国际商贸城项目建设可行性研究报告

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1、国际商贸城项目建设可行性研究报告临沂永信房地产开发有限公司商贸城项目主要经济技术指标项目名称：国际商贸城项目法人：临沂永信房地产开发有限公司项目投资金额：6 亿元项目占地面积：432 亩项目建筑面积：31.2 万平方米单位平均综合成本： 1927 元/平方米容积率：1.1建筑密度： 28.8%绿化率：31%项目建设期： 1.5 年 投资利润率： 23.48%第一章 总 论 4第一节概 述 4第二节可行性研究的依据及范围 6.第三节项目提出的背景7.第二章商贸物流业现状及前景分析13第三章 项目法人 15第四章项目功能定位与建设规模定位16第一节功能定位 16第二节项目运营模式19第五章场址选择

2、与开发条件 21第一节场址选择 21第二节选址的优缺点 21一、优点 21二、缺点 22第三节开发条件 22第六章 环境保护、劳动安全与消防 27第一节环境保护 27第二节劳动安全 32第三节消 防 32第七章节 能 34第八章组织机构及定员 36第九章进度计划安排39第十章投资估算 40第十一章 项目效益分析及优劣势分析 41第十二章 结 论 46第一章 总 论第一节概 述一、 项目名称国际商贸城二、 项目承办单位临沂永信房地产开发有限公司三、 项目建设地点项目北接 327 国道，南靠经济开发区一号路， 205 国道由南向北穿过项目所在地。四、 项目占地面积432 亩，项目总投资6 亿元，总

3、建筑面积31.2 万平方米，其中住宅用建筑面积为 2.9 万平方米，商业建筑面积为 28.3 万平方米，项目单位平均综合成本为 1927 元/平方米。销售单价为 2600 元/平方米，项目可实现销售收入8.11 亿元 ,利润总额 1.41 亿元 ,投资利润率23.48% 。五、 国际商贸城定位为国内国际名牌商品采购城，项目集商品和电子信息产品为经营主体，兼具展示、贸易、研发、信息、设计、电子商务、现代物流及进出口代理等多功能的国际专业化商贸物流平台。项目建成后，对于促进临沂东部新城的崛起，带动临沂经济开发区的人流、物流、信息流、资金流将产生重要影响。在项目运作上，依托国际先进理念，现代物流理念

4、，实现商贸批发和现代物流二者的完美结合。该项目为当地居民创造上万个就业机会，是经济效益和社会效益并存的龙头项目。六、 周边配套项目及环境建设长途高速客运枢纽，临沂至南方各省、市客运开通。建立客运站至临沂批发城市场快速客货运通道。临沂国际贸易展览中心，每年举办国际小商品博览会。园区内部分生活娱乐居住区兴建。物流仓储区启用。第二节 可行性研究的依据及范围可行性研究的依据1. 国家、山东省、临沂市有关政策、法规、规划；2. 国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第二版）；3. 临沂市 2005 年国民经济和社会发展计划；4. 中共临沂市委、临沂市人民政府关于加快我市城市化进程的意见；5. 临沂

5、市城市总体规划；6. 成立临沂市经济技术开发区批复文件；7. 现行有关技术规范、标准、规定；8. 市场调查和其他经济技术资料；9. 北京清华大学“临沂市城市空间发展战略研究”；10. 临沂市济研究中心，临沂市统计局、旅游局提供的统计资料。可行性研究的范围1. 项目的背景及必要性；2. 国内外会展业现状与前景分析；3. 建设规模；4. 建设条件及选址；5. 环境保护和节能；6. 管理体制与定员；7. 投资估算及资金筹措；8. 经济分析。第三节项目提出的背景一、 临沂市基本概况临沂市位于山东省的东南部，东部连接日照，地近黄海，西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，地理位置重要。临沂市总面积 1.7

6、2 万平方公里，人口 1008 万人，是山东省面积最大、人口最多的行政区。临沂城市功能基本健全，基础设施比较完善。陆路四通八达，亚欧大陆桥东段的兖石铁路横穿市内，京沪高速公路纵贯全境；海运方便快捷，与日照、连云港以及青岛等大港口毗邻；空港现代舒适，航线连接全国南北主要大、中城市。通信设施先进，电力供应充足，自然资源丰富，商贸市场发达，旅游环境优美，投资条件优越，涉外服务配套。临沂经济发展保持连续稳定高速增长，特别是在新一届市政府的正确决策带领下， 2005 年，全市经济和社会事业实现了持续快速协调健康发展，人民物质文化水平不断提高。全年实现生产总值1211.18 亿元，较上年增长17.2% 。

