中房信三亚旅游地产案例分享课件

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1、三亚市场调研案例分享2011年3月项目背景2中房信三亚旅游地产案例分享课件领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 项目规模-未知项目具体区位-未知项目开发方向-未知目标要求及解决框架目标：宽泛概念范围不限解决框架：信息全覆盖对比的结论明确三亚整体发展水平及发展特征国际视野下的发展水平比对明确三亚地产及旅游业的发展情况明确三亚消费市场特征滨海旅游活动本土研究中的内部结构研究需求市场的细化调研甲方希望我们在背靠背的情况下，提供最为客观以及全面的市场基本面研究成果中房信三亚旅游地产案例分享课件领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 中房信三亚旅游地产案例分享课件领先的线上线下房地产信息及咨询服务

2、供应商 4解决框架国际视角国际海岛度假区的对比筛选条件产业条件区位条件资源特征对象选择夏威夷群岛巴厘岛普吉岛马尔代夫迪拜济州冲绳经济指标旅游业指标政策指标物业形态功能构成旅游活动宏观比对个案借鉴发展差异显现，先进理念借鉴解决框架宏观比对经济指标旅游业指标政策指标 中房信三亚旅游地产案例分享课件领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 解决框架个案分析乡村漫步线路中房信三亚旅游地产案例分享课件领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 中房信三亚旅游地产案例分享课件领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 国际旅游岛政策签证政策商品免税政策博彩政策三亚开放26个国家的免签证政策；对俄罗斯、韩国、德

3、国3国旅游团组团人数放宽至2人以上(含2人)，入境停留时间延长至21天离境退税：境外旅客在海南指定商店购买退税商品超过800元人民币，即享受11%的退税离岛免税：尚未实施，如果实施，国内外旅游者将享有相应的免税政策（3月24日发布）尚未出台夏威夷群岛执行与美国本土统一的签证政策，对实施VMP（免签政策）的国家实行免签，一般为发达国际和地区，免签停留期为90天；对中国公民尚未实施免签，目前仅简化签证程序夏威夷与美国一样没有退税政策，只是在不同的洲有不一样的消费税率。夏威夷消费税率为4.7%，而美国本土大多是9%。夏威夷的免税店仅针对入境游客，必须通过护照和返程机票换取特定的购物卡购买夏威夷的品牌

4、折扣店价格一般是市场价格的30%-50%博彩在夏威夷是不合法的。美国只有两个州不允许博彩，夏威夷是其中之一普吉岛向46个国家和地区免签，免签时间为30天，少数国家免签时间90天向19个城市开放落地签政策，签证时间为15天，中国是在落地签国系列中离境退税：持有护照的入境游客在普吉岛制定的商店购买商品数额达到2000泰铢（同一天同一家店），申报退税物品总额达到5000泰铢以上，可在离境时再机场获得7%的退税博彩在普吉岛是不合法的。8中房信三亚旅游地产案例分享课件领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 国际旅游岛政策9中房信三亚旅游地产案例分享课件领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 签证政策

5、商品免税政策博彩政策巴厘岛向11个东南亚及南亚国家和地区开放免签政策，停留时间30天，中国不在其中。向21个国家和地区（多数为欧美国家）实施落地签，停留时间30天，中国包括在内。其他国家和地区需到印尼大使馆提前办理签证游客在印尼旅游期间购买价值500万印尼盾（约4350元人民币）以上的商品，离境时可以获得退还10%的增值税和奢侈品销售税巴厘岛暂时只有部分商店参与此项退税政策，购物前可向商家咨询。游客在巴厘岛国际机场退税时必须出示护照、登机证和税务发票法律尚未允许博彩业发展马尔代夫实施全球落地签政策，停留时间30天，但旅游者必须持有有效护照及返程机票，以及酒店预订证明法律不允许济州岛（亚热带）对

6、大多数国家实施免签政策济州岛的免税店是主要的游客购物点，济州岛机场的免税店是本国人也能购物的免税店。实行离岛免税政策，济州岛国人离岛免税政策主要有年满19岁、1年限购4次、1次限购40万韩元。法律不允许冲绳（亚热带）针对部分欧美国家实施落地签大部分国家必须办理签证，停留时间30-90天冲绳岛国人离岛免税政策主要有不限次数、1次限购20万日元、不销售香烟和本国商品。法律不允许迪拜（亚热带）阿拉伯国家的游客实施免签向34个阿拉伯地区以外的国家实施落地签（不包括中国）其余国家必须提供相应旅游文件办理签证迪拜是免税港，大部分商品是免税商品，售价直接免税适度开发本土研究三亚旅游地产典型案例分析解决框架各

