大桥河冯家可研

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1、 . 经济开发区开发建立投资通海路片区棚户区改造项目可行性研究报告项目建立单位：经济开发区开发建立投资可研编制单位：达华工程管理集团编制日期：二一四年十二月目 录第1章 总论11.1项目概况11.2项目背景与必要性分析31.3研究围51.4编制依据51.5主要技术经济指标6第2章 项目建立规模与建立容82.1建立规模82.2建立容8第3章 项目选址与建立条件93.1项目选址93.2建立条件103.3征地拆迁情况16第4章 工程技术方案174.1设计说明174.2总平面设计184.3结构设计244.4户型设计274.5给排水设计274.6电气设计304.7弱电设计374.8采暖通风设计40第5章

2、 环境影响评价415.1编制依据415.2项目区环境现状415.3污染源分析425.4环境保护措施445.5环境影响评价46第6章 节能分析486.1编制依据486.2项目能源消耗种类和数量分析496.3项目所在地能源供给条件526.4能耗指标分析536.5节能措施与节能效果分析54第7章 劳动平安卫生与消防617.1劳动平安卫生617.2消防63第8章 组织机构与项目管理658.1组织机构设置658.2人力资源配置658.3项目的组织管理66第9章 项目招标与实施计划689.1项目招标689.2项目实施阶段709.3项目实施进度安排71第10章 投资估算与资金筹措7310.1投资估算7310

3、.2融资方案76第11章 效益评价与风险分析7711.1经济效益分析7711.2社会效益分析7911.3风险与对策分析80第12章 结论与建议8112.1结论8112.2建议82附表附表1：开发本钱估算表附表2：资金筹措与使用计划表附表3：房屋销售收入估算表附表4：土地开发收益表附表5：销售收入估算表附表6：利润估算表附表7：还本付息计划表附图附图1：家畈安置点总平面布置图附图2：大桥安置点总平面布置图附件附件1：市人民政府办公室关于印发市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房居民区集中统设管理方法的通知岳政办发20102号附件2：市人民政府办公室关于印发市集体土地上房屋拆迁补偿安置方法的通知岳政发

4、200916号附件3：市人民政府办公室关于印发市城市规划区集体土地上村民自住房屋集中建立规划管理规定的通知岳政办发20098号79 / 83第1章 总论1.1项目概况项目根本情况1项目名称：通海路片区棚户区改造项目2建立性质：新建3建立单位：经济开发区开发建立投资4建立地点：位于省市经济技术开发区，家畈安置点东临长康路原107国道、南抵滨湖游路、北临畈嘴路；大桥安置点西临雷锋山路、南抵王家畈路。家畈安置点与大桥安置点建立地点相距不到2公里，地质、气候、建立条件相近，因而进展整体开发。5建立单位性质：国有独资公司。 6建立期限：2年2015年1月2016年12月。7投资估算与资金筹措：项目总投资

5、76339.9万元；资金筹措方案为申请银行贷款50000万元，自有资本金投入26339.9万元。8建立容与规模：建立容为通海路片区棚户区的拆迁和安置，主要包括棚户区的拆迁征收、房屋主体工程与相关配套工程建立。建立规模为规划用地总面积83733.75，净用地面积为62873.51，规划总建筑面积为194628.64。项目总图经济技术指标详见表1-1。表1-1：家畈、大桥安置房工程总图经济技术总指标表项 目单位家畈安置房指标大桥安置房指标指标合计总规划用地面积27,413.3056,320.4583,733.75净用地面积17,089.2845,784.2362,873.51总建筑面积68,137

6、.73126,490.91194,628.64地上建筑面积56,394.62115,834.10172,228.73其中住宅面积52,006.62108,353.75160,360.38商业建筑面积3,730.004,569.108,299.10配套用房面积554.002,911.253,465.25架空层不计容104.000.00104.00地下建筑面积11,743.1110,656.8122,399.91计算容积率面积56,290.62115,834.10-建筑基底面积4,691.009,792.36-容积率-3.292.53-建筑密度%24.2022.40-绿地率%35.7035.00-

7、总停车位个336.00486.00822.00其中地面停车位个96.00103.00199.00地下停车位个240.00383.00623.00居住户数户522.001,088.001,610.00承办单位简介经济开发区开发建立投资下简称开建投是按照公司法，由管委会出资设立的具有独立法人资格的国有独资公司。公司于2007年4月注册成立，注册资本2亿元人民币。公司直属管委会领导。公司采取政府主导、市场运作、法人经营管理的现代企业管理模式。其主要职能是经管委会授权后，代表开发区对外融资；对建立资金进展统一核算和管理；负责融资借款本息归还；参与建立项目的投资监视和管理；对投资区的工业项目与用地实行绩

8、效管理；进展土地储藏等。公司设董事会、监事会。今年新改选的董事会成员7名，董事长由管委会分管财政的副主任兼任，副董事长由管委会总经济师兼任，其他5名董事分别由区财政局、建立局、开建投、国资局等部门负责人兼任。监事会成员5名，其中：监事会主席由区纪委书记兼任，其他4名监事分别由区建立投资管理中心与开建投员工担任。公司实行董事会领导下的总经理负责制。现有正副总经理6人。公司设办公室、工程管理科、财务科、园区项目科、征拆管理科5个科室，在编员工14人。公司加挂区建立投资管理中心牌子，实行两块牌子一套人马管理。截止2014年底，公司全年主营业务收入52930.7万元，主营业务利润7948万元，净利润5

