农村用地新政策

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1、农村用地新政策（3大类别6种开发方式）随着乡村振兴战略的出台，农村农业开发走到了市场 的聚光灯下，各路社会资本纷纷以“城市包围农村”之势进 场，或发展山野民宿，或推出共享农庄，或兴建田园综合体, 为城市消费者提供心灵休憩、生态静养的农味儿产品，我们 不禁疑惑，农村用地还能玩出这么多花样？一般农田除了农 业生产还可以做旅游开发？森林里可以建设大型建筑物？ 开发低丘缓坡不会影响生态？农村建设用地可以同等入 市？不急，关于农村集体用地开发的门道，请听笔者为你娓 娓道来。首先我们来看农村用地分为哪几种类型，与国有土 地不同，农村土地属于集体用地，分为集体农用地、集体建 设用地、未利用地三大类，本文将为

2、读者解读三类六种用地 的利用开发方式。总体而言，农用地可以用作休闲农业和乡村旅游投资开 发，一般农田、基本农田、生态公益林等农用地，都存在开 发利用的空间。（一）耕地：严格控制占用，可以从事旅游相关的生产（二）林地：近林不进林，灵活开发林地是森林的载体，起到生态涵养、防风固沙、林业生 产等功能，最具开发价值的是那些森林茂密、生态优美，富 含高浓度空气负离子，可以提供自然体验机会和促进公众健 康的林区。对森林旅游来说，林业用地突破的路径在哪儿？ 森林体验和森林养生是当下最热的两个方向，国家鼓励发挥 森林多种功能，建设森林体验基地和森林养生基地试点。从 市场发展情况来看，截止2016年7月，全国各

3、类森林体验 和森林养生基地建设项目多达500余个，其中超过50%的项 目位于森林公园、国有林场、湿地公园等范围内，试点工作 将在“十三五”期间逐年开展。在用地方面，可以建设森林 体验（馆）中心、森林养生（馆）中心、森林浴场、解说步 道、健身步道等基础设施，但不能在基地范围内建设医院、 疗养院、养老院等大型医疗、养老设施。森林体验与森林养生产品支持发展方向这个问题如何 解决呢？“温州模式”为我们提供了一种可以借鉴的方法， 即实行重大项目规划“近林不进林”的策略，这样既可以依 托森林旅游地的优质生态资源，又不占用建设用地指标，通 过地方政府规划配合，把建设项目布置在外围的村镇建设用 地上。这也类似

4、于杭州西溪湿地把喜来登、悦榕庄等大型配 套建设在湿地外围的做法；如果确需占用或者征收、征用林 地的，要向县级以上人民政府林业主管部门申请，依法办理 建设用地审批手续，并缴纳森林植被恢复费。（三）低丘缓坡地：点状供地，垂直开发我国南方地区的广大低山丘陵区拥有大面积的低丘缓 坡地，这些土地的利用现状主要是林地、园地、草地及零星 的耕地（基本农田），各自所占比例不同。按照利用方式可 把它分为宜农类、宜林（园）类、宜建类三大类，开发为建 设用地是低丘缓坡开发利用的主要方式之一。以浙江德清莫 干山裸心堡为例，该项目采取“点状供地、垂直开发”的方 式，将项目用地分为永久性建设用地和生态保留用地，其中 永久

5、性建设用地建多少供多少，剩余部分可以只征不转，以 租赁、划拨、托管等方式供项目业主使用。裸心堡仅新增建 设用地12亩，其余八成的建筑是租用当地农房改造而成， 园区内的200多亩山林，从村民手中流转，保持原貌，大大 节约了用地指标。总结：在现行土地法律制度下，存在两种农用地利用方 式：（1）不改变土地性质土地承包经营权可以通过转让、 转包、出租、互换、入股和抵押的方式进行流转。由于转包 和互换范围限于同一集体经济组织内，因此，社会资本仅可 通过转让、出租、入股和抵押的方式进行土地承包经营权的 流转。（2）改变土地性质建设旅游项目确需占用农用地的， 可采取重点项目清单制度，把需要建设用地指标的重大

