黄山市黟县市场调研报告

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1、黟县市场调研报告目录一、黟县概况1、地理位置2、交通状况及发展方向3、人口4、国民经济5、支柱产业二、黟县城市规划1、城市区域2、主导发展方向三、黟县商业网点分布概况1、商业网点分布情况2、各业态在城市中的占比3、新型楼盘经营概况四、黟县商业SWOT 分析1、优势2、劣势3、威胁4、机会一、黟县概况1、地理位置黟县地处安徽省南端，皖南山区西部，黄山西段横亘县境中部，距离黄山风景区30 余公里，黄山机场50 余公里。是安徽省面积最小、人口最少的山区县。三府尖海拔1227 米，为全县最高点。辖四镇四乡(宏村镇、西递镇、渔亭镇、碧阳镇、美溪乡、宏潭乡、柯村乡、洪星乡)、4 个社区、66 个行政村。碧

2、阳镇为黟县主豁行政镇县政府所在地。黟县历史悠久，自宋隶属古徽州，是全国历史最为悠久的文明古县之一，也是徽商聚集地和徽文化发祥地之一。县内完整地保存了3500 多幢明清时期的古建筑，以及西递、宏村、南屏、关麓、屏山等从多古村落，被称为“东方古代建筑艺术的宝库”、“中国明清古民居博物馆”、“中国传统文化的缩影”。其中西递、宏村于2000 年11 月30 日被列为，并于2011 年5 月成功晋升5A 级旅游景区。黟县境内生态环境良好，田园风光十分优美。李白曾留下“黟县小桃源，烟霞百里间；地多灵草木，人尚古衣冠”的诗篇。陶渊明笔下的的原型即出自这里。黟县又被世人誉为“桃花源人家”、“中国画里乡村”，被

3、列入“国家级生态示范区”和全国首批“绿色小康县”。附图：宏村风光 南屏风光 塔川秋韵 西递风光2、交通状况及发展方向高速铁路：皖赣铁路(单线)已建成；京福客运专线正在建设；拟建的有黄山至杭州快速铁路、皖赣铁路二线、池州至黄山城际铁路。高速公路：徽杭、合铜黄、黄塔桃3 条高速公路已建成；溧阳黄山、黄山祁门景德镇2 条高速公路正在建设；拟建的还有黄山至千岛湖、黄山至巢湖、祁门至砀山3 条高速公路。机场：黄山机场又称屯溪机场，该机场年旅客吞吐量90万人次，目前开通上海、广州、深圳、北京、香港、韩国仁川、釜山等国内航线19 条，通航大中自旅游城市18 个。新建现代化国际航站楼已扩建完成。随着黄山机场顺

4、利升级为国际机场，三条高铁的扩能改造和全面建成，以及高速公路路网骨架的塔建完成，黟县将很快融入到三角2 小时经济圈，与长三角地区的联系将更加紧密，参与泛长三角分工合作的条件更加便利。3、人口黟县是安徽省面积最小、人口最少的山区县。根据黄山市县乡数统计图中，可以看出，在黄山所有县域中，黟县下属乡镇数最少。其人口在安徽省县城中最少。黟县总人口万，其中城镇人口(非农)万，乡村人口万。男性4.9 万人，女性4.67 万人。外出人员流往地区主要为上海、江苏、北京、福建、浙江、广东、天津等地。共合计14020 人，流往浙江最多达5473人。城镇非私营单位在岗职工平均工资27934元/年。(数据来源公安户籍

5、统计)4、国民经济2011 年全县生产总值完成18.84 亿元，比上年增长12.6%；财政总收入4 亿元，全社会固定资产投资21.85 亿元，增长31.7%。城镇非私营单位在岗职工人数4200 人，城镇非私营单位在岗职工平均工资27934 元/年。黟县人均主要经济指标与全省、全市平均水平的差距不断缩小，增幅持续攀升。农民居民人均纯收入6498 元，农村居民人均生活消费支出4568 元，食品支出2184 元。城镇民人均可支配收入15834 元，城镇居民人均消费性支出11069 元，食品支出4231 元。社会消费品零售总额4.56 亿元。批发和零售业商品销售额2601.6 万元。住宿和餐饮营业额2

6、112 万元。房地产开发投资4.93 亿元，商品房销售面积9 万平方米，住宅7 万平方米，商铺平均销售价格6500 元/平方米，住宅平方销售价格2400 元/平方米。5、支柱产业：“以旅游经济为主导”是黟县县域经济最突出的特色。现已开发景区景点12 处，其中，5A 级景区2 处，4A 级景区2 处，3A级景区2 处，全国农业旅游示范点2 处，省级农家乐旅游示范点2 处。4A级景区总数居全省县域首位。建成三星级以上饭店6 处。拥有国家级旅游商品定点企业2 家，省级1 家，个体作坊150 多个，多种旅游商品在国家和省级旅游商品博览会和工艺品设计大赛上相继获得100 多个大奖。2011 年，旅游接待

