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1、凌立地产项目全案服务纲要 项目市场调研一、宏观与微观坏境调研1、经济环境的分析和生活结构研究2、长沙市概况3、区域城市结构调查与城市发展规划调查4、长沙市城市建设发展和总体规划分析5、近几年房地产政策及其影响6、长沙市房地产市场现状及发展趋势分析二、消费者调查分析1、了解消费主力的特征区域特征、年龄特征、行业特征、现时住房特征、职务特征、消费习惯特征、经济特征、消 费心态特征等。2、了解购房者消费心理及信息来源途径3、了解消费者的实际需求户型需求、面积需求、价格承受力需求、交通需求、小区内配套需求、物管需求等。三、区域市场分析1、本区域发展和规划调查及分析2、本区域配套设施和可利用资源调查及分
2、析：3、交通、文化教育、商业、服务业等。4、同区域楼盘调查及分析：5、地理位置、规模（占地面积、建筑面积）、建筑形式、建筑风格、户型、面积、畅销户型、 畅销面枳、价格、客户特征、销售情况、营销方式、项目配套及园林规划、物管等。6、周边楼盘、同类型楼盘个案调查及分析四、项目SWOT分析五、调研结论与前期市场调查报告六、完成甲方交代的与本项目物业有关的专业市场调查任务。发展策划纲要区域市场现状及其趋势判断O宏观经济运行情况O房地产市场发展趋势长沙市房地产市场概况O长沙市房地产市场政府相关的政策法规长沙市房地产市场总体供求现状2、项目市场调研O项目区域市场分析O类比项目市场调研3、项目SWOT分析O
3、项目地块的优势O项目地块的劣势O项目地块的机会点O项目地块的威胁点4、项目目标客户定位分析O目标客户定向市场调研O目标客户收入水平、生活习惯、文化背景、消费心理的研判及未来预测O目标客户需求分析及未来预测5、项目发展定位研究O项目市场定位O项目形象定位O项目主题定位O项目价格定位O项目产品定位O发展商定位6、总体规划设计建议O建设空间布局项目总体平面规划设计提示项目功能分区设计提示O坏境景观规划布局地块周边景观坏境示意项目坏境景观规划设计提示项目绿化景观系统设计提示O公建与配套系统项目配套功能的配置设计提示公共建筑风格设计提示项目公共建筑外部环境概念设计提示7、建筑风格定位O项目总体建筑风格与
4、色彩计划O建筑外立面设计提示O其他特殊设计提示&主力户型选择O项目业态分析及项目配置O主力户型设计提示O商业物业平面设计提示9、未来方式指导O项目经营管理的建议O社区文化规划与设计10、初步营销策略的制定营销策划纲要一、长沙市区域营销专题分析1、营销主题2、广告分析3、营销活动4、目标客户的细分二、项目卖点荟萃及SWOT分析与对策项目主要卖点荟萃项目强、弱势分析与对策三、项目定位1、发展商定位2、市场定位区域定位项目定位形象定位客户定位目标客户群家庭情况分析目标客户群特征描述目标客户群定位目标客户群细分四、项目整合营销策略1、项目价格定位策略项目单方成本项目目标利润可类比项目市场价格项目价格定
5、位策略价格分期策略2、项目形彖营销策略3、项目视觉识别系统设计工地环境包装设计售楼部包装设计样板房包装 楼书设计策略4、VI策划方案标准色及辅助色的选用LOGO标准色、辅助色及LOGO的具体应用工作人员服装车辆5、广告策略总体策略广告主题广告活动目的广告定位6、媒体策略广告阶段划分媒介组合广告安排及规模费用估算7、入市时机策略内部认购时机确定及安排正式发售时机确定及安排&公关活动策划五、营销推广效果的监控、评估及修正1、效果性测评进行性测评结论性测评实施效果测评的主要指标销售收入开发利润企业形彖和品牌形彖六、项目营销费用及节奏安排1、总体营销费用计划2、广告推广费用计划3、公关活动费用计划4、
6、营销费用节奏安排营销实施纲要1、营销策划方案2、营销节奏把控及推盘计划3、项目价格制定4、营销人员培训5、项目现场管理制度设计6、营销人员销售模拟7、项目相关法律文书及销售资料&促销活动开展9、销售实施10、项目各销曹期销售业绩评估与销售11、项目营销期老客户激励策略、特别促销政策设计与实施12、特别促销政策设计与实施13、持续的销售技巧与招商策略培训与改善14、销售团队目标考核与持续激励招商实施纲要一、招商工作实施1、招商办公室的布置2、项目宣传资料3、相关的招商道具4、商场定位及业态分布设计5、配备专业招商人员6、招商广告词的设计7、招商市场的信息收集，提供市调报告&租赁市场的调查，并提供
7、调查报告9、提供招商的业主公约10、招商宣传图板制作11、招商需要的表单制作二、编写招商投资手册1、项目介绍2、项目简介3、开发商公司简介4、入驻旺铺的几人理由5、招商程序6、业态分布图7、招商优惠政策&招商资料9、出租方租金要求统计分析10、商铺投资回报率分析11、商铺委托协议12、统一招商的优势和劣势三、提供给承租方招商资料1、长沙市商业业态分析2、长沙市商铺租金统计分析3、业态分布和价格定位4、承租方所需支付费用5、租赁协议6、管理公约四、招商渠道1、通过报纸、电视、网络等媒体广告进行宣传；2、组织招商推广会；3、通过电话访问、邮寄问卷、个人访谈等方式直接洽谈；4、售楼现场设立招商点，并
8、召开业主招商说明会。5、通过沿海地区的商会对比较有实力的经济团体进行定向招商。五、招商工作程序1、与业主签订委托租赁合同;2、向目标商家散发招商资料（包括：商铺定位及特色、招商优惠政策、招商价格明细）；3、自散发资料，以电话方式与目标商家取得联系，进行招商说明：4、向目标商家散发第一、二次招商会通知，提供必要的便利条件（提供专车接送、提供餐 饮、礼品赠送）；5、与目标商家预约进行上门洽谈，探知其真实意向，引导其深入洽谈：6、邀请目标商家莅临现场，参加现场说明会，全面详实地介绍商场优势；7、邀请目标商家参与后续的招商会和其他活动，充分了解商场自身的投资价值所在；&帮助商家明确租赁意向，进一步磋商租赁细则的内容；9、签订租赁合同。代理服务佣金报价：住宅部分：项目住宅部分按全部销售合同额（以买卖合同为准）13.2%收取住宅销售代理佣金（住 宅部分市场调研、住宅部分策划、住宅部分整合推广）。商业部分：项目商业部分按全部销售合同额（以买卖合同为准）1.5%收取商铺销售代理佣金（商业部分 市场调研、商业部分策划、商业部分整合推广）；一般商户招商按租户当月所租赁房产的1.5个月合约租金作为招商代理佣金；主力店招商按租户当月所租赁房产的2个月合约租金作为招商代理佣金。PAGE 9
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