南宁市房地产报告

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1、市场报告南宁市房地产报告日期：2009年7月目录7月导读：3易居视点：5数字楼市：6关注楼盘：10第一篇 市场背景篇13第一章、政策资讯13一、政策法规13二、市政建设15三、市场资讯16第二章、经济环境17一、GDP17二、工业增加值17三、进出口18四、固定资产投资18五、社会消费品零售总额19第三章、房地产投资20一、开发投资额20二、房地产建设指标20第二篇 市场分析篇23第四章、商品房市场23一、市场综述23二、供求比分析24三、供应量分析24四、成交量分析25五、成交均价分析27第五章、土地市场28一、土地市场综述28二、重要资讯28三、本月公告土地分析29四、本月成交地块分析32

2、五、重点地块分析34第六章、商品住宅市场37一、市场综述37二、供求比分析38三、供应量分析38四、成交量分析40五、供求对比分析43六、成交价格分析44七、热点板块45八、项目解析47第七章、产品篇49一、产品综述49二、案例分析51第八章、营销媒体篇58一、营销透析58二、媒体分析60三、案例分析65第三篇 区域数据篇68一、青秀区68二、西乡塘区69三、兴宁区70四、江南区71五、良庆区727月导读：银监会收紧二套房贷 七折利率成历史银监会发布关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知，要求各商业银行，严格贷前审查和按揭贷款发放标准，并坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二

3、套房贷的有关政策不动摇。详情请见P14南宁限制提高容积率南宁市近日出台了南宁市出让土地容积率提高暂行办法，对土地容积率的提高做出了明确限制。详情请见P14开发企业信心回升，房地产投资额增速环比加快2009年1-6月份南宁市商品房开发投资同比增长4.30%，与1-5月份相比提速1.68个百分点。详情请见P20商品房近六个月来首次出现供过于求。7月南宁市商品房市场供求比为1：0.78，市场供应井喷，而成交量持续回落，导致市场了近六个月以来首次出现了供过于求，有效缓解此前供应不足的局面。详情请见P24市场回暖后发效应显现，新增供应量井喷。7月南宁市商品住宅新增供应量高达61.88万，环比增加70.9

4、4%，同比增加66.25%。环比、同比均出现较大幅度的增长，市场新增供应量井喷。详情请见P39市场成交量持续回落，需求结构有变。7月市场成交量达到57.59万，环比减少了15.66%，同比增长94.76%。受市场有效需求减少影响，市场成交量达到高峰后出现了持续回落，但仍然维持在较高水平，整体市场成交情况保持良好。详情请见P40如何打造近郊大盘龙光普罗旺斯法式风情小镇。随着城市化进程的不断加快，南宁房地产开发郊区化的趋势不可避免。而今年市场回暖以来，近郊大盘成为最先受益的项目，在以刚性需求为主导的市场背景下，社区感和居住感较为优越的近郊大盘备受追捧。详情请见P51销售淡季营销不清闲。七月南宁延续

5、着楼市淡季，开盘项目屈指可数。各项目不断调整着营销策略，短信营销、户外广告、网络论坛的使用等，利用销售间隙蓄客、储客，发掘更多层次需求，提前为下一季的销售做充足准备，淡季营销不清闲。详情请见P58易居视点：新增供应井喷、量跌价涨，楼市降温本月南宁商品房市场热销势头呈回落趋势，但整体市场仍然保持健康发展势头。开发企业加快项目工程进度引发供应井喷，有效需求经过长时期的集中释放后减弱导致成交量持续回落，房价在投资型需求的拉动下持续上涨。7月南宁商品房市场新增供应量为76.87万，环比增加55.39%，同比增加51.5%，市场新增供应井喷。商品房市场成交量本月持续回落，成交面积为60.17万，环比减少

6、19.59%，同比增长74.71%。商品房成交价格持续上涨，均价达到4857元/, 环比上涨1.59%，同比上涨18.7%。市场呈现出新增供应井喷、量跌价涨的市场特征。本月土地市场继续保持供需两旺发展格局，新增供应城镇住宅用地4幅，总占地面积达205140.33平方米;7月南宁市共有1幅城镇住宅用地成交，11幅工业用地成交，共占地385882.85平方米。与前段时间市场一片欢呼不已有所不同的是，市场的担忧和恐慌情绪开始蔓延。由于房价开始出现持续快速上涨，政府和银行开始收紧房贷、税费抑制房价上涨，政策的微妙变化让市场焦虑情绪进一步加剧，国内地产股亦出现了较大幅度的价格跳水，引起众多地产企业和业内

7、人士的担忧。另一方面，由于房价的快速上涨，刚性需求恐慌情绪加剧，导致市场出现了“哄抢”等非理性行为，我们认为房价的持续上涨与购买能力的相对不足矛盾的加剧，必定会导致刚性需求的恐慌情绪逐渐演变成观望，届时对市场的影响可想而知。整体而言，7月南宁楼市虽然保持良性的发展势头，但市场发展的阻力也在不断增多。对于未来市场走向，我们保持谨慎乐观的态度。易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构 2009年7月视点数字楼市：n 7月南宁市商品房市场供求比为1：0.78，近六个月来首次出现供过于求。n 7月南宁商品房市场新增供应量为76.87万，环比增加55.39%，同比增加51.5%，市场新增供应井喷。