7、中外游客760万人次，实现旅游直接收入突破 亿元，已成为安徽省第二大旅游区。工业初具规模，2006 年黟县筹建经济开发区，基本形成了以茧丝绸、旅游商品、果蔬食品、机电产品、竹木加工等为主的特色工业体系。二、黟县城市规划黟县地方人民政府对十二五的规划定调为“开放兴县、旅游牵动、工业支撑、农业基础、城镇突破、社会和谐”。从十二定调可以看出，本地将继续扩大开放度，做强旅游，加强招商引资和对城镇发展的突破。但结合黟县本地情况，其将会继续旅游与农业为主，工业很难形成规模，所以就很难吸引大量人口进行常驻，特别是外地人口，这就决定了本地楼市不会像外地市场那样房价大跌或大涨，而是会继续平稳的发展。那么对于商业

8、的销售经营也是不温不火。对于交通，本地报进十二五规划的高速和高铁从黟县经过的方案未获批，对于人口的流动，工业的发展，楼市的涨幅、百货商品销售增长的信息就此消失了。1.城镇规划导向黟县目前商业、政治、文化交流中心处于古城区版块，约3 平方公里，居民密集，商业氛围浓厚，品牌服饰经营集中。但商业经营情况在同等县城中处落后水平，房屋破旧，商业街区古老，商业街道配套设施不完完善。2.县城总体发展导向东区、南区南区，北邻老城区，南部紧邻宏村路(至宏村必经之路)，黟县中学新校区、汽车站的迁移建设，给南区的发展奠定了基础。目前南区地块全部卖出，无空地。 三、黟县商业网点分布概况1.商业网点分布情况：路名商家信

9、息碧阳大道信达丝线公司、法院、得月楼古玩、玉荣土菜馆、上海日丰浴洁、乐普生太阳能、豪爵铃木、世外桃园大酒店、安际超市、梦超隆家纺、欧普照明、万家乐厨卫、黟缘药房、千娇养生会所、南阳足道、四源山珍阁茶叶、中国邮政、中国建行、海尔专卖、五星地板、叶平商店、苏芬厨电、童真童趣（散）、水暖总汇、诚信厨具、建王商店、澳克士照明、美利达电动车、美一步箱包（散）、型者衣社（散）、中国移动、美尚理发、杨氏商店、浪漫天使花店、风云剪于是发、华顺商场（大众商场）鸿星尔克、名典、美妆日化、沐浴城下商店、中国移动、雪亮酒店、三行奶茶、尚忆女装（散）、高都快捷宾馆、好又多购物中心、兰州拉面、美邦、广客隆日化、老人头折扣

10、、功夫煲籽、中心商场城、雪中飞、古奇品牌女鞋专卖、沙莲妮内衣、超港食品、匹克运动、MY SRERY 女装、中国移动、邮政局、爱玛电动车、灯具五金批发、林源商城、立马电动车、新日电动车、闲其享i 酒楼、五金杂货、迪蒙得地板、五家建材十家、雅迪电动车林业科技推广中心、国税局、中国移动、人民银行、检察院、桃园小区、喜洋洋足浴、爱武洒家、泰升商店、交警大队、居家照明、交通运输局、火车代售、俄尔斯陶瓷、金德管业、九牧卫浴、农行、宴宾楼、林恒商店、宴宾超市、金摇篮母婴、中国建行、腊八酒家、怡佳从休闲食品、绿源电动车，名流卫浴、恒源祥毛线、恒杰管业、亮点眼镜、安东尼保罗男装、兰州拉面、上海华氏大药房、民政局

11、、福利宾馆、工商银行、娜亚典当、味得佳包子、绯闻理发、明呈宾馆、富士达电动车、皇明太阳能、沙县小吃、百姓快餐、米兰婚纱、尼彩 、海尔专卖、清萍商店、爱丽诗饼屋、庆艺量贩KTV、素阁女装、长虹电视、光峰商店、喜禧商店、中国移动（商厦宾馆）、暮缘花店、黟县大名电玩、OPPO 、食汇点休闲食品、万家水果卖场、现代 城、农村合作社、顺兴家俱城（宾馆）地税局、清梅理发店、诚信家电、众生堂药店、五金建材11家、皖洒商店、吉祥狮电动车、钱江摩托、雅马哈摩托、东方宾馆、中国邮政.翼然路水星家纺、中国联通、辣阿婆、品丝理发、有意思、农村合作社、苏泊尔、俏江南、比德文电动车、九牧卫浴、圣象地板、大富豪布艺、华帝、

