参考资料万科房地产企业主要会计政策

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1、2. 主要会计政策本公司及子公司(“本集团)编制会计报表所采用的主要会计政策是根据中华人民共和国财政部公布的企业会计准那么和?企业会计制度?及其它有关规定制定的。(a) 会计年度本集团的会计年度自公历1 月1 日起至12 月31 日止。(b) 记账根底和计价原那么本集团的记账根底为权责发生制。除特别声明外，计价方法为历史本钱法。(c) 记账本位币及外币折算本集团以人民币为记账本位币。外币业务按业务发生当月一日中国人民银行公布的外汇牌价折合为人民币。年末各项货币性外币资产、负债账户按资产负债表日中国人民银行公布的外汇牌价折合为人民币。除与购建固定资产直接有关的汇兑损益参见注释2j和下文所述情况外

2、，外币折算差异作为汇兑损益计入当期损益。与开发房地产物业直接有关的汇兑损益，在房地产物业竣工之前，予以资本化。境外子公司的会计报表除权益表工程按照发生时的汇率折算外，均按资产负债表日中国人民银行公布的外汇牌价折算为人民币。所产生的折算差额作为外币报表折算差额处理。(d) 合并会计报表的编制方法本集团合并会计报表是按照?企业会计制度?和财政部公布的?合并会计报表暂行规定?财会字199511 号编制的。合并会计报表的合并范围包括本公司及其所有子公司。子公司指本公司通过直接及间接占被投资公司50%以上不含50%权益性资本的公司，或本公司虽然占被投资公司权益性资本缺乏50%但对其具有实质控制权的公司。

3、只有在本公司对子公司占50%以上权益性资本或虽占其权益性资本缺乏50%但对其具有实质控制权的期间，其经营成果才反映在本集团的合并利润表中。少数股东应占的权益和损益作为独立工程记入合并会计报表内。本集团根据财政部财会200310 号文?关于执行和相关会计准那么有关问题解答二?的有关规定，于本报告期内购置的子公司，在编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数；在编制合并利润表时，本公司将购置的子公司自股权转让生效日起至2005 年12 月31 日止的相关收入、本钱、利润纳入本期的合并利润表；在编制合并现金流量表时，将购置子公司自股权转让生效日起至2005 年12 月31 日止的现金流量表纳

4、入本报告期的合并现金流量表。合并时所有重大内部交易，包括集团间未实现利润及往来余额均已抵销。(e) 现金等价物指所持有的期限短、流动性强、易于转换为金额现金、价值变动风险很小的投资。(f) 坏账准备坏账确实认标准：a.债务人破产或死亡，以其破产或者遗产清偿后，仍然不能收回；b.债务人逾期未履行偿债义务超过三年仍然不能收回的应收账款。坏账损失核算采用备抵法，按期对所有应收款项(应收账款、其它应收款)按账龄分析法计提坏账准备。对账龄一年(含一年,以下类推)以内的应收款项按期末余额的1%；账龄一至三年的应收款项按期末余额的5%，账龄三年以上的应收款项按期末余额的30%提取坏账准备；有确实情况说明某项

5、应收款项将产生的坏账大于已提取的坏账准备，对该应收款项补充计提坏账准备。(g) 短期投资短期投资指本集团购入的可随时变现并且持有时间不准备超过一年的投资，包括股票投资、债券投资等。短期投资按本钱与市价孰低计价。短期投资初始本钱是指取得短期投资的全部价款，但不包括已宣告但尚未领取的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息。(h) 存货核算方法存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品、出租开发产品和拟开发土地。非开发产品包括原材料、库存商品、低值易耗品。存货以本钱与可变现净值孰低计量。各项存货按实际本钱计价。低值易耗品在领用时按一次性摊销或分期摊销。年末

6、，在对存货进行全面盘点的根底上，对存货遭受毁损、全部或局部陈旧过时或销售价格低于本钱等原因，预计其本钱不可收回的局部，按单项、按其可变现净值低于本钱的差额提取存货跌价准备。房地产开发产品的可变现净值是指单个开发本钱、开发产品在资产负债表日以估计售价减去估计完工本钱及销售所必需的估计费用后的价值。已完工开发产品是指已建成、待出售的物业。出租开发产品是指本集团意图出售而暂以经营方式出租的物业，出租开发产品在预计可使用年限之内12.5 年-25 年分期摊销；在建开发产品是指尚未建成、以出售为开发目的的物业。拟开发土地是指所购入的、已决定将之开展为出售或出租物业的土地。工程整体开发时，全部转入在建开发

