2022年物业管理师考试模拟卷257（带答案解析）

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1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年物业管理师考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.合同法规定的合同违约责任形式主要有()。A:继续履行B:采取补救措施C:赔偿损失D:违约金E:强制履行答案：A,B,C,D解析：合同法规定的违约责任形式主要有继续履行、采取补救措施、赔偿损失、违约金、定金罚则等。2.管理规约应当对()作出规定。A:专项维修资金的筹集、管理和使用B:物业共用部分的经营与收益分配C:违反管理规约应当承担的责任D:业主共同管理权的行使E:业主大会的职责答案：A,B,C,D3.集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自土地权属性质变更之

2、日起()日内，向登记机关提交土地权属性质变更证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。A:10B:20C:30D:60答案：C4.按照时间进度编制的维修养护计划分类为( )。A:季度维修养护计划B:特殊设施设备维修养护计划C:年度维修养护计划D:预防性维修养护计划E:月度维修养护计划答案：A,C,E5.一个园区从开业到人住率达到70%以上，往往需要()。A:13年B:35年C:57年D:710年答案：B解析：由于园区建筑体量大，地处相对偏远，虽然有政府招商引资的优势，但一般很难在短时间内完成整体园区招商工作，一个园区从开业到人住率达到70%以上，往往需要35年的时间。6.物业统计按调查的组织形式

3、分为( )。A:全面调查和专门调查B:统计报表和专门调查C:统计报表和询问式调查D:直接调查和间接调查答案：B7.零售商业物业的现场管理中，在日常管理中开销最大的一项费用是()A:保险费B:设施维护费C:办公费D:公共能耗费答案：D解析：公共能耗费包括电费、水费、热力费、排污费等，是指商厦内非某一具体承租户使用的能源消耗。它是开销中最大的一项，因此应当请工程技术人员反复测算，力求准确。8.公有住宅出售后，住宅自用部位和自用设备的维修养护，由()承担维修养护的责任。A:住宅所有人B:住宅使用人C:房屋管理部门D:物业服务公司答案：A解析：公有住宅出售后，住宅自用部位和自用设备的维修养护；由住宅所

4、有人承担维修养护责任。住宅多有人可以自行维修养护，也可以委托他人维修养护。9.在保险实务中，真正对保险标的具有直接保险利益的人应当是()。A:投保人B:保险人C:被保险人D:受益人答案：C解析：本题考核的知识点为真正对保险标的具有直接保险利益的人。投保人负担支付保险费的义务，但在发生保险事故时被保险人或人身保险合同中的受益人有权请求支付保险金，因此真正应当对保险标的具有保险利益的人应是被保险人。10.在物业服务企业发生更迭时，物业服务企业代管的专项维修资金账目经( )审核无误后，应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。A:政府主

5、管部门B:业主大会C:审计部门D:建设单位答案：B11.物业管理起源于()A:日本B:美国C:法国D:英国答案：D解析：物业管理起源于19世纪60年代的英国。12.在物业管理的客户管理中，( )是物业管理服务的直接消费者，与物业管理服务活动联系最为紧密。A:业主B:建设单位C:业主委员会D:内部员工答案：A解析：本题考核的是客户管理的概念。客户管理是指物业服务企业通过客户沟通、投诉处理和满意度调查等手段，不断改进工作，提升管理服务水平，获取更大经济效益的行为。在物业管理的客户管理中，业主(或物业使用人)是物业管理服务的直接消费者，与物业管理服务活动联系最为紧密，关系最为重要，因此是最主要的客户

6、管理对象。13.写字楼租金高开低走策略适用于()。A:写字楼项目品质平凡，卖点不突出B:宏观经济形势不景气C:具有别的写字楼所没有的独特卖点D:区域市场同类竞争写字楼较少E:市场供应量过大，存在过于激烈的竞争答案：B,C,D解析：高开低走策略适用于：在一段时间内，区域市场同类竞争写字楼较少；具有别的写字楼所没有的独特卖点；写字楼在招商期间正逢宏观经济形势不景气或市场存在不利因素，此时市场需求资源有限。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第四节。14.物业管理条例确立的基本法律关系包括()A:物业管理各方主体与政府之间的关系B:物业服务企业和业主之间的关系C:业主相互之间的关系D:供水

7、、供电等单位与业主及物业服务企业之间的关系E:建筑工程与物业服务企业之间的关系答案：A,B,C,D解析：物业管理条例确立的基本法律关系包括：(1)业主相互之间的关系；(2)物业服务企业和业主之间的关系：(3)开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系；(4)供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系；(5)社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系；(6)物业管理各方主体与政府之间的关系。15.住宅专项维修资金的使用，应遵循()的原则。A:专款专用B:专户存储C:公开透明D:方便快捷E:受益人和负担人相一致的原则答案：C,D,E解析：住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、

