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1、住在富人区的她2022年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试全真模拟测试（带答案）题目一二三四五六总分得分一.单项选择题(共15题)1.商业路线价区段应以（）为分界线。A. 标准深度B. 临街深度C. 影响深度D. 道路、沟渠正确答案：A,2.某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )。A. 76%B. 80%C. 81%D. 84%正确答案：C,3.某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元。该酒店剩余收益期为10年，假设
2、降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8. 5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（ ）万元。A. 66.34B. 98.42C. 984.20D. 1213.85正确答案：B,4.通过房租求取房地产净收益，不应扣除（）。A. 空置损失B. 房产税C. 房屋折旧费D. 房屋保险费正确答案：C,5.下列各项中，不属于房地产区位的是（）。A. 位置B. 土地形状C. 交通.环境.景观D. 外部配套设施正确答案：B,6.某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是（）。A. 6250B. 8000C. 9250D.
3、10000正确答案：C,7.下列几种权利的正确的优先顺序是（）。A. 建筑工程承包人的优先受偿权抵押权其他债权B. 抵押权建筑工程承包人的优先受偿权其他债权C. 其他债权建筑工程承包人的优先受偿权抵押权D. 建筑工程承包人的优先受偿权其他债权抵押权正确答案：A,8.采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（ ）。A. 年净收益为1500万元，报酬率为4%B. 年净收益为1500万元，报酬率为5%C. 年净收益为1550万元，报酬率为5%D. 年净收益为16
4、00万元，报酬率为5%正确答案：B,9.关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（ ）。A. 开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值B. 开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C. 后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值D. 需测算后续开发的应得利润正确答案：C,10.( )的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。A. 成交价B. 均价C. 标价D. 起价正确答案：A,11.下列房地产估价相关活动中，属于传统房地产价值或价格评估业务范畴的是（）。A. 改变房产用途评估B. 房地产投资价值评估C. 因环境污染导致的房地产价值减损评估D. 城
5、市房屋拆迁中的停业损失评估正确答案：B,12.某非住宅建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。建筑物的经济寿命为60年，则计算建筑物折旧的经济寿命应为()年。A. 40B. 45C. 50D. 60正确答案：B,13.关于合法原则具体应用的说法，错误的是（ ）。A. 估价对象的状况应依法判定，可以不是实际状况B. 抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C. 未经登记无产权信息的房地产经政府组织有效认定处理后可以作为征收估价对象D. 司法拍
6、卖估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响正确答案：B,14.土地利用时会受到土地用途.容积率.建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）。A. 拥有的房地产权利B. 受其他房地产权利的限制情况C. 受房地产权利以外因素的限制D. 额外的利益或好处正确答案：C,15.下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格下降的是（）。A. 降低房地产开发贷款利率B. 减少土地储备贷款C. 降低契税D. 减少土地供应正确答案：A,二.多项选择题(共10题)1.决定某类房地产供给量的主要因素有（）。A. 该类房地产的价格水平B. 消费者的收入水平C. 该类房地产的开发成本D. 该类房地
7、产的开发技术水平E. 房地产开发企业对未来的预期正确答案：A,C,D,E,2.影响房地产价格的社会因素主要有（）。A. 政治安定状况B. 社会治安状况C. 房地产投资D. 房地产投机E. 城市化正确答案：A,B,D,E,3.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有( )。A. 重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B. 重新购建价格是在估价时点的价格C. 重新购建价格是客观的价格D. 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E. 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格正确答案：B,C,D,4.根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使
8、用。A. 与外部环境最协调B. 达到规模递增C. 内部构成要素的组合最适当D. 外部环境与内部因素相关联E. 外部环境要素为最适当的组合正确答案：A,C,5.从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，房地产价格包括（）。A. 市场调节价B. 政府指导价C. 政府定价D. 市场最高限价E. 标准价正确答案：A,B,C,6.下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有（）。A. 企业所得税B. 个人所得税C. 印花税D. 营业税E. 契税正确答案：A,B,C,D,7.关于估价方法选用的说法，正确的有（）。A. 所有适用的估价方法都应选用，不得随意取舍B. 商品住宅一般应以比较法为常用的估
9、价方法C. 现状空置的商铺不宜采用收益法估价D. 影剧院一般适用比较法和成本法估价E. 市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法，假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法正确答案：B,E,8.建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是( )。A. 自然环境恶化B. 消费观念变更C. 设备陈旧落后D. 城市规划改变E. 政府政策变化正确答案：B,C,9.下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有（）。A. 周边土地出让出现“地王”B. 家庭规模小型化C. 下调贷款利率D. GDP增速放缓E. 城镇化速度减慢正确答案：A,B,C,10.假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的
10、是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。A. 可接受性B. 保值增值性C. 现实社会需要程度D. 未来发展趋势E. 固定性正确答案：A,C,D,三.判断题(共5题)1.预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（）正确答案：B,2.估价师和估价机构可以在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。（）正确答案：B,3.对于估价人员收集的交易实例，只要是估价对象的相似房地产就可以作为可比实例。（）正确答案：B,4.挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。（）正确答案：A,5.弄清将拥有的土地权利，包括弄清楚权利性质、使用年限、是否不可续期，以及对该房地产开发项目及建成后的房地产转让、互换、出租、抵押等的有关规定等。搞清楚这些，主要是为了测算开发成本、租金等服务。()正确答案：B,
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