嵊泗青沙旅游产业园区区域建设用海规划编制说明

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1、. .嵊泗青沙旅游产业园区区域建设用海规划编制说明师大学区域发展与规划研究中心2011.07目 录1 前言32 规划编制思路及原则62.1 规划编制思路62.2 规划编制原则103 区域建设用海需求及可行性分析113.1 区域建设用海面临的形势113.2 区域建设用海需求分析223.3大旅游客源市场消费需求分析263.4列岛型休闲度假旅游客源目标市场定位313.5社会经济效益分析324 区域建设用海规划方案比选364.1区域建设用海功能定位364.2 区域建设用海规划方案介绍384.3 区域建设用海规划方案比选435 区域建设用海规划推荐方案445.1 区域建设用海总体布局445.2 区域建设

2、用海实施计划616 施工方案及物料来源646.1 海堤工程施工方案647.2 陆域形成施工方案657.3 施工物料来源687 其他问题说明及相关材料707.1 基础资料汇编708.2 相关文件汇编898.3 专家咨询意见89嵊泗青沙旅游产业园区区域建设用海规划编制说明1 前言随着经济快速发展、城乡居民收入不断提高和旅游消费需求的持续增加,我国进入了旅游产业发展的黄金时期。当前我国政府亦高度重视旅游产业的发展,在中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议中明确将积极发展旅游业作为建设现代产业体系的重要容,国务院关于加快发展旅游业的意见里指出将旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人

3、民群众更加满意的现代服务业；省政府则提出大力推进旅游经济强省建设,在中共省委关于制定省国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议明确指出努力把金融、物流、旅游、文化、信息服务等培育成为支柱产业和加快发展海洋服务业,以拉动经济增长、扩大社会就业、调整经济结构、转变发展方式、缓解生态压力、建设和谐社会。嵊泗是全国唯一的国家级列岛风景名胜区,素有海上仙山的美誉。多年来,嵊泗通过对整合旅游资源,完善旅游基础设施,提升旅游管理和服务水平,对外积极拓宽旅游客源市场,推介特色旅游产品,加大旅游宣传力度,目前已成为长三角地区著名的滨海旅游胜地。以为龙头的长三角地区的迅速发展,区域一体化进程的加快,国际航运中心洋

4、山深水港和大陆连岛工程等项目的建设为嵊泗经济跨越发展提供了重要契机。作为省接轨的对接点,融入国际经济大循环的蓝色通道的重要节点,嵊泗面临着新的发展机遇。但近年来,由于过度捕捞和海水污染影响,渔业资源日益衰减,特别是各国实行200海里专属经济区制度,中日、中渔业协定签订后,大大缩小了嵊泗渔民海洋捕捞的围,渔业形势更为严峻,嵊泗经济社会发展面临着严峻挑战。面对机遇与挑战,加快融入区域的步伐,立足现状,突出特色,合理开发利用现有旅游资源,促进旅游产业快速发展与升级,发展嵊泗列岛型大旅游产业是嵊泗以科学发展观为统领,调整经济结构,逐步形成自身的核心竞争力,构建生态型、节约型、和谐型社会的必然产物。这些

5、现状为嵊泗青沙旅游开发提供了良好的契机。嵊泗鑫地建设开发抢抓机遇,根据嵊泗青沙海域自身旅游资源、环境、区位优势以及发展基础,科学定位旅游目标市场,实施产品创新战略,大力推进嵊泗海洋旅游产品体系建设,开发具有差异性的特色旅游产品,强调度假休闲、健康欢乐的旅游体验,努力把区位和资源优势转化成产品和市场优势,拟开发建设集海岛观光、休闲度假、海上竞技、游艇海钓、海鲜美食、商务、会议旅游、海景房产为一体,形象特色鲜明,服务设施齐全、综合效益良好的国际性海岛旅游产业园区。海洋旅游产业的产业链长、配套环节多、产业集聚力和带动力强,嵊泗青沙旅游产业园区的建设将带动嵊泗海洋经济其他产业可持续发展能力的全面提升,

6、增强海洋经济对嵊泗的辐射带动,创造就业机会,缓解就业压力,实现嵊泗产业转型和升级,拓展经济发展空间,建设特色鲜明、辐射面广、竞争力强的海洋服务产业集群,为建设嵊泗旅游提供强有力的产业支撑。嵊泗青沙旅游产业园区将成为嵊泗的又一个经济增长点,推动嵊泗成为长三角地区海岛型旅游基地、长三角海洋休闲旅游度假中心,华东重要的海上度假中心,海洋度假疗养中心,成为环境优美、社会和谐、经济发达、最宜人居的生态型海洋休闲旅游目的地。嵊泗青沙海域是嵊泗旅游产业发展的重要载体,为了有效缓解嵊泗经济迅速发展与建设用地供给不足的矛盾,对嵊泗青沙海域实施区域用海建设是满足嵊泗旅游开发建设项目的用海需求,实现嵊泗旅游产业功能

7、提升,推动嵊泗社会、经济的快速发展的重要前提和保证。在上述发展背景下,如何把握嵊泗青沙旅游产业园区区域建设用海的功能定位、发展职能,确定空间发展策略、配置基础设施,指导区域用海建设有序开展,提出和嵊泗青沙海域海洋资源开发利用现状和嵊泗青沙旅游产业园区实际发展需求相适应的区域建设用海空间规划尤为必要。受嵊泗鑫地建设开发委托,师大学区域发展与规划研究中心和国家海洋局第二海洋研究所共同开展了嵊泗青沙旅游产业园区区域建设用海规划的编制工作。项目组承担本区域建设用海规划的编制工作后,对嵊泗本岛青沙海域的自然环境、资源条件以及海域开发利用现状进行了详细的现场踏勘,走访了相关部门进行资料调查与搜集,并召开了

8、多次座谈会。本区域建设用海规划的编制得到了各级领导的高度重视,嵊泗鑫地建设开发多次与有关部门进行研究讨论,并广泛征求社会各界意见。经过与各方专家、地方政府进行多次讨论、修改,形成了最终规划成果。规划成果分规划文本、图件和编制说明三部分。本区域建设用海规划区位于嵊泗本岛西侧青沙海域,填海活动所影响到的原有海岸线除部分岸线外大多为自然所形成的礁石海岸,规划用海围为东经*,北纬*,填海影响到的原有岸线北部靠近嵊泗本岛的轮船码头柱山,岸线南部以一个小岛礁为界限虎渔礁。规划填海总面积预计为440.7公顷,占用岸线6593米,西侧海域有一条海底电缆穿过,对填海活动有一定的限制,因此规划中在此上不做填海活动