9、145万元，公司资产总额487689万元，负债总额225507万元，所有者权益262182万元，资产负债率为46.24。公司现有储藏土地3052.4亩，其中商住用地2425.4亩，工业用地627亩。1.2项目背景与必要性分析项目建立背景根据经济技术开发区安置房事务管理局规划，家畈安置房工程和大桥安置房工程主要安置通海路片区的棚户改造拆迁户；据安置房事务管理局统计，通海路片区需拆建筑1672栋，涉与待安置拆迁户1610户，拆迁房屋面积达93532。为保障我市棚户区改造这一民生工程的顺利推进，改善群众的居住条件、完善城市功能、改善城市环境，通海路片区棚户区改造项目亟待建立。建立必要性分析1有效缓解

10、安置房紧缺困局根据经济技术开发区安置房事务管理局调查统计，至2014年12月止，全区已拆迁未安置户3900户，预计至2015年全区需安置房6000套，安置缺口为3000套，安置任务非常繁重。而本项目拆迁区域涉与到的棚户区拆迁户到达1610户，通过本项目的实施，可妥善安置棚户区的拆迁户，有效缓解我区安置房紧缺困局。2能实现土地保值增值，推动区域经济开展通过贯彻货币化补偿、政策优惠安置原那么，落实“先建安置房，再征地拆迁的工作思路，项目建成以后，不仅可解决被征地拆迁群众的安置问题，解决拆迁户的居住问题，而且可腾出珍贵的土地进展重新规划，将促使该城区更加繁华，从而使土地保值增值、区域经济更快更好的开

11、展成为必然。3是构建和谐的迫切需要党的六十届四中全会提出了构建和谐社会，要求照法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建立。在和谐社会的构建中，社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底机制，而住房保障制度是社会保障极为重要的组成局部，建立规合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系的重要环节之一，是构建社会主义和谐社会的重要措施，是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体表达，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。住房问题作为人的最根本的生活需求，是广阔群众最关心、最直接、最迫切需要解决的事实难事

12、之一。因此，建立拆迁安置保障住房，满足被拆迁人的根本住房要求，既关系到千家万户拆迁居民的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。通过通海路片区棚户区改造项目的实施，使广阔拆迁居民享有可靠的拆迁安置保障，让符合条件的被拆迁人住得上经济、实用的拆迁安置住房，解决他们的后顾之忧，对于维护社会稳定，表达社会和平，稳定民心，对于建立和谐具有重要意义。1.3研究围根据国家对建立项目可行性研究阶段的工作围和深度规定，我公司对项目的选址和建立条件进展了实地勘察，并收集相关资料。本可行性研究报告依据国家有关部门的法规、政策和规，对项目建立背景、必要性、建立规模、选址、建立条件、总图规划、工程方案、环保、节

13、能、投资估算与资金筹措等进展了分析研究，供建立单位和相关部门决策参考。1.4编制依据建立工程项目可行性研究指南2002年版；建立项目经济评价方法与参数第三版；中华人民国城市房屋拆迁管理条例；财政部、国土资源部关于调整局部地区新增建立用地土地有偿使用费征收等别的通知财综200924号；省实施方法；关于公布省征地补偿标准的通知湘政发200943号；城市总体规划修编本2008年-2030年；市人民政府办公室关于印发市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房居民区集中统设管理方法的通知岳政办发20102号；市人民政府办公室关于印发市集体土地上房屋拆迁补偿安置方法的通知岳政发200916号；市人民政府办公室关于

14、印发市城市规划区集体土地上村民自住房屋集中建立规划管理规定的通知岳政办发20098号。1.5主要技术经济指标本项目总用地面积为83733.75，总建筑面积为194628.64，居住人口规模为1610户、约5635人，详见表1-2：表1-2：技术经济指标一览表序号项 目单位指 标备注1总规划用地面积83733.752净用地面积62873.513总建筑面积194628.63.1地上建筑面积172228.73.1.1住宅面积160360.43.1.2商业建筑面积8299.13.1.3配套用房面积3465.253.1.4架空层不计容1043.2地下建筑面积22399.914总停车位个8224.1地面停

15、车位个1994.2地下停车位个6235居住户数户16106总投资万元76339.9其中自筹26339.9万元，贷款50000万元6.1征地费与拆迁安置补偿费万元15378.016.2建安工程费用万元40576.36.3配套根底设施费万元2837.46.4建立工程其他费用万元3491.036.5管理费万元934.426.6财务费用万元9487.56.7不可预见费万元3635.237总销售收入万元90869.14含土地收入8项目贷款年限年59项目贷款利率%5.5第2章 项目建立规模与建立容2.1建立规模建立规模为规划用地总面积83733.75，净用地面积为62873.51，规划总建筑面积为1946

16、28.64。规划住宅总户数为1610户，居住人口5635人按3.5人/户。2.2建立容1建立容主要包括新建家安置点7栋住宅、新建大桥安置点10栋住宅，建立容详见表2-1。2-1：建立容一览表项 目单位家安置点指标大桥安置点指标合计总规划用地面积27,413.3056,320.4583,733.75净用地面积17,089.2845,784.2362,873.51总建筑面积68,137.73126,490.91194,628.64地上建筑面积56,394.62115,834.10172,228.73其中住宅面积52,006.62108,353.75160,360.38商业建筑面积3,730.004