7、产品；工程分期开发时，将分期开发用地局部转入在建开发产品，后期未开发土地仍保存在本工程。公共配套设施按实际本钱计入开发本钱，完工时，摊销转入住宅等可售物业的本钱，但如具有经营价值且开发商拥有收益权的配套设施，单独计入“出租开发产品或“已完工开发产品。(i)长期投资长期投资按账面价值与可收回金额孰低计价。本集团对被投资企业具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资采用权益法核算，即最初以初始投资本钱计量，以后根据应享有的被投资企业所有者权益的份额进行调整。初始投资本钱与享有被投资企业所有者权益份额之差额作为股权投资差额，并按以下方式处理：初始投资本钱超过享有被投资企业所有者权益份额之差额的，在投

8、资年限内按直线法摊销，当期摊销金额计入投资损益，年末摊销余额包括在“长期股权投资中。本集团对股权投资差额计提减值准备参见注释2m。初始投资本钱低于享有被投资企业所有者权益份额之差额记入资本公积-股权投资准备。在财政部2003 年4 月7 日发布?关于执行企业会计制度和相关会计准那么有关问题解答二?(财会200310 号)以前已做摊销处理的股权投资差额仍按10 年按直线法摊销。本集团对被投资企业无控制、无共同控制且无重大影响的长期股权投资采用本钱法核算，即以初始投资本钱计价。投资收益在被投资企业宣布现金股利或利润分配时确认。处置或转让长期股权投资按实际取得的价款与账面价值的差额计入当期损益。本集

9、团对长期投资计提减值准备参见注释2m。(j) 固定资产及在建工程固定资产指本集团为生产和经营管理而持有的、使用期限超过一年且单位价值在人民币2,000 元以上的资产。固定资产以本钱减累计折旧及减值准备参见注释2m记入资产负债表内。在建工程以本钱减去减值准备参见注释2m记入资产负债表内。在有关建造的资产到达预定可使用状态之前发生的与购置或建造固定资产有关的一切直接或间接本钱，包括在购建期间利用专门借款进行购建所发生的借款费用(包括有关借款本金和利息的汇兑损益)，予以资本化。在建工程在到达预定可使用状态时转入固定资产。本集团对固定资产在预计使用年限内按直线法计提折旧，即固定资产原值减去预计残值后除

10、以预计使用年限。已计提减值准备的固定资产计提折旧时，按照固定资产原价减去累计折旧和已计提减值准备的账面净额以及尚可使用年限重新计算确定折旧率，未计提固定资产减值准备前已计提的累计折旧不作调整。各类固定资产的预计使用年限和预计净残值率分别为：类别 预计使用年限年折旧率预计净残值率房屋及建筑物 12.5-25 3.84%-7.68% 4%装修费* 5 20.00% 0%机器设备 10 9.60% 4%运输工具 5 19.20% 4%电子设备 5 19.20% 4%其它设备 5 19.20% 4%*如果在下次装修时，装修费的明细科目仍有余额，该余额将一次全部计入当期营业外支出。(k) 长期待摊费用长

11、期待摊费用按实际发生额核算，在工程受益期内平均摊销。(l) 可转换公司债券的核算方法本公司发行的可转换公司债券之债券票面价值及到期应付利息，归属在“应付债券项下。应付的可转债利息按季度计提，发行可转换债券的筹资费用计入“长期待摊费用，按可转债存续期5年分期摊销，利息计提和摊销的筹资费用一并按债券资金的使用对象进行利息资本化或计入当期财务费用；可转换公司债券转换为股票时，按发行股票筹集资金相关规定处理。 (m资产减值准备本集团对各项资产包括长期投资、固定资产、在建工程及其它资产的账面价值定期进行审阅，以评估可收回金额是否已跌至低于账面价值。当发生事项或情况变化显示账面价值可能无法收回，这些资产便

