国家开放大学21春“物业管理”《物业管理法规》离线作业（一）辅导答案2

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1、长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。 住在富人区的她 国家开放大学21春“物业管理”物业管理法规离线作业（一）辅导答案一.综合考核(共50题)1.国务院物业管理条例主要规定了物业管理()责任。A、刑事B、民事C、违宪D、行政参考答案：D2.2009年4月的一天，刘某到广州市天河区的祥景花园住宅小区看望住在这里的父母。刘先生开车到该小区后，发现地下停车位已经没有位置了，他在物业服务公司人员的指引下将车辆停在了小区的空地上。小区是封闭式管理，进出的外来人员和车辆都要进行登记，刘先生领取了停车卡，并在物业管理人员的要求下交纳了5元的停车费。刘先生离开小区时，发现车辆丢失了，刘先生和物业管理公司人员一起报

2、了警，但车辆一直都未找到。在此情况下刘先生向物业服务公司进行索赔，这时他发现政府有关部门并未批准物业公司在此部位停车收费，物业公司也以自己并无收费资格，车辆保管合同无效为由，拒绝承担赔偿责任。问题：1、本案涉及到法律关系主要有哪些?2、物业公司是否有权利用小区公共部位进行营利，为什么?3、在本案中物业公司以自己并无收费资格，车辆保管合同无效的意见能否成立，为什么?参考答案：1、本案主要涉及到两类法律关系：一是物业管理公司与车主形成的车辆保管合同关系；另一个是物业公司与收费主管部门形成的行政法律关系。2、无权，因为小区公共部位已经摊入到业主所购房屋的建筑面积中，所以小区全体业主拥有该部分的使用权

3、，物业公司在没有征得业主同意的情况下，无权使用小区公共部位进行牟利。3、不能成立，因为行政法律关系和民事法律关系性质不同，不能混淆在一起处理，有关物业公司对车主的民事责任问题，只要运用合同法中的相关规则即可处理。3.物业管理民事纠纷具有易发性和普遍性。()A、正确B、错误参考答案：A4.我国物权法于2007年3月通过，其中以专章的形式规定了业主的建筑物区分所有权制度。()A、正确B、错误参考答案：A5.2007年1月，某小区业主委员会与上海中天物业公司签订物业委托服务合同。某住宅小区由中天物业公司管理。2007年8月，上海的陈先生人住住宅小区之后，一直没有缴纳过物业费。当物业公司催促他缴物业管

4、理费时，陈先生认为自己买了房子自己住，自己管理，不需物业公司的管理。陈先生拒绝承认物业公司与业主委员会签订的委托服务合同为由拒绝缴纳，并声明他将不会跟物业公司建立任何物业管理关系。经业委会多次出面调解也没有结果。问题：1、本案的物业公司与小区业主委员会签订的物业委托服务合同能否对陈先生发生法律效力?为什么?2、如果该委托服务合同对陈先生有法律上的约束力，陈先生应该负有哪些义务?3、物业公司能否通过诉讼途径维护自己的合法权益?参考答案：1、该物业服务合同对陈先生产生法律效力。业主委员会代表业主签订服务合同对小区内的业主都具有约束力。除非经过业主大会讨论终止合同或合同期满等原因出现方可拒交管理费。

5、2、陈先生负有物业服务合同所规定的义务和职责，主要是按时交纳物业管理费和在合同约定事项范围内的服从物业服务公司管理的义务。3、物业公司可以通过诉讼途径维护自己的合法权益。6.简述业主自治自律原则。参考答案：这些原则可以概括为：1、依法自治原则；2、积极自治原则；3、规范自治原则；4、民主管理原则；5、接受监督原则；6、尊重私权，公益优先原则。7.在物业管理纠纷民事诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。()A、正确B、错误参考答案：A8.结合实际谈谈物业管理纠纷的起因及其防范。参考答案：1、物业管理纠纷的起因分析：(1)立法工作滞后，物业管理法规立法层次低，内容混乱，缺乏权威性。(2)

