华南智慧城CBD概念设计任务书0910

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1、 . . 目录1、项目概况31.1项目区位31.2交通状况31.3周边资源41.4规模指标41.5规划要求42、规划设计的基本原则52.1项目定位52.1.1定位总策略52.1.2项目形象定位52.1.3物业配比建议52.1.4分物业发展策略52.1.5商业定位52.2总体规划62.2.1规划原则62.2.2规划要点72.2.3规划方案示意72.2.4形象打造72.2.5交通组织82.2.6出入口设计要求92.2.7停车设计93、分物业产品设计建议103.1商业设计要点建议103.1.1业态建议103.1.2立面形象103.1.3外部、部空间103.1.4商业交通组织与设施建议113.1.5建

2、筑指标建议113.1.6其他113.2写字楼设计要点建议123.2.1写字楼设计原则：123.2.2智能写字楼设计123.2.3立面形象123.2.4公共空间133.2.5公共配套133.2.6产品灵活划分133.2.7层高建议133.2.8空中花园（参考）133.2.9与商业、写字楼的关系要求144、设计成果要求154.1概念方案154.1.1项目概念方案设计成果154.2.2其他图纸或文本资料154.2设计成果提交时间计划1515 / 151、项目概况1.1项目区位l 华南智慧城项目位于市端州区，总占地380亩，是广佛肇中心城市现代产业新城;集现代产业办公、商业、商务、休闲、生态宜居为一体

3、，再造产城融合，城市升级新引擎。l CBD商业中心区项目为华南智慧城第二期开发项目，位于整个项目东南端，紧邻玑西路与风华路，由两栋CBD产业大楼与集中商业裙楼组成。1.2交通状况l 华南智慧城项目位于市端州区太和北路以西，风华路（现改为智慧大道）以北，桂园路以南，玑西路与三茂铁路以段；产业园区临近区內主要干道，铁路（轻轨）枢纽，交通便捷。1.3周边资源l 周边高端、中高端居住区，三榕工业园区，智慧城本身高端产业、商务群体，为项目提供了强有力的消费客群支撑。l 项目周边约5分车程围分布火车站、城际轨道枢纽、城西客运站、体育中心等城市交通与场馆设施。l 项目北望北岭山，东部为波海湖、七星岩景区。1

4、.4规模指标l 华南智慧城CBD项目占地24554.35，建筑总高控制在100米以下，地上22层（包括集中商业4层），地下1层；总建筑面积约137000，其中商业面积约52000；写字楼面积约65000平方，为两座塔楼；地下一层为车库，建筑面积约20000平方。1.5规划要求 根据华南智慧城总体规划要求，本项目总体包括两部容：l 智慧mall：总建筑52000平方，打造最高档次一站式购物中心；l 产业CBD ：总建筑65000平方，打造现代产业CBD商务中心,引领市场。2、规划设计的基本原则2.1项目定位2.1.1定位总策略最高端现代购物中心2.1.2项目形象定位一座城市的新地标，商业发展的新

5、方向2.1.3物业配比建议l 购物中心规模：5.2万平方米；l 地下建筑2万平方米，l 写字楼完善项目功能，树立形象，建议规模6.5万平方米。2.1.4分物业发展策略商业（精品、高端、主题化）l 以精品化、高端商业品牌引入形成商业核心价值；通过主题化的营造实现区域商业价值的升级，打造最高端一站式购物中心。写字楼（时尚感、高品质、生态性）l 保证形象同时控制规模，多面积划分，降低市场风险；适度产品创新，建立竞争优势与营销卖点。2.1.5商业定位l 整体目标定位：一站式购物中心l 业态定位：以精品主力店或次主力店与五星影院相匹配，带动项目整体价值提升，实现优质资产沉淀；精品生活超市约15000平方

