2022年房地产估价师考试模拟卷384（带答案解析）

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1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年房地产估价师考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.某居住区用地面积为2hm2，其中住宅用地面积1hm2，该居住区住宅建筑净密度为65%，假设该居住区各住宅建筑各层体量一致，住宅平均层数为8层，则该居住区住宅建筑面积净密度的正确表示为（）。A.65% 1（hm2）B.65%1（hm2）/1（hm2）C.865%1（hm2）/1（hm2）D.865%1（hm2）/2（hm2）答案：C解析：本题考查的是居住区规划的技术经济分析。该居住区：住宅建筑净密度住宅建筑基底总面积/住宅用地面积65%；住宅建筑基底总面积65%1（hm

2、2）；住宅平均层数住宅总建筑面积/住宅基底总面积8；住宅总建筑面积865%1（hm2）；住宅建筑面积净密度住宅总建筑面积/住宅用地面积865%1（hm2） /1（hm2）。参见教材P44。2.某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上418层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月

3、，销售周期为6个月)；平均建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发期初一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2。停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收益乘数(即物业资本价值与年净租金收入之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。答案：解析：开发商成本利润率开发成本利润率RPC：(1)先求项目总开发价值GDV。项目总建筑面积：4500

4、7.5m233750m2。基底建筑面积：450065%m22925m2。商业用房建筑面积：29253m28775m2。住宅出售建筑面积：33750m2-29255m219125m2。总销售收入：800019125元+12000095元164400000元。项目总开发价值：800019125万元+12000095万元+20005.58775万元-1644000006%万元251061000(元)25106.l万元。(2)再求项目总开发成本TDC。购地款：6000万元。建造成本：350033750万元11812.50万元。专业人员费用和管理费：11812.5(8%+5%)万元1535.63万元。财

5、务费。购地款利息：6000(1+7.5%)3.5-1万元1728.24万元。建造成本、专业人员费用、管理费利息：(11812.5+1535.63)(1+7.5%)-1)万元1001.11万元，财务费用合计：2729.35万元。销售费用：1644000002.5%万元411万元。项目总开发成本TDC：6000万元+11812.50万元+1535.63万元+2729.35万元 +41l万元22488.48万元。(3)解析 成本利润率3.该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格为( )元/m2。A、 1963.64B、 2000C、 2552.73D、 2600答案：C4.风险

6、估计与评价常用方法有( )。A、 专家个人判断法B、 解析法C、 蒙特卡洛法D、 智暴法E 德尔菲法答案：B,C解析：解析 风险分析的一般过程和方法5.由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（）特征。A、垄断竞争B、寡头垄断C、垄断D、竞争答案：A解析：本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。参见教材P36。6.下列控制指标中，不属于建设监理控制的是（）。A质量标准B投资限额C建设工期D投资回报率答案：D解析：建设监理是对建设前期的工程咨询，建设实施阶段的招标投标、勘

7、察设计、施工验收，直至建设后期的运转保修在内的各个阶段的管理与监督。在业主、承包商和监理单位三方中，是以经济为纽带、合同为依据进行制约的，其中经济手段是达到控制建设工期、造价和质量三个目标的重要因素。7.集体土地上的房屋禁止抵押。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。8.(2017真题) 新建商品住

8、房的电梯维修费用，应当从住宅专项维修资金中列支。（）答案：错解析：本题考查的是住宅专项维修资金的使用。住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。9.房地产的部门规章是以（）颁布的。A.中华人民共和国主席令B.国务院令C.省政府书记令D.国务院房地产行政主管部门部长令答案：D解析：本题考查的是房地产部门规章。房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门部长令颁布的。10.（）决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。A、课税主体B、税率C、税基D、课税对象答案：D解析：本题考查的是税收制度及构成要素。课税

9、对象决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。11.下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用权的是（）。A.城市绿地B.汽车加油站D.街心公园D.地税局机关答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。依据划拨用地目录（国土资源部令第9号），下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：国家机关用地。军事用地。城市墓础设施用地。公益事业用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。法律、行政法规规走的其他用地。参见教材P34。12.在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。A.空置率合理空置率B.

