2022年物业管理师考试模拟卷353（带答案解析）

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1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年物业管理师考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.在实际核算中，国内生产总值的计算方法包括()A:生产法B:功效系数法C:收入法D:综合分析判断法E:支出法答案：A,C,E解析：在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。三种方法分别从不同的方面反映国内生产总值及其构成。2.前期物业管理招投标活动应当遵循的原则是公开、公平、公正和 （ ） 。A.质价相符 B.资信相符C.诚实信用 D.协商一致答案：C解析：前期物业管理招标投标管理暂行办法第四条规定：前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和

2、诚实信用的原则。3.建筑给水系统的水箱中设置浮球阀的主要作用是()。A:阻止水流的反向流动B:避免水压超过规定值C:控制液位D:使水箱内空气流通以保持水的新鲜答案：C解析：本题考核的知识点为浮球阀的主要作用。液位控制阀一般装在水箱、水池的进水管上，用以控制它们的水位，避免溢流。液压水位控制阀是浮球阀。4.前期物业服务期限的不确定体现了前期物业服务合同具有()A:长期性B:一次性C:风险性D:过渡性答案：D解析：前期物业服务合同具有过渡性。前期物业服务合同的期限，存在于业主、业主大会选聘物业服务企业之前的过渡时间内。实践中，物业的销售、业主的入住是陆续的过程，业主召开首次业主大会会议时间的不确定

3、性决定了业主、业主大会选聘物业服务企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限也是不确定的。5.在确定写字楼租金时，最低租金水平应是能够抵偿抵押贷款还本付息、()和空置损失的租金。A:建造费用B:人工费用C:经营费用D:广告费用答案：C解析：本题考核的知识点为写字楼租金的确定。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。6.实行()的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务公司的利润。A:物业服务费用承包制B:物业服务费用转包制C:物业服务费用酬金制D:物业服务费用包干制

4、答案：D7.招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起()日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。A:14B:28C:30D:56答案：C8.住宅小区停车场经营的核心问题是()。A:车位租金B:管理服务费用标准C:经营风险的控制D:停车场的产权及收益归属问题答案：D解析：停车场经营的核心问题停车场产权及收益归属问题，是停车场经营重点关注的问题一般来说，住宅小区地下停车场的产权在现有法律制度设计背景下，一开始归属于建设单位（发展商），后期可能被全部或部分分散出售，小区路面或空地临时停车场（位）产权归属于全体业主。9.缓解物业管理矛盾的根本所在是()A:物业服务收费与服务水平相适应B:企业

5、的经营作风必须诚实信用C:提高价质相符的市场交换意识D:增强业主的亲和力答案：C解析：提高价质相符的市场交换意识，是缓解物业管理矛盾的根本所在。10.前期物业服务合同的主要内容中，违约责任主要包括()A:甲乙双方和物业使用人的违约责任B:业主和物业使用人的违约责任C:共同约定的免责条款D:甲乙双方和业主的违约责任E:共同约定的责任条款答案：A,B,C解析：前期物业服务合同中的违约责任主要包括甲乙双方、业主和物业使用人的违约责任，以及共同约定的免责条款。11.房地产资产管理和房地产投资组合管理以（）管理为主。A:运行B:策略性C:日常D:设施答案：B12.由社区内的人大代表、政协委员、知名人士、

6、居民代表、单位代表组成，行使对社区事务的建议权和监督权的社区协商议事委员会属于建立新的社区自治组织体系中的( )。A:领导层B:执行层C:议事层D:决策层答案：C13.物业管理招标时，招标人应当在投标有效期截止时限( )日前确定中标人。A:10B:15C:20D:30答案：D14.房地产开发投资通常属于()投资。A:长期B:短期C:置业D:间接答案：B解析：本题考核的知识点为房地产开发投资的性质。房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种人住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通

7、过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。15.有效的承诺应具备的要件包括()。A:承诺必须自要约人向重要约人发出B:承诺的内容应当与要约的内容一致C:承诺的内容可以对要约的内容有个实质性的变更D:承诺必须在要约的存续期间内作出E:承诺应以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外答案：B,D,E解析：承诺是重要约人同意要约的意思表示。有效的承诺应具备以下要件：承诺必须自重要约人向要约人发出，承诺的内容应当与要约的内容一致，承诺必须在要约的存续期间内作出。如要约未确定承诺期间，则依对话方式或者非对话方式而分别