17、,569.108,299.10配套用房面积554.002,911.253,465.25架空层不计容104.000.00104.00地下建筑面积11,743.1110,656.8122,399.912配套建立给排水与消防工程、供电与通信工程、电梯工程、空调工程等公用工程；3景观、广场、园林、绿化、道路等室外工程建立。第3章 项目选址与建立条件3.1项目选址选址地理位置本项目选址地位于省市，市位于省东北部，地处长江与洞庭湖黄金水道交汇点，湘、鄂、赣三省交界区。 家畈居安置点位于市经济技术开发区，东临长康路原107国道，面抵滨湖游路，北临畈嘴路；大桥安置房小区西临雷锋山路、南抵王家畈路。具体位置详见

18、3-1红色圆圈位置。大桥安置点拟建地王家畈片区拟建地图3-1：项目拟建地地理位置图选址概况家畈安置点所在地东临长康路原107国道，面抵滨湖游路，北临畈嘴路，地势平坦，交通方便；大桥安置点靠近旧城区，地势也较为平坦，交通方便，配套设施完善。拟建地所在的经济技术开发区位于中心城区东部，京珠高速公路、京广铁路、107国道和武广高速铁路、随岳高速、杭瑞高速穿境而过，长江黄金水道通江达海，距黄花机场135公里，天河国际机场185公里，全程为高速公路。经济开发区已建成了白石岭综合工业园、康王高科技园、机械建材工业园和商贸物流配套区等四个“七通一平产业园区，远景规划2.6平方公里的国家级出口加工区、20平方

19、公里的木里港工业园区、30平方公里的现代农业生物产业园区、8.7平方公里的新火车站商贸金融区正抓紧建立，全区项目承载能力持续增强，具备了接纳大型项目的能力。2000年后，经济开发区连续被市委、市政府授予全市创立“先进县市区先进单位，并被省委、省政府授予了“省非公有制经济优秀园区和“省质量兴市先进单位称号，正逐步承当起了“改革开放的示区、体制创新的试验区、经济开展的增长极、推进新型工业化的主战场的重任。3.2建立条件自然条件1地形条件丘岗与盆地相穿插、平原与湖泊犬牙交织。山地、丘陵、岗平原、水面的比例大致为15: 24: 17: 27: 170地势东高西低，呈阶梯状向洞庭湖盆地倾斜。本项目选址地

20、位于市区边缘，土地已平整完毕，地形平坦。 2气候条件 项目所在地域属北亚热带季风湿润性气候，四季清楚。其特点为：春湿多雨，夏季多旱，暑期较长，严寒期短，无霜期长，光照充足，热能充裕。日照年平均日照：1764.1小时年最多日照：2064.9小时(1959年年最少日照：1370.8小时(1982年气温年平均温度：16.4-17最热月7月平均气温：29.2 0C最冷月1月平均气温：4.5C极端最高气温：39.3极端最低高气温：-18.8降水年最大降雨量：2264.4mm (1954年164天降雨日年最小降雨量：850mm (1968年137天降雨日年平均降水量：1273mm日最大降雨量：292.2m

21、m (1957年6月16日历年最大积雪深度：23cm最大冻土深度：5cm年平均气压：1009.5毫巴风向年主导风向：NNE18%北东夏季主导风向：S 7月为16年平均风速：2.9m/s28年平均值霜日 年平均霜日：20天 最多霜日：33天1967-1968年 最少霜日：4天1986-1987年年均相对湿度 全年平均相对湿度：81% 全年平均最高相对湿度：84% 全年平均最低相对湿度：77%年蒸发量 年蒸发量：14229mE 3水文条件 最小流量377m 3/S1975年10月5日 最大流量57900M/s1931年7月30日 年平均流量9400 m 3/s1951年 1980年 最高水位城陵矶

22、水位35.94m1998年8月20 E1 最低水位城陵矶水位17.27m1960年2月16 E1 最高水温33.2C 冬季平均水温6.9C 4工程地质与地震工程地质 市地处富饶的洞庭湖平原和雄浑的幕阜山区，地貌组织以丘陵、平原为主，山地，丘陵，岗地、平原、水面的比例大致为16:24: 18: 26: 160整个地势东高西低，山、丘、岗、平大致东西排列，南北延伸，呈阶梯状向洞庭湖倾斜，形似围椅状。东部山丘地带，中部岗丘地带，约占全市总面积的30；西部平原地带，约占全市总面积的40，由河床冲积物堆积而成，地势平坦开阔，地面坡度一般小于5度。下部地层主要由前震旦系垅质板和干枚状板岩组成，有较强风化层

23、，地基承载力一般为300-450KPa，一些地方上部有局部的河湖淤积和坡积层，地基承载力一般为200-300KPa。 本项目地处市的中部岗丘区，在长期雨水侵蚀和物理化学风化作用下，形成了较厚的风化壳，地质条件较好。地震情况根据国家质量技术监视局2001年2月发布的中国地震动参数区划图GBl83062001查得：市地震动峰值加速度为0.109，地震动反响谱特性周期为0.35s，对应地震烈度为度。自1045年以来，地区围有地震记载的只有1556年1月发生的地震为破坏震，城中房屋倒塌，压死人畜甚多。根据中华人民国国家标准GBl83062001中国地震动参数区划图，市城区地震动峰值加速度分区为0.1g