10、空置率合理空置率C.空置率合理空置率D.不能判断答案：A解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。复苏阶段在房地产自然周期的第一阶段，此阶段在长期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。P51。13.中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。（）答案：对解析：本题考查的是国有土地。中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。即全民所有制和集体所有制。14.下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价结果的有（）。A.权益投资比率B.空置率C.土地费用D.容积率E.运营费用答案：A,B,E解析： 本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不

11、确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。15.已抵押的房屋（）。A、不能转让B、可以转让但只能转给抵押权人C、可以转让但必须告知抵押权人D、可以转让但转让的价格必须由抵押人确定答案：C解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。房地产抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。16.房地产市场指标中，市场交易指标包括（）。A、房地产租金B、土地转化率C、竣工房屋价值D、房地产价格指数E、预售面积答案：A,D,E解析： 本题考查的是市场交易指标。市场交易指标有：销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房

12、地产价格指数。参见教材P4243。17.下列各项中，属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的是（）。A.征地区域农民自住住宅项目B.廉租住房项目C.医疗卫生用地D.基础设施用地答案：D解析：本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。18.国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定，从（）开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。A.1997年下半年B.1998年上半年C.1998年下半年D.1999年答案：C解析：本题考查的是

13、城镇住房制度改革。国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定，从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。19.代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果( )。A、 直接归于该他人B、 直接归于该行为人C、 由该他人和该行为人按约定分担D、 由行为人代该他人承担答案：A解析：本题主要考查的是代理的概念。20.建设单位领取施工许可证后2 个月未开工的，施工许可证自行废止。答案：错解析：建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为

14、限，每次不超过3 个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。21.一类居住用地是指以简陋住宅为主的用地。（）答案：错解析：本题考查的是城市用地分类。三类居住用地是指以简陋住宅为主的用地。参见教材P16。22.房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。合同法规定，租赁期限不能超过( )年。A、 10B、 15C、 20D、 30答案：C解析：合同法规定，租赁期限不得超过20年；超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。23.(真题) 下列房地产投

15、资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（）。A.持有期风险B.时间风险C.周期风险D.机会成本风险答案：C解析：本题考查的是投资组合理论。该题转换为，哪些是系统风险，哪些是个别风险。通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险无法规避。24.下列集体土地的征收，应当报省级人民政府审批并报国务院备案的有（ ）。A.25公顷的基本农田B.30公顷的基本农田C.30公顷的耕地D.40公顷的耕地E.60公顷的其他土地答案：C,E解析：本题考查的是征收集体土地的政策规定。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。P43。25.下列关于

16、等产量线的特点，表述正确的是（）。A.等产量曲线的斜率为正值B.等产量曲线凸向原点，任意两条可以相交C.等产量曲线是一条从上方向右下方倾斜的曲线D.距离远点越近的等产量曲线，所代表的产量越大答案：C解析：本题考查的是生产理论。选项A错误，等产量曲线的斜率为负值；选项B错误，等产量曲线凸向原点，任意两条等产量曲线不能相交；选项D错误，距离远点越近的等产量曲线，所代表的产量越小。参见教材P195196。26.零售商业物业的商业辐射区域通常包括（）。A.核心区域B.影响区域C.主要区域D.次要区域E.边界区域答案：C,D,E解析：本题考查的是零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域

17、和边界区域三个部分。27.保险利益消失，保险合同随之失效。（）答案：对解析：保险利益原则是指投保人以自己或被保险人具有保险利益的标的进行投保，若保险事故发生，被保险人只能获得保险利益之内的补偿；若保险利益消失，保险合同随之失效的原则。无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的又是产生保险利益的前提。28.以下属于重新购建价格的是( )。A、 建筑物的重置价格B、 土地的重置价格C、 建筑物的重建价格D、 土地的重建价格E 房地的重建价格答案：A,C解析：土地和房地没有重置价格和重建价格之说。29.房屋买卖代理收费，按成交价格总额的（）计收。A.0.5%1.5%B.0.5%2%C

18、.0.5%2.5%D.0.5%3%答案：D解析：本题考查的是房地产中介服务收费。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%3%计收。30.某宗地存在商业写字楼，房地产年净收益为500万元，该写字楼建筑物价值为3000万元，已知综合资本化率为11%，则该房地产土地价值为（）万元。A.1500B.1545C.2500D.2945答案：B解析：本题考查的是收益法总结。土地价值=（房地产收益/综合资本化率）-建筑物价值=（500/11%）-3000=1545.45（万元）。31.收付实现制是指，凡是当期已经实现的收入和已经发生或应负担的费用，无论是否收付，都应该作为当期的收入和费用，计入利润表。（）答