7、城镇居民人均可支配收入9129 元，增长 13% ；城镇居民人均消费性支出 5734 元，增长10% 。城市居民人均可支配收入10828 元，增长 16.3% ；城市居民人均消费性支出 7502 元，增长 11.8% 。农民人均纯收入 3601元，增长 14% 。农民人均生活消费性支出 2181 元，增长 10.4% 。收入的增长加快了消费观念的转变，城乡居民的居住、饮食及文化消费情况均有大幅改善，城乡居民生活水平已从数量扩张向质量提 高型转变。临沂已形成了以轻工、纺织、机械、化工、电子、建材、煤炭、医药、黄金为主，具有一定生产规模和技术水平的工业体系。市内商厦林立，商贾云集，已成为鲁东南地区

8、重要的人流、物流、资金流、信息流中心，是鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地。与世界上 100 多个国家和地区建立了经济技术和文化合作关系。是全国重点出口商品生产基地之一。其中临沂批发城2005 年成交额达 445.6 亿元，增长16.9% 。其综合效益位居山东省工业品批发市场首位，在全国十大工业品市场中名列前茅。临沂市作为联接环渤海经济圈、长三角经济圈的节点与枢纽，是全国重要的物流交通中心枢纽。临沂批发市场覆盖鲁苏豫皖，辐射全国，消费品交易额连续多年全国第三位，是全国重要的商品集散地。经过多年的发展，临沂物流基础比较雄厚，配送网络完善。因此被专家称为：我国发展现代物流的最佳地点之一。随着临沂市

9、社会经济的蓬勃发展，城市建设一日千里，城市规模的扩大是必然趋势。根据最新制订的规划，临沂市政府提出“大临沂、新临沂”的战略目标，要把临沂建设成为鲁南苏北淮海经济区特大型中心城市。临沂市的定位，已转变为“著名物流商贸城，历史文化名城，山水生态城”。根据临沂市的经济和社会发展远景规划，到 2010 年，全市国内生产总值将达到 2300 亿元，年平均增长 13% ；其中，第一产业增加值年均递增 5% ，第二产业年均递增 14% ，第三产业年均递增 14% ，城市居民可支配收入达到13550 元，临沂市区人口 145 万人，城镇人均住房面积增加到 25平方米，在20 年内，把临沂建成省级历史文化名城，

10、鲁南地区经济、贸易、交通、科技中心城市，成为设施先进、环境优美、开放型、多功能的现代化城市。这将突出临沂市作为鲁南、苏北地区中心城市的作用，强化临沂市的辐射带动功能，使之成为鲁南地区经济、贸易交通、科技中心城市，在经济实力、城市建设水平和生活水平等主要方面接近或达到国内先进水平。二、 临沂经济开发区概况为优化临沂投资环境，构筑起对外开放的窗口，搭建吸引外资的平台，促进全市经济快速健康发展，省政府以（鲁政字 2003233 号）文正式批准易址建设临沂经济开发区。临沂经济开发区位于临沂市城东南，规划控制面积150 平方公里，近期开发 70 余平方公里。开发区具备良好的区位交通优势。沿海铁路纵贯南北

11、，西邻京沪高速，东邻东红高速，南邻临枣高速，北邻日东高速， 327 、205 国道在开发区中心十字交叉，距临沂机场 3 公里，距连云港、岚山港、日照港近100 公里，距青岛港230 公里，形成了陆海空立体交通网络。开发区设商往、办公和工业加工区，西部沂河两岸为商贸、居住、金融、办公服务区；胶新铁路以东为工业加工区，设机械、化工、高新技术、电子、纺织、食品、建材等不同工业区。开发区按国际惯例运行，开放式经营，为投资者提供优质、高效、全过程、全方位的一站式服务。开发区拟定的招商引资政策，已经市委、市政府审查通过，付诸实施。目前已吸引海内外各类客商 200 多批次，洽谈项目 60 多个，总投资120

