售楼人员必备的房地产基础知识

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1、 . 售楼人员必备的房地产基础知识一、土地与房地产开发知识（一）房地产基础概念1、房 产：是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。（也指：房屋与其权利的总称）2、地 产：是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。（也指：土地与其权利的总称）3、房地产：也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地与附着在土地上的人工构筑和建筑物与其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权）。4、房地产业：是以土地和建筑

2、物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以与维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。5、房地产开发：是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。（二）土地与土地使用年限1、土地所有制在我国，现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。2、土地所有权土地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地或集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所

3、有权。同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占有的土地，不享有所有权，只拥有使用权。3、土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种：（1）土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（2）土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用权者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。（3）土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿的将土地拨发给使用

4、者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得土地使用权，须经政府与土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。4、土地开发土地开发，是将“生地”开发成可供使用的土地（即熟地）。（1）生地：是指空地、田地、未开垦等不具备使用条件的土地。（2）熟 地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。（3）三通一平：是指在土地开发是时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。（4）七通一平：是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。5、土地使用年限首先应该明确，房屋的所有使是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并

5、无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地使用权是有限。不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订土地使用权出让合同书，其土地使用年限按国家规定执行，即：（1）居住用地七十年（2）工业用地五十年（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年（4）商业、旅游、娱乐用地四十年（5）综合用地或者其他用地五十年土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权用权之日起开始计算（通常在土地出让合同中有明确约定）。必须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让给购房者的。根据我国城市房地产管理法42条规定：

6、“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”因此，购房者在签订购房合同或取得产权证时，其实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限。另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就被国家收回，其实这种观点是错误的。土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。6、土 籍我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册

7、等资料的总称。7、宗 地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。8、宗地图宗地图，是土地使用合同书附图与房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地建筑位置与性质、与相邻宗地的关系。（三）与房地产开发相关的企业1、开发商开发商，是指从事房地产开发经营的企业。房屋品质是购房者非常关注的问题。购房者在购房者在购房是通常会考察开发商的实力与资信，因为优秀的开发商是品质的最有效的保证。在考察时，他们通常会关注开发商的合法性、资信等级、曾经开发过的项目等等。对于一个合法的在售项目，其开发商首先应取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工

8、程开工许可证和商品房预售许可证等相关证书。另外，开发商的资质等级也是购房者极为关注的，高资质等级的开发商通常更容易获得购房者的信任。房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。其中一级企业的开发商资质最高。(1)资质一级企业自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于20人。设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的会计师、经济师以上（念经济师）职称的总经济师、工程技术、经济、统计、财政务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。具有5年以上从事房地产开发的经历。近3

9、年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续4年建筑工和质量合格率达100%，优良率达20%以上。(2) 资质二级企业自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于10人。工程技术、经济、统计、财政务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。具有3年以上从事房地产开发的经历。近3年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续3年建筑工和质量合格率达100%，优良率达10%以上。(3)资质三级企业自有流动资金500

10、万元以上，注册资金不低于500万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于5人。工程技术、财政务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有相应专业初级以上职称的统计人员。具有2年以上从事房地产开发的经历。累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与之相当的房地产开发投资。连续3年建筑工和质量合格率达100%。(4) 资质四级企业自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人。工程技术负责人

11、具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。(5)资质五级企业自有流动资金不低于100万元，具体标准由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定。2、承建商承建商，即建筑商，是指从事住宅建设的企业。这是必须注意，建筑商不是开发商，建筑商是负责施工建筑的，它是受开发商委托、依照开发商的要求进行施工建设的。承建商的规模实力与企业一贯的优良作业理念是房屋高质量的直接保证。目前，国家对施工企业分为四个等级。其中一级企业为最高，其实力强、设备好，信誉好、产品优良率高。此外、国家对建筑施工质量通常以“优良”和“合格”来评定，一级施工企业由于其严格质量管理制度和自身实力，“优

12、良”率是很高的。所以，购房者对承建公司进行考察最简单的方法就是考察它的资质信誉、已建知名工程项目的多少以与在建项目的质量如何。3、监理公司对于任何一个建设工程来说，都必须有工程监理企业，其职能是对工程建设进行监督，以确保工程质量。工程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和丙级，并按照工程性质和技术特点划分为若干工程类别。4、房地产策划公司5、房地产销售代理公司6、广告公司7、物业管理公司8、设计单位（四）住宅的类型1、商品房商品房，是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房与其它建筑物。商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、别墅、商住住宅、写字楼、商业用房等等。

