交房期物业答业主问

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1、-物业管理答客问汇总参 考编制目的: 作为物业公司员工和管理人员的必备培训资料,统一答复业主提出的问题,防止引起不必要的误会和纠纷。 本“答客问为参考性纲要，更多的是需要各工作人员的现场应变能力,故要求各工作人员加强对相关业务知识的学习掌握。 答客问提纲： 一、物业收费类 二、物业效劳类 三、工程类四、装修类五、平安保卫类 六、入伙类 一、物业收费类： 为什么物业管理公司一次性收取一年的物业管理费. 答：业主入住第一年，物业公司从成立到正常运行，无处不需要大量的资金来保证，为保证物业公司能正常的、更好的为业主提供优质效劳，故要一次性收取一年的物业效劳费，且符合政府有关文件之规定晋价服字【202

2、1 】122号省物价局 省住房和城乡建立厅 关于规物业效劳收费管理的通知第五条容。 为什么入住一年后物业公司按季收取业主的物业管理费.答：由于本小区客户群特点，大局部业主事务繁忙，因此可能出现物业效劳费交费不及时的现象；而我们也会将大局部精力用于催缴费用上因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件，这势必就会影响到我们对您和其他方面的效劳质量。如按季度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户效劳中，在资金运转上无后顾之忧，且符合政府有关文件之规定晋价服字【2021 】122号省物价局 省住房和城乡建立厅 关于规物业效劳收费管理的通知第五条容。 从什么时间开场计收我的物业管理费. 答

3、：您的购房合同中已明确甲方的交房日期，以开发商办理交房手续时开出的入住通知单上的时间起，计收物业效劳费。 以什么面积收取我的物业效劳费. 答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业效劳费。 我应该每月缴纳的物业效劳费标准是多少.答：住宅物业费的收取标准为：1.6元/建筑平米月，电梯费：0.40元/建筑平米月首层减半；商业物业费的收取标准为： 3.5元/平米月； 别的小区物业效劳费只有1元/平方米/月左右，国信嘉园小区为什么要收取2.0元/平方米/月. 答：1、从规模，品质，园林景观，小区智能化和舒适度来讲都优于其他小区。 2、效劳模式,效

4、劳水准和质量按市五级效劳标准执行。 3、管理效劳费是通过科学测算后,根据日常开支情况进展定位的,符合物业管理收费的“以支定收原则。 为什么物业管理费会这么高，是不是日后会随时变动. 答：小区现时管理费收费标准是通过政府备案的，不会随便调整。 低层住户也要交电梯费吗. 答：要交，首层住户电梯费减半收取。物业管理条例规定，电梯费用由楼全体产权人按单元数或建筑面积比例分摊，最低楼层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。 物业收费的依据是什么.答：我们的定价是按照市物价局、房管局“并价服字【2021】67号和省物价局、住建厅“晋价服字【2021 】122

5、号文件精神，综合考虑园区各项物业管理效劳工程和当地价格水平等因素来进展测算，然后由物价部门根据园区的实际情况进展审批，由开发商或业主与物业效劳企业在物业效劳合同中进展约定的。物业管理效劳费主要由哪几局部组成.答：物业管理效劳费主要由以下工程组成：a) 管理、效劳人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用；b) 共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费；c) 绿化管理养护费；d) 清洁卫生效劳费；e) 平安防效劳费；f) 物业管理企业办公和社区活动费用；g) 物业管理企业固定资产折旧费；h) 税费；i) 利润。小区绿化第一年由原施工单位维保，为什么还要收业主的绿化费.答：虽然原施

6、工单位提供一年的维保期，但这一年物业公司要提供人力、物力进展监视，而且物业公司前期也需要做绿化工作，也需要资金投入。除此之外我还要交纳什么费用.答：除此之外，还需交纳业主生活所需的一些相关费用，如：代收的电费0.50元/千瓦时、水费2.90元/立方米、自来水二次加压费0.20元/立方米、燃气费居民生活用气价格2.26元/m3、采暖费居民供热价格3.60元/平方米月，按建筑面积计算，车位管理效劳费100元/个月，还有装修效劳费。注：将依据政府部门公告的市政收费标准调整上述收费标准；详细价格见物业效劳中心的挂牌公示。水、电、气、采暖费如何缴纳.答：电费为智能卡充值，热水费、自来水二次加压费为抄表，

7、采暖费是在每年供热前一个月，业主至物业管理处进展现金、POS机刷卡付费来预收，燃气费在唐久便利智能卡充值就可以。入住后物业效劳费应该如何缴纳.答：因物业正常运行无处不需要大量的经费支出来支撑，第一年，业主须一次性缴纳全年物业相关费用；第二年起，物业相关费用按季缴纳，业主住户于每季度第一个月的10日前交清当季的物业相关费用。业主可到活动中心大厅客服中心前台现金或刷卡交付物业相关费用。能上门收取吗.白天没有时间，下班后可以吗.答：客服中心前台效劳时间：周一到周日 8:30-18:30，可以网银转账，可以周末交，如果由于工作或其它原因需要我们上门收取，您可以通过客户效劳中心的提前预约时间。 我们如何

