万科集团盈利能力分析

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1、精选优质文档-倾情为你奉上中央广播电视大学六盘水分校毕 业 论 文专 业 年 级 学生姓名 学 号 论文题目 指导教师 完成时间 专心-专注-专业【论文摘要】盈利能力自财务报表一出现开始就是财务分析的重点，对于盈利能力的分析结果是企业获得投资的一个重要信息，投资者对于上市公司的盈利能力分析十分重视。万科地产作为我国地产界的龙头企业，其盈利能力的分析在很大程度上影响着管理者的决策。万科地产自上市以来，其盈利能力基本稳定但是其成长能力存在一定的不稳定性。本文主要是通过对企业盈利能力以及其相关概念进行了分析，同时对于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的相关数据进行计算分析，找到目前万科地

2、产存在的盈利问题，进而提出自己对于改进万科地产盈利能力的相关的建议。【关键词】万科地产；盈利能力；指标目 录一、盈利能力分析概述（一）企业盈利能力内涵盈利能力就是企业资金增值能力，它通常体现为企业收益数额的大小与水平的高低。盈利能力分析包括经营盈利能力分析、资产盈利能力分析、资本盈利能力分析和收益质量分析。经营应能力分析的主要指标是营业毛利率、营业利润率、营业净利率和成本费用利润率。资产盈利能力指标主要是总资产利润率、总资产报酬率和总资产净利率。资本盈利能力分析主要的指标是净资产收益率、资本收益率、每股收益、市盈率。发展能力分析指标主要是盈利增长能力分析、资产增长能力、资本增长能力分析和技术投

3、入增长能力分析。（二）盈利能力分析指标首先是资产利润率。资产利润率是公司税前利润总额与资产均匀总额的比率。它小但能够评估公司的资产盈余能力，而且能够反映出公司管理者的资产配置能力。万科地产2009年资产利润率较低，其他年份较高，而且呈逐年上升的趋势。阐明万科地产自2009年上市以来，利润总额在小断上升，资产盈余能力较强，同时也阐明公司管理者在资产配置方而有着较强的能力。其次是成本费用利润率。成本费用利润率是公司的利润总额与成本费用总额的比率厂它能够评估公司盈余能力的高低，也能够评估公司对成本费用的控制能力和经营管理水平。该目标越高，阐明公司为获取利润而付出的代价越小，公司的盈余能力越强。万科地

4、产的成本费用利润率在2009-2010年呈降低趋势，而在2010年以后逐年上升。阐明公司在上市前期由于经营成本、销售费用、管理费用、财务费用和所得税费用等成本费用的增加，影响了利润总额，然后造成本钱费用利润率的降低。上市后期成本费用利润率上升，阐明公司盈余能力逐年增强，管理者对成本费用的控制能力也在小断加强。第三是股东权益报酬率。股东权益报酬率反映了公司股东获取出资报酬的高低，该比率越高，盈余能力越强。第四是销售毛利率。销售毛利率反映公司的经营成本与经营收入的比例关系，毛利率越大，阐明在经营收入净额中经营成本所占比重越小，公司经过销售获取利润的能力越强。经过以上图表万科地产销售毛利率在逐年上升

5、，经过销售获取利润的能力较强2.房地产行业概况2.1房地产行业的发展状况2.1.1 房地产行业的发展现状近年来房价的不断上涨,使我国房地产业热度不断提高,房地产业也得到迅速发展, 幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。从房市的运行层面来看：（1）泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。

6、其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.

7、6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。（2）成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%;其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的

8、三成。2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3 万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%，而与2006年同期相比降幅更达52%。从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、

9、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。（3）紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90

10、%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。（4）市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是

11、，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。1月22日，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示;根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。此外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。（5）房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件

12、的发生，房地产业内一时风声鹤唳。今年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场;北京的一些小中介也提前关店。2.1.2 房地产行业的优势分析（1）可以规模化的经营房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。由于土地具有不可移动性，所有的房产，不论其外形如何、性能怎样、用途是什么，都只能固定在一定的地方，无法随便移动其位置。由于房地产位置的固定性，使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须就地进行。从而使房地产具有区域性的特点。此外，因每一栋房屋都会因用途、

