2022年房地产估价师考试模拟卷150（带答案解析）

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1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年房地产估价师考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。可行性研究报告对不同使用人的作用不同，当报告使用人为开发商时，其关注的重点是（）。A.侧重于项目的经济可行性评价B.项目是否具备相应的开发建设条件C.侧重于社会效益评价D.侧重于本项目正常运营条件下的还贷或盈利能力评价答案：A解析：本题考查的是其他房地产估价业务概述。可行性研究报告对不

2、同使用人的作用不同，当报告使用人为开发商时，其关注的重点是项目的经济可行性评价。2.某块带有陈旧建筑物200平方米的空地，地价为2500元平方米，建筑面积400平方米，拆除建筑物费用50元/平方米，残值150元平方米，则该地块总价为54万元。 （）答案：对解析： 本题考查的是最高最佳利用原则。地块总价=20025004005040015054（万元）。3.(2015真题) 国债属于（）债券。A.政府B.金融C.公募D.担保E.信用答案：A,C,E解析：本题考查的是债券的分类。国债属于公债，也称政府债券，故不属于金融债权；公债券属于信用债券，国债属于信用债券，故不属于担保债券。4.城市房屋拆迁估

3、价指导意见明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。答案：解析：通过市场调查，选取5个与拟拆迁住宅房地产类似的可比实例，用市场法的模型测算一个典型的住宅房地产价格，扣除设定的典型住宅房地产的安置价格，得出本地区住宅房地产的区位价；通过市场调查，对拟拆迁片区内商业房地产一般租金进行分析推算，用收益法的模型测算一个典型的商业房地产价格，扣除设定的典型商业房地产的重置价格，得出本片区商业房地

4、产的区位价；各房屋的安置价格采用成本法评估，并进行楼层朝向修整，各宗房地产评估单价等于该房屋区位价与重置价之和，评估总价等于评估综合单价与建筑面积的乘积。5.对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在( )以上的，应进行土地增值税的清算。A.55B.65C.75D.85答案：D解析：对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。6.下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有（）。

5、A.提高购房最低首付款比例B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收D.减少房地产开发用地的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机答案：A,C解析：本题考查的是影响房地产价格的制度政策因素。选项A，提高购房最低首付款比例会抑制需求，在供给不变前提下，会导致房地产价格下降；选项B，在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；选项C，在买方市场的情况下，减少卖方的税收会使房地产价格下降；选项D，减少房地产开发用地的供应量，会使房地产价格上涨；选项E，一般地说，房地产投机对房地产价格的影响可能

6、出现三种情况：（1）引起房地产价格上涨；（2）引起房地产价格下跌；（3）起着稳定房地产价格的作用。参见教材P137139。7.在房地产开发项目可行性研究报告的结论中，应主要说明项目的（）。A盈利能力B贷款偿还能力C抗风险能力D改善就业能力E资金平衡能力答案：A,B,C,E解析：在房地产开发项目可行性研究报告中，可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的盈利能力（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准）、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。8.某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售

7、费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。A.5890B.5976C.6053D.6135答案：B解析：本题考查的是开发利润。设房地产重置价值为V，投资利润率开发利润/（土地成本建设成本管理费用销售费用），则开发利润20%（40001800.035V）8360.007V，V40001803500.035V0.06V8360.007V，V5976万元。参见教材P298。9.建设工程价款不应包括( )。A、 承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬B、 承包人为建设工程应当支付的材料款C、 承包人因发包人违约所造成的损失D、 承包人为建设工程应当

8、支付的机械费用答案：C10.(一)甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。如委托人绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于(?)?。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设答案：C解析：不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名

9、称、地址等的合理假定。11.因继承取得不动产物权的，自（）时发生效力。A.继承开始B.申请不动产登记C.记载传记薄D.领取不动产权证书答案：A解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。因继承或者受遗赌取得物权的，自继承或者受遗贈开始时发生效力。参见教材P133,12.中央银行规定提高住房贷款的首期付款比例，属于( )。A.贷款额度控制B.消费信用控制C.间接信用指导D.证券市场信用控制答案：B解析：指中央银行对消费信用提供的信贷规模进行控制的手段。在需求过度及通货膨胀时期，中央银行可通过提高首期付款比例、缩短分期付款期限等措施，紧缩对消费信用提供的信贷规模；反之，在需求不足及经济衰退时期，则放宽

