宁波松兰山度假村初步市场分析

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1、项目：宁波松兰山白沙湾度假村初步市场分析开发商：宁波白沙湾度假村有限公司目 录1.宁波市概况11.1总览11.2经济指标21.3综合实力31.4行业结构31.5外贸41.6外商直接投资51.7港口、交通61.8旅游91.9会展101.10小结102项目地点分析112.1项目地点112.2交通便捷程度122.3旅游景点122.4项目景观142.5项目地点优劣势分析143.宁波高档酒店市场153.1宁波酒店市场概括153.2宁波饭店业发展特征173.3宁波高档酒店市场183.4季节性213.5市场前景224.拟建酒店功能特色与设施（一）234.1拟建酒店功能特色234.2拟建酒店设施234.2.1

2、主要指标244.2.2客房244.2.3餐饮设施254.2.4宴会及会议274.2.5公共区部分284.2.6 健身休闲场所294.2.7 行政区域304.2.8后勤区部分304.2.9其他与设计相关的建议314.2.10关键词311.宁波市概况 1.1总览宁波位于东海之滨，经济发达的长江三角洲南翼，毗邻上海、杭州，是中国对外开放城市、享有省一级经济管理权限的计划单列城市、具有制定地方性法规权力的“全国较大的市”，是全国历史文化名城、国家园林城市和国家优秀旅游城市。宁波市总面积9365平方公里，总人口556.7万人。宁波历史悠久，是有7000年文明史的河姆渡文化的发祥地，自古以来就是中国对外贸

3、易的重要港口。宁波在唐时与扬州、广州并称为中国三大对外贸易港口，宋时又与广州、泉州同列为对外贸易的三大港口重镇，鸦片战争后被辟为“五口通商”口岸之一。宁波是中国大陆著名的港口城市，拥有我国四大国际深水良港之一的北仑港，水深、浪小、不冻、不淤、陆域宽广。宁波是长江三角洲南翼重要的经济中心城市和重化工业基地，是中国华东地区重要工业城市，也是浙江省经济中心。改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济最活跃的地区之一。宁波在2008中国十大最具幸福感城市中，居第2位，在2007中国公众城市宜居指数上，居第5位；在福布斯2007中国大陆最佳商业城市排行榜上，居第8位。1.2

4、经济指标下表显示了宁波2005年-2007年的主要经济指标：主要指标名称单位200520062007年均增长宁波市GDP亿元2449.312864.493433.0813.39%规模上工业利润亿元262.36304.29389.0416.09%全社会固定资产投资亿元1336.315431597.916.53%港口货物吞吐量亿吨2.693.13.459.42%集装箱吞吐量万标箱520.8706.893526.51%社会消费品零售总额亿元759.83882.541035.4612.09%自营出口额亿美元222.33287.71382.5524.02%实际利用外资亿美元23.1124.325.052

5、.80%财政一般预算收入亿元466.5561.17723.9218.39% 地方财政收入亿元212.38257.38329.1218.32%市区居民人均可支配收入元1740819674223079.38%农村居民人均纯收入元78108847100519.56%全社会用电量亿千瓦时268.49313.55367.1212.25%资料来源：宁波市统计局，2005-2007下表显示了宁波2007年-2008年度的主要经济指标年度与环比比较：主要指标名称单位2007同比上年%2008同比上年%环比%宁波市GDP亿元3433.089.923964.17.73-2.19规模上工业利润亿元389.0413.

6、93215.1-22.36-36.28全社会固定资产投资亿元1597.911.781728.24.082.30港口货物吞吐量亿吨3.455.654.819.5713.92集装箱吞吐量万标箱93516.141084.68.00-8.14社会消费品零售总额亿元1035.468.6612389.781.12自营出口额亿美元382.5516.48463.310.55-5.93实际利用外资亿美元25.051.5425.40.7-0.84财政一般预算收入亿元723.9214.50810.96.01-8.49 地方财政收入亿元329.1213.94390.49.31-4.63市区居民人均可支配收入元2230

7、76.69253046.720.03农村居民人均纯收入元100516.80114506.960.15全社会用电量亿千瓦367.128.54394.93.78-4.76资料来源：宁波市统计局，2007-2008据初步核算，2008年宁波市实现地区生产总值3964.1亿元，按可比价计算，比上年增长10.1%，按年均汇率折算的人均GDP达10079美元；完成财政一般预算收入810.9亿元，其中地方财政收入390.4亿元，比上年分别增长12.0%和18.6%；市区居民人均可支配收入25304元，比上年增长13.4%；农村居民人均纯收入11450元，比上年增长13.9%；集装箱吞吐量首次突破1000万标

8、箱，达1084.6万标箱，比上年增长16.0%。2008年成功蝉联全国文明城市，同时被评为全国十大最具幸福感城市之一。民营工业：2008年宁波市规模以上工业企业中民营企业达9479家，比上年净增418家，拥有资产3642.3亿元，占规模以上工业企业总资产比重达49.0%；实现工业总产值4538.0亿元，占规模以上工业总产值的比重为53.0%，提高1.8个百分点；实现利税189.6亿元，占规模以上工业利税总额的比重为39.6%。1.3综合实力地区生产总值：2008年宁波市实现地区生产总值（GDP）3964.1亿元，按可比价格计算，比上年增长10.1%，增幅同比下降4.8个百分点。财政收支：200