12、需进行减值测试。假设出现减值情况，账面价值会减低至可收回金额。减计的价值即为减值损失。可收回金额是指销售净价与预期从该资产的持续使用和使用寿命结束时的处置中形成的预计未来现金流量的现值两者中的较高者。基于本集团购置房地产企业产生的股权投资差额，主要源自收购的房地产公司土地资源中可规划面积的增值，截至年末，本公司实际消耗的土地资源大于按投资年限摊销减少的土地资源，故本集团对该等事项补充计提了股权投资差额减值准备。本集团按单项工程计算资产减值损失，并将减值损失记入当期损益。但当本集团已将长期股权投资初始投资本钱小于应享有被投资单位所有者权益份额的差额记入了资本公积后，本集团将长期股权投资的减值损失

13、首先冲减该投资初始确认时记入资本公积的金额，减值损失超过该资本公积的局部记入当期损益。如果有迹象说明以前年度据以计提资产减值的各种因素发生变化，使得资产的可收回金额大于其账面价值，那么以前年度已确认的资产减值损失便会转回，转回的资产减值损失计入当期损益，但转回后资产的账面价值不应高于假设资产没有计提资产减值情况下的账面价值。长期股权投资的减值损失转回时，首先转回原确认减值损失时记入损益的局部，然后再恢复原冲减的资本公积。(n) 收入确认原那么收入是在经济利益能够流入本集团，以及相关的收入和本钱能够可靠地计量时，根据以下方法确认：i) 销售商品收入销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买

14、方，不再对该等商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和本钱能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同金额20%或以上之订金或/及已确认余下房款的付款安排)确认销售收入的实现。ii) 物业出租物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。iii) 提供劳务提供劳务以实际已提供的劳务确认相关的收入，在确认收入时，以劳务已提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的本钱能够可靠计量为前提。物业管理在物业管理效劳已提供，与物业管

15、理效劳相关的经济利益能够流入企业，与物业管理效劳有关的本钱能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。iv)利息收入利息收入是按借出资金本金、货币资金存款和适用利率计算，并以时间为基准确认。(o) 借款费用借款费用包括因借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额。用于购建固定资产的专门借款的借款费用在使资产到达预定可使用状态所必要的购建期间内予以资本化，计入所购建固定资产的本钱。用于开发房地产物业的借款的借款费用，在房地产物业竣工之前可以利息资本化；当所开发房地产物业竣工, 停止利息资本化。假设开发房地产物业发生非正常中断，并且连续时间超过3 个月，暂停利息资本化

16、，将其确认为当期费用，直至开发活动重新开始。其它的借款费用均于发生当期确认为财务费用。由发行可转换公司债券发生的借款费用的处理参见注释2(l)。(p) 维修基金本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“代管基金，专项用于住宅共同部位共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。(q) 质量保证金施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“应付账款，待保证期过后根据实际情况和合同约定支付。(r) 所得税所得税采用应付税款法核算。本集团的当期所得税费用按照当期应纳税所得额及适用税率计算。(s) 关联方如果本集团有能力直接或间接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响；

17、或另一方有能力直接或间接控制或共同控制本集团或对本集团施加重大影响；或本集团与另一方或多方同受一方控制，均被视为关联方。关联方可为个人或企业。(t) 股利分配现金股利于宣揭发放时计入当期利润及利润分配表。资产负债表日后至会计报表批准报出日之间建议或批准的现金股利在资产负债表股东权益中单独列示。(u) 预计负债及或有负债如果本集团须就已发生的事件承当现时义务，且该义务的履行很可能会导致经济利益流出企业，以及有关金额能够可靠地估计，本集团便会对该义务计提预计负债。如果上述义务的履行导致经济利益流出企业的可能性较低，或是无法对有关金额作出可靠地估计，该义务将被披露为或有负债。3. 税项本集团适用的主要税种及税率列示如下:税项 计税根底 税率企业所得税 应纳税所得额 15%-33%营业税 房地产销售收入等 5%城市维护建设税 营业税(或已交增值税) 按公司所在地政策缴纳教育费附加 营业税(或已交增值税) 按公司所在地政策缴纳土地增值税 房地产销售收入-扣除工程金额 按超率累进税率30%-60%契税 土地使用权的出售、出让金额 3%-5%