6、，满足项目周边消费群体的生活需求。l 客户定位：满足园区企业员工、端州区与高要市消费群体日常购物、休闲、娱乐以与商务办公需求，同时向德庆、等周边县市辐射。2.1.6 写字楼定位l 华南智慧城项目定位：现代产业新城肇庆城市地标l 写字楼整体定位：城市新中心产业CBD 粤西区域标杆商务空间（参考：产业CBD，商务新地标） 城市新中心产业CBD核心区 粤西标杆物业，提供国际5A甲级标准办公空间 以高性价比和产业新城丰富配套为核心卖点的高端商务空间 为成长型本地企业提供高形象、低成本的办公场所l 客户定位： 主抓核心客户：高科技、软件、金融、贸易、信息服务、文化创意等企业、机构； 以本地客户为基础，广

7、佛区域拓展客户为主； 珠三角产业转移战略催生的第三产业、现代服务业客户 产业积聚吸引珠三角、粤西区域服务外包企业 打造高形象和高性价比，兼顾一定的投资功能；l 产品定位: 面积区间建议根据楼层划分为3个梯度（满足不同企业需求） 整层销售（高楼层部分）：针对知名品牌大企业、机构使用 半层销售（高楼层部分）：针对大中型企业为主 100-300平米（中低楼层部分）：针对中小企业为主 单层面积约：1500-2000平方2.2总体规划2.2.1规划原则本项目设计应遵循“以人为本”的原则，提倡绿色建筑、生态建筑和节能建筑的理念，突出智能、人性、个性、自由、效率，追求优化经济设计，增强建筑的市场竞争力。项目

8、的设计过程中应重点考虑如下方面原则。l 规性原则：符合国家、省与市规定的现行建筑、结构、消防等节能规定和规，设计容与深度必须符合甲方向政府各部门进行申报各种技术论证、手续所需的深度。l 协调性原则：建筑师应该全面掌握该地块和设计的细节，以与相邻在建或已建的项目。建筑师在整个设计过程中应充分考虑与相邻地段建筑与环境的协调。l 价值实现原则：设计应采用灵活的手法，包括高效利用空间，协调当地环境，节能等，以增强建筑的商业吸引力。l 建筑开发的经济性原则：相关材料应属于通用型产品以保证项目开发的经济性要求；设计应充分考虑现有施工技术，包括选择易于施工的材料。采用节能环保技术和设计，保证建筑产品长期运营

9、经济，并要在其使用寿命取得最大的经济效益。l 灵活性原则：充分考虑楼宇定制化的市场趋势，保留建筑未来改造的弹性空间。l 长期运营的经济性原则：综合考虑结构、材料、设备等因素，以最少的能耗和运行费用来提供一个舒适的部环境，运行费用包括管理费用。l 新技术原则：设计上要考虑采用建筑新技术、节能生态新技术等。2.2.2规划要点l 整体规划：CBD大楼与集中商业区统一规划。l 建筑风格：写字楼、商业两种业态在建筑造型设计上应协调统一；设计要求大胆创新，引进全新商业设计理念，外观设计应具有潮流时尚的时代气息，部规划应表达人性化的关怀。l 形象打造：整体形象表达国际化、都市化，打造成的新地标。2.2.3规

10、划方案示意商业中心部分商业mall与写字楼l CBD综合商务办公与裙楼商业： CBD综合商务办公与裙楼商业（建筑面积约13.7万平米）放置在地块东南侧。2.2.4形象打造l 整体形象表达设计感：气势恢宏、时尚前卫、主次有序。l 顶部造型与灯光处理：增强建筑的设计美感，突出项目的潮流时尚与国际化。l DIS区域识别系统 (district identifications system)：道路系统与铺装、统一的导示系统、趣味小品，雕塑2.2.5交通组织l 总则 依据项目所在区域的控制性详细规划以与项目现有的规划状况，对项目的交通规划与整个园区的交通规划进行统筹考虑，科学规划。并能兼顾考虑拟规划项目

11、与小区外部市政交通组织规划的衔接（包括23区各业态区域建设期与竣工期的交通组织分析、机动车单双行或回转掉头建议、客流接入分析、用地红线外部交通指示分析、各业态人车出入口点位分析、交通拥堵区分析与其应对措施等）。 CBD项目与整个华南智慧城交通关系，符合现有城市交通道路的规划和原则； 重点研究CBD项目与集中商业区人流和车流的关系，避免相互干扰；处理好客流线、消防流线、紧急疏散流线等必须的动线，并提供相应的技术分析。 重点研究CBD项目前广场区域的交通组织与与风华路、玑西路等与基地的人流、车流关系，对交通组织进行深入分析。 各物业的主入口应易于识别，应考虑该场地上下午高峰时期交通流量的信息，以对