9、8年宁波市实现财政一般预算收入810.9亿元，比上年增长12.0%。其中中央财政收入420.5亿元，增长6.5%，地方财政收入390.4亿元，增长18.6%。完成地方财政一般预算支出439.4亿元，增长18.4%。2008年宁波主要经济指标占全省的比重生产总值占全省的18.4%规模以上工业利润占全省的13.9%全社会固定资产投资占全省的18.6%社会消费品零售总额占全省的16.6%自营出口额占全省的30.0%实际利用外资占全省的29.9%财政一般预算收入占全省的21.7%1.4行业结构以现代服务业为核心，宁波第三产业快速发展。国民生产总值构成主要指标名称单位2005200620072008年均

10、增长宁波市GDP亿元2449.312864.493433.083964.115.46% 第一产业亿元132.26139.45153.73167.46.64% 第二产业亿元1341.461575.941888.682196.715.94% 第三产业亿元975.591149.11390.76160016.00%数据来源：宁波市统计局，2005-2008年产业结构：2008年宁波市第一产业实现增加值167.4亿元，比上年增长4.1%；第二产业2196.7亿元，增长10.0%；第三产业1600.0亿元，增长11.0%。三次产业的比重为4.255.440.4。投资结构：2008年全社会固定资产投资完成1

11、728.2亿元，比上年增长8.2%。其中限额以上固定资产投资完成1610.9亿元，增长8.4%。第二产业完成投资755.6亿元，增长3.2%，其中工业投资753.4亿元，增长3.4%，限额以上通用设备、专用设备和通信设备等制造业投资分别增长17.5%、19.2%和49.7%；第三产业完成投资965.8亿元，增长12.1%，快于全社会投资增速3.9个百分点，其中交通邮政仓储、科教卫体文广、环境与公共设施管理等行业投资分别增长28.1%、23.5%和29.4%。限额以上新开工项目平均规模由2007年的4880.3万元扩大到2008年的5947.7万元。1.5外贸 进出口贸易额，2005-2008，

12、单位：亿美元资料来源：宁波市统计局，2005-2008宁波市主要出口市场，2008，单位：万美元市场本年比重%去年比重%同比名称累计同期增减%亚洲145026131.31122906532.1318非洲2229034.81191344516.49欧洲162723235.13130572534.1324.62拉丁美洲3341827.212461806.4435.75北美洲85462718.4574166019.3915.23大洋洲1434333.11115422.9228.59东盟2410995.21963395.1322.8欧盟144079231.1115316830.1424.94主要市场小

13、计328698370.95275915172.1219.13美国76949716.6166749617.4515.28日本2937996.342619286.8512.17德国2795136.032046175.3536.6香港2408475.22372346.21.52英国1741613.761536234.0213.37韩国1476653.191118162.9232.06意大利1471273.181240323.2418.62荷兰1439563.111136062.9726.72法国13917531221043.1913.98西班牙1274312.751011992.6525.92澳大利

14、亚1145642.47948142.4820.83阿拉伯联合酋长国1043572.25899512.3516.02资料来源：宁波市外经贸局，2008外贸企业：2008年宁波市新增对外贸易经营备案登记企业1900家，累计突破1万家，达10758家。有进出口实绩企业9085家。其中民营企业（包括私营企业和集体企业）出口额占宁波市出口总额比重达46.6%，比上年增长28.2%；拉动宁波市出口增长12.4个百分点；进口额占宁波市进口总额比重达29.3%，增长10.3%，拉动宁波市进口增长3.2个百分点。对外贸易：2008年宁波市口岸进出口总额1401.9亿美元，比上年增长25.5%。外贸自营进出口总额

15、为678.4亿美元，增长20.1%，其中出口463.3亿美元，增长21.1%；进口215.1亿美元，增长17.9%。1.6外商直接投资2008年宁波市合同利用外资41.2亿美元，比上年下降8.4%，实际利用外资25.4亿美元，增长1.3%。外商投资，2005-2008，单位：亿美元经济指标2005200620072008项目数量8731034854528合同金额42.144.34541.2实际利用23.124.325.125.4数据来源：宁波市统计局、宁波市外经贸局，2005-20081.7港口、交通随着杭州跨海大桥的开通（2008年5月1日正式通车）以及正在兴建的象山港大桥（预计2012年）

16、，宁波的地理地位显著提升。东方大港宁波港于公元752年（唐天宝11年）正式开埠，是一个具有1200多年历史的古老港口。改革开放以来，是宁波港发展历史上最快的时期。宁波港地处我国大陆海岸线中部，是中国大陆著名的深水良港。宁波港自然条件得天独厚，内外辐射便捷，向外直接面向东亚及整个环太平洋地区，向内可直接覆盖整个华东地区及经济发达的长江流域，是中国沿海向美洲、大洋州和南美洲等港口远洋运输辐射的理想集散地。宁波港，2005-20082005200620072008平均增长集装箱航线（条）14716319021010.71货物吞吐量（亿吨）2.693.13.453.68.46全国排名2222集装箱吞吐