13、结构、材料和面积以及建造的地点、时间和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处，在经济上不可能出现大量供应同一房地产的情况。（2）巨大的价值提升空间房地产的耐久性和经济效益的可靠性。土地具有不可毁灭性;它具有永恒的使用价值。土地上的建筑物一经建成，只要不是天灾人祸或人为的损坏，其使用期限一般都可达数十年甚至上百年。因此，经营房地产风险小，得利大，经济效益可靠。由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口的不断增长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。（3）投资风险信号日趋丰富目前，中国每月经济景气分析报告的推

14、出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。2.1.3 房地产行业的劣势分析(1)政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。(2)房地产行业在一线城市业务比重较大，而一线城市的增长空间日趋有限且政策风险较大，均对房地产公司在未来的增长形成隐患。2.1.4

15、 房地产行业的发展前景从宏观经济上看，中国人均GDP超过2000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。 同时，中国人口的城市化正处于加速阶段，城市人口购买能力不断提高，住房的有效需求增加。家庭规模的小型化、家庭世代的降低、消费观念的转变、个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构，小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。

16、 国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。 保障性住房政策将是最为重要、影响最为深远的产业政策。中国房地产将向保障性住房倾斜，保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分，结构性的调整过程将主要通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内由于市场供应量有限，对整个房地产市场影响有限；中长期看，结构调整无法避免，行业利润率将回落

17、到合理水平，开发企业也将更多涉足保障性住房开发。 目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。二、对万科股份有限公司盈利能力分析（一）万科股份有限公司概况万科公司股份有限公司成立于1984年5月，是当前中国最大的专业住宅开发公司。2006年公司完结新开工面积500.6万平方米，竣工面积327.5万平方米，完成销售收入212.3亿元，结算收入176.7亿元，净利润21.5亿元，交税24.2亿元。至2006末，公司总资产485.1亿元，净资产148.8亿元。以

18、理念奠基、视品德道德重于商业利益，是万科的最大特征。万科以为，据守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从商场获取公正报答，是万科取得成功的柱石。公司致力于通过规范、透明的公司文化和稳健、专心的开展形式，成为最受客户、最受投资者、最受职工期待，最受社会敬重的公司。凭仗公司管理和品德准则上的体现，公司接连四年当选“中国最受敬重公司”，接连三年取得“中国最好公司公民”称谓。万科1988年进入住宅职业，1993年将群众住宅开发确定为公司中心事务，2006年事务掩盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为要点的二十多个城市。迄今为止，万科共为九万多户中国家庭供给了住宅。通过多年尽力，万科逐渐确立了在

19、住宅职业的竞赛优势：“万科”成为职业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家乡”等品牌得到各地消费者的承受和喜欢；公司研制的“情形花园洋房”是中国住宅职业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业效劳通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅职业的第一个客户关系安排。万科是国内第一家延聘第三方组织，每年进行全方位客户满意度调查的住宅公司。依据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87%，忠诚度为69%。至2006年末，均匀每个老客户曾向6.41人引荐过万科楼盘。万科1991年变成深圳证券交易所第二家上市公司，2006年底总市值为672.3亿元，排

20、名深交所上市公司第一位。上市16年来，万科主营业务收入复合增加率为28.3%，净利润复合增加率为34.1%，是上市后继续盈余增加年限最长的中国企业。公司在开展过程中两次当选福布斯“全球最好小企业”；屡次取得投资者联系、亚洲钱银等世界威望媒体评出的最好公司管理、最好投资者联系等奖项。（二）万科股份有限公司盈利能力指标分析1.盈利模式分析作为一家专业的住宅开发公司，万科企业股份有限公司现已居于房地产行业的龙头地位。其有一套自己的盈利模式。特点可以概括为三个方而:专注于商品住宅开发，业务聚焦经济核心区，享受高净利率，业绩更多来源于规模扩张。图 1 万科地产盈利模式分析2针对财务数据对万科进行分析(1

21、)净资产收益率。万科12到14年的资产收益率分别为16.370a,13.120a,8.7600,呈逐步降低之势，且降幅越来越大。但经过联系职业平均值来看，万科的净资产收益率每年均比职业平均值高，而且12年到14年万科的净资产收益率比行业平均值分别高1.31,1.45,2.27个百分点，由此能够得出万科的净资产收益率较同职业来说是一向处以职业前列，并在不断进步。一起13到14年净资产收益率在遭受全球金融危机的影响下，仍坚持了相对较好的收益率，也说明了万科公司具有比较稳定的盈余能力。(2)每股收益。截比到14年第三季度，万科的每股收益出现下跌的趋势，且跌幅逐步加人，标明公司的获利能力在削弱，股东的