9、,留出约120公顷的海域面积作为海湾休闲娱乐的中心地带。本区域建设用海规划期3年。实行南、北区分期建设,其中首期为南区,后期为北区。表1-1 嵊泗青沙旅游产业园区区域建设用海拐点坐标点号坐标WGS-84经度纬度1234567891011121314152规划编制思路及原则2.1规划编制思路2.1.1规划指导思想本区域建设用海规划提出,抓住旅游产业园区建设的机遇,放眼区域,协同整岛规划、分步实施的规划指导思想。建设机遇。20XX5月9日,我国第一个旅游产业园在滨海新区揭牌。目前旅游产业园在我国是一个新型产业,随着国家各种政策的支持,旅游产园区的建设势在必行,顺应时代的潮流,为嵊泗县的发展提供了宝

10、贵的思路和机遇。放眼区域。嵊泗青沙区域用海的开发建设对嵊泗县、市和省的保税职能扩展、扩大对外开放具有重要意义,要充分体现区域的辐射和带动作用,其功能定位、产业发展、基础设施建设和空间布局要立足嵊泗县城,面向一体化、服务长三角地区和中西部地区,对接国际国两大市场,形成区域开放、联动发展的空间格局。协同整岛规划。嵊泗旅游产业园区区域建设用海是旅游业发展和城镇发展区功能扩展的重要空间载体,从构建国家重要的区域性资源配置中心,向自由贸易区发展的目标出发,嵊泗旅游产业园区区域建设用海规划需协同整岛规划,统筹经济社会和资源环境发展,合理配置嵊泗县资源,形成有国际竞争力的特色旅游产业园区。分步实施。以国家旅

11、游产业园区、旅游开发等有关法规和政策为指导,以市场配置资源为基础,分步实施规划,滚动发展。重点规划2015年嵊泗青沙旅游产业园区区域用海建设用地,形成发展动力,构建空间格局,发挥主体功能,为建设全国性的旅游产业园奠定基础。2.1.2规划编制思路1、从大区域视角,分析嵊泗青沙旅游产业园区区域建设用海的发展目标、功能定位、职能和发展趋势。2、以可持续发展为前提,以嵊泗青沙海域生态承载力为依据,以建设有特色的旅游产业园区的要求为目标,确定嵊泗青沙旅游产业园区区域建设用海的适宜开发建设规模。3、从合理布局、近远结合的规划思路出发,提出嵊泗青沙旅游产业园区区域建设用海的空间布局框架。4、从区域海洋旅游资

12、源出发,充分利用嵊泗的海洋、岛屿岸线等海洋水域独特风光作为布局旅游项目的功能空间,挖掘和突出嵊泗青沙旅游产业园区区域建设用海的空间与景观特色。5、从保护海洋生态环境的角度出发,分析、预测和评估区域建设用海规划实施对环境可能造成的影响,提出预防或者减轻不良环境影响的对策措施。6、把握开发条件,提出利于操作的实施步骤。图2-1 编制思路图2.1.3 工作方法表2-1 工作方法与工作容工作方法工作容现场调研本区域建设用海社会经济发展、自然条件与资源利用及生态环境保护基本情况调查；海域开发利用现状调查资料收集海洋功能区划、城市总体规划、土地利用规划及相关产业发展规划资料收集；资源利用、产业发展、社会经

13、济、环境保护有关的各种数据资料收集分析论证以定性、定量相结合的方法研究区域建设用海需求及可行性、选址、规模、及产生的社会经济效益初步方案汇报讨论确定区域建设用海的功能定位、平面设计、总体空间布局文本编写主要包括区域建设用海的围、规划期限、地理位置、功能定位、布局方案、实施计划、与功能区划和相关规划的协调性、规划实施产生的环境影响及规划实施的保障措施等容图件编制主要包括地理位置图、区域建设用海围图、海域开发利用现状图、海洋功能区划图、平面设计图、功能分区图、用地规划布局图、规划项目图、规划实施计划图及其他相关图件2.1.4 技术路线图2-2技术路线图2.2 规划编制原则2.2.1 规划原则本区域

14、建设用海规划遵循科学可行,经济合理,环境保护的四项原则：1与相关涉海规划相符合、与区域发展协调的原则。海洋功能区划及其他涉海规划是科学使用和管理海域的重要依据,保证区域建设用海规划与海洋功能区划及其他涉海规划相符是实现海洋资源合理开发利用和海洋经济可持续发展的重要保障。2节约集约用海、开发与保护并重的原则。坚持集约、节约用海,坚持生态为本,保护优先,加强自然生态环境建设,促进规划区的社会、经济、自然生态环境协调有序发展。3可持续发展与综合开发相结合的原则。在综合开发的前提下,合理开发利用资源,全面体现可持续发展战略思想,开发活动不超过环境容量和资源承受能力,开发与保护并重,切实保护和改善近岸海

15、域生态环境,保障海域可持续开发利用,实现资源效益、经济效益、社会效益和生态效益的统一。4适度超前、分期发展以及可操作性的原则。体现科学预见基础上的前瞻意识,强调科学合理地开发时序,注重良好的生态环境、良好的人文教育环境、良好的居住景观环境、便捷的往来交通条件等的整体建设。同时需要因地制宜,在保证规划终极合理和延续性的前提下,保持适度弹性,以利于操作实施。2.2.2围填海造地的平面设计基本原则1保护自然岸线的原则。围填海造地工程建设,应尽量不用或少用自然岸线,要避免采取截弯取直等严重破坏自然岸线的围填海造地方式。2延长人工岸线的原则。围填海工程的平面设计要尽量增加人工岸线曲折度,延长人工岸线的长

16、度,提高新形成土地的价值。3提升景观效果的原则。一般情况下,应在人工岸线向陆一侧留出一定宽度的景观区域,进行必要的绿化和美化。同时要注意营造人与海洋亲近的环境和条件。3 区域建设用海需求及可行性分析3.1 区域建设用海面临的形势3.1.1嵊泗旅游面临五大转型3.1.1.1从海岛旅游意识向海洋旅游意识转变坚持科学发展观,勇于自主创新,从思想上将海岛意识、大陆意识转变为海洋意识,开发门类众多的海上游乐项目,海洋保健养生项目等,把大陆游人吸引到蔚蓝色的大海中来。让嵊泗蔚蓝色大海成为嵊泗大旅游产业发展的新空间。3.1.1.2由旅游业主导向大旅游产业主导转变嵊泗县在21世纪这样一个大环境下,要发挥大旅游