6、开发商前期遗留的问题引发了后来物业管理的矛盾。(3)缺乏完善的市场竞争机制。(4)物业管理的服务概念没有建立。2、物业管理纠纷的防范措施：(1)完善相关立法工作。(2)加大行业规范化管理力度。(3)培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道。(4)业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为。(5)进一步规范政府行为。9.在物业管理纠纷中可能引发的刑事犯罪有()。A、诈骗罪B、侵占财产罪C、故意伤害罪D、滥用职权罪参考答案：ABCD10.开除是物业管理行政处罚中的一种。()A、正确B、错误参考答案：B11.下列哪几项体现了物业管理应遵循的基本法律原则?()

7、A、尊重和维护业主财产权利的原则B、自治管理、民主协商原则C、契约自由、平等自信原则D、政府适度监管原则参考答案：ABCD12.业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。()A、正确B、错误参考答案：A13.交付订金的一方不履行合同约定的义务时，订金将归合同另一方所有，不得要求返还。()A、正确B、错误参考答案：B14.收取定金的一方不履行合同约定的义务时，应当双倍返还定金。()A、正确B、错误参考答案：A15.业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。()A、正确B、错误参考答案：B16.结合实际谈谈物

8、业管理活动中行政违法行为的主要表现。参考答案：1、非法处置属于业主的物业共有部分及其设施。2、非法经营行为，主要表现为无证经营、超范围经营、聘用无资质人员从事物业管理活动。3、挪用专项维修资金的行为。4、违法的转委托行为。5、妨碍管理行为。6、物业管理主管机关及其工作人员违法行使职权行为。17.下列哪些情况不属于物业管理法律关系。()A、某市物业服务公司因长期亏损而破产B、业主陈某因遭遇车祸而死亡C、某物业服务公司向市房地产行政主管部门提出行政复议申请D、某物业服务公司员工利用职务便利侵占业主缴纳的物业管理费参考答案：ABCD18.物业管理纠纷的民事裁定书的适用范围包括()。A、财产保全B、实

9、体争议C、驳回起诉D、中止诉讼参考答案：ACD19.简述业主自治自律的基本原则。参考答案：1、依法自治原则2、积极自治原则3、规范自治原则4、民主管理原则5、接受监督原则6、尊重私权，公益优先原则20.下列哪些主体可以成为物业管理法律关系的主体?()A、国家B、无民事行为能力人C、法人D、美国人参考答案：ACD21.中天物业服务公司以弥补经营的亏损为理由，要求提高“天翔花园”住宅小区业主的物业费和水电费，对此，部分业主表示不满，并拒交物业费和水电费。同时中天物业服务公司采购了一批新的IC卡水、电表，要求小区业主每户出资1000元将原来的水、电表替换掉，此举遭到大部分业主的反对。于是物业服务公司

10、对拒不交钱换表的业主断水、断电，并对拒交水电费的业主给予罚款处理。小区业主对物业服务公司的所作所为极为不满，强烈要求更换物业服务公司。部分业主通过联名签字同意，请了另外一家物业服务公司来到小区，但中天物业服务公司以其与开发商有委托合同为由拒绝交出管理服务权。试析中天物业服务公司和业主的做法各有什么不对之处，为什么?参考答案：1、物业服务公司的不对之处及分析：擅自提高水、电费不对。水、电费是由政府有关部门定价，物业服务公司只是代收，不能擅自提价；强行向业主收取1000元的水、电表设备费不对。物业服务公司要更换水、电表应与业主协商，而不能强行收取费用；对业主停水、停电的做法不对。只有水、电管理部门

11、才有权对用户进行停水、停电的处理权。给业主给予罚款处理的做法不对。根据相关法律规定，罚款权是有权的国家机关才享有的权力，物业公司作为企业显然不具有此项权力。以其与开发商有委托合同为由拒绝交出管理权的做法，是错误的。在小区成立了业主大会和业主委员会后，物业管理委托权就属于业主大会及其委员会。2、业主的不对之处及分析：部分业主拒交水电费的做法不对。业主对物业服务公司的收费有意见，可通过协商或法律途径解决，但不能拒交水电费。部分业主通过联合签名去聘请新的物业服务公司的做法是错误的。业主如果对该物业公司的服务不满意，应当通过业主团体按照法定程序选聘、解聘。部分业主不能按照自己的意愿去解聘或选聘物业服务

