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1、房地产企业成本管理房地产企业成本管理q 土地成本土地成本q 开发前期准备费开发前期准备费q 主体建筑工程费主体建筑工程费q 主体安装工程费主体安装工程费q 园区管网工程费园区管网工程费q 园林环境建设费园林环境建设费q 配套设施费配套设施费q 开发间接费开发间接费1 1、统一成本科目的设置、统一成本科目的设置主体造价园区造价楼面地价费用及资金成本几个基本成本概念几个基本成本概念责任成本体系责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。体成本的合理性和先进
2、性。责任成本管理体系要素：责任成本管理体系要素： （1）责任范围；）责任范围； （2）责任人）责任人 （3）评价标准；）评价标准； （4）评价人）评价人责任成本体系建立目的：责任成本体系建立目的： 令全员实施自觉的成本管理行为令全员实施自觉的成本管理行为2 2、责任成本管理、责任成本管理3 3、加强目标成本管理、加强目标成本管理 管理原则管理原则：体现目标成本的先进性体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性目标成本的严肃性(纳入绩效考核) 目标成本：目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成和经过努力所要实现的成
3、本目标；是项目成 本的控制线。本的控制线。动态成本：动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果结果（见动态成本构成）（见动态成本构成）。基本概念基本概念：管理工具管理工具：动态成本反映系统平台动态成本反映系统平台 成本指标数据库成本指标数据库实施过程实施过程 目标成本形成目标成本形成 动态成本控制动态成本控制4 4、加强作业过程管理、加强作业过程管理项目发展项目发展施工施工规划设计规划设计招标招标竣工结算竣工结算签约签约销售及物业管理销售及物业管理总总目标目标 通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本通过对房地产各个作业过程进行成本控
4、制，实现降低成本的目的。的目的。 全过程、全员、全方位全过程、全员、全方位房地产成本作业过程房地产成本作业过程：新项目发展成本控制新项目发展成本控制控制要点：控制要点：稳健性稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。程综合单价。控制原则：控制原则：客观、全面、准确、谨慎预测新项目成本客观、全面、准确、谨慎预测新项目成本需求文件：需求文件：新项目发展可行性评审体系新项目发展可行性评审体系 成本数据库系统：成本数据库系统：q 成本指标数据成本指标数据q 项目成本数据项目成本数据q 材料设备数据材料设备数据是万科集团的成本数据平台，是新项目估是万科
5、集团的成本数据平台，是新项目估算和结算分析的重要参考依据。算和结算分析的重要参考依据。 分为规划指标、建筑指标和结构指标，可以对不同项目间分为规划指标、建筑指标和结构指标，可以对不同项目间的同类指标进行比较分析。的同类指标进行比较分析。 记录各项目及其各产品类型的结算成本，可以对不同项目记录各项目及其各产品类型的结算成本，可以对不同项目间的同类产品指标进行比较分析。间的同类产品指标进行比较分析。 记录各项目材料设备的价格等详细资料，便于新项目估算记录各项目材料设备的价格等详细资料，便于新项目估算和部品设计时参考。和部品设计时参考。设计阶段的成本控制设计阶段的成本控制控制要点：控制要点：合理的产
6、品技术经济指标合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。设计周期、设计质量。控制原则：控制原则：经济合理性最大。经济合理性最大。需求文件：需求文件： 规划设计工作流程与评审制度规划设计工作流程与评审制度 设计成本控制设计成本控制70%的成本由设计阶段确定的成本由设计阶段确定建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本设计阶段的主要经济指标设计阶段的主要经济指标容积率容积率建筑占地面积建筑占地面积单方钢筯含量单方钢筯含量单方砼含量单方砼含量窗地比窗地比建筑周长面积比建筑周长面积比 招标成本控制招标成本控制控制要