17、产业的作用必需实施大旅游产业的重构,使一切与大旅游相关产业、行业、部门都要围发展全县大旅游产业来确定自己的战略和制定相关政策,以保证大旅游产业能跨越式地成为全县的经济发展的支柱产业。3.1.1.3 由传统的空间功能向新的空间功能的转变由于实施大旅游产业和东海大桥的开通,世界级大港雏型已显,作为聚集人气的大旅游产业,在空间的布局就不能仅仅按照传统的东、中、西三大片来划分,更不能把游基湖沙滩和菜园镇就替代了游嵊泗的老观念延续下去,而应跳出菜园,以满足现代游人新需求为目标,更大围为游人提供更为亲海、玩海、体验蓝色海岸风光和风情的时尚、美丽的大海空间,实现为大都市圈提供海上大花园的目标。3.1.1.4

18、 经济增长方式由资源消耗型向节约型、和谐型转变作为嵊泗的大旅游产业要想取得长足而可持续地发展,必须在观念上、政策上改变传统的旅游经济的增长方式,由纯资源消耗型向节约型、和谐型与循环经济型的大旅游产业经济增长模式转换,才能取得大都市游人的青睐,占领应有的市场份额。3.1.1.5 由传统的旅游产品向多元化的旅游产品转变嵊泗旅游亟需从六方面进行旅游产品升级换代：观光休闲化从量的增加到质的提升、淡化门票经济度假产品化海洋休闲旅游产品、自主游、家庭化等高端产品产品区域化整合成片、成线的区域海洋休闲度假旅游产品旅游生态化开发旅游不破坏环境、旅游房地产不城市化、循环旅游等营销品牌化推行精品主题旅游产品服务人

19、性化推行现代旅游服务,构建人与自然、人与人相和谐的旅游环境3.2嵊泗青沙旅游产业园区发展基础分析3.2.1发展有利条件海洋旅游资源丰富。1旅游资源得天独厚。嵊泗素有海上仙山之称,以碧海奇礁、金沙渔火壮美的列岛风光而著名,是我国目前唯一的国家级列岛风景名胜区。尤以东部海域海水呈全年候碧蓝色为长三角海域最有特色；嵊泗列岛一面具有独特的天象景观,一面又气候宜人,空气清新,适宜人居；加上众多的海岛风情与人文景观,是开展观光旅游、休闲度假、康体健身、海上运动的理想场所。岛人文景观众多,渔乡风情浓郁,加上宜人的海岛气候,为大力发展观光、避暑、度假、休养和海上运动等多方位、立体型旅游业打下了良好的基础。2海

20、洋渔业资源丰富。嵊泗渔场是全国最大的渔场的中心,是全国海洋渔业资源最丰富的海区,也是海洋鱼类繁殖的集中产区,又是渔场最大的生产基地之一,有东海鱼库、海上牧场之称。据统计,嵊泗渔场共有鱼、虾、蟹、贝、藻四大类500多个品种。嵊泗已成为游人春、夏、秋,尤以夏季开展海钓之旅、海鲜美食之旅的最佳首选地。经济区位条件优越。嵊泗地处我国1.8万公里海岸线的中心点,我国沿海黄金岸线与长江黄金水道交汇的咽喉要冲,海上航运四通八达。同时,嵊泗又地处我国经济、科技、文化最发达的长江三角洲顶端,面临当今最具生机的泛太平洋区域经济圈,背靠沪、杭、甬等大中城市群,特别是与的芦潮港新城、国际航运中心洋山深水港区,不仅唇齿

21、相依,而且已成为经济一体化的区域,这一独特的经济区位优势,这一独特的经济区位优势,决定了嵊泗列岛在参与长三角经济与旅游的合作的前景十分广阔,并在开发海洋休闲度假旅游客源市场方面具有十分重要的作用。海洋旅游产业发展的独特机遇。1宏观经济的发展将为嵊泗青沙旅游产业园区提供巨大消费空间国经济正处于新一轮经济增长上升期,现代服务业正成为社会经济的主要产业。这一宏观经济发展的态势与人民的富裕,均为旅游经济的消费提供了大空间。随着长三角地区经济的持续发展,人民的生活质量不断提高,家庭用于旅游休闲的消费将呈稳定上升的趋势。因此可以预见,未来几年当地居民的出游人数以及用于旅游的花费将有很大幅度的增加,这为嵊泗

22、旅游产业开发提供了一个稳定而充足的市场源。宏观经济的发展将为嵊泗青沙旅游产业园区的开发提供巨大消费空间。2嵊泗青沙旅游产业园区具有巨大客源的潜力作为中国地最具竞争力的城市,嵊泗完全可以借强劲的综合辐射力和经济增长的优势,放开步伐,全方位接受其辐射,放手地发展海洋大旅游产业。是众多跨国公司的聚集之地,也是许多本国公司的林立之所。具备一定规模的企业每年都会将大量经费用于会议和培训。这些来自以及周边地区的会议、培训需求也为嵊泗带来了发展契机。嵊泗得天独厚的自然条件再辅以优质的后天开发定能成为企业以及研发机构理想的会议、培训场所。作为中国地最具竞争力的城市将为嵊泗青沙旅游产业园区提供巨大客源。3创酷经

23、济正成为旅游产品的新思路和营销旅游产品的新方式一种由酷文化引起的经济模式新业态,是在创意经济之后的又一轮商业潮流,酷在一定程度上意味着向新的陌生领域实现突破,而目前我国形成的旅游产业园区极少,是一种新型的产业模式,发展酷经济是必然选择的道路。酷的商业文化价值正待开发。酷经济为开发以海洋文化为涵的海洋魅力旅游产品、精品,提供了一种开发旅游产品的新思路和营销旅游产品的新方式。嵊泗青沙旅游产业园区应充分利用这一商业业态,开发新型的具有时尚元素、现代元素的海洋休闲度假旅游产品。随着私人游艇产业的发展,嵊泗得天独厚的自然条件和地理位置为其发展游艇经济提供了优良的前提条件。游艇产业的发展将拉动一大批相关的

24、上下游产业,逐步形成完整的游艇制造销售俱乐部休闲旅游维护保养产业链,游艇会对当地的餐饮、交通、公共服务、维修保养及配备等具有带动作用,并有助发展滨海旅游业。3.2.2发展制约因素1海洋产业层次不高,竞争力有待提高近年来,嵊泗海洋产业发展较快,海洋经济占全县经济比重不断提高,但海洋经济产业层次不高,海洋经济仍以传统海洋渔业为主,新兴的港口物流业、海洋生物医药等产业所占比重较低；水产品精深加工所占比例偏低,远洋渔业发展还相对滞后,滨海旅游业刚处于起步阶段,船舶修造业技术水平不高；企业规模小,缺乏龙头企业,产品的质量安全认证有待加强；现代海洋服务业、海洋高新技术等发展滞后,海洋科技总体水平和创新能力

