2022年房地产估价师考试模拟卷120（带答案解析）

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1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年房地产估价师考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.有一个大型购物中心，总建筑面积50000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划。该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当地房地产资本化率如表4-5所示。根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是(

2、)。A、 前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定的水平B、 前若干年内递增，之后递减，最终稳定在一定水平C、 在全部经营期内保持不变D、 在全部经营期内持续增长答案：B解析：试题分析 该题目主要考核运用收益法评估商业收益性房地产时的资本化率和净收益流量的判断技巧。由于该地区商业项目渐趋饱和，因此投入运营后可能会面，临较高的经营风险，因此资本化率取值为7%8%。对于经营期间的净收益流量问题也是主要根据市场竞争情况判断的。您可能感兴趣的试题2.下列建设项目中，应通过出让方式取得国有建设用地使用权的是（）。A部队营房B国有企业办公楼C国家投资的核电站D科技博物馆扩建答案：B解析：招标拍卖挂

3、牌出让国有建设用地使用权规定第4 条第1 款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让，进一步明确将工业用地纳入招拍挂范围。3.下列建筑施工图中，简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的图纸是( )。A.建筑详图B.建筑剖面图C.建筑立面图D.建筑平面图答案：B解析：建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。4.城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则( )。A、 必须经房屋拆迁管理部门同意B、 前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议C、 实行“一裁终局制”D、 只有一方

4、依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理E 对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理答案：B,C,E解析：知识点 房屋拆迁纠纷的处理方式5.营业税改征增值税后，一般情况下，年销售额超过规定标准（）万元的为一般纳税人。A、300B、500C、700D、900答案：B解析：本题考查的是营业税改征增值税。一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人。6.下列有关房地产投资系统风险的说法中，正确的有（）。A.洪水.地震等灾害不用单独投保B.利率的调升会导致房地产实际价值的折损C.政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险D.周期风险是指房地产市场的周期波动给投资

5、者带来的风险E.房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。选项A错误，有时需就洪水、地震、核福射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单；选项E错误，房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加。7.分摊原则与财产业务中发生的重复保险密切相关，不适用于（）。A.人身保险B.财产保险C.商业保险D.工程保险答案：A解析：本题考查的是保险的基本原则。分摊原则与财产保险业务中发生的重复保险密切相关，不适用于人身保险。8.在某省会城市，甲房地产开发

6、企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2014年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。甲企业应在取得商品房预售许可证10日内，一次性公开（）套房源。A、100B、200C、300D、400答案：C解析：本题考查的是商品房预售。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。9.(2017真题) 开放经济中社会总需求由（）构成。A.居民消费B.

7、投资C.政府支出D.净出口E.居民储蓄答案：A,B,C,D解析：本题考查的是总需求与总供给。在开放经济中，总需求等于封闭经济的总需求（居民消费、投资、政府支出）加上净出口。10.(2012真题) 三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续（）年以上。A.2B.3C.4D.6答案：C解析：本题考查的是房地产估价机构等级。申请二级资质，要求取得三级资质后从事估价活动连续4年以上。参考教材P182。11.国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。（）答案：错解析：征收与征用在所有权转移上是不同的。征收主要是所有权的改变，是国家将集体所有或者私人所有的财产强制地征归

8、国有，不存在返还的问题，通俗地说是“强买”；征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应返还被征用人，通俗地说是“强租”。12.某商铺建筑面积为4000m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为40年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为150元m2；运营费用率为租金收入的35；该类房地产的报酬率为10。该商铺的价值为（）万元。A、457.66B、533.00C、695.00D、711.00答案：A解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。V（150400012）（135%）10%11（110%）40457.66（万元）。参见教材P221。13.受

9、贿房地产价值的评估时点是委托估价日。（）答案：错解析：考点:价值时点的确定。在评估受贿所收受的房地产的价值时，价值时点有受贿之日、案发之日和委托估价之日等多种选择，但从理论上讲，科学的价值时点应为受贿之日。14.甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2017年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合同。2018年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。商品房销售

