成本工作思路沟通会PPT31张

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1、前前 言言 由于三四线城市与一二线城市发展的不平衡发以及各城市商业形象的需要，公司以自己的独特优势确立“地产开发+酒店运营+金融投资的商业模式”成为三四线城市核心竞争力作为公司展战略规划。 成本策略规划作为支撑公司发展战略落地的六大策略之一，起到至关重要的作用。 成本策略应根据现目前标杆房地产企业成本管理理念，并结合公司发展战略来制定。管控思路要点是从收益、全成本与客户视角做好成本从收益、全成本与客户视角做好成本管控管控, ,通过设计阶段管理前置的成本策划和基于目标成本、合约规划前置通过设计阶段管理前置的成本策划和基于目标成本、合约规划前置的成本控制相结合的耦合管理；招采具体业务规范化和关键点

2、管控，着的成本控制相结合的耦合管理；招采具体业务规范化和关键点管控，着眼供应商赢得未来跨区域快速成长竞争之路；强化总公司成本垂直管控眼供应商赢得未来跨区域快速成长竞争之路；强化总公司成本垂直管控模式及提高全员成本管控意识。模式及提高全员成本管控意识。 以下成本管控思路从成本管理、招采管理、成本保障等三个方面的重点加以阐述。一、成本管理主要内容1.目标成本确定2.限额设计管理3.合约规划管理4.成本动态控制5.现场签证管理6.设计变更管理7.工程结算管理8.工程结算复核 五个阶段目标成本的确定、合约规划前期决策过程控制目标考核与总结限额设计、成本动态控制、设计变更、现场签证、结算管理分析成本管理

3、得失，目标考核，建立项目成本资料库。a.目标成本形成的两大原则：营销、设计、成本等多部门协同与整合；明确编制依据，形成成果指标，确定决策模型。b.目标成本测算的要点：聚焦价量原则，关注系数和综合造价。c.目标成本的合理性：基于项目收益与不平衡分布两大视角。成本的两大策划收益最大化视角的总图规划内涵：从项目整体布局、产品业态组合等实现成本首轮项目维度的不均衡分配先项目策划后产品策划好钢用在刀忍上的产品策划内涵：基于敏感性成本、功能性成本、结构性成本的产品维度的成本不均衡分配结构性 成本敏感性 成本功能性 成本。桩基。基础。柱、梁。板、墙严控。园林景观工程。门窗工程。外立面装修。大堂精装修。智能化

4、工程等重点投入合理使用基本功能：实现项目用途必不可少的功能附加功能：基本功能之外的其他功能 可研成本土地招拍挂（拿地）前完成 原则上目标成本不应高于可研成本是立项决策的依据能目标成本项目开盘前30天完成施工图预算完成后，对关键数据准确推演测算是签订经营管理责任书的依据之一初步设计完成15天完成技术部细化指标和建造标准，工程部提供施工方案需要成本敏感性分析，成本二次不均衡分配，实现成本与客户价值的最优营销定位后10天完成初稿项目定位通过后5天完成正式稿结合定位报告，对概念设计多方案组合匡算，找出盈利最大化的产品组合 关键点：产品组合方案、路网布置、停车布置、场地标高 基准版目标成本 取得方案审查

5、意见书后10天完成技术部明确技术指标和建造标准管控要点：建筑、安装、结构、精装修、地下室、景观、建筑节能方案等形成标准化概念限额设计就是按照设计任务书和目标成本控制投资额，并按照目标成本概念版控制方案及施工图设计。意义采用限额设计是控制投资支出，有效控制投入资金的有力措施。操作各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制设计费用、设计概算，进行设计优化，保证总投资额不被突破。措施：目标成本责任书考核、设计合同强控、过程监督及成果优化。控制对象限额设计重点，七大结构性管理指标：标准层含钢量、标准层砼含量、窗地比、地下室层高、地下车位平均面积、地下室含钢量、硬景面积比例。八

6、大敏感性成本关键部位：室内精装、景观园林、铝合金门窗、入户门、电梯间精装、大堂精装、外墙材质配比、栏杆。建立模板总部：定模板，框定合约数量及范围项目：用好模板，结合实践，因地制宜落地合约规划价值成本控制的抓手：合同签订无规划不合同，合同执行变更（签证）精细化管控，合同付款精细核量核价，付款有理有据。支撑资金计划预测指导后期采购计划编制：整体合约策划，过程招标分判，建立合约规划的保障机制。管理储备.不可预见费.目标成本扣除5%.严控超成本风险项目储备.合同签订时强提合同金额的3%，用于二、三类变更品质储备.余量和节约成本用于品质提升.功能范围引发的一类变更.总经理和职能部门掌控现场签证台帐设计变

7、更台帐合同台帐成本动态管理细项超支报警动态控制表5.1现场签证范围多级审核原则、权利限制原则、时间限制原则、原件结算原则、标准表格原则、法律约束原则5.3现场签证分类5.4现场签证流程6.1设计变更范围第一类设计变更、第二类设计变更多级审核原则、权利限制原则、时间限制原则、原件结算原则、标准表格原则、归口管理原则、专人跟进原则6.3设计变更分类6.4设计变更流程7.1工程结算的要求7.2工程结算的审核时间7.3工程结算的审查要点总承包合同-75日；指定分包工程-60日；独立分包工程-45日；工程材料设备采购合同-30日；工程咨询服务及其它合同-15日。a.审查结算书编制说明是否完整详细；b.审