19、案：错解析：本题考查的是会计基础。权责发生制是指凡是当期已经实现的收入和已经发生或应负担的费用，无论是否收付，都应该作为当期的收入和费用，计入利润表。32.按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发（）。A、规划许可证B、设计条件通知书C、选址意见书D、建设工程许可证答案：C解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。城乡规划法规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

20、”33.房地产是（）的结合体。A、实物B、权益C、区位D、拥有者E、房地产市场答案：A,B,C解析：考点:房地产的定义。房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。34.甲公司2012年通过有偿出让方式（拍卖）取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为14500元/，甲公司拟分两期建设30栋别墅。当第一期10栋于2013年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为15000元/。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了10栋。当2015年第二期20栋竣工后，建成的别墅以19000元/一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公

21、司于2013年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2012年的楼面地价高500元/，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些答案：解析：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有：1.价值时点不同。拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市场情况已发生了变化。2.估价目的不同。为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格。3.整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。4.2012年取得土地时的土地市场

22、状况与2013年拍卖别墅时不同，2012年的拍卖底价与2013年拍卖别墅的底价不具可比性，更不能与2015年二期别墅的售价相提并论。35.“吉芬商品”是指价格下降后，收入效应小于替代效应的商品。（）答案：错解析：某些商品价格下降后，由于收入正效应相当大，消费者实际收入提高引起对该商品需求减少的数量超过替代效应所引起的购买量的增加，导致事实上对该商品的需求量在其价格降低时反而减少，这类商品称为“吉芬商品”。36.我国现行建筑安装工程费用主要由直接费、间接费、利润、利息和税金。（）答案：错解析：根据原建设部关于印发（建筑安装工程费用项目组成的通知（建标2003 206 号），我国现行建筑安装工程费

23、用主要由直接费、间接费、利润和税金四个部分组成。37.房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于（）。A、未定事项假设B、背离事实假设C、不相一致假设D、依据不足假设答案：D解析：考点:估价报告的组成。依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。38.在假设开发法的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。（）

24、答案：错解析：考点:动态分析法和静态分析法的产生。动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。39.某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6，期限为15 年，首月还款额为3000 元，月还款额等比增长率为0.2，则该家庭第8 年最后一个月的还款额为（）元。A3627.06B3634.31C4818.34D4842.43答案：A解析：某个月的还款额计算公式为：At=A1（1+s）t-1。式中，At 表示第t 个月的还款额，A1 表示第1 个月的还款额，s 表示月还款额等比增长率，t 表示第t 个月。则第8 年最后一个月份

25、的还款额为：A96=A1 错误（1+s）t-1=3000 错误（1+0.2%）96-1=3627.06（元）。40.可认定为闲置土地情形有( )。A.已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积的1/2，中止开发建设满1 年的国有建设用地B.已投资额占总投资额30%，中止开发建设满1 年的国有建设用地C.超过划拨决定书规定的动工开发日期满2 年未动工开发的国有建设用地D.超过有偿使用合同约定的动工开发日期满6 个月未动工开发的国有建设用地答案：C解析：闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满1 年未动工开发的国有建设用

26、地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3 或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满1 年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。41.某建筑物的建筑面积为500m2，重置成本为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置成本为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置成本为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（）万元。A.75.6B.77.6C.80.6D.87.6答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法分解法。（1）门窗等损坏的修复费

27、用2（万元）；（2）装饰装修的折旧额6005003/518（万元）；（3）设备的折旧额6010/1540（万元）；（4）长寿命项目的折旧额（360050020000600500600000）10/5017.6（万元）。该建筑物的物质折旧额2184017.677.6（万元）。参见教材P322。42.下列房地产市场运行环境中，属于社会环境因素的是（）。A、经济发展状况B、家庭收入水平及分布C、家庭数量及其结构D、资本市场发育程度答案：C解析：考点:房地产市场的运行环境。社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其性别、年龄、职业、教育等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。43.