12、 亿元，其中生产性比较成熟的项目 30 多个，总投资约 106 亿元，近期已确定选址办理审批手续，目前开发区已经完成投资17.8 亿元。完成了韩国工业园、鲁信国际物流园、国家级出口加工区三个特色园区的招商引资、全同签订、手续报批准备等工作。开发区是临沂市新的工业生产制造中心、物流中心和生活居住中心。开发区沿沂河两岸建设，区内地势平坦，沂河水面20 多平方公里。李公河、彭白河、解白河纵横其中，具有良好的生态环境。区内沂河橡皮坝的建成，形成 13 平方公里的人工湖面，与开发区大片绿地及林带形成“城在林中，林在城中”的园林式工业园区。区内三纵六横道路已建成通车，供水、排水、供电、供热、通讯、宽带、有

13、线电视、燃气等九通一平基础设施完善，实现园区 “ 绿化、美化、亮化 ” 三化工程，具备高档的居住和生活条件。临沂经济开发区自筹建以来，已成为全省发展最快的经济开发区之一。开发区按国际惯例运行，开放式经营，为投资者提供优质、高效、全过程、全方位的一站式服务。预计开发区经过一段时间的发展，将建成为拥有人口 60 万人，工业发达，商业服务业金融业繁荣的新兴城区，从而成为鲁南人流、物流、信息流的大中转站，成为临沂的东方明珠。第二章 商贸物流业现状及前景分析2004 年，全国社会物流总额达38.4 万亿元，同比增长29.9%（按现价计算），明显高于同期 GDP 的增长速度。其中：工业品物流总额为 32.

14、5 万亿元，同比增长30.2% 。物流总值高速增长，表明经济增长对物流需求越来越大，经济发展对物流的依赖程度也越来越高。据中国物流信息中心测算， 1991 年每一单位GDP 的物流需求系数为 1 ： 1.4 ，到 2004 年扩大到 1 ： 2.8。中国产业界正在形成五条物流体系：以五大运输方式为代表的运输物流体系，以商品加工和配送为代表的仓储物流体系，以服务型竞争战略为代表的制造商物流体系，以海、空港集散为代表的口岸物流体系和正在浮现中的以电子商务为代表的配送物流体系。总的来看，各体系的网络化程度不高，还处于发展的初级阶段。我们通过采取的多种方法进行综合预测，结合宏观经济走势，提出了高中低三

15、套物流需求量预测方案。根据中方案预测结果，2005 年我国全社会物流总值将达447210.9 亿元， 2010 年将达 1431577亿元，物流需求的潜力巨大。“十五”期间，我国交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等基础设施建设取得了长足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。国有物流行业固定资产投资额大幅度增长。20052010年，运输线路长度呈上升态势，预计 2005年总量为606.2784 万公里， 2010 年将达 1418.769 万公里。20052010年，物流业原有的垄断利润在竞争中逐渐被新进入者瓜分，竞争程度加大，致使利润率降低，物流业市场竞争将形成国有独资、民营

16、和外资并存的三足鼎立之势。物流业进入高速发展时期，监管模式、经营模式、竞争环境以及政策条件给行业带来发展的新能量，催发行业性增长。20052010 年，我国物流行业市场准入门槛降低，为各种资本提供了投资潜力和机会。从中长期看，物流板块的上升趋势不会改变，预期物流业在未来2-3 年将保持稳定增长，投资价值突出。第三章 项目法人临沂永信房地产有限公司是由山东省国际信托投资有限公司以及两个自然人于 2005 年 12 月共同出资成立的一家股份公司。公司注册资本2000 万元。公司主要从事房地产开发销售，物业管理。该公司成立后，建立了完善的法人治理机制和内部控制制度，企业步入良性发展的轨道。第四章项目

17、功能定位与建设规模定位第一节 功能定位项目定位于国内商品直供直配中心，是生产商与销售商终 端这间的直接供应采购平台，减少了商品中间流通环节、提高 了社会效益。同时，”建设成为一个具有现代水准的，集购物、娱乐、观 光、休闲功能于一体的综合性商业中心”也为项目功能的定位。市场发展趋势决定了其必须是一个多功能的综合性商业中 心。从世界零售商业的发展趋势来看，以百货业为主体的大型 零售商业都有向娱乐、休闲等辅助功能发展和延伸的趋势，这 是增强大型百货零售业竞争实力的需要。因此国际商贸城应当 在发展其购物功能的同时，增强其娱乐、休闲功能，使其成为 临沂地区主要的景点之一。市场环境条件决定了其必须坚持以中