17、量（万标箱）520.81706.799351084.627.06全国排名4444全球排名前2016118数据来源：宁波市统计局-宁波市2005-2008概览2008年世界集装箱吞吐量前10名排名,百万标箱排名港口名称国家全年吞吐量%1新加坡新加坡29.927.242上海中国28.017.113香港中国24.31.764深圳中国21.421.525釜山韩国13.421.136迪拜阿联酋1212.687广州港中国1119.578宁波-舟山港中国10.8415.819鹿特丹荷兰10.830.3710青岛中国10.025.92数据来源：中国港口网航空目前，宁波栎社国际机场机场已开辟至北京、上海、广州、

18、深圳、成都、重庆、厦门、青岛、大连、乌鲁木齐、哈尔滨、昆明、兰州等30多条国内航线和香港、韩国首尔等地区、国际航线。宁波栎社国际机场年吞吐量，2005-2008旅客吞吐量（人次）货邮吞吐量（吨）起降架次2005253291030747.7270062006297242938768.1308652007330062639642.6315412008357435239768.79834002CAAG10.28%7.33%6.48%数据来源：中国民用航空局，2006-2008民航机场生产统计公报浙江省3个主要机场指标比较，2008年杭州宁波义乌旅客吞吐量（人次）12,673,198357435251

19、6325排名83057货邮吞吐量（吨）210792.9939768.7983346.892排名82652起降架次118560340025316排名103366数据来源：中国民用航空局，2006-2008民航机场生产统计公报陆路多条重要的高速公路已经建成通车或正在建设中，这些高速公路连接了浙江北部、上海、江苏，西部连接杭州、绍兴，南部连接了温州、台州等中国最重要的经济城市。已经建成的高速公路有：沈海高速-杭州湾跨海大桥：连接浙江嘉兴、湖州，上海，江苏杭甬高速：连接杭州、绍兴甬台温高速：连接台州、温州甬金高速：连接金华、义乌、衢州在建的高速公路有：杭绍甬高速复线，预计于2012年通车甬台温沿海高速

20、复线-象山港口大桥，预计于2012年通车（注：象山县国民经济和社会发展第是一个五年规划纲要和宁波市交通十一五发展规划仅提到在十一五规划中通车，但预计可能性不大）铁路已建成：杭萧甬铁路：连接杭州、绍兴，目前正进行电气化改造，预计改造后宁波到杭州铁路时间在1.5小时以内。正在建设：甬台温-温福电气化铁路：预计2009年年底前建成，温州到宁波的时间在2.5小时以内。根据国家中长期铁路网规划，宁波确定铁路建设与发展目标：到2020年，将成为国家综合交通网中的重要枢纽，内陆货运的重要出海口和走向亚太、通往世界的重要门户。国家将沪甬(跨杭州湾)铁路、甬舟铁路等纳入其中。届时，宁波到上海的铁路时间将在2小时

21、以内。1.8旅游宁波是一座美丽的港口旅游城市，也是一座历史文化名城，更是一座有着丰富资源的著名宁波旅游城市。她古色古香又富有动感，大自然的天趣与都市的跃动为一体“东方商埠，时尚水都”展现在人们面前的是一幅底蕴丰富，色彩斑斓的长篇宁波旅游画卷。宁波的山山水各显神姿，引人入胜：蒋氏故里，溪口雪窦山是国家级风景名胜区，也是著名的宁波旅游景点,有幽谷飞瀑雪窦山，壁立千仞千丈岩；东钱湖有“西子风韵，太湖气魄”；松兰山一湾金沙梦系蔚蓝；天明山南溪温泉晶莹可人；海防遗址招宝山英气勃勃。宁波旅游资源丰富,人文荟萃，文风鼎盛。天一阁藏书楼的藏书量在亚洲位居第一；王守仁开创“阳明学派”留传海外；黄宗羲的“浙东学派

22、”影响广泛。2008年宁波市实现旅游总收入450.2亿元，比上年增长18.4%。接待国内游客3465万人次，增长12.7%；实现国内旅游收入415.9亿元，增长19.4%。接待入境游客78.7万人次，增长14.2%；入境旅游外汇收入4.9亿美元，增长13.8%。下表显示了宁波主要旅游经济指标，2006-2008200620072008平均增长入境旅游者人数(万人次) 54.2568.978.715.02%入境旅游者人天数(万人天) 173.25213.15232.5611.41%国际旅游收入(百万美元)336.98430.749015.14%旅游饭店营业收入总额(万元) 29248336243

23、6.7390194.6411.14%旅行社外联（组团）人数(人次) 15595901674399212430512.07%国内旅游总人数(万人次)2685307434659.68%国内旅游收入 （亿元） 289.6348.2415.914.54%数据来源：宁波旅游统计，2006-20081.9会展2008年宁波市举办会展活动276个，比上年增长34.0%。其中举办展会活动136个，增长32.0%；展览总面积139.2万平方米，增长36.5%；单个展会面积首次突破1万平方米，达1.02万平方米。举办特色节庆活动和会议（论坛）63个和77个，分别增长31.0和71.0。新增有会展业务的企业95家，