7、湾区代表案例分析产业概况政策影响物业市场典型个案通过土地、供求总量、个案项目成交量价，对应政策的颁布节点，来分析政策对商业、酒店、住宅除宏观数据外，运用了年度与近一年的月度供求数据体现了不同时间间隔的产业运作情况，并和国内其他城市做了对比。10中房信三亚旅游地产案例分享课件领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 中房信三亚旅游地产案例分享课件领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 继海口限购令后，三亚于3月5日，出台地方调控细则，限购、信贷、税收、土地等政策多管齐下，调控力度空前，并明确“切实将三亚市2011年度新建住房价格涨幅控制在合理水平，并于3月底前向社会公布”保障房政策土地政策税收

8、政策信贷政策限购政策在主城区采取更加严厉的措施，坚决遏制投机性购房。自2011年3月3日起执行。原则上对本市户籍居民家庭，限购2套禁购3套；对于非本地户籍家庭，禁购2套，无住房的购房须提供本市1年以上(含1年)的纳税证明或社保缴纳证明。居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。金融部门要加大对保障性住房和普通商品住房建设支持的力度。银监部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督和检查，对违规行为要严肃处理。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房

9、价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。对已供房地产开发用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上的罚款。对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。市保障办、市住建局要严格贯彻实施三亚市保障性住房十二五规划，在确保2010年9966套保障性住房按期竣工并配、售到户的基础上，2011年新开工建设4500套以上保障性住房。房地产宏观政策研究三亚最新调控政策12 CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 12中房信三亚旅游地产案例分享课件领先的线上线下房地产信息及咨询

10、服务供应商 政策影响：三亚市住建局就“国八条三亚版细则”，明确主城区的定位范围按行政区域划分，指三亚市河东管理区和河西管理区。限购政策对房地产项目集中的湾区基本无影响。本次限购政策只针对主城区，包括三亚市河东管理区和河西管理区，对于三亚其它湾区的楼盘基本无影响。三亚购房客户多为一次性付款，因此信贷政策影响实质作用有限，更多是对消费者购房信心的打击。由于三亚市场刚需客户较少，高端投资客较多，对价格不敏感，因此税收影响作用影响有限。将进一步规范三亚市场开发商的开发秩序，促进市场供给增加，因此随着开发加速和现有存量产品增加，后期市场竞争将越发激烈。三亚市场是典型外向型市场，本地客户购买力较弱，因此本

11、地保障房的供给增加，对商品房市场分化作用有限。房地产宏观政策研究政策影响解析13 CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 13中房信三亚旅游地产案例分享课件领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 中房信三亚旅游地产案例分享课件领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 政策对三亚土地市场的影响三亚市2008年住房建设计划的通知上调存款准备金利率0.5个百分点人行连续上调存款准备金利率至17.5%，屡创历史新高人行下调贷款基准利率和存款准备金率两大住房新政出台关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知新囯四条出台关于加强土地增值税征管工作的通知关于完善差别化住房信贷政策有关问

12、题的通知人行上调存贷款基准利率上调住房公积金贷款利率新国八条出台三亚土地市场月度供应极不平衡。从月度供求关系看，供应量成交量基本持平。去年年末土地集中供应。除集中成交月份外，土地成交价格基本保持平稳。14 2009.1-2011.2三亚商品住宅供求关系走势数据来源：CRIC数据库政策对三亚住宅供求的影响三亚住宅市场量价走势看，2010年12月-2011年2月，三亚商品住宅供应量大幅增长，尤其是1月份，供应量达到49.7万平方米，创近年纪录。与供应量大幅增长相呼应，成交量虽有所提升，但仍表现为供大于求的态势。平稳增长期快速增长期调整期15 CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商

13、15中房信三亚旅游地产案例分享课件领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 2011.3三亚商品住宅成交量及均价政策对三亚住宅成交的影响从三亚近期住宅市场成交表现看，市场反映不大。3月1日住宅签约套数在176套，3月5日限购政策出台后，签约量明显下滑，随着政府明确限购区域限定在主城区，3月9日成交量出现了明显反弹。平均日成交量维持在40-80套。日期签约套数签约面积住宅均价产权酒店均价3月1日17618964.7121151.873月6日435315.2230997.163月7日8810723.622749.773月8日636499.7519180.7731259.23月9日19421382.