28、建设工程经城市规划行政主管部门验线后，方可破土动工。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设工程经城市规划行政主管部门验线后，方可破土动工。44.财产保险是以民事损失责任为保险标的的保险。（）答案：错解析：本题考查的是责任保险。责任保险是以民事损失责任为保险标的的保险。45.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000答案：D解析：本题考查的是开发利润的基

29、本公式。直接成本利润率开发利润（土地成本建设成本）直接成本利润率（10001500）6%150（元/平方米），土地价格土地重新取得成本土地开发成本管理费用投资利息销售费用利润10001500（10001500）5%（10001500）5%1001503000（元/平方米）。46.下列选项中，（）不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。A.装饰装修改造B.修建广场.公园.公共绿地C.调整城市发展方向D.改变城市格局答案：A解析：本题考查的是房地产的特性。外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等，会导致房地产价格上涨。47.关于路线价法

30、的说法，错误的是（）。A.实际估价中同一路线价区段内标准临街深度可以不同B.相同条件下临街深度越深的地块，累计深度价格修正率越大C.路线价为若干标准临街宗地的平均价格D.运用线路价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐答案：C解析：本题考查的是路线价法。选项A错误，实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。参见教材P370。48.等产量曲线的形状是（）。A.一条平行于横轴的直线B.一条平行于纵轴的直线C.从左上方向右下方的倾斜曲线D.从左下方向右上方的倾斜曲线答案：C解析：本题考查的是生产理论。等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为

31、负值。49.在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于（）。A一般假设B背离事实假设C不相一致假设D依据不足假设答案：B解析：估价假设主要包括以下方面：一般假设；未定事项假设；背离事实假设；不相一致假设。其中，背离事实假设是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。如在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除。50.下列资金中，可以用于购买国债的有（）。A.施工单位工程款B.在建工程抵押贷

32、款C.商品房预售资金D.住房公积金答案：D解析：本题考查的是住房公积金制度。在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债。51.房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）XX商业城部分商铺估价结果报告一、委托方XX有限公司（法定代表人、住所略）。二、估价方xx房地产估价事务所(法定代表人、住所略）。三、估价对象估价对象为XX商业城第三层的部分铺位，gp30013009号商铺，总建筑面积为547.15 m2。XX商业城位于XX区XX路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、

33、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。XX商业城为一综合性百货商场。其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。根据实地查勘及业主介绍，3层铺位（30013009号）经营男女装，业主分别与“XX”、“XXX”等品牌商家签订了租赁协议。四、估价目的为XX有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。五、估价时点2002年6月20日。六、价值定义（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法估价人员深人细致地分析了估价对象的特点和实际状况，

34、并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在XX区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。十、估价结果XX有限公司委托评估的位于XX路XX商业城三层的30013009号商铺，建筑面积合计

35、为547.15 m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元(大写:港币叁佰玖拾捌万元整），折合人民币426万元(大写:人民币肆佰贰拾陆万元整)(港币:人民币=1:1.07)。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告一、个别因素分析XX商业城位于XX区XX路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析(略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程(一）运用市场比较法估价由于

36、同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下：1.交易情况修正可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。2.交易日期修正有关统计部门的资料表明，2002年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。3.个别因素修正以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异（详述略），故进行个别因素修正。4.区域因素修正可比实例A与

37、估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之XX商业城的区域条件略优于可比实例A。可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之XX商业城的区域条件略劣于可比实例B。可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之XX商业城的区域条件略优于可比实例C。具体见表338。5.求取比准价格平均比准价格单价=(7282+7197+7402)港元/m2+3=7294港元/m2故采用市场比较法估价XX商业城3层30013009号商铺的公开市场价值总额为：547.15 m2X7294港元/m2=3990912港元，取整为399万港元。(二)运用收益法估价

38、由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：资本化率取9%。(1)估算年租金收入经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：该物业客观租金水平取人民币85元/(m2*月）（m2为建筑面积，该费用不包括水电费和物业管理费），则年收益为：85元/(m2*月）X12月=1020元/m2。(2)计算年出租费用维修费:按年收益的3%计算，年维修费=1020元/m2X3%=30.6元/m2房产税：建筑物购建价格X70%X1.2%=65.1元/m2保险费:建筑物投保时的购建价格X2.5%0=19.4元/m2营业税金等:根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费