22、出资效益在变差，每一股所获得利润在削减。(3)销售毛利率。从2012年至2013年，万科的主经营务收入由355个亿上升到410个亿，有一个较人的上升，但因为主经营务成本上升幅度较人，致使13年的经营利润较12年比较仅增民1个亿，销售毛利率降低2.99个百分点。依据14年前三季度的数据推算，14年的主经营务收入为394个亿，主经营务成本为275个亿，主经营务利润为129个亿。主经营务收入有小幅降低，主经营务成本人幅提高，主要是因为钢材等一系列建材价格上涨形成的，截至第三季度，万科14年的销售毛利率为30.2100,与13年比较降幅较人，标明万科的盈余能力在削弱。但与职业平均值比较，万科的销售毛利

23、率仍高出同职业9个百分点。(4)销售净利率。2013年的净利润较12年有所降低，降低幅度高达16.7400,其中有挨近一半的降幅都是因为经营收开销造成的。依据14年前三季度的净利润推算14年的全年净利润为39.43亿元，根本与13年相等。14年的主经营务收入为394个亿，与13年比较有小幅降低。12年到13年的销售净利率降幅较人，截比14年第三季度，销售净利率有所上升。标明万科的净利润开端了一个比跌上升的进程，一起也标明房地产职业的景气指数有所上升。(5)总资产报酬率。2012年到2014年，万科的资产总额始终保持增民的态势。万科总资产的添加没有带来净利润的平等添加，致使公司的总资产报酬率不断

24、降低，标明公司使用资产发明的利润在不断降低，公司的资产使用功率低下，盈余能力较弱。(6)每股净资产。万科2012年到2014年的净资产总额呈上升趋势，且13年到14年第三季度上升幅达较人。在流通股股数削减的情况下，净资产总额的添加天然引起每股净资产的添加。三、万科股份有限公司目前存在的盈利问题及成因（一）万科股份有限公司目前存在的盈利问题1、获利能力比较稳定，但总体的水平偏低本文选用有代表性的利润率进行统计和分析，能够反映获利能力的指标资产报酬率、营业利润率、净资产利润率、成本费用。图 2 万科地产净利润表分析图 数据来源：万科地产年统计数据有上图可以看出万科地产的净利润是逐渐增加的，但是增长

25、得幅度越来越小。图 3 万科地产2006-2014年净资产收益率走势图 数据来源：万科地产年统计数据2、运营能力波动大营运能力是指企业通过组合生产资料或者内部人力资源，以实现财务目标的作用的大小。本文采用了存货周转率、应收账款周转率和流动资产周转率及其相应的周转天数来分析营运能力。图4 万科地产总资产周转率分析 （次/周） 数据来源：股吧万科地产数据分析图 5 万科地产应收账款周转率历年走势图 （天/次） 数据来源：万科地产年统计数据图 6 万科地产存货周转天数统计分析图 数据来源：万科地产年统计数据从以上数据分析可以看出，万科地产在近三年的运营能力波动都比较大。其中，存货周转率、应收账款周转

26、率和流动资产周转率三个指标表现的变动趋势相同。说明行业整体营运能力缺乏稳定性，有待通过管理改善。3、成长能力缺乏稳定性企业的成长能力指的是它的未来发展速度和发展趋势，它随市场环境变化而变化，所以有必要在进行实证前分析企业成长能力，本文选用了四个指标:营业利润增长率、总资产增长率、资本保值增值率、营业收入增长率。图 7 万科地产20062014年归属净利润增长率分析图营业利润增长率大于0，表示代表该行业在本年度有所增长，财务指标数值越高表明增长幅度越大。由上图可以看出万科地产的营业利润增长率不稳定，也说明万科地产的成长能力不稳定。4、流动性强，负债率下降图 8 万科地产资产负载率 历年走势图 数

27、据来源：股吧万科地产数据分析图 9 万科地产历年流动比率走势分析图 数据来源：万科地产年统计数据图 12 万科地产2005-2014年速动比率走势图数据来源：股吧万科地产数据资料汇总 首先是短期偿债能力。短期偿债能力即企业用流动资产偿还流动负债的能力，只有企业具备了充分的常怀债务能力，债权人能力按时取回本息，也能力提高盈利能力，确保投资者利益。本文选用流动比率和速动比率并对他们的季度增长率进行了统计和分析。短期偿债能力指的是公司用流动资产去偿还流动负债的能力。受2013年经济危机影响，2014年该行业整体短期偿债能力都不强，速动比例和流动比例都较小。但是随着经济的复苏，万科地产发展恢复，企业的