25、较低,整个产业没有形成合理的布局,缺乏统筹规划。2基础设施建设滞后,总体投资环境较差全县岛屿陆地总面积仅67.95平方千米,且多数都是孤立的、偏僻的岛屿,土地资源缺乏,制约了海岛工业的有效集聚,引进重大项目缺乏有效的土地资源供给。建国以来,嵊泗长期作为军事要塞,以加强国防为主。在传统的计划经济格局下,因地处边远海区,交通不便,国家对嵊泗的经济建设投入寥寥无几,致使基础设施建设欠账太多。尽管近几年海岛基础设施建设力度加大,但总体投资环境还是较差。水、电、交通运输等基础设施以及紧缺的资金和相对缺乏的资源都是海岛工业发展的制约因素,导致非资源型工业甚至资源型工业企业做大后迅速外迁,使嵊泗工业发展后劲

26、缺乏,经济发展落后于市的平均水平,特别是与经济发达的沿海地区相比则更为落后。这种状况,既与当地经济发展,人民生活水平提高不相适应,又削弱了国外资金、技术、人才的吸引力。3地缘偏僻,人才资源缺乏由于嵊泗离大陆和大岛较远,地处东海边疆,交通不便,与大陆、大岛联落较为困难,因地缘和历史原因,人才资源历来稀少缺乏,人才资源的供给难以满足经济社会发展的需求,特别是高层次的海洋科技人才和海洋综合管理人才十分紧缺,人才问题对全县社会、经济发展的制约仍然十分突出。4海洋生态环境有下降的趋势,海洋灾害频繁嵊泗海域位于长江、钱塘江的入海交汇处,其海域的环境质量状况主要受通过江河入海的大陆污染源控制。由于这一区域处

27、、沿海经济发达地区,随着沿海经济的迅速发展,许多陆上产业部门也大规模地向沿海和海洋结集扩展,同时携带了更多的工业和生活污染物入海,使嵊泗海域污染有加重的趋势,海域富营养化加剧,赤潮频发,海洋生态环境质量下降。另外,嵊泗地处边远海岛,特殊的地理位置,决定了嵊泗是遭受海洋灾害最为频繁、严重的地区之一。每年因风暴潮、大风、赤潮等造成的直接经济损失在亿元以上,间接损失则难以计算。因此,需进一步做好防灾抗灾工作,抵御海洋自然灾害的能力有待于进一步提高。5土地资源缺乏限制了发展规模丘陵山地和海积平原是嵊泗列岛土地构成中的基本分类。嵊泗青沙旅游产业园区所在地泗礁岛的面积只有25.88平方公里,可利用面积有4

28、.25平方公里。人均土地资源拥有量极低,大约只有1.18亩/人。嵊泗海域辽阔,土地资源严重缺乏,不利于产业发展和城镇建设。长期的开发建设使目前本岛可建设用地存量极低仅为0.3平方公里,并且分布零碎,除石柱、高场湾西部和基湖有一定规模发展用地外,其他可建设用地基本位于建成区周边,用地不完整不利于整体开发。3.3 区域建设用海需求分析作为全国唯一的国家级列岛风景名胜区,嵊泗县需要发挥自身的优势,形成一个具有地方特色的旅游产业园区,但是目前嵊泗县土地利用紧,没有足够的土地来发展旅游产业园,因此需要通过围垦海域来弥补土地利用紧的不足。随着围垦的开发,海上的交通更加便捷,更加方便了捕鱼业的发展,极大的促

29、进了整个嵊泗县的经济繁荣。打造列岛型国际综合休闲度假基地是大环境下经济发展的需求,充分利用全国唯一的国家级列岛风景名胜区这名片,发挥毗邻、等长三角城市群的区位优势,把嵊泗列岛建设成为负有盛名的蓝色海岸旅游区、国际性海上综合休闲度假旅游目的地。为了实现这一目标提出以下三点措施：一是着力打造四大旅游基地,即国际性旅游休闲度假基地、国际性海上运动养生基地、国知名的渔家风情体验基地和现代国际港口旅游基地；二是优先发展滨海度假、海上运动与探险、游钓、潜水、游艇、邮轮等高端旅游产品；三是重点建设一批沙滩度假休闲、海岛风光掠影、渔民文化与生活体验、东海福文化为主题的星级旅游区,着力开发商务会议、企业年会、海

30、鲜美食节庆、海洋文化创意、文化、海洋学术活动等文化、商务旅游项目,延伸海洋旅游产业链。但是这一切的旅游活动项目必须要有一定的规模才能够形成产业园,只有围垦海域才能满足需求。3.4大旅游客源市场消费需求分析1、观光旅游市场的主导地位稳中有降观光旅游市场资源垄断性极强,中国具有发展观光旅游的良好条件。因此,国观光旅游市场一直是我国的传统旅游市场,是旅游业的中心市场。但受观光旅游特点所限,观光旅游者往往以团队形式出游,在旅游目的地停留时间短,对旅游景点的观赏是走马观花,旅游消费总体水平低,花费单一,多集中于门票,同时重游率低,很难形成稳定的忠诚旅游者群。观光旅游市场作为我国传统的旅游市场,尽管其市场

31、份额仍占首位,但增长率已经逐年下降。国观光旅游业普遍处于缓慢发展或停滞状态,处于报酬递减阶段。2、休闲度假旅游市场成为潜力巨大的新兴市场在国际旅游市场上,休闲度假旅游市场以每年约20的速率递增。在我国,由于旅游消费能力以及我国休假制度的制约,休闲度假较之观光旅游而言,尚处于次要位置。休闲度假旅游市场的特点是消费率高,游客的旅游消费不仅局限于门票,而是在住宿、娱乐、购物、休闲及餐饮等多方面实现多元消费,形成综合旅游收入。休闲度假旅游市场的重游率高,旅游者会将旅游目的地培育为其较为偏爱的固定旅游地。按照国际经验,人均GDP超过1000美元,是一个国家观光性的旅游需求急剧膨胀时期,人均GDP达到20

