收取办法按特约维修服务收费流程执行；842 费用催收8421 物业部管理部负责业户日常各项费用的催收，具体费用催收实施办法按费用催收流程执行

31、。85 相关/支持性文件851 固定费用收取流程；852 颐和国际物业二次装修流程；853 临时合同费用收取流程；854 特约维修服务收费流程；855 费用催收流程；856 定期费用收取流程；857 装修费用收取标准；86 质量记录861 青岛颐和国际租赁与物业管理协议书；862 临时租赁协议书；863 付款通知单；864 退还押金申请表；865 颐和国际特约维修服务计费明细。90 工程报修服务控制程序（YHGJWY-CX-SG002）9.1目的对物业管理部提出的工程报修及工程产的维修质量进行控制，使其达到规定的质量目标。92 适用范围适用于物业管理部提出所有涉及工程部的报修服务及维修质量控制

32、。93 主要职责931 物业管理体制部负责提出维修请示及对维修结果进行确认；932 物业管理体制部负责对工程部维修服务实施时的现场协调配合工作；933 物业管理部负责对工程报修及维修质量进行汇总分析；934 工程部负责接收工程报修及对物业管理部的报修请求进行分类，并下发至工程部各班组；935工程负责颐和国际设施齐备的维修工作。94 工作程序941 业户特约维修 业户特约维修具体按商户维修流程执行；942 公共区域维修 公共区域维修按公区维修流程执行；943 维修和跟踪9431 物业管理部进行抽查及书面签字确认，并填写颐和国际物业服务单；9432 业户特约维修完成后，业户进行维修完成确认及书面签

33、收，并填写维修结果确认及意见反馈表；9433 分析与改进物业管理部对工程维修和及时率与合格率按月统计，并根据业户反馈意见进行分析，工程部根据分析结果进行改进。95相关/运行性文件951 业户维修流程952 公区维修流程953 常见工程维修服务工作标准96 质量记录961 颐和国际物业服务单962 维修结果确认及意见反馈表963 工程维修服务汇总分析表100 采购控制（YHGJWY-CX-RS006）101 目的对采购物资的申请、计划的编制、审批等过程制定相应程序，确保采购物资符合规定要求。102 适用范围适用于各部门、部位提供服务活动所需物资采购的实施。103 职责1031 公司各部门、单位根

34、据工作需求每月制定采购申请，经部门经理审批后报人事行政部；1032 人事行政部根据各部门实际工作情况需要编制月用款申请，报总经理审批；1033 人事行政区部将审批后物资采购申请，分配到采购员实施采购。104 工作程序1041 年度费用预算10411了人事行政部根据工服管理规定、各部门办公设备及用品需求、各部门工作人员数量及各部门自然状况，制定年度费用预算，报总经理审批；10412 人事行政部将年度费用预算转财务部，供制订年度财务预算。1042 月度采购计划10421 正常采购计划l 每月固定消耗的物料，如：清洁用品、劳保用品、易损备件（灯管、镇流器、开关等）的月计划，由库管员根据实际库存量和物

35、品库存储备标准于每月20日填报月库存补充计划表申请采购，报人事部经理审批；l 各部门结合工作需要拟定下月物品采购申请。采购申请中需注明申购物资的名称、型号、规格、数量及参考供货商和生产厂家。（如有特殊要求，须说明），经部门经理审批后于当月20日报人事行政部；l 人事行政部根据库管员上报的月库存补充计划表、各部门上报的物品采购申请表拟定下月用款申请，于当28日前报总经理审批。10422 紧急用品采购l 紧急用品采购时，由部门填写物品采购呈批件，报人事行政部。表中需说明物品的名称、型号规格、数量及用途等（如用特殊要求须说明）；l 人事行政部将内容汇总后，填报物品采购呈批件，多家询价后报总经理审批。

36、总经理批准后，由人事行政部组织采购。1043 采购实施10431 如是采购申请表中的申购物品，采购员根据批准后的用款申请，填写物品采购呈批件（金额500元以下）和物品采购（报价分析表）（金额500元以上）经过多家询价后，报总经理审批，如同意即可购买；10432 如是月库存补充申请中的申购物品，采购员可通知电器类、空调水暖类、五金类、其它类的合格供货方送货：l 电器类灯管、灯泡、镇流器、开关、空气开关、接触器、电线、插头、 插座等；l 工具类电锤、手电钻、万用表、螺丝刀、钳子、锯等；l 空调水暖类减震喉、水龙头、避震喉、水暖件、空调维修件、各种球阀等；l 五金类螺栓、水泥钉、圆钉、自攻钉、颌页、