10、对消费信用的控制，刺激消费量增加，带动需求上升，从而达到经济增长的目的。13.国家重点扶持的能源、交通等项目用地，必须由省级以上人民政府依法批准划拨。答案：错解析：依据划拨用地目录(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨必须划拨；县级省级)：国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地

11、下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然

12、气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。14.某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。（）答案：对解析：本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数房地产价格/有效

13、毛收入；房地产价格1010100（万元）；资本化率净收益/房地产价格（102.5）/1007.5%。参见教材P268。15.相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。（）答案：对解析：考点:替代原则。相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。16.土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产价格构成。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。17.房地产企业及执业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等内容。（）答

14、案：对解析：本题考查的是中国房地产估价行业的发展。房地产企业及执（从）业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等。18.下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。A交通便捷程度B朝向、楼层C周围环境和景观D建筑规模E外部配套设施答案：A,B,C,E解析：房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置（包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层）、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。房地产实物因素包括：土地实物因素（土地面积、土地形状、地形、地势、地基、土壤、土地开发程度）；建筑物实物因素（建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高

15、和室内净高、空间布局、日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水、维护情况和完损状况）。19.(2015真题) 下列不动产登记类型中，不属于本登记的（）。A.更正登记B.预告登记C.异议登记D.注销登记答案：B解析：本题考查的是不动产登记类型按照登记的效力分类。本登记包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记和异议登记、查封登记。20.以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管

16、部门申请核发选址意见书。其他的建设项目不需要申请选址意见书。21.房地产估价的基本原则和最高行为准则为( )。A、 最高最佳使用原则B、 合法原则C、 估价时点原则D、 独立客观公正原则答案：D22.某新建房地产的土地成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建成本的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建成本为（）万元。A、939.56B、947.80C、952.51D、986.84答案：C解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。V200500503%V6%V（200500503%V）15%，V952.512（

17、万元）。参见教材P306。23.商业银行的职能包括( )。A.充当信用中介B.变货币资本为货币收入C.充当支付中介D.创造派生存款和信用流通工具E.变货币收入为货币资本答案：A,C,D,E解析：商业银行的职能1.充当信用中介这是商业银行的最基本职能。2.变货币收入为货币资本3.充当支付中介4.创造派生存款和信用流通工具创造派生存款是现代商业银行特有的职能。24.收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格。（）答案：错解析：本题考查的是收益法概述。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格。25.分摊原则与财产业务中发生的重复保险密切相关，不适用于

18、（）。A.人身保险B.财产保险C.商业保险D.工程保险答案：A解析：本题考查的是保险的基本原则。分摊原则与财产保险业务中发生的重复保险密切相关，不适用于人身保险。26.物业代理的形式主要有以下( )方式。A、 联合代理B、 独家代理C、 招标代D、 投标代理E 政府代理答案：A,B解析：此题属于熟悉范畴。根据教材的有关内容。27.在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断答案：A解析：本题考查的是房地产市场结构。房地产市场是垄断竞争市场，一手房（增量）市场垄断多于竞争，二手房（存量）市场竞争多于垄断。参见教材P37。2

19、8.某住房置业担保公司实有资本5000 万元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过( )亿元。A.7.50B.10.00C.15.00D.20.00答案：C解析：担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30 倍；超过30 倍的，应当追加实有资本。5000 万元30=15 亿元。29.股票市场的融资方式有（ ）。A.首次公开募股B.配股C.发行可转换债券D.发行认股权证E.增发股票答案：A,B,D,E解析：【考点】房地产企业公开资本市场融资方式。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股权证四种融资方式。30.某房地产开发公司以下简称开发公司，征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360

20、亩开发建设一综合小区，该项目预计总投资为5.88亿元。其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付。工程分三期建设用地规模相同，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2011年4月动工，2011年8月底开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押。2012年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2012年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼现房，H公司总购房款

21、为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职工李某于2012年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2013年10月发现装修质量问题，而施工单位已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（）元担保。A、3000万B、5000万C、3亿D、9亿答案：C解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍。

22、31.在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是( )。A.城市蓝线B.城市绿线C.城市紫线D.城市黄线答案：A解析：编制各类城市规划，应当划定城市蓝线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。32.王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至

23、六层。兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为（）。A、房屋所有权注销登记B、房屋所有权初始登记C、房屋所有权变更登记D、房屋所有权转移登记答案：D解析：本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。继承属于房屋所有权转移登记。33.某在建办公楼，建筑面积为25000m2，预计建设期为2年，业主委托估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收入为每天3元/m2，每年计365天，空置率为5%，资本化率为8%，折现率为10%。则该办公楼在建成时的房地产现值为（）万元。A.29552.62B.30025.81C.2