8、受益人和负担人相一致的原则，任何单位和个人不得挪作他用。16.取得物业管理师执业资格证书人员初始申请注册者，自取得之日起()年内提出初始注册申请。A:1B:2C:3D:4答案：A解析：初始注册者，可以自取得资格证书之日起1年内提出注册申请。17.招标人应当自确定中标人之日起()日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。A:5B:10C:15D:30答案：C18.对于房屋及设施设备维修养护计划实施中的修前预检的步骤来说，其下列属于使用和维护人员介绍对象目前的技术状态和主要缺陷与进行运行检查，开动设备，观察运行情况两步骤之间的步骤是( )。A:进行外观检查，如磨损、油漆及

9、缺损情况等B:预检完毕后，将记录进行整理，编制维修工艺准备资料C:按部件解体检查D:使用和维护人员介绍对象目前的技术和主要缺陷答案：A19.下列各项属于蚊子防治的主要方法的有()。A:环境治理B:诱杀C:药杀D:生物防治E:捕杀答案：A,C解析：蚊子的防治方法有：环境治理，是通过清除积水、水池放养鱼类等环境治理方法防止蚊虫孳生；药杀。20.在成本预算中，以过去的实际费用支出为基础编制的预算属于()。A:固定预算B:零基预算C:概率预算D:弹性预算答案：A解析：本题考核的知识点为固定预算的定义。固定预算又称静态运算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业务量水平可能发生的变动

10、及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。弹性预算又称变动预算，是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法。零基预算是指以零为基础的预算。概率预算是指运用概率论原理，对成本预算编制中所涉及的诸多变量在一定范围内的变动做出近似的估计，从而使预算的编制能把未来预计的各种因素的变化考虑进去，使预算更为符合实际。21.物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括()。A:物业丈量报告B:物业工程地质勘

11、察报告C:物业员工考勤和奖惩档案D:电梯维修记录E:业主投诉管理记录答案：C,D,E解析：本题考核的知识点为物业日常管理期档案等的收集整理。日常物业管理期档案主要包括物业运行记录档案、物业维修记录档案、物业服务记录档案和物业管理公司行政管理档案。物业运行记录档案的收集范围包括：建筑物运行记录档案和设施设备运行记录档案。物业维修维护记录档案的收集范围包括：建筑物维修维护记录档案和设施设备维修维护记录档案。物业服务记录档案的收集范围包括：小区及共用设施清洁服务记录、小区安全巡视记录、小区业主装修管理服务记录、小区增值服务记录、会所服务记录、社区活动记录和服务与投诉管理记录等。物业丈量报告与物业工程

12、地质勘察报告属于物业承接查验期物业管理档案收集的范围。22.房屋租赁合同中，承租人的义务包括()A:有按期交纳租金的义务B:有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务C:有按约定用途合理使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务D:有保障承租人合法使用房屋的义务E:有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务答案：A,B,C,E解析：承租人的义务，包括以下几个方面：(1)有按期交纳租金的义务；(2)有按约定用途合理使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务；(3)有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务；(4)有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务。23.下列有关合同的表述，不正确的是()。A:当受要

13、约人以订立合同的意图接受要约时合同即成立B:合同只可以在双方当事人之间订立C:合同是当事人之间意思表示一致的结果D:合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段答案：B解析：合同是双方或多方当事人之间的协议，当受要约人以订立合同的意图接受要约时合同即成立；合同是当事人之间意思表示一致的结果；合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。24.在地面与墙脚交接处，通常按地面做法进行处理，即作为地面的延伸部分。这部分称踢脚线，也有的称踢脚板。其高度一般为()mm。A:1050B:50100C:100150D:150200答案：C解析：踢脚线，又称踢脚板。踢脚线的主要功能是保护墙面，以防止墙面团受外界的碰撞而损

14、坏，或在清洗地面时，弄脏墙面。踢脚线的高度般为100150mm。其材料可与地面一致或按装修档次确定。构造也分层制作。通常实出墙面46mm。25.物业经营管理市场交易的特点包括()。A:交易并不是物业本身产权的交易，而是物业管理服务产品的交易B:物业管理服务产品的内容一般自物业服务委托合同界定C:既受物业所处地理位置的影响，也受物业本身品质和档次的影响D:物业管理服务产品在交易过程中要受到客户和第一线服务人员的相互影响E:物业管理服务产品是依托物业而产生答案：A,B,D,E解析：物业经营管理市场交易的特点包括：物业经营管理市场的交易并不是物业本身产权的交易，而是物业管理服务产品的交易。物业管理服