24、其中新增专业会展企业21家，引进外资会展企业3家，有会展业务的企业累计176家。下表显示了宁波市2008年重要会展名称及时间：展会/主题节展期或举办时间中国开渔节2008/9/14第十一届中国国际服装服饰交易会2008/10/22第九届中国国际机械工业博览会2008/3/15第四届中国国际文具产业博览会2008/3/22第十届浙江投资贸易洽谈会2008/6/8第五届中国国际机电工业展览会2008/9/7资料来源：宁波会展网1.10小结经过改革开放20多年的积累，宁波市综合实力明显增强，产业基础比较雄厚，基础设施日益完善，区位优势更加突出，具有加快经济发展和社会和谐进步的基础条件。宁波市“十一五

25、”时期经济社会发展总体目标是：力争到2010年全面建成小康社会,为率先基本实现现代化打下坚实基础。l 经济持续快速协调发展。在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，到2010年，地区生产总值达到4300亿元，年均递增11%，人均生产总值超过6万元。全社会固定资产投资累计超过1万亿元。长江三角洲南翼经济中心和华东地区先进制造业基地的战略定位进一步确立和巩固。l 加快发展国际贸易业。到2011年，实现进出口总额850亿美元，其中出口580亿美元，进口270亿美元。l 优先发展现代物流业。到2011年，宁波港区集装箱吞吐量比2006年翻一番，现代物流业的增加值占GDP比重达12%左右，基本确立浙江省

26、重要综合物流中心及长三角国际物流枢纽地位。l 统筹发展休闲旅游业。到2011年，宁波市旅游总收入达450亿元，接待境外旅游者超过100万人次，接待国内旅游者突破3300万人次。 2项目地点分析 2.1项目地点宁波松兰山海滨旅游度假区位于宁波主城区东南40公里的海滨，规划面积67.69平方公里，其中海域面积42.89平方公里，度假区内古时抗倭遗迹、兵寨保存完好，道教、佛教景观相对应。松兰山有6个沙滩，滩滩相连，南北长5公里。其中南沙滩已经成为海滨浴场；南沙滩北边是东沙滩，东沙滩是松兰山沙滩中最大的一个，这一带将建成松兰山海滨度假区功能比较完善的中心区。再依次是十二生肖沙滩，太极湾滩、小平岩滩和白

27、沙湾滩。宁波松兰山白沙湾旅游度假村项目总占地面积970亩，其中75%为旅游开发用地。项目区位图：2.2交通便捷程度随着象山港大桥及接线工程项目获国家发改委批准建设，预计于2012年，象山港跨海大桥及其连接线将全线建成通车，届时宁波松兰山海滨旅游度假区至宁波中心城区的交通时间将由现在的一个半小时缩短至40分钟左右。至上海的交通时间也将在3个小时以内。下表显示了宁波松兰山旅游度假区在象山港跨海大桥开通后至周边主要城市的行车时间表：城市距离（公里）时间（小时）上海2002杭州1802苏州、无锡、镇江、常熟2503南京3504台州1001温州2002金华、义乌2202.52.3旅游景点下表显示宁波4A

28、级旅游景点（区）景点地理位置关键词（特色）溪口风景区宁波奉化蒋氏故里滕头景区宁波奉化全球生态500佳雅戈尔动物园宁波东钱湖动物世界梁祝文化公园宁波鄞州汉文化遗产天下玉苑景区宁波余姚玉雕主题公园丹山赤水景区宁波余姚峡谷景观、道教文化五龙潭风景名胜区宁波鄞州自然风光松兰山海滨旅游度假区宁波象山海滨沙滩中国渔村 宁波象山 主题公园资料来源：宁波旅游局下图显示了宁波主要旅游景点分布图：宁波的旅游景点除松兰山海滨旅游度假区和中国渔村拥有海滨沙滩外，其他4A级景区均无海滨资源。而从距离空间上，松兰山海滨旅游度假区相距于宁波的城市的关系更为接近，在自然景观、水质、空气质量、环境保护方面更胜一筹。扩大至长三角

29、，沿海地带除松兰山旅游度假区、中国渔村和舟山外，并不具备或尚未开发海滨沙滩特色的旅游景点（区），而长三角区域又是中国经济发展的龙头，市民出行愿望、消费需求也十分强劲，而选择南中国海附近（三亚）距离太远，同时又要花费较多的时间和开支。 打造滨海休闲中心。打响“东方不老岛、海山仙子国”品牌，建设旅游经济强县（目前，浙江省仅淳安为旅游经济强县），形成“一带三区”旅游格局，成为长三角地区滨海旅游休闲度假胜地，成为本地区的重要战略目标。2.4项目景观宁波松兰山海滨旅游度假区宁波松兰山海滨旅游度假区项目地点东南方项目地点正前方2.5项目地点优劣势分析优势l 象山港大桥预计2012年开通，宁波松兰山海滨旅游

30、度假区缩短了和宁波主城区之间的距离，促进度假区更快的融入长三角经济的发展。宁波地区乃至长三角区域具有强劲的消费潜力，长三角区域海滨旅游度假资源匮乏，而项目地点具有独特的旅游度假资源并且背靠长三角将更加有利于今后饭店的长远发展。l 项目周边拟建设开发的游艇俱乐部和滨海高尔夫球场会为本地旅游经济注入新的活力，促进本地高星级度假酒店发展（注：来自象山县国民经济与社会发展第十一五个规划）。l 位于宁波市著名的松兰山旅游度假区，空气质量优良天数达100%，大气中负氧离子含量高达1.47万个，完全达到国家度假区一级标准。劣势l 度假区海水大部分时间较为混浊。l 由于特殊的气候条件，旅游季节性较强。l 交通