18、等偏上的消费层次作为其主要的服务对象。而且从其周边环境的发展趋势来看，中高档的住宅小区和成片的办公楼将集聚起一批消费层次较高的市场群体，鲁信国际商贸城只有以这样的市场群体为主要目标，逐步提高其经营档次，才能同市场环境相适应；同时，也只有将市场扩大到占市场大多数的中等收入层次的消费者才能形成规模效应，鲁信商业广场总的层次定位应当是中等偏上的。项目将按国际标准设计经营大厅（每单元 3X3平方米，商户可购买多个单元）、中央空调、自动电梯、汽车可直接驶至一至四楼，每楼层设停车平台，国际标准展位，宽带接入，可进行网上看货、订货、结算、交易。设小商品国际交易信息中心，信息服务大厅，设大屏幕显示商品供求信息

19、，可利用电话，传真、网络等多种方式进行住处会展交流、新闻发布、商品展示。设资金结算中心及资金担保中心，为客户交易结算及融资服务。设物流仓储服务中心，为客户商品分、包装、配送服务。建设星级酒店，设商务客房、公寓等相关配套设施。建造文化娱乐中心，提供休闲、娱乐等服务。配套专用库房，可宜接租用，也可委托第三方物流公司运 营。客户定位：商品供应商即进驻商户定位为商品制造商。采 购商定位为国际国内连锁超市、集团大宗、采购商、国际贸易经销商、区域物流商贸批发商户第二节项目运营模式项目建成后，产权出售，并采用银行按揭服务。物业管理、网络信息、住处商务服务、资金结算与担保、品牌推广、广告经营租赁或参股经营。将

20、项目品牌在国内，国际推广，使之成为国际知名品牌。依托临沂国际贸易展览中心与鲁信国际采购中心、国际客户中心服务中心，每年主办国际小商品博览会，带动人流、信息流与商流。采用展览会式经营大厅，而传统的批发市场及其它物流商贸城一般都是单元、户式、一楼经营、二楼办公、三楼住宿或是仓储式、店库合一，效率低、档次低、利用率低。而本项目的使作者，可以购买经营大厅展销摊位，展览经营，最小单元为3X3平方米，采购商看样订货后，通过网络由结算中心结算，由仓储中心发货。三、国际商贸城项目建设形式为使项目成为临沂市的亮点，建筑单体风格既要充分体现现代时尚的商业气氛，又要结合临沂当地的定位需求。所有建筑底层高 3.90

21、米，其余层高 3.30 米。底层为浅黄色大理石石材贴面，二、三层为高级面砖。檐口及线脚采用麻灰色石材。大面积的开窗，高低错落的立面形式，虚实对比，烘托出浓厚的商业气氛。西北部住宅区均为 6 层坡顶多层住宅，坡顶采用孔雀蓝瓦屋面，整体色彩协调统一。而西北角的商务住宅亦个性鲜明，色彩 明快。第五章 场址选择与开发条件第一节 场址选择项目位于临沂经济开发区北端，北接327 国道，南靠经济开发区一号路， 205 国道由南向北穿过。西与鲁信国际采购中心相邻。第二节选址的优缺点一、优点1 、本项目近水而建，自然条件优越。刘道口大坝的蓄水，使本项目所处沂河段形成一个大的湖面，加上沂河两岸的绿化，自然景观较好

22、。2、符合临沂市发展方向，现临沂市城市发展重心逐步东移，形成东部新城，而经济开发区的建设将为本项目提供较大保障。3 、交通便利。本项目靠临327 国道、 205 国道以及滨河大道，与兰山区、河东区有良好的通达性，出行便捷。4、经济开发区规划面积较大，随着经济开发区其他开发项目特别是鲁信国际物流园单体项目陆续开工建设，配套设施规划相当齐全且有适当规模，可作为本项目的依托条件。5、项目在经济开发区内，可以享受政府给予的优惠政策，开发成本相对较低。6、距离目前临沂城区较近，工作、购物等往返方便。二、缺点1 、因本项目地处新建的经济开发区，城市集中供暖管网的铺设受开发区建设进程的影响，对项目营销会产生