15、务产品的内容一般自物业服务委托合同界定。物业管理服务产品是依托物业而产生，具有一般服务产品的服务无形性、可变性、易逝性、不可分离性的特点，在交易过程中要受到客户和第一线服务人员的相互影响。因此物业服务企业必须有效地影响客户，方能创造出优质的服务价值。26.品牌战略的内容包括()。A:品牌化决策B:品牌模式选择C:品牌延伸规划D:市场细分E:品牌管理规划与品牌远景设立答案：A,B,C,E解析：品牌战略，就是把品牌作为企业获得核心竞争力的主要手段，以获取差别利润与价值的企业经营战略。产品战略是品牌战略的部分，品牌战略是市场细分、目标市场选择、产品定位与4P营销组合（产品、价格、地点、促销）策略的总

16、和。其内容包括六个方面：品牌化决策，品牌模式选择，品牌识别界定，品牌延伸规划，品牌管理规划，品牌远景设立。27.以下不属于物业服务企业利润构成的是( )。A:补贴收入B:营业外收支净额C:投资净收益D:专项维修资金答案：D28.产业园在香港被特为(）A:工业园地B:工业村C:企业区D:工业园答案：B解析：产业园在日本被特为“工业团地”，在中国香港被称为“工业村”，在英国则称为“企业区”。由于类型的多样，产业园区目前还没有一个统一的定义。29.合同法的基本原则包括( )。A:鼓励交易原则B:平等交易原则C:诚实信用原则D:合同正义原则E:合同自由原则答案：A,D,E30.我国物权法所称物，包括（

17、 ）。A:房产和地产B:有形资产和元形资产C:不动产和动产D:固定资产和流动资产答案：C31.根据是否考虑()因素的影响，赢利能力指标分为静态指标和动态指标。A:利润率B:通货膨胀率C:利率D:资金时间价值答案：D32.物业管理条例明确对业主委员会实行（ ）制度。A:审批B:登记C:备案D:审核答案：C33.下列各项属于物业管理清洁服务的延伸服务的是()。A:建筑物外公共区域的清洁B:建筑物内公共区域的清洁C:管道疏通服务D:上门有偿清洁服务答案：D解析：上门有偿清洁服务是为了满足业主（客户）的需求而提供的上门家居清洁及清洁拓荒、定期保洁、专项清洁等服务，属于常规物业管理清洁服务的延伸服务。3

18、4.物业管理条例规定，针对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业服务企业的资质管理，把好()A:市场竞争关B:市场准入关C:市场淘汰关D:市场管理关答案：B解析：针对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业服务企业的资质管理，把好市场准入关。35.写字楼中的共用部位及共用设施设备属于()。A:物业资源B:物业服务企业资源C:品牌资源D:业主资源答案：A解析：共用部位及共用设施设备属于物业资源；物业服务企业的自有设施设备及各类专业人才则属于物业服务企业资源。36.经营人际关系的技巧包括()。A:处理好各种关系B:学会赞美C:人际交往中需要真诚D:保持良好的心态E:和成功人士交朋友答案：

19、A,C,D,E解析：经营人际关系的技巧包括：处理好各种关系。在上司面前，讲诚信，讲义气，敬重他在与上司的相处中，谦逊是相当重要的，对同事不能太苛求，对每个人都一样友好，对下属要多帮助关心，人际交往中需要真诚，保持良好的心态。保持良好的心态，心中充满善意，你在和其他人的共同行动中，就会得到肯定的反应，和成功人士交朋友。要把自己也当作同样成功的人他们接触，经常参加些商展或商业年会等活动组织，进入这群人的世界，并且让他们认识你。37.合同法的最高要求是()。A:主体平等、合同自由B:权利义务公平对等C:诚实信用D:守法和维护社会公益答案：D解析：当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律法规，遵守社会公

20、德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，这是人们社会公共生活的基本准则。维护社会公益原则，也就是公序良俗原则，包括社会公德、公共秩序和善良风俗。守法和维护社会公益是合同法的最高要求。38.共用题干宝盛小区主要建筑物都是高层建筑物，由于该小区内小孩关闭了给水主干管的阀门，造成小区大多数用户家中无水。问题：物业给水系统按其不同的用途可分为生活给水系统、生产给水系统和(）A:家居给水系统B:工业给水系统C:消防给水系统D:写字楼给水系统答案：C解析：物业给水系统能向建筑物内提生活、生产和消防用水，按其不同的通途可分为三类：生活给水系统；生产给水系统；消防给水系统我国给水管道可采用钢管、不锈钢管、

21、铸铁管、塑料管和复合管等。目前在我国用得最多的给水塑料管是硬聚氯乙塑料管，也称为PVC管。常用的给水方案有直接给水、间接给水和分区给水。其中，直接给水是当室外给水管网的压力和水量能满足室内用水要求时，应采用这种简单、经济的给水方式。这种结水方式有时需设置水箱来调节，采用水箱时应注意水箱中水的污染防治问题，间接给水：室外管网的水是通过水箱或者升压设备后进入室内管网的，用水的压力和流量基本不受给水管网的影响，分区给水方式：高层建筑层数多，高度大，在竖向上必须分为几个区，否则会因低层管道中静水压力过大，造成管道及附件水、低层出水流量大、产生噪声等不利影响，严重时会损坏阀门、管道爆裂。为充分利用室外管