28、偿债能力逐步增长。然而过高的流动比率也会使企业增加机会成本降低获利能力。其次是长期偿债能力。长期偿债能力是企业对长期负债的承担能力和偿还保证能力，增加企业长期负债既可以促进企业生产发展，同时也加大了企业本身的财务风险和资金成本，本文采用资产负债率和产权比率及其各白的季度增长率加以统计和分析。（二）万科股份有限公司存在的问题的原因要想调查万科地产上市公司的盈余能力情况，充分知道影响盈余水平的各种要素是必要的。一般来说，影响一个公司的盈余能力的要素有许多，这些要素能够从公司外部要素与内部要素进行区分。外部影响要素无非是经济环境与法律环境等，经济环境就比方经济开展水平、工业开展规划、商品商场情况及商

29、品的竞争力等，法律环境包含职业原则，税收法律等要素。可是这些外部的要素是一个公司不行改动的，因而，改动公司内部的本身条件，合理使用公司的资产，适时跟进外部环境的改动，使用好外部环境，改进内部条件，增强本身的环境适应性，进步本身能力，逐渐占有商场并扩展商品的商场占有率。在这种情况下，关于难以改动的外部环境来说，内部要素就有了重要的研究含义。改进公司的盈余水平能够经过有用调整内部要素，合理使用现有本钱来改进公司的内部环境。上市公司盈余能力的内部影响要素有两个方面:办理要素和财政要素。公司的产供销办理能力，公司的财政控制能力和公司的危险处置能力这些归于公司的内部办理要素，而会计方针的挑选、现金流量的

30、保证、公司的规划、本钱布局及公司的盈余模式等归于内部财政要素。四、对万科股份有限公司的相关建议（一）增强企业核心竞争力公司的主要经济来源是其主营业务收入，因此，主营业务成为公司的核心业务，其稳定、持久性对公司的盈利稳定性及成长性意义重大，所以，必须提高公司核心竞争力，进而增加公司的经济收入，提升公司盈利的持续增长性。对于万科地产来说，它的核心竞争力主要体现在产品价格、市场占有率和公司研发水平上，因此可以通过三个方面来提高企业核心竞争力:第一，加强公司内部管理制度，提高生产效率，并不断提高高新技术和人才技术水平，降低成本，在价格上占有优势;第二，适当扩大公司业务及生产规模，是公司尽可能达到规模经

31、济效益，并提高产品质量，保持较好的市场信誉度，进一步提高市场占有率。（二）增强公司获取现金的能力现金是公司生存与发展不可或缺的基础，是企业盈利的基本条件。现金流动畅通与否，直接决定了公司能否正常运作。当资金链断裂时，公司的运作将会被阻塞，若持续得不到有效供应，企业最终会走向灭亡。主营业务产生的现金来源是公司主要的、持续的、稳定的现金来源，所以，提高主营业务获取现金的能力对公司具有极其重要的作用。尤其是在目前竞争激烈的中国市场，要想提高公司获取现金的能力，需要在主营业务现金收入与贷款收入之问找寻平衡点。当公司现金缺乏的状况发生时，公司应通过一定的销售途径、手段来实现业务收入获取现金的能力，如优先

32、与支付现金的客户进行贸易，并对其现金客户进行优惠，以此促使客户使用现金购买其产品，进而增加公司的现金收入，实现公司获取现金的能力;当公司的现金较为充足时，公司可以扩大其信用销售度，以便吸引更多的客户，实现增加公司营业收入的目的。（三）加强公司内部结构的治理要使公司的经营、管理者与股东们对公司的发展形成一致、统一的认知，且能对经营、管理者进行有效的监督、约束，进而提升公司的盈利质量，必须完善公司的管理结构，形成有效的治理、管理结构，对公司的发展必不可少。主要考虑股权结构、审计委员、监事会、董事会以及股权激励政策的治理第一，公司经营权与公司所有权必须分离，真正实现职、责分离的结构，能力有效促进公司