24、。配套设施条件1供水经济开发区两座大型自来水厂日供水能力126万吨。水源取自国家级风景名胜区铁山景区，水面面积6.2万亩，库容6.35亿立方米，供水充足。2供电 市区现有华能电厂、装机总容量为80万千瓦。华能电厂正扩建一座70万千瓦的火力发电装置。市区己建有22万伏变电站和11万伏变电站3座，电力可保证供给。3通讯 程控交换机总容量达30万门，融固定、移动、无线寻呼、国际互联网等于一体的现代通信网络已形成。4居住、医疗、教育、文化体育涉外旅游宾馆酒店10多家，其中三星级以上8家，另有一批中高档别墅是外商入住的集中区域；医疗卫生机构34所，其中医院26所，医疗床位1900，开设外商保健病房，为外

25、商提供绿卡就诊一条龙效劳；高等学校3所、完全中学15所、职业学校近20所，师资雄厚，环境优美，为外商子女就学提供高水准的教育；建有文化艺术会展中心、图书馆、档案馆、体育馆、游泳馆、市民广场等一批文化体育设施。5物流交通 公路经济开发区高速公路网稠密，京珠高速、107国道、杭瑞高速、随岳高速穿区而过，通过京珠高速公路驱车1个半小时即可到市，2个半小时到达市。铁路经济开发区连通贯穿全国铁路干线，京广铁路、武广高速铁路穿境而过，客货运输可达全国各地。武广高速铁路简称通车后，开发区至的列车行程可缩短到3个半小时。航空经济开发区距黄花机场135公里，距天河机场185公里，全程为高速公路。港口怀抱洞庭，吞

26、吐长江，是和长江中下游水路交通的重要枢纽之一。经济开发区紧邻长江黄金水道城陵矶港，可凭江上抵、下达。建有2个5000吨级外贸码头的城陵矶港是全国综合运输网中的河主枢纽港之一，1997年被辟为国家一类开放港口，是省长江主干线上唯一的一级对外口岸，船舶总吨位占全省总量的班，货运量占全省水上货物运输量的班，集装箱运输占全省的42%,出入洞庭湖船舶日均流量500多艘次，为全省的功。2005年，被交通部列为全国28个主要河港口城市之一。政策支持条件为加快市城乡统筹开展，顺利开展土地收储征地拆迁工作，市政府在国家相关政策框架下，制定出台了市集体土地上房屋拆迁补偿安置方法岳政发200916号、市城市规划区集

27、体土地上村民集中建立自住房屋规划管理规定岳政办发20098号、市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房居民区集中统设管理方法岳政办发20102号等一系列配套政策。为贯彻落实关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见湘政办发201053号、关于做好2013年保障性安居工程工作的通知湘住保201213号等文件精神，市已下发了关于2013年城市棚户区改造项目审核结果的通知岳房发201314号，本项目已列入全市城市棚户区改造计划表，有力地支撑了项目顺利实施。3.3征地拆迁情况据经济技术开发区安置房事务管理局统计，通海路片区需拆棚户建筑1672栋，涉与拆迁户1610户，拆迁土地面积568.76亩，待安置户

28、拆迁建筑物面积93532，由“通海路片区棚户区改造项目分家畈安置点和大桥安置点两个安置点进展就地安置。以上这些拆迁户房屋破旧拥挤，厨卫设施不全，有的甚至存在平安隐患。根据走访调查，本项目所含的拆迁居民非常盼望改变现有居住环境，对安置房普遍持积极态度，拆迁户的积极态度为本项目的顺利实施奠定了根底。第4章 工程技术方案4.1设计说明设计依据1建立方提供的设计要求与委托书现状地形图、用地红线图与道路上线图规划设计条件书2国家与地方现行的有关规、规程、标准与规定高层民用建筑设计防火规 GB50045-952005年版建筑设计防火规 GB50016-2006住宅建筑规 GB50368-2005汽车厍、修

29、车库、停车场设计防火规GB50067-97城市道路和建筑物无障碍设计规 JG50-2001民用建筑设计通那么 GB50352-2005其它国家标准、规与行业、地方相关法律、法规、规、标准。工程概述经济技术开发建立总公司通海路片区棚户区改造项目项家畈安置点位于市东临长康路原107国道，南面抵滨湖游路，北临畈嘴路；大桥安置点西临雷锋山路、南抵王家畈路。总用地面积83733.75，净用地面积62873.51。主管部门对设计的要求立面造型应表达简洁明快的特点，强调建筑在整个建筑群中的突出性。临街建筑物的底层、入口、顶部以与窗户应做重点处理。建立风格在表达现代风格的同时，与周边区域建筑风格相互照应。建筑

30、色彩以暖色调为主，外墙材料应着重选择表达环境节能理念的建筑材料。设计容与围总平面设计、各单体建筑设计含建筑、结构，建筑电气、给水排水、通风，其中燃气由专业设计。工程规模与有关标准工程总用地面积83733.75，总建筑面积为194628.64，总户数1610户。使用设计年限：50年。建筑防火类别：17栋二类高层住宅。耐火等级为：一级。抗震设防烈度为：7度。4.2总平面设计规划原那么充分利用天然资源环境，创造自然生态的人居环境，实现居住环境与自然环境高度融洽，树立项目自身个性和特征形象。建立有层次的便捷的交通道路系统，合理组织车流人流并形成丰富的体验流线、简练的布与合理的功能分区相结合，形式容相统

31、一，防止城市住区规划形式化方面的误区。保证住宅朝向：依据地区气候特点与课题研究，良好的朝向对于住户来说，无论是采光日照，还是通风，都是至关重要的。而且有偏转的良好朝向是在保证住户使用权利的前提下提高容积率的最为有力手段。基地概况家畈安置点片区用地形状呈四边形平面，南北长约200m，东西两端平均长约70m，地势较为平坦，作为住宅用地，周边环境很好；大桥安置点片区呈长条状，地势平坦，可降低土地平整费用。本工程地形图的绝对高程采用1956年黄净高程系统，平面坐标系统为市独立直角坐标系。总平面布局与总体构思站在城市设计的高度进展规划。注重小区建筑与建筑之间，小区周边建筑与城市干道与它城市环境之间的关系