22、网压力，可将建筑物在竖向上分为两个区，下区自外网直接供水，上区自水泵或气压给水设备供水。宝盛小区主要建筑物都是高层建筑物，所以可能的给水方案是分区给水。给水系统可独立设置，也可根据生活、生产、消防用水对给水的要求，两种或三种合并设置，如生活生产、生活消防、生产消防、生活生产消防等组合给水系统。给水方案（方式）是根据建筑物高度、用水量、配水点布置及室外给水管网的压力和水量等因素确定的。气压给水方式宜在室外给水管网压力低于或经常不能满足建筑内给水管网所需水压，室内用水不均匀，且不宜设置高位水箱时采用，气压设备可设在建筑物的低处，也可设在建筑物的高处。39.我国实行物业服务行业()制度。A:政府控制

23、B:市场优化C:监督管理D:市场准入答案：D40.如果将一笔资金存入银行，按年计息，那么三年以后，这笔资金称为()。A:本利和B:利息C:总收益D:本金答案：D41.物业服务企业可以于年度终了，按照年末应收账余额的( )计提坏账准备金，计入管理费用。A:0.3%以下B:0.05%C:0.3%0.5%D:0.5%以上答案：C42.新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起（ ）日内，向工商注册所在地直辖市、 设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。 A. 30 B. 45C. 60 D. 90答案：A解析：新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。物业服务企业应当自

24、领取营业执照之日起30日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。43.下列关于商品房销售管理的说法有误的是()。A:商品房套内建筑面积部分和分摊的共有建筑面积部分均为共有产权B:商品房销售可以按套或单元计价，也可按套内建筑面积或者建筑面积计价C:商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同D:商品房销售价格自当事人协商议定，经济适用住房等国家实行指导价格的商品房，按照有关规定定价。答案：A解析：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买卖人按照法律、法规的对定对其享有权利

25、，承担责任。44.物业经营管理的常规工作有( )等。A:决策分析B:构建信息基础C:日常维护和维修D:设施设备管理E:物业保险管理答案：C,D,E45.修建性详细规划目的图纸比例为()。A:1：5001：2000B:1：0001：1500C:1：5001：2500D:1：2501：2000答案：A解析：检修性详细规划图包括：规划地区现状图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计图，图纸比例为1:5001:2000.46.业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务。这种物业租赁管理模式称为()模式。A:转租B:包租C:委托管理D:出租代理答案：C解析：本题考核的知识点

26、为委托管理模式的定义。物业租赁管理模式包括：包租转租模式，出租代理模式，委托管理模式。委托管理模式是指业主自己直接负责租赁活动，不让物业服务企业介入。业主只将物业管理服务工作委托物业服务企业负责。47.防控物业管理活动中的法律风险，物业服务企业可以从()方面入手。A:增强风险意识B:扩大权利边界C:加强合同管理D:依法维护权利E:自觉履行义务答案：A,C,D,E解析：防控物业管理活动中的法律风险，物业服务企业可以从以下几个方面入手：(1)增强风险意识；(2)认清权利边界；(3)加强合同管理；(4)依法维护权利；(5)自觉履行义务。48.形象管理的主要内容包括()。A:商业物业秩序维护管理B:商

27、业物业外部形象的管理C:商业物业内部形象的管理D:商业物业识别系统的建立E:对小业主、承租商的管理答案：B,C,D解析：商业物业经营管理的一项重要工作，就是做好商场的商业形象的宣传推广，扩大商业物业的知名度，树立商业形象，以吸引更多的消费者。这是整个商业物业统一管理的一项必不可少的工作。其主要管理内容包括：商业物业外部形象的管理，商业物业内部形象的管理，商业物业识别系统的建立。49.保险的基本特征主要有( )。A:风险性B:互助性C:经济性D:契约性E:科学性答案：B,C,D,E50.一个完整的空调系统组成部分包括()。A:被调对象B:空气处理设备C:空气输配系统D:室内外排风、连风装置E:通

28、风管道答案：A,B,C解析：一个完整的空调系统一般由被调对象、空气处理设备、空气输配系统等三部分组成。51.建筑施工图中的素引符号是自直径为()mm的圆和水平直径组成。A:6B:8C:10D:12答案：C解析：图样中的某一局部或构件。如需另见详图，应以索引符号索引。索引符号是由直径为10mm的圆和水平直径组成，圆及水平直径应以细实线绘制。52.物业管理条例明确地规定前期物业管理服务由()选聘物业服务企业。A:政府部门B:建设单位C:施工单位D:未来的业主答案：B解析：为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，物业管理条例明确