23、一定影响。2、对临沂市经济开发区有一定的依赖，若开发区的招商引资第三节滞后，则本项目的正常运营可能要受影响。开发条件、地理条件1 、地形、地貌、地震情况本项目所在地区为鲁西南的平原地带,平均海拔高度为64 米，区内无较大断裂存在，构造相对稳定。区内地貌以平原为主，住宅区周围地势平坦开阔。根据中国地震烈度区划图（ 1990 年）标注，该地区地震烈度为 7 度，地震动峰值加速度0.15g, 特征周期0.35s 。2 、 年气候特点：临沂市属暖温带半湿润大陆性季风性气候区，四季分明，春季干燥多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽间有旱涝少雨雪。本项目所处地年平均气温在12.313.3度之间，最热日由现在七、八

24、 月，平均气温在25.426.3度之间，最冷月在一月平均气温在零下1.12.8度之间。年降水量 849 毫米，为全省最丰沛地区，雨量受季风影响显著，其特点表现为冬夏降水差异悬殊，占降水量的 60% 集中在夏季。年平均风速3.0m/s 左右，是全省风速最小的地区之一，春季风速为4.0m/s左右，年无霜期一般在 188.9天212.0天。3、地质构造：项目区临近沂河南大桥，根据临沂市城市建设勘测队提供的地址堪测报告，区内相对高差很小，地面高程64-65 米，河底高程3 0.6 米。岸区土壤可分为河湖土和砂磁黑土两类。沂河岸边 12公里以内河道洪流落淤而成的河潮土，区内平原洼地大都为古代渍洼形成的黑

25、砂礓土。沿河岸 1 公里左右为灾水区，地下水为松散岩类孔隙水，埋深小于 3 米。区内地下水流向自北向南，年水位最大变幅0.52.5m,地下水类型为重碳酸钙型水，矿化度大都在0.30.5g/L,ph值在78之间，固贮量较少，可开采利用量较少。根据区域地质资料，沂沭断裂带南北贯穿于临沂经济开发区之中，沂沭河断裂带为纵贯我国东部的深断裂郯芦断裂的山东部分。整个断裂经受了长期的强烈活动，揉皱挤压带极为发育，是强烈挤压构造带。但据有关资料介绍，该区的次级小构造不具新活动性，对建筑物无影响。岩土层在勘探深度内由第四系冲积层和基层 组成，土层由上而下依次为杂填土、粉质粘土、粘土、粉质粘土、 中粗砂、粉质粘土

26、、石灰岩。受其影响区域内次生构造发育。但工程地质条件较好。二、交通运输条件临沂市是华东地区的南北交通要道和枢纽，具有良好的交通运输条件，国道、省道和县（区）乡公路四通八达。兖石铁路和胶新铁路在项目建设地河东区交汇；京沪、日东高速公路畅通周边地区；距连云港仅百余公里，距青岛港只有200 公里，离临沂飞机场仅为 2 公里。本项目北靠老 327 国道，西临滨河大道，无论是通往市区还是省内外，交通条件均十分便利。三、公共设施配套条件目前，开发区内三纵六横道路已建成通车，供水、排水、供电、供热、通讯、宽带、有线电视、燃气等九通一平基础设施完善，实现园区“ 绿化、美化、亮化 ” 三化工程，具备高档的居住和

27、生活条件。水：开发区建有统一供水系统，项目所在地，地下水量充沛，水质优良，符合国家生产、生活用水之水质标准；设施 设备齐全，供电系统完好，保持着随时输电状态；热：开发区 采用 统一供暖方式； 通讯：国际 国内 通讯便捷，通讯、宽带、有线电视等基础设施完善，电信长途电路达到 15000 路，电话中继电路6 万路， DDN已覆盖全市所有乡镇。四、防洪、防潮、排涝设施条件该项目位于经济开发区，历史上没有发生过大的洪涝灾害，且距沂河东岸，排水畅通，因此对防洪、防潮、排涝设施要求不高。五、环境保护条件园区内绿化面积达30% ，环境保护条件较好。六、施工条件项目所在临沂市有大量的钢材供应商和木材批发供应商

28、，建材供应充足。园区地质条件和水文条件稳定，施工条件较好。区内相对高差很小，地面高程64-65 米，河底高程60.6 米。第六章 环境保护、劳动安全与消防第一节 环境保护一、 建设地点环境现状项目位于临沂经济开发区，区内地形平坦，空气新鲜，环境幽静。周围没有工业污染。自然环境现状良好，环境质量较高。二、 污染源分析及环境保护措施1 、对生态环境影响分析及保护措施由于场地附近无重点保护的动植物和水源，总体上讲本工程无论在施工期还是在运营期对动植物和水土的影响十分有限。另外，在施工和营运阶段地产生生活废水，如办公冲洗用水及粪便污水，这些生活污水排入城市下水道经污水处理达标后方可排放。来自车辆清洗及