13、建筑形势分为板楼、塔楼、板塔结合，按是否享受政策优惠还可分为商品房、经济适用房、合作建房等。商品房按销售对象可分为销商品房和外销商品房。（1）销商品房：是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形势，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境围（目前不包括、澳门特别行政策政区和）出售的住宅、商业用房以与其他建筑物。（2）外销商品房：是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形势，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境、外出租的住宅、商业用房与其它建筑物。2、经济适用房经济适用房，是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性

14、和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计与其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。经济适用房不是人人都可以买的，购买经济适用房必须符合当地政府所规定的条件，并经过排号购买。3、公房公房也称公有住房、国有住宅、它是指由国家以与国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。所谓“使用权房”，是指由国家以与国有企业、事业单位投资兴建的住宅

15、，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。4、私房私房，也称私有住宅、私产住宅，它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村的住宅基本上的自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住房。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。5、集资房集资房，是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分产权。6、廉租房在即将出台的国家房改

16、方案中首次提到了“廉租房”这一概念，我国廉租房只租不售，出租经城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。7、水景商品房水景商品房，是依水而建的房屋。8、联排住宅是指由几幢甚至十几幢小于三层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150-200平方米左右，有自已的院落，但院子一般不超过50平方米，另外还有专用车位或车库，离城不太远，价格不算太贵，属于中等偏高的水平。9、商住住宅商住住宅，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合于小型公司、创业集体以与依赖网络进行社会活动的人群。10、酒店式公寓是指提供酒店式

17、管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。户型面积一般在30-60平方米。11、商业用房写字楼、专业市场、专业卖场、大型一站式购物卖场等，用于办公和商业经营。其特点是单层面积大、开间大，中央空调、电梯、消防、配电、网络布线、安防系统、智能系统等设施设备配套先进。12、步行街购物广场是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场，强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气；相对闭合的部通回路，充分利用有效人流；购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应

18、。13、智能化小区是指通过综合配置住宅小区的各个功能子系统，以综合布线为基础框架，以计算机网络为区各种设备管理自动化的新型住宅小区。智能化住宅小区从现代生活需求出发，综合运用计算机、信息、通信、控制等科学技术，以智能控制系统、社区信息平台、安防系统、小区物业管理系统和综合服务信息服务系统为依托，用高科技手段构建小区高速互联网络信息服务平台，为小区住户提供安全、环保、高效、舒适、方便的生活空间。14、双景住宅就是楼盘不仅要营造社区自身的小环境，社区周围还有赏心悦目的自然风光，社区外讲究合二为一，使社区景包括建筑楼体与社区天然外景相协调，达到居室外环境互动、交相辉映，正所谓“借外景造景”。双景住宅

19、应该具备以下特点：（1）窗外有景。周边环境如果先天不足，缺乏自然景观，“后天”再怎么弥补也补不出“双景”，顶多算是“小区环境优美”，难怪开发商在选址买地时格外谨慎，生怕“钱扔错地儿成千古恨”。（2）楼外有园。双景住宅的社区景不仅要美观别致，更重要的是社区外面的自然景观融为一体。在做项目的前期规划设计时，要充分、合理地利用自然资源，借景造景。（3）楼体、户型、朝向设计要围绕景观精耕细作。15、绿色住宅16、健康住宅（五）住宅的层数划分1、低层住宅是指层数为1-3层的住宅。低层住宅多出现于农村，在城市中的商品房由于土地资源的限制，很少有低层住宅。2、多层住宅是指层数为4-7层的住宅。多层住宅常出现

20、于中小城市，其性能价格比较高，公共空间与氛围较好公摊面积少，物业费较低，是广泛建造的一种住宅类型。同时，多层住宅也存在着公用部分不足、外观单调、需要爬楼梯而舒适性较差的缺点。3、小高层住宅按照国际通行划分标准，小高层住宅是指层数为8-16层的住宅。小高层住宅介于多层住宅和高层住宅之间，其高度较为适中，深受广大消费者喜欢。4、高层住宅是指层数在16层以上的住宅。其中，层数在40层以上的为超高层住宅。对于商品房来说，超高层住宅是比较少见的，它一般多用于办公等用途。（六）住宅的完工程度1、期 房从专业角度来说，期房是指从发展商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止所出售的商品房。习惯上，我们