29、地规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业。53.物业管理在社会经济中的作用表现在()。A:有助于推进社会建设B:有助于提高居民收入水平C:有助于解决城乡就业问题D:有助于改善人居工作环境E:有助于维护社区和谐稳定答案：A,C,D,E54.在房屋种类的划分中，按房屋承重受力方式可分为( )。A:墙承重结构B:构架式承重结构C:大空间结构承重D:砖木结构E:筒体结构或框架筒体结构承重答案：A,B,C,E55.根据物业管理条例，召开业主大会临时会议须经()以上的业主提议。A:10%B:15%C:20%D:25%答案：C解析：物业管理条例第十三条规定，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织

30、召开业主大会临时会议。56.有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件是()和管理规约，它是物业管理顺利进行的保证。A:业主大会议事规则B:规章制度C:物业服务合同D:业主大会章程答案：A解析：管理规约、业主大会议事规则是规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约。57.物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可以采用( )等具体方法进行检查。A:观感查验B:使用查验C:检测查验D:跟踪查验E:试验查验答案：A,B,C,E58.在企业内部要表彰先进、批评错误、传达重要精神或者让下级单位周知某事项的情况时，要使用应用文中的( )文种。A:批复B:通

31、报C:请示D:通知答案：B59.任何一项完整的法律规范，都应当具备的要素不包括()A:适用条件B:行为模式C:处罚责任D:违反行为模式的法律后果答案：C解析：任何一项完整的法律规范，都应当包括适用条件、行为模式以及违反行为模式的法律后果三个要素。60.宏观调控房地产市场中，以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任，对土地开发、利用起指导作用的手段是()A:土地供应政策B:地价政策C:金融政策D:城市规划答案：D解析：宏观调控房地产市场的手段包括土地供应、金融、住房、税收、价格政策等。其中，城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任，对土

32、地开发、利用起指导作用。61.以下关于物业管理服务标准的说法中，正确的有（ ）。A:物业管理一级服务标准中，小区主出入口应24小时站岗值勤B:物业管理一级服务标准中，共用雨、污水管道每年应疏通1次C:物业管理二级服务标准中，对重点区域、重点部位应每3小时至少巡查1次D:物业管理二级服务标准中，载人电梯早6点至晚12点应正常运行E:物业管理三级服务标准中，应公示12小时服务电话答案：A,B,D62.物业承接查验的主体有()。A:居民委员会B:业主委员会C:建设单位D:物业服务企业E:政府主管部门答案：B,C解析：本题考核的知识点为物业承接查验的内容。物业承接查验活动由物业建设单位或业主委员会组织

33、实施。63.关于设施管理涉及的主要问题，描述错误的是()A:设施经理应该设法提高和保护职员的生活质量B:因为工作的本身经常是部分在变化的，设施经理必须进行设施的冗余和灵活性分析C:设施管理从开始计划到进行处理，是一系列分立项目的组合D:设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有灵活性和服务性答案：C解析：设施管理涉及的主要问题包括：(1)所有权的费用。(2)生命周期内的花费。(3)服务的融合。(4)运作和维护的设计。(5)委托的责任。(6)费用的时效性。(7)提高工作效率。(8)生活质量。设施经理应该设法提高和保护职员的生活质量。最低的要求是有一处安全的工作场所，努力的目标是有一处可以提高

34、个人和团体工作效率的工作环境。(9)设施的冗余和灵活性。因为工作的本身经常是部分在变化的，设施经理必须进行设施的冗余和灵活性分析。(10)作为资产的设施。(11)设施管理的商业职能。(12)设施管理是一个连续的系统。设施管理从开始计划到进行处理，是个连续的过程，不是一系列分立项目的组合。(13)服务。设施管理只提供一种产品：服务。设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有灵活性和服务性。64.物业管理项目财务管理因具有不同的特性，其与普通的财务管理是有区别的，从目前物业管理项目机构财务管理的现状来看，主要分为( )的形式。A:动态核算与静态核算B:定量核算与定性核算C:宏观核算与微观核算D

35、:独立核算与非独立核算答案：D解析：本题考核的是物业管理项目财务管理的类型。物业管理项目财务管理因具有不同的特性，其与普通的财务管理是有区别的。从目前物业管理项目机构财务管理的现状来看，主要分为独立核算与非独立核算两种形式。65.物业服务费的测算编制应考虑的因素有( )。A:区分不同物业的性质和特点B:根据物业服务的项目、内容和要求、科学测算物业服务成本C:固定资产的折旧D:做到收支平衡，略有结余E:物业管理人员素质答案：A,B,C,D66.下列投资中，能够直接形成房地产市场上增量供给的是 （ ）。A.房地产企业债券和股票投资 B.房地产置业投资C.房地产开发投资 D.购买房地产投资信托基金答