32、00美元,会形成对休闲的多样化需求和多样化的选择。随着我国经济的持续增长,城乡居民人均收入水平的不断提高,中央已提出到2020年全国人均GDP将达到3000美元的目标。因此,从旅游发展趋势看,旅游者对于休闲度假尤其是对蓝色海洋休闲度假的需求偏好将不断增强。如在、等经济最为发达的特大城市其人均GDP已达到5000-6000美元,其目标是向1万美元奋进,因此,其大旅游消费已经形成复合型、全方位的环城市休闲度假旅游消费带；中西部的一些大城市和特大型城市,如、,形成了以层次低一些的农家乐为主体的环城市休闲度假旅游消费带；周末出游已成为市民的经常性旅游消费行为。这种发展趋势还会从特大城市、大城市向中等城

33、市蔓延,由沿海特区向地蔓延。从观光型向休闲度假型转变,是旅游市场一种必然发展的趋势。因此,应当尽快改变旅游产品单一的结构,开发各具特色的主题型、复合型的休闲度假旅游产品。其中国和旅游客源市场形成的条件：1可自由支配收入随着我国经济持续快速的发展,居民的生活越来越富裕,他们的可自由支配收入也越来越多,消费也从低级的日用生活品消费逐步上升到精神生活方面来,休闲度假旅游成为了新的消费方式中重要的组成部分。这也就奠定了观光、休闲度假旅游消费市场的基础。人均GDP将达6000-7500美元,农村已基本实现小康,其实现程度比、分别高出6.1个和20个百分点,居民一年中有29.8的家庭外出旅游,每百户城镇居

34、民家庭的跨省旅游已达56人次,人均跨省消费1406元。长三角地区20XX人均可支配收入已达6939元。随着中国人均GDP向3000美元的迈进,国观光、休闲度假旅游市场将无限广阔。2充裕的闲暇时间伴随每周40小时工作制和五一、十一、春节三个长假黄金周,全年法定假日达到114天。加之带薪长假和公休制度的进一步推广实施,全国居民的闲暇时间将更为充裕,这就形成了出外旅游的另一个必备条件。20XX,接待外省市来沪旅游者近1亿人次,其中有三分之一强的人次在沪逗留时间为3-5天,甚至有继续延长的趋势,这不仅是发展休闲度假型旅游产品的巨大潜在市场。而且更是大陆游人所青睐的毗邻的嵊泗发展海洋休闲度假旅游的极大商

35、机。3消费观念的变化随着生活水平的改善,人们的消费观念不再把价格当作唯一的消费因素,而把绿色、健康、环保、名牌、服务当成消费的主题。据专家评估,中国消费小康指数为69,尤其以儿童、女性奢侈为最,近两年上涨20。其中尤以具有时尚元素、生活元素为主体的休闲度假消费为最时尚。4旅游和商务会展背景的频繁作为一个经济中心城市,随着经济活动的活跃,会展、商务、考察等经济活动日益频繁,其极具市场潜力的休闲度假旅游得到了更大程度的拓展。据统计,20XX,展览业直接收入达20多亿元,可拉动9倍之多的相关产业收入。各部委和地省市来沪举办各类产品推介、项目介绍和新闻发布等会议展览,以国外的旅游推介会、说明会每年有1

36、000多场次。尤其是20XX的持续半年之久,旅游者达7000万人次的世博会召开,芦潮港新城的城等大型商务活动的开展,在对及周边休闲度假旅游提出新的要求的同时,也为及周边如嵊泗发展休闲度假旅游提供了极好的客源市场。5国市场的辐射半径在国旅游市场中,休闲度假具有出行围相对较小、出游频率相对较高的特点。在目前的国经济条件下,大约以来回车程时间5小时左右或旅行距离300公里为主要出行围。对到沪旅游的游客调查显示,旅游者的客源地存在显著的距离衰退,客源地空间在500公里围的客源比例高达66,有近80的客源集中在距900公里以的围。对2000公里之外的游客的吸引力基本上已微乎其微。这一辐射围,对开发嵊泗旅

37、游客源市场极有参考价值。东海海洋休闲度假旅游带的国客源市场应基本集中在及周边的、等省以及、等经济发达地区。其中长江三角洲地区将是度假带在近两年的主要客源地。3、会议、奖励旅游市场MICE方兴未艾越来越多的商务、公干等活动与旅游活动交织,不可分割,会议旅游市场MICE正在迅速增长,并在未来几年将有良好的前景。会议与奖励旅游是一种新兴的休闲旅游方式,其市场的特点是对于专业性产品要求高、单团规模较大、停留时间较长为一般旅游者的2倍,消费能力强平均消费水平为一般旅游者的2-3倍。尤其是奖励旅游市场在我国尚属一个新兴市场,但随着我国经济发展水平的提高,我国的很多外资企业、大型国有企业以及企业集团等,为了

38、调动职工的积极性,也开展了奖励性旅游,给工作成绩优良的职工免费旅游的机会,旅行一切费用全由公司承担,奖励旅游正在成为公司奖励员工的重要方式。如今,美国约有50的公司采用奖励旅游的办法来奖励员工；英国商业组织的奖励资金中,有2/5是以奖励旅游方式支付给员工的；在法国和德国,奖励资金中的一半以上是通过奖励旅游支付给员工的。4、康体健身旅游日益成为社会时尚健康是旅游中一个重要话题,追求健康已成为时尚旅游者的一个重要的出游动机。随着我国社会工作压力的加大以及竞争的加剧,现代都市人身体与心理普遍都处于亚健康状态,因此,对于保健、康体旅游产品具有较为强烈的需求。康体保健旅游的目的是为了缓解压力,从每日的繁

39、忙生活中得到调节,提高旅游者的身体素质。与康体保健相关的旅游活动如体育旅游、城郊度假、户外运动、拓展训练等新兴旅游项目受到欢迎,成为现代都市生活的一种时尚。5、参与性和娱乐性成为旅游追求的目标单调、机械,使人置身其外的旅游方式使游客失去兴趣。旅游者转向追求那些富有活力、情趣、具有鲜明特性的旅游场所。在旅游过程中,旅游者渴求能亲身体验当地人民的生活,直接感受异域的民族文化风情。希望通过参与和交流得到感情的慰藉和心灵的撞击。旅游者喜欢那些轻松活泼、丰富多彩、富游于乐、游娱结合的旅游方式,以及具有浓郁的民族风情和传统地方特色同时又和娱乐组合的旅游产品。由此,也开发出一部分享乐旅游者市场,即酷旅游市场

40、。享乐旅游者追求与众不同的生活方式以及喜欢在旅游目的地开派对狂欢。享乐旅游者追求的主要刺激因素是获得身心上的愉悦和社会交往,关注流行和时尚。它们崇尚自由,追求由简单的、自助式餐饮和住宿设施而带来的愉悦与实惠。3.5社会经济效益分析3.5.1 社会效益3.5.1.1 解决就业嵊泗青沙旅游产业园区区域建设用海将形成十余年的开发建设周期,近期将带动建筑业和生活服务业的发展,吸引外来就业人口的增加,中远期主导产业辐射带动将促进生活服务业、旅游业多元产业发展,带动区域间就业人口的流动和集聚,形成正规和非正规就业人口发展市场。根据本区域建设用海规划,嵊泗青沙围垦区将开发建设5个星级宾馆,按照每个星级酒店1