14、7419525.7133364.893月10日403453.9120213.4938002.483月11日313762.3922536.2403月14日403685.051769730424.543月15日333196.3519037.1530069.673月16日191946.8824851.0224647.62数据来源：海南省住房与城乡建设厅16 CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 16中房信三亚旅游地产案例分享课件领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 政策对三亚典型项目的影响政策对主要竞品的成交影响有限多数竞品不在限购主城区内 从三亚竞品项目近2月成交量走势看，环

15、比涨跌互现。但成交量差额相差不是很大。春节假期是三亚房地产市场的旺季，最新限购政策于3月初出台，表明政策对三亚商品住宅市场的影响尚未完全显现，须进一步观察后续市场表现。 从三亚竞品项目近2月成交价走势看，环比基本持平。竞品项目基本不在限购范围之内，受到政策影响较小。近期三亚竞品项目成交量对比数据来源：CRIC数据库万近期三亚竞品项目成交价对比17 CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 17中房信三亚旅游地产案例分享课件领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 市场审视三亚旅游及置业者需求偏好分析解决框架旅游业市场房地产业-市场中房信三亚旅游地产案例分享课件领先的线上线下房地产

16、信息及咨询服务供应商 19 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 调研说明配额说明为有针对性地收集样本，本次调研进行了一定配额限制，这对于后期数据的统计分析产生了一定影响，在此进行说明。国内游客调研配额国际游客调研配额本次主要针对游客的居住、餐饮以及购物消费习惯进行调研，在样本的收集方面不是完全随机，而是定点在不同档次的酒店及住宿设施区域，定点收集不同档次游客的信息。右图现实了调研最终实现的配额。由于调研属于非完全随机调研，该配额不能完全显示三亚游客在选择酒店档次及类型方面的偏好。20 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 成交客户调研配额说

17、明调研地点清水湾东和福湾富力湾鲁能三亚湾半山半岛公主郡/凤凰岛/凤凰水城指定调研配额量402525202020实际调研配额3114392220公主郡3；凤凰水城14；凤凰岛3；鸿洲时代海岸6潜在客户调研配额说明调研地点清水湾售楼处东和福湾富力湾鲁能三亚湾半山半岛指定调研配额1010101010实际调研配额161310813调研说明配额说明在置业者调研中，根据项目需要主要针对远郊及陌生湾区的大盘项目收集数据，故此相关的行为特征具有一定指向性，大部分数据代表了居住在远郊及陌生湾区的置业者行为。21 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 调研说明问卷说明为提高问卷有效性与适

18、应性，针对不同调研群体，本次调研问卷进行了不同的设计。 问卷内容针对群体题目数量第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分国内外游客49三亚旅游基本信息：旅游频次、目的、停留时间以及人均总预算等三亚旅游住宿需求特征：住宿酒店相关信息、酒店餐饮娱乐休闲措施/服务、满意度、对地处海棠湾的酒店知晓度等三亚旅游消费特征：购物预算、场所、商品偏好、购物满意度；餐饮消费预算、场所、对海棠湾购物意愿等三亚旅游娱乐休闲需求特征：娱乐休闲消费预算、娱乐休闲活动偏好、满意度、海棠湾休闲娱乐活动识别度及偏好受访者基本资料：基本信息、年出游频率、出游时间等潜在置业者32近两年置业倾向：置业目的、置业地区、物业类型等住宅

19、产品偏好：影响因素、物业面积、承受总价、建筑及装修风格偏好、周边配套服务商铺产品需求：影响因素、商铺未来使用方式、承受房价上限、商铺交付状态偏好等海棠湾测试信息：海棠湾知晓度、海棠湾置业需求及类型偏好、旅游休闲项目偏好个人基本信息：性别、年龄、家庭结构、职业及年收入已成交置业者45近两次置业基本情况：置业目的、区域、楼盘、物业类型、物业总面积及总价置业（住宅）后行为：使用方式、居住时间、住宅周边配套设施、个人消费、项目满意度、进行的娱乐休闲社交活动、最近一次出售时间及溢价比例、住宅空置原因置业（商铺）后行为：使用方式、出租途径、最近一次出售时间及溢价比例再次置业意向：再次置业原因、置业区域偏好