21、把市场上在售的、尚未完工的、不能马上交付使用的商品房称为期房。购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。2、现 房这里所谓的“现房”，就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证， 才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。3、准现房是指房屋主体工程已基本封顶完工，小区的楼宇与设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正

22、处在外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、尾 房尾房又称扫尾房，它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品房的销售量达到80%以后，一般就进入了房地产项目的清盘销售阶段，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两极，或户型不好、一层和顶层不带花园的房子。5、烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求市场供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。楼盘的“烂尾”情况一般不会发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断

23、推进一步步显现出来。6、二手房即旧房，新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一别人多余的房子；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富裕户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。7、存量房即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。8、毛坯房“毛坯房”在工程建筑中有其专门的定义。按通常理解，是指未经过处理或只是经过部分装修处理的房屋。不附过多的起居设施，仅完成土建、水电等基本工程，地面为粗糙的混凝土土面，房顶仅抹灰层，预留卫生间、浴缸、水、气管道，每套住宅只设防盗功能的分户门，其它房间只留门洞。这些房屋大部分不能保证基本

24、入住。要入住这样的房屋，往往要经过对其较大的改造装修。9、精装修房简单地说是带上被子就能到睡的房子。二、建筑与规划知识（一）基本规划术语1、居住区是指城市中由城市主要道路或自然分界线所围合，设有与其居住人口规模相应的、较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的相对独立的居住生活聚居地区。2、居住小区居住小区一般称为小区，是指被城市中居住区级道路或自然分界线所围合，以居民基本生活不穿越城市主要交通线为原则，设有与其居住人口规模相应的、满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地区。 3、住宅用地是指住宅建筑基底占地与其四周合理间距的用地（含宅间绿地和宅间小路等）总

25、称。4、公建用地公建用地（全称为公共服务设施用地），是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地与其所属场院、绿地和配建停车场等。（1）居住区（级）道路：一般用以划分小区的道路，在大城市常与城市支路同级。（2）小区（级）路：一般用以划分组团的道路。（3）组团（级）路：上接小区路、下连宅间小路的道路。（4）宅间小路：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。5、公共绿地满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地与其他块状带绿地等。6、配套设施与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地

26、的总称。7、公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。8、日照间距系数根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。9、人均总占地面积（平方米/人）人均总占地面积=建筑红线总用地本小区规划居住总人数10、人均住宅用地面积（平方米/人）人均住宅用地面积=小区总住宅用地本小区规划居住总人数11、人口毛密度人口毛密度=小区总居住人数小区占地面积（公顷）（二）住宅的建筑形式1、单元式住宅单元式住宅，又叫梯间式住宅，是多层、高层住宅中最常用的一种住宅建筑形式。每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般每个楼梯可以安排2-4户（大进深住宅每层一梯可安排5-8户）。如

27、果住宅的平面是条形（板式）设计，则一幢条形住宅可有多个楼梯，不论是一梯2户，还是一梯3户，每个楼梯的控制面积称为一个“居住单元”。条形的梯间式多层住宅又称为“连续单元式住宅”。如果住宅的平面是点式设计，各层住户将围绕一个楼梯分布，点式（墩式或塔式）住宅可称为“独立单元式住宅”。单元式住宅的特点：（1）每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，各户自成一体。（2）户生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，双能适应多种气候条件。（3）仍保留一些公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保证了邻里交往，有助于改善人际关系。（4）建筑面积较小，造价经济合理。单元式住宅彻底改变了旧式住宅相互干扰拥挤不堪的落后状况

28、，为千百万普通家庭提供了独用、舒适又适于标准化、工业化生产的住宅类型。目前，它已成为当今住宅市场上最便于买卖、出租、交换和交易量最高的住宅商品。2、公寓式住宅 公寓式住宅一般建在大城市中，大多数是高层大楼，标准较高，每一层有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之，供一些常常往来的中外客商与其家眷中短期租用。3、花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，部居住功能完善，装修豪华，并富有变化，住宅水、电暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收