39、附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为1020元/m2X16.576%=169.1元/m2则年总费用=(30.6+65.1+19.4+169.1)元/m2=284元/m2(3)估算年净收益(1020284)元/m2=736元/m2(4)求取收益价格剩余使用年限为34年，则收益价格单价为：资本化率取9%。(1)估算年租金收入经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：该物业客观租金水平取人民币85元/(m2*月）（m2为建筑面积，该费用不包括水电费和物业管理费），则年收益为：85元/(m2*月）X12月=1020元/m2。(2)计算年出租费用维修费:按年收益的3%计算，年维修费=1

40、020元/m2X3%=30.6元/m2房产税：建筑物购建价格X70%X1.2%=65.1元/m2保险费:建筑物投保时的购建价格X2.5%=19.4元/m2营业税金等:根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为1020元/m2X16.576%=169.1元/m2则年总费用=(30.6+65.1+19.4+169.1)元/m2=284元/m2(3)估算年净收益(1020284)元/m2=736元/m2(4)求取收益价格剩余使用年限为34年，则收益价格单价为：(港元：人民币=1 : 1.07)故采用收益法估价X X商业城第三层30013009号商铺

41、的公开市场价值总额为：7 235 港元/m2 X547. 15 m2 =3 958 465港元，取整为396万港元。七、估价结果确定将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价值：最终估价值=(399+396)万港元/2=398万港元综上所述，XX商业城三层30013009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。附件（略）答案：解析：(1)估价对象描述中缺少房地产权利（权益)状况的交代描述。(2) 土地实物描述不全面。(3)建筑物实物描述不全面。(4)可比实例A为酒店三层，C为综合楼三层，与估价对象的可比性应加以说明。(5)可比实例成交价格未说明币种。(6)市场

42、比较法区域因素修正方向A、B、C均错（比反了）。(7)个别因素有差异，但可比实例A、C未作修正。(8)可比实例B、C的比准价格计算数错误。(9)租约情况未交代清楚（应考虑租赁协议），租约期内、期外收益没有区别计算，导致租金 水平计算不准确。(10)收益法中确定租金时，选用的均为比较物业第二层租金，不妥。(11)确定客观租金，应通过比较调查物业与估价对象各因素的差异后确定。(12)未考虑正常出租率(空置率）因素。(13)收益法未分析未来收益变化趋势。(14)计算年总费用时未说明购建价格的来源及数额。(15)房产税应按租金收入的12%计算。(16)营业税等费率取16. 576%，太高。(17)收益

43、法可获收益年限取34年未作说明。(18)收益法资本化率确定为9%未说明求取方法和理由。(19)采用收益法估价的结果计算错误。(20)缺少确定估价结果的理由说明。(21)未扣管理费。52.房地产供给有限特性的本质是（）。A、土地总量有限B、房地产的不可移动性C、房地产的独一无二性D、房地产的价值量大答案：B解析：考点:供给有限。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由房地产的不可移动造成。53.某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/

44、m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2006年3月1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。计算开发完成后的价值200015000/(1+1.6%)2元=2906.256万元计算建筑费10001500030%/(1+1.6%)0.5+10001500030%/(1+1.6%)1.5元=(

45、446.443+439.412)万元=885.855万元计算管理费885.855 5%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元计算销售税费2906.256(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元计算利润(P+885.855+43.251+253.390)20%万元=0.2P+236.499计算项目价格P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499=1239.384万元答案：解析：计算管理费错，应为885.8555%万元44.293万元 计算销售税费错，应为2906.256(6

46、%+3%)万元261.563万元 计算利润错，应为(P+885.855+44.293)20%万元(0.2P+186.030)万元您可能感兴趣的试题54.下列关于水污染源的说法正确的有（）。A.在工业生产过程中排放的废水.污水.废液等，统称为工业废水B.生活污染源主要是城市化造成的C.生活污水的特点是含氮.硫.磷高D.农业污染源的特点是面广.分散.难于治理E.工业污染源的特点是量大.集中.含污染物少，成分单一答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是水污染源。选项E错误，工业污染源的特点是量大、面广、含污染物多，成分复杂，在水中不易净化，处理比较困难。55.在我国，县级以上地方人民政府垄断了其辖区

47、范围内国有土地使用权出让市场。（）答案：对解析：在我国，城市土地属于国家所有，地方政府是其辖区范围内的唯一土地供给者，垄断了国有土地使用权出让市场。56.根据（），可将合同分为有偿合同和无偿合同。A.法律是否设有规范并赋予一个特定名称B.合同当事人是否互相享有权利.承担义务C.合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价D.法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立答案：C解析：本题考查的是合同法概述。根据合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价，可将合同分为有偿合同和无偿合同。57.对于一般房地产投资项目，（）指标应大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率答案：A解析：本