37、各种锁头、门窗把手等。l 保洁类大小垃圾袋、笤帚、拖布、毛巾、洗涤用品、卫生、卫生纸、卫生球、檀香等；l 功保类员工工服、劳保用品等。10433 如供货商货源缺乏，从其他商家临时进货须经人事行政部经理批准；1044采购员分工：办公设备及办公用品的由集团公司行政部经理批准；1045 采购请款事项：用款申请原件报公司财务部备案、请款。1046 选择合格的供货商10461品粮按供方选择评估管理办法选择合格供货商；10462 采购员亲自到市场调查，选择合格供货商。1047 采购验证及入库10471 库管员根据地仓库管理规定登记、建卡并办理入训手续；10472 库管员或总务、采购申请部门、工程部专业人员

38、，共同验收物品并填写验收单后方可入库；10473 直接送到单位的物品由供货商、使用部门、工程专员、库管员或部属国验收。验收合格后由使用部门相关人员在验收单上签字确认（供货商不在验收单上签字），库管员办理入库手续；如发现不合格产品，使用部门有权拒收产品，立即通知采购员核实办理退换事宜；10474 供货商物资供货状况由库管员记录，待对供方评定时作为评定依据。105 相关/支持性文件供方选择评估管理办法；仓库管理规定；物品库存储备标准；106 质量记录物品采购申请表；物品采购呈批件；物品采购（报价）分析表；验收单。110 消防服务控制程序（YHGJWY-CX-AG001）111目的： 对消防工作进行

39、全程控制，并保证消防工作符合规定要求。112 适用范围 适用于颐和国际的消防服务控制。113 主要职责1131 安全管理部全面负责颐和国际的消防工作；1132 物业管理部、工程部、人事行政部共同配合安全管理部做好具体消防工作及组织实施。114 工作程序1141 火灾发生的处理11411消控中心报警与联动按报警处理工作流程、联动方案工作流程执行；11412 灭火、疏散、抢救、警戒按紧急突发事件和理控制程序中火灾处理流程执行，具体工作原则按灭、疏散、抢救、警戒原则执行。1142 火场指挥11421 成立灭火指挥部，法人、物业总经理按到灭火报警后迅速到达消防控制中心担任第一、第二总指挥；11422

40、成立最高决策小组，形成对内对外统一窗口；11423 安全管理部经理负责火灾现场的指挥，商管部、工程部、人事行政部协助配合；11424 工程总结理负责保障消防设备可靠运行。1143 善后处理11431 火灾扑灭后，由最高决策小组做出具体的善后处理意见；11432 安全管理部负责警戒失火现场，防止外人进入，配合公安机关做火灾的调查工作；11433 工程部负责设备维修和恢复工作；11434物管部负责统计火灾造成的损失，并联系保险公司理赔恢复正常营业时间；11435 人事行政部负责接待新闻及社会来访人员。115 消防控制中心1151 消防控制中心按消控中心运行方案执行；1152 监控中心按监控中心运行

41、方案执行。116 消防设备器材1161颐和国际按中华人民共和国消防法及相关消防法规要求配置灭火器、消防栓等消防设备，并在消防器材统计表中登记；1162 颐和国际消防设备器材的管理和责任按消防器材安全管理责任规定执行。117 明火管制1171 动火11711 颐和国际动火动火作业安全管理制度执行；11712 建立动火审批制度；11713 为了加强颐和国际的明火管理，对临时进行焊、割的部位或场所，必须实行动审批制度。1172 吸烟 颐和国际员工吸烟按员工手册相关规定执行，顾客吸烟按顾客吸烟安全管理规定执行。118 消防学习1181 安全管理部负责制定公司消防学习计划；1182 安全管理部根据公司消

42、防学习计划每6个月在购物中心范围内进行一次消防学习并予以记录。1183 安管部负责对消防学习的效果进行评估1184 消防培训11841 安全管理部负责商户消防培训；11842 安全管理部负责每年对业户进行一次消防培训并予以记录。119 相关/支持性文件；1191 监控中心运行方案；1192 消控中心运行方案；1193 动火作业安全管理；1194 喷（油）漆作业安全管理制度；1195 易燃易爆化学品安全管理规定；1196 石油液化气罐安全傅管理制度；1197 消防器材安全管理责任规定；1198 顾客吸烟安全管理规定；1199 中华人民共和国消防法；11910 建筑灭火器配置规范；11911 应急