8、知道物业管理费都花在什么地方了. 答：物业管理费主要用在小区各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面；物业管理公司将每半年向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。 业主有权审查物业管理企业的收支吗. 答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进展审计，因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明，如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。 为什么要交住宅专项维修资金.它的使用、续筹的程序是怎样的. 答：

9、根据国家物业管理条例及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时，购房者应当按购房款2%3%的比例向售房单位缴纳维修资金。基金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。维修资金缺乏时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。如果业主要转让房屋，则以前缴纳公共维修基金的业主还能继续享用吗.答：不能。按国家建立部财政部213号文件住宅共用部位、共用设备维修基金管理方法中第十三条规定，业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

10、车辆的停放费用是多少. 答：依据市物价局文件： A.固定车位效劳费:100元/月/个子母车位同样； B.临时车位租赁费露天: 200元/月/个； 以下未定，等出台政策：C.临时车位租赁费非露天: 300元/月/个；D.摩托车车位效劳费非露天:15元/月/台； E.电动自行车车位效劳费非露天: 12元/月/台；F. 自行车车位效劳费非露天: 9元/月/台；详细价格见物业效劳中心的挂牌公示。 已经购置了车库或车位，为什么还要缴纳停车费. 答：严格来讲是交纳车位场地管理效劳费。物业公司要对车库或车位进展清洁和维护，还有出入口秩序管理等。 物业管理企业收取停车管理费的，在停车管理中应承当何种责任.答：

11、物业管理企业负责停车秩序的维护，具体包括：对进出小区的机动车辆进展登记，保证停车有序，24小时设专人对小区停车场地进展巡视，还负责对车库或车位进展清洁和维护，具体按车位效劳协议中双方的权利、义务。 有线电视的缴费方式. 答：业主如想开通有线电视需缴纳有线电视入户初装费 元/户，收视费元/年/户的费用；收费标准最终以有线电视收费部门公布的最新收费标准为准。 如果业主因为*种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权掐断住户的水电供给. 答：物业管理公司没有权限制业主的水、电供给；但如果是代收代缴卡式收费，则要及时充值，以免自动停水停电。 售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗. 答：不可以。

12、因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业效劳的，是物业公司用于保证和维护小区物业效劳正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。 有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗. 答：有影响。因为物业效劳的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，当然也影响了您的利益。 活动中心什么时候开放.活动中心的收费标准.答：待活动中心设施完善后就向业主开放；活动中心的收费标准由物业公司根据经营情况制定适宜价格后再公布。 收

13、楼时还有许多配套设施，例如：周边绿化、车库、行人通道等没有交，是否需全额缴纳物业管理效劳费 答：原则上是要全额缴交的，物业管理公司已经为该户提供了公共性的物业管理效劳比方设施设备的养护、清洁绿化等效劳，业主办理了入伙手续，就应遵循物业效劳合同约定，交纳物业管理费。 业主办理了入伙手续但没有入住，也要缴纳物业管理费. 答：是的，要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲，该房屋的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该单元提供了公共性的物业管理效劳比方设施设备的养护、清洁绿化等效劳，所以，您是要交物业管理费的。 因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费. 答：不可以，开发遗留

14、问题是业主和建立单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业效劳费用是违反物业效劳合同的行为，要承当违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建立单位或通过物业公司代为协商处理。 假设是房屋出租，物业管理费是由谁来缴纳. 答：出租房屋时，物业效劳费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业效劳费用，从其约定，业主负连带交纳责任。 为什么要缴纳水电预存款，收费的标准是什么. 答：物业收取的水电预存款，是各业主所使用的水电未收缴上来之前，物业管理单位预先向水、电部门代缴纳而垫支的费用；水电预存款由价格部门根据不同时期所需费用大小

15、制定统一的标准和围，物业管理单位承接物业管理之前必须向价格部门申报收费标准，并按价格部门批准的收费标准和围收费。 房屋未装修，入住前是否要交纳物业管理费. 答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业效劳费。因为物业公司已经开场提供效劳。物业公司并不是为一个或几个业主效劳，而是为整个小区提供效劳，物业公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业效劳费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业效劳费，必然导致物业效劳费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。 业主拖欠物业费

16、，如何处理.答：根据物业管理条例第六十七条：违反物业效劳合同约定，业主逾期不交纳物业效劳费用的，业主委员会应当催促其限期交纳；仍不交纳的，物业效劳企业可以向人民法院起诉。在业主临时管理规约中也有如下规定：业主无故逾期交纳物业管理效劳费、电梯费的，物业效劳企业有权从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三作为违约金。逾期三个月不缴纳者，物业效劳企业可将该业主物业使用人公布；逾期半年不缴纳者，可使用有关法律手段追缴相应费用及损失。 我想增加几门禁卡，需要收费吗.如何办理.答：公司已向每户业主赠送四门禁卡，超出局部需要收费，暂定10元/，有再需要的，可以在物业公司购置。 采暖期交房因为不能装修，能否申请

17、不供暖.答：采暖期可以装修，同时，按市供热收费管理方法规定，集中供热第一年，要进展热态调试，不能申请停暖。二、物业效劳类： 物管效劳包括哪些容有无专门的物管手册给客户 答：物业效劳公司在收取了物业效劳费以后，需要按照有关政府法规与协议约定的效劳容提供效劳，主要包括：房屋、共用部位养护；共用设施设备维护保养；公共区域清洁、清理垃圾；公共区域绿化；24小时的公共秩序的维护、消防效劳；入住后的日常管理装修、报修、投诉处理等。简单地讲，就是“四保：保安、保洁、保绿、保设备。及一些个性化效劳、特约性效劳，当然您要付相应的本钱费用。物管公司向业主提供前期物业效劳协议、业主临时管理规约与业户效劳手册和装饰装