24、4020.60D.26866.02答案：A解析：本题考查的是直接资本化法。A3365（15%）2.52600.63（万元），V2600.63/8%32507.88（万元），P32507.88/（110%）2129552.62（万元）。34.甲公司出售在某建制镇的营业用房应缴纳的增值税为10 万元，其应缴纳的城市维护建设税为( )元。A.1000B.5000C.7000D.10000答案：B解析：城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率

25、为1%。35.某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。A、5680B、5830C、5850D、7574答案：A解析：考点:名义价格和实际价格。使用面积为100m2，则建筑面积为100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面积计算的“纯粹”房地产名义交易价格：（802）133.330.585（万元/m2），实际交易价格0.58550%0.58550%/（16%）0.568

26、4（万元/m2）。单选题，选择最接近计算结果的选项。36.国家征收集体土地和单位、个人的房屋的前提条件是（）。A、客观评估被征收房屋价值B、公共利益C、被征收人同意D、签订补偿方案答案：B解析：本题考查的是房屋征收的前提条件。房屋征收的前提条件只能是为了公共利益的需要。37.估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库，位于某城市建成区内，土地面积5000m2，建筑面积8500m2，建筑物建成于1987年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构，土地原为划拨土地使用权，2006年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地使用权。估价要求：需要评估该专用仓库2007年8月30日的价值。【解

27、】估价过程：(1)选择估价方法。本估价对象为专用仓库，所在城市尚无该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。(2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧(3)求取土地重新购建价格。由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重新开发成本，政府也未公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重新购建价格：采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格；采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让

28、金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调査选取了A、B、C三个可比实例并进行有关修正、调整如下：可比实例A:土地面积4300m2，成交日期2006年9月，成交价格605元/m2。修正与调整计算如下：估价对象土地的单价=(681.4+689.9+679.8)元/m23=684元/m2采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。在估价时点（2007年8月30日）征收郊区集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费

29、用共计10万元，约合150元/m2;向政府缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费30元/m2;将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要110元（含开发土地的必要支出和应得利润）。以上合计为290元/m2，可视为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，即处于第10级土地上，而估价对象房地产处于第6级土地上，因此，还需要进行土地级别对地价影响的调整。各级土地之间的地价差异见表379。根据表377：估价对象土地的单价=290元/m2X2.86=829.4元/m2通过以上两个途径求得估价对象土地的单价分别684元/m2和638元/m

30、2。该房地产估价主要是以前者为基础，但对于后者也加以充分考虑，并斟酌熟悉当地房地产市场行情者的意见，确定估价对象土地的单价为680元/m2，故：估价对象土地的总价=680元/m2X5000m2=340.0万元(4)求取建筑物重新购建价格。现时（在估价时点2007年8月30日）与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格（含必要支出和应得利润）为1000元/m2建筑面积，故：估价对象建筑物的重新购建总价=1000元/m2X5000m2=500.0万元(5)求取建筑物折旧。采用直线法求取折旧额。参照有关规定并根据房地产估价师到实地查看的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，有效年

31、龄为20年，残值率为零。由于土地使用权剩余期限近49年，建筑物剩余经济寿命40年，建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束，应按照建筑物的经济寿命40年计算建筑物折旧，故：房地产估价师再次到实地查看，认为该专用仓库建筑物的折旧程度为三成，即将近七成新，与上述计算结果基本吻合。(6)求取积算价格。旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧=(340.0+500.0-250.0)万元=590.0万元估价结果:根据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验，将本估价对象专用仓库2007年8月30日的价值总额评估为590.0万元，折合每平方米建筑面积694.12元。答案：解析：改错如下

32、：(1)采用成本法，估价对象房地产处于第7级土地上，则：估价对象土地的单价=290元/m2X2.20=638元/m2(2)估价对象建筑物的重新购建总价=1 000元/m2X8500m2=850.0万元(3)估价对象建筑物的折旧总额= 850.0万元x(20/60)=283.3万元(4)旧的房地价值=(340. 0+850.0283.3)万元=906.7万元估价结果：根据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验，将本估价对象专用仓库2007年8月30日的价值总额评估为906.7万元，折合每平方米建筑面积1067元。38.下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）。A.回收固定资产余值B.