6、旅游 项目纳入建设用地协调清单，与土地利用总体规划、土地利 用年度计划进行对接与协调，通过土地利用规划的调整，实 现农转用和土地征收。在现有政策下，集体建设用地是发展休闲农业和乡村旅 游项目的重要用地形式，其中，集体经营性建设用地，在整 个集体建设用地当中占比不超过10%，在试点地区可以直接 入市；宅基地是农村集体建设用地的大头，也是农村文旅产 业发展的新空间。统计显示，中国约有19万平方公里的农 村集体建设用地，其中宅基地约占13万平方公里。（四）集体经营性建设用地：量小可直接入市2014年底，国家开始“三块地”改革的试点工作，在符 合规划和用途管制的前提下，农村集体经营性建设用地可以 出让

7、、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。 目前全国已有33个县市区试点集体经营性建设用地入市实 践，成都郫都区、北京大兴区、浙江德清市等作为最早参与 试点的城市，都积累了较为成熟的入市实践经验。以成都市 郫都区为例，该区对集体经营性建设用地进行了用途管制， 明确农村集体经营性建设用地不能用于房地产开发，只能用 于旅游、商业、工业等。2015年9月，四川迈高旅游公司竞 得郫县战旗村一宗集体经营性建设用地，面积13. 447亩， 每亩价格52.5万元，该公司获得这块土地40年的使用权， 规划打造集美食体验、农业观光、休闲度假于一体的乡村旅 游综合体项目。目前，集体经营性建设用地入市仅限于在

8、33 个试点地区展开，随着“三块地”改革试点期限即将到期 （2018年12月31 日），集体经营性建设用地入市在全国范 围内放开指日可期。（五）宅基地：量大可做文章多目前，在许多欠发达地区的乡村，因为进城务工人员增 多，大量宅基地便被长期闲置。如何盘活和利用这些宅基地 资源，国家层面给出了指引，即探索宅基地所有权、资格权、 使用权“三权分置”，适度放活宅基地和农民房屋使用权。闲置宅基地或宅基地整理结余的建设用地可直接开发利用， 发展休闲农业和乡村旅游等多种业态，目前主要存在4种宅 基地利用方式：建设租赁住房，助力租购并举为增加租赁住房供应，缓 解住房供需矛盾，国家在包括北京、上海、佛山等城市在

9、内 的13个地区开展利用集体土地建设租赁住房的试点，村镇 集体经济组织可以选择自行开发运营，或者通过联营、入股 等方式建设运营集体租赁住房。以佛山市南海区为例，该区 在全市范围内率先印发操作性政策文件，规定符合规划、权 属清晰、用地面积超15亩、容积率大于15的农村集体建 设用地，可建设租赁住房，建成后只租不售，这将在一定程 度上规范集体租赁住房的开发建设及运营行为。按照计划， 2018年南海将建设7800套租赁住房，其中约2400套将利用 集体用地建设。佛山市南海区集体建设用地建设租赁住房操作规范2、提供一房一院一地，城里人的庄园梦之旅3、盘活农村闲置房屋，探索养老产业新模式与传统的 关注解

10、决城里老人如何在城区、机构养老不同，“乡居式养 老”主张盘活乡村存量传统民居，吸引城区老人到乡村养老, 以求回归他们向往已久的田园生活。老年人常住郊区，家人、 亲友常来探访，并在宅基园地体验农事，走访农村邻里，这 将带动乡村旅游的常年运行，缓解乡村旅游的季节落差，实 现从乡村观光、乡村度假到乡村养老时代的过渡。4、以北京国奥乡居为例，北京怀柔区田仙峪村委会把拥有 闲置宅院的农户组成专业合作社，流转30处农民院落的经 营权，租让给国奥集团，后者把农家宅院改建成各具特色的 休闲养老院出租给市民。农民取得房屋租金，并参与保姆、 保洁、餐饮等养老服务，合作社每年获得经营利润给社员分 红，农民可获得宅院

11、租金、劳务薪酬与合作社分红三重收入。安可乡建利用宅基地情况总结：受限于法律规定，社会资本参与休闲农业和乡村 旅游开发过程中，如果涉及集体建设用地使用权流转，目前 存在两种途径：（1）社会资本通过出让、转让或出租的方式获得集体 建设用地的流转（“三块地”改革规定的33个试点地区）。（2）社会资本与拥有建设用地使用权的农村集体经济 组织通过共同举办乡镇企业或契约的方式进行合作。总结：四荒地开发和利用需要取得开发范围内的土地使 用权，东滩顾问认为，有关主体可以通过以下两种途径取得 土地使用权。（1）集体经济组织成员可以通过家庭承包的方式取得 土地承包经营权；（2）集体经济组织以外的单位或个人， 经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或村民 代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准的，可以采取招标、 拍卖、公开协商等方式取得土地承包经营权。