12、26家建材.西递街中国建行、安踏、特步、李宁（更换喜得龙）ABC 童装、秀黛内衣、潮流前线达芙妮、百斯盾、千百惠、波司登、佳人苑、法曼儿内衣、七波辉、煲籽店、森马、乔治公子、富贵鸟、婷婷土特产、康奈、济民、艾可茜妮、亲亲内衣、黟县金店、母婴坊、巴拉巴拉、佳丽新娘婚纱摄影、劲王休闲鞋、蛛蛛王、你好宝贝、新街大药房、雪姿韵女装、乔治公子、微微新娘、名流理发、煲葫芦饭店、江西瓦罐饭店.沿河西路古黟山珍土特产、富贵鸟、鑫丽奇女装、汪友塑业、朗香女装、艾莱依、亲亲内衣、精明眼镜、上海家电、辉煌灯饰、中国银行、香香女鞋、帛珂女装、红旗衫衬（散）、依曼丽内衣、秋芳日化、金版纳主的、杂货店1、杂货店2、浙江餐

13、馆、好时刻土菜馆、中国福利彩票、红英商店、黟味土菜馆、美的专卖、乡村土菜馆、斯内斯冰淇淋、徽味土菜馆、东门饭店、晓虹商店、体育活动中心.直街燕子鞋坊、峰峰内衣、雅戈尔裤业、建业杂货店、王朝化都裤业奥康、小女人女装、晋花女鞋、奇安达、潇洒服饰、商务男装、好孩子童装、依裤缘牛仔、裤吧、别具一格女装、成龙裤业、黟县商店、君悦衣坊、棒棒堂休闲、金宝裤业、海豚湾、华宝、无名字、自由秀、缔造理发店、好心情、158、图图童装、中国邮政、卓诗尼、巨圣鞋、新视界眼镜、久久圆裤业、小可爱童装、悦派服饰、蝶示喜铺、水中花内衣、尚美空间饰品、才子男装、王胜裤业、女人世界、杂货铺3、杂货铺4、散货女装、全棉内衣、好再来

14、裤业、1+1裤行、SNOOPY 羽绒、百里挑一、小曼、如意服饰、品牌童装、佳人坊.由此可以看出，经营相对集中，分类较明确，但整体品牌性不高。碧阳大道作为城市主要商业街可称之迎宾大道，主要经营品类以百货和生活配套为主,道路较宽扩,服装品牌经营相对集中在西递街上,散货则集中在直街上。2. 各业态在城市中的占比从上图表中可以看出，散货、五金建材、餐饮酒店分别是黟县经营最多的三种业态。特别说明的散货的装修及陈列、货品的出现仍以最原始的喷绘门头，龙门架上货，灯管照明的装修方式出现，无精品可言,以此可以看出当地市民的消费能力较弱，消费层次较低. 3、新型楼盘经营概况南区地块开发的楼盘，是黟县品质最好，模规

15、最大的商业、住宅楼盘，具体情况如下：项目名称总建筑面积商业面积住房面积宇仁现代城1160003100085000江南一品城991377200027137润豪公寓(农贸市场)23000800015000黟县茶城18000180000公园首府81000300078000阳光花园930002000073000徽府别院85000300082000山水同和22000030000190000黟山郡43700043700在售项目概况1.宇仁现代城宇仁现代城配备万平方米的现代时尚商业街区，其中碧阳大道和翼然路的沿街店面早已售完,当时销售价在5000元/平方米左右,目前在售沿龙江路商铺,主要是一托二的商业,价格

16、4800元/平方米左右,销售情况一般.住宅均价：2500元/平方米左右,主要在售二期房源,一期已基本售完, 小区配有1500平米幼儿园，休闲活动广场，棋奕广场，儿童游戏区等生活配套设施.2.江南一品城江南一品城项目总建面积99136平方米，规划分三期开发，其中一期规划面积为万平方米的旅游商贸城, 销售均价在5200元左右，面积为70180平方米，目前未售出商铺为14套,价格在5900元/平方米左右.住宅均价2500元，最低优惠折，房源面积为96-130平方米左右.3.润豪公寓(农贸市场)在售二期多层A、B、C、D座，面积101-124平方米，均价2800元/平方米左右;商铺约200套左右：内铺