18、修效劳协议等文件资料。 物业客户效劳部是干什么的. 答：负责业主入住、装修手续的办理，业户投诉和报修的接待、受理，进展客户走访和意见调查，业户特约性效劳的接待和受理，业户及其他访客的咨询接待，协助收取物业相关费用，组织社区文化活动的开展等。 草坪或其他植物会定期整修吗. 答：会按季节与植物长势情况定期整修或补栽。 房屋有问题找哪个部门. 答：可以找物业效劳中心，由物业效劳中心受理后根据住宅质量保证书的约定，联系开发商履行有关房屋保修义务。 水压不够，高层住户怎么办. 答：小区已用水泵加压进展二次供水，二次加压费用标准按照市的有关规定收取。 物业公司是否提供周到的家政效劳. 答：物业不提供家政效

19、劳，今后，物业公司会应业主之需求，适时向业主介绍家政效劳公司。 如有访客，如何与业主联系进入. 答：可以利用小区可视对讲系统与业主联系，确定身份后可予以进入。 业主入住后垃圾怎样处理. 答：业主入住后，每单元地下车库设有独立的垃圾收容点，业主将垃圾放在垃圾收容点，物业清洁人员收集处理。 根据实际入住情况，考虑早晨定时在一层放置垃圾桶。 如果说入住的时候，经过有关部门检测，发现有害物体超标，业主该怎么办.开发商是否应该承当什么责任. 答：这个首先要拿到环保部门合法的鉴定依据，确实物体超标，要确定来源在哪个方面，如果是开发商在房屋建筑方面提供的材料所致，开发商要承当一定的赔偿责任，如果超过他正常居

20、住的标准，可以行使退房的权利。 租户和业主享受的权利一样吗.答：根据租户与业主签订的协约来定，业主负连带权利。双方对物业管理效劳是享有同等权利，但对物业的处分权是不同的，业主享有该物业的处分权、收益权等，而租户则只有临时的居住权。 收楼后，活动中心健身区、羽毛球区等是否可以对业主开放. 答：待完善后会开放，部业主享有优惠政策。 小区以后是否会实行人车分流. 答：小区实行人车分流。 物业管理公司能否在房屋楼顶或者电梯轿箱架设广告牌. 答：可以,按物业效劳合同约定执行。 小区的公用设施损坏、维修费用是包含在物业管理效劳费吗.如果不是，维修费用该由谁来承当. 答：公用设施的小修和日常保养费用包含在物

21、业管理效劳费中，如大修、中修，保修期，由开发商负责，保修期后，则需经业主大会同意，从住宅专项维修基金中列支。 物业管理公司所提供的效劳配套有哪些.使用流程是怎样的.答：物业管理公司除提供前期物业效劳协议所规定之物业管理效劳外，亦会因根据客户需求，尽量提供其他便利业户之有偿效劳，届时请留意管理处公告之有关效劳容及效劳收费标准信息。 业主委员会何时成立.有哪些责任与义务. 答：依据物业管理条例，符合业主委员会成立条件的居住小区，应当设立业主委员会。业主委员会应履行以下职责： 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业效劳合同； 及 时了解业主、物业使用

22、人的意见和建议，监视和协助物业管理企业履行物业效劳合同； 监视临时管理规约的实施； 业主大会赋予的其他职责。 请告诉我你们的工作时间好吗. 答：不管节假日，每天24小时均有专人值班和接听，随时提供效劳。 客服： 0 7037899 我们如何投诉. 答：您如果要投诉个别管理、效劳人员时，请记录其、证件编号，可以直接到物业客户效劳部投诉，也可用、短信、书信、函件或EMAIL、FA*的形式进展投诉。我们将进展调查、核实并及时向阁下反应处理意见。 怎样报修.答：您可以直接到物业客户效劳部报修，也可以通过、短信形式报修，物业管理公司收到您的报修后，维修人员在三十分钟赶到维修现场。业主室维修只按零部件本钱

23、价收取适当费用，维修之前，请您在维修工作单中维修报价一栏中签字确认，维修完毕后，请在维修工作单上签署维修意见。倘假设业户对维修效劳结果存有异议或意见，请在维修工作单上予以说明或向物业客服部进展投诉。 住户求助效劳的具体容. 答：有紧急情况，按紧急按钮。 我们的信件等怎么接收. 答：普通信件将由邮政人员分发到信箱，挂号信等将由客服人员签收后转交业户签收，快件将由快递公司直接送到您手中。 能否协助业主聘请保姆并保证业主的财产平安. 答：物业可协助联系正规的家政效劳公司，在选择所提供的家政公司时，要求对方提供相应的营业执照及资质证明，从法律角度确保家政公司的合法性。涉及到具体效劳业主事宜，则需业主同