8、n 商品房市场成交量本月持续回落，成交面积为60.17万，环比减少19.59%，同比增长74.71%。n 7月南宁市商品房均价达到4857元/, 环比上涨1.59%，同比上涨18.7%，成交均价继续维持上涨势头n 2009年7月份南宁市商品住宅供求比为1：0.93，市场由供不应求向供求平衡转移n 7月南宁市商品住宅新增供应量高达61.88万，环比增加70.94%，同比增加66.25%。市场回暖后发效应显现，新增供应量井喷n 7月市场成交量达到57.59万，环比减少了15.66%，同比增长94.76%，市场成交量持续回落。 数量与2007年月度平均相比与2008年月度平均相比同比环比成交面积（万

9、)57.59 16.96% 83.93% 94.76% 15.66%成交套数（套）5291 16.23% 80.83% 87.56% 11.89%成交金额（亿元）27.30 64.76% 122.49% 119.28% 13.74%n 7月成交均价达到4740元/,环比上涨了2.49%，同比上涨了12.83%，市场成交均价持续上涨。关注楼盘：1汇东郦城n 项目简介项目地址南宁市青秀区青环路90号南苑东境西苑北苑公寓总建筑面积()36937.02容积率2.77绿化率40%规划套数2480建筑形态小高层、高层销售均价（元/）4700开发企业广西明华房地产开发有限公司n 关注理由汇东郦城2期东境组团

10、本月首度开盘，由于该项目一期北苑组团的高性价比令南宁购房者印象深刻，本次东境组团户型设计一改北苑组团的平实风格，十分新颖，在保证项目舒适性、方正、通透的基础上，采用高附加值手法，提高户型产品的性价比，预约之初便已达到千人关注的效果。7月4日东景组团正式开盘，再度引发抢购。n 易居观点汇东郦城的亲民路线（高品质+合理的定价）是该项目备受关注的原因之一。3900-4500元/的定价在同区域的楼盘当中处于低价位，可见在房价一片上涨之声的背景下，高性价比是吸引购房者最直接的手段。2.凤岭春天n 项目简介项目地址南宁市青秀区枫林路6号总建筑面积()327039.30容积率2绿化率41%规划套数4300建

11、筑形态小高层销售均价（元/）4500开发企业南宁熙域置业有限公司n 关注理由上市之初，凤岭春天即以3700元/低于凤岭其他项目价格的均价开盘入市，在刚性需求占主导市场的时代创造了神话。本次推案，凤岭春天依然沿用了该策略，如汇东郦城于7月4日以均价4700元/平方米火爆销售之后，凤岭春天就把开盘日期定在汇东郦城之后，均价低200元/平方米，在价格上具有很大的吸引力，再度成功火爆开盘。n 易居观点无论是汇东郦城还是凤岭春天，无一不令我们见识了刚性需求者的需求之强烈。近期房地产价格连连飙升，只要是低价入市的项目，刚性需求者均会不辞辛劳地排队抢房。我们认为，现阶段的房价上涨已经达到了令购房者恐慌入市的

12、效果，但目前的整体房价水平在刚性购房者的可承受范围之内，但过度的涨价会过快地透支购买力，终将会引发再度观望。第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规1、政策列表表1-1-1：2009年7月全国房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容7月银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知n 要求各商业银行，严格贷前审查和按揭贷款发放标准，并坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇；7月15日住建部稳定房地产信心n 加强监督管理，确保完成今年保障性安居工程工作任务；n 继续稳定房地产投资；n 继续加强房地产市场监测分析，加强对各地的分类指导；资料来源：CRI

13、C中国房地产决策咨询系统表1-1-2：2009年7月南宁市房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容7月南宁市政府南宁市出让土地容积率提高暂行办法n 出让土地容积率的提高，必须符合以下条件之一：（一）因城市规划调整，需要增加建设强度的；（二）增加广场等城市公共空间（三）改善小区居住环境（四）原有建设限制条件发生重大变化；n 提高容积率须降低建筑密度；n 调整须听取利害关系人意见；7月8日南宁市建委联合南宁市规划局等部门南宁市限价普通商品住房管理暂行办法n 对限价房申请资格、分配、销售及上市交易细则做出了明确规定。7月29日南宁市人民政府关于进一步拉动内需促进房地产市场平稳较快发展若干措施补充n

14、 商品房的交易信息每月都要在媒体上发布；n 购买商品住房，二手房，除产权人外，均可另外申请办理不超过2人的南宁户口；n 在2009年12月31日前办理“两证”，并开工项目，其城市配套费按50%收取；7月南宁市人民政府南宁市经济适用住房管理办法n 禁止擅自租借经适房 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、重点政策解读n 银监会收紧二套房贷 七折利率成历史银监会发布关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知，要求各商业银行，严格贷前审查和按揭贷款发放标准，并坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。易居点评：宽松的货币环境导致大量资金流向房地产市场，投资性需

15、求的加入导致房价上涨过快。此次出台的通知是对信贷政策的微调，除了影响改善性需求入市的步伐之外，更主要的是期间透露出的政策转向预期将会使各方进入观望期，狂热的市场有望得到降温。n 住建部:三大措施稳定房地产市场信心 房城乡建设部有关负责人7月15日表示，针对目前房地产市场的运行情况，将采取措施着力稳定房地产市场信心和投资。一是加强监督管理，确保完成今年保障性安居工程工作任务。二是继续稳定房地产投资。三是继续加强房地产市场监测分析，加强对各地的分类指导。易居点评：房地产作为国民经济支柱产业的地位已经毋庸置疑，易居认为，在保增长、促内需的宏观经济要求下，房地产仍担当着重要的龙头作用，促进房地产成交和