29、入者购买。（三）户型结构1、标准层标准层是指平面布置一样的住宅楼层。2、跃层住宅跃层式住宅俗称“楼中楼”，是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房与其他辅助用房可以分层分布，上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用户独用的小楼梯连接。一般一层安排厨房、餐厅、起居室，楼上（有时是楼下）安排卧室。这样的好处是动静分区明确，互不干扰。3、复式住宅复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅（2.83米）高。可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等。用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。人们常把影视

30、中看到的那种楼上楼下、两层一户的住宅理解为复式住宅。其实那是跃层式住宅，它与复式住宅完全不同的两个概念。从外观来，跃式住宅是一套住宅占两个楼层，有部楼梯联系上下层。简单地说，如果上下两层完全分隔，应称为跃式住宅；如上下两层在同一空间，即从下层室可以看见上层墙面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。4、错层住宅户楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，如卧室比较高，起居室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层住宅，可心减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如

31、不是身临其境很难想象的到，所以对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。但错层住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。5、退台式住宅退台式住宅又称“台阶式”住宅，其外形类似于台阶，特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的面积成为上一层的一个大平台，可做花园使用，目前，国建造的退台式住宅都通常属于中高档住宅。6、“蜗牛式”小户型是指那些一室半的“小户型”住宅，它虽比一般标准户型的面积要小1/3左右，然而设计比较精巧，布局合理，“麻雀虽小，五脏俱全”，并可随意确定居室各部分面积。7、“大开间、空壳型”户型又称“大开间、自由分隔空壳”户型，

32、是指不受固定户型困扰、可根据住户爱好和用途任意分割装饰，使居住格局体现个性化特色的户型。这种户型住宅，一般建筑面积80平方米左右，每户有个无隔墙的大空间，与阳台、厨房、卫生间连接处也只有过梁面没有隔墙。8、露台一般是住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。9、玄 关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室就不会一览无余。 玄关一般与厅相连，由于功能不同，需运用装饰手段加以分隔。此外，玄关之处还可以设置鞋柜、储物柜等，让家人回家有一块放雨伞、

33、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受、简单会客的场所。10、地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。11、半地下室是指房间的地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。12、外飘窗是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。13、走 廊：是指住宅套外使用的水平交通空间。14、过 道：是指住宅套使用的水平交通空间。15、阳 台：是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。16、隔 断：是指专门作为分隔室空间的不到顶的半截立面。（四）住宅的建筑结构所

34、谓住宅的结构，一般而言是指其建筑的承重结构和围护结构两个部分。开发商在建设住宅之前，必须根据其建筑结构层数、造价、施工等方面来决定其建筑结构类型，而对消费者而言，了解建筑结构类型与其相关的耐久性、抗震性、安全性和空间使用性能是非常重要的。住宅的建筑结构分类有许多方法。一般而言，根据受力传递系统，可以分为框架结构和剪力墙结构、框架剪力墙结构等；根据采用的结构墙体材料划分，可以分为砌体结构（如砖混结构、砌块结构等）、现浇钢筋混凝土结构、钢结构等。1、框架结构是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。框架结构适合大规模工业化施工

35、，效率高，能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。同时由于有框架结构的柱截面较大，不宜家具布置和装修，从而影响室使用。2、剪力墙结构剪力墙其实就是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间不外露梁、柱楞角，便于室布置、方便使用。广泛用于高层住宅，相比框架结构有较好的抗震性能，不足是结构自重大。3、框架剪力墙结构框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。4、砌体

36、结构是以小部分钢筋混凝土与大部分砖（或其他砌体材料）墙承重的结构。常规的体厚度有370毫米、240毫米、190毫米、120毫米等，习惯上称为“三七墙”、“二四墙”等。在工程中，厚度大于或等于240毫米厚的墙常用做承重墙，小于240毫米厚的墙做非承重墙。5、钢筋混凝土结构是指订承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖有钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料充填。6、钢结构是指主要承重构件全部采用了钢材制作，它具有强度高、重量轻、抗震性能好、施工速度快、结构占用面积小、地基费用省、不污染环境、节能、健康环保等诸多优点，将成为今后我国住宅的发展趋势。7、板 楼从建筑物本身来说，板楼和塔楼反映的只不过是一个建筑物的