24、家政效劳中心签订有关的雇佣合同来进展约定。 物业是否可以替我出租出售房屋. 答：物业公司可向业主提供专业的资产管理效劳帮助，收取一定的信息登记费。 为什么填写业主信息登记卡，如何. 答：便于通知、便于办卡、便于保护小区平安。 对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专人管理，并建立健全档案管理制度，资料的查阅必须由经理批准方可查阅。 电梯运行噪音问题. 答：电梯噪音符合城市区域环境噪声标准的规定围之，不会超标。 底层的屋顶清洁如何管理. 答：物业公司首先会制定定期清洁的工作方案，安排保洁人员定期清洁。同时也将通过宣传提醒业主不要随意从窗户向室外屋顶扔杂物。 物业工程维修承诺多长时间到位. 答：

25、接到报修后30分钟到场。 物管公司何时正式工作. 答：物管公司在签订前期物业效劳合同后即展开物业前期介入工作；在交房后面向业主提供物业管理效劳 垃圾处理方式.答：小区垃圾由保洁员收取并移交市政环卫统一清理。 自来水水质如何保证. 答：本小区自来水是由市政自来水公司管道直接供给到各业主单元的，水质经过自来水公司严格的检验。 搬家是否能使用电梯. 答：局部物品可以，但必须事先通知物业公司并得到允许。在交房前期、装修期间，电梯使用由物管公司统一安排。如果在局部业主已经入住后开场装修，则要事先通过物业管理处批准，由物管公司安排时间并自己做好成品保护。 住户唱卡拉OK影响到其他住户，物管公司是否会采取限

26、制措施. 答：会。物管公司会对该住户进展劝阻，如果无效将动用政府相关部门的力量。 入住后通邮地址.答：市南中环街265号； 所辖派出所.答：坞城路派出所； 何时办理房产证.答：按商品房买卖合同中约定时间入住两年后； 周边公交线路.答：824路：财经大学下元；840路：体育馆移动；51路：南中环街东口青年路口；807路：华宇购物广场财经大学； 国信嘉园小区对口是哪所小学.答：按市今年的划分标准，国信嘉园小区的对口小学是师街小学武警医院对面。 国信嘉园小区对应是哪一所初中.答：按市今年的划分标准，初中不存在对口、划片之说，采用的是电脑摇号、派位形式，报所属区学校，摇号、中签即可去，今年有四次摇号时

27、机。三、工程类： 物业工程部的工作是什么. 答：物业工程部的工作是对小区的公共区域进展小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供给；制订中修、大修方案；并向业主提供室有偿维修效劳。在二次装修期间进展装修管理效劳，平时工程的维修报修工作等。 什么是住宅的共用部位、共用设施设备.答：住宅的共用部位、共用设施设备：主体构造、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等。 业主、物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备. 答：业主不可以擅自利用，物业公司根据效劳合同约定。 小修、中修、大修都包括哪些容. 答：1.大修工程是指需要改动或拆换局部主体构件或设备、但不需要

28、全部撤除的工程，如：“屋顶漏水、更换电梯等； 2.中修工程是指需要改动或拆换少量主体构造或设备、但保证原房屋或设备的构造和规模的工程； 3.小修工程是指修复房屋或设备在使用过程中出现的构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。 小区供电方式. 答：本小区为双路供电方式，在一路供电出现故障停电时，另一路会在短时间切换，完全可以保证本小区正常用电线路检修除外，满足业主日常用电需求。 房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修.保修期限是多久. 答：根据建立工程质量管理方法等相关规定，房屋主体和相关部位及配套设施都有保修，只是保修的期限不同，具体参照开发商提供的住宅质量保证书防水5年，地面饰面空

29、鼓开裂1年，但保证的是原建筑主体，业主装修后，视情况而定。 电梯坏了怎么办.如何及时排除故障. 答：电梯坏了会由外包电梯公司迅达电梯公司派出专业人员及时到达现场修理。 电梯是否24小时运行. 答：是。 电梯多长时间检修一次.检修需要多长时间.是否会影响住户. 答：电梯每月检修，检修时间由电梯运行状况与养护情况综合决定。检修时间将避开人流顶峰期一般是在夜晚，不会影响住户使用电梯。 物业管理公司是否替业主验过房. 答：验房主要还是在业主和开发商之间进展，因而，请您在收房时认真仔细检查，如有问题，我们会帮您及时通知有关施工整改单位进展整改。 房屋隔音效果如何，会不会受到噪音的影响. 答：小区房屋是按

30、照国家的有关规设计的，三玻二空窗户、楼板厚度和墙壁厚度可以保证良好的隔音效果，保证入住业主的正常生活。 哪些公共面积可分摊. 答：公共面积分摊多少，是购房人普遍关心的一个问题。目前调整这方面法律关系的主要法规就是1995年12月1日开场施行的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则试行。 根据法规容，我们整理出一些常见的分摊面积以供用户参考。 公用建筑面积分摊的原则为： 1商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套建筑面积占该幢楼各套套建筑面积之和比例确定。 2为整幢商品房效劳的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部围效劳的公用建筑面积，由受益的各套商品房分

31、摊。 屡次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 3公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 可分摊的公用建筑面积： 1大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电楼梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑效劳的专用设备用房； 2套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙包括山墙墙体水平投影面积的一半。 不应