32、，从而决定建筑的形态和空间布局，并通过对小区整体天际线的把握，创造出一个既和谐又具有特色的城市空间形象。项目以高层为主，家畈安置点南面的巴陵东路为城市主要道路，大桥安置点西面为雷锋山路，沿道路布置商业用房，更好的为小区效劳并提升地块的商业价值。家畈安置点将主要出入口安排在南面巴陵东路上，在地块北面亦规划次入口，满足小区日常车辆通行需要与消防需要；大桥安置点主要出入口设置在雷锋山路上，南侧王家畈路规划次入口，满足小区日常车辆通行需要与消防需要。住宅规划中以南向最正确朝向的居住习惯为设计原那么，同时兼顾景观需求，朝向控制在南偏东15度以，将小区中心景观收于窗前，另一方面也能使底层住户获得更多的日照

33、且尽量防止西晒。景观方面小区各个出入口规划都注意到了形成开阔的景深空间和铺了进入小区部空间序列。如家畈安置点在南入口间规划组织了一条景观主题轴线，从主入口进入首先安排了宽闻的绿化大道，然后是主题广场，紧接是社区中心广场，同时，小区小个中心景观广场相互联系并有机分隔。另外规划方案还在小区组团中规划了集中的组团景观。通过视线景观轴与小区中心景观广场一起形成公共绿化空间体系，最大化通过景观公共空间的组织将社区严密联系在一起。为了适应城市人口老龄化与家庭结构的变化，以与现代人思想意识的变迁，在设计中强化组团模式，突出邻里空间，运用城市社会学理论，以半封闭的院落作为小区住宅布局的根本形式，加强邻里空间的

34、组织，增强居民归属的感觉。院落组团小区的空间关系变化，一方面有助于营造亲切的邻里互动气氛，同时也有利于小区分极管理。邻里空间普遍比组团空间提高场地标高，使居住者产生归属的感觉，借用提升的场地，在地下设置机动圭库.通过采光井、天窗使地下车库得以采光通风，成为“车库。建筑退红线根据规划要求，家畈安置点南侧建筑退用地界限10.00米，北面退12.00米，东侧建筑退线6.5米，西侧与一期己建建筑满足防火间距的要求；大桥安置点西侧退8米，南侧退10米，以上均能满足规划要求。景观绿化本设计充分注意了景观的分级处理，步行出入口的延伸形成了纵向景观带，成为联系小区步行体系的核心。结合设置的公共活动设施与步行休

35、闲空间相互辐射，形成整个社巨的街道式公共生活空间，强调了场景气氛，在此带状空间上横向衍生出假设干居住组团，构架清晰，结构明确，又相互串联，构成点、线、面结合的景观体系。变化有致的空间体系由此展开，环状路网以东面的高层住宅区构成小区的天际轮廓线。景观规划尽量增加绿化面积，并以中央景观广场、组团庭院绿化、宅前绿地构成由公共到私密的景观系统，到达人工与自然和谐共融。防火设计本工程耐火等圾为一级。建筑物周边均直接落地，设有大于4米宽的环形消防车道，车道纵坡小于7%，道路载荷大于35t，各栋住宅均有足够的消防扑救面和15米宽的操作空间。建筑方案设计计构思与特点1克制空间浪费，让业主实实在在的得到真正的空

36、间享受，争取做到四明设计，厅、卧、厨、卫全部明亮一片；结构布置合理，功能分区明确；户户自然采光通风，更好的与自然风景、人文景观相融合；大客厅，配备观景全落地窗；大卫生间，洗卫别离，厨房与餐厅结合严密，表达居家潮流；主卧功能齐全，带观景阳台与独立卫生间，表达现代生活的完全享受。2再现地方风貌，力求建筑形式与功能的完美统一。建筑形式住宅整体采用现代简约风格的形式色彩建筑外墙面以浓厚的暖色系外墙墙面砖为主，建筑底部两层使用淡雅的浅色调，防止了单调的感觉，并使人印象深刻。既使建筑物挺技、高雅，又使居住区幽静宜人。3为居住者提供自我创造的条件随着人民生活水平的不断提高，居住者参与居室设计。乐于自我创造的

37、情趣日趋强烈，本方案设计在不片面提高造价、增加面积的前提下，努力做到功能齐全，装修为初装修，既节约了造价，也利于居者自己动手，创造具有特色的温馨的家。4注重良好的综合经济效益好住宅的隔声、采光、通风、隔热和体型设计，力求做到节地、节能、节材，提高综合经济效益，改善住宅使用功能。平面设计住宅标准层设计主要户型以二室、三室为主，各单元设消防电梯，地下设一层汽车库和设备用房。竖向交通组织布局：电梯均参照三菱电梯设计，载重量为1000kg，额定速度为1.50m/s。所有楼梯均直通屋面，底至地下室，并在首层与地下室的出入口处设置耐火极限2.00h的隔墙和乙级防火门隔开，以满足消防疏散要求，高层住宅楼设备