12、入口和出口道路的设计与布局提出合理方案。应对停车的管理方式和控制装置进行分析与选择。在设计中必须考虑道路的承载量和转弯半径以满足消防车出入的需要。 人车流线应避免交叉，应研究适于此项目的各种交通模式和出入路线并反映在总平面布局设计中。 注意地形高差现状，保证人流进入项目的便捷；l 主要交通流线设计要点 车流、人流分离； 商业、写字楼两种业态的人流、车流分离； 通勤停车与来访停车应分离停靠管理；后勤服务车流、人流组织于办公、商业隐蔽面；重要商务车流可以直抵主楼入口雨篷下； 结合裙楼商业，在用地合理组织部人行交通； 地下车库（机动车、非机动车）出入口避免离商业、写字楼人流主出入口过近。 室外照明、

13、铺地方式结合商业人流考虑，加强对人流的引导作用； 整个项目应考虑物流路线与卸货区需求的合理设置；2.2.6出入口设计要求l 写字楼、商业应单独设置建筑出入口，互不干扰。机动车主要出入口宜设置在玑西路或风华路一侧，且基地应留出足够的临时停车与回车场地。l 出入口应满足规规定设计，并符合消防与紧急疏散要求。l 出入口应重点关注入口的尺度、品质和可视性、可达性、标志性。仔细考虑入口前的空间利用，该空间应充满活力。l 考虑服务性出入口的设计。在主要出入口不应该看到服务性入口、垃圾收集设施、变压器和冷却塔等。l 到达主要人行道和车行道不应位于服务性区域，主要出入口也不能作为货物进出的主要入口。在服务性区

14、域应充分考虑机动车的停车空间。l 室外绿化尺度不宜过大，过高，绿化植株避免遮挡高层主入口、底层商业；l 外管井口、人防出口等建构筑物以与后勤工作区域宜结合绿化园林设计进行弱化；2.2.7停车设计l 地上停车位： 要设置临时和紧急停车位，并设计相应的停车场、停车库引导系统。 在建筑适当位置可考虑设置雨蓬，其宽度应满足雨雪天方便落客的要求。l 地下停车库： 主要停车库安排在地下室。为重要人物与客人设定临时停车位。 应考虑运货货车到达地下服务区域的方式。 机动车位总量按项目规划指标设置。 非机动车标准参照市有关规定的下限设置。 商业、写字楼的地下停车库应明确划分，建议写字楼、商业在电梯厅与停车场间设

15、置前厅。3、分物业产品设计建议3.1商业设计要点建议3.1.1业态建议楼层面积业态组合主力店-120000停车场/1F13000珠宝、鞋子、化妆品、名表、电器主力店2F13000女装、衣、超市、皮具、流行饰品超市3F13000运动、体育、健身器材、男装、超市超市4F13000影院、主题餐饮、床品、童装、儿童娱乐影院合计52000/l 整个商业为4层分布，每层商业都分布主力店或者次主力店带动客流；l 各楼层业态分布错位，品类搭配以不同年龄、群体与需求的客户为主；3.1.2立面形象l 商业外立面形象表达国际、现代、时尚的商业形象，提升整体商业品质3.1.3外部、部空间l 夸、错落有序的外部空间，美

16、观而不单调l 动线指引性明确，明晰而不单调。l 通过景观中庭、挑空等处理，提升商业档次，对曲线艺术的理解，完美的商业空间，视觉盛宴！3.1.4商业交通组织与设施建议l 利用中庭合理设置扶梯等设施保证客流均衡分布到各个楼层；l 地下车（机动车、非机动车）库出入口避免离商业、办公主出入口过近。3.1.5建筑指标建议l 层高： 负一层5.5米； 1层6.0米； 2-4层5.5米； 四层餐饮部分5.5米，影院部分9.0米。（以上为建筑高度）l 柱距： 专卖店、超市、娱乐、主题餐厅、数码等商业业态的经济柱网尺寸一般为8.4Mx8.4M。 影院按照商家要求定制。3.1.6其他l 广告牌：结构设计时需要适当