12、公司。22.物业服务企业在业主拒交物业管理费时，不能采取的措施有()。A、断水、断电B、罚款C、按合同约定收取滞纳金D、限制业主出入小区参考答案：ABD23.我国物业管理法于2007年3月通过，其中以专章的形式规定了业主的建筑物区分所有权制度。()A、正确B、错误参考答案：B24.简述业主委员会的职责。参考答案：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；(4)监督业主公约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责。25.简述物业服务企业的职责范围。参考

13、答案：1、物业的验受接管义务。2、对共用物业的维护、管理义务。3、建筑物及其设施的保养、维修义务。4、环境清洁、美化义务。5、安全保障义务。6、合同约定的其他义务，比如提供小区的交通便利等。26.业主就是物业所有权人。()A、正确B、错误参考答案：A27.业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会的所有行为都必须征得业主大会的同意。()A、正确B、错误参考答案：B28.试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。参考答案：违约的表现：1、房地产发展商未按销售合同规定的期限和质量交付物业设施。2、物业管理公司未按物业管理合同约定的范围和标准为住户提供服务。3、物业管理公司未按管理合同约定使用

14、物业管理费和物业维修基金。4、业主或非业主的合法住户无正当理由拒交有关物业管理费用，如低层住户拒交电梯费和高压水泵费，业主因小孩无法人读附近重点中小学校而拒交管理费，这是住户最常见的违约行为。5、业主委员会不按照物业管理委托合同的约定，协助物业管理企业进行物业管理工作。侵权的表现：1、物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。2、因物业维修施工而产生的侵权责任。3、建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外。4、因妨碍行为而产生的侵权责任。5、破坏、污染环境的侵权责任。6、无行为能力人、限制民事行为能

15、力人致人损害的民事责任。7、因妨害行为而产生的侵权责任。29.简述物业管理法的作用。参考答案：第一，维护物业管理市场秩序。第二，保障物业管理权利人合法权益。第三，为优质服务创设保障，为解决纠纷提供依据。30.在物业管理活动中，业主依法可享有下列()权利。A、监督物业服务公司的权利B、依法组建业主管理委员会的C、选聘或解聘物业服务公司的权利D、共同使用物业公共设施的权利参考答案：ABCD31.下列哪几项反映了“物业”具有的独特的属性。()A、“物业”属于不动产B、“物业”具有单元性C、“物业”具有空间性D、“物业”具有环境性参考答案：ABCD32.下列哪些情况不属于物业管理法律关系?()A、某市

16、物业服务公司因长期亏损而破产B、业主李某因车祸而死亡C、某物业服务公司向市房地产行政主管部门提出颁发物业服务企业资质证书的申请D、某物业服务公司对辖区内人行道路边一棵已枯死倾向路面的大树不采取伐移措施的行为参考答案：ABCD33.管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。()A、正确B、错误参考答案：A34.简述物业服务合同终止的原因。参考答案：物业服务合同终止的原因主要包括以下几个方面：1、基于法律规定的事实发生而终止。2、基于当事人的意思而终止。3、因合同目的的实现而终止。4、基于合同的更新而终止。35.李某住在单位宿舍内，该宿舍小区一直是由原单位后勤部门(后改制为

17、劳动服务公司，具有独立法人资格)负责管理，但未取得物业管理资质。从2005年开始李某拒绝缴纳物业管理费，理由是劳动服务公司提供的服务不到位，而且没有管理资质，根本没有资格和业主签订物业服务合同，并收取物业服务费。但该小区的许多业主表示，该劳动服务公司服务还可以，物业费也比较低廉，如果引入物业公司来管理，物业费估计要大幅提升，因此希望能够继续聘请该劳动服务公司管理小区。问题：1、为小区提供物业服务的单位是否一定要具有物业服务资质?为什么?2、李某和劳动服务公司的纠纷可以通过哪些途径来解决?参考答案：1、业主不一定要聘请具有物业服务资质的企业管理小区，我国物权法第八十一条规定：业主可以自行管理建筑