33、的良性发展，减少国有股，吸引多元化股份，避免一股独大现象，推广股票期权的计划;第二，审计委员制在我国刚刚兴起，有待进一步完善和确保实施的措施，所以要在节俭国外经验的同时，结合企业白身经营特点，使审计委员的只能得到切实的发挥。第三，中国企业大多监事会权限小或者无实权，监事会只能被很大程度上削弱，所以要提高监事会权利，选举有能力的人担当，切实起到监督作用;第四，在董事会发面，主要是要加大独立董事比重和保证独立董事独立性，并明确其承担的责任和风险。第五，为提高公司经营、管理者的积极性，应该制定股权激励等政策，增强经营、管理者的主人翁意识，进而提升公司的管理，实现公司的良性发展。（四）改善企业的资产质

34、量资产是公司能正常运作的前提条件，是公司盈利的先决条件。资产质量的好与坏直接决定公司的盈利能力持续性。因此，要提高公司的盈利能力持续性，必须提高上市公司的资产质量。可以从以下儿点来实现对资产质量的提升。一方面，公司应加强账款管理。当存在贷款行为时，需对买方还款能力及其信用度作出评估，进而确定贷款额度，降低造成坏账的可能程度。有必要时，公司针对大额贷款的交易，由第三方提供担保，在客户丧失还款能力或者不能全额还款时，由第三方承担责任，此措施就可以有效将公司损失降低到最小值。另一方面，公司应增强金融资产的控制。为了提高金融资产质量，公司在购入金融资产时，不但要看重其收益，也要看重其风险，在收益及风险

35、之问找寻平衡点。再者，公司应增强固定资产的控制。因为固定资产价值大且使用周期长，所以对固定资产的控制就显得尤为关键。公司应完善固定资产管理制度，通过对其有效的管理，达到延长其使用年限，降低产品成本，提供公司盈利的目的。（五）健全外部监管机制外部监管通过强制作用也在很大程度上影响这企业的盈利能力持续性，所以不仅要在法律法规体系上下足功夫，减少漏洞，也要加强注册会计师行业的监管。具体包括:首先，对证券法规体系加强完善，改革企业在发行新股上的规定和政策，改进配股政策，如增加配股条件，进一步完善摘牌制度;其次，加强司法介入，法律法规体系相对比较完善是证券监管治化的基础，证券监管的法治化要求执法人员借助

36、司法手段去约束监管者和市场参与者的行为，任何一个人都有权将发现的关于监管者或者交易对手的非法行文控告至法院，要改变政府监管部门直接干预的方式。再次，进一步完善关于注册会计师的不规范的制度和办法，对注册会计师市场进行整顿，组建一批执业质量一流、规模大、社会信誉高、素质好的大型的会计师事务所，使注册会计师的注册公正、独立、客观履行其职责。参考文献1 崔秀芹.持续调控对江苏上市房企盈利能力的影响分析J.吉林省经济管理干部学院学报,2013,27(5):28-312 吕恩泉,刘江涛.基于杜邦方法的房地产公司盈利能力分析J.经济论坛,2010,(2):174-1773 徐晓然.国内房企业绩难掩隐忧,万科

37、销售稳增强者恒强-万科地产2011年财务报表分析J.时代金融(下旬),2013,(4):37-38. 4 付东阳,李奕帆.房地产龙头万科财务质量分析J.现代商业,2008,(17):227-2285 林萍.万科企业盈利能力V型反转的驱动因素探究J.长春理工大学学报（社会科学版）,2010,23(4):72-746 王秋丽.万科房地产信息化管理案例研究D.中山大学,2009. 7 刘建华.上市公司盈利能力分析J.魅力中国 ,2013,(31):90-91. 8 张钊.上市公司盈利能力分析以汇源果汁为例J.市场论坛,2012,(8):31-339 来爱梅.汕头上市公司资本结构与企业盈利能力分析J.

38、南方职业教育学刊,2012,02(3):25-33. 10 朱晓红.我国钢铁类上市公司盈利能力分析J.商 ,2013,(28):284-284. 11 罗丽娟,张火莲,王宝玉等.上市公司盈利能力分析以宇通客车为例J.青年科学（教师版）,2014,35(3):228-229. 12 赵和玉.广西上市公司盈利能力分析J.梧州学院学报,2012,22(4):35-39附录 1 2006-2014年万科房产 各财务指标分析每股指标2014/12/312013/12/312012/12/312011/12/312010/12/312009/12/312008/12/312007/12/312006/12