10、合同属于（）。A、有偿合同B、要式合同C、单务合同D、实践合同答案：A,B解析： 本题考查的是合同法概述。商品房销售合同属于有偿合同、要式合同、双务合同、诺成合同。15.房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有（）。A.房屋赠与B.房屋析产C.房屋继承D.房屋焚毁E.房屋买卖答案：A,B,C,E解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。参见教材P137。16.某房地产投资项目的名义收益率为12.0%，若银行的存、贷款年利率分别为3.5和6.5%，通货膨胀率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是（）。A、8.74%B

11、、12.00%C、12.32%D、15.02%答案：A解析：考点:名义利率与实际利率。实际收益率i=（1+r）/（1+Rd）-1=（1+12%）/（1+3%）-1=8.74%。17.商品房买卖合同属于（）。A单务合同B无名合同C实践合同D要式合同答案：D解析：要式合同是指根据法律规定必须采用特定形式的合同。例如，房屋租赁合同必须采用书面形式。商品房买卖合同也必须采用书面形式。A 项，单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同，如赠与、借用等合同。B 项，非典型合同又称无名合同，是指法律尚未特别规定，也未赋予一定名称的合同。C 项，实践合同是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成

12、立的合同。18.某投资者以30万元购买了一个写字楼2年的经营权，第一年净现金流量可能为30万元、27万元和23万元，概率分别为0.3、0.5和0.2；第二年净现金流量可能为38万元、31万元和28万元，概率分别为0.4、0.4和0.2，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为（）万元。A.22.07B.21.58C.19.34D.23.21答案：A解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。E（NPV1）=300.3+270.5+230.2=27.1（万元），E（NPV2）=380.4+310.4+280.2=33.2（万元），两年的现值之和=27.1/（1+10%）+33.2/（1+1

13、0%）2=52.07（万元），52.07-30=22.07（万元）。19.认股权证一般是有确定期限的，通常以（）为限。A.半年1年B.12年C.13年D.35年答案：B解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。认股权证一般是有确定期限的，通常以12年为限。20.房地产开发项目盈亏平衡分析中的临界点分析，是分析项目利润为零时风险因素变化的极限值。（）答案：错解析：临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。21.房地产估

14、价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有2 名以上注册房地产估价师答案：错解析：一级房地产估价机构设立分支机构应当符合下列条件：1.名称采用“房地产估价机构名称+分支机构所在地行政区划名+分公司(分所)”的形式；2.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3 年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师；3.在分支机构所在地有3 名以上专职注册房地产估价师；22.下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。A、 投资利润率B、 资本金利润率C、 财务内部收益率D、 成本利润率答案：C23.甲房地产开发企业新开发的普通住宅销售增值额为1200 万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金

15、额为7000 万元，则其应纳土地增值税额为( )万元。A.0B.360C.480D.600答案：A解析：12007000=17.14。对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。此例中，土地增值额1200 万元，未超过扣除项目金额7000 万元的20，免征土地增值税。24.下列导致房屋权属转移的行为中，不征收契税的是( )。A.继承B.赠与C.抵债D.交换答案：A解析：对于继承法规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。25.下列关

16、于拍卖与投标招标的区别，说法正确的有（）。A.拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人也只可委托代理机构招标B.招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作C.拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金D.招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳E.是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志答案：B,C,E解析：本题考查的是拍卖的涵义和原则。选项A错误，拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人可以委托代理机构招标，也可以自行办理招标事宜；选项D错误，招标投标活动中，由于中标人或者成为招标人的合作

17、伙伴，或者承揽一个合同项目，双方不需支付佣金或酬劳。26.下列现金流计算的表达式中，错误的是（）。A、从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流B、税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流C、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值D、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值答案：C解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值。27.下列论述不正确的是( )。A、 收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值B、 直接资本化法又称为收益乘数法C、 现代的收益法是建立

18、在资金具有时间价值观念上的D、 收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地进行量化答案：B解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查有关收益法的一些概念。收益乘数法是直接资本化法的一种，不能将直接资本化法称为收益乘数法。解决此题的关键在于正确理解收益法的一些相关概念。28.加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。（）答案：对解析：本题考查的是税收制度及构成要素。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。29.以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设

19、用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证答案：B,C,D解析：本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。两证一书一审批。由于是招拍挂方案，选项A选址已包含在一级开发中；选项E是建设行政主管部门的管理，非规划部门。参见教材P7274。30.(2017真题) 凡是建设工程，都必须实行监理。（）答案：错解析：本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：（1）国家重点建设工程；（2）大、中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。31.某建设项目的建设工