37、长、宽、高之比。从板楼的建筑特征来看，就是东西长、南北短的建筑，也就是说在板楼的平面图上，长度明显大于宽度，其外形为规则的条状，就象一长方形，通常采用一梯两户布局，上楼层后，左右各一户。板楼有低层、多层，最近比较流行的是板式小高层。目前市场上流行的板楼是两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。综合而言，板楼有四大优点：（1）南北通透，便于采光通风。板楼住宅多是正南北方向，进深在15米左右，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。由于板楼的面积充裕，因而户型设计容易出精品。（2）均好性强。眼下一梯两户的小板楼非常受宠，正是

38、因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小。板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。（3）管理成本不高。板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，除了一些配套设施要求较少外，仅外墙的粉刷的日常维护费用就要比塔楼便宜得多。（4）面积使用率很高。通常高层塔楼户型，因为塔楼的电梯井、候梯厅、变配电机房等公共设施面积较大，都将摊到每个业主的头上。同时，板楼也有两项缺点：（1）建筑密度低，房价高。板楼社区多属低层低密度，容积率低，尽居住舒适性强，但房价一般比较高。（2）户型格局不宜改造。特别是砖混结构的板楼墙体起承重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可改造性强。8、塔 楼塔楼是现今商品房市场上采用最多的一种建筑形态，它以电

39、梯、楼梯为布局核心，通常为一梯六到八户，上到楼层之后，向四面走即进入各家户。从塔楼的平面图来看，塔楼的平面长度和宽度大致一样。这种楼房高度多为高层住宅。同样，塔楼也有四大优势：（1）节约土地资源，房价较低。由于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房价。（2）空间结构灵活，宜于改造。塔楼多采用大框架结构，除了少数承重梁之外，户分隔墙基本上都可以拆改，某些塔楼甚至可以整层楼面打通，灵活分隔户型。（3）结构强度高，抗震性好。高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性很好。（4）居高望远，视野开阔，空气新鲜，噪音较低。此外，塔楼有两

40、项缺点：（1）均好性差，居住密度高，通风采光不能保证。塔楼每层的住户多为6户以上，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当然不如板楼优越。而且，因为进深大、户数多，塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件较差。如户型部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光通风。（2）面积使用率不高。塔楼的户型使用率普遍低于板楼10个百分点左右，公共设施要求比板楼较多，如电梯、候梯室、配电、消防设施等。（五）住宅的三维空间无论何种住宅，都可以用特定的宽度、长度和高度指标来描述和测量。这三个指标构成住宅的“三维空间”，在建筑学中分别称为“开间”、“进深”和“层高”，并有统一的标准规定。1、住宅的开间在住宅设计中，

41、住宅的宽度是指一间房屋一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度面言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定，住宅建筑开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。目前，一般商品房住宅的开间为3.03.9米，砖混结构住宅一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性、和抗震性。同时，小开间住宅也存在许多弊病，因为开间小，在住宅建筑面积中，承重墙、柱的结构面积相对较大，从面使得有效使用面积缩小；同时由于开间小，房间分割过小，不适应家庭居住行为变化的要求，而且住房

42、很难自行改造。2、住宅的进深住宅的长度即进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。住宅的进深在设计上有一定的要求，采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。虽然进深大的住宅可以有效地节约用地，但在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室空间自然光线不足。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5.0米左右，不能任意扩大。3、住宅的层高住宅的高度可以用“米”和“层”来计算，每一层的高度称为层高。层高

43、是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米、3.0米、3.3米。目前一般商品房的层高都在2.8米3.0米居多。4、住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高楼板厚度（六）住宅建设的技术经济指标技术经济指标是指：建筑容积率、建筑密度、绿化率等。以下所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线围的土地面积，一般包括建设区的道路面积、绿地面积、建筑物（构建物）所占面积、运动场地等等。1、建筑容积率是指项目规划建设用地围全部建筑面积（总

44、建筑面积）与规划建设用地面积（总用地面积）之比，这里的建筑面积应把附属建筑也计算在，但不计算面积的附属建筑物除外。其计算公式为：建筑容积率=总建筑面积总用地面积100%一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能得到。2、建筑密度即建筑覆盖率，是指项目规划建设用地围所有建筑物的基底面积（即房屋首层的占地面积）之和与规划建设用地总面积之比。其计算公式为：建筑密度=建筑占地总面积总用地面积100%建筑密度作为一项指标，可以直接反映出一定用地围的空地率和建筑物的密集程。一般来说，低密度总是配合高容积率出现，同等条件下，应选择密度低的项目