16、投资的大调控方向并没有改变。n 南宁限制提高容积率南宁市近日出台了南宁市出让土地容积率提高暂行办法，对土地容积率的提高做出了明确限制。据悉，此番暂行办法的出台，规范了提高出让土地容积率的审批行为，规定了提高容积率必须符合的条件，还要求在提高容积率的同时，必须对建筑密度和绿地率做出调整。易居点评：本次出台的办法对开发商更改容积率的行为进行了明确的限制，开发企业更改容积率变得困难，因此对于在规划设计初期的产品定位要求更高、更精准。n 南宁出台限价房政策7月8日，由南宁市建委联合南宁市规划局等部门起草的南宁市限价普通商品住房管理暂行办法正式出台实施。作为保障南宁市中等收入群体住房问题的暂行办法对申请

17、资格、分配、销售及上市交易细则做出了明确规定。易居点评：限价房政策的出台，可以有效解决“夹心层”的住房问题。至此南宁市的低收入人群到高收入人群的住房问题，理论上得到了合理安排。但是限价房牺牲了政府的一部分土地收益，可供应面积不可能很多，在申购条件上也有诸多要求，且政策出台到限价房建设期间还需时日，因此对于高品质的商品房销售影响不大。二、市政建设n 轻轨1号线大学明秀路口段开始施工大学明秀路口的综合交通工程是南宁市轨道交通工程一号线近期工程的第八站，目前施工单位已经进入工地开始施工。南宁大桥主体工程完工7月13日，横跨邕江两岸的世界上首座大跨径斜吊拱曲线桥南宁大桥的主体工程已完工，桥面的道路也新

18、铺设上了沥青，现场施工车辆已可以驶过河的对岸。据了解，南宁大桥将于9月底可通车。n 南宁民歌广场来日或可泛舟南宁市规划局有关负责人介绍，规划南宁“水城”，今年主要规划将南湖与竹排冲连通起来，下一阶段再考虑与邕江连通构成南湖环城水系。为此，规划部门正在构思将民歌广场通过提升水位，变成“民歌湖”。届时，不但可以乘船从民歌湖通过竹排冲到南湖，甚至到达邕江也不是难事。易居点评： 南宁规划打造水城，首先受益的将是琅东、凤岭片区，CLD的地位再一次稳固。未来几年内凤岭片区还将是南宁市房地产最热门的板块之一。三、市场资讯n 南宁房价创新高 均价4500元/南宁市房地产市场从2008年的11月份开始出现反弹，

19、从以上数据看，到今年5月份，短短半年时间南宁房地产市场便恢复到最火爆年份2007年的水平，销售势头十分强劲。另外，2009年15月，南宁新建商品房成交均价为4500.22元/平方米，与去年同比增长9.81%，创历史新高。易居视点：随着成交的火爆，南宁市近段时间来房价也在飙升。我们认为当前的火爆与投资性需求的入市与刚性需求的恐慌跟进有关，但过渡的涨价之后必然会导致刚性需求的再度观望，宏观经济的困难决定了房价不可能无限上涨，需求量减少之后，能量必将守恒。n 南宁：二手房市场渐火 中介出现开店潮南宁各大二手房中介的数据显示，今年前几月的成交价格和成交量，与去年同期相比均有较大提升。与二手房市活跃相对

20、应的是，中介门店的数量也随之上升。 据悉，仅仅在南宁市区范围内，最近冒出几十家新的房产中介门店，且还有不断蔓延之势。第二章、经济环境（南宁市统计局7月份数据未公布，以下为6月份数据。）数据来源：南宁市统计局一、GDP增速放缓持续影响房地产市场稳定发展据南宁市统计局公布数据显示，2009年上半年南宁市GDP增速14.5%，同比回落1.6个百分点，但环比开始提速。2009年一季度之后，南宁市整体经济出现复苏迹象。图1-2-2：2008年6月-2009年6月南宁市工业增加值增幅走势图二、工业增加值增幅缓慢回升数据来源：南宁市统计局2009年6月份南宁市规模以上工业增加值增幅为 11.99%，环比回落

21、0.81个百分点，工业累计增加值增幅为10.23%，环比继续回升。虽单月工业增加值增速表现出不稳定性，但整体而言保持回升的状态。实体经济的好转，为房地产持续复苏提供有力支持。三、进口增幅大幅度增长，内需强劲数据来源：南宁市统计局图1-2-3：南宁市对外贸易增长情况走势图2009年6月份南宁市进口总值增幅大幅度提高，达419.28%，出口总值增幅为41.54%。进口总值的大幅度增长，主要是因为在国家消费鼓励政策拉动下，汽车等大宗商品的进口数量增加造成。广西内需表现强劲。出口总值增幅虽小幅回落，但与2009年第一季度平均增速相比，提速较快。四、固定资产投资继续保持较快增长2009年1-6月南宁市固