38、用房的门为甲级防火门，入户门为甲级防火门，楼梯间门卫乙级防火门。立面设计力面尽量做到立面简洁、明快，整体是整合于自然环境之中，但又有自身的特征个性；外墙饰面材料采用二段式手法，一至十四层采用浅黄色饰面砖，以上部份均为白色小面砖贴面，顶部楼层配有装饰线条，整体色调以暖色调为主，在绿荫冷色调的环境中，更加表达自身的特征和个性。剖面设计1地下室层高为：3.900m设备用房局部下沉；2一层为：3.000m；3地下室顶析板覆土厚度：1.000m。无障碍与智能化设计住宅楼入口处均考虑无障碍设计，所有单元门可视对讲与水电联动系统相关专业已经考虑。节能设计1没计依据省居住建筑节能设计标准 DBJ43/001-

39、2004夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001市民用建筑围护结构节能设计技术规程长建发20091号2本工程位于夏热冬冷地区，建筑气候分区属B区，为了降低自然资源和能源的损耗，减少环境污染，保护自然环境，创造安康、舒适的人居环境。建筑物设计既要有引导夏季主导风向。良好的南北通风，又要有冬季良好保温性能，因此，规划设计遵循冬季挡风，夏季导风循此采取相应的节能措施。4.3结构设计设计依据1结构设计所采用的主要法规和标准工程结构可靠性设计统一标准 GB 50153-2008建筑工程抗震设防分类标准 GB 50223-2008建筑抗震设计规(2008版) GB 50011-2001建筑结

40、构荷载规(2006版) GB 50009-2001建筑地基根底设计规 GB 50007-2002混凝土结构设计规 GB 50010-2002高层建筑混凝土结构设计规程 JGJ3-2002建筑桩基技术规 JGJ 94-2008地下工程防水技术规 GB 50108-20082建立方提出的符合有关法规、标准与结构有关的书面要求；3自然条件工程所在地区100年一遇根本凡压WO=0.50kN/。地面粗糙度b类。工程所在地区根本雪压50=0.55kN/。工程所在地区抗震设防烈度为7度，设计根本地震加速度值为0.1g，设计地震分组为第一组。结构设计1主要设计参数本工程建筑结构以与各类结构构件的平安等级均为二

41、圾。本工程杜建筑结构以与各类结构构件的设计使用年限均为50年。本工程各单体抗震设防类别均为丙类。2根底与地下室本工程各单体地基根底设计等级均为乙级。待岩土工程勘察完成后，在后续设计阶段，根据勘察资料，综合考虑结构类型、材料情况与施工条件等因素，确定合理的根底型式和根底构件尺寸。本工程设有一层地下室，主要用作设备用房和汽车库，地下室防水等圾为二级。3上部结构本工程地上局部主要包括以下局部：住宅：地上层数16层，采用钢筋混凝土剪力墙结构，剪力墙结构抗震等级为三圾。商业：地上层数为2层，采用钢筋混凝土剪力墙结构，剪力墙结构抗震等级为三级。4设计荷载屋面与楼面均布活荷载标准值，详见表4-1。表4-1：

42、活荷载标准值表序号荷载类别标准值KN/1不上人屋面0.72上人屋面2.03卧室、客、餐厅2.04厨房2.05阳台2.56商铺3.57楼梯3.58卫生间2.04.09设备间7.010变配电间、水箱间10.011汽车库2.512自行车库2.0材料选用1混凝土地下室底板、外墙、顶板、水池等有防水要求的结构构件，均采用C30抗渗混凝土，设计抗渗等级为0.8Mpa；框架柱、剪力墙、楼盖等结构构件的混凝土采用C35，C30混凝土；非结构构件混凝土采用C25混凝土。2钢筋与钢材框架柱、剪力墙、梁板等结构构件中的直径16与以上的纵向受力钢筋均采用HRB400级钢筋；直径1014的钢筋采用HRB335级钢筋。直

43、径8的钢筋采HRD335级钢筋。3框架填充墙结合当地情况，采用既经济又能满足建筑性能要求的轻质砌块或墙板，填充墙体和主体结构之间采取可靠措施，减少其对主体结构的不利影响。4.4户型设计根据拆迁户经济条件普遍较差的特性，户型设计以小户型为主，详见表4-1和4-2。表4-1：大桥安置房项目户型配比一览表户型面积套数户型所占比例100110m225223.16%90100m251046.88%7090m232629.96%合计1088100%表4-2：家畈安置房项目户型配比一览表户型面积套数户型所占比例100110m2326.13%90100m228053.64%7090m221040.23%合计5

44、22100%4.5给排水设计设计围室外生活给排水与消防系统设计。给水系统1水源本工程水源为城市自来水，供水压力0.30MPa。家畈安置点从北侧和南侧、大桥安置点从西侧和南侧城市道路市政给水管网上各引入一根DN200给水管，沿建筑物四周布置成环状。引入管上设水表井，并在水表后设置倒流防止器。2生活用水量生活用水包括生活用水、绿化用水、其它用水等，年用水量为396244.79m。生活污水排水量1生活污水排水系统室地面以上生活污水重力流排出。高层局部粪便污水管道系统设专用通气立管。所有生活污水均收集进化粪池处理后排入市政污水管网。2雨水和地下室排水系统建筑物屋面雨水与室外场地雨水收集后排入市政雨水管