45、。3、绿地率居住区用地围各类绿地的总和占居住区用地的比率。这里的绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。通常情况下，住宅项目的绿地率不应低于30%。但同样由于受土地成本的限制，并不是每个项目都能够做的到。这里必须注意，绿地率不等于绿地覆盖率。根据相关技术规定，并不是所有长草的地方都能算做绿地。在计算时，要求距离建筑外墙1.5米和道路边线1米以的用地，不得计入绿化用地。地下车库、化粪池这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植的大型乔木成活率较低，计算绿地率时也不能计入。相反，计算绿化覆盖率时，有块草皮就可以计入，所

46、以绿化覆盖率有时能做到60%以上。开发商当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。4、户型比是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。（七）建筑配套与建筑材料1、会 所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒巴、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。2、消防设备系统3、安防系统4、水电气供给系统5、智能布线系统三、商品房销售基本知识（一）房地产市场1、房地产一级

47、市场房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。出让的土地，可以是生地，也可认是经过开发达到“三通一平”或“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。2、房地产二级市场房地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售或出租的市场，一般是指商品房首次进入流通领域进行交易而形成市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将符合规定可以转让的土地进入流通领域进行交易的市场，如土地使用权的转让等。3、房地产三级市场房地产三级市场是指已获得房地产产权的单位和个人，再次将

48、房地产转卖或交换、转租的市场。三级市场通常是住房消费者之间的交易，属于消费市场的重新配置，常见的有房屋买卖、交换、租赁、抵押、典当、拍卖等流通形式。（二）商品房预售商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。1、商品房预售的条件（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权书。（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度和竣工交付日期。2、商品房预售许可证商品房实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预

49、售许可证。未取得的不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示该证件。售楼广告和说明书应当载明商品房预售许可证的批准文号。3、预售合同商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30日，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。4、权属登记预售商品房交付使用之日起90日，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人特殊约定外，开发企业应当承担违约

50、责任。（三）商品房现售商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售条件：（1）现售商品房开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证。（4）已通过竣工验收。（5）拆迁安置已经落实。（6）供水、电、热、气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。（7）物业管理方案已经落实。（四）“五证两书”购房者在购房时通常会要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”“两书”，房地产开

51、发商也必须取得“五证”才具备销售条件，这也是法律对销售方的基本要求。五 证国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证两 书住宅质量保证书住宅使用说明书“五证”中最重要的是国有土地使用权证和商品房预售许可证，两者表明所购房屋属合法交易畴。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。（五）部认购（六）格式条款四、商品房面积测算知识（一）销售面积的测算标准在我国大部分城市，商品房销售仍按建筑面积计算价格，所谓建筑面积，是套或单元建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和

52、。即：商品房销售面积=建筑面积=套建筑面积+分摊的公用建筑面积之和为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采取按套建筑面积计价销售的办法，即：商品房销售面积=商品房套建筑面积（二）建筑面积的测算原则1、一般规定（1）房屋面积的计算系指外围水平面积与水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。（2）房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积、包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米（含2.20米）以上的永久性建筑 。（3）房屋的共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。（4）房屋使用面积系指房屋户全部可供使用的空间面积，按房屋的墙

53、面水平面积计算。（5）房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室地坪0米以上计算。（6）房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。2、计算全部建筑面积的围（1）永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋如带有部分楼层者，符合上述一般规定的亦应计算建筑面积。（2）多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。（3）房屋的技术层（管道层、附层、夹层等），层高在2.20米以上的按其墙外围水平面积计算。（4）穿过房屋的通道，房屋的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。（5）楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提

54、物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。（6）永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层外围水平投影面积计算。（7）房屋天面上属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。（8）原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。（9）挑楼、全封闭的阳台，按外围水平投影面积计算。（10）与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。（11）房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。（12）层高在2.20米以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）与其相应出入口，按其外

55、墙（不包括采光井、防潮层与保护墙）外围水平面积计算。（13）有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。（14）玻璃幕墙、金属幕墙以与其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。既有主体墙又有幕墙时，以主体墙为准计算建筑面积，其墙厚亦按主墙体厚度计算。（15）属永久性建筑层高在2.20米以上有柱的车棚、货棚等按柱外围水平面积计算。（16）与房屋相通的有柱雨蓬按柱外围水平面积计算。雨蓬上盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。（17）室体育馆按实际面积层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积