22、定资产投资增长53.43%，维持增长态势。在固定资产投资构成中，房地产开发投资增长为4.30%，环比提速1.68个百分点。固定资产投资增幅继续加大，有力拉动了内需，增加就业，房地产市场进入复苏通道。图1-2-4 南宁市固定资产投资增幅走势图数据来源：南宁市统计局五、社会消费品零售总额同比增速加快2009年6月南宁市社会消费品零售总额增速为20.25%，环比提速1.31个百分点，已经连续3个月出现回升。南宁市的居民消费意愿及消费能力进一步回升，社会消费品零售总额增速继续提速。图1-2-5 南宁市社会消费品零售总额增幅走势图数据来源：南宁市统计局第三章、房地产投资一、开发投资额n 开发企业信心回升

23、，房地产投资额增速环比加快。2009年1-6月份南宁市商品房开发投资同比增长4.30%，与1-5月份相比提速1.68个百分点，住宅投资-4.35%，环比提速2.34个百分点。房地产市场持续复苏，开发企业的信心逐步回升，投资意愿不断增强。预计未来一个季度内，房地产投资额增速将保持继续增长态势。图1-3-1 南宁市房地产开发及住宅开发投资同比增幅走势图数据来源：南宁市统计局二、房地产建设指标n 商品房及住宅施工面积增幅加快2009年1-6月南宁市商品房施工面积同比增长8.43%，环比提速1.51个百分点，其中住宅施工面积增长4.14%，环比提速0.62个百分点。持续的成交量回升增强了开发企业的信心

24、，南宁市房地产施工面积在下半年增速将继续加大。图1-3-2南宁市商品房及住宅累计新开工、施工面积同比增幅走势图数据来源：南宁市统计局n 竣工面积增幅维持下行，但有望近期触底2009年1-6月南宁市商品房竣工面积同比增幅为-54.82%，虽同比依然表现为下滑态势，但随着市场的复苏，施工面积的增加，2009年下半年南宁市商品房竣工面积将随之增加，增幅亦会出现回升。图1-3-3 南宁市商品房竣工面积同比增幅走势图数据来源：南宁市统计局第二篇 市场分析篇第四章、商品房市场一、市场综述7月南宁市商品房市场热销势头虽有所减弱，但整体市场仍然保持健康发展。其中7月南宁商品房市场新增供应量为76.87万，环比

25、增加55.39%，同比增加51.5%，市场新增供应量环比、同比均出现了大幅度的增加，市场新增供应井喷。商品房市场成交量本月持续回落，成交面积60.17万，环比减少19.59%，同比增长74.71%。在市场保持热销的氛围下，商品房成交价格持续上涨，均价达到4857元/, 环比上涨1.59%，同比上涨18.7%。表2-4-1 南宁市2009年7月商品房供求及成交情况表指标2009年6月2009年7月同比环比供求比1.510.78/供应量（万m2）49.4776.87+51.5%+55.39%成交量（万m2）74.8360.17+74.71%-19.59%成交套数（套）70955789+80.36%

26、-18.41%成交总额（亿元）35.7729.23+116.5%-18.00%成交价格（元/ m2）47814857+18.7+1.59%二、供求比分析数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构n 商品房近六个月来首次出现供过于求7月南宁市商品房市场供求比为1：0.78，市场供应有井喷，而成交量持续回落，导致市场了近六个月以来首次出现了供过于求，有效缓解此前供应不足的局面。（注：供求比即面积供销比=1：当月成交面积/当月新批预售面积）三、供应量分析n 市场新增供应井喷数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构7月南宁商品房市场新增供应量为76.87万，环比增加55.

27、39%，同比增加51.5%，市场新增供应量环比、同比均出现了大幅度的增加，今年以来市场环境的转好，引发开发企业加快项目开发进度的市场效应从本月开始日渐显现，从而导致市场新增供应井喷。图2-4-4 2009年1-7月南宁商品房新增供应各区域分布情况 对比n 从区域分布来看，青秀区供应增加明显，西乡塘区、江南区供应节奏出现调整数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构从新增供应的区域分布来看，青秀区本月新增供应增加明显，市场比例由46%上升至66%。而西乡塘区、江南区两大区域本月供应节奏调整的特征明显，两区域市场供应比例均出现下降。良庆区、兴宁区整体供应持续低迷。四、成交量分析n 7

28、月南宁商品房持续回落商品房市场成交量本月持续回落，成交面积为60.17万，环比减少19.59%，同比增长74.71%。商品住宅市场成交量由于有效需求的减少出现了持续下滑，而商业、办公物业仍然处于低迷，由此导致本月成交量继续回落。数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构n 从成交结构来看，商业办公物业未见回暖由于有效需求的持续减少，导致7月商品住宅成交量有所回落，达到57.79万，而近期一线城市商业和办公物业逐步复苏，但从本月市场成交情况来看，南宁市商业和办公物业仍然未见回暖迹象。图2-4-6 2009年1-7月南宁市商品房成交结构比例对比图数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技

29、术有限公司南宁机构五、成交均价分析n 成交均价继续维持上涨势头在市场保持热销的氛围和通胀预期增强的双重影响下，投资型需求加快了入市步伐，导致高端住宅、别墅等高价位产品成交比例增加，从而推高了商品房成交价格，7月南宁市商品房均价达到4857元/, 环比上涨1.59%，同比上涨18.7%。数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构第五章、土地市场一、土地市场综述2009年7月南宁市供应城镇住宅用地4幅，总占地面积为205140.33平方米。本次供应的4块土地以挂牌形式出让，其中2块地块位于兴宁区老城板块，另外2块地块同属西乡塘区老城区板块，其中一块为旧城改造项目。7月南宁市共有1幅城