33、开发建设投资C.长期借款D.净转售收入答案：B解析：本题考查的是基本报表。选项B是流出项目，其它的是流入项目。39.物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责是（）。A.查验申请人提供的权属证明B.审查申请人提供的评估报告C.以年检的形式进行重复登记D.对被登记房屋进行实地查看答案：A解析：本题考查的是不动产登记机构。选项B不得要求对不动产进行评估；选项C不得以年检等名义进行重复登记，选项D不是必经程序，有必要时可查看。40.房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。A.独立方案B.互斥方案C.相关方案D.相容方案答案：B解析： 本题考查的是方案经济比选及其作用。常见的比选，是互斥关系和可转化为互

34、斥关系的多方案比选。41.(真题) 某家庭向银行申请了一笔数额50万元，期限20年，年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为（）元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33答案：A解析：本题考查等额本金还款的计算。42.宪法规定不属于集体所有的土地是（）。A.宅基地B.自留地C.自留山D.商品房用地答案：D解析：本题考查的是集体土地。农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有（法律明确规定属于国家所有的除外）；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；法律明确规定属于集体的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源（如无

35、规定属国家所有）。43.下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是（）。A地籍图和房产分户图B宗地图和房产分户图C地形图和房产分户图D宗地图和房产分丘图答案：B解析：宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。房产分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，如为多层房屋，则为分层分户图，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。44.在建工程竣工并经房屋所有权首次登记后，在建工程抵押权登记直接转为房屋抵押权登记。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记类型按照登记的物权分类。在建工程

36、竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。45.从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的不是购买该房地产本身，而是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，（ ）答案：对解析：本题考查的是收益法概述。投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的一系列收益。P216。46.关于现金回报率的说法，正确的有（）。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利

37、能力答案：B,C,E解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A错误，投资回报率是每年所获得的净收益与初始投入的权益资本的比率；选项B正确，现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率；选项C正确，现金回报率考虑了还本付息的影响；选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益；选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。47.甲公司承租了一栋建筑面积为5000m2的旧商业大楼，承租期为10年，租金保持不变，每年为1000元/m2。该公司用1年时间，将该商业大楼装修改造成共有200个摊位的专业市场，装修改造费用共500万元。装修改造完成后，

38、公司计划将摊位出租，按年收取租金，前2年租金保持不变，以后每年递增3%。如果专业市场的运营费用为摊位年租金的30%，甲公司目标收益率为10%，装修改造费用在第1年年初一次性投入，其他收支均发生在年末（不考虑空置损失），请计算该公司达到目标收益率时，前2年平均每个摊位的最低年租金。答案：解析： 1.租赁旧商业大楼的租金支出年租金=10005000=500万元2.装修改造费用为500万元3.出租收入（1）设前2年租金每年总价为A万元净收益=A（1-30%）=0.7A（2）以后年度租金每年为A（15%）n-3净收益= A（15%）n-3（1-30%）=0.7A（15%）n-3公司达到目标收益率且年租

39、金最低的情况，即为净现值为零时NPV=0.7A/（1+10%）2+0.7A/（10%-3%）1-【（1+3%）/（1+10%）】81/（1+10%）2-500-500/10%【1-1/（1+10%）10】=00.5785A+3.3805A-500-3072.2836=0计算得到A=902.3197万元，每个商铺年租金=902.3197/200=4.51万元。48.张某购买了一间总价值为100 万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10 年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20 万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金

40、回报率是（）。A8.17%B13.62%C14.00%D23.33%答案：B解析：现金回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于营业利润（净经营收入）扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。由题意，A=Pi/11/（1+i）n=100 错误40%错误7.5%/11/（1+7.5%）10=5.83（万元）。税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后净现金流量/投资者的

41、初始现金投资=（20 错误70%5.83）/（100 错误60%）=13.62%。49.(真题) 关于诉讼时效的说法，正确的有 ( )。 A.诉讼时效消灭的是一种请求权B.超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，也要受诉讼时效的限制C.身体受到伤害要求赔偿的诉讼时效期间为1年D.因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为2年E.诉讼时效的中止，以前经过的时效期间不再计算答案：A,C解析：诉讼时效的中止是指在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由而使权利人不能行使请求权，暂时停止计算诉讼时效期间，以前经过的时效期间仍然有效，待阻碍诉讼时效进行的事由消失后，诉讼时效继续进行。阻碍诉讼时效进行的事由为不可抗力