36、案：C解析：房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让給新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。67.资产管理与传统物业管理的区别包括()。A:两者互为联系、互相促进B:出发点不同C:运行效果不同D:宗旨不同E:内容不同答案：B,C,E解析：资产管理与传统物业管理的区别包括：出发点不同。传统物业管理是基于管理服务，强调物业基本功能的正常发挥，资产管理是基于价值，强调物业和客户资产

37、的保值、增值。内容不同。传统物业管理的内容主要包括物业维护、清洁、绿化等物业服务合同约定的常规服务项目和内容，资产管理的内容强调是多元化与开放性，其所包台的服务内容非常广泛。考核评价标准不同。传统物业管理的考核评价强调物业的正常运作使用与业主、物业使用人的满意度，资产管理的考核评价则以经济效益为主。运行效果不同。传统物业管理运作强调物业的运行维护，物业服务企业的收益主要集中于项目酬金或服务利润，资产管理由干涉及面宽，技术水平高，利润水平很多情况下明显优于传统物业管理，因此资产管理不仅开拓了物业管理的服务范围和行业新的利润空间，提升了行业质量与层次，而且能全面带动行业的优化、升级。68.在物业开

38、发项目的建设阶段，早期介入的方法和要点是（）。A:选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作B:物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作C:参与有关规划设汁的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议D:对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见答案：B69.新建商品住宅项目招标人应当在()完成物业管理招投标工作。A:售前30日B:售前45日C:售前60日D:售前90日答案：A解析：前期物业管理招投标

39、管理暂行办法规定，通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：(1)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；(2)预售商品房项目应当在取得商品厉预售许可证之前完成；(3)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。70.物业管理条例规定，物业服务企业在业主装修房屋前应当履行()义务。A:配合B:协助C:告知D:警告答案：C解析：物业管理条例第五十三条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。71.某投资者以400万元购进一写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷

40、款，抵押贷款价值比率为60%。该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金和剩余的物业权益价值依次是()万元。A:182.16；259.47B:150.53；249.47C:182.16；217.84D:192.16；249.47答案：D解析：由题意：n1=15*12=180个月，n2=5*12=60个月，i=9%/12=0.75%，初始购买价格=400万元，则具体计算过程如下：初始抵押贷款数额：P=400*60%=240（万元），投资者月还本付息数额为：A=P*i/1-(1+i)-n=240*0.75

41、%/1-(1+0.75%)-180=2.2342（万元），第6年初写字楼物业的价值为：400*(1+2%）5=441.63(万元)，第6年初尚未偿还的抵押贷款本金数额为：P=(A/i)*1-(1+i)-n=(2.2342/0.075%)*1-(1+0.75%)-(180-60)=192.16(万元)，投资者转售物业时拥有的物业权益价值为：441.63-192.16=249.47(万元)。72.物业服务企业操作层员工中，维修员知识培训的主要内容包括( )。A:物业管理基础知识B:水泵房的管理C:供水供电基础知识D:房屋日常养护知识E:房屋维修知识答案：A,C,D,E73.从管理层面上来看，()是

42、零售商业物业经营管理的更高层次，对于零售商业物业的成功运营也更为关键，是零售商业物业管理的发展方向。A:策略与运行管理B:现场管理C:组合投资管理D:设施管理答案：A解析：从管理层面上来看，策略与运行管理是零售商业物业经营管理的更高层次，对于零售商业物业的成功运营也更为关键，是零售商业物业管理的发展方向。74.下列关于地役权的说法错误的是()。A:地役权是在他人的土地上设定的负担B:地役权一般是通过签订地役权合同产生的C:地役权的设定是有偿的D:地役权自地役权合同生效时成立，未经登记不可对抗善意第三人答案：C解析：地役权，是指不动产权利人为某特定不动产的便利而使用他人不动产，使其负一定负担的物

43、权。地役权和相邻关系同样是在他人的土地上设定的负担，地役权的产生一般是通过签订地役权合同产生的。地役权的设定，可以是有偿的，也可以是无偿的。地役权自地役权合同生效时成立，但未经登记，不可对抗善意第三人。75.业主(住户)手册由物业管理单位编撰，主要内容包括( )。A:验收时间B:物业名称、楼号C:小区概况D:验收情况简要描述答案：C解析：本题考核的是业主(住户)手册的主要内容。主要包括：(1)欢迎辞;(2)小区概况;(3)物业管理公司以及项目管理单位(处)情况介绍;(4)临时管理规约;(5)小区内相关公共管理制度;(6)物业装饰装修管理指南、物业服务流程等;(7)公共及康乐设施介绍;(8)服务