31、条件及制约性较大。编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第31页 共33页3.宁波高档酒店市场 3.1宁波酒店市场概括整体信息目前，宁波市旅游饭店总数达到199家，房间数达到19687间，床位数达到33182张。宁波市旅游饭店的总体规模和水平在国内同类城市中位居前列，在省内仅次于杭州（250家）。与上年相比，虽然在星级复核复评中取消了18家，但旅游饭店客房总数和床位数下降不多，主要是由于规模较大的高星级饭店的增加，退出市场的一般都是一些小规模的中低档饭店。从层次结构来看，五星级9家，四星级18家，三星级46家，一、二星级126家，各层次星级饭店的数量分布呈金字塔结构

32、，适应经济发展及城市地位、以国际和国内著名品牌为龙头、单体饭店为主体、经济型酒店为新生力量的多元化饭店产业发展格局基本形成。下表显示了宁波饭店业发展规模，2005-2008年份饭店数（座）客房数（间）200517816495200619419859200721423980200819919687数据来源：宁波旅游局饭店结构下表显示了宁波饭店结构，2006-2008星 级饭店数（座）客房数（间）200620072008200620072008五星级56914401869不详四星级16181828893211不详三星级45504636244954不详数据来源：宁波旅游局至2007年底，五星级饭店客

33、房数量占所有星级饭店数量的约8%，高中低档星级饭店比例约为1:1:3。2007-2008年4星、5星饭店平均出租率下表显示了宁波4星、5星饭店平均出租率，2007数据来源：宁波旅游局下表显示了宁波4星、5星饭店平均出租率，2008数据来源：宁波旅游局数据来源：宁波旅游局2008年宁波市旅游及饭店市场运行走势宁波市旅游在震荡中实现增长，旅游经济运行结局良好；下半年旅游经济运行呈现下滑态势，增长下行的压力明显增大。年初，旅游经济遭遇冰雪灾害。1月中旬至2月初，全国大范围的雨雪冰冻灾害性天气对旅游市场尤其是春节黄金周造成了很大影响，许多游客因此取消和改变了行程计划，宁波市部分山地、海岛景区关闭，使节

34、假日调整后本应火热的春节黄金周旅游市场显得较为清淡。春节黄金周期间，宁波市共接待游客99.36万人次,同比下降15.6%，宁波市旅游总收入6.72亿元，同比下降13.2%。星级酒店经营1-2月的入住率和房价也都在低位徘徊。5月份，杭州湾跨海大桥成旅游吸引物，虹吸效应明显。随着杭州湾跨海大桥的开通，周边省、市近程客源大批旅游团队和自驾车游客涌入宁波市，许多原定其它游程的游客纷纷改变目的地转道宁波，出现旅游“井喷”。杭州湾跨海大桥成了非常强大的旅游吸引物，对其它旅游目的地的虹吸效应十分明显；各级旅游部门适时组织重点旅游市场营销，则进一步地促进了旅游市场的拓展。统计数据显示，一级市场中，省内客源占4

35、9.4%，同比增长32.58%；上海市场占15.6%，同比增长105.35%；江苏市场占15.3%，同比增长5.68%。 这一时段游客数量的迅猛增长有效地弥补了年初旅游市场因冰雪灾害造成的损失。自下半年始，由美国次贷危机引发的西方国家金融危机和全球性金融动荡，国际经济普遍不景气，对全球旅游经济影响明显，旅游消费锐减、市场迅速下滑，对宁波市旅游经济也产生了重要影响。从第三季度开始，宁波市入境旅游市场、景区接待人次数增幅明显下滑。但由于宁波旅游市场的客源结构、地区结构特征，以及得益近几年来宁波市对境内外重点旅游市场的有效营销，宁波市入境旅游、景区接待人次继续保持两位数的增长。尤其是入境旅游与200

36、7年相比虽增速有所下降，但同比增长14.23%，高于全省平均增速。其中：外国人49.61万人次，同比增长14.3%；香港同胞11.31万人次，增幅15.36%；澳门同胞3.51万人次，同比增长24.37%；台湾同胞14.3万人次，增长11.94%。旅游外汇收入49003万美元，同比增长13.75%；入境旅游人次和旅游外汇收入继续稳居全省第二位。3.2宁波饭店业发展特征l 自2002年以来，由于宁波经济发展速度加快，各种高层次的展会的需求拉动，宁波的高星级饭店发展进入了快车道，据不完全统计，宁波市在建或拟建的豪华五星饭店共有21家，投资总额130亿元，每家饭店平均投资额5亿多元，平均客房数335

37、间。l 宁波的饭店业自2006年开始，也出现了经济型饭店的快速增长。一方面，国际国内连锁品牌纷纷进驻，如锦江之星、如家快捷、莫泰168、美国速8等品牌都已经开出分店。另一方面，本地著名的南苑集团也在旗下开创了经济型饭店品牌“南苑e家”，在宁波乃至全浙江省进行布点，目前已经在浙江省开出20多家分店。l 国际品牌纷纷进入。其中洲际、万豪、喜达屋、凯悦、卡尔森、雷迪森、香格里拉、温德姆等国际集团的饭店品牌均已落户宁波，东港喜来登酒店、温德姆华侨豪生大酒店、宁波万豪酒店已经开业。l 饭店产品单一，依托海滨和温泉资源为特色的酒店甚少，特别是产品特色和经营主题离真正的休闲度假酒店还有不少差距。3.3宁波高