42、的情况和其他障碍。其他障碍是指除不可抗力外使权利人无法行使请求权的客观情况。诉讼时效的中断是指在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待诉讼时效中断的法定事由消除后，诉讼时效期间重新计算。引起诉讼时效中断的事由有：权利人提起诉讼；当事人一方向义务人提出请求履行义务的要求；当事人一方同意履行义务。诉讼时效的延长是指人民法院对已经完成的诉讼时效，据特殊情况而予以延长。这是法律赋予司法机关的一种自由裁量权，至于何为特殊情况，由人民法院判定。50.具有污染源分布广、排放污染物量大、排放高度低等特点的是（）。A、工业污染源B、交通污染源C、生活污染源D、大气污染源答案：C

43、解析：本题考查的是大气污染源。生活污染源具有分布广、排放污染物量大、排放高度低等特点。参见教材P54。51.凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产估价师注册。并非所有离退休人员都可以办理注册，其应当提供离退休的影印件，并无不予注册的情形，才能予以注册。52.投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（）答案：对解析：投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。比如，在高通货膨胀的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通货膨胀的增长幅度，而投资项目乙的

44、收益可能会为负增长。53.下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发销售”经营模式的指标有（）。A投资收益率B物业增值率C开发利润D成本利润率E股权增加率答案：A,C,D解析：房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。54.地籍图是不动产地籍的图形部分。地籍图应标识的基本内容包括（）。A.与地籍管理有关的一些房屋.道路.水系.垣栅及地物和地理名称等B.土地权属界址点.界址线C.宗地代码D.地籍区.地籍子区编号及地籍区名称E.土地利用类别答案：B,C,D,E解析：本题考查的是不动产权籍图。地籍图应标示的基本内容包括：土

45、地权属界址点、界址线；宗地代码；地籍区、地籍子区编号及地籍区名称；土地利用类别；永久性建筑物和构筑物；地籍区和地籍子区界；行政区域界；平面控制点；有关地理名称及重要单位名称；道路和水域。根据需要，在考虑图面清晰的前提下，可择要表示一些其他要素。55.不能独立使用、处分的房地产，如（）不宜作为抵押物。A.一个球场B.一个高尔夫球洞C.一条保龄球球道D.封闭使用的大院深处的一幢房屋E.一个游泳馆答案：B,C,D解析：本题考查的是确定估价基本事项。不能独立使用、处分的房地产，如一个高尔夫球洞、一条保龄球球道、封闭使用的大院内的一幢房屋，因为不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值，所以不宜作为抵押估价目的

46、的估价对象。56.关于估价方法选用的说法，正确的有（）。A、所有适用的估价方法都应选用，不得随意取舍B、商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法C、现状空置的商铺不宜采用收益法估价D、影剧院一般适用比较法和成本法估价E、市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法答案：B,E解析：本题考查的是选用估价方法进行测算。选项A错误，在理论上适用的估价方法，都应初步入选，不得随意取舍，但每种估价方法除了其适用的估价对象，还需要具备一定条件。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在正

47、式选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，包括根据收集到的估价所需资料的数量和质量、当地本类房地产市场状况等情况，确定采用的估价方法；选项C错误，商铺具有收益性，即便现在空置，也可以采用收益法评估；选项D错误，影剧院很少发生交易，但具有收益性，不宜选用比较法，适用收益法。参见教材P413。57.（）是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。A.汇票B.本票C.支票D.银行券答案：B解析：本题考查的是金融工具。本票是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据58.根据国内生产总

48、值的（）形态看，GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额。A、价值B、收入C、产品D、货币答案：A解析： 本题考查的是需求指标。从价值形态看，GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额，即所有常住单位的增加值之和。59.抵押权人和抵押人在法律上有平等的法律地位，这就决定了抵押必须在双方（）的原则上进行。A、自愿B、公开C、平等D、公正答案：A解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权人和抵押人在法律上有平等的法律地位，这就决定了抵押必须在双方自愿的原则上进行。60.具

49、有“平均收益等于边际收益等于产品市场价格”特征的市场类型是( )。A.完全竞争市场B.完全垄断市场C.寡头垄断市场D.垄断竞争市场答案：A解析：在完全竞争市场上，一个行业产品的市场价格由该行业产品的供给与需求状况所决定。对单个厂商而言，当行业产品的市场价格决定之后，这一价格是既定的，与他改变产量的个别行为无关。因此单个厂商所面对的需求曲线，是一条与横轴(产量)平行且距离等于产品市场价格的平行线，市场对单个厂商产品的需求有完全弹性。对单个厂商而言，由于产品的市场价格既定不变，因此平均收益、边际收益和产品市场价格均相等，所以平均收益曲线、边际收益曲线和需求曲线相互重合，表现为同一条曲线。61.(2