32、计入的公用建筑空间：1作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房，单独具备使用功能的独立使用空间； 2售房单位自营、自用的房屋。 其他购房人受益的非经营性用房，需要进展分摊的，应在销预售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 售房单位在销预售商品房时，在销预合同含补充协议中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 建筑小区局部竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进展计算，因分摊的局部公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品房销售面积，在建立小区全部竣工后，与

33、房屋土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。 商品房如整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层楼门一样公用建筑面积的分摊，其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。 谁是解决住宅质量问题的责任单位. 答：住宅质量整治的根本原则是：“谁开发、谁负责；市、区共同配合，以区为主的“具体解决属地化原则，重点解决影响住宅构造平安和严重影响使用功能的问题。明确规定，承当住宅开发建立的房地产开发企业，是解决住宅质量问题的第一责任人，一旦发生住宅质量问题，房地产开发企业不可推卸，应积极、主动地设法解决住宅的质量问

34、题。 新建住宅交付使用必须到达的要求.答： 1) 住宅生活用水纳入城乡自来水管网；使用地下水的，须经市公用事业管理部门审核批准。 2) 住宅用电根据电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。 3) 住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统。确因客观条件限制，一时无法纳入的，要具有市主管部门审批同意的实施方案，并经环保、水力部门同意后，可以在规定的期限，采取临时性排放措施。 4) 住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联。 5) 居住区及居住小区按照规划要求配建公交站。暂未建成的居住小区与公交、地铁站点距离超过2公里的，建立单位应有自行配备的短途交通车

35、辆。 6) 住宅周边做到场地清洁，道路平整，与施工工地有明显有有效的隔离设施。 经审核合格的新建住宅，由审核机关按幢颁发住宅交付使用许可证。 公共部位可以随意占用吗. 答：根据建立部1994年第33号令城市新建住宅小区管理方法的有关规定，产权人和使用人不得擅自占用公共场地和设施，不得在共用部位乱堆乱放。如有违反，物业管理部门有权劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，同时有权要求恢复原状、赔偿损失。因此发现有人占用公共区域时，物业公司会及时劝阻，防止影响您的正常使用。 四、装修类 装修时需要办理哪些手续. 答：大致流程为：到效劳中心领取装修申请表填写，然后提供装修公司营业执照、资质证书的复印件、房

36、屋装修设计图、装修方案等资料给物管，由物管工程部进展技术会审，会审合格，交装修押金，办理装修许可证，办理“施工人员出入证，经批准前方可入场进展装修。 装修完工后报验，验收合格，退装修押金。 装修房屋为什么要向物业公司申请 答: 物业管理条例第53条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业效劳企业，物业效劳企业应当将房屋装饰装修中的制止行为和考前须知告知业主，以便物业对装修行为进展管理。 装修时为什么要交装修保证金.是按哪些相关标准收取. 答：根据住宅室装饰装修管理方法第1条规定：物业公司在具体操作时，通过与业主签订协议，以收取一定的保证金的方式来约束装修行为，以到达平安施工的目的。具体的

37、收取标准以物业公司与业主签订的装修效劳协议约定的金额为准。 办理装修管理效劳费是多少钱.包含什么效劳.为什么要收取. 答：装修管理效劳费9.6元/平米。由业主在办理装修手续时一次性支付，装修管理费中包含审图效劳、施工现场平安与工程检查、消防检查等效劳、电梯保护套板、重要通道的石材保护、墙面保护、公共区域保洁等效劳。这些工作是正常的物业管理效劳以外的增加量，这些开支未在物业效劳费中包含，所以费用要单独收取。 装修需交哪些费用. 答：A、装修押金：3000元/户； B、装修管理效劳费：9.6元/平米； C、装修许可证工本费:10元/ D、出入证工本费：10元/个、按金30元/个 户构造是否可以改动

38、. 答：户隔离墙非承重墙原则上在不影响房屋构造及左右邻居房屋质量的情况下可以拆改，但须装修公司绘出施工平面图，获得物业工程部批准前方可施工更改。 可视对讲机、配电箱、宽频、接口、电视插口、煤气管道可否移动. 答: 不可私自移动，如需改动需到小区客户效劳中心申请，煤气管道改动则需到煤气公司申请，批准后由煤气公司安排专人施工。 厨房处是否做防水. 答：厨房已加防水处理。 我家里跑水了，你们应付什么责任. 答：物业管理公司以提供物业管理效劳业务为宗旨，公司所应履行承当的责任、享有的权利均由前期物业效劳协议作了明确规定。假设跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的，物业公司应承当相应的责任，反

39、之，则不应承当事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水试验，目的就是以免装修后破坏了防水，给业主带来不必要的麻烦。 物业是否对噪音施工有限制. 答：有，按照业主、施工方、物业公司三方签署的装修管理协议执行。 业主要求提供房间布线图纸. 答：可以找物业客户效劳中心。 可否安装太阳能热水器. 答：由于物业原有设计不包括业户安装太阳能热水器之需求，业户不可以占用公共区域安装太阳能热水器。 装修时，业主能否擅自更改房屋外观构造.答：根据住宅室装饰装修管理方法相关规定：严禁擅自更改房屋外观构造。 装修时不是承重墙可以敲掉吗.框架构造的墙可以拆吗. 答：虽然非承重构造可酌情进展改动，但根据国家2002