56、计算建筑面积（多层按多层计）。（18）机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。（19）依坡地建筑的房屋，利用吊脚作架空层有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。 （20）房屋的伸缩缝，若与室相通的，伸缩计算建筑面积。3、计算一半建筑面积的围（1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊、按其维护结构外围水平面积的一半计算。 （2）独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。（3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。当围护结构向倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，

57、按底板外沿水平投影面积的一半计算。（4）无顶盖的室外楼梯按各层楼梯外围水平投影面积的一半计算。（5）有顶盖不封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。4、不计算建筑面积的围（1）层高小于2.20米的房屋与房屋附属部位。（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等，以与有主墙体的玻璃幕墙、金属幕墙与其他材料幕墙。（3）房屋之间无上盖的架空通廊。（4）房屋的天面、挑台、房屋天面上的花园、泳池。（5）顶层挑台的底版局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。（6）房屋的平台、花台、晒台与与室不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。（7）建筑物的操作平台、上料平台与利用建筑物

58、的空间安置箱、罐的平台等。（8）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通道行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有维护结构，都不计算计算建筑面积。（9）屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。（10）利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。（11）广场式室外楼梯。（12）独立烟囱以与亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。（13）与房屋室不相通的房屋间伸缩缝。5、辨别原则在计算房屋建筑面积时，如遇上述以外的情况按以下原则办理。判别房屋计算建筑面积的基本原则是：永久固定，层高2.20米（含2.20米）以上的房屋与室相通的部位计算建筑面积。（1）计算全部建筑面积应是有顶盖全封

59、闭的房屋与部位或底层有顶盖、有柱或有围护的部位。（2）计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋与部位（房屋底层的部位除外）。（3）不计算建筑面积通常是层高小于2.20米的房屋与部位；装饰性建筑；与室不相通的部位；沿街巷社会公用的建筑与无上盖或上盖为社会公用的建筑（除挑阳台、非广场式室外楼梯算一半面积外）。6、特殊墙体与部位处理原则（1）非垂直墙体处理原则：当房屋的墙体向倾斜时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积；当房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。（2）不规则（弧状）墙体处理原则：当房屋墙体向凹且凹的高度高于2.20米时，按其外墙高度2.20米处的水平投

60、影面积测算房屋的建筑面积。凹高度低于2.20米时，按最小部分的外墙水平投影面积测算房屋的建筑面积。当房屋墙体外凸时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。（三）套建筑面积的测算1、套建筑面积指套使用面积、套墙体面积与套阳台建筑面积之和。即：套建筑面积=套使用面积+套墙体面积+阳台建筑面积2、套使用面积套使用面积，系指房屋户全部可供使用的空间面积，按房屋的墙线水平投影面积计算。它包括卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门面积的总和。计算住宅使用面积，可以比较直观的反映住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住

61、宅中的户楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。3、套墙体面积套墙体面积包括商品房套使用空间周围的维护或承重墙体的面积，有共用墙与非共用墙两种：（1）共用墙，包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以与外墙（包括山墙）；共用墙墙体水平投影面积的一半计入墙体面积。（2）非共用墙，是指本套独用墙体，其墙体水平投影面积全部计入套墙体面积。4、阳台建筑面积套阳台建筑面积，系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。套有多个阳台的，全部计算。一般来说，阳台可以分为开放式阳台和封闭式阳台、

62、外挑式阳台和含式阳台。其中，原始设计为封闭式阳台的，全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的，计算一半。（四）公摊面积的测算1、共有建筑面积的构成商品房应分摊的共有建筑面积主要包括以下两部分：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整栋楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；为多栋房屋的警务室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。（2）套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以与外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。也就是说，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各

63、套套建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间与为多幢房屋服务的警务室、管理用房、设备间等，即为整幢房屋的共有建筑面积。共有建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间2、共有建筑面积的分摊系数整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套建筑面积之和，即得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积各套套建筑面积之和3、共有建筑面积的分摊方法分摊的公用建筑面积=各套套建筑面积公用建筑面积分摊系数（五）其他相关面积指标与系数1、实用面积实用面积=建筑面积-除公共分摊面积2、面积误差比面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）合同约定面积100%3、产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。4、预测面积预测面积是指在商品房期