17、考虑屋面室外广告位的预埋件，广告位不宜过多，不能破坏整个项目外立面整体效果。3.2写字楼设计要点建议3.2.1写字楼设计原则：l 建筑设计应具有鲜明的时代特征，充分表达高科技的发展水平，建筑的品质应该更具标杆级品质，其质量标准应与甲级标准办公建筑执行管理标准一致。l 写字楼设置在玑西路旁，利用在后侧相连的规划道路朝北作为主要出入口。l 写字楼总高度100米，外型规整，避免室出现不规则房间；l 建筑整体设计应考虑经济、环保要求，保证长期运营的经济性；l 写字楼顶部和底层裙房应考虑设置与品质相符的写字楼或企业标识位置；l 写字楼的夜景照明应符合节能要求，便于维护；l 写字楼标准层面积在2000平方

18、以，标准层形状和结构柱网系统要为不同性质和规模的租户提供一定的灵活性，同时按照基本模数设计户单元，保证未来租赁销售组合的灵活性；l 必须完全满足国家、当地有关无障碍设计的规要求，包括室和室外部分。3.2.2智能写字楼设计l 写字楼达到国际5A级智能写字楼要求，在弱电方面应具有一定的超前性；3.2.3立面形象l 现代简约式外观设计，充满现代感和科技感，突出挺拔感，弥补建筑绝对高度；l 提高立面局部细节的设计感，突出建筑品质；l 提升写字楼主入口的昭示性和档次感；3.2.4公共空间l 大堂：首层大堂的空间面积适当，表达高档形象。3.2.5公共配套l 公共会议室：将公司会议室剥离出来，分段整合在某几

19、个楼层，为写字楼里的中小型企业提供实惠的分时使用服务。l 配套休闲商务会所（架空层设置）3.2.6产品灵活划分l 空间弹性组合l 平面的弹性组合：每层设置公共卫生设备的同时，单独办公空间可设置单独的上下水（部分预留沉池），空间可分隔合并自由。3.2.7层高建议l 为树立写字楼形象，建议单层天花净高2.8米以上，层高4.2米左右。3.2.8空中花园（参考）l 营造生态办公的概念，提升品质感，形成营销卖点。l 裙楼屋顶平台设置架空层园林绿化景观3.2.9与商业、写字楼的关系要求l 在保证建筑外形、空间感与商业、写字楼和谐的条件下，应具有相对独立性；l 建筑外观具有公建特征，应重点考虑节能环保需要；

20、l 建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对商业的干扰；并有易于区别与商业/写字楼的特征。4、设计成果要求本次设计成果主要为：l 23区华南智慧城CBD项目概念方案阶段设计，设计成果按4.1的要求提供。4.1概念方案4.1.1项目概念方案设计成果：l 华南智慧城CBD商业中心项目总平面概念方案文本（含建筑方案的设计构思、特点与设计说明的A3彩图文本）、电子版与用KT板裱好的A1规格的整体与局部鸟瞰图2以上（夜景图至少一）。l 建筑设计总说明；l 主要技术经济指标表；l 各功能分区、空间组合分析图；l 交通分析图与道路规划图，绿化总平面图；l 竖向规划图，管线分析；l 总平面图与各层平面图；l 主要建筑立面，立面效果图各个单体不少于一；l 外景、室外、街景透视图、单体室效果图各单体不少于2；l 建筑概念设计图纸：建筑单体平、立、剖面图；包括单体总平面规划图，各楼层平面图、立面图与剖面图，总体鸟瞰图2。4.2.2其他图纸或文本资料：l 基地区位分析；l 各层次规划的解读；业态理解和规划对策；4.2设计成果提交时间计划阶段工作容时间备注方案阶段基地踏勘，收集资料，启动项目研讨会2天/CBD商业中心概念方案设计设计周期30天概念方案评审汇报3天