41、00人就业,直接就业人口500,商业区就业人口按照1:3计算则有1200人,则总就业人口1700人；另外,各种娱乐设施以及学校的建设还会吸引外来人口来从事各种活动,吸引就业人口十分可观。3.5.1.2提升景观效果嵊泗县自然本底基础较好,作为独立海岛,自然山体、水体对于维护岛生态环境的平衡具有重要的意义,既是岛生态资源保护的核心,也是绿地系统的重要组成部分。嵊泗青沙旅游产业园的建设以梅山岛原有自然山、水为基础,强化对滨水地区和绿地景观节点的环境塑造和建设控制,形成由山、水、园共同构成的景观生态系统格局。本区域建设用海规划将嵊泗青沙围垦区景观划分为三个区域进行控制：首先,位于围垦去最北部的是主题公

42、园和居住区构成的滨海居住景观区,重点强化健康生活的景观特征,是集生活与休闲于一体的生态景观特色的集中体现；其次,嵊泗青沙围垦区中部以商业区为核心作为现代城市景观区,塑造滨海商业活动的景观特征；再次,濒临南部岸线作为滨海生态旅游运动景观区,提升嵊泗青沙围垦区环境质量品质。此外,绿地、水系构建形成了嵊泗青沙围垦区自然景观骨架,将三大景观区域有机串联,成为一个整体,形成独具特色的旅游产业园区景观。3.5.2 经济效益3.5.2.1 成本收益围垦效益：经初步测算围垦成本为41万元/公顷；形成围垦实地面积440.7公顷,测算初步利润达到1.8亿元。未来5年土地市场调查显示,改片区有很大升值空间。其中房地

43、产开发收入：房地产开发17.8万平方米,预计销售利润5.2亿元。至本项目全部建成投入运营和销售后,按现行价格体系测算整个项目综合开发建设将累计实现销售收入约80亿元,销售成本70亿元。初步测算,整个项目总投资达到137亿元,各项收入预测总计197.4亿元。企业获取净利润60.4亿,政府土地收入约40亿元,利税总额10.7亿元,静态投资回收期为5.5年,税后为7.2年。3.5.2.2 海域价值效益嵊泗青沙围垦区的旅游产业园区开发建设讲扩大乃至省的旅游业发展程度,对省旅游产业的发展具有重大的意义。根据嵊泗县旅游资源的开发程度来看,发展成为全国性的旅游产业园区,必须形成其独特的旅游产业园区风格,提高

44、对外开放竞争力。嵊泗青沙围垦区旅游产业园区的开发建设,将提高市的旅游能力,带动市以及嵊泗县的开发,形成我国少数的几个具有产业性质的旅游园区。嵊泗青沙围垦区滨海休闲旅游基地的建设,充分发挥独特的海岛生态资源优势和开放功能优势,积极发展时尚体验、海上运动、滨海度假等新兴产业,打造海上运动基地、海洋文化中心,积极与周边地区名胜发展联动,打造精品旅游线路,把嵊泗县旅游融入到区域旅游发展大格局中,增加了海域价值效益。3.6嵊泗青沙旅游产业园区建设的社会经济发展意义20XX国务院出台关于加快发展旅游业的意见,将旅游业定位为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。旅游业被纳入国家战略体系,进

45、入了一个全新的发展时期。中国旅游产业园将建成新型国际旅游目的地,旅游科技研发、旅游装备制造业研发展示交易、旅游要素交易等现代服务业基地,建成环东北亚地区的企业第二总部基地和旅游企业总部基地,形成综合性旅游产业园和新城区。1提高嵊泗核心竞争能力以为龙头的长三角地区的迅速发展,区域一体化进程的加快,国际航运中心洋山深水港和大陆连岛工程等项目的建设为嵊泗经济跨越发展提供了重要契机。作为省接轨的对接点,融入国际经济大循环的蓝色通道的重要节点,嵊泗面临着新的发展机遇。但近年来,由于过度捕捞和海水污染影响,渔业资源日益衰减,特别是各国实行200海里专属经济区制度,中日、中渔业协定签订后,大大缩小了嵊泗渔民

46、海洋捕捞的围,渔业形势更为严峻,嵊泗经济社会发展面临着严峻挑战。面对机遇与挑战,加快融入区域的步伐,立足现状,突出特色,合理开发利用现有旅游资源,促进旅游产业快速发展与升级,发展嵊泗青沙旅游产业园区是嵊泗以科学发展观为统领,调整经济结构,逐步形成自身的核心竞争力,构建生态型、节约型、和谐型社会的必然产物。2实现嵊泗列岛型大旅游产业发展战略,形成旅游产业集群嵊泗旅游产业经济增长模式面临转换。作为嵊泗的大旅游产业要想取得长足而可持续地发展,必须在观念上、政策上改变传统的旅游经济的增长方式,由纯资源消耗型向节约型、和谐型与循环经济型的大旅游产业经济增长模式转换,才能取得大都市游人的青睐,占领应有的市

47、场份额。总体而言,嵊泗旅游产业面临三大转型。一是观念上面临从海岛旅游意识向海洋旅游意识转变。坚持科学发展观,勇于自主创新,从思想上将海岛意识、大陆意识转变为海洋意识,开发门类众多的海上游乐项目,海洋保健养生项目等,把大陆游人吸引到蔚蓝色的大海中来。让嵊泗蔚蓝色大海成为嵊泗大旅游产业发展的新空间。二是旅游空间功能由传统走向创新。由于实施大旅游产业和东海大桥的开通,世界级大港雏型已显,作为聚集人气的大旅游产业,在空间的布局就不能仅仅按照传统的东、中、西三大片来划分,更不能把游基湖沙滩和菜园镇就替代了游嵊泗的老观念延续下去,而应跳出菜园,以满足现代游人新需求为目标,更大围为游人提供更为亲海、玩海、体

