案例分析-业主权利冲突下物业公司有管理义务

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1、案例分析:业主权利冲突下物业公司有管理义务案例分析：业主权利冲突下物业公司有管理义务案例：原告陈某系上海某小区15号楼602室业主，被告上海Y房地产开发(以下简称Y房产)系小区开发商，被告上海L物业管理(以下简称L物业)于2022年7月起负责小区物业管理。原告入住该小区后，发现其所在的15号楼和24号楼之间存在篮球场，其认为拍球产生的声响会严重影响休息，遂向L物业等有关单位反映，L物业在篮球场上注明了开放时间为早八点至晚八点，并适时派工作人员对在限定时间外进展活动的人员进展劝阻管理。其后，原告又要求撤除该球场，但始终未果，原告遂诉至法院，其认为即使在指定的开放时间，原告和其他业主也需要休息、生

2、活，篮球场的噪声已经严重损害了原告和其他业主的身心安康，故恳求:1、判令两被告撤除设立在该小区15号楼、24号楼之间的篮球架；2、判令两被告赔偿精神抚慰金1元；3、判令两被告承担本案诉讼费用。诉讼中，被告Y房产、L物业均辩称，其没有施行对原告的侵权行为，恳求驳回原告的诉讼恳求。经法院审理查明，在被告Y房产提供的规划总平面图上，小区15号楼和24号楼之间，确有一半场篮球场。该篮球场现为开放式半球场，未进展营业性出租或其他用处。法院判决：本案的争议焦点之一在于被告L物业是否具有撤除小区公共篮球场的义务?L物业作为物业公司本身不是小区公共篮球场的建立者，也不是所有者，其对于该篮球场的运营负有何种义务

3、，是否应成为本案被告并承担责任，系本案所要判断的重点问题。一审法院判决驳回原告陈某的全部诉讼恳求。判决后原告不服提起上诉。二审法院判决驳回原告上诉，维持原判。判案分析：第一，物业公司对于业主权利冲突具有一定的管理义务。行使业主权利应在必要的限度内进展，否那么将会与其他业主的权利产生冲突，并发生对其他业主权利上的妨害。对于业主针对共有部分行使共有权而与其他业主权利发生冲突的，因物业公司对于共有部分负有物业管理义务，且假设物业公司可以以一定措施、行为协调该项冲突，排除妨害的，物业公司对此即负有管理消解义务。本案中，因原告所处的15楼与24号楼之间存在的篮球场设置符合规划要求，所有权人为小区全体业主

4、，实际使用人系小区业主等不特定对象，篮球场和篮球架的存在本身不具备违法性，故小区的其他业主有权对其进展使用。但由于该篮球场的位置比较特殊，从一般人理解持续的拍打篮球声可能会对于原告的休息构成一定的影响，其他不特定业主使用篮球场进展锻炼、娱乐的权利在某些情况下会与原告的休息权利发生冲突，而该项冲突完全可以通过设置篮球场的运营时间或装备隔音设施等方式予以协调，相应妨害也可以据此排除，故被告L物业对业主使用篮球场负有管理义务。第二，物业公司的管理义务以可以消除业主权利冲突为限。物业公司的管理义务并非没有边际，其不仅要将越界的权利进展必要约束，也要保障该项约束不至于矫枉过正，故物业公司管理义务的履行应

5、以权利冲突中出现的妨害排除为限，即只要在履行管理义务中设置的一定约束可以消除妨害，物业公司即不得再加重该项约束。一般有形妨害是否排除往往可以通过普通人观察判断，但由于本案权利冲突中出现的妨害系噪音妨害，此类妨害为无形妨害，其是否排除一般很难直接判断，往往需借助专业鉴定进展认定。假设由于客观原因无法鉴定的，那么宜结合实际情况判断现有措施是否足以排除妨害，并确定物业公司是否有加重措施的管理义务。本案中，被告L物业已经在原告要求下注明了篮球场的开放时间为早八点至晚八点，并适时派工作人员对在限定时间外进展活动的人员进展劝阻管理，然而原告仍认为其休息权利受到妨害，要求对于篮球场、篮球架予以彻底撤除。审理

6、中，原告也曾申请对该球场人员活动过程中产生的噪声进展鉴定，但因该鉴定缺乏国家标准和施行鉴定的条件，环境检测部门未予受理。综上，从常理上进展判断，篮球场于早八点至晚八点开放，作为一个正常人，原告的休息时间可得到满足。故原告以存在噪声污染以及其受到损害为由，主张其休息权等合法权益受到损害，要求撤除造成侵权之物，其对此应承担继续举证的责任。现原告在诉讼中没有提供证据证明其所称的休息权受到损害的事实，其主张被告L物业侵权，根据缺乏。而且，倘假设一概支持原告要求撤除篮球场、篮球架的诉讼恳求，必将会影响其他业主使用小区公共健身设施的权利。故应认定L物业已经尽到了必要的管理义务，且已经排除了相应噪音妨害，更不存在对于原告权利的损害。据此，原告的诉讼恳求不应予以支持。