40、年实行的住宅室装饰装修管理方法第三章之相关规定，装修容须经管理处根据具体情况审批确定，未经审批不可私自违规施工。 卫生间是否要做防水闭水. 答：业主装修时一定要装修公司做防水、闭水试验，闭水试验的时间为48小时。以免业主入住使用后卫生间渗漏，造成楼下业主投诉，给自己带来损失。物权法第六章“业主的建筑物区分所有权第七十一条规定：业主对专有部份的使用不得损害其他业主的合法权益。 我想把室的可视对讲暖气、接口、燃气报警器、紧急求助报警器移一移，可不可以. 答：建议业主不要改动。由于这项改动涉及到小区的整体系统，需要由物业协调原施工单位。暖气和燃气系统按国家有关规定不允许改动，可视对讲等智能系统应提醒

41、住户改动后有可能影响使用效果 我是否可以对所属单元进展拆改. 答：根据建立部令第110号令住宅室装饰装修管理方法中的第二章第五条住宅室装饰装修活动，制止以下行为： 一未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重构造； 二将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； 三扩大承重墙上原有的门窗尺寸，撤除连接阳台的砖、混凝土墙体； 四损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； 五其他影响建筑构造和使用平安的行为。因此不能随意拆改，我们已在装修效劳协议中详列了一些关于拆改的规定，主要是居室承重构造、采暖系统、智能化安防系统不能改动，非承重构造可酌情进展改动。物业工程部备有

42、各种户型的图纸，可供您查阅确认室承重及非承重构造墙，具体方案请您需报装修部审批。 顶楼是否属于共用部位. 答：根据建筑物区分所有权，屋顶是属于共有部位。 什么单位装修需向消防部门申请. 答：写字楼、酒店、银行等商业单位在进展装修施工前，需提前14个工作日向消防局申请消防报批。 我的装修垃圾如何清运. 答：物业负责将装修垃圾委托专业单位从小区清走，但您需要每天在集中装修期规定的时间将装修垃圾袋封口后，堆放在我们指定的装修垃圾场地点，不得占用公共区域；关于集中和非集中装修期垃圾清运时间参照物业公司相关规定。 当施工的人员将装修垃圾扔进下水道造成堵塞，我该负责吗. 答：建立部第110号令住宅室装饰装

43、修管理方法中明确规定：“因家居装修造成相邻房屋及公用部位管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏以及其他损失，应由装修人负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。 装修都需要什么图. 答：需要装修公司提供施工原平面图、立面图、照明配电系统图、平面图，假设上下水改动，还需要给水系统平面图。 我想把室外局部设施拆了，行不行涉及外立面拆改的. 答：建立部颁发的110号文中规定，房屋外立面一律不得拆改。 业主聘请的装修公司不具备资质可否办理装修手续.包括自装 答：装修公司必须具备建筑企业资质装饰等级证明，这也在一定程序上保证业主的利益，为装修后业主入住生活把好第一道关。如业主执

44、意要聘请该装修商，考虑可以找具备资质的装修公司挂靠，这样对于业主、装修商、物业都是最理想的结果。最低限度要求业主写承诺书 业主铺地板、瓷砖可以不办理手续直接进场吗. 答：不可以。因上述事项均在是装修畴之，故上述事项均须先报方案，工程部审批后，到秩序维护部办理进场施工人员证件后，方可开场进展涉及消防平安问题，要配备灭火器。工程完成后，应将所产生的垃圾及时清离小区。特别提醒：装修地板、铺地砖时可能因您的不注意，而对管道破坏造成跑水，浸水事故。 装修人员可以在我家住吗.答：为了业主和小区的平安，装修人员不可以留宿在现场。 卫生间为什么在装修后还要做防水. 答：首先，承建商在交房前已经做过防水，且经过

45、闭水试验，防水效果良好。但在装修期间，卫生间地面及墙面工艺一般采用瓷砖，会剔凿地面，影响防水层，故建议业主在装修后要求装修商重做防水。 阳台、窗户是否可以安装防盗网. 答：不可以。根据国家2002年实行的住宅室装饰装修管理方法第二章第六条第二款之相关规定，改变住宅外立面之装修行为须经过城市规划行政主管部门批准，因此，阳台、窗户等安装防盗网需要经过城市规划行政主管部门批准，另外，建私家花园、露台搭建玻璃篷、花架改变小区原有设计规划等也需要经过审批。 业主可以对排烟道进展改造处理吗. 答：不可以改造。 业主问：“我不用请装修公司，自己找散工来做如何.答：因为房屋是业主花费一生很多收入来买的最有价值

46、的商品，也是业主财富的积累，为了确保阁下的房屋装修工程质量，建议业主聘请有资质的装修公司装修，以免找散工装修完毕，入住后出现质量问题，无法得到保修，同时浪费钱财。 业主问：“我装修时，搬运装修材料，是否可以使用电梯.答：因考虑到业主的装修实际情况及为了保护好电梯，要求：“搬运装修材料时，必须申请电梯使用，获得同意后，安排秩序维护员现场管理，对于大件物品超高、超宽须从楼梯搬运，搬运河砂、水泥必须做好电梯地面的防护，服从秩序维护员的指挥，否则拒绝使用电梯。 物业装修检验什么容.答：装修工程完毕后，业主自行验收装修工程质量及施工要求，验收合格后，向效劳中心提出检查申请。效劳中心只负责核验施工工程是否