48、题考查的是利息备付率。当利息备付率小于2时，表示项目没有足够的资金支付利息，付息能力保障程度不足，存在较大的偿债风险。偿债备付率介于1.151.35之间；对于房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率，其流动比率相对较低；一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。58.产生房地产价格泡沫的基础是（）。A、土地稀缺B、城市化进程快C、投机需求膨胀D、金融机构过度放贷答案：A解析： 本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。参见教

49、材P54。59.由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。参见教材P36。60.房地产估价师在一年内累计三次因违反资产评估法规定受到责令停业、责令停止从业以外处罚的，住房城乡建设主管部门可以责令其停业或者停止从业一年以上三年以下。（）答案：错解析：本题考查的是行政许可的基本内容。房地产估价师在一年内累计三次因违反资产评估法规定受到责令停业、责令停止从业以外处罚的，住房城乡建设主管部门可以责令其停业或者

50、停止从业一年以上五年以下。61.公开市场价值是指下列( )交易条件下最可能实现的价格。A、 卖方和买方掌握必要的市场信息B、 卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C、 买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D、 卖方和买方追求各自利益的最大化E 卖方和买方急于完成交易答案：A,B,D解析：公开市场价值定义为在下列交易条件下最可能实现的价格：交易双方是自愿地进行交易的；交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；交易双方掌握必要的市场信息；交易双方有较充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加。62.随着研究目的的改变，商品住宅既可作为统计总

51、体，也可作为总体单位。答案：对解析：总体和总体单位是相对而言的，随着研究目的的改变，总体和总体单位可以相互转化。63.一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。（）答案：对解析：独立使用性，指能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门关闭，便难以出入。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。64.甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000 m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000 m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢

52、厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。采用成本法估价时，可计入建设成本的是（）。A、办公楼开发费用B、食堂开发费用C、宿舍开发费用D、浴室开发费用答案：A解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。只有办公楼建造了，所以可计入建设成本的是办公楼开发费用。 65.某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年

53、还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回收是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11答案：C解析：本题考查的是投资回收与投资回报。参见教材P177。第10年的还款中，P不是最初的贷款本金，而是第9年末第10年初的贷款金额。根据贷款金额的计算公式第10年的投资回收=36000-1689787.5%=23326.766.运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。（）答案：错解析：运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下

54、降的数额大致相同。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。67.在通常情况下，（）出让的地价最低。A.拍卖方式B.挂牌方式C.招标方式D.协议方式答案：D解析： 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高；招标方式出让的地价次之；协议方式出让的地价最低。68.陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不

55、属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。不动产登记机构在办理登记过程中，应当履行的职责为（ ）。A.要求陈某、江某提供身份证明B.要求对交易的房屋进行评估C.要求陈某、江某提供登记原因证明文件D.就有关登记事项询问陈某、江某和赵某答案：A,C,D解析：本题考查的是不动产登记机构。不动产登记机构应当履行的职责为：（1）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（2）就有关登记事项询问申请人；（3） 如实、及时登记有关事项；（4）法律、行政法规规定的其他职责。不动产登记机构不

56、得要求对不动产进行评估；不得以年检等名义进行重复登记；不得有超出登记职责范围的其他行为。69.关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。A、大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B、双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C、总代理可以委托分代理D、房地产开发企业不能直接委托分代理E、房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式答案：B,C,E解析：考点:选择物业租售形式。选项A错误，大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式，某些大型机构亦可能度假代理综合性房地产开发项目或物业；选项D错误，开发商可以直接委托分代理。70.本次估价背景情况如下：估

57、价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断。（一）估价的假设条件1估价时点2009 年6 月18 日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失实，本估价机构不承担责任。4估价对象土地用途为商贸综

58、合用地，证载土地使用权终止日期为2053 年6 月19 日，剩余使用年限为44 年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40 年。5估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。8我们于2009 年6 月25 日至26 日对估价对象进行了实地查勘，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。9注册房地产估价师在进行实地查勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量是以维持正常的使用寿命。（二）估价的限制条件1本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范围使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。2估价结