44、指南及服务投诉电话;(9)其他需要说明的情况以及相关注意事项。76.根据保安服务管理条例，下列人员中，不得担任保安员的是()。A:曾两次被行政拘留的B:被吊销保安员证未满4年的C:年龄超过60周岁的D:曾两次被吊销保安员证的答案：D解析：保安服务管理条例第十七条规定，有下列情形之一的，不(1)曾被收容教育、强制隔离戒毒、劳动教养或者3次以上行政拘留的；(2)曾因故意犯罪被刑事处罚的；(3)被吊销保安员证未满3年的；(4)曾两次被吊销保安员证的。77.物业管理条例要求前期物业服务合同以()的形式签订。A:约定B:书面C:口头D:传真答案：B解析：由于前期物业管理涉及广大业主的公共利益，物业管理条

45、例要求前期物业服务合同以书面的形式签订。对合同形式作书面要求，便于明确合同主体的责权利，防止建设单位和物业服务企业侵害业主权益的情况发生，发生纠纷时也有据可查。78.物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的()管理。A:竞争性B:综合性C:普遍性D:决策性答案：B解析：物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理。79.下列不属于可供企业选择的市场营销策略的是()。A:品牌营销B:集中性营销C:无差异营销D:差异性营销答案：A解析：可供企业选择的市场营销策略有三种：无差异营

46、销，是指企业不考虑细分市场的差异性，对整个市场只提供一种产品。企业的产品针对的是客户的共同需求而不是不同需求。差异性营销是指企业同时以几个细分市场为目标，分别设计产品及营销方案，以满足不同细分市场的需求。集中性营销，是指企业将整体市场细分后，只选择其中一个或少数几个细分市场作为目标市场，制订一套营销方案，集中企业资源在目标市场上开展高度专业化经营。二、多项选择题80.()是产业园区物业经营中商务项目的主要消费人群。A:管委会B:外来人员C:企业员工D:入园企业答案：B解析：外来人员是物业经营中商务项目的主要消费人群。该考点来自教材的第八章“其他业态物业的经营管理”的第六节。81.专用物业的共同

47、特点不包括()。A:产权单B:具有很强的公共性，社会关注度高C:易发生各类突发事件D:物业服务费相对较难答案：D解析：从物业经营管理服务的角度来看，除产业园区外，这些专用物业具有以下共同的特点：产权单一，具有很强的公共性，社会关注度高，易发生各类突发事件；物业服务费相对更有保障。82.城市房地产转让管理规定明确了不得转让房地产的情况包括()。A:依法收回土地使用权的B:未依法登记领取权属证书的C:共有的房地产D:司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产E:权属有争议的答案：A,B,D,E83.某物业服务企业下属项目较多，而且项目

48、所在地比较分散且物业类型结构复杂。该公司可采用的培训体系是( )。A:一级培训体系B:二级培训体系C:一、二级混合培训体系D:以上都可以答案：B84.房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于()A:10%B:15%C:20%D:30%答案：C解析：房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20%。85.我国物业管理的基本特征有（）。A.统一化 B.市场化C.社会化 D.专业化E.现代化答案：B,C,D解析：社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。86.在建筑物区分所有权中，占主导地位的是()。A:专有部分的管理权B:专用部分的所有权C:共有部分的共有权D:共有部分的共同管

49、理权答案：B解析：本题考核的知识点为建筑物专有部分的所有权。业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。87.业主委员会选聘物业服务企业的，物业服务企业承接物业时，应当与( )办理物业承接手续。A:业主大会B:原物业服务企业C:建设单位D:业主委员会答案：D88.根据物业管理条例的规定，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，()应当及时维修养护，有关业主应当给

50、予配合。A:物业服务公司B:业主委员会C:建设单位D:责任人答案：D89.共用题干某物业服务企业项目经理工作日志如下。请仔细阅读，并回答问题：1月5日晴近日，公司就本年度物业服务收费计划征求各项目部意见。本项目部全体同志经过认真研究，认为所管项目属于普通住宅小区，物业管理服务需求的价格弹性大，提高收费标准容易引起业主不满，应建议公司维持原有收费标准。2月6日多云临近春节，准备向公司申请专项经费，用于购买慰问品，探望去年年底因电梯事故而向政府控诉的三位业主，争取他们对我们服务工作的支持。3月5日多云上午，公司赵总来电话，要求本小区公共场地露天停车场自天向邻近大厦的车辆开放，既提高了车场使用率，又

51、可以为公司创造收入。我觉得小区露天停车场自天确实有大量的富余车位，如果出租给附近大厦使用，可为公司每年创收近百万元。但是，我们如果将停车场出租创收，又恐引起业主不满。思考再三，决定先开放停车场试试，出了问题再说。4月2日晴针对小区内个别住宅楼内的楼层地面出现松动、空鼓、开裂以及少量地面砖破裂的现象，工程部安排施工人员对出现问题的住宅楼进行了维修。今天上午，我组织了备部门的人员联合进行验收，发现部分工程未达到质量要求，当即请工程部组织返修。5月20日阴五月上旬，公司人力资源部组织新近入的大学生到我们项目部进行岗前实习。员工普遍反映实习人员学历较高，学习能力较强，但物业管理专业知识普遍不足。考虑到