20、期不足一年，则申领施工许可证时要求其到位资金原则上不得少于工程合同价的50。答案：对解析：建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供本单位截至申请之日无拖欠工程款情形的承诺书或者能够表明其无拖欠工程款情形的其他材料，以及银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。32.在假设开发的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据价值时点的相应市场水平估计出来。（）答案：错解析：本题考查的是开发完成后的价值。根

21、据这些项目未来发生时候的数值，而不是价值时点的数值。33.(2017真题) 对人体危害程度最强的电磁辐射是（）。A.微波B.短波C.中波D.长波答案：A解析：本题考查的是辐射污染。电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。根据电磁波的波长，电磁波分为微波、超短波、短波、中波、长波。因此，它们对人体的危害程度分别是：微波超短波短波中波长波。34.在多层公共建筑中，被广泛使用最基本的消防给水系统是( )。A.消火栓系统B.自动喷洒系统C.分质供水系统D.分区分压供水系统答案：A解析：在一般建筑物中，根据要求可设置消防与生活或生产结合的联合给水系统。对于消防要求高或高层建筑，根据消防规范应

22、设置独立的消防给水系统。(1)消火栓系统。是最基本的消防给水系统，在多层或高层建筑物中已广泛使用。35.甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。问题：1小题转让该项在建工程应具备哪些主要证件？2小题简述评估技术路线。答案：解析：(1) 国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、已投入资金的证明等。(2)用假设开发法。 估算该工程完工后的价值。 采用现金流量折现法将未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用及未来的楼价贴现到估价时

23、点。 未来的楼价的折现值扣除未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用的折现值，再减去开发商购置待开发房地产应负担的税费，求得待估房地产的价值。 试题分析 此题为在建工程的转让。在建工程转让须具备各种必要的证件，对在建工程主要用假设开发法进行估价。您可能感兴趣的试题36.下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。A.150.8B.160.8C.170.8D.180.8答案：B解析：本题考查的是计算临街土地的价值。前街影响深度总深度前街

24、路线价（前街路线价后街路线价）175320（320240）100（英尺）。后街影响深度总深度后街路线价（前街路线价后街路线价）175240（320240）75（英尺）（或：总深度-前街影响深度175-100）。总价前街路线价前街临街平均深度价格修正率临街宽度前街影响深度后街路线价后街临街平均深度价格修正率临街宽度后街影响深度320100%30100240120%3075160.8（万元）。37.下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法正确的是（）。A.房地产业与建筑业是既合作又竞争的关系B.建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方C.建筑业是策划者.组织

25、者和发包单位；房地产业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务D.房地产业是策划者.组织者和发包单位；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务答案：D解析： 本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是策划者、组织者和发包单位；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。38.资本金净利润率年税后利润总额或年平均税后利润总额与( )之比。A、 经营收入B、 资本金C、 经营成本D、 销售收入答案：B解析：根据资本金净利润率的定义。39.股票的（）与股票的盈利性相对称。A.稳定性B.风险性C.流通性

26、D.价格的波动性答案：B解析：本题考查的是股票的基本特征。股票的风险性与股票的盈利性相对称。40.某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为（ ）万元。A.1945B.2000C.2695D.2750答案：C解析：本题考查的是市场价值的计算。（150004000）2500/10000100452695（万元），2695万元大于现状价值2000万元，应该选择拆除重建，按此方案的市场价值为2695万元。P91。41

27、.某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家庭月收入为20000元，准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（）元。A、529412.37B、83265.38C、87867.78D、91022.12答案：A解析：本题考查的是复利系数的应用。月还款A2000040%8000（元），i6%/120.5%，n1012120，可负担的贷款额P=A/i1-1/(1+i)n=8000/0.5%1-1/(1+0.5%)120=720587.63（元），首付款1250000720587.63529412.37（元）。42.（）是分

28、析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A、临界点分析B、保本点分析C、敏感性分析D、盈亏平衡分析答案：B解析： 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。43.一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，在房地产抵押估价中，估价对象范围包括下列（）。A.特色装饰装修B.厨具C.特许经营权D.抵押贷款答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐

29、厅，在房地产抵押估价中，估价对象范围不包括对特色装饰装修、厨具等动产、特许经营权的估价。44.某投资者于2014年1月以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年毛租金收入为100万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2015年该写字楼的投资回报率为（）。A.12.39%B.15.38%C.16.25%D.21.13%答案：C解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。年还本付息额A=Pi/1-1/（1+i）n= 2007.5

30、%/1-1/（1+7.5%）30=16.934万元，2014年利息：2007.5%=15（万元），2014年偿还本金：16.934-15=1.934（万元），2015年利息：（200-1.934）7.5%=14.855（万元），2015年偿还本金（投资者权益增加）：16.934-14.855=2.079（万元），年有效毛收入=100（1-10%-30%）=60万元，税前现金流=60-16.934=43.066万元，所得税=（6016.934+2.079）25%=11.286万元，税后现金流=43.066-11.286=31.78万元。写字楼市场价值增值额=500（1+3%）3%=15.45万元

31、，投资回报率=（31.78+2.079+15.45）/300=16.436%。本题选项C最接近计算结果。45.在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销答案：A,E解析：本题考查的是偿债备付率。可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 46.城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是（）。A、紫线B、蓝线C、黄线D、绿线答案：B解析：本题考查的是城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理。城市蓝线是

32、指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。47.某人两年前承租了一商业房地产，租期为5年，每年年末支付租金。该房地产各年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，则现在该承租人权益价值为（ ）万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58答案：A解析：本题考查的是承租人权益价值。剩余租赁期为523（年），承租人权益价值（6550）/7%11/（17%）339.36（万元）。P99。48.某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。该房地

33、产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00答案：C解析：本题考查的是投资组合技术。建筑物收益=20012%=24（万元）；土地收益=60-24=36（万元）；土地价值=（36/6%）（1-1/1.0630）=495.53（万元）；房地产价值=200+495.53=695.53（万元）。49.对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房的，免征营业税、房产税。（)答案：错解析：对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。50.定基发展速度加上1 （或100%）等于定基增长速度。（）答案

34、：错解析：本题考查的是速度指标。定基增长速度加上1 （或100 %）等于定基发展速度。参见教材P320。51.房地产估价师注销注册可由当事人申请答案：对解析：注销注册可由当事人申请，也可由国务院住房城乡建设主管部门依职权直接作出；52.基尼系数越小，表示收入分配的两极分化越严重。（）答案：错解析：基尼系数是根据洛伦茨曲线计算出来用以判断收入平均程度的指标。洛伦茨曲线将对角线以下的面积分割成 A、B 两块面积，A 块面积为对角线与洛伦茨曲线所包围的面积，基尼系数=A/（A+B）。基尼系数越小，表示洛伦茨曲线越靠近对角线，因此说明收入分配越平均；反之，基尼系数越大，则表示收入分配的两极分化越严重。

35、53.2016年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2016年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2017年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2017年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2017年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。该项目土地使用权出让合同由（）与甲公司签订。A.该市人民

36、政府土地管理部门B.该区人民政府土地管理部门C.该区人民政府D.该市人民政府答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。城市房地产管理法第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。参见教材P35。54.甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。（）答案：对解析：本题考查的是财产保险。建筑工程一切险的除外责任，包括因设计错误、铸造或原材料玦陷或工艺不善引起保险财产本身的损失以及换置、修理或娇正这些玦点错误所支付的费用参见教材P305。55.李某自用的地下工业厂房，应税

37、房屋原价为100 万元，2013 年应缴纳房产税最多为( )元。A.4200B.5040C.5400D.6480答案：D解析：自用的地下建筑中，工业用途房产，以房屋原价的5060作为应税房产原值。应纳房产税的税额应税房产原值1-(1030)1.2。2013 年应缴纳房产税最多=10060%(1-10)1.2=6480 元。56.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是实现物业管理社会化的必要条件。（）答案：错解析：本题考查的是物业管理的概念。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工是实现物业管理社会化的必要条件。57.(2013真

38、题) 同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。58.某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。关于承接本征收项目价款评估的估价机构，表述错误