39、/31基本每股收益(元)1.431.371.140.880.660.480.370.730.39扣非每股收益(元)1.411.371.140.870.640.480.370.720.38稀释每股收益(元)1.431.371.140.880.660.480.370.730.39每股净资产(元)7.98776.985.84.824.023.42.94.263.406每股公积金(元)0.76950.77460.78980.80430.79940.77830.71421.86711.2163每股未分配利润(元)3.80463.33252.42721.72211.22510.80110.56250.58

40、690.1903每股经营现金流(元)3.78030.17470.33890.30830.20350.8416-0.0031-1.5189-0.692成长能力指标2014/12/312013/12/312012/12/312011/12/312010/12/312009/12/312008/12/312007/12/312006/12/31营业收入(元)1464亿1354亿1031亿718亿507亿489亿410亿355亿179亿毛利润(元)307亿311亿268亿208亿150亿108亿115亿108亿49.0亿归属净利润(元)157亿151亿126亿96.2亿72.8亿53.3亿40.3亿4

41、8.4亿23.0亿扣非净利润(元)156亿151亿125亿95.7亿69.8亿52.3亿40.6亿47.9亿22.1亿营业收入同比增长(%)8.131.3343.6541.543.7519.2515.3898.2769.7归属净利润同比增长(%)4.1520.4630.432.1536.6532.15-16.74110.8170.17扣非净利润同比增长(%)3.0620.830.7836.9833.4928.86-15.24116.6765.4营业收入滚动环比增长(%)8.3212.4716.3824.5321.561.85-6.6150.6432.62归属净利润滚动环比增长(%)2.1310

42、.9112.8626.7329.0413.06-22.575.4318.94扣非净利润滚动环比增长(%)2.511.412.7228.8128.3512.34-21.4174.2520.62盈利能力指标2014/12/312013/12/312012/12/312011/12/312010/12/312009/12/312008/12/312007/12/312006/12/31加权净资产收益率(%)19.1721.5421.4519.8317.7915.3713.2423.7521.9摊薄净资产收益率(%)17.8619.6619.6618.1716.4714.2612.6516.5515.

43、39摊薄总资产收益率(%)3.914.274.644.5355.014.237.096.74毛利率(%)29.9431.4736.5639.7840.729.393941.9936.15净利率(%)13.1813.5115.1916.1617.4313.1511.3214.9713.52实际税率(%)23.6224.6725.6626.6125.9725.3826.6130.4129.45盈利质量指标2014/12/312013/12/312012/12/312011/12/312010/12/312009/12/312008/12/312007/12/312006/12/31预收款/营业收入

44、1.241.151.271.551.470.650.580.610.49销售现金流/营业收入1.151.131.131.441.741.181.041.261.06经营现金流/营业收入0.290.010.040.050.040.190-0.29-0.17运营能力指标2014/12/312013/12/312012/12/312011/12/312010/12/312009/12/312008/12/312007/12/312006/12/31总资产周转率(次)0.30.320.310.280.290.380.370.470.5应收账款周转天数(天)6.116.65.947.88.196.027

45、.856.237.45存货周转天数(天)1,138.881,137.081,275.241,422.921,337.30917.91,096.89879.12771.21财务风险指标2014/12/312013/12/312012/12/312011/12/312010/12/312009/12/312008/12/312007/12/312006/12/31资产负债率(%)77.27878.3277.174.696767.4466.1165.04流动负债/总负债(%)88.068887.5987.8980.573.8280.2773.767.81流动比率1.341.341.41.411.59

46、1.911.761.962.19速动比率0.430.340.410.370.560.590.430.590.64附录 2 2007-2014年 万科集团现金流量表现金流量表2014/12/312013/12/312012/12/312011/12/312010/12/312009/12/312008/12/312007/12/31经营:销售商品、提供劳务收到的现金(元)1683亿1534亿1161亿1036亿881亿576亿428亿447亿 收到的税费返还(元)00- 收到其他与经营活动有关的现金(元)170亿222亿54.8亿68.9亿29.8亿18.9亿14.8亿12.5亿 经营活动现金流

47、入小计(元)1853亿1757亿1216亿1105亿911亿595亿443亿460亿 购买商品、接受劳务支付的现金(元)952亿1287亿873亿849亿666亿346亿302亿462亿 支付给职工以及为职工支付的现金(元)51.3亿34.7亿29.1亿24.8亿18.5亿12.0亿23.2亿11.1亿 支付的各项税费(元)230亿212亿181亿147亿93.8亿65.4亿78.6亿48.6亿 支付其他与经营活动有关的现金(元)202亿204亿95.5亿50.6亿110亿79.4亿39.0亿42.6亿 经营活动现金流出小计(元)1436亿1738亿1179亿1072亿889亿502亿443亿