38、档酒店市场下表显示了宁波高档酒店市场（5星）的整体状况，商务型酒店2007-2008酒店客房数（间）开业年份2007年平均房价（单位：RMB）2008年平均房价（单位：RMB）东港喜来登大酒店37820061348.421139.5华侨豪生大酒店4502007785760.21万豪酒店3332008不详不详南苑饭店4381999712.04727.21太平洋大酒店2741998564.75598.79中信国际大酒店2881997520.55501.99目前，宁波的国际高星级酒店喜来登、豪生、万豪以及包括在建的香格里拉、丽晶、索菲特等均位于宁波主城区的商务酒店，除凯悦（在建，度假会议型酒店）位于

39、宁波东钱湖风景区外，其他均无国际酒店品牌占领旅游度假市场。 下表显示了宁波松兰山度假区主要旅游度假酒店的整体状况，2008星级，酒店地理位置2008年平均房价（单位：RMB）出租率（）5星，南苑温泉山庄宁海天明山1219.3665.454星，黄金海岸大酒店松兰山度假区510.3845.844星，宁海温泉大酒店宁海天明山482.8166.924星，溪口银风度假村溪口风景区407.6848.94星，松兰山海景大酒店松兰山度假区396.8749.48宁波高档旅游度假饭店主要集中在宁海天明山（温泉度假）和松兰山（滨海度假）两个区域。l 南苑温泉山庄：山庄温泉资源为著名的南溪温泉，取自地下158米处，四

40、季恒温，清澈透明，富含氡、氟、锂等20多种对人体有益的矿物质和微量元素，除天然保健之外对治疗风湿关节炎、动脉硬化、高血压等疾病有奇效，其水质名列全国温泉之前茅，堪称华东之最，浙江一绝。 宁海南苑温泉山庄有限公司属南苑集团股份有限公司旗下。定位高端，是集高级客房、豪华别墅、餐饮美食、保健娱乐及会议沙龙为一体，以温泉为主题的高档度假型酒店。山庄服务项目还包括：会议商务服务、客房送餐、精品廊、礼宾服务、代客泊车、洗衣服务、书店等等。l 黄金海岸大酒店位于松兰山旅游度假区内，距离白沙湾度假村仅2.5公里，是松兰山旅游度假区最早的一家高星级酒店，开业于1997年，该酒店共有178间客房，主要以接待政府单

41、位为主，在当地具有较高的知名度和影响力。根据酒店客户经理反映，酒店将于近期进行更新改造。该酒店的音乐咖啡吧具有一定的特色，最大会议室可容纳600人（课堂形）。l 宁海天明山温泉大酒店（原宁海温泉大酒店）坐落在宁海县城西北，深圳南溪境内，距市区76公里，拥有9627亩的森林资源。自1962年建成以来，先后接待过世界二十多个国家的代表团以及潭震林、李铁映、杨成武、江华等中央领导人。1991年经国家林业部批准，建立国家级主题公园“南溪温泉森林公园”。l 奉化溪口银凤锦江旅游度假村位于奉化市溪口镇国家4A级旅游风景区内，占地面积为300亩。奉化溪口银凤锦江旅游度假村拥有中、西餐厅、景观吧、大堂吧、18

42、个豪华餐厅包厢，可同时接纳800人就餐，各类会议室12个，其中最大的会议室能同时容纳300人就座；拥有攀岩场、儿童乐园、沙滩越野车等特色项目。具备广泛参与和互动性，配备高尔夫推杆练习场、网球场、篮球场、室内游泳馆、烧烤、垂钓等高雅休闲娱乐项目及众多的室内康体娱乐项目，如：桑拿、足浴、美容美发、KTV包房、棋牌室、乒乓球、台球、沙弧球、壁球、健身房等。 l 松兰山海景大酒店位于松兰山旅游度假区内，距离白沙湾度假村仅3公里，开业于2004年，建筑面积28000，占地100亩。主要以接待本地企业、旅行团队等为主，客源地多为本地居民、上海、苏南等地。酒店客房207间，由主楼和附楼两部分组成。下表显示了

43、宁波松兰山旅游度假区高星级酒店历史业绩情况，2006-2008酒店名称2006年2007年2008年出租率平均房价出租率平均房价出租率平均房价象山港国际大酒店62%！508.7465%！540.38548.7561.22黄金海岸大酒店38%！469.8236%！502.4510.3845.84松兰山海景大酒店37%！368.4235%！355.24396.8749.48数据来源：宁波市旅游局 ！由当地酒店经理人提供下表显示了宁波松兰山旅游度假区高星级酒店营业收入组成，2008酒店名称酒店经营总收入(万)客房经营总收入(万)餐饮经营总收入(万)其他收入(万)象山港国际大酒店72003200320