8、确定，承诺必须向要约人作出。合同法第二十二条规定：“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”16.写字楼物业管理常规目标包括经营、管理和（ ）等三方面内容。A.维护 B.服务C.效益 D.安全答案：B解析：写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位一体，互相渗透。17.公寓、别墅特约服务定价要进行全成本核算，尤其是()的核算。A:营业成本B:固定成本C:变动成本D:管理成本答案：D解析：特约服务定价要充分考虑企业成本、利润和市场价格等多方面因素。企业成本要进行全成本核算，尤其是管理成本的核算。该考点来自教材的第七章“居住类物业经营管理”中的第二节。1

9、8.()是业主大会的执行机构。A:业主代表大会B:居民委员会C:业主成员会D:业主委员会答案：D解析：业主委员会是业主大会的执行机构，一经业主大会会议选举产生，就在业主大会议事规则规定的任期内履行相关职责。19.对处理紧急事件的要求叙述不正确的是( )。A:在发生紧急事件时，企业应尽可能努力控制事态的恶化和蔓延，把因事件造成的损失减少到最低限度，在最短的时间内恢复正常B:在发生紧急事件时，管理人员不能以消极、推脱甚至是回避的态度来对待，应主动出击，直面矛盾，及时处理C:在紧急事件发生后应由多名管理人员做好现场指挥，安排调度，以免出现过于听从一人指挥，而出现大的错误无法弥补D:在处理紧急事件应以

10、不造成新的损失为前提，不能因急于处理，而不顾后果，造成更大损失答案：C20.业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要由()的机制来实现。A:民主协商B:自我管理C:平衡利益D:公平竞争答案：A解析：共有物权是构成业主之间联系的基础。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要由民主协商的机制来实现。21.()是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。A:理论价格B:总价格C:市场价格D:单位价格答案：C22.以下关于学校物业经营管理的说法，不正确的是()。A:各院系在对房屋管理、选聘服务企业、物业服务标准及费用等方面有不同的诉求B:在高校从事物业服务与经营管理，企业一定

11、要注意与校内各职能部门的配合C:不同使用功能的房屋采用不同的物业管理模式D:学校物业管理合同的起始点应以年为界答案：D解析：学校物业管理合同的起始点应以假期为界，这将有利于双方交接工作的顺利进行。该考点来自教材的第八章“其他业态物业的经营管理”的第二节。23.在物业管理政策法规过渡性特点中，采取的改革方式是()。A:城市住房制度改革B:由城市向农村转移C:渐进式D:有针对性的改革答案：C解析：过渡性是20世纪90年代初到物业管理条例颁布前这一阶段的物业管理政策法规的特点之一，过渡性主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革。24.租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，

12、应当在租赁期限届满前()个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。A:2B:3C:4D:5答案：B解析：租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。25.如图所示的短期成本曲线中，关于平均固定成本AFC曲线、平均可变成本AVC曲线与平均成本AC曲线，下列说法正确的是（）。A:AFC曲线随产量增加而持续递减B:平均成本AC曲线的变动规律是由AFC曲线和AVC曲线共同决定的C:AFC曲线是条向两轴逐渐靠近的双曲线D:AFC曲线的变动规律是自平均成本AC曲线决定的E:平均可变成本AVC曲线呈U形，表现出随产量增加而先降后升的特

13、征答案：A,B,C,E解析：D项，平均成本曲线的变动规律是自平均固定成本曲线和平均可变成本曲线共同决定的。平均可变成本曲线呈U形，表现出随产量增加而先降后升的特征。随着产量增加，平均固定成本越来越小，它对平均成本曲线变动的影响亦随之减少，因此平均成本随产量的增加而下降的幅度趋缓。26.下列选项中，( )是企业改善服务的基础，有利于企业的健康发展。A:指导B:沟通C:投诉D:协调答案：C27.以下关于商业物业承租商的说法错误的是()。A:主要承租商对商业物业的经营稳定性起着重要作用B:租赁期在5年以下的为一般承租商C:基本承租商承租的营业面积应达50%以上D:主要承租商又称关键承租商，他们的租期

14、通常要在10年以上答案：D解析：基本承租商又称关键承租商，他们的租期通常要在10年以上。该考点来自教材的第六章“零售商业物业经营管理”中的第四节。28.白蚁的防治有( )等方法。A:挖巢法B:药杀法C:器械灭杀法D:诱杀法E:生物防治法答案：A,B,D,E29.下列关于物业服务定价成本审核的方法和标准的表述，正确的是()A:工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定B:住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定C:超过规定计提比例的可以计入定价成本D:其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，不得在相关费用项目中重复列支E:医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其