18、物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。这就意味着不单是物业公司，其它企业或个人也可以接受委托管理小区。与物权法相比，物业服务企业资质管理办法只是一个层次比较低的部门规章，下位法不能违背上位法的规定，所以业主可以继续聘请劳动服务公司继续管理小区。2、李某和劳动服务公司纠纷可以通过自决与协商；调解；仲裁；民事诉讼四种途径来解决。36.物业管理民事纠纷中法院调解是我国民事诉讼程序的必经阶段。()A、正确B、错误参考答案：B37.试述物业服务合同的内容。参考答案：物业服务合同的内容一般包括以下条款：1、业主委员会和物业服务企业的名称、住所；2、物业管理区域的范围和管理事项；3、双方

19、权利义务；4、物业管理服务的服务质量；5、物业管理费用的收取；6、物业管理服务的期限；7、合同提前终止的条件；8、违约责任；9、其他事项。物业服务合同中约定的管理服务具体事项一般包括以下几项：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业区域内公共设施、设备的使用运行、管理、维修和更新；3、市政公用设施的维修、养护和管理；4、保洁及园林绿化服务；5、物业区域秩序的管理服务；6、物业档案资料的管理；7、物业维修、更新费用的帐务管理等。38.物业服务合同的法律特征。参考答案：1、物业服务合同属于无名合同；2、物业服务合同是一种以物业管理关系为标的的合同；3、物业服务合同实现了所有权与管理权的分离；4

20、、物业服务合同既是诺成、双务、有偿合同。39.可以承接各种物业管理项目的是()物业服务企业。A、一级资质B、二级资质C、三级资质D、没有参考答案：A40.在物业管理活动领域内，业主依法可享有的权利有()。A、监督物业服务公司的权利B、依法组建业主委员会的权利C、选聘或解聘物业服务公司的权利D、共同使用物业公共设施的权利参考答案：ABCD41.法官主持下的法庭调解是物业管理纠纷民事诉讼的必经程序之一。()A、正确B、错误参考答案：B42.依据我国物权法的规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循的原则有()。A、公平合理B、方便生活C、团结互助D、有利生产参考答案：ABCD43.试述物业管理民事责

21、任的免责条件。参考答案：(1)不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免也不能克服的客观情况。一般指地震、台风、洪水、战争等。如暴雨在极短时间内致使地下车库内的车辆被淹，造成损失，地下车库的排水系统没有问题的话，物业管理公司是不需要承担责任的。(2)正当防卫。正当防卫是指当公共利益、他人或本人的权利遭受正在进行的不法侵害时，行为人对侵害人所采取的合法的防卫措施。如物业管理公司的保安人员在捉拿小偷的过程中，将小偷刺伤，此行为属于正当防卫，物业管理公司不需承担责任。(3)紧急避险。紧急避险是指为避免较大利益受损，而不得已采取的损害另一较小利益的行为。(4)受害人自己的过错致使损害发生的。按照民法的基

22、本原理，行为人因自己的行为受到损害，应当由自己来承担责任。如业主因自行装修房屋，致使房间的电路受到损害，应由自己承担责任。(5)第三人过错致使损害发生的。第三人过错致使损害发生有区别不同的情况。如果第三人的过错单独导致损害的发生的话，被告可以免责，由第三人承担全部责任。如果损失的发生是第三人、原告、被告中的两者或多者的过错导致，则在分清责任的基础上，各自承担自己的过错所造成的损失。44.2011年4月的一天，陈明到广州市黄埔区的富力花园住宅小区看望住在这里的父母。陈先生开车到该小区后，发现地下停车位已经没有位置了，他在物业公司人员的指引下将车辆停在了小区的空地上。小区是封闭式管理，进出的外来人