8、查编制结算书的原始资料是否正确有效；c.对结算工程量审查；d.严格按合同单价对照审核结算单价和计算方；e.为防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程合同中约定控制办；f.严格审查施工单位的索赔要求。所属公司内部完成工程结算后，按三级审核范围将全部结算资料、合同结算书和工程结算审批表报总公司成本中心进行三级审核项目竣工结算完成后，总公司成本中心进行成本复核，形成结算复核报告。在目标成本范围内由分管成本领导批准，超出目标成本报总经理审批，总经理根据超支原因和额度，做出处理意见。二、招标、采购管理1.招投标的目的2.优化项目整体采购计划3.招标统筹4.招投标的管理层次5.供方管理6.招投标操作程序7

9、.异常监控管理目的追求公司利益最大化满足规定的质量满足进度和成本控制要求优化项目整体采购计划建立项目整体采购计划1、内涵：从源头上规范和指导后期采购管理（范围、责任主体、招标方式、控制价、相关日期）2、价值：成本控制与采购管理的桥梁（合约规划与整体采购规划）3、分工：采购牵头，成本、工程技术和项目部协同完成1、采购计划：做好项目整体采购计划编制调整2、采购方式：事前界定，为后期项目采购提供指引3、采购与进度：依据项目进度计划明确采购时间4、采购成本：根据合约规划明确采购的发包范围与预算目标优化项目整体采购计划从整合供应商资源和提高招标效率，重点关注500万元以上的招标项从重要程度，重点关注10

10、00万元以上招标项1、采购计划：做好项目整体采购计划编制调整2、采购方式：事前界定，为后期项目采购提供指引3、采购与进度：依据项目进度计划明确采购时间4、采购成本：根据合约规划明确采购的发包范围与预算目标按照金额梳理从整合供应商资源和提高招标效率，重点关注500万元以上的招标项从重要程度，重点关注1000万元以上招标项从整合供应商资源和提高招标效率，重点关注500万元以上的招标项从重要程度，重点关注1000万元以上招标项按照时间梳理从时间维度，分析出全年重点招标月份从整合供应商资源和提高招标效率，重点关注500万元以上的招标项从重要程度，重点关注1000万元以上招标项跨项目统筹完全集采、同时多

11、项目集采跨资源统筹根据全年招标数量，对现有资源，进行系统评审公司组织项目公司组织,报总公司备案二类招标一类招标地方类标公司组织工程类：土建、安装总包工程、消防工程类包括：建筑、景观、小区变配电及户表工程、装饰设计；监理工程、装饰工程、幕墙工程、钢结构工程；弱电工程、市政工程、保温工程、涂装工程；门窗栏杆、入户门及防火门工程；电缆、电梯、发电机组。除一、二类招标以外的招标，合同估算金额50万元以下的工程、非工程单笔金额金额小于等于20万元。超权限特殊地方类由总公司委托发布预审公告现场考察合格供方评定合格供方管理编制资格预审文件；发出资格预审公告；潜在供方提供申请文件编制考察计划；编制考察问题清单

12、；实施考察后，会签意见一类、二类招标总公司招标领导小组审批；地方类招标报分公司总经理批准。对合格供方进行日常管理，随时更新供方基本信息和近期业绩；对合格供方跟踪评审。对于现阶段，拓宽供应商招募渠道，不断加大供应商库的沉淀，将会是一项重要工作充分利用历史供应商，特别是加强充分利用历史供应商，特别是加强现有供应商的合同履约评估现有供应商的合同履约评估深耕现有供应商 鼓励员工推荐单位，推荐人如实填写对单位了解情况后，经核实如实并考察合格，推荐人无须承担后期合作问题责任，亦无须承担后期合作风险。 在同等情况下，优先考虑实名推荐单位中标。达标原则：保证所有入围单位质量的基本门槛和必要条件竞争原则：邀请招

13、标的有效单位数必须满足招标制度要求新老人原则：邀请招标时尽量保证至少有1家未合作单位参与，同时现阶段尽量保证有1家及以上老单位或实名推荐单次招标供应商入围的三大原则供应商拓展策略开拓未来供应商=招投标操作程序=招标采购计划发标、开标评标、定标招标小组入围单位和入围标准招标文件关键合同采购进度异常招标方式变更责任主体变更内外部投诉加强对采购控制价变更的监控三、成本保障1.组织架构2.标准化及制度建设3.供应商信息库4.成本数据库5.指导检查6.总结提高1、成本管理（前期测算组、过程控制组）3、指导检查（指导检查组为虚拟组，由成本中心人员组成）2、招标、采购管理（招标组、采购组）总公司成本中心子（