48、564亿经营活动产生的现金流量净额(元)417亿19.2亿37.3亿33.9亿22.4亿92.5亿-3415万-104亿投资:取得投资收益所收到的现金(元)2.88亿7.35亿1.67亿1876万3.68亿3.92亿7641万8870万 处置固定资产、无形资产和其他长期.65.9万180万153万112万46.2万1.42亿569万101万 投资活动现金流入小计(元)68.1亿22.8亿11.8亿8.65亿27.0亿11.7亿14.2亿3.89亿 购建固定资产、无形资产和其他长期.18.3亿24.4亿1.51亿2.62亿2.62亿8.06亿2.15亿2.58亿 处置固定资产、无形资产和其他长期

49、.65.9万180万153万112万46.2万1.42亿569万101万 投资支付的现金(元)26.1亿65.5亿5.00亿12.0亿21.8亿15.8亿13.7亿5.36亿 投资活动现金流出小计(元)103亿102亿36.3亿65.2亿48.9亿53.6亿42.7亿49.9亿投资活动产生的现金流量净额(元)-34.9亿-79.5亿-24.5亿-56.5亿-21.9亿-41.9亿-28.4亿-46.0亿筹资:吸收投资收到的现金(元)24.2亿31.8亿29.9亿39.0亿19.8亿8.29亿4.73亿119亿 取得借款收到的现金(元)309亿445亿475亿236亿271亿207亿143亿18

50、6亿 筹资活动现金流入小计(元)375亿551亿505亿275亿290亿216亿206亿305亿 偿还债务支付的现金(元)429亿484亿269亿200亿120亿216亿117亿71.6亿 分配股利、利润或偿付利息支付的现.110亿87.6亿73.2亿67.0亿40.4亿29.5亿30.0亿19.9亿 筹资活动现金流出小计(元)571亿572亿342亿267亿160亿246亿147亿91.5亿筹资活动产生的现金流量净额(元)-196亿-20.6亿163亿8.07亿130亿-30.3亿58.7亿214亿附录 3 2007-2014年 万科集团资产负债表资产负债表2014/12/312013/12

51、/312012/12/312011/12/312010/12/312009/12/312008/12/312007/12/31资产:货币资金(元)627亿444亿523亿342亿378亿230亿200亿170亿 应收账款(元)18.9亿30.8亿18.9亿15.1亿15.9亿7.13亿9.23亿8.65亿 其它应收款(元)489亿348亿201亿184亿149亿77.9亿35.0亿27.6亿 存货(元)3177亿3311亿2552亿2083亿1333亿901亿859亿665亿 流动资产合计(元)4648亿4420亿3628亿2826亿2055亿1303亿1135亿954亿 长期股权投资(元)1

52、92亿105亿69.6亿64.3亿44.9亿35.7亿24.9亿24.4亿 累计折旧(元)00-1.13亿9599万9565万9417万1.08亿 固定资产(元)23.1亿21.3亿16.1亿16.0亿12.2亿13.6亿12.7亿5.75亿 无形资产(元)8.78亿4.30亿4.27亿4.35亿3.74亿8197万-资产总计(元)5084亿4792亿3788亿2962亿2156亿1376亿1192亿1001亿负债:应付账款(元)670亿640亿449亿297亿169亿163亿129亿111亿 预收账款(元)1817亿1555亿1310亿1111亿744亿317亿239亿216亿 存货跌价准备

53、(元)-741万741万745万6.25亿12.4亿1197万 流动负债合计(元)3457亿3289亿2598亿2007亿1297亿681亿646亿488亿 长期负债合计(元)469亿448亿368亿277亿314亿241亿159亿174亿负债合计(元)3925亿3738亿2967亿2284亿1611亿922亿804亿662亿权益:实收资本(或股本)(元)110亿110亿110亿110亿110亿110亿110亿68.7亿 资本公积金(元)84.9亿85.5亿87.1亿88.4亿87.9亿85.6亿78.5亿128亿 盈余公积金(元)261亿201亿170亿136亿106亿87.4亿65.8亿54.0亿股东权益合计(元)1159亿1054亿821亿678亿546亿454亿388亿339亿流动比率1.341.341.41.411.591.911.761.96