47、与装修申请工程相符，以及施工过程是否有损坏公共设施及其他违章行为，不对施工质量验收，也不承当任何装修质量责任。 交房后，装修期限从什么时间开场算答：按商品房买卖合同约定，装修截止期限为2021年12月31日，因而，业主可根据本人的具体情况，合理安排装修开场时间。五、平安保卫类： 业户家中被窃或在社区受到歹徒侵犯，物业公司要承当什么责任. 答：物业费包含了秩序维护费，就会严格遵照文件的效劳容和效劳标准要求来进展工作。当发生案件时，业户应保护案发现场并尽快通知物业公司，物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度，如果保安人员没有按要求进展巡视及盘查工作，物业公司将会承当相

48、应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进展了，物业公司就已尽到了责任。出于对业主平安负责，尽可能提高保卫效劳工作标准的考虑，欢送业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案，以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的保卫效劳。建议业户仍要正常买保险，以便发生问题时尽可能减少损失。 业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿. 答：物业管理条例第47条：物业管理企业应当协助做好物业管理区域的平安防工作。秩序维护效劳容不包含对住户室财产的平安保卫工作，物业公司收取的秩序维护费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区特定的人、财、物予以管理，只要保安效劳到达规定的要求，物业公司就没有法律责任

49、。 假设车辆丧失，物业管理公司应该承当什么样的责任. 答：车辆丧失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业公司管理人员履行了正常的平安防义务，不存在失职情形，业主不能要求物业公司承当赔偿责任。如果物业公司有明显的失职情形，并且这种失职与业主存在一定的因果关系，则物管有可能要承当一定的赔偿责任。 小区有何措施保护住户平安. 答：首先，在硬件方面设立防措施，包括围墙设红外线防越系统，小区大门安装门禁系统，楼层门安装门禁及对讲系统；小区主出入口通道、停车场、室外局部区域等均安装闭路电视监控系统连接物业保安监控中心，地下车库安装停车场职能管理系统。 其次，在非技术防层面，设专职保安人员24小时值班、巡逻，在

50、重点部位重点监控；物业公司会有完善的应急措施，并有针对性地采取平安防措施，人防、技术防有效结合。 业主是否可以自行安装防护栏. 答：不可。小区制止安装防盗网，第一影响房屋外观、第二封闭消防通道。按物业管理条例和消防法均不允许。而我们小区平安防措施是非常 完善的： 1对讲系统：小区大门，各单元门及住户门设置户访客对讲机，确保平安私密的居住品质。 2可视监控系统：小区大门，各单元门，各电梯轿箱，各地下车库及主要道路上设置摄像机全天候值勤监控，为业主生活筑起严密的平安防线。 3周界报警系统：小区周界设主动式红外线报警探头，在小区安保中心实行24小时监控制，筑起业主平安防卫的第一道防线。 5巡更系统：

51、采用电子巡更方式，安管中心进展全天候管理。 除以上安防系统外，我小区安管员24小时巡逻执勤，以确保平安无事故发生。 出现紧急情况，物业可以破门而入吗. 答：紧急避险行为由于其保护的利益大于其造成的伤害，具有正义合理性，我国民法通则对此行为予以认可。民法通则第129条规定：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是因自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承当民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。 因此， 出现紧急情况，必须采取紧急避险措施时，物业管理者进展如下物业管理活动，对业主造成的财产损失可不承当民事赔偿责任：1、为救助人命造成的必要财产损失；2、为防止业主财产受损或可

52、能受损的必要财产损失；3、为抓捕犯罪分子，制止不法侵害行为而造成的必要财产损失。 门禁系统的平安性能如何. 答：已安装的门禁系统是成熟产品，有着很好产品质量和平安性，当您遇到门禁系统发生故障时可联系物业客服部解决。详见住宅使用说明书及产品合格证； 交楼时安防系统未投入使用，如何给业主平安保证. 答：针对这种情况，物业公司设置封闭区域，在有关的区域已经增派了24小时的安保值勤岗位，以保证各位业主的人身和财产平安。可视对讲、安防系统竣工后会开场正式启用。 怎样保证住户的平安.有什么安防设施.物业提供怎样的安防效劳标准. 答：智能化住宅保安系统具有较高的自动化技术水平及完善的功能，平安性、可靠性高。

53、每个住户单元的防盗、防灾报警装置通过网络系统与管理中心的监控计算机连接起来，实现不问断监控。一般来说，安防报警包括：门禁系统、红外门磁报警、火灾报警、煤气泄漏报警、紧急求助、闭路电视监控、周边防越报警、对讲防盗门系统等。物业提供24小时巡查，人防与技防相结合。正常情况下，如接到紧急求助，秩序维护人员会在5分钟或通过可视对讲机和业户确认，15分钟赶到现场，时间可能会尽量提前。 我要搬东西出去保安说让我来填放行条.答：为了小区住户人身及财产的平安，任何住户需搬大件物品出小区都需到前台办理放行条。办理放行条，需带上本人的或有效证件，填写大件物品放行条，经过效劳中心工作人员与业主核对后，然后凭放行条就