39、的为（ ）。A.由被征人与征收部门协商确认B.甲估价机构的等级至少为二级C.甲估价机构应与征收部门签订估价委托合同D.由于被征收人意见不统一，以随机抽选方式确认答案：A,B解析：本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。甲估价机构应当由被征收人在规定时间内协商选定；除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。P61。59.经济适用住房单套建筑面积控制在（）左右。A.40平方米B.50平方米C.60平方米D.70平方米答案：C解析：本题考查的是保障性住房。经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右。60.生活污水的主要特点是( )。A.富营养化B.含氮、硫、磷高C.含污

40、染物多D.含金属碎屑多答案：B解析：生活污染源主要是由城市化造成的。城市和人口密集的居住区是主要的生活污染源。生活污水的特点是含氮、磷、硫高，含大量合成洗涤剂，含有多种微生物。61.某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为( )。A、 60%B、 65%C、 70%D、 75%答案：D解析：解析 房地产项目融资方案62.以下各项中，不属于抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券的是（）。A、抵押贷款传递证券B、抵押贷款转换债权C、抵押贷款直付债券D、抵押贷款担保债务答案：B解析：考点:房地产抵押贷款二级市场

41、。抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券主要有四种类型：抵押贷款支持债券、抵押贷款传递证券、抵押贷款直付债券和抵押贷款担保债务。63.下列关于房地产市场自然周期的表述中，正确的是（）。A、自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升B、自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升C、自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降D、自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升答案：B解析：考点:房地产市场的景气循环。选项A错误，第一阶段的前一时期租金增长率仍下滑，空置率有下降趋势；选项C错误，第三阶段空置率上升，租金增长率仍缓慢上升；选项D错误，第四阶段空置率继续上升，租金增长率开始上升。#64

42、.某房地产开发企业拟开发总建筑面积为50000m2的住宅项目，可销售面积为47500m2，项目的开发成本为5000 元/m2，销售均价为6500 元m2，营业税金及附加为销售收入的5.5%。当该项目利润为零时，售价允许降低的最大幅度是（）。A14.32%B18.62%C19.03%D23.08%答案：A解析：50005保本售价4.755.5%保本售价4.75，可得保本售价5569.48 元m2，（6500 元m25569.48 元m2）6500 元m214.32%。65.甲企业于2014年3月竞得一宗100 000的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实

43、行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。保障房建筑适宜的结构形式为（）。A、砖混结构B、剪力墙结构C、筒体结构D、砖木结构答案：B解析：本题考查的是建筑分类。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用钢筋混凝土结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构

44、、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。参见教材P69。66.账簿的基本内容包括（）。A.封面B.扉页C.账页D.尾页E.附录答案：A,B,C解析：本题考查的是看懂帐簿和会计核算形式。帐簿的基本内容包括封面、扉页和账页。67.对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb）之间的关系是（）。A、PbPbB、PbPbC、Pb=PbD、PbPb答案：D解析：考点:静态投资回收期。由于动态的有折现，所以动态投资回收期一定要大于静态投资回收期。68.某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为35

45、00元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。A、 3000B、 3277C、 3295D、 3599答案：C解析：知识点 房屋建筑面积69.（）可以用来养护和拌制混凝土。A.能饮用的自来水B.清洁的天然水C.污水D.酸性水E.海水答案：A,B解析：本题考查的是混凝土。凡能饮用的自来水及清洁的天然水都能用来拌制混凝土。70.房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有（）。A、供给、需求、利用状况B、价值、使用价值、供求C、使用价值、稀缺性、有效需求D、权利、租金、利率答案：C解析：考点:价格和价值。房地产价格的形成条件为三个：使用价值、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一

46、般的需求、需要等概念区分开来。71.当可供比较的互斥方案寿命期相同，且效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（）。A、净现值法B、差额内部收益率法C、费用现值法D、内部收益率法答案：C解析：本题考查的是方案经济比选方法的选择。期限相同用费用现值法，期限不同采用等额年费用法。参见教材P210。72.保留价的修改权从属于保留价的确定权，归（）享有。A、委托人B、拍卖人C、竞买人D、竞卖人答案：A解析： 本题考查的是保留价规则。保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有。73.甲企业于2015年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1