15、他项目中重复列支答案：A,B,D,E解析：物业服务定价成本监审办法（试行）规定：工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其他项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。30.业主以业主大会作出的决定侵害其合法权益为由，请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或

16、者应当知道业主大会作出决定之日起()内行使。A:一年B:二年C:3个月D:6个月答案：A解析：依据物权法第七十八条第二款的规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者在应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。31.关于物业使用与维护的说法，错误的是 （ ）。A.供水、供电、供气等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任B.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业C.业主在住宅室内装饰装修活动中，可以扩大承重墙上原有的门窗尺寸D.物业存在安全隐患，危及公共利益及他

17、人合法权益时，责任人应当及时维修，有关业主应当给予配合答案：C解析：住宅室内装饰装修管理办法第五条规定住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、 厨房间；(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；(4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；(5)其他影响建筑结构和 使用安全的行为。32.智能建筑集成控制系统具有( )功能。A:信息汇集B:各个子系统之间相互独立C:协调控制D:共享信息资源E:综合管理各个子系统答案：A,D,E33.发生物业工程质量问

18、题的原因主要有( )。A:设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷B:施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料C:验收检查不细、把关不严;建材质量不合格;建设单位管理不善D:气候、环境、自然灾害等其他原因E:验收时人为观测错误引起的工程质量问题答案：A,B,C,D34.根据物业管理条例，物业服务企业承接物业项目，与物业服务企业办理验收手续和资料 移交的主体有 （ ） 。A.建设单位 B.社区居委会C.区、县房地产行政主管部门 D.建筑施工单位E.业主委员会答案：A,E解析：物业管理条例规定：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物

19、应当向物业服务企业移交有关资料。35.早期介入规划设计阶段的主要内容有()。A:根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容B:就物业的结构布局、功能方面提出改进的建议C:提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议D:根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准E:就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议答案：B,C,E解析：早期介入规划设计阶段的主要内容有：就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。36.市场

20、经济条件下，交易的进行主要通过()作为纽带来完成。A:合同B:协议C:约定D:规定答案：A解析：物业管理活动的实质是业主和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。市场经济条件下，交易的进行主要通过合同作为纽带来完成，交易的双方也即合同的主体。37.一项成本仅与某方案有关，当该方案被取消时，此项成本亦可免除。该成本是指()。A:估计成本B:沉没成本C:可缓成本D:可免成本答案：D解析：A项，估计成本是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供定价参考，B项，沉没成本是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本，C项，可缓

21、成本是指可延缓至以后期间支出，而对当期营业效率无影响的成本。38.通报的正文主体由三部分构成。其中( )是通报全文的重点和核心，写法可虚实结合，先实后虚。A:前言B:事实与评析C:决定D:结语答案：B39.组织处于发展阶段，有很好的发展前景的公共关系状态是()。A:高知名度、高美誉度B:高知名度、低美誉度C:低知名度、低美誉度D:低知名度、高美誉度答案：D解析：一般说来，公共关系有四种状态：高知名度、高美誉度，这是组织最理想的状态，高知名度、低美誉度，这是组织最不理想的状态，是组织所处的一种危机状态，低知名度、低美誉度，这是组织的原始状态，低知名度、高美誉度，这是组织的一种较为稳定和安全的状态

22、，说明组织处于发展阶段，有很好的发展前景。40.绿化的日常管理不包括( )。A:花坛植物更换B:修剪造型C:施肥D:中耕除草答案：A41.楼板层通常自()组成。A:面层、楼板、地坪B:面层、楼板、顶棚C:支撑、楼板、顶棚D:垫层、粱、楼板答案：B解析：为了满足使用要求，楼板层通常由面层、楼板、顶棚三部分组成。42.下列法律法规中，属于法律的是()。A:物权法B:工伤保险条例C:物业管理条例D:物业承接检验办法答案：A解析：法定制定机关与法的形式：(1)法属于法律全国人大及其常委会制定；(2)条例属于行政法规国务院制定；(3)地名条例属于地方性法规地方人大及其常委会制定；(4)规定/办法属于部门