52、目前项目部人员严重不足，我还是要求公司选派一部分实习人员到我处工作。相信经过一段时间学习和工作后，他们是能够胜任工作的。物业管理服务的需求价格弹性是()。A:大干1B:小于1C:等于1D:等于0答案：B解析：常见的业主控诉心理主要有：求尊重心理。业主采取控诉行动之后，希望控诉意见得到重视，往往会要求物业服务企业相关部门或个人向他们表示歉意并立即采取相应的行动，求发泄的心理。业主碰到令他们烦恼的事情之后，心中充满怨气、怒火，要利用控诉的机会发泄出来，以维持他们的心理平衡，求补偿心理。业主在受到定损失时而向有关部门控诉时，希望能补偿他们的损失，这是种普遍的心理。如家中物品损坏后希望尽快修理好，尽快

53、能将施工环境整理干净等。物业管理服务的需求价格弹性是指物业管理服务的需求量的变化程度对物业管理服务本身价格变动的反应程度的比值。由于各种原因，特别是对物业管理服务的认知度、接受度，以及业主对物业管理服务的感知与期望值之间存在着定的差距，使得物业管理的需求量对物业管理服务本身价格变动的反应程度不是很大，即物业管理服务价格的升降对物业管理服务的需求量的影响并不大，并非物业管理服务的价格越低，物业管理服务的需求量就会发生更大比例的增幅。也就是说，物业管理服务的需求是缺乏价格弹性的，即物业管理服务需求的价格弹性是小于1的。社会化具有主观能动性的特征，在社会化过程中，个体并非完全被动地接受社会的影响，而

54、是方面接受社会的影响，另一方面又积极主动地认识社会，影响和作用于周围的环境。个体在社会化中的能动性体现在两个方面：个体自身的知识、经验、价值观念和人格特征等因素影响、引导着个体的社会化，个体不仅有选择地将社会价值文化内化，还将内化了的社会价值文化有创造性地外化，社会化的个体之间的相互作用，个体被社会化的过程中，也会影响其他个体的社会化，个体既是社会化的客，也是社会化的主体。90.在前期物业管理过程中，物业项目管理机构应根据实际管理情况对已制定的管理制度和服务规范进行调整、（）和完善。A:筛选B:补充C:调查D:咨询答案：B91.物业管理方案的关键性内容主要包括( )。A:组织架构与人员的配置B

55、:费用测算与成本控制C:管理制度的制订D:常规物业管理服务综述E:项目的整体设想与构思答案：A,B,E92.从理论上讲，物业租金要以()来确定。A:历史平均投资回报率B:业主所需缴纳的所得税C:物业建造成本D:物业出租经营成本E:业主希望的投资回报率答案：D,E解析：本题考核的知识点为租金确定的原则。从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。93.财务绩效定量评价是指对企业一定期间的()进行定量对比分析和评判。A:盈利能力B:资产质量C:经营增长D:债务风险答案：A,B,C,D94.房地产开

56、发企业申请预售许可时，需提交的资料不包括()。A:商品房预售方案B:工程施工合同及关于施工进度的说明C:开发企业的营业执照和资质证书D:样板房装修设计方案E:商品房预售合同答案：D,E解析：房地产开发企业申请预售许可，应当提交下列证件及资料：(1)商品房预售许可申请表；(2)开发企业的营业执照和资质证书；(3)土地使用产权、建设工程规划许可证、施工许可证；(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；(5)工程施工合同及关于施工进度的说明；(6)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。95.为保证实施物业管理

57、服务所需费用，酬金制要求业主按照()的约定，先行向物业服务企业预付物业服务支出。A:经过审议的预算和物业管理合同B:经过审议的概算和物业管理合同C:经过审议的预算和前期物业管理合同D:经过审议的概算和前期物业管理合同答案：A解析：为保证实施物业管理服务所需费用，酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定，先行向物业服务企业预付物业服务支出。物业服务支出为所交.纳的业主所有，物业服务企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。96.根据商品房销售管理办法的规定，商品房现售应当符合()条件。A:现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书B:取得土地使用产权书或者使用土地的批准文件C:持有建设工程规划许可证和施工许可证D:供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施必须具备交付使用条件E:公共设施必须具备交付使用条件答案：A,B,C,D97.()构成了签订前期物业服务合同的法理依据。A:管理规约的授权和业主的初始物权B:临时管理规约的授权和业主的初始物权C:管理规约的授权和建设单位的初始物权D:临时管理规约的授权和建设单位的初始物权答案：D98.物业管理用房的所有权依法属于业主。未经()同意，物业服务企业不得