54、可以搬东西出小区。 对外来人员是怎样核实的.答：工作人员了解来访的目的后，通过对讲系统联系到业主，经业主核实、同意、登记后进入小区，如无明确探访目的，绝进入。六、入伙类 业主假设不签临时管理规约、承诺书将如何处理. 答：应耐心向业主解释，本公约明确了业主、开发商、物业公司等三方权利与义务，公约具有法律效力，是业主在办理入伙手续中必须签订的，也是政府有关部门规定的。 业主逾期收楼要承当哪方面的责任. 答：在商品房符合买卖合同的交付使用条件后，如因业主个人原因而不能按期收房的，则业主需承当以下责任： 1、房屋不因业主不办理交付使用手续而视为未交付，其将在一定期限届满后视为已向业主交付，房屋的风险也

55、将转由业主承当。 2、因房屋所发生的物业费，及物业费之外所发生的需由业主共同分摊的相关费用加压费、电梯费等，并不因业主不收楼而免除。 收楼时业主需要带的证件以及费用. 答：收楼时业主需要带的证件：居民、户口本、常住人员照片，如是委托他人需要委托人、公证委托书。 费用：预交一年物业管理效劳费，具体情况会在开发商寄出的收楼通知书里详细说明。 业主未带原件 答：1、询问其是否携带其它证件，护照、驾驶执照、暂住证均可作为有效件。 2、如均未带应向其解释无法办理入伙手续，指引其向收楼现场咨询人员咨询。 入伙业主未带入伙通知书或称未收到入伙通知书 答：请业主出示房地产买卖合同预售的原件，并核对入伙业主。上

56、有房号，但未带合同原件的，请业主出具明确认无误的可继续办理手续。 具备入伙资格业主的但上没有的，向业主简要说明，并通知现场协调人员陪同业主到销售部查询。销售确认的应现场开具入伙通知书，可继续办理入伙手续。 业主委托他人代办入伙手续 答：应出具：业主授权委托书须公证、业主件及代办人件原件，同时核对授权委托书与合同原件上的签名。 业主委托他人代办入伙手续，而无授权委托书 答：无业主授权委托书，不能代办入伙手续，向代办人委婉解释说明。 授权委托书未进展公证 答：向代办人声明应进展公证，核对授权委托书与合同原件上的签名笔迹无误后可继续办理。 业主为未成年人的 答：应由其法定监护人代为办理，并需要出具户

57、口簿证明其法定监护人关系，及代办人件原件。 我入住时应该签订什么协议或文件. 答：入住时您应签订前期物业效劳协议、业主临时管理规约、房屋交接表、业主资料卡、装修效劳协议等资料。 如业主询问“为什么要签订业主临时管理规约、前期物业效劳协议.是否可不签.答：根据国务院物业管理条例的规定：“为维护全体业主的共同利益，防止个别业主的行为侵害其他业主的合法利益，同时明确物业管理效劳容和标准。需签订以上两个文件。 如业主询问“业主临时管理规约、前期物业管理效劳协议有何区别.答：业主临时管理规约规全体业主公共行为，前期物业效劳协议明确物业效劳容和效劳标准。 如业主询问“业主临时管理规约、前期物业效劳协议以何

58、为依据.有效期到什么时候.答：“业主临时管理规约、前期物业效劳协议都是依照国家建立部示文本制定的。“临时管理规约有效期：15%以上的业主签字生效，至业主大会成立后修订新的临时管理规约。“前期物业效劳协议有效期：自房屋出售之日起至成立业主委员会与物业管理公司签定新的物业管理合同生效时止。 如业主提出“是否可先验房再签约.答：“为了提高入伙效率，把签约手续放在验房手续之前。“签约之后验楼发现问题，我们会记录并及时进展整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经签约就不去整改。如业主仍坚持，可请现场咨询人员处理。 如业主提出“是否可先验房再交费.答：“为了提高入伙效率，把收费手续放在验楼手续之前。“交费

59、之后验楼发现问题，我们会及时进展整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经交费就不去整改。如业主仍坚持，可请现场咨询人员处理。 如业主询问“收取的管理费标准是否已办理物价局备案报批手续.答：“我们已根据相关规定实施相关报备手续。 业主询问整改问题何时可以完成. 答：“为最快完成整改，我们将派专人跟进整改问题，最迟在第二天上午可以把问题交到施工单位，施工单位根据收楼先后顺序进展整改。但集中入伙期可能会在同一时间聚集较多问题，所以整改需要一定的时间，我们将在一个星期答复。业主询问“整改时，如使用水/电,如何结算费用答：“整改完毕和业主验收时我们会再核验一次水、电表，今后计收水电费会依照第二次水电表度量开场计算。 业主询问“业主资料如何管理,是否会泄露答：“物业公司已制定严格的制度和工作纪律，业主资料由专人保管，如查明是物管人员泄露业主资料，将进展处分甚至予以辞退。 如业主在验房时，对房屋各项指标存在异议，业主可否不收房. 答：按照销售合同约定，本单元已具备各项交接条件，业主已可以接收所购单元，如存在缺乏，双方应签署收楼的书面备忘录并约定修复时间，由开发商整改小组负责解决，且房屋竣工后有质量保证期，相关问题可以得到妥善解决，所以并不影响业主收房。 . z.