30、镇住宅用地成交，11幅工业用地成交，共占地385882.85平方米。城镇住宅地块位于兴宁区老城区板块，工业地块主要集中在邕宁区、良庆区、西乡塘以及江南区。二、重要资讯l 南宁：限制提高容积率 不允许“揠苗助长”为防止利益之“手”随意“拔高”城市的在建楼房，带来土地开发强度不合理等后果，南宁市近日出台了南宁市出让土地容积率提高暂行办法，对土地容积率的提高做出了明确限制。据悉，此番暂行办法的出台，规范了提高出让土地容积率的审批行为，规定了提高容积率必须符合的条件，还要求在提高容积率的同时，必须对建筑密度和绿地率做出调整。易居视点：对提高土地容积率的进一步约束，表明政府进一步规范房地产市场的态度，有

31、利于房地产市场的健康发展。三、本月公告土地分析数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构2009年7月南宁市供应城镇住宅用地4幅，占地面积为205140.33平方米。同比上涨174%，环比下跌26.33%。本月供应土地均为城镇住宅用地。表2-5-1 2009年7月土地供应预告详细表地块编号（宗地号）地块位置面积（平方米）用途（年限）规划设计指标起始价(万元/亩)竞买保证金(万元)容积率建筑密度绿地率长罡路北面GC2009-55地块南宁市兴宁区长罡路北15980.9城镇住宅（70年）、批发零售（40年）4且4.523%且30%30%且35%2031000长罡路六里南GC2009-5

32、6地块南宁市兴宁区长罡路六里南13445.10城镇住宅（70年）、批发零售（40年）4且4.530%且35%15%且20%30%且35%1711000明秀西路GC2009-54地块南宁市西乡塘区明秀西路82392.28城镇住宅（70年）、批发零售（40年）4.5且6.025%且28%30%且35%2362000五里亭四街片区GC2009-59地块南宁市西乡塘区大学路以北、明秀路以南93322.05城镇住宅（70年）、批发零售（40年）4.0且5.025%且32%25%且30%587500数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构l 城镇住宅地块基本情况：n GC2009-55地块

33、：用地位于长罡路北面，东至燕子岭路，南至长罡路，西、北均为用地边界，实际出让用地面积15980.9平方米（折合23.971亩）。项目主要规划设计条件为：容积率4.0且4.5，建筑密度23%且30%，绿地率30%且35%。土地批准用途：城镇住宅用地、批发零售用地。土地使用年限为：住宅用地70年、批发零售用地40年，实际出让用地挂牌起始价为人民币203万元/亩，竞买保证金为人民币1000万元。n GC2009-56地块：用地位于长罡路六里南，东至广西警官高等专科学校，南为用地边界，西邻广西动力技工学校、北至长罡路六里，实际出让用地面积13445.10平方米（折合20.168亩）。项目主要规划设计条

34、件为：容积率4.0且4.5，建筑密度30%且35%、15%且20%，绿地率30%且35%。土地批准用途：城镇住宅用地、批发零售用地。土地使用年限为：住宅用地70年、批发零售用地40年，实际出让用地挂牌起始价为人民币171万元/亩，竞买保证金为人民币1000万元。n GC2009-54地块：用地位于西乡塘区明秀西路，东至明秀西路，另外三面为用地边界，实际出让用地面积82392.28平方米（折合123.588亩）。项目主要规划设计条件为：容积率4.5且6.0，建筑密度25%且28%，绿地率30%且35%。土地批准用途：城镇住宅用地、批发零售用地。土地使用年限为：住宅用地70年、批发零售用地40年，

35、实际出让用地挂牌起始价为人民币236万元/亩，竞买保证金为人民币2000万元。n GC2009-59地块：五里亭四街片区旧城改造项目用地位于大学路以北、明秀路以南，东至南铁宿舍区，南临大学路、北大客运站，西邻南宁职业大学校区，北至明秀路。项目规划总用地面积110965.55平方米（折166.448亩），其中实际出让用地面积93322.05平方米（折139.983亩），绿化用地面积776.6平方米（折1.165亩），规划道路面积16866.9平方米（折25.3亩）。实际出让用地由0111960、0111961、0111962、0111963、0111964共5宗地组成。土地批准用途：城镇住宅用地

36、、批发零售用地。土地使用年限为：住宅用地70年、批发零售用地40年。主要规划设计条件：容积率4.0且5.0，建筑密度25%且32%，绿地率25%且30%。商业建筑面积占总建筑面积的比例为10%-18%，若临街作为商业，多层及高层裙房退离道路不少于10米；需回建24班小学一所，配建18班幼儿园一所。易居点评：7月份南宁出让4宗土地分布在兴宁区和西乡塘区的老城板块，足见政府对老城区改造的重视。兴宁区长罡路是重点改造区域，且由于片区商品房供应稀少，未来该区域将会是土地供应的集中地。西乡塘老城区此次供应地块在百亩以上，且周边配套齐全，适合大型住宅社区的打造，但旧城改造项目的拆迁成本与难度将会是拿地企业