50、017真题) 某市房地产估价行业2013年至2016年从业人数（年末数）如下：则该市房地产估价行业2013年至2016年年从业人数的中位数为（）人。A.1800B.1850C.1900D.1925答案：B解析：本题考查的是平均指标。中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值，中位数为（1800+1900）/2=1850。62.进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是( )。A、 是否考虑计算公式的影响B、 是否的考虑设备寿命影响C、 是否考虑资金时间价值的影响D、 是否考虑设备磨损的影响答案：C解析：此题属于熟悉范畴。根据进行静态条件下的计算与进行

51、动态条件下的计算，两者的区别是是否考虑了资金的时间价值。63.一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求（）。A.越富有弹性B.需求弹性越小C.越缺乏弹性D.完全无弹性答案：A解析：本题考查的是需求弹性。一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求越富有弹性。64.委托贷款的风险，由( )承担。A.委托人B.借款人C.贷款人D.受托银行答案：A解析：委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人(即受托人)根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人只收取手续费，不承担贷款风险。65.在采用假设开发法中的静态分析法

52、进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。A、未知、需要求取的待开发房地产的价值B、投资者购买待开发房地产应负担的税费C、销售税费D、开发成本、管理费用和销售费用答案：C解析： 本题考查的是后续开发的必要支出。销售税费一般不计算利息。66.抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主营业务。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型信托主要以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务。67.债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。( )答案：错解析：知识点 房地产企业的权益融资与债务融资68.2

53、018年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。2018年，某担保公司为甲房地产开发企业提供担保，按法定程序，公开发行期限为5年的债券，为新项目募集资金。直至2018年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2019年初，李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同，合同标的为甲公司于2018年中旬开工的商品住宅，并以该房为抵押申请了80万元的贷款。甲房地产开发企业发行的

54、债券，属于（ ）。A.中期债券B.公募债券C.担保债券D.抵押债券答案：A,B,C解析：本题考查的是债券的分类。P293294。69.房地产开发企业资质管理规定规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括（）。A、从事房地产开发经营时间大于等于3年B、连续5年建筑工程质量合格率达到100%C、从事房地产开发经营的时间不少于5年D、近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万E、上一年房屋建筑施工面积不少于15万答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产开发企业资质等级。一级资质房地产开发企业应具备的条件：从事房地产开发经营的时间不少于5年；近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万；连续5年建筑工

55、程质量合格率达到100%；上一年房屋建筑施工面积不少于15万；专业管理人员不少于40人，其中中级以上职称管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。70.对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（ ）答案：对解析：【考点】房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。71.“吉芬商品”是指价格下降后，收入效应小于替代效应的商品。（）答案：错解析：某些商品价格下降后，由于收入正效应相当大，消费者实际收入提高引起对该商品需

56、求减少的数量超过替代效应所引起的购买量的增加，导致事实上对该商品的需求量在其价格降低时反而减少，这类商品称为“吉芬商品”。72.作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。（）答案：对解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。73.根据建设部做出的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。（）答案：错解析：本题考查的是写字楼租金的确定。根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家建筑面积计算规则计算，可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。74.下列选项中，不属于影响房地产价格的周

57、围环境因素的是（）。A、大气环境B、声觉环境C、卫生环境D、治安环境答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。影响房地产价格的周围环境因素包括：大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境。参见教材P134。75.统计总体，简称总体，是指所要研究的事物或现象的全体。总体单位是构成总体的个体。（）答案：对解析：本题考查的是统计的基本概念。统计总体，简称总体，是指所要研究的事物或现象的全体。总体单位是构成总体的个体。76.某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改

58、变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10，则承租人应选择第二个方案。（）答案：错解析：重新装修但不改变用途折现：重新装修但改变用途折现：所以承租人应该选择第一个方案。77.(2014真题) 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有（）。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式答案：C,E解析：本题考查的是控制性详细规划。指导性指标包括人口容量和建筑形式。78.在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。（）答案：对解析：本题考查的是需求指标。在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。79.房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。 ( )答案：错解析：就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。80.房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为