48、验蓝色海岸风光和风情的时尚、美丽的大海空间,实现为大都市圈提供海上大花园的目标。三是旅游产品由传统产品向多元化产品转变。嵊泗旅游亟需从六方面进行旅游产品升级换代：1观光休闲化从量的增加到质的提升、淡化门票经济2度假产品化海洋休闲旅游产品、自主游、家庭化等高端产品3产品区域化整合成片、成线的区域海洋休闲度假旅游产品4旅游生态化开发旅游不破坏环境、旅游房地产不城市化、循环旅游等5营销品牌化推行精品主题旅游产品6服务人性化推行现代旅游服务,构建人与自然、人与人相和谐的旅游环境旅游产业的特点就是配置产业和协同产业。它不可能是游离于相关产业之外的独立产业,嵊泗要发挥大旅游产业的作用必需实施大旅游产业的重

49、构,使一切与大旅游相关产业、行业、部门都要为发展全县大旅游产业来确定自己的战略和制定相关政策,以保证大旅游产业能跨越式地成为全县的经济发展的支柱产业。嵊泗青沙旅游产业园区的开发不仅能够促使嵊泗列岛型休闲度假旅游产品走向、走向全国,而且一旦形成列岛型综合休闲度假旅游产品,能够促进嵊泗旅游产业的升级和转型,更能对推进华东区域旅游、填补华东休闲度假旅游产品的空白乃至中国旅游产品的转型都将产生重大的战略性的意义。4 区域建设用海规划方案比选4.1 区域建设用海功能定位嵊泗县域总体规划2006-2020提出将嵊泗建设成为东海明珠中国第一岛城、长三角地区海岛型旅游基地、华东重要的海上度假中心的规划目标。在

50、城市性质中明确指出嵊泗将建成全国重要的海洋列岛休闲基地和第二居所。嵊泗列岛风景名胜区总体规划2002-2020提出了开发嵊泗大旅游产业的发展思想。提出了强调以科学发展观为统领,构建以海洋循环旅游经济为特征的列岛型时尚消费休闲度假旅游产业体系和列岛型休闲度假旅游目的地。把嵊泗建成为以为中心的大都市圈的列岛型休闲度假旅游的后花园和长三角乃至全国名列前茅的海洋旅游经济强县。嵊泗青沙旅游产业园区位于嵊泗青沙海域,在上述规划的指导下,嵊泗青沙旅游产业园区的功能定位为：嵊泗旅游经济发展新的增长点依据嵊泗县域总体规划2006-2020、嵊泗列岛风景名胜区总体规划2002-2020、市嵊泗县列岛型旅游产业发展

51、规划2006-2020年,结合嵊泗青沙海域旅游资源的特色和特殊区位优势,嵊泗青沙旅游产业园区按照国际性海岸休闲旅游基地、国家级旅游度假区的定位,合理设计旅游产品,分析研究现代人对旅游休闲的新需求,确定嵊泗旅游产业园区的产业发展重点,突破传统海滨旅游开发仅限于海水、沙滩、的海滨旅游产品,将滨海地区和腹地的资源整合起来,形成了海上、海滨、腹地的立体开发体系,着力开发列岛型观光与休闲相结合的时尚与康健于一体的高端休闲度假旅游产品,将本规划区域打造成集旅游观光、休闲度假、海上竞技、渔家风情、游艇海钓、海鲜美食、海景房产、特色文化娱乐、生态时尚居住、特色餐饮购物、商务会议接待等功能为一体的国际复合型海岛

52、文化休闲旅游区,把嵊泗建成真正的都市圈的列岛型休闲度假后花园和列岛型休闲度假旅游的目的地。坚持国际化、现代化、品牌化的发展定位,高标准规划、高端化运作、集群式发展,主题形象鲜明、文化概念突出,打造产业服务链完备、竞争力强的的旅游产业集聚区,该旅游产业园区的开发成功不仅将促进嵊泗旅游产业功能的快速提升,而且还将带动海洋经济其他产业可持续发展能力的全面提升,缓解就业压力,优化产业结构。通过对嵊泗青沙海域丰富的旅游资源进行合理的整合和有效的开发利用,着力打造以发展旅游、度假、商贸产业为主导的,国际化标准的、独具山海特色的长三角生态型道路标志海岛旅游度假胜地。使规划旅游产业区成为带动嵊泗旅游经济繁荣新

53、的经济增长点。嵊泗新的城市中心泗礁岛具有得天独厚的天然海滩、和沙滩,东海大桥和泗洋大桥建成后,泗礁岛将纳入的2小时交通圈。随着嵊泗当地居民旧换新、小换大居住改善需求的增加,小岛迁、大岛建城乡统筹发展的需求,教育、中心渔港、较好的公共服务与基础设施条件对周边渔民的吸引力造成的需求,等地度假景观房产投资的需求以及随着居民生活水平的提高,高收入家庭购买用于度假的第二住宅的趋势也日渐明显,泗礁岛具有开发度假住宅的巨大潜力。嵊泗青沙旅游产业园区北部规划为居住综合区域,主要建设各类住宅及教育等配套设施,北部的自然环境与气候条件俱佳,将用以开发以别墅为主的高档住宅以及中、高层为主的时尚住宅,同时配以小学、幼

54、儿园的教育设施,使其成为功能完善、生活方便的综合居住区；南部规划为商业综合区域,主要建设写字楼、商业街以及酒店等配套设施。南部的商业区采用自由放射式布局,主要用以开发酒店等旅游配套设施以及休闲项目,开发建设大型商业办公楼,以满足城市发展的需要。通过旅游产业的发展带动嵊泗的城市化进程,在旅游产业集聚的基础上带动城市的建设和生态环境的保护,致力于形成景观廊道分割的各功能组团,嵊泗青沙旅游产业园区建设成由现代化商业区、宜人的居住区和优美的生态旅游园区组成的新的嵊泗城市中心。基于产业集群的产业布局思想是指将产业链上的一批相互关联的产业在一定的地理空间布局,整合资源、促进创新,产业发展的地方根植性的过程

55、。嵊泗青沙旅游产业园区在规划过程中充分发挥海洋旅游资源优势,着力海洋旅游综合开发,着力推进开发列岛型观光与休闲相结合的时尚与康健于一体的高端休闲度假旅游产品,将本规划区域打造成集旅游观光、休闲度假、海上竞技、渔家风情、游艇海钓、海鲜美食、海景房产、特色文化娱乐、生态时尚居住、特色餐饮购物、商务会议接待等功能为一体的国际复合型海岛文化休闲旅游区,形成具有明显的集聚效应的旅游产业集群,通过创新旅游产品,提高青沙旅游产业园区的核心竞争力。依照嵊泗县域总体规划2006-2020、嵊泗列岛风景名胜区总体规划2002-2020对嵊泗青沙围填海用地的产业功能定位,结合本规划用海区拟入驻项目的情况,考虑与嵊泗

