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1、房地产开发企业的审计重点一、收入不入账。1同时开发多个楼盘的开发企业一般按楼盘成立项目部有的项目部实行承包责任制少数跨地区的项目部只向企业缴纳占用资金利息、管理费、核实利润等承包费用收支不入企业财务大账。2没有开发资质的经营者只有向有资质的开发企业缴纳管理费借用其资质才能从事房地产开发即挂靠经营。部分开发企业账面只反映收取的管理费不反映挂靠经营的收支情况。3开发企业拆迁改造旧城区居民点时对拆迁的房屋用一定的标准计算的拆迁补偿费并可以抵算安置房的房款如被拆迁人购买新房的价格大于拆迁补偿费要缴纳两者的价差即自筹资金。少数开发企业不按售房总价计算收入只把自筹金作为售房收入把拆迁补偿费直接冲抵拆迁成本
2、不计算缴纳相应的税费。4少数开发企业用新建房屋换取其他单位土地使用权即以房换地时双方基本不通过货币结算不将换地的房产作为销售收入缴纳税费直接冲抵开发成本。5少数开发企业用商品房抵偿工程款、银行贷款等债务即以房抵债账面不反映销售收入。6少数开发企业将房屋租赁、车库销售等收入不作为收入入账用于支付工地看护费、物业管理费等费用。7少数开发企业收取水电增容费、宽带入户费、有线电视初装费等代收代垫款项单独核算不入大账不计算缴纳营业税及附加。二、虚假销售。少数开发企业在公司需要“收入”时、为了制造虚假销售气氛吸引购房者时请有关人购房等房屋实际卖出时再退回。或者为了套取银行信贷资金采取虚假按揭的销售方式即在
3、商品房没有真正销售的情况下由开发企业与所谓的“购买人”达成买卖协议从银行套取低息的信贷资金。三、往来科目核算不规范。1国家规定开发企业必须取得土地使用权证书、规划许可证和施工许可证投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25才能取得商品房预售许可证。有的房地产开发企业急于筹集资金在取得预售许可证前擅自预售商品房。为逃避监管开发企业将售房收入记入“应付账款”、“其他应付款”等科目归集不通过“预收账款”科目核算。2有的开发企业通过往来科目核算工程支出对于实际利润率大于国家规定预计计税毛利率的楼盘长期不办理竣工决算、长期挂账不结转使审计人员和税务稽查人员不易确定利润和成本总额推迟或少缴部分企业所得税和
4、土地增值税的缴纳。3有的开发企业不按照工程实施情况预提费用、预计负债人为调节成本费用不按照权责发生制和配比原则把全部成本费用在完工产品和在产品之间分配进而人为调节当期会计利润和应缴纳企业所得税、土地增值税数额。四、支出票据不合规。部分开发企业与施工企业达成默契凭白纸据等不合规票据支付工程款使施工企业少缴税费。对于“清包工”即开发企业提供建筑材料施工企业提供劳务的工程没有将开发企业提供材料的价款并入工程总价造成少缴纳营业税及附加等税费。使施工企业少缴纳税费的同时自己也少支付工程成本。五、注册资本不足。国家对开发企业进行了资质等级管理规定一级资质开发企业注册资质不低于5000万元二级资质不低于20
5、00万元三级资质不低于800万元四级资质最低级不低于100万元我省规定不低于400万元。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务不得越级承接业务。我国还规定房地产开发项目应当建立资本金制度资本金占项目总投资的比例不得低于20。因此少数开发企业为了承揽规模大的房地产开发业务虚增全国注册建筑师、建造师考试备考资料历年真题考试心得模拟试题注册资本人为提咼企业资质存货不实。开发企业从取得土地使用权至销售生产周期长存货占总资产的比例大核算复杂并且有人为调节的余地。少数开发企业不将自用的房地结转到固定资产仍放在开发产品科目中核算不按视同销售计算应缴纳营业税及附加也不交纳房地税。少数开发企业为了虚增注册资本虚增存货。七、超面积建筑。少数开发企业违反详细规划要求擅自变更设计图纸超面积建筑商品房少缴纳相应的建筑规费。
房地产企业审计重点