23、规章国务院各部、委制定；(5)地名规定/办法属于地方规章地方人民政府制定。43.在空调系统季节停机后重新投入运行，或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行()。A:-般性的检查调整工作B:严格细致的维修工作C:严格细致的检查调整工作D:-般性的维修工作答案：C解析：在空调系统停机一段时间（如冬季停机）重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作。44.建筑物内公共区域的清洁包括()。A:大堂清洁B:墙面清洁C:电梯及公共楼梯走道清洁D:露天停车场清洁E:卫生间清洁答案：A,B,C,E解析：建筑物内公共区域的清洁包括大堂清洁、墙面清洁、电梯及公共楼梯走道清洁、卫

24、生间清洁等。室内公共区域的清洁涉及到玻璃清洁、地毯清洁与保养、各种石材的保养及翻新、打蜡、晶面处理以及各种不同材质装饰面的清洁与养护等。45.国家对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业()制度。A:备案B:注册C:准人D:考试答案：C解析：国家对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度。46.业主或物业服务企业选择写字楼租户时，通常考虑的主要因素有( )。A:潜在租户所经营业务的类型及其声誉B:财务稳定性和长期盈利的能力C:潜在租户的员工性别构成D:所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容E:潜在租户的股份构成答案：A,B,D47.下列选项中，属于竣工图编制的依据文件的是

25、()。A:施工图纸会审记录B:设计变更通知单C:总体工程图D:隐蔽工程验收记录E:给排水工程竣工图答案：A,B,D解析：竣工图编制的依据文件主要包括：设计施工图、施工图纸会审记录、设计变更通知单、技术联系核定单、隐蔽工程验收记录、质量事故报告及处理记录、建（构）筑物定位测量资料、其他涉及设计变更的文件材料。48.一般来说，影响需求变动的主要因素有()。A:消费者个人偏好B:消费者的数量和收入C:生产技术D:生产成本E:预期答案：A,B,E解析：一般来说，影响需求变动的主要因素有：(1)商品本身价格；(2)消费者个人偏好；(3)消费者的数量和收入；(4)替代品的价格；(5)互补品的价格；(6)预

26、期；(7)其他因素。49.()是与人们完成某种活动有关的必备的个性心理特征。A:个性B:性格C:气质D:能力答案：D解析：能力是与人们完成某种活动有关的必备的个性心理特征。50.按照()的差异，人身保险又可以分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险。A:保障责任范围B:保险的实施方式C:经营目的D:是否在合同中预先确定保险价值答案：A解析：按照保障责任范围的差异，人身保险又可以分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险。51.房地产投资是许多人梦寐以求的，世界上（）以上的百万富翁是由于拥有房地产。A:90%B:91%C:93%D:95%答案：A解析：房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值

27、为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资是许多人梦寐以求的，世界上90%以上的百万富翁是由于拥有房地产。52.对于零售商业物业，租约中载明的租金通常为()A:基础租金B:附加租金C:市场租金D:百分比租金答案：A解析：对于零售商业物业，租约中载明的租金通常为基础租金，租户可能还要按营业额的一定比例支付附加的百分比租金.这种百分比租金能够将业主和租户的利益联系在一起，使之共同为物业经营效益最大化而努力。53.某物业管理区域只有甲、乙、丙三位业主，经共同讨论决定不设立业主大会，业主大会的职责应由（）履行。A:物权占有比例高的某业主B:经主

28、管部门审核同意的某业主C:居民委员会或社区管理部门D:甲、乙、丙三位业主共同答案：D解析：本题考核的知识点为业主大会的概念。物业管理区域内，由全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，并决定物业管理的重大事项。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。54.零售商业物业的标准租约是根据该类物业的()制订的。A:质量B:特点C:名誉D:数量答案：B解析：商业物业的标准租约必须突出该类物业的特点，重点是要就容易引起租赁双方矛盾的问题和今后若干年中可能出现的不可预见因素做出具体的约定。55

29、.下列成本曲线中，呈U形的包括()。A:短期平均成本曲线B:边际成本曲线C:长期平均成本曲线D:平均可变成本曲线E:平均固定成本曲线答案：A,B,C,D解析：平均可变成本曲线呈U形，表现出随产量增加而先降后升的特征。平均成本曲线也呈U形。边际成本MC曲线呈U形，随产量的增加而先降后升。E项，随着产量增加，平均固定成本越来越小。56.客户沟通的形式不包括( )。A:书面交流B:网络交流C:语言交流D:肢体交流答案：D解析：本题考核的是客户沟通的形式。沟通的形式有语言交流、书面交流和其他形式交流(如网络等)。57.取得()的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。A:物业管理师合格证书B:物业管