44、0400黄金海岸大酒店310014001300400松兰山海景大酒店23001200900200数据来源：由项目公司提供象山港国际大酒店位于象山县城区，是城区唯一一家高星级酒店，酒店至开业以后取得了不错的业绩，客房297间，2005年开业，2008年初又对酒店进行了装修。2007年年收入6800万左右，主要的市场客源包括了政府机关、本地针织、建筑业大型企业和本地的中产阶级。该酒店委托浙江世贸酒店管理公司管理，并计划于近期投入1亿人民币对酒店中心进行改造，力创五星，它的开业给原先的象山黄金海岸大酒店的营业收入带来了较大的冲击，2007年象山黄金海岸大酒店营业收入不足2800万，而2006年象山黄

45、金海岸大酒店营业收入为3134万。象山港国际大酒店业绩稳中有升，这主要是由于象山县城无高星级酒店，消费者可选择性低。平均房价每年提升近5%。从我们对酒店的参观情况来看，酒店的服务品质、硬件设施相对于五星级酒店来说属于较差水平。象山黄金海岸大酒店目前年销售额在2500万左右，营业业绩有所下滑，特别是象山港国际大酒店的开业直接影响了该酒店；而松兰山海景大酒店也同样如此。下表显示了宁波较高档酒店市场，需求市场分布，2007下表显示了宁波较高档酒店市场，客源国籍构成，20073.4季节性下表显示了宁波宁波市及象山、宁海旅游比重较高的地区的平均开房率走势数据来源：宁波市旅游局，2008年1月至11月下表

46、显示了宁波宁波市及象山、宁海旅游比重较高的地区的平均房价走势数据来源：宁波市旅游局，2008年1月至11月下表显示了酒店名称旺季开房率！旺季价格淡季开房率！淡季价格全年开房率平均房价象山港国际大酒店80%880元50%480元61.22548.75象山黄金海岸大酒店90%780元30%25045.84510.38松兰山海景大酒店90%680元30%25049.48396.87以普通标准间前台散客价为例为2008年数据。 ！由当地酒店经理人提供宁波松兰山度假区的饭店以旅游客流为主，出租率的变化与旅游接待情况的关系非常密切，松兰山旅游度假区每年的旅游接待高峰出现在温度较高，适合海滨旅游的7、8月，

47、因此在这两个月出租率能达到70%，其他的月份由于气温的影响，不太适宜海滨旅游，旅游接待量明显下降，则平均出租率很低。在7、8月份松兰山海景酒店、黄金海岸大酒店的平均开房率在90%以上，甚至100%。而2、6月上旬、9月下旬、10月相对为平季基本在50%左右。3.5市场前景积极因素l 宁波民营经济突出，并且建立了独特的经济发展模式，这种独特的经济模式有助于进一步推动地方经济的长期增长。本地客人对餐饮、娱乐设施的消费需求特别旺盛。l 长三角经济区域居民具有强劲的消费能力，按照世界银行的标准，人均国民生产总值在2996-9265美元（约合人民币20523-63465元）即属于上中等收入地区。从旅游市

48、场需求和发展规律来看，人均GDP超过1000美元是一个国家观光旅游需求膨胀的时期；休闲需求急剧增长的门槛是人均GDP达到2000美元，那时候就将形成对休闲的多样化需求和选择；人均GDP达到3000美元，度假旅游需求将会全面扩张。l 目前，宁波市纯度假酒店尚属空白，在旅游度假区的酒店设计、建造与城区的商务酒店无明显差别，无法体现休闲、度假要素。今后，本酒店的差异化设计定位必将吸引众多客源。l 松兰山旅游度假区周边企业的商务客人和政府接待也将成为酒店重要的客源之一，本地区已建立了多种工业产品的生产基地，特别是在象山港大桥开通后，大桥经济将进一步突显，如针织业、建筑业、渔业、旅游业的不断增长，而政府

49、部门也在着力将松兰山旅游度假区打造成为国家级的旅游度假区。消极因素l 未来数年预计有多家高星级酒店分别在松兰山旅游度假区、中国渔村等地建设开发，同时意味着挑战与机遇并存。l 酒店的劳动力成本的可能进一步提高。4.拟建酒店功能特色与设施（一） 4.1拟建酒店功能特色基于上述分析，建议本酒店发展定位为主题性较强的，客房数目控制在180间的精品旅游会议度假酒店。因为今后酒店客源市场主要以浙江、上海、苏南、周边中小型的会议团队及旅游度假客人为主，而酒店地处旅游开发区，很难通过酒店餐饮（如大型婚庆、宴请）、社会娱乐（如大规模KTV、演艺、棋牌）来提高营业额，只能通过主题性较强的，颇具特色的酒店整体设计，

50、特色餐饮（如海景餐厅、特色婚庆），综合娱乐（娱乐功能比较齐全，但规模较少）来满足住店客人需求和促进本地客源前来消费。为了使本酒店在建成后成为宁波地区乃至更广地域内具有高度的产品差异化、更强的消费辐射力和影响力，我们建议酒店应具备以下功能特色：1、有别与竞争对手的海滨主题特色餐厅。除了在酒店主体建筑内配备小型豪华的餐饮包厢外，我们建议根据当地消费市场需求和结合海滨沙滩资源，在酒店贴近沙滩处配置主题特色餐厅（如日式海鲜捞等），餐厅面向大海，呈现270度视角效果。在夏季时可以提供敞开式的服务（包括室外延伸场地），在冬季的时候可以提供独立单元的室内服务。2、完善的、多元化的、适应不同季节需要，同时既能