7、点：控制要点：获取竞争性低价成本获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式尽量采用工程量清单方式 集中采购集中采购控制原则：控制原则：全面招标原则全面招标原则 合理低价中标原则合理低价中标原则 透明公正原则透明公正原则 需求文件：需求文件：工程及材料招标管理办法工程及材料招标管理办法 工程量清单招标的优点工程量清单招标的优点降低职业风险 ，对成本人员的个人水平的依赖性降低；提高工作效率 ，尤其是能大大缩短结算核对时间；便于成本数据积累，建立成本数据库： 工程总价准确；有更合理的时间办开工手续；发现设计失误，减少变更 及时评估出造价咨询公司的工作质量 合同签约阶段的成本控制合同签约阶段的成本控制
8、控制要点：控制要点：合同谈判（慎选）合同谈判（慎选） 合同审批合同审批控制原则：控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则原则、招标原则、利益明晰原则 需求文件：需求文件：工程合同管理办法工程合同管理办法 合同分类编号规则合同分类编号规则 合同的主要经济条款合同的主要经济条款合同造价：合同造价：总价合同、单价合同、费率合同总价合同、单价合同、费率合同付款进度：付款进度：按月付款、按形象进度付款按月付款、按形象进度付款总包管理配合费：总包管理配合费：2%2%采购保管费：采购保管费：1.51.53%(3%(其中采购其中采购70%70%、
9、保管、保管30%30%）保修金：保修金：3 35%5%材料供应方式：材料供应方式：甲供、甲控乙供、乙供甲供、甲控乙供、乙供变更与签证：变更与签证：按合同单价、按定额下浮按合同单价、按定额下浮竣工验收与结算：竣工验收与结算：结算方法、核对时间要求等结算方法、核对时间要求等 合同签约阶段的成本控制合同签约阶段的成本控制工程类合同共分六类，相应编号按下列括号中汉字表示。工程类合同共分六类，相应编号按下列括号中汉字表示。土地合同（土地）：土地合同（土地）：项目合作开发与土地使用权出让、转让等合同；前期合同（前期）：前期合同（前期）：规划、设计、勘察、监理、造价咨询等合同；施工合同（施工）：施工合同（施
10、工）：包括建筑、安装、装饰、市政等施工或安装合同；工程材料设备采购合同（采购）：工程材料设备采购合同（采购）：包括材料采购、甲方付款乙方收货的三方合同、设备购买等合同； 园林环境合同（环境）：园林环境合同（环境）：包括室外环境施工和采购合同；营销包装合同（营销）：营销包装合同（营销）：包括策划、销售代理、样板间装修、户外广告牌制安、媒介广告设计、制作、宣传品设计、印刷等合同； 施工期间的成本控制施工期间的成本控制控制要点：控制要点：变更与签证的控制变更与签证的控制 工程质量的控制工程质量的控制 工期控制工期控制控制原则：控制原则：权力限制原则、时间限制原则权力限制原则、时间限制原则 多级审核原
11、则、完工确认原则多级审核原则、完工确认原则需求文件：需求文件：设计变更、现场签证管理办法设计变更、现场签证管理办法结算阶段的成本控制结算阶段的成本控制控制要点：控制要点：严格审核结算工程量严格审核结算工程量 合理确定结算单价合理确定结算单价控制原则：控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则准确高效原则、可复查性原则需求文件：需求文件：工程预结算管理办法工程预结算管理办法 结算复核工作实施细则结算复核工作实施细则 销售承诺及物业管理成本控制销售承诺及物业管理成本控制控制要点：控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书）销售承诺（销售合同、广告、售
12、楼书） 物业管理亏损物业管理亏损控制原则：控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。独立、健康运营，不产生经营负担。需求文件：需求文件：销售管理制度销售管理制度 物业管理制度物业管理制度责任成本管理责任成本管理目标成本管理目标成本管理作业过程管理作业过程管理成本管理软件成本管理软件公司总经理层公司总经理层控制系统控制系统信息系统信息系统组织系统组织系统最终形成如下所示的成本管理构架和模式最终形成如下所示的成本管理构架和模式领导机构领导机构 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件房地产企业基本数据平台房地产企业基本数据平台几个成本观点几个成本观点专业追求，永无止境！专业追求，永无止境！
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