30、理师资格证书C:物业管理师注册证D:物业服务企业经理上岗证书答案：B解析：物业管理师初始注册申请为：取得物业管理师资格证书的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。申请注册的人员，应当受聘于一个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向本企业工商注册所在省的注册审查机构提出初始注册申请。58.共用题干某物业公司注册资金300万，是国家二级物业管理资质企业。运用超前的管理理念和创造性思维，不断探索物业管理新模式，先后取得多项国家、省、市荣誉称号。公司现有员工400人，其中学历结构为：研究生：本科生：大专生=1：5：8。主管级以上人员全部持有物业管理上岗证书，特殊工种全部持有专业上岗证书。2011

31、年总收入600万元，平均每月收入50万元，总支出400万元，平均每月支出33万元。业主对保安、保洁、绿化的平均满意度为89%。保安人员、保洁人员、绿化人员之间同一种指标之比值称为()。A:结构相对指标B:比较相对指标C:比例相对数D:比较相对数答案：C解析：相对指标反映各部分构成与相互关系，抽掉了整体规模。A项，统计指标是现象总体特征属性的数量表达，B项，总量指标反映出总体的大小和范围，是其他指标分析的基础，C项，平均指标反映总体的一般水平和集中趋势，抽掉了差异性。比例相对数是反映总体内部各个组成部分之间数量对比关系的指标。计算公式为：比例相对数=总体内某一部分数值/同一总体内另一部分数值。平

32、均指标主要用于反映社会经济现象总体各单位某一数量标志在定时间、地点、条件下所达到的一般水平。总体中某一标志在数量上的变化是有差异的，变量值从小到大形成一定的分布，在社会经济现象的范围内，较多地表现为正态分布或接近正态分布。标志值很大或很小的数值出现的次数较少，平均数周围的单位数则占较大比重，因而平均数反映了标志值变动的集中趋势，代表着变量数列的一般水平。平均指标按照计算方法的不同，主要有算术平均数、几何平均数、众数和中位数等。平均指标在反映统计数据一般水平的同时，掩盖了总体各标志值之间的数量差异。59.住宅专项维修资金用于购买国债时应经过业主大会同意，未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总

33、面积()以上的业主且占总人数()以上业主同意。A:2/3，2/3B:1/3，2/3C:2/3，1/3D:1/3，1/3答案：A解析：住宅专项维修资金在购买国债时，应当经业主大会同意，未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。60.前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（ ）之日止的物业管理活动。 A.首次业主大会会议召开 B.业主大会成立C. 50%业主人住 D.物业服务合同生效答案：D解析：物业管理条例第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限：但是，期限未满、 业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终

34、止”。61.零售商业物业的租赁管理中，业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入是()A:基础租金B:百分比租金C:市场租金D:实际租金答案：A解析：零售商业物业的租赁管理中，基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。62.房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报连()备案。A:房地产开发主管部门B:市、县人民政府土地管理部门C:行政管理部门D:房地产规划部门答案：A解析：房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件

35、报送房地产开发主管部门备案63.坡度为5%的屋面称为()。A:平屋面B:缓坡屋面C:坡屋面D:陡坡屋面答案：A解析：本题考核的知识点为屋面形式中平屋面的坡度。坡度在10%以下（常用2%5%）的屋面，称为平屋面。64.人们在处理风险时，必须对()进行分析，这样才能以最小成本有效地控制风险的发生。A:风险损失B:风险成本C:风险对象D:风险发生的原因答案：B解析：风险成本是指人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。人们在处理风险时，必须对风险的成本进行分析，这样才能以最小成本有效地控制风险的发生。65.我国在物业管理条例颁布前出台，有关物业管理服务考评标准的国家法规政策有()。A:全国优秀管

36、理住宅小区标准B:全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则C:关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知D:普通住宅小区物业管理服务等级标准E:物业服务企业资质管理办法答案：A,B,C解析：2000年6月8日，物业管理条例正式颁布。在物业管理条例颁布前出台的有关物业管理服务考评标准的国家法规政策有：全国优秀管理住宅小区标准，是原建设部于1995年印发的，1997年原建设部印发的全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则，2000年5月，原建设部发布的关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知。66.物业管理中的实际成本是依据实际费用