20、、物业类型偏好、置业关注因素海棠湾测试信息：海棠湾知晓度、海棠湾置业/购物需求及物业类型偏好、旅游休闲项目偏好个人基本信息：性别、年龄、家庭结构、职业及年收入22 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 23 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 三亚国内外旅游者需求偏好24 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 到访三亚的游客基本行为特征频次国内外游客到访三亚的频次都不高，半数以上的被访者是第一次到访三亚，这说明三亚尚未形成定期度假的氛围。但在国内游客中，已经有一部分人形成了一年一次三亚度假的习惯。度假目的是国内外游

21、客到访三亚的最主要目的，商务目的较少（20%左右），并且因商务目的到访三亚的国内游客要多于国际游客。目的国内外游客在三亚的停留时间一般为5-7天，并且以家庭出行为主，停留时间相对较长，这对于增加旅游收入具有积极作用。停留时间国际游客的总旅游预算在3001-7000元，日均预算约在600-1000元左右；国内游客预算相对较低，在3001-5000元，日均预算约在600-700元左右。旅游预算重游情况20092008首次来夏威夷34%34.8%再次来夏威夷66%65.2%旅游动机20092008度假75.2%74.3%蜜月/结婚9.1%8.6%会议/奖励旅游5.7%6.5%25 中国房地产信息集团

22、 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 到访三亚的游客对住宿设施的偏好区域偏好三亚湾和亚龙湾是游客最喜欢的居住区域，国际游客多数选择亚龙湾居住（47%），国内游客则较多选择三亚湾（34%）。从年龄层来看，年长的人群选择成熟湾区，而30岁以下的人群对于新兴湾区的兴趣度相对较高。档次偏好由于酒店自身的客源系统，不同客群对酒店品牌的熟悉程度，以及消费能力等因素，国内外游客在住宿档次偏好方面有较大差异。国际游客多数选择五星级国际品牌酒店，国内游客多数选择国内4星品牌酒店。但在奢华类酒店的消费中，国内游客又明显高于国际游客，说明国内游客的两极化明显设施偏好国内外游客一般都选择标准间客房，30岁以上

23、的游客选择套房的人群较多；在酒店的娱乐设施中，游泳池和KTV是国内外游客的最爱，其次对mini影院的关注度也较高；在酒店康体设施中，国际游客偏好参与性较强的设施，而国内游客则对SPA以及足浴这类享受型的康体设施偏好度较高。未来偏好关于游客希望酒店新增的设施中，不同年龄段的游客呈现了一定差异，30岁左右中年游客对酒店的高端商务会所需求急剧增加，而40岁以上的游客则对专业医疗保健类项目的渴求较高。26 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 到访三亚的游客对购物的需求偏好购物预算国内外游客在三亚购物方面的预算以501-1000元之间，预算水平属于中等水平，但与旅游总预算来比

24、较，购物预算在总预算中的占比达到了15%左右。交叉分析显示 2130岁的旅游者选择5011000的消费范围的较多，而3140的年龄段选择10012000的消费范围的比例则较大。购物场所整体而言大型超市是三亚游客购物的主要场所，但不同年龄层次的游客存在差异，在2130这个年龄段，选择购物中心的较多，其次是大型超市，而在3140这个年龄段，选择最多的是大型超市，其次是购物中心，再次是专业购物市场商品偏好三亚游客的购物消费都属于目的性消费，所以是特产商品是最受欢迎的，其次是日用类商品，最后才是免税商品。在特产中，食品类的产品是大多数国内外游客必买的商品。而在免税类商品方面，服装和配饰是比较受欢迎的产

25、品。政策影响“离岸免税”政策对于游客提高购物意愿具有较高的激励作用，45%的国际游客和65%的国内游客都愿意因“离岸免税”政策到三亚购物。但值得提出的是游客的心态较为开放，在旅行中的购物倾向比较随机，优惠性质的利导因素都会对游客的购物行为产生正向激励作用。27 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 到访三亚的游客对娱乐休闲活动设施的偏好旅游差异国内外游客在旅游倾向方面有明显的差异，国际游客外向性较强，喜好参与性互动性较强的活动，所以滨海运动的参与者以国际游客为主；而国内游客则更喜欢游览风景名胜区等观光型旅游，说明国内游客的旅游行为尚处于初级阶段。而已置业者的旅游偏好却