29、停车场的冲刷水也是重要的污染源，产生大量的含油废水，由于有较大面积的硬化地面，需防止运输车辆，装卸机械和设备滴漏的机油，燃料及污物经雨水冲刷后流入附近的土地，对土壤和地下水造成污染，因此，应设有油水分离装置，减少油污对环境 的污染影响。2、对噪声环境影响分析及保护措施噪声污染是国际商贸城项目的一项主要污染源。但由于基地所处的特殊地理环境，附近无文教卫等噪声敏感点，噪声污染无论在建设期还是在营运期均十分有限。建设施工期的噪声主要来自施工机械和动输车辆，诸如轧路机、铲平机、推土地机、挖土机、搅拌机、建筑机械及运输车辆，期产生的噪声会在一定范围内污染环境。应注意保养机械，合理操作，尽量使施工机械维持

30、在最低声级水平。同时，为了保护方式人员的健康，建议施工单位合理安排工作人员，分班轮流操作施工机械，减少接触高噪声的时间，或穿插高噪声的低噪声的工作，给工人以恢复听力的时间，对在声源附近工作时间较长的工作，应根据国家劳动卫生标准，采取劳动保护措施。营运期的噪声主要来自运输车辆和装卸机械。进出站口的噪声来源于运输车辆动力系统的噪声，期噪声大海与车辆种类、行车速度、车辆量等有关。另外，装卸机械，如叉车等产生的噪声会对现场工作人员造成影响。场地内及周边道路附近多种植噪林带；同时，注意日常的车辆及装卸机械管理和养护；对现场工作人员、加强劳动保护、尽量将营运期间对周围声环境的不利影响降到最低点。3、对大气

31、环境影响分析及保护措施大气污染是本项目另一主要污染。由于施工或营运产生的大气污染主要是CO 、挥发性有机化合物（ VOC ）、扬粉尘、超微粒子排放物、NOx、SO2、燃油添加剂排放物，如铅等，都会对人体健康、植被和气候产生有害的影响。施工期大气污染主要是施工机械排放的污染物以及填土扬尘、粉尘和施工运输车辆排放污染物和丢撒物、临时及未铺装道路路面起尘等。施工期车辆、机械排放的 CO 、 NOx 等大气污染物由于排放总量不大，其污染影响范围是有限的。施工期主要污染是尘污染，这种污染是短期的。建议设备应有良好的除尘密封装置；对施工中道路采取洒水降尘措施以养活施工车辆运输产生的扬尘；加强现场施工工人的

32、劳动保护。营运期大气污染主要是运输车辆和装卸机械排放的有害气体，如超微粒子、 NOX、 SO2、 CO 等大气污染物，其排放影响大气质 量的主要因素是：排放污染物总量、气象条件和地理环境。车辆和装卸机械排放的气体，向外扩散和迁移，被大气稀释，浓度下降，风也可以加强扩散迁移和稀释作用。保持出入道路有良好的交通条件，防止车辆频繁加减速产生更多的尾气排放量；运输货物的车辆多采用污染排放少的运输工具。同时在四周多绿化种树，空地种植草皮；执行环境监测制度，由当地环保部门定期对附近大气质量进行监测，根据实际污染情况及时采取必要的环保措施以减轻不利影响。4、对景观影响和场馆内部环境影响分析作为现代化的国际商

33、贸城，应具有现代化的建筑风格，应与周围环境形成有机的统一体。要能美化环境，在人行道两旁加绿篱草地，美化、绿化措施应多样化。在营运期内，货物装卸和搬运过程中，对包装材料的废弃物品，不要随便丢弃，要集中处理。对于装卸机械和设备及运输车辆现场修理时，要管理好油污的回收处理工作。对生产、日常生活产 生的垃圾要处理和管理好，以免对场馆内部环境造成影响。5、对周边地区安全环境影响由于本项目不承担有毒、易爆等危险品的运输和储藏，所以对周围地区的生活和生产不会带来不利的影响。6、绿化良好的绿化不仅能创造优美的环境，而且在防止污染、保护环境方面有特殊作用。项目内绿化本着点、线、面相结合的原则，把组团绿化、道路绿