37、支出而计算出来的物业管理成本，其具体类型不包括()A:上年实际成本B:本年实际成本C:预测实际成本D:累计实际成本答案：C解析：物业管理成本的实际成本是指计算期依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本。它又可以分为上年实际成本、本年实际成本与累计实际成本。67.我国资产管理的区域现状有()。A:经济发达地区物业服务企业变革的内在动力和外部压力均较为强大B:经济发达地区资产管理市场发育较早C:经济发达地区物业服务企业经营效益较好D:经济发达地区物业管理行业的法制体系较为完善E:经济发达地区多数物业服务企业对资产管理还没形成明确的认识答案：A,B,C,D解析：一般来说，资产管理的发展状况与区域经济

38、发达程度成正比。经济发达地区资产管理的起步较早，也较其他地区发育更成熟。在经济发达地区，房地产业也较为发达，市场整体发育度高，物业管理市场竞争以及来自外部专业公司的竞争较为激烈，物业服务企业变革的内在动力和外部压力均较为强大。经济发达地区资产管理市场孕育较早。经济发达地区物业服务企业经营效益较好，企业实力较强，在人才、专业、技术等方面具有明显的比较优势。在经济发展的推动下，经济发达地区物业管理行业的法制体系较为完善、法制环境更为良好，有开展资产管理的较好法制基础。68.建筑物全寿命周期的“四节环保”，是指()和环境保护。A:节水B:节能C:节电D:节地E:节材答案：A,B,D,E解析：物业服务

39、企业经营与管理过程中应遵循“以人为本”、“因地制宜”、“可持续发展”的理念，应注重建筑物全寿命周期的“四节一环保”，即：节能、节水、节地、环境保护。69.城市规划部门对房地产开发项目的管理，具体是 （ ）。 A.审定项目规划设计和实施监督检查 B.核发房地产开发企业资质证书 C.组织工程竣工验收 D.核发施工许可证答案：A解析：城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。70.政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种()关系。A:民事法律B:行政法律C:刑事法律D:合同答案：B解析：政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。政府的主要职责就是依法

40、制定规则来规范有关主体的行为，并通过加强规范和监督维护这种规则，为双方创造良好的交易环境。71.在租赁管理中实施客户关系管理(CRM)主要涉及的工作包括()A:建立详细的租户档案B:租金缴交的管理C:租赁期内的服务D:数据统计与分析E:系统化服务答案：A,B,C,D解析：在租赁管理中实施客户关系管理(CRM)主要涉及以下一些方面的工作：(1)建立详细的租户档案；(2)租赁期内的服务；(3)租金缴交的管理；(4)数据统计与分析；(5)个性化服务。72.从事房地产评估业务，须有规定数量的()。A:物业管理师B:房地产策划师C:房地产建造师D:房地产估价师答案：D解析：从事房地产咨询业务的，具有房地

41、产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上，从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师，从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。73.在物业拍卖中出现的价格有()。A:起拍价B:保留价C:应价D:成交价E:招标价答案：A,B,C,D解析：物业拍卖是以公开竞价的形式，将物业转让给最高应价者的买卖方式。评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，是在物业拍卖活动中出现的一组价格。74.物业服务企业消防管理规定包括( )。A:消防安全岗位责任B:奖惩规定C:保养及检查制度D:消防系统维护E:消防安全行为答案：A,B,E75.绿化翻新改造包括( )。A:草坪翻新

42、与补植B:花木养护C:园林建筑小品翻新D:花坛植物更换E:林下绿地改造与绿篱翻新补植答案：A,C,D,E76.企业的现金管理，一般不需考虑()。A:交易性需要B:预防性需要C:投机性需要D:投资性需要答案：D解析：企业的现金管理，不仅要满足日常业务的交易性需要，还需考虑到预防性需要和投机性需要。该考点来自教材的第九章“财务管理与绩效评价”中的第一节。77.按照写字楼的使用方式划分，为特定用户量身设计建设的、仅供其独占使用的写字楼，属于( )写字楼。A:综合型B:自用型C:商住型D:租售型答案：B78.房地产评估价值所对应的时间是()。A:价值时点B:开始估价日期C:完成估价日期D:出具估价报告

43、日期答案：A解析：由估价目的确定的所评估的价值对应的时间，称为价值时点，一般用公历的年、月、日表示。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第四节。79.在诉讼时效期间的最后( )个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。A:3B:4C:5D:6答案：D80.物业管理行政公文中，决定属于( )。A:内行文B:外行文C:下行文D:上行文E:平行文答案：A,C解析：本题考核的是物业管理行政公文中，决定的概述。当物业管理公司对重要事项或者重大行动作出安排、奖惩有关单位及人员、变更或者撤销下级单位不适当的决定事项，并要在公司内部以文件的形式下达时，要使用决定这个文种。