26、明显接近成熟的国际游客。28 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 旅游差异国内游客中，50岁以下的游客对水上运动以及热闹性质的休闲活动充满热情，而伴随年龄的增长，50岁以上的游客则对养生类的项目设施较感兴趣，逐步偏向静态类设施。到访三亚的游客对娱乐休闲活动设施的偏好旅游差异总体而言，三亚游客对于休闲娱乐活动的偏好结构差异不大，与年龄的关联度不高，从年轻到老年人群都对滨海夜生活具有浓厚兴趣。旅游差异国际游客中，这种由动态类休闲活动向静态养生类活动过度的趋势却不明显，这种差异主要是因为国际游客的心态比较年轻化开放化。国内游客休闲娱乐设施偏好国际游客休闲娱乐设施偏好29

27、中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 到访三亚的游客满意度及对海棠湾区域的兴趣度国内游客对海棠湾的兴趣度国际游客对海棠湾的兴趣度兴趣度国内游客中，比较年轻的群体（小于40岁）对于海棠湾的兴趣度相对浓厚，而伴随年纪的增长兴趣度逐步减弱。这主要是不同年龄的人冒险精神与经济实力有差异造成，也说明海棠湾可以针对年轻客群开发相应产品满意度三亚的国内外游客，对于三亚的旅游住宿设施、休闲娱乐设施、购物设施的满意度都较高，国际游客的满意度达到70%以上，国内游客的满意度达到50%以上。说明国内游客相对国际游客而言更挑剔。兴趣度国际游客中，愿意到海棠湾消费的人群在各个年龄段都很突出，。

28、满意度在国内游客中，对休闲娱乐设施（67%）的满意度最高，其次是住宿设施（63%），最后是购物设施（54%）；国际游客中，对休闲娱乐设施（80%）的满意度最高，其次是购物设施（70%），住宿设施（65%）。说明国内外游客的关注点存在差异。30 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 三亚潜在置业者市场需求31 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 置业意愿三亚的潜在置业者的置业意愿比较强烈，49%的受访者在一年内都有在三亚的置业的计划，说明三亚仍然是置业的热点区域。置业区域三亚市区及成熟湾区仍然是潜在置业者的置业的热点，因为潜在置业者仍然比较关

29、注物业的交通便利度与成熟的区域环境，而新兴湾区以及周边郊县对这些潜在置业者的吸引力偏低。置业目的潜在置业者的置业目的比较单纯，投资就是单纯投资，自用就是单纯自用，兼具投资和自用双重目的人群较少（5%）。自用客户中以养老目的最为突出，投资客户以房产升值为主要目的。置业目的年收入不同的置业人群，在置业目的方面也呈现出较大差异，年收入在50万以上的豪宅置业者，置业侧重赠送父母与租金回报的比率快速上升；年收入20万以下的客户选择三亚置业更关注于养老与度假的功能潜在置业者的置业倾向32 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 潜在置业者的物业倾向物业类型公寓物业（51%）是最受欢

30、迎的物业类型，其次是商铺物业（29%），洋房与别墅的偏好度相对较低。说明投资性较强，性价比较高的物业类型是市场的主流产品公寓偏好小高层公寓是公寓物业中最受欢迎的细类产品，80-100平米是市场接受度最高的面积段，客户最容易接受的总价在100-150万之间。商铺偏好商铺物业是三亚市场上新兴的物业产品，逐步受到市场关注，其中商业街商铺以及商场商铺这类回报率较高的细类产品是市场最关注的。31-60平米是接受度最高的面积段，51-80万的价格接受度最高洋房与别墅洋房与别墅是典型的奢侈型物业产品，市场的受众较小，并呈现出明显的两极分化的特征，即有意向购买洋房与别墅的客户中，一种是以小面积低总价为主的经济

31、型客户，一种则是以大户型产品为主的奢侈型消费人群，中间过度型客户较少。33 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 潜在置业者对海棠湾的置业意向知晓度潜在置业者对海棠湾的知晓度较高，所以本项目的区域认知度是较高的，这是一个有利因素置业意向大多数潜在置业者愿意到本项目休闲度假，但购买物业的意愿并不是特别突出物业偏好愿意在本项目中置业的客户，主要偏好公寓产品，其次是商铺产品。这两类产品是重点开发对象休闲设施偏好综合体育设施、专业滨海运动俱乐部、以及演艺中心或剧院是潜在置业者希望本项目具备的休闲项。34 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 三亚已置