34、化、花园绿化有机的结合起来，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用。三、 本项目招待的主要环保标准1. 地表水环境质量标准( GHZB1-1999 )2. 环境空气质量标准(GB3095-1996 )3. 城市区域环境噪声标准( GB3096-93 )4. 污水综合排放标准(GB9878-1996 )5. 大气污染物综合排放标准( GB16297-1996 )6. 建筑施工场界噪声限值( GB12523-90 )第二节劳动安全本项目在施工期要注意施工人员的安全保护 , 要严格按照有关的规章制度进行施工和操作。在营运期要注意现场操作人员的劳动保护，由于多为装卸机械和运输车辆，因此一定要

35、注意现场人员的安全，不行在生产期间随便穿越多种作业车辆的作业通道。对于装卸人员，尤其高温条件下进行室外作业时，要特别注意劳动保护，同时加强对职工的安全生产教育，按规定发放劳动保护用品，要严格执行中华人民共和国劳动法，确保工作人员的生产安全。第三节消 防本项目的建设包括展览场馆、会议室、多功能厅、餐厅、综合办公用房、休息厅、室外展场等。场馆内应有自动防消火系统，要配备灭火器，并设有消火栓，建筑物之间要留有足够的消防通道，符合消防要求。装卸作业场要按消防规范，设置消火栓、消防泵等 消防设备，悬挂干粉灭火器等消防器具。同时加强对装卸机械的安 全操作，要制定严格的操作规程，按操作规程作业，防止由于操作

36、 不慎引发的消防事故，特别是对电气设施的使用与操作，要严格遵 守有关的规章制度，经常加强全体工作人员，包括装卸人员及进场 人员的消防意识教育和消防知识宣传普及等，防患于未然。第七章 节 能一 、设计依据1 . 国家计委、国家经贸委、建设部计交能19972542 关于固定资产投资工程项目可行性报告“节能篇（章）”编制及评估的规定。2 、 有关节能法规、设计规范等。二 、能耗分析本项目所需能耗主要有水、电、蒸汽、煤气等。其中，节约潜力较大的是水、电。本项目可行性分析中已考虑到项目规模较大的实际，除电以外的能耗指标取值均较低。供电按15W/ 平方米平均值计算主要是结合项目实际情况，同时也考虑了一定的

37、余量。三、节能措施综述1. 所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型产品，绝不允许使用国家已公布淘汰的产品。电器设备选用新型高效 节能型产品，并采用电容补偿，提高功率因数，减少电损 耗。2. 建筑设计采用有效的隔热保温措施，尽量减少建筑能耗，改善建筑热环境，以节能降耗。3. 办公综合楼、多功能厅、会议室等场所具有间断使用照明灯的特点，应做到人走灯灭。各建筑物走廊灯和楼梯灯采 用声控自动开关。4. 卫生间和洗刷间均采取节水措施。卫生间采用节水型卫生洁具。5. 加强管理，完善各种规章制度，定期对各类设备、管道进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象的发生，减少不必要的 浪费，以达到节能之目的。第八章组织机

38、构及定员一、公司体制项目实行董事会领导下的总经理负责制，总经理由董事会聘任，执行董事会所做的各项决议，组织和领导公司的日常工作，履行其管理职责，并对董事会负责。二、组织机构项目组织机构的设立，根据“减少层次、职责分明、有利管理、提高效率”的原则，学习借鉴国内外先进管理经验，精简 机构，建立便于控制的、高效的管理调度系统，以确保项目的正常运转其组织机构设置如下图:三、劳动定员本项目具体劳动定员根据建设与经营的实际需要和具体要求确定，但为保证中心正常运转，需有一个基本的定员要求，本可行性分析报告定员编制的测算原则即是保证项目最基本定员需要。根据相似国际商贸城的运行情况，测算项目未来劳动定员数量为9

39、8人。具体人员编制如下：1 .市场营销部（6人）2 .工程部（5人）3 .物业管理部（45人。其中保洁30人，保安40人）4 . 信息中心（ 4 人）5 . 综合部（5 人，）6 . 财务部（3 人）第九章进度计划安排项目建设期计划为 18个月。项目可行性研究报告批准后，应 立即着手该项目的初步设计编制及施工前的准备工作。初设批复 后，设计单位立即组织施工图设计。通过招标，选定施工队伍和设 备材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求 高速、优质地完成本项目的建设。项目实施进度计划表12345681012161718一RJ研及批复二资金筹措三施工设计及勘察四土建施工五配套设备采购