23、员和车辆都要进行登记，陈先生领取了停车卡，并在物业管理人员的要求下交纳了5元的停车费。陈先生离开小区时，发现车辆丢失了，陈先生和物业管理公司人员一起报了警，但车辆一直都未找到。在此情况下陈先生向物业公司进行索赔，这时他发现政府有关部门并未批准物业公司在此部位停车收费，物业公司也以自己并无收费资格，车辆保管合同无效为由，拒绝承担赔偿责任。问题：(1)本案涉及到法律关系主要有哪些?(2)物业公司是否有权利用小区公共部位进行营利，为什么?(3)在本案中物业公司以自己并无收费资格，车辆保管合同无效的意见能否成立，为什么?参考答案：(1)本案主要涉及到两类法律关系：一是物业管理公司与车主形成的车辆保管合

24、同关系；另一个是物业管理公司与收费主管部门形成的行政法律关系。(2)无权，因为小区公共部位已经摊入到业主所购房屋的建筑面积中，所以小区全体业主拥有该部分的使用权，物业公司在没有征得业主同意的情况下，无权使用小区公共部位进行牟利。(3)不能成立，因为行政法律关系和民事法律关系性质不同，不能混淆在一起处理，有关物业公司对车主的民事责任问题，只要运用合同法中的相关规则即可处理。45.简述我国承担民事责任的方式。参考答案：(1)停止侵害。(2)排除妨碍。(3)消除危险。(4)返还财产。(5)恢复原状。(6)修理、重作、更换。(7)赔偿损失。(8)支付违约金。(9)消除影响、恢复名誉。(10)赔礼道歉。

25、46.业主不能自行管理建筑物及其附属设施，必须委托物业服务企业或者其他管理人管理。()A、正确B、错误参考答案：B47.简述在物业管理过程中的民事侵权行为的表现。参考答案：1、物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。2、因物业维修施工而产生的侵权责任。3、建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外。4、因妨碍行为而产生的侵权责任。5、破坏、污染环境的侵权责任。6、无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。7、因妨害行为而产生的侵权责任。48.2011年10月的一天晚上，两岁的小女孩彤彤在小

26、区喷泉池旁玩耍，不幸掉人池内溺水身亡。彤彤的母亲胡女士悲痛之余把小区开发商A公司和负责小区物业的B公司告上法庭，要求赔偿小孩死亡损失30万元。胡女士说，喷泉池与人行道间未设护栏等任何防护措施，房产开发商设计不合理，物业公司作为大型综合社区的管理者，应全面考虑景观设施的安全问题，在日常维护、管理过程中应尽到足够的安全保障义务，而两家公司都疏于防范，才导致了悲剧的发生。“彤彤的死亡完全是家长未尽到监护人责任所导致的，应负全责。”开发商A公司和B物业公司辩称，胡女士作为彤彤的母亲，是法定监护人，彤彤年仅2岁3个月，是无民事行为能力人，“胡女士更应该寸步不离地看护。”孩子当时是跟随胡女士一同出门的，胡

27、女士没有看好，让彤彤独自待在街上，以致孩子跌入喷泉还仍不知晓，更谈不上及时救助，这才是悲剧发生的主要原因。同时，开发商还称，他们仅是喷泉的建造者，而喷泉是根据相关规定建造的，是无过错的，无须承担赔偿责任。问题：(1)在本案中，原告和被告分别是谁?(2)你认为本案应如何处理?参考答案：(1)本案的原告是胡女士；被告是开发商A公司和B物业公司。(2)本案应这样处理胡女士负主要责任，因其未尽到对未成年人的恤护义务是悲剧发生的主要原因；开发商A公司应负次要责任，因其喷泉设计有缺陷；B物业公司应负次要责任，因其未尽到安全保障义务。49.简述物业管理民事责任的免责条件。参考答案：1、不可抗力。2、正当防卫。3、紧急避险。4、受害人自己的过错致使损害发生的。5、第三人过错致使损害发生的。50.按照利益载现形式的不同，可将物业管理法律关系的客体分为物和行为两大类。()A、正确B、错误参考答案：A