51、满足度假客人需要又能迎合宁波象山本地客人消费需求康体产品。酒店的康体设施将分布在四块区域，包括海上区域，主要为客人提供摩托艇、包船出海、快艇观光、海钓、滑水板、冲浪板的康体设施；沙滩区域，主要为客人提供沙滩排球、沙滩椅等设施；沿酒店室外区域，主要为客人提供游泳池、儿童嬉戏池、冲浪池、SPA等设施；酒店室内区域包括棋牌、KTV、室内泳池、SPA、温泉等设施。在以上众多的康体设施中两项设施将作为酒店营销推广的重点产品：一是酒店的冲浪池，主要考虑本地水文、潮汐、地理、气候、海水质量因素影响，我们建议在酒店的设置此项目。二是在有条件的情况下，酒店室内设置温泉，主要使为了解决冬季时节因室内康体项目绝大部

52、分无法使用而设置，作为酒店的亮点和吸引客源的重要卖点。3、一流的室内外景观设计，从宾客踏入酒店的第一步起就给宾客形成强烈的视觉景观冲击和第一印象效应，营造不同视角均能呈现美丽画卷的景象。例如：在室内景观的设计上，我们建议从客房的不同角度、楼层廊道的连接处均能看到山、海、沙滩景观；站在大堂、大堂吧映入眼帘的近处是酒店的水景水系、沙滩、两侧叠嶂的山峦到远处的大海直至正对面的元宝山，从更远的视角效果，形成海天一色的景象；酒店室内小景布局则可更多的融入当地风土人情、历史沿袭等特色鲜明的设计。在酒店的室外设计上，我们建议做足水的文章，如一楼的客房与泳池相连、酒店与大海的关系由水景水系向海过渡。4.2拟建

53、酒店设施4.2.1主要指标客房数180全体人员/房间数比1.5全体员工总数270总建筑面积22333平方米（不含停车）客房部分12982.6558%餐饮部分16037%宴会部分21629.6%大堂公共部分6462.8%休闲健身部分14206.35%行政区部分3371.5%后勤部分16507.38%机电设备部分15336.8%以上面积仅作为进一步讨论之用4.2.2客房以180间客房为标准，度假酒店在客房类型上建议以下配置：类型面积大概比率房间数面积标准大床间4540723240标准双人间4550904050残疾人大床间450.5%145行政大床套间9059810高级大床套间13524540豪华大

54、套间18023540总统套间2700.51270客房面积1809495客房层辅助设施：客房层走廊/交通区 预计在客房面积35左右3323.25制冰设施：每50房间4平方14.4服务间：每30个房间25平方150预计区域总面积是：12982.65说明：以上客房均为净面积，基本参照三亚度假酒店客房面积。根据我们对浙江沿海城市典型酒店设施数据调查，我们建议客房净面积在38-45之间，其中客房净面积在30-34，卫生间在8，走廊在4，基本在45。客房内部配置上建议有以下特色：1.改变原来的廊道设置在客房中间的布局，改变为单边廊道，这样廊道自然光线充足，外景观漂亮。2.所有客房尽可能面朝海滩方向或看到水

55、景。一楼客房临近室外游泳池。方便躺在沙滩椅上休息或下水游泳。3.客房内配置：浴室面积达到10个平方，双脸盘，大浴缸、热带雨林；房间内床要达2*1.2以上，尽可能有更多自动化设备。4.客房具有良好的隔音隔热效果，充分考虑环境协调与环境保护问题。5.旺季时节，可设置户外的临时客房（设想）。4.2.3餐饮设施本酒店地处旅游度假区，不能市区商务酒店一样通过婚宴、社会餐饮来作为酒店日常营运的重要补充。据了解，宁波、宁海、象山市区内周边经营状况较好的商务酒店，其营业收入很大一部分，至少在50以上营业收入是通过餐饮来完成的。但度假酒店很难通过餐饮来提高酒店营业收入，酒店餐饮更多的是为会议、住店客人做好配套服

56、务。由于酒店地处海边沙滩，为客人提供沙滩或海边就餐的场所，就会凸现度假酒店特色的餐饮文化，以此吸引本地客源前来消费，提升酒店经营能力。譬如：在沙滩上开辟烧烤区域，在天气较温和和炎热的时候，为客人提供就着海风自由惬意的享受海鲜美味的开放餐厅；也可以在海滩上，最好在海边建造不同风格的冬暖夏凉海上餐厅包厢，在炎热的夏季、寒冷的冬季，伴着涛声，在欣赏日落的同时，和亲朋好友畅饮，而在温和的日子，打开全景窗户，就着阳光、海涛、美食和大自然亲密接触。以180间客房为标准，度假酒店在餐饮设施配套上建议如下：一） 大堂吧与咖啡座座位区 84平方米服务间与库房30平方米表演台 12平方米收银处 4平方米交通空间 16平方米总计 146平方米大概座位数：40建议有以下特色：大堂吧处在大门、大厅、外景观、海景一条中线上，顾客座在大堂吧可以欣赏到外景观和远处的沙滩、海水、海岛。大堂吧表演台成回字型。二） 西餐自助餐厅用餐区192平方米自助餐台30平方米展示厨房32平方米厨房 80平方米收银处4平方米服务酒吧与库房18平方米男女卫生间40平方米交通