37、的主要考虑点，预计今后该区域土地供应以旧城改造项目为主。l 本月土地供应情况7月南宁土地供应主要分布于西乡塘区及兴宁区的老城板块，政府的旧城改造意图十分明显，所供应土地属性均为住宅及批发零售用地，除了满足区域的住宅需求，其批发零售的属性主要是考虑地块附近的商业形态，以形成统一的商业市场。四、本月成交地块分析数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构在土地成交方面，7月份成交12幅土地，其中1幅城镇住宅用地成交，11幅工业用地成交，共占地298102.57平方米，同比上涨852%，环比下降17.42%。城镇住宅地块位于兴宁区老城板块，工业地块集中于邕宁区、良庆区。l 土地市场成交分

38、析地块位置图GC2009-30地块：酱料厂片区旧城改造项目（即三坊街改造项目二期）用地位于酱料厂及周边片区，东至翠堤湾小区，南至南宁市第一中学，西临朝阳溪，北邻南宁市教育系统幼儿园。项目规划总用地面积20119.98平方米（折合30.18亩），其中规划道路面积457.76平方米（折0.687亩），实际出让用地面积19662.22平方米（折合29.493亩），宗地号为0207423。土地批准用途：城镇住宅用地、批发零售用地。土地使用年限为：住宅用地70年、批发零售用地40年。主要规划设计条件：容积率3.0且3.8，建筑密度25%且30%，绿地率25%且30%。该地块要求项目住宅建筑套密度332.

39、32套/公顷，应满足套型建筑面积在90平方米以下的住宅建筑面积占总建筑面积不少于70%的要求，其中，套型建筑面积90平方米以下的不少于498套，套型建筑面积90平方米以上的不少于160套；若项目未达到容积率高限要求，则上述指标相应调整。商业建筑面积占总建筑面积的比例为5%-10%。易居点评：该地块周边交通便利，路网发达。周边围绕着人民路、新阳路、龙胜路、华强路。由人民路、华强路、西关路围合而成的商品批发集散地在南宁市极为出名，成行成市形态明显。该地块属旧城改造项目，周边生活配套齐全，且随盛世联邦广场、大和平商贸城这类竞品项目的住宅物业消化殆尽的情况下，其住宅物业应不愁消化，而重点考虑的商业应结

40、合片区周边的商业形态进行规划，地块的收益率才能达到最佳。n 工业地块集中于江南区工业地块出让较为集中，集中在城南的邕宁区、江南区及良庆区，共9幅，城北的高新园区分布有2幅。地块面积最大有54375.31平方米，最小的有12666.77平方米。从成交价格来看，没有产生溢价率，本月工业地块均以底价成交。n 旧城改造地块溢价率为0本月出让的GC2009-30地块，在挂牌出让当天由广西鼎华商业股份有限公司以底价1万元/亩竞得该地块，未能产生地块溢价。易居点评：虽然近期南宁市出现了开发商拿地热潮的场景，但此次的GC2009-30旧城改造地块并未受热捧。究其原因我们认为：考虑到土地拆迁的成本较高，且周边环

41、境不利于知名开发商对自身品牌的树立及维护，因此该地块未能吸引更多实力开发商的关注。五、重点地块分析GC2009-59地块1) 地块指标分析GC2009-59地块 :项目规划总用地面积110965.55平方米（折166.448亩），其中实际出让用地面积93322.05平方米（折139.983亩），绿化用地面积776.6平方米（折1.165亩），规划道路面积16866.9平方米（折25.3亩）。实际出让用地由0111960、0111961、0111962、0111963、0111964共5宗地组成。主要规划设计条件：容积率4.0且5.0，建筑密度25%且32%，绿地率25%且30%。商业建筑面积占

42、总建筑面积的比例为10%-18%，若临街作为商业，多层及高层裙房退离道路不少于10米；需回建24班小学一所，配建18班幼儿园一所。表2-5-3 GC2009-59地块经济指标列表地块名称GC2009-59地块地址东至南铁宿舍区，南临大学路、北大客运站，西邻南宁职业大学校区，北至明秀路出让方式挂牌土地用途城镇住宅、批发零售所在区域西乡塘区起始总价8119万元占地面积93322.05平方米起始单价58万元总建面积466610.25平方米容积率4.0且5.0建筑密度25%且32%起始楼板价174元/平方米数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构2) 土地周边情况分析该地块周边交通便利

43、，路网发达。周边主要有大学路，明秀路，公交路线将近20条，而在建的轻轨1号线将增加地块的价值。地块处老城板块，生活配套齐全且发达，周边500米内超市、菜市、银行、幼儿园、停车场等皆齐全，1000米范围内更有大型医院，名校林立。近年在售的百汇华庭于今年5月初售罄，宣告了该片区新建商品房的断供。该地块属于旧城改造项目，周边0.5乃至1公里近年内无待开发土地，短期内不会出现竞品项目。表2-5-4 GC2009-59地块周边土地、住宅情况对比表2年内周边土地成交情况列表土地名称土地用途出让方式占地面积（平方米）成交时间成交楼板价（元/平方米）楼板价涨跌幅GC2006-13地块城镇住宅、批发零售招拍挂3