43、预案；11912 消防学习达标标准。1110 质量记录11101 消防工作记录；11102 火险隐患整改通知书；11103 消控室值班记录；11104 消控室外来人员进出登记表；11105 电话报警记录；11106 动火证发放登记表；11107 消防器材统计表；11108 消防设备交接记录；11109 消防学习达标记录；111010 监控室值班记录。120 安管服务控制（YHGJWY-CX-AG002）121目的 确保颐和国际一个良好的治安状况，对安全管理工作进行全方位及有效的控制，为业户及顾客提供安全、周到的经营、购物环境，确保安全管理工作符合规定要求。122 适用范围 适用于颐和国际辖区内

44、提供安全防范的安全管理工作。123 主要职责1231 负责安全、消防管理工作；1232 负责火警、盗窃、匪警等紧急情况处理；1233 负责公共区域的安全、消防巡视工作；1234 制定各类安全、消防措施；1235 负责宣传、贯彻、执行国家安全、消防政策法规，并制定各项实施细则及规定；1236 负责商铺装修期间安全、消防配合工作；1237 负责本部门员工培训工作。124 工作程序1241 安管服务内容12411 主要管理颐和国际内所有属于公司及业户的财产不被破坏、丢失；12412 对商场内吸烟、打架斗殴、打扑克、玩游戏、卖危险品、带宠物进场以及未经允许进场院的小商小贩等违则现象进行管理；12413

45、 为顾客提供其他需要的服务。1242 业户的管理 对业户物品越线摆放、乱挂物品、乱贴POP纸，偷用公司水电、打架、音响过大等违则现象进行管理；1243 防火消防管理按消防服务控制程序执行。125 岗位分布及流程1251 监控中心按监控中心运行方案执行；1252 巡场按安全管理工作指导书中巡栓岗位规定执行；1253 消控中心按消控中心运行方案执行；1254 员工通道按安全管理工作指导书中员工通道规定执行；1255 卸货区按安全管理工作指导书中卸货区管理体制规定执行；1256 出租车按安全管理工作指导书中出租车管理规定执行；1257 停车场按安全管理工作指导书停车场管理规定执行；1258 二号门按

46、安全管理工作指导书中门岗管理规定执行；1259 三号门按安全管理工作指导书中门岗管理规定执行；12510四与门安全管理工作指导书中门岗管理规定执行；12511 五号门安全管理工作指导书中门岗管理规定执行；12512 六号门安全管理工作指导书中门岗管理规定执行：12513 七号门安全管理工作指导书中门岗管理规定执行；12514 八号门安全管理工作指导书中门岗管理规定执行；12515 十一号门安全管理工作指导书中门岗管理规定执行；12516 影城员工通道安全管理工作指导书中门岗管理规定执行；12517 安管人员培训按人力资源控制程序执行。126 相关/支持性文件1261 安管工作指导书；1262

47、紧急突发事件处理控制程序；1263 人力资源管理控制程序；1264 消防服务控制程序。127 质量记录1271 监控室值班记录；1272 消控室值班记录；1273 安管人员影城巡检记录；1274 货物出（入）门申请表；1275 内勤值班记录。130 绿化服务控制程序（YHGJWY-CX-SG003）131 目的对颐和国际保洁、绿化服务实施有效控制，为客户提供舒适，整洁的环境，达到公司规定的质量目标。132 适用范围适用于颐和国际公共区域的保洁、绿化工作的控制。133 主要职责颐和国际的保洁、绿化工作由外聘保洁公司施作。由物业管理部负责调研，外聘保洁公司资质审核及组织保洁、绿化招标工作，并对外聘

48、保洁公司的保洁、绿化工作进行管理、监督、检查、考核。134 工作程序1341 工作范围颐和国际内、外之所有公共区域、外围环境及四面的道路，如各楼层、外墙、地下停车场、卸货区、垃圾房、和平广场办公区、设备用房、楼梯及颐和国际所有的公共区域及场所，但不包括联营或出租范围。1342 保洁公司的选聘13421 物业管理部进行市场调研工作，及时了解、反馈市场状况；13422 物业管理部对外聘保洁公司的资质进行审核；13423 物业管理部负责标书发放，由评标小组开标并评议，总经理批准最终确定之中标单位，具体按外聘公司选择程序执行；1343 保洁内容及标准13431化颐和国际基础设施保洁工作，如外墙、理石地