45、网。地下室和消防电梯排水设集水坑收集，采用潜水排污泵提升至室外排放。3管材室排水管采用UPVC排水管粘接；室外排水管采用承插式钢筋混凝土排水管，承插连接。消防1消防用水量建筑物室外消防用水量按二类高层商住楼和类地下停车库设计，室外消火栓用水量为25L/s，室消火栓用水量为15L/s，火灾延续时间2h；自动喷水灭火系统按火灾中危险级设计，用水量为30 L/s，火灾延续时间1h。2消防水源室外给水管网接自市政供水管网，每个片区设两个引入管，并沿建筑物四周布置成环状。室外市政给水管可以满足室外消防用水量和水压要求。为满足室消防用水量和水压的要求，在地下室设消防水池和消防水泵房，消防水池有效容积为39

46、6m，可满足火欠延续时间消防用水量的要求。同时，为满足火灾初期消防用，人量和水压的要求，在屋顶设18m消防水箱，水箱设置高度可以满足最不利点室消火栓所需静水压力不小于0.07MP日的要求。3室外消火栓系统室外消火栓给水系统为低压制，与生活给水系统合用。在室外环状给水管网上设置室外消人栓，室外消火栓沿建筑物均衡布置，并保证室外消火栓之间的间距不大于120m，距建筑物外墙的距离不小于5m，距路边的距离不大于2 m。4室消火栓系统室消火栓系统采用临时高压给水系统，在地下室设消防水池和消火栓给水泵，水泵从消防水池自灌取水，各层均设置室消火栓，其布置保证室任何部位均有两股水柱同时到达，其中地下室至地上五

47、层为减压稳压消火栓，在消火栓箱配远距离启动消防水泵按钮。消防水泵启停还可以在水泵房现场控制和在消防控制室远距离控制。室消火栓给水管网与屋顶18m消防水箱出水管连接，并在室外各设两各消防水泵接合器。5自动喷水灭火系统地下室、商住楼商业局部与以上公共局部设置仓动喷水灭火系统。自动喷水灭火系统采用水泵增压供水。在地下室设消防水池和喷淋给水泵，水泵从消防水池自灌取水。喷淋泵接收报警阀压力开关与消防控制室其它信号自动开启。系统设置湿式报警阀组，各防火分区安装信号蝶阀和水流指示器，并在系统米端设末端试水装置。地下车库采用直立式喷头，动作温度均为68。自动喷水灭火系统管网与屋顶18m消防水箱出水管在报警阀前

48、连接，并在室外设两套消防水泵接合器。同时为满足火灾初期至喷淋泵启动前供水压力要求，在屋顶设气压增压设备。6管材室消火栓给水管、自动喷水灭火系统给水管均采用热镀锌钢管，丝扣或卡抠连接。7灭火器配置建筑物各层均配备一定数量的移动式灭火器。4.6电气设计设计依据和围1设计依据上级主管部门批准的文件和建立方提供的设计任务书国家现行的有关规程规民用建筑电气设计规 JGJ16-2008高层民用建筑设计防火规GB50045-95(2005年版)住宅建筑规GB50368-2005住宅设计规GB50096-2011建筑物防雷设计规GB50057-2010火灾自动报警系统设计规 GB50116-98有线电视系统工

49、程技术规 GB50200-94综合布线系统工程设计规 GB50311-200710KV与以下变电所设计规 GB50053-94汽车库、修车库、停车场设计防火规 GB50067-97建筑、空调通风，给排水的设计资料。2设计围变配电系统；动力、照明系统；防雷接地系统；和宽带网络系统；电视系统；火灾自动报警系统、车辆出入与停车场管理系统。工程概况本工程由二类高层住宅和地下车库等组成，总建筑面积为194628.64。变配电系统1本工程二类高层建筑其消防用电负荷包括消防控制室电源、消防水泵、消防电梯、防排烟风机，火欠自动报警系统与自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志等与客梯，生活水泵、地下室照明与通风等

50、为二级负荷，其余动力，照明负荷为三级负荷。2本工程采用公变与专变相结合的供电方式，住宅采用公变室外箱式变电站供电，其余动力，照明采用专变供电。每个片区设一个中心变配电室，设假设干台高压开关柜、假设干干式变压器和假设干台低压配电柜，作为专变为电梯、水泵、风机、公共照明等公共用电设备供电，室外设室外箱式变电站，作为公变为住宅供电。3市政提供两路10kV电源，送至本工程中心变配电室高压配电装置两路10kV电源分别来自市电不同高压开关所，满足二级负荷供电要求。高压供电采用全属移开式高压开关柜，单母线分段运行，低压母线为单母线或单母线分段运行方式。本工程采用光缆到楼的结构化布线方式，实现用户宽带上网，在

51、结构化布线系统的根底上，建立小区局域网，实现小区数据通信与通过小区效劳器与公用数据网连接。有限电视系统CATV本系统信号接自市有线电视网，采用邻频传输方式，分支分配网，在小区弱电机房设置前端箱，接有线网同轴电缆或光缆，再通过分支分配器作二次分配。火灾自动报警与联动系统在地下车库设感温探测器，其余部位设感烟探测器，在地下车库、电梯前室、公共走道、公共出入口等部位设手动报警按钮、消防播送和消防警铃，在首层电梯前室或主要出入口设置区域报警控制器，控制器与小区消防控制室联网，同时联动风机、排烟风机和警铃设备，并将各消火栓信号，喷淋水流指示器信号接入该系统。消防泵、喷淋泵均由消防控制室集中控制，并接收喷