44、188.032006-8-16651+0.3%周边在售项目情况列表项目名称物业类型占地面积（平方米）销售状态百汇华庭普通住宅3188.03已售罄表2-5-5 GC2009-59地块SWOT分析表优势劣势1、地处大学路，周边已经形成了生活、居住氛围。2、地块周边拥有较为完善的医疗、教育、生活配套。3、地块处于西乡塘繁华地段，有较高投资价值。1、地块位于旧城区，且临近车站，入住后面临噪声大、人口相对杂乱的问题机遇威胁1、该地块周边无商品住宅销售，近期周边1公里内无待开发地块，且轻轨1号线的兴建有利于地块价值提升。1、地块配建面积较多，额外投入较大，影响项目进程。第六章、商品住宅市场一、市场综述20

45、09年7月份南宁市商品住宅供求比为1：0.93。新增供应爆发性井喷，成交量持续回落，由此导致市场今年近6个月来出现了首次供过于求。本月南宁市商品住宅新增供应量高达61.88万，环比增加70.94%，同比增加66.25%。市场回暖后发效应显现，新增供应步伐加快，供给不足状况得到明显缓解。7月市场成交量达到57.59万，环比减少了15.66%，同比增长94.76%。受市场有效需求减少影响，市场成交量出现了持续回落，但仍然维持在较高水平，整体市场成交情况保持良好。在通胀预期增强的背景下，投资型需求加速释放，导致南宁商品住宅成交均价持续上涨，7月成交均价达到4740元/,环比上涨了2.49%，同比上涨

46、了12.83%。表2-6-1 2009年6月-2009年7月南宁市商品住宅各类指标变化表指标2009年6月2009年7月同比环比供求比1.890.93/供应量（万m2）36.261.8866.25%70.94%成交面积（万m2）68.2957.5994.76%15.66%成交套数（套）6005529187.56%11.89%成交总额（亿元）31.5827.3119.28%13.74%成交价格（元/ m2）4625474012.83%2.49%二、供求比分析数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构n 市场由供不应求向供求平衡

47、转移2009年7月份南宁市商品住宅供求比为1：0.93，新增供应爆发性井喷，成交量持续回落，由此导致市场近6个月以来首次出现了供过于求。随着后续供应量的逐步增加，南宁市商品住宅供不应求的局面得到有效缓解。三、供应量分析数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构n 供应总量分析：市场回暖后发效应显现，新增供应量井喷7月南宁市商品住宅新增供应量高达61.88万，环比增加70.94%，同比增加66.25%。环比、同比均出现较大幅度的增长，市场新增供应量井喷。随着市场环境的转好，开发企业加快了项目的开发进度，有效缓解了市场供应不足的局面，增加了市场活跃度。但市场回暖的后发效应显现，新增供

48、应不断增加，预示着未来市场竞争激烈程度进一步加剧。n 供应结构分析：三房、四房户型产品增加明显数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构近几个月来大户型产品的持续热销，为开发企业推出大户型产品创造了良好氛围，因此本月新增供应增加明显的是三房、四房产品，其中三房新增供应2174套，比上月增加了100.92%；四房新增供应711套，比上月增加了266.49%。n 市场存量分析：市场存量压力继续缓解截止7月底，南宁市商品住宅存量约为334万，近六个月的平均去化速度提高至60.44万/月，预计整体市场未来一年的存量消化周期缩短至15个月以下，市场风险程度继续降低。四、成交量分析n 成交总

49、量分析：市场成交量持续回落，需求结构有变2009年7月南宁市商品住宅成交情况一览表数量与2007年月度平均相比与2008年月度平均相比同比环比成交面积（万)57.59 16.96% 83.93% 94.76% 15.66%成交套数（套）5291 16.23% 80.83% 87.56% 11.89%成交金额（亿元）27.30 64.76% 122.49% 119.28% 13.74%数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构7月市场成交量达到57.59万，环比减少了15.66%，同比增长94.76%。受市场有效需求减少影响，市场成交量达到高峰后出现了持续回落，但仍然维持在较高水平

50、，整体市场成交情况保持良好。分析其原因，我们认为在通胀预期增强的背景下，投资型需求持续释放；而房价近几个月以来快速上涨，导致刚性需求客户恐慌性入市加剧，在两大需求的支撑下，市场成交量得以继续维持高位。但由于改善性需求本身需求不迫切，加上房价上涨过快，此类需求重新进入观望，从而导致市场成交量持续下滑。n 成交结构分析l 成交区域分析：青秀区成交比例持续扩大图2-6-4 2009年1-7月南宁商品住宅各区域成交比例变化情况数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构从各区域的市场表现来看，青秀区各楼盘继续保持热销，成交量达到35.46万，市场份额由60%上升至62%，青秀区是南宁整体市

51、场继续走强的有力保障。西乡塘成交量为11.62万，市场份额由21%下降至20%。江南区市场份额由13%降低至9%。兴宁区本月比例上升明显，由4%上升到了7%。良庆区受制于区域有效供应不足，所占的市场份额持续低迷。l 成交房型分析：改善性需求减弱，刚性需求恐慌入市加剧受刚性需求恐慌入市加剧影响，本月二房户型成交比例高达30%，比上月增加了9个百分点；三房户型的成交比例也相应提高4个百分点。而四房、复式等大户型产品受改善性需求减弱影响，成交比例减少。图2-6-5 2009年1-7月南宁商品住宅各房型成交比例变化情况数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构l 成交面积段分析：刚性需求