44、比如，公司董事会对年度经济指标的下达、对总经理的任命等事项，都要用决定。决定是内行文或下行文。81.成本控制目标的确定方法一般包括()。A:工程量法B:建筑面积法C:计划指标分解法D:定额法E:预算法答案：C,D,E解析：成本控制首先要明确控制标准。成本的控制标准或目标，是对各项费用支出和资源消耗规定的数量界限，是进行成本控制和考评的直接依据。实务中，常用的控制标准有成本预算和消耗定额等，它们是成本控制的准绳，也是分析和评价的依据。成本控制目标的确定一般可以按计划指标分解法、定额法、预算法三种方法确定。82.下列保险费中，可以列入物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用的有( )。A:员工

45、医疗险B:大厦财产险C:中央空调险D:电梯责任险E:失业险答案：B,C,D83.房地产寿命可以区分为()A:经济寿命和技术寿命B:经济寿命和自然寿命C:技术寿命和自然寿命D:自然寿命和物理寿命答案：B解析：房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。84.物业管理本质上是()对物业管理区域内共同利益的维护和管理。A:物业使用人B:物业服务企业C:建设单位D:业主答案：D解析：业

46、主是物业管理区域内物业管理的基本责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。85.下列情形中，属于房屋租赁合同自然终止的是 （ ）。A.无正当理由，拖欠房租6个月以上的B.公有住宅无正当理由闲置6个月以上的C.将承租的房屋擅自转租的D.因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的答案：D解析：租赁合同自然终止的情况包括：（1）租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；（2）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；（3）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；（4）当事人协商一致的。86.以法律

47、关系的产生依据是否使用法律制裁可以将法律关系划分为( )。A:一般的法律关系和具体的法律关系B:调整性法律关系和保护性法律关系C:绝对法律关系和相对法律关系D:平权的法律关系与隶属的法律关系答案：B解析：本题考核的是法律关系的种类。以法律关系的产生依据是否使用法律制裁可以划分为调整性法律关系和保护性法律关系。调整性法律关系是不需要使用法律制裁主体权利就能够正常实现的法律关系，它建立在主体的合法行为的基础上，是法的实现的正常形式。保护性法律关系是在主体的权利义务不能正常实现的情况下通过法律制裁而形成的法律关系，它是在违法行为的基础上产生的，是法的实现的非正常形式。87.物业资源的经营管理原则包括

48、()。A:不可越权经营B:利益最大化C:不妨碍物业管理基本服务的开展D:规避经营活动中的风险E:正确把握不同物业管理发展阶段的经营特性答案：A,C,D,E解析：物业资源的经营管理应遵循的原则包括：不可越权经营。在物业资源的开发经营过程中，物业服务企业必须取得相关权益人的授权。如果未经授权就擅自经营，属于侵权行为，轻则要承担经济赔偿等民事责任，重则可能被追究行政、刑事责任。不妨碍物业管理基本服务的开展。物业服务企业经营活动应在做好物业管理基本服务的基础上开展。如果因为经营物业资源而忽略了对业主的基本服务和对物业的日常管理，就成为本末倒置之幸。规避经营活动中的风险。任何经营都有风险，物业资源经营也

49、不例外，甚至有些经营面临的风险还很大。物业服务企业在做经营决策时，必须对各种风险因素进行综合考量并做好抵御风险的各种准备。正确把握不同物业管理发展阶段的经营特性。我国物业管理的发展历史不长，各种法律法规和市场规则尚待完善，因而在物业经营管理实践中还存在着很多的不确定性和模糊地带。88.2009年8月的一天深夜，王某回到光新路某小区4号居民楼，搭乘电梯回家。谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着王某一直坠落到电梯井井底，王某当场昏迷。2小时后，王某被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。伤愈后，王某随即向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司

50、索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计1.3万余元。庭审中，物业公司辩称王某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承担相应的赔偿。法院遂委托市高院对王某的伤情进行了鉴定，结论为王某全身多发性软组织挫伤并出现急性胃溃疡合并出血。法院据此认为，王某在电梯坠落后出现上述伤情，两者之间存在因果关系，物业公司理应承担王某由此造成的经济损失。近日，法院一审判决普陀大楼物业公司赔偿王某医疗费、营养费、误工费等6800余元。但法院认为该案不存在精神损失，所以对王某提出的5000元精神损失索赔诉请未予支持。请分析后回答以下问题：说说你对此事的看法。答案：解析：解决该问题的关键：电梯是由谁来负责