32、业者市场需求35 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 已置业者的基本置业信息物业处所已置业者在三亚已经购置的物业处所较多，38%的受访者有2处以上物业。2008-2010年是置业的高峰时期，大多数客户是在这一期间置业的，这与三亚整体的房地产市场的复苏和升温直接相关置业目的已置业者的置业目的是一个不断交替演变的过程，在纯粹的投资目的和纯粹的自用目的中不断交替转化。度假是自用的主要目的，物业类型在已经购置的物业中，仍然是以高层公寓为主，面积在81-100平米的公寓，101-140平米的洋房物业，151-300平米的别墅物业是已经购置的物业主流产品结构。价格结构公寓的主流

33、总价分布在151-200万之间，洋房主流总价分布在201-300万之间，别墅主流总价分布在501-800万之间，这一价格结构说明了目前市场上各个物业的主流价格，为本项目的定价提供指导0.5%1.4%0.0%3.8%4.3%6.2%23.8%36.7%22.9%0.5%2002200320042005200620072008200920102011已置业者最近两次在三亚的置业时间36 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 36住宅使用大多数置业者是将住宅作为度假的主要居所来使用，而用于出租、出售以及控制的比例仅为18%居住习惯三分之二的已置业者每年在三亚的居住频次为1-

34、2次，居住时间以30天为主，并且集中在冬季。这一方面是三亚的气候适宜，另一方面也是由于三亚的主要置业客群来自北方，冬季避寒是主要需求社区配套三亚的大多数住宅社区中，必备配套包括超市、中餐厅、社区接驳车、停车场以及游泳池，而在相对高端的社区中，酒店是最常见的引擎配套，其次是高尔夫和游艇码头。住宅使用不同年龄段的人群对其物业的使用情况存在差异，50岁以下的已置业者以度假为目的的居多，而50岁以上的人群则更多是选择在三亚的物业中长期居住不同年龄段人群对三亚物业的使用目的已置业者的物业使用情况37 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 37配套使用三亚住宅社区中，使用频率最高

35、的配套是大中型超市，其次是游泳池和中餐厅。而在其他引擎配套中，高尔夫的使用频率相对最高，并且多数是40岁到50岁的人群使用。依据度假人群的生活行为习惯，社区配套应以基本配套为主，集中性满足日常生活需求。已置业者对社区配套的使用情况配套使用50岁以下的人群对游泳池的使用效率最高，伴随年龄的增长大于50岁的人群对于棋牌室以及茶吧等休闲设施的使用度增加。社区消费总体而言，已置业者在社区的人均消费中，用于日常购物的消费最高，31%的受访者消费在3001-5000元，其次是餐饮消费和休闲娱乐消费，消费最少的是在生活服务方面。说明三亚已置业者主要的需求仍然停留在基本生活需求层面，对于更高层次的服务类消费并

36、不突出。人均日常购物消费38 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 已置业者再次置业的倾向再次置业意愿超过一半的已置业者都有再次置业的意象，但多数选择在2年后考虑，说明置业者对三亚市场仍然比较关注，但是近期内由于存在众多不确定因素，所以多数人推后了置业计划时间。再次置业目的再次置业的目的又一次回归到投资目的，多数受访者是以房产升值为置业目的，说明置业者在度假与居住需求满足后，投资需求又上升为主要因素，是一个交替轮换的过程。再次置业区域新兴湾区以及周边区县将成为再次置业的热点区域，说明已置业者的置业行为相对成熟，并且以投资为主的置业目的，驱使他们向陌生区域转移。近期内，

37、三亚周边区县以及新兴湾区将以投资客为主再次置业偏好公寓仍然是最受市场欢迎的物业。95%的已置业者都知道海棠湾，但是对于在本项目中置业的需求并不明确，多数被访者表示视情况而定。39 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 39已置业者对海棠湾及本项目的偏好度海棠湾置业意向已置业者在本项目置业的意向处于中等水平（22%考虑置业），大多数人较多地表现了一种不确定性，以及对本项目休闲旅游设施的较高兴趣度。不同年龄段的选择大致相同。置业类型偏好公寓仍然是最受欢迎的物业产品，值得提出的是愿意在本项目中置业的人群对于洋房与别墅的偏好度有所提升。休闲娱乐设施偏好在休闲娱乐设施的偏好方面，受访者多数希望本项目具备专业的滨海运动俱乐部以及综合体育设施，而养身会所以及演艺中心也是比较有开发潜力的休闲娱乐设施。已置业者对本项目的偏好40 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 40THE END