47、.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.4亿元，并为投资项目办理建设工程一切险，为场内施工人员办理意外伤害保险。2017年，甲企业销货成本为12000万元，年初存货为4500万元，年末存货为1500万元，平均应收账款为2600万元。2018年中旬，构件生产厂发生火灾，由于甲企业为生产厂办理了火灾保险，保险公司赔付保险金额800万元，但火灾致使一批定制建筑构件存坏，该批定制构件的合同金额为2000万元，购买方已支付定金300万元，合同约定违约金为500万元。购买方可以获得的最大索赔金额为（）万元。A.0B.600C.8

48、00D.1000答案：C解析：本题考查的是违约责任。购买方可以采用违约金原则，或者定金原则，最大索赔金额500300800（万元）。参见教材P333。74.下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。A、依法收回的国有土地B、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地C、集体土地中的宅基地D、依法收购的土地答案：C解析： 本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。集体土地不纳入土地储备。75.关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有（）。A.土地补偿费归农村集体组织所有

49、B.土地补偿费归农民个人所有C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体组织所有D.地上附着物和青苗补偿费归附着物和青苗的所有者所有E.安置补助费一定归农村集体组织所有答案：A,D解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。76.某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开

50、始，2006年3月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。A、 市场价格上升B、 市场价格下降C、 市场价格不变D、 市场价格变化不确定答案：D77.下列选项中，属于土地使用管制的事项有（）。A.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路B.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通C.取得的土地使用权不包括地下资源.埋藏物和市政公用设施D.某宗土地只能用于商业房地产开发E.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产权益状况的描述。土地使用管制情况：说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规

51、划条件，包括：（1）土地用途；（2）容积率或建筑控制规模；（3）建筑密度；（4）绿地率；（5）建筑高度；（6）其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。78.在采用比较法估价时，如果估价对象为普通装修，可比实例为高档装修，则在建立比较基础时，应将可比实例的装修价值扣除。（）答案：错解析：建立比较基础时，要统一财产范围。财产范围不同，是指“有”与“无”的差别，而不是大家都有的情况下彼此之间“好”与“坏”或“优”与“劣”、“新”与“旧”的差别。因此，统一财产范围即是进行“有无对比”，并消除由此造成的价格差异。79.依法判定的估价对象应当是估价对象的实际状况，不应该是合同、招标文件中的状况

52、。（）答案：错解析：考点:合法原则。依法判定的估价对象通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。80.若总体单位的属性为人们受教育程度，则该标志为品质标志。 ( )答案：对81.某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安

53、装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算

54、，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）答案：解析：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.

55、88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；管理费用：（3600+288）3%=116.64（万元）；销售费用：C总3%；投资利息：（3600+288+116.64+3%C总）60%（1+6%）1.51+（3600+288+116.64+3%C总）40%（1+6%）0.51=266.79+0.2%C总；销售税费：C总6.5%；投资利润：（3600+288+1

56、16.64+3%C总）35%=1401.624+1.05%C；重新购建价格：C总=+=3600+288+116.64+3%C总+266.79+0.2%C总+C总6.5%+1401.624+1.05%C总；解得：C总=6356.394万元。方法二：重新购建价格C=1200（1+8%）（1+3%）+C3%60%（1+6%）1.5+1200（1+8%）（1+3%）+C3%40%（1+6%）0.5+C6.5%+1200（1+8%）（1+3%）+C3%35%。解得：C=2118.798（元/m2）；则重新购建总价格为：2118.79830000=6356.394（万元）。（2）计算折旧：可修复费用：35

57、万元；装修折旧费：5001/53=300（万元）；设备折旧费：2001/103=60（万元）；长寿命项目折旧费：（6356.394+35500200）1/603=281.069（万元）；缺乏电梯的功能折旧费：（32853080%）123/8%11/（1+8%）57（180+60）=1182.085（万元）；功能过剩引起的折旧费：1/8%11/（1+8%）57=12.344（万元）。（3）计算建筑物现值：V=6356.3943530060281.0691182.08512.34440=4445.90（万元）。82.招标文件的内容通常包括（）等。A、投标文件格式B、技术标准和要求C、投标人须知D、施工组织设计E、设计图纸答案：A,B,C,E解析： 本题考查的是招标程序。招标文件包括招标公告、投标人须知、评标办法、合同条款及格式、采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单、设计图纸、技术标准和要求、投标文件格式、投标人须知前附表规定的其他材料。参见教材P77。83.(真题) 房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有（）