14、分）公司1、成本招标管理2、采购管理（采购组）注：子（分）成本部负责人直属总经理管理产品标准化标准化模板制度建设产品标准：产品配置与成本的长期平衡形成各类主打产品建造标准、部品部件、配置标准、交房要求的标准化。成本标准：对各类产品研究、总结积淀产品标准从而形成成本标准。目标成本管理、变更管理、结算管理、招标管理等制度。各类作业指引、操作手册。成本类：目标成本、动态成本、合约规划、工程量清单、结算。招标类：招标文件、合同管理类：成本月报、信息库模板、资料台帐、各类表格 搭建规范统一信息库信息库搭建原则：整合与细分供应商类别划分与责任归属选用育留实现管控选阶梯式发展思路，有序补充供应商资源用建立优

15、胜劣汰长效机制，强化过程管控育培育供方两步走，实现供企共同发展留两大激励方式，留住优质供应商战略供应商圈定三步走第一步识别战略采购范围第二部制定战略供方发展计划第三步快速圈定战略供应商 成本数据库三大核心指标含量指标价格库指标单方指标对制度及业务操作培训1对成本成果指导检查2对成本档案管理的指导检查 4对成本过程控制的指导检查3动态管理形成数据 资料库经验与应用目标制订招标、采购成本控制系统持续改进和提高标准化1、想要体面生活，又觉得打拼辛苦；想要健康身体，又无法坚持运动。人最失败的，莫过于对自己不负责任，连答应自己的事都办不到，又何必抱怨这个世界都和你作对？人生的道理很简单，你想要什么，就去

16、付出足够的努力。2、时间是最公平的，活一天就拥有24小时，差别只是珍惜。你若不相信努力和时光，时光一定第一个辜负你。有梦想就立刻行动，因为现在过的每一天，都是余生中最年轻的一天。3、无论正在经历什么，都请不要轻言放弃，因为从来没有一种坚持会被辜负。谁的人生不是荆棘前行，生活从来不会一蹴而就，也不会永远安稳，只要努力，就能做独一无二平凡可贵的自己。4、努力本就是年轻人应有的状态，是件充实且美好的事，可一旦有了表演的成分，就会显得廉价，努力，不该是为了朋友圈多获得几个赞，不该是每次长篇赘述后的自我感动，它是一件平凡而自然而然的事，最佳的努力不过是：但行好事，莫问前程。愿努力，成就更好的你！5、付出

17、努力却没能实现的梦想，爱了很久却没能在一起的人，活得用力却平淡寂寞的青春，遗憾是每一次小的挫折，它磨去最初柔软的心智、让我们懂得累积时间的力量；那些孤独沉寂的时光，让我们学会守候内心的平和与坚定。那些脆弱的不完美，都会在努力和坚持下，改变模样。6、人生中总会有一段艰难的路，需要自己独自走完，没人帮助，没人陪伴，不必畏惧，昂头走过去就是了，经历所有的挫折与磨难，你会发现，自己远比想象中要强大得多。多走弯路，才会找到捷径，经历也是人生，修炼一颗强大的内心，做更好的自己！7、“一定要成功”这种内在的推动力是我们生命中最神奇最有趣的东西。一个人要做成大事，绝不能缺少这种力量，因为这种力量能够驱动人不停

18、地提高自己的能力。一个人只有先在心里肯定自己，相信自己，才能成就自己！8、人生的旅途中，最清晰的脚印，往往印在最泥泞的路上，所以，别畏惧暂时的困顿，即使无人鼓掌，也要全情投入，优雅坚持。真正改变命运的，并不是等来的机遇，而是我们的态度。9、这世上没有所谓的天才，也没有不劳而获的回报，你所看到的每个光鲜人物，其背后都付出了令人震惊的努力。请相信，你的潜力还远远没有爆发出来，不要给自己的人生设限，你自以为的极限，只是别人的起点。写给渴望突破瓶颈、实现快速跨越的你。10、生活中，有人给予帮助，那是幸运，没人给予帮助，那是命运。我们要学会在幸运青睐自己的时候学会感恩，在命运磨练自己的时候学会坚韧。这既

19、是对自己的尊重，也是对自己的负责。11、失败不可怕，可怕的是从来没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。12、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。13、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以，管别人怎么看，坚持自己的坚持，直到坚持不下去为止。14、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过.但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。15、所有的辉煌和伟大

20、，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。16、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾比失败更让你难以面对。17、没有一件事情可以一下子把你打垮，也不会有一件事情可以让你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一个慢慢累积的过程。18、努力也许不等于成功，可是那段追逐梦想的努力，会让你找到一个更好的自己，一个沉默努力充实安静的自己。19、你相信梦想，梦想才会相信你。有一种落差是，你配不上自己的野心，也辜负了所受的苦难。20、生活不会按你想要的方式进行，它会给你一段时间，让你孤独、迷茫又沉默忧郁。但如果靠这段时间跟自己独处，多看一本书，去做可以做的事，放下过去的人，等你度过低潮，那些独处的时光必定能照亮你的路，也是这些不堪陪你成熟。所以，现在没那么糟，看似生活对你的亏欠，其实都是祝愿。