52、和投资性需求成市场亮点图2-6-6 2009年1-7月南宁商品住宅各面积段成交比例变化情况数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构7月，南宁市商品住宅70-90、90-105两个面积段产品的成交比例增加明显，分别提高了4个百分点。而144以上的大户型产品比例相应减少。图2-6-7 2009年1-7月南宁商品住宅各价格区间成交比例变化情况l 成交价格段分析：通胀预期致高端物业成交量继续扩大数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构7月份南宁商品住宅总价50万元以上的价格区间物业市场份额提高了6%，在通胀预期逐渐增强的压力下，投资型需求有增无减，高端物业仍然受到追捧。

53、五、供求对比分析n 供求总量对比数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构从供求总量的对比分析来看，本月市场供求比为1：0.93，由于供应井喷而成交量持续回落，导致市场近六个月以来首次出现了供过于求局面。n 房型结构对比从各房型的供求对比来看，与上个月三房、四房、复式等大户型产品供不应求所不同的是，本月二房、四房产品出现了供过于求，而一房、三房、复式产品的供求结构较为合理。数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构六、成交价格分析n 市场成交均价持续上涨在通胀预期不断增强的背景下，投资型需求加速释放，导致南宁商品住宅成交均价持续上涨，7月成交均价达到4740元/,环

54、比上涨了2.49%，同比上涨了12.83%。房价过快上涨，给市场各方造成的压力有增无减。数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构七、热点板块凤岭北，未来南宁CLD板块介绍：凤岭是南宁市开发较早的区域之一，房地产发展已较成熟。但凤岭北片区相比于借着中国-东盟博览会东风而迅速发展起来的凤岭南而言，开发进度相对较慢。今年以来，凤岭北片区房地产开发日渐火热，荣和大地、中铁山语城、凤岭新新家园等新品迭出。从目前琅东一带的发展趋势来看，我们认为五象广场与东盟商务区已经是南宁的核心CBD（中央商务区），与CBD相配套的就是CLD（中央生活区）。而凤岭北片区目前居住大盘云集，居住环境优越，周边

55、配套正日趋完善。在生活配套方面：凤岭北有沃尔玛超市、航洋国际城、巴黎百货等高端商业配套。在医疗配套方面：国际儿童医院落户凤岭北。在教育配套方面：南宁二中、北大附中等名校云集。在交通配套方面：云景路、凤翔路等主干道畅通无阻，南方最大的火车站南宁东站落户凤岭北。在景观配套方面： 500亩儿童公园将于今年10开工建设。板块住宅市场： 经过这两年的发展，凤岭北片区目前已有塞纳维拉花园、金龙理想1号、裕丰英伦、德瑞花园、永凯春晖花园、蓝山上城等多个档次较高的已售楼盘，为凤岭北奠定了良好的居住基础。2009年，随着中铁凤岭山语城、荣和大地、凤岭新新家园、凤岭春天等项目陆续揭开面纱，凤岭北住宅市场日趋火热。

56、从产品建设方面，中铁凤岭山语城的西班牙洋房、荣和大地的新式板楼住宅、高赠送面积、点式与短板建筑相结合的凤岭新新家园等众多亮点将展现在市民面前，不仅提升了凤岭北片区住宅项目的整体高度，更体现了凤岭北的开发商在项目开发起点、开发理念上，已经从过去的市场利益为主转向了客户利益为主的时代。这是产品品质的升级进步，更是楼市升级的一次跨越。标杆项目展示：荣和大地左右凤岭北的标杆项目荣和大地，占地900亩，总建筑面积达到150万平方米，规划为以居住为主，集文化、体育、会议、展览为辅的综合性新社区。荣和大地于900亩土地上大手笔大气魄规划，以澳洲风情为主题，顺应自然地形的高低起伏，采取错落的台地式布局，小高层

57、、高层住宅、联排别墅完美相融，打造150万平米澳洲国际人文大城项目名称荣和大地总建筑面积()147.50容积率2.3绿化率35%总套数10044建筑形态小高层、高层、别墅销售均价（元/）5000开发企业荣和集团八、项目解析n 近郊住宅大盘再度受到市场关注近期以来，投资型需求的加快入市导致房价快速上涨，由此引发大量刚性需求恐慌入市。因此从市场各项目的销售表现来看，近郊住宅大盘的市场表现良好，成交量明显优于其他项目。项目区域本月成交面积本月成交套数成交均价与上月价格比较中房翡翠园青秀区302272385000持平龙光普罗旺斯江南区126661024059+6.31%台湾街西乡塘区186821844

58、462持平汇东郦城青秀区137001494330+22.45%数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构n 中高档项目持续热销高端项目的持续热销，对中高档项目的销售拉升明显。一些承受能力相对较弱的客户更多地将置业目光集中在中高档项目，本月南宁市在售中档项目持续热销。项目区域本月成交面积本月成交套数本月成交均价与上月价格比较耀凯凤岭1号青秀区265141885568+4.9%民发大观天下青秀区206541405243+8.51%英伦18青秀区204551994735+2.29%数据来源：易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构第七章、产品篇一、产品综述 1、热销、滞销产品n 热销产品：汇东郦城销售状况：7月4日，备受市场关注的汇东郦城二期东镜组团开盘，当天吸引了近2000多名预约客户冒雨排队抢购，推出的322套房源全部售馨。产品亮点：郦城东镜组团之所以备受追捧，我