40、六设备安装七试运转八试运行九竣工第十章 投资估算一、 估算范围本项目的投资估算范围包括：土建工程费、设备购置费、安装工程费、土地使用权费、其他费用、预备费和建设期利息等。二、 估算依据1. 项目考察所提供的有关基础数据资料；2. 山东省建筑工程综合定额；3. 山东省安装工程综合定额；4. 交通部公路工程投资估算编制办法。三、 编制说明1. 土建工程费：依据当地同类建筑数据资料估算。2. 设备及工具购置费：依据项目考察相似单位提供的资料估算。3. 安装工程费：参照当地实际情况进行估算。四、 总投资估算国际商贸城单位面积平均成本为 1927 元/平方米，总投资6 亿元。第十一章 项目效益分析及优劣

41、势分析国际商贸城单位面积成本分析效益分析的方法和依据：项目利润总额为：（场馆租赁收入+ 自办展收入） -运行总成本运行总成本=折旧 +财务费用 +管理费+水电费+维护费 +税金折旧年限为 20 年管理费用按照营业额收入的 10% 计算财务费用按年9% 计算水电费按营业额的 10%项目维护费按总投资的3% 计算国际商贸城单位面积成本分析序 号项 目单位数据备注1占地面积亩4322土地价格万元253建筑面积力平方米31.24建安成本合计元/平方米10605/、口预见费用元/平方米64按建安成本的6啾算6管理费元/平方米32按建安成本的3%算7土地成本元/平方米3468契税元/平方米21挂牌土地43

42、2亩，挂牌价45万 元/亩，摘牌金额3%9城巾配套费元/平方米5010其他配套费元/平方米100环评、测量费、图纸审查费、人 防、安评等11设计、招标、监理元/平方米9512以上合计元/平方米176813以上总投资万元55147.6814财务费用万元4963建设期1年，年利率9%,按1年 计算.15单位面积财务费用元/平方米15916总单位成本元/平方米192717全部成本合计万元6011118销售价格元/平方米260019销售收入万元8112020销售费用万元2433.6按销售收入的3%21营业税万元4461.6按销售收入的5.5%22利润总额万元1411423所得税万元465824净利润万

43、元945625投资利润率%23.48%利润总额+成本合计二、国际商贸城社会效益分析国际商贸城定位为国内国际名牌商品采购城，项目集商品和电子信息产品为经营主体，兼具展示、贸易、研发、信息、设计、电子商务、现代物流及进出口代理等多功能的国际专业化商贸物流平台。项目建成后，对于促进临沂东部新城的崛起，带动临沂经济开发区的人流、物流、信息流、资金流将产生重要影响。在项目运作上，依托国际先进理念，现代物流理念，实现商贸批发和现代物流二者的完美结合。该项目为当地居民创造上万个就业机会，是经济效益和社会效益并存的龙头项目。三、项目优势1. 国际采购、国际买家大厅展览会式经营模式优势。2. 知名生产厂家直供直

44、销优势。3. 国际物流中心，一站式内陆直通关优势。4. 信息中心、资金结算、担保资信优势。5. 品牌整体国际推广优势。6. 区位交通优势。7. 机遇优势（批发市场转型，供应链国际化）。8. 滨河大道开通、临沂城区东扩，经济开发区建设迅速带动优势。四、项目劣势分析1. 项目运作模式尚没有十分贴切的案例可以借鉴。对策：充分调研，科学论证。2. 配套项目以及周边环境滞后。对策：客运站、临沂国际贸易展览中心带来人流、信息流、商流是该项目的最关 键因素。一定要尽早兴建运营。第十二章结论国际商贸城定位为国内国际名牌采购城，其供应商定位为国内 国际知名制造商，采购商定定位为国内国际连锁超市、集团大宗采 购商、国际贸易经销商。名牌化经营，业户资格审查、商端、信息 交易服务、专业物流配送、国内国际商品直配直供等运营模式是对 临沂批发市场和传统批发业的提升，是与其它物流商贸市场的根本 区别。国际商贸城将产生良好的社会效益和经济效益。在对项目从经济效益以及社会效益等诸多方面论证后，得由结 论，该项目可行。