49、面、地砖、天花、柱面、玻璃等，作业标准按颐和国际保洁合同执行；13432 颐和国际设施设备保洁工作，如垃圾桶、照明器具、电梯、不锈钢扶手、标识牌等，作业标准按颐和国际保洁合同执行；13433 颐和国际设施设备保洁养护工作，保洁作业标准按颐和国际保洁合同执行；13434 颐和国际垃圾清运工作，溥驼内容及标准按颐和国际垃圾清运协议书执行；1344 绿化内容及要求13441 植栽工程的养护；13442 盆栽栽工程的养护；13443 时令花卉摆放；13444 冬季防风、防冻保护；13445 具体绿化要求按和平广场绿化合同执行；1345除害内容及要求13451 灭蚊、蝇；13452 灭蟑；13453 灭

50、鼠；13454 具体除害内容及要求按国家灭鼠、蚊、蝇、蟑螂标准执行；1346 检查方法13461 保洁工作由物业管理体制部按和平广场保洁合同的要求负责检查，每个楼层或区域由一个商管员负责跟踪检查，检查项目为合同中约定的内容，绿化按颐和国际绿化合同执行检查，除害按国家灭鼠、蚊、蝇、蟑螂标准进行现场考核检查；13462 物业管理部依据保洁开荒工程验收表，对外聘公司的保洁工作进行优、良、差及其它的评定；13463 对于检查不合格的工作下发违规整改通知单，对于整改后仍不合格的工作则继续要求整改至达到标准要求；1347 检查记录 每日发两年现的问题点都记录在日驼检记录表上，对于不合格的工作口头指正或下发

51、违规整改通知单，指出其不合格的位置及问题点，让其纠正，对于供方每日出勤、签到、签离都进行抽查控制；135 保洁公司的考核与评定 物业管理部按合同或相应管理办法，对外聘保洁公司工作进行检查记录，填写保洁公司的工作质量评估表作为对外聘保洁公司考核的依据，合同期满后要重新进行评定，提出是否续签合同的意见；136 相关/支持性文件1361 垃圾清运管理方案；1362 灭鼠、蚊、蝇、蟑螂标准；1363 保洁用房管理规定；1364 外聘公司选择程序；1365 外聘公司工作及员工行为处罚规定；137 质量记录1371 颐和国际保洁合同；1372 颐和国际绿化合同；1373 颐和国际虫控协议；1374 临时清

52、洁清扫协议；1375 颐和国际垃圾清运协议；1376 日巡查记录表；1377 保洁开荒工程验收表；1378 违规整改通知单；1379 保洁排班表；13710 保洁公司的工作质量评估表；13711 外聘公司投标估分析表；13712 外聘公司考察记录表；13713 卫生间及开水房日检查记录表；13714 绿化公司工作检查记录表：140 门禁管理控制程序（YHGJWYCXAG003）141 目的 控制颐和国际各门的开关时间，保障颐和国际的正常营业和闭店后的安全防范。142 适用范围适用于颐和国际的门禁管理。143主要职责1431 按时开、关颐和国际各门；1432 检查各门禁的使用情况；1433 保障

53、客户安全、有序地出入颐和国际的公寓或写字楼；1434 如有意外事情发生，及是时控制各门，确保事情妥善解决；144 工作程序1441 门禁的管理14411 通往卖场门禁的管理准时开启、准时关闭；14412 防火门的管理防火门随时随地保持关闭状态；14413 防火卷帘门的管理防火卷帘门只有在发生火情时启用；14414 防盗卷帘门的管理防盗卷帘门按规定开启和关闭；14415办公区域门的管理办公时间内，各门的开关由办公人员自行控制，下班后办公区域门呈关闭上锁状态。1442 钥匙的管理14421 钥匙的管理按钥匙管理规定执行；14422 使用钥匙时要做好详细记录。1443 岗位分布及流程按安全管理荼指导书中的门岗管理规定执行。145 相关/支持性文件1451 安全管理工作指导