17、、外铺、摊位，面积6247平方米，销售价格在5000-10000元/平方米左右.其中沿街店面价格在8000-10000元/平方米左右.目前在售面积42-257平方左右,销售单价在3800-6000元/平方,总面积18000平方,商铺总计75套,其中一托二商铺为30套,一托三商铺为45套,目前已销售20套,剩余55套未出售,销售情况不理想.5. 公园首府公园首府商业街，一万余平米院落商业街区,西武路沿街商铺价格在4000元/平方米左右，翼然路商铺价格在6000元/平方米左右,翼然路沿街商铺已基本售完,碧山路和西武路沿街商铺基本未售出,整个商业销售情况不太理想,开发商考虑要等到农贸市场起来后再出售

18、. 多层住宅均价：2500元（90.120.130 平米不等）三四 楼价格一般在2200元，联排别墅220，310 平米，总价47万元起售，价格一般在2220-2600元，9.8 折优惠，总建筑面81000平米， 6.阳光花园沿街商铺价格5000-10000元/平方米,其中面对一中新大门的商铺价格一般为9700元/平方米左右.多层住宅均价：1层，2 层，3 层，4 层价格一般在2450元左右，5 层，6 层价格在1900元左右，早已售完，二期5层，6层价格在2100元左右。阁楼单独卖，价格在1000多，面积200多平方米为主，单价2700元左右，共308套，二期200多套房源。别墅价格较高,一

19、般为3000-5000元/平方米不等. 7.徽府别院沿街商铺价格在5000元/平方米，商铺已全部售出,多层（住宅）面积80多平米至120 平米，均价2400元，排屋面积一般在200平米左右至300左右，单价在2600元左右。8.山水同和在售多层2#、3#、5-9#，面积 93-128平方米,价格2300-2400元/平方米；复式楼180、190平方米，均价2100元/平米左右；商铺88120平方米，均价4800元/平方米。项目分两期开发，一期开发的北块43705平米建设项目分两阶段实施，第一阶段开发用地面积35500平米，总建筑面积21169.87平米，共69户，第二阶段开发酒店式公寓用地面积

20、8206平米，建筑面积12328平米，规划户数220户,目前 在售双拼和联排20套，面积212-255，总价86万起，均价4500元/左右。在售项目去化情况概述本地项目除了开元世家售完外，黟山郡,公园首府，阳光花园，江南一品城也都均进入民尾盘时期，其中一品城商业大多售出,商铺还剩15套左右,招商入驻率在60%左右,由于前期招商业态规划没有做好,导致目前商户经营困难,现招商进度也基本处于停滞状态.润豪公寓住宅目前销售了70%左右，商业盘由于价格较高销售情况也不太理想，沿街店面基本未售出.宇仁现代城一期销售将近结束，二期第一批已开盘，商业部分沿碧阳大道和翼然路商铺已全部售完,现在售龙江路沿街店面,

21、由于龙江路人流很少,故销售情况不太理想.以上楼盘商业出现的形式主要以门面房商业街区的方式，临道路则以一挑二，一挑三的门面出现。就目前的情况看，商铺空置率虽然不高，但因为招商业态都比较杂,又没有统一的经营管理,所以商户经营状况都不太理想.四、黟县商业SWOT 分析1、优势A、旅游资源丰富，游客日益增多。B、第一产业农业效益明显，其农产品产业链基本形成，人均收入有望增高C、商业品牌集中，气氛浓厚。2、劣势A.人口较少，加之年龄结构两端分化严重，购买力不足B.缺少上档次、上规模的商业企业，导致部分居民购买力向屯溪分流，在一定程度上影响了消费品市场的发展。C.市场经济秩序还有待进一步治理整顿。部分经营

22、者为抢占市场份额，采取不正当竞争等短期行为，市场上假冒伪劣、恶性竞销等严重干扰了正常的市场秩序，影响了商品市场的健康发展。D.空置商铺较多，供大于求，市场承载力不足，导致品牌商户无信心投资。E.居民消费水平较低，导致相关品牌闭门停业，或更换下线品牌，影响社会消费口啤和消费信心。3、威胁A、城市空置商铺较多，给城市整体形象，投资者信心带来较大负面影响B、依托宏村、西递等著名景点开发的旅游商业地产，皆以失败告终，给投资者较大打击C、工业发展较弱，城市主导旅游业在县城中的表现又不是特别突出，人们生活水平一般，在基于温饱的基础上大力度开发商业地产，难以形成规模。4、机会A、随着社会的发展，居民生活水平的提高，未来3-5 年，黟县将有较大发展空间B、政府大力开发宏村、西递组团人流引进黟县县城，流动人口的迁入，将对商业地产的发展提供有利条件。 合肥盈力地产营销顾问 2012年7月16日