51、，是电梯公司?还是物业服务公司?首先要看电梯的质量问题。如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔偿。如果在保修期外，电梯超过了保修期，而物业服务公司又没通知业主更换，当然由物业服务公司承担。物业服务公司只是保障电梯能够正常运行，进行日常维护，给业主提供一个舒适的环境。至于质量安全问题由电梯公司承担。不能说电梯坠落是造成王某受伤的直接原因，就应该由物业服务公司承担。89.根据指导规则的规定，业主()，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。A:拒付物业服务费B:不缴存专项维修资金C:实施损害业主共同权益行为D:拒付有线电视费E:拒绝对窃贼进行

52、搜身答案：A,B,C90.根据双因素理论，满足比较低级的需求的因素称为()。A:激励因素B:第层次需要C:保健因素D:第二层次需要答案：C解析：赫茨伯格认为：满足比较低级的需要的因素称为保健因素，而满足比较高级的需要的因素称为激励因素。他指出保健因素能消除不满意，防止产生问题，但消除不满并不会自动使人变得满意。保健因素即使达到最佳程度，也不会产生积极的激励，因此不是好的激励方式。91.下述各项中，属于物业经营管理市场供给分析内容的是()。A:吸纳率分析B:市场的商业周期分析C:市场占有率分析D:分析建设和运营中的主要物业项目答案：B解析：A、D属于市场需求分析；C和供给分析平级，均属于市场供求

53、分析的内容。该考点来自教材的第三章“市场调查与市场分析”的第三节。92.目前应用最为广泛的制冷方法是( )。A:开放式制冷B:吸收式制冷C:压缩式制冷D:混合式制冷答案：C解析：本题考核的是压缩式制冷方法。制冷设备按制冷方式的不同，分为蒸气压缩式制冷和吸收式制冷。其中压缩式制冷方法目前应用最为广泛。93.对培训员工的管理叙述不正确的是( )。A:严格管理，严格要求，强化奖惩B:采取单一的培训和考试方式C:为被培训的员工创造良好的学习环境D:采取各种措施，培养员工主动参与培训的意识，调动员工参加培训的积极性，提高培训效果答案：B94.某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万m2，地下2

54、层，部分为配套停车库，部分为机电设备层。整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积为项目占地面积5%，且以本地树种和灌木为主。1至4层为商业裙楼，5层以上为散租写字楼。裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营。物业管理服务由业主聘请的一家物业管理公司承担，出租经营内部区域，由各承租单位自行管理。问题：1.节能减排的措施一般可分为技术节能(如投入资金进行设备改造)和管理节能(在管理手段方法等方面上下工夫)。请就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各2项以上(含2项)。2.该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区

55、文化等内容。相对而言，哪些是管理服务的重点工作?请简要说明理由。3.在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点。(1)物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所;(2)各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务;(3)百货商场内夜间值班巡视不属于物业管理公司的职责;(4)写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承担;(5)大厦屋顶设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任指定账户，由业主委员会管理、支配和使用。请分别指出上述观点正确与否，并对不当或错误的观点说明理由。答案：解析：1.技术节能措施有：对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平。

56、管理节能措施如下。(1)落实组织和管理体系;(2)加强节能宣传和培训，树立节能意识;(3)建立能源消耗的计划和考核制度;(4)在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用;(5)调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间;(6)合理设定运行参数(如空调温控点)，既保证正常使用功能，又节省能源。2.房屋维修管理服务、设备设施管理服务和消防管理服务是管理服务的重点工作。理由：房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一，消防管理服务直接涉及业主的生命财产安全。3.观点正确与否的判断如下。(1)不正确。理

57、由：物业服务的消防安全管理涉及整个物业项目。(2)不正确。理由：物业服务合同是由业主和物业管理公司签订的。(3)正确。(4)正确。(5)不正确。理由：物业管理条例第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理相关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。95.下列房地产经济活动中，不属于房地产中介服务的是()。A:房地产咨询B:房地产估价C:房地产交易D:房地产经纪答案：C解析：房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、交易等各个环节，为当事人提供专业服务的经营活动，主要包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪活动。96.对于房地产开发投资项目来说，在现金流出中不包括()A:建造费用B:还本付息C:税金D:贷款本金收入答案：D解析：现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。选项D属于现金流入。97.下列()不属于业主大会的职责。A:制定、修改管理规约和业主大会议