52、淋泵的主干监控阀与湿式报警阀信号。车辆出入和停车场管理器地下停车采用遥感式停车管理系统。在地下停车场的出入口设置闸门机和感应器，长期用户通过遥感卡或遥感盘实现不停车无操作自动进出。电气消防1负荷等级与供电电源本工程二类高层建筑其消防用电负荷包括消防控制室电源、消防水泵、消防电梯、防排烟风机、火灾自动报警与自动灭火系统、应急照明，疏散指示标志等与容梯、生活水泵、地下室照明与通风等为二级负荷，其余动力、照明为三级负荷。市政提供两路10kV电源，送至本工程中心变配电室高压配电装置两路10kV电源分别来自市电不同高压开关所，满足二级负荷供电要求。高压供电采用全属移开式高压开关柜，单母线分段运行，低压母

53、线为单母线或单母线分段运行方式。2消防用电采用专用两路电源供电，并在最末端配电箱处互投。3应急照明地下车库、设备用房，公共走道、楼梯间、电梯前室等场所设置应急照明，采用交流220V电源供电应急时能迅速点亮光源，火灾时由消防控制室自动控制强制点壳全部应急照明灯。4疏散指示在公共走道、平安出口、电梯间与其前室、主要出入口等场所设置疏散指示灯具采用带蓄电池灯具，其连续供电时间不小于30分钟。5火灾自动报警与消防联动控制系统防护等级：本工程为二类高层建筑，火灾自动报警系统的防护等级按二级设置，采用集中报警系统。消防控制室设在首层，设集中报警器，消防联动控制台、消防对讲主机等。火灾自动报警系统本工程为集

54、中火灾报警系统，对地下车库、设备用房等的火灾信号和消防设备进展监视与控制。在地下车库设置感温探测器，其余部位设置成烟探测器。在主要出入口设置手动报警按钮与消防对讲插口。在消火栓箱设置消大栓按钮。火灾自动报警控制器可接收感烟、感温探测器的火灾报警信号与水流指示器、检修阀、湿式报警阀、手动报警按钮、消防栓按钮的动作信号；还可接收排烟阀、防火间的动作信号。6消防联动动控制消防控制室设置联动控制台，其控制方式分为自动/手动控制，手动硬线直接控制。通过联动控制台，可实现对防排烟系统、正压送风系统、防火卷帘门、电梯运行、火灾应急播送、火灾应急照明等的监视与控制。大灾发生时可自动/手动切断非消防电源。7火灾

55、应急播送系统在消防控制室设置火灾应急播送机柜，机组采用定压式输出。火灾应急播送按建筑层或防火分区分路，每层或每一防火分区为一路。8消防专用系统在消防控制室设置消防专用直通对讲总机；除在手动报警按钮上设置专用塞孔外，在消防水泵房、变配电室、主要通风和空调机房、消防电梯机房、管理值班室等场所还设有专用分机；消防控制室设置可直接报警的外线。9消防控制室供电电源与接地消防用电设备的配电装置均采用专用回路双电源供电，开在最末端配电装置处设置自动切换装置。火灾报警控制器配备USP作为备用电源，此电源设备由设备承包商负责提供。消防系统采用综合接地系统，要求接地电阻不大于1欧姆。电气节能1供配电系统本工程采用

56、公变与专变相结合的供电方式，深入负荷中心，减少供电半径；变压器均采用节能型变压器。本工程采用变配电室集中补偿和就地补偿相结合的补偿方式，补偿后功率因数不小于0.9。照明电源线路尽量采用三相供电方式，并尽量使三相平衡，减少电压损失。2照明节能照度标准：照度标准参照建筑照明设计标准6B50034-2004，各照明场所参考下述标准进展设计：起居室：100LX 卧室： 75LX 餐厅：150LX 厨房： 100LX卫生间：100Lx 地下车库：75Lx 变配电室：200Lx 水泵房：100LX消防控制室、电信机房：500LX功率密度值：功率密度值标；隹参照建筑照明设计标准6B50034-2004，各场

57、所参考下述标准进展设计：起居室：7 W/ 卧室：7VW 餐厅：7W/ 厨房：7 W/卫生间：7 W/ 地下车库：2W/ 变配电室：8W/ 水泵房：5W/消防控制室、电信机房：18W/光源与灯具选择地下车库、设备用房等采用电子镇流高效节能荧光灯，荧光灯均自带电容补偿，功率因数不小于0.95；公共走道、楼梯间与电梯前室等采用节能灯；住宅灯具用户自理，要求采用节能型灯具。照明控制方式地下车库照明在配电箱上集中控制，采用穿插控制方式；设备用房、住宅等一般场所采用分区、分路、就地控制方式，公共走道、楼梯间与电梯前室等公共场所采用声光控节能控制开关。3建筑设备节能排污泵采用液位控制，当液位高时，一台泵起动

58、，当液位超高时，两台泵均起动，当液位回到低位时，两台泵停止运行；防排烟风机采用变极节电控制措施，平时为低速运行排风，发生火灾时高速运行排烟；电梯采用智能化控制设备，相邻2台电梯并列运行：生活水泵采用变频控制设备，可降低起动电流，开根据供水流量自动调节电机输出功率。节能措施1住宅公共走道照明采用节能效果显著的高光效环管日光机商场。车库等公建采用带电容补偿的高效日光灯。2高层住宅除电梯厅照明和应急照明外，楼梯灯采用带指示灯声充挂延时节能自熄开关。3充分利用太阳能节能技术，小区环境照明采用光控，时间控制，以节约电能。4.7弱电设计设计围本工程设计包括地下汽车库与设备用房通风排烟设计；合用前室的机械防烟系统设计；住宅楼采暖系统设计、人防地下室人防通风设计。通风设计1地