56、旅游产业形成产业互补,提高嵊泗旅游产业的核心竞争力,嵊泗青沙旅游产业园区应着力构建以海湾休闲娱乐、海景房产、商业服务假作为嵊泗青沙旅游产业园区的支柱产业。4.2 区域建设用海规划方案介绍本区域建设用海属于围填海工程,相应的用海方式除满足一般陆域用地功能布局的要求以外,还需要结合区域建设用海的特殊性要求,最大限度的减少对传统海岸线的破环,减少对海域功能和自然生态环境造成的损害。平面设计与总体布局体现离岸、多区块和曲线的设计思路,最大限度地减少对海岸自然岸线、海域功能和海洋生态环境造成的损害。利用天然的海域资源优势,充分的利用现有的自然岸线,延长人工景观岸线,将功能组团依托景观岸线进行划分,继而在

57、平面设计上达到生态景观廊道为框架分隔不同的功能组团和组团式填海。平面设计与总体布局体现水韵,静景展示与动景参与相结合,结合自然水体,提升景观效果,体现片区风貌特征。同时注重因地制宜,注重节能节地、生态保护与运行的经济性和合理性。平面设计与总体布局依据高起点与现代意识进行资源空间布局,形成以中央海湾水域景观为核心环,商业服务和海岛度假为中、外环,旅游、居住、商务开发为一体的黄金区位格局。在功能布局上充分考虑土地的混合使用,强调区块之间的联系与共生,各功能区块相对独立,又通过绿道建立相互联系,平面布局弛有度,利用不同的景观格局、自然岸线与多元复合的功能相连接形成独有的创意旅游产业体系。平面设计与总

58、体布局运用产业群概念组织各类用地,应用新城市主义理念,布局功能组团,同一主题的项目布局在空间上力求形成连续的不间断区域,以突出规模效应和群体组合优势。平面设计与总体布局要具有良好的操作性,适应未来管理模式与建设的需求,并使其建设得以可持续发展。对应区域建设用海海洋生态环境保护的原则,规划以现状河流水系为基础,通过构建人工水系,不仅实现填挖的土方量平衡,而且起到保护海洋生态的作用。基于上述规划思想,本区域建设用海规划拟从两个层次设计用海规划方案,其一为围填海层次,即从围填海的海域围、面积、走向等几个方面遴选围填海海域围；其二为总体平面布局与功能分区层次,即在上述适宜的海域规划围基础上,规划设计部

59、空间布局以及用地分配,实现既节约用地、集约发展又注意生态环境保护的目标。4.2.1 围填海平面形态设计方案围填海平面设计应体现离岸、多区块和曲线的设计思路,填海平面方案最大限度地减少对海岸自然岸线、海域功能和海洋生态环境造成的损害；考虑到围垦区海岸属于淤泥型海岸,岸线布置不宜曲折多变,本区域建设用海围填海岸线大部分以平直形态处理,围填海围基本与嵊泗青沙围吻合,平面形态分为南部与北部区域。由于中部有一条海底电缆穿过,因此规划区域中部则不进行填海活动,此区域被用作海上乐园。又由于为了防止潮水上涨等因素,中部区域设计成向部凹陷的U形态。4.2.2 总体布局规划方案在围填海平面形态设计方案的基础上,以

60、本区域建设用海的功能定位为依据,结合发展目标、发展方向和规模,设计了两套总体布局规划方案。本区域建设用海规划结构,不同于以往规划布局中以线性或网格状结构为主的结构形式。在充分考虑滨海景观资源与海岛风景资源的前提下,力求让规划功能体都能共享这绝佳的景观资源,实现景观资源最大化原则。整个旅游产业园区以中央海湾水域以及开放景观空间为核心,各种功能组团紧凑串接,形成一湾两区三环梯级布局的整体空间布局结构。1、一湾以中央海湾水域为中心,规划开发海上娱乐休闲项目。通过部人工岸线和游艇停泊水域,对应远海域景观长廊,开发水上飞机、海滨休闲公园、水上乐园、游艇基地等娱乐场所和公共服务设施,以营造优雅浪漫的黄金海

61、域旅游氛围。2、两区北区为居住综合区域,主要建设各类住宅及教育等配套设施,北部居住区的自然环境与气候条件俱佳,将用以开发以别墅为主的高档住宅以及中、高层为主的时尚住宅,同时配以小学、幼儿园的教育设施,使其成为功能完善、生活方便的综合居住区；南区为商业综合区域,主要建设写字楼、商业街以及酒店等配套设施。南部的商业区采用自由放射式布局,主要用以开发酒店等旅游配套设施以及休闲项目,开发建设大型商业办公楼,以满足城市发展的需要；大型户外竞技场地可以吸引全国各地游客,又能保护海岛的生态景观。3、三环三环结构实现景观资源最大化层海湾景观环环状海湾在保证海域面积基础上,拉长了海岸景观线,规划布置滨海旅游设施

62、提升海湾的服务功能。中层商业服务环布置商业综合体、星级宾馆、会展服务设施,利用绝佳海景,提升区域商业价值,创造浓郁商业氛围。外层海岛度假环规划星级养老服务设施、医疗机构、国际学校,坐拥丰富的森林资源,览海天壮美风景。4、梯级布局本案填海造地,如何让经济效益与人居环境双赢是规划设计中考虑的另一个重要问题。设计中引入梯级布局概念,按照地块商业价值的不同进行布局。沿海一线,外层与中层环状结构层,景观资源丰富,商业潜力巨大,规划布置商业价值较高的功能体,满足经济开发需要。沿山一线,层环状结构层,拥有山体绿化景观,较外层静谧,是天然氧吧,布置疗养服务设施、国际学校等功能,保证良好的人居环境,适应不同功能

63、的需要。4.2.2.1 总体布局规划备选方案一总体布局规划以自然环境为框架组织功能空间,形成一湾、两区、三环的整体空间布局结构。规划区南部以商业区、星级宾馆、娱乐休闲中心、会展中心、户外竞技用地、医院以及星级敬老院为核心构筑整个规划区域的旅游片区；规划区中部以一片海湾把规划区分为南北两块规划区域。整个规划区通过主要干道及绿廊分割,并在各项目之间穿插水系,改善了水系景观单一的现状,生活配套区部设置幼儿园以及小学,让定居在规划区的人可以享受便捷的教育服务图4-1。在产业功能布局上,充分考虑了旅游配套服务区、商业服务区与公共服务区集中布局的原则、生态旅游服务区依山傍水原则、旅游产业性质原则等,并兼顾与市总体规划的衔接,规划在旅游配套服